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加拿大成博士 安省置业贷款、汇市和房市深度分析｜加拿大

低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （下）

文章上半部分回顾了加拿大房地产市场过去的走势。那么，究竟是何种因素导致加拿大房市中的旺盛需求呢？我个人认为，大概有以下几种因素。【阅读原文】

低利率和外来人口推动加拿大房地产市场 （上）

回顾2019年的加拿大房市，得益于楼市的继续飞涨，业主所持有的房产价值增加了。事实上，过去十年来加拿大的主要城市房产价格一直快速飞涨。本文将从利率和人口增长的角度来剖析一下加拿大房地产市场。【阅读原文】

加拿大房贷中的分摊效应

在房屋贷款合同条款中，关于贷款期限有两种概念：一是贷款合同期限，二是贷款分摊期限。贷款分摊年限对于借款人的财务状况会产生两种效应：一是增加现金流效应，二是增加贷款数量效应。【阅读原文】

首次购房者财务缓解福音

面对不断飙升的房价和有限的工资收入，如何能够拥有自己的住所，仍然是加拿大许多首次购房者面临的主要问题。针对这样的问题，加拿大联邦政府在2019年3月份的财政预算中推出了旨在减轻首次购房者的财务压力，并让更多的人尽快拥有自己的处所的财政政策；其中一项政策将在2019年9月2日正式生效。【阅读原文】

 

加拿大的房屋贷款有哪些种类

寻求房屋贷款是大多数人在加拿大购买房屋的一种选择；在寻求房屋贷款前，很多人都会产生这样的疑问：“我能拿到什么样的房屋贷款？”“什么样的房屋贷款最适合我的情况呢？”；那么，在回答这些问题前，你对加拿大的房屋贷款种类有何了解呢？又了解哪些金融机构可以提供房屋贷款呢？这些金融机构所提供房屋贷款的产品和服务又有哪些差别呢？在寻求房屋贷款的方式方面，你又有哪些选择呢？【阅读原文】

 

新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款？

“我究竟可以获得多少房屋贷款？”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。借款人能够从银行获得多少房屋贷款，主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的；或者总体上来说，是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。以国际留学生身份在加拿大的有关大学就读的学生，也可以申请贷款买房。【阅读原文】

 

外国人可以在加拿大获得房贷吗？

尽管加拿大联邦政府针对外国人申请房屋贷款的政策有所收紧，但是，作为一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以从加拿大的金融机构获得房屋贷款。”一般地，没有获得加拿大移民身份和工作许可的外国人士，若要想在加拿大申请房屋贷款，需要满足以下基本条件。【阅读原文】

 

在加拿大申请贷款的10步具体流程

当你了解了在加拿大有哪些金融机构（银行）可以提供房屋贷款以后，那么，又怎样获得房屋贷款呢？具体的贷款流程有哪些呢？【阅读原文】

 

加拿大贷款新分类详解：如何影响借款人所获房贷利率

获得最低贷款利率是每位寻求房屋贷款者的追求目标之一。能否在同等条件下获得最低贷款利率决定于许多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府对房屋贷款所实施的新分类标准影响着借款人的是否能够获得最低贷款利率。因此，对于寻求房屋贷款人来说，是否能够获得最低贷款利率，首先应该明确了解加拿大政府关于房屋贷款的分类标准。【阅读原文】

 

如何避开房屋贷款的几大陷阱

在加拿大购买房屋，从银行获得房屋贷款是不少购房者的一个必须选项。但是，在寻求获得房屋贷款的过程中，很多人不免又掉进了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，许多人才意识到当时的错误；可是，已经悔之晚矣。本短文仅向各位读者介绍借款人在寻求贷款时可能遇到的陷阱。【阅读原文】

 

在加拿大寻求房屋贷款应该考虑的十大问题

在考虑寻求贷款买房时，人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款，能拿到什么样的利率。除此之外，在加拿大购房贷款，你还知道多少呢？若要获得比较满意的房屋贷款，至少要对下列十个问题有明确的答案。【阅读原文】

 

在加拿大如何快速获得房屋贷款？

在加拿大，任何提供房屋贷款的银行，在审批房屋贷款时，除了审核申请人身份的真实性外，主要审核申请人是否有能力偿还房屋贷款，以及申请人是否愿意按时偿还房屋贷款。因此，只要申请人所提供的文件能够在这两个方面说服银行，就很快能够从银行获得所需要的贷款。一般地，申请房屋贷款都需要以下文件材料。【阅读原文】

 

在加拿大买房需要哪些专业人士的服务？

与在中国国内购买房屋不同，在加拿大购买房屋有一套完整复杂体系。从申请贷款到房屋的法律手续过户，需要接受各个方面的专业人士的服务。这些专业人士一般都是从政府获得了执业执照。一般来说，购房者要想购买到十分满意的房屋，需要接受以下各类专业人士的服务。【阅读原文】

 

安省对外国购房者征15%的税收的影响

为了打击在大多伦多及周边地区投机炒作房地产市场的行为，安省政府决定在2017年4月21日起开始对外国人（公司）在该地区购房征收15%的反投机税；同时，国际留学生和获得工作签证的人士在该地区购买房屋后，可以获得该税收的返还。本文就这方面的政策作简单介绍。【阅读原文】

 

非加拿大居民申请贷款有哪些要求？

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？【阅读原文】

 

加拿大购房，首付资金来源有哪些？

根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件。一般地，关于首付资金有以下几种来源。【阅读原文】

 

中国买家雄霸美国海外购房者首座：资金从哪里来？ | 美国

据美国房地产经纪人协会（NAR）最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》（简称《报告》），在2016年4月~2017年3月的统计周期内，中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度，继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位。

据全球中文海外房产平台居外网的最新报告，去年中国人海外各国购房花费首次突破1000亿美元，美国作为中国人首选的海外购房目的地，约占其花费的三分之一。

在美国买房如何确保交易安全

一、在房产交易中买家最关注的两大问题

任何房地产市场都不可能生来便拥有完善的体制规范。美国房产市场最初也是跌跌撞撞，时有纠纷，问题不断，总的来说，在房产交易中两大关键问题是，产权是否清晰可售和交易资金是否安全。接下来我们就盘点一下美国房产知识。（中国人可以在美国买房吗？）

在美国买房如何确保交易安全

二、解决办法——产权保险公司

为了应对以上一系列问题，美国房产市场逐渐兴起，由办理房产业务的律师发展而成的新兴行业——产权保险公司。他们为购房者提供调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务以确保产权的安全可靠并且能够合法交易，如同贴身警卫般保障购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果也能把钱拿回来，最大程度上保护了用户的权益。

三、产权保险公司如何确保房产交易安全

这里所说的保险并不是普通的房屋保险，而是专门的产权保险。也正是因为美国有了这样的产权保险，才会完全由市场而不是政府职能机构来监管完成全部过户程序。其中提供第三方账户和产权转移过程是相对重要的。在整个房地产买卖交易的过程中，只要投资者购买了产权保险，费用在200-300美元，此费用在购房时一次性缴纳，产权保险公司将以第三方的身份全程参与，其具体负责事项及流程如下：

  • 产权核查:

调查卖主房子的产权记录，即物业产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，必须要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。

  • 产权保险:

产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险，负责买卖双方产权转移和过户手续，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。

  • 提供第三方账户:

在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

如何使用第三方支付平台保证交易安全？

在美国买房如何确保交易安全

在美国买房交易时，第三方支付平台就类似支付宝一样的，买卖双方达成交易协议，买家付钱给支付宝，卖家发货，买家确认收货，支付宝付款给卖家。

  • 产权转移过程:

所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) 或第三方监管公司，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。

四、产权保险公司的收费标准

通常产权调查的费用为200-300美金，而产权保险的保费为房屋总价值的0.3-0.5%，而保额一般为房产的总价。美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统的设立提供了解决方案，该系统是由各州政府制定的，因此在相似的同时也有所差异。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。

五、延伸阅读：为何产权保险公司能够监管资金？

在购买美国房产过程中，产权保险公司从交易前的产权调查，产权保险，资金监管，过户登记，同贴身警卫般如影随形地保障了购房者的权益，即使真的遇到麻烦，最差的结果，便是把钱拿回来。由此可见美国房产市场体系非常成熟完善，投资者都是非常安全的。眼光锐利的投资者大可放下种种顾虑，将重心放在投资目标的选择上，莫要错过了目前这段投资的黄金时机。

Q:也许看到这里你会有疑问，将所有的资金汇入产权公司会是安全吗？它占有了那么多资金，卷走钱财逃跑怎么办？

A：在美国，第三方资金监管者（Escrow Holder)通常是资金监管公司(Escrow Company)、产权公司或者银行等，而房产经纪或代理则可以帮助客户选择合适资金监管者。首先，产权公司隶属国家或州政府部门管辖，并且拥有其颁发的资金监管执照，其资金流动受政府严格监管；另外，产权公司需要缴纳一定金额的保证金（类似银行准备金），以备特殊情况下向客户赔偿。所以，资金交由产权公司监管是绝对安全的。

Q:如果产权公司破产？

A:产权公司都隶属于州政府保险部门的管辖范围，如果产权公司面临破产解散，则必须遵守州法进行关闭清算。通常在结束经营之前，面临破产的产权公司会被出售或者兼并。所有的保单也将被新东家接手，监管账户和信托账户也将被重新清算。

 

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英国留学一年到底有多“贵”？一算吓一跳 | 英国

大部分家长一提起英国留学，第一反应就是一个字，贵!其实事实并不是如此，英镑作为全球最贵最稳定的货币及皇室贵族传统给这个国家笼罩了一层又一层的光环。

留学主要的开销分为学费，生活费两个部分。学费取决于学校，生活费根据生活所在地的情况而定。伦敦及英国东南部的生活费较高一年需要10万左右，而英国北部、北爱尔兰、威尔士及苏格兰的生活费则较低可能只需要7万。一般来说，每一位学生应预留7-10万左右(看地区而定)，以应付一年的基本生活开支，这包括住宿、电费、膳食、交通及其他必需费用。经济上不宽裕的同学们还可以选择英国留学贷款。

英国留学一年到底有多“贵”？一算吓一跳 | 英国

下面是具体的各阶段留学费用解析

高中：私立高中

每年约2.5-3.5万英镑，25-35万人民币。非寄宿学校稍微便宜一点，但英国法律要求走读生有一个英国的监护人，雇一个监护人也很贵。

英国的私立高中在全世界都是出了名的高大上，向哈利波特里的魔法学院不只是电影里的虚构，而是真实存在的，私立高中的费用差价也很大，好的学校一年50-60万都不止，也不是普通人能够入读的，大部分的孩子不关学习优异，重点还有显赫的身世背景，如皇家，富商等。

国立大学

举个例子，英国的Notre Dame。位于利兹大学边的圣母学院，为英国最好的招收国际学生的纯A-LEVEL国立中学之一，学生超过1000人，国际学生全球总共学校只招60名，这样的两年A-LEVEL,只招收16-19岁的孩子，一年只要7500英镑的学费，没看错，7500英镑，一年75000人民币左右学费。

大学

英国大学费用：学费学校不同专业不同而不同。英国本科的学制一般是3年(每学年为三学期)，对海外留学生来说，每年本科的学费大致为10万-15万元人民币。学生选择的大学、专业不同，英国大学费用也有所不同。

一般来说，由于理工科要用一些相关科研设备，学费会高于文科学费，名校的学费会略高于普校的学费，英国大学自行确定收费标准。

学费会因你所选择的学校和专业的不同而不同，每年学费的一般水平为：文科课程由于无需使用实验室、工作室及艺术创作室，因此比理科课程收费便宜。医学、牙科学和兽医学等临床课程的收费最为昂贵。

平均来看，英国大学本科一般学费为(按科目)：

文科学费较低，为8000 到 14650英镑/年;

商科是8000到18000英镑/年;

理科较高，为8500到18200英镑/年;

医科更贵一些，大概是9950到18200英镑/年;

个别名牌大学的专业要到2万英镑以上，比如帝国理工的汽车制造一年2万英镑，牛津剑桥的商科也有2万英镑。

所以英国大学费用的差距不仅体现在不同的院校之间，而且也体现在不同的课程。通常情况下，随着英国通货膨胀率的上升，这些费用也在逐年上涨。

英国大学费用之课程重修及补考费用：

如果你有课程没过的话会有reseat和retake2种。其中retake就是有些课程重修，那时候你交钱是按科，有在拉大retake的，1门课程800英镑，reseat意思是只再参加考试就好，不需要重修。有些学校会向学习成绩突出或表现出杰出的体育和艺术才能的学生提供奖学金，但数量有限，竞争激烈，通常只折抵一部分学费。

硕士

首先，英国的硕士学制是最短的，只需要一年时间，就能拿到世界都认可的硕士学历，这种高质量的性价比是其它任何国家无法比拟的。所以在别的国家需要花两年的学费和生活费，在英国一年就能解决。硕士费用跟本科差距不是很大，平均高出2000–3000镑左右。英国的学费是以每年5%的速度递增，所以每年的学费都会比上一年贵。但是节省了时间，就节省了成本。

说了这么多，相信大家对英国留学到底贵不贵都有了自己的判断，下面是留学英国的其他优势。

英国签证比较容易通过

虽然英国签证增加了面签环节，但是难度仍然没有太增加，比美国、加拿大等国家的签证申请要容易很多。

纯正的英语语言环境

英国是英语发源地，留学英国不但可以取得世界认可的高质量的学位，还可以学习到纯正的英式英语，这样好的英国留学生活环境比起其他国家更胜一筹。在中国的国际地位不断提升的大环境下，纯正的英语基础将为您的求职之路提供便利。

奖学金项目多

英国大学提供全奖的专业很少，但很多学校提供部分奖学金，而且可以通过多种渠道申请不同金额的奖学金，例如：政府奖学金，社区奖学金，公司奖学金等。

（据海峡都市报）

英国留学最常见的5大资金问题 轻松应对不必愁 | 英国

英国是留学热门目的国之一，拥有众多超一流大学，不管是拥有400年以上校龄的牛津大学和剑桥大学，还是建校时间较短的普利茅斯大学，英国高质量的教育水准都值得我们去体验一下他所特有的学习生活。

去英国留学的小伙伴们都知道，英国的留学费用在众多留学国家中是比较高的，有过留学经验的同学们也知道出国留学会涉及到存款证明、现金、汇款、转账等等一系列的资金问题，例如存款证明往往需要提前一两年开始准备，最少的也要半年左右开始，但是有很多学生毕业后可能是突然有的留学想法，对于这些乱乱七八糟的问题该如何应对呢?小站小编来帮帮你，跟我一起去看看那些常见问题和解决办法吧。（英国留学贷款）

保证金存款时间不够

留学国家一般都规定有保证金存款的时间，至少为半年。而一些家长在打算送孩子留学的时候并未进行必要的资金准备，导致存款期限太短，不符合要求，造成签证时不必要的麻烦。

解决办法：留学花费有一个特点是短时间内需要大量的资金，因此，留学资金最好提前一到两年准备，特别是用于留学的存折最好在申请的一年前开始存。有的留学生虽然家里有足够的财力供留学，但由于一些原因不能一时凑齐全部费用。遇到这种情况，留学生可以向银行申请留学贷款，贷款用途可以涵盖在国外的学习和生活的费用。

资金证明不是开得越早越好

许多国家在申请留学签证时需要留学生提供银行开具的资金证明。因此，有的家长把钱存入银行后，立刻让银行开具资金证明，觉得这样才保险。若开具证明的时间提前过多，签证官可能会因为资金即将解冻而对这笔钱是否能支持留学费用产生质疑，影响获签。

解决办法：虽然银行证明是签证官判断家庭经济能力的一个重要参考，但开具时间有讲究。银行的证明是时段证明，在时段内银行会冻结存款。这个证明最好是临近签证，该用的时候让银行开具。

换汇不通过正规渠道

留学生对国家购汇政策不清楚，或者为了降低换汇成本，仍然习惯性地找“黄牛”，买了现钞再往外汇。通过其他渠道将留学资金汇出国外。通过其他渠道换汇，成本、手续费会高出不少。通过非正规渠道汇款，表面上看好像手续简便，实际上这都是违法行为，一旦被有关部门发现，就会被查封没收，所有资金就会损失殆尽。

解决办法：国家对外汇的管理非常严格，但对留学生而言，换汇、汇款还是比较容易的。目前，许多银行都开设了换汇和汇款的业务，通过正常渠道每个人每年都能换5万美元以内的外汇，这笔钱都能满足留学学习和生活的正常需要。

汇款时，用现钞汇款

有的家长担心孩子刚出去时，因为没有账户而影响学习和生活，就换大量现钞让孩子携带处境。还有的觉得在银行间转账麻烦，通过银行换汇后，就将外汇取出来，然后再汇往国外。若发现携带大量现钞出境学生会被查，轻则被扣，重则追究违法责任。

解决办法：我国对携带外汇现钞出入境额度由严格规定，超过部分只能以汇款方式汇出去。向国外汇款，直接在银行购汇后汇出，手续更简单、费用更低。如果取出现钞后再汇款，由于现钞折成现汇有买卖差价，花费更高。同时，存入的现钞超过5000美元，还要向银行说明现钞的来源。

存款“冻”得太久

一些客户开存款证明，事先没有了解清楚，结果把存款“冻”得时间太长，影响使用。

解决办法：保证金存款的时间，应根据留学国家的不同规定，是3个月、半年还是1年、1年半，最好事先咨询清楚，再办理相应期限的存款证明。在证明期间内，银行会把存款被冻结起来。

（据小站教育）

 

居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？

当前，到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择，或自住，或成为重要的投资理财选择。不过，对于大部分打算到美国买房的国内买家来说，必须了解的问题是：你的资金准备够了吗？你知道在美国买房，除了房价本身，还包括不菲的买房费用和持有费用吗？且看居外网为你一一介绍。

居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？

一、美国房产价格：34—70万美元左右 （最大支出）

根据居外网对国内买家在美国买房的数据分析，尽管美国国土面积与中国大陆相差无几，但大部分国内买家最终买房的目的地都在旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿这几个都会区。旧金山和洛杉矶的华人区比较多，也相对成熟，纽约是美国的金融中心，而波士顿则是中国留学生汇聚的留学重镇，自然也成了国内买家青睐的买房市场。

2016年11月美国七大都会区房价地图

居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？

由2016年11月美国各都会区最新房价地图可看出，11月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中，旧金山市、圣马刁、伯克利与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高，中位数约120万美元。旧金山市与圣马刁的房价为113万和112万。伯克利的房价为100万左右，尔湾的11月成交价中位数也名列前茅，约77万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色，11月房价中位数不到4万美元。

作为专业海外房产平台，居外网提供每月美国的最新房价数据，可点击查询。

2016年最新美国主要城市房价走势

 

二、不得不付的美国买房相关费用：占房价的5%-7%（容易忽略的购房成本）

 大家还要把买房过程中所产生的系列支出考虑在内，因为这绝对不是一笔可以忽略不计的费用，为了帮助大家更好地做好购房资金方面的预算，下面跟大家说说在美国买房，买家必须支付的10项费用。

居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？

想要了解更多，可点击查询 在美国买房后，会牵涉到哪几种费用？

 

三、美国房产税：0.5%-3%（买房后必须支付的重要费用）

 美国房产税并没有一个特定的标准，而是由每个州政府自行规定，每座城市的税率也有一定的差别，所以，投资者如果想要知道自己每年需交多少房产税的话，就得先确定想要投资哪个州和是哪座城市。大部分美国州的房产税税率在房价的0.5-2.5%左右。

居外课堂：去美国买房，你的资金准备够了么？

了解更多相关内容，可点击：

美国房产税介绍

美国各州房产税一览表

美国房产税如何征收

 

总结：

根据以上介绍，我们以在美国购买一套50万美元的房产为例，买家需要准备的资金为：

房产总价50万+相关费用（5-7%）+第一年房产税（0.5-3%）=54万美元

注：以上费用不包括将房产委托管理、出租的手续费。

由此可见，去美国买房的额外费用开销也是不容忽视的，加上这些，美国买房费用预算可又要增加不少。居外网建议大家一定要提前了解并做好相应的购房计划。

 

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非加拿大居民申请贷款有哪些要求？| 加拿大

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非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？

最大房屋贷款额

对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。

对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。

一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。

此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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加拿大购房，首付资金来源有哪些？ | 加拿大

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当您为购买房屋申请贷款时，一般都要有首付资金。根据目前加拿大政府的规定，购房首付资金占房屋价格的比例最低可以达到5%。若首付资金低于20%时，购房者所获得的房屋贷款还需要购买房屋贷款违约保险。所以，首付资金的多少也就决定了您所购买房屋的价格，也决定了您所能够获得房屋贷款的数量，以及您所获得房屋贷款的条件，例如利率和偿还贷款的条件等。

那么，首付资金从哪里支出呢？一般地，关于首付资金有以下几种来源。

1、自己的储蓄资金

这是从过去日常生活中生吃简用所节约下来。一般来说，金融公司给您提供贷款时，首先要保证您有足够的首付资金。这些资金要求在您个人的银行账户上至少存在三个月。

2、从RRSP账户中提取资金

如果您是第一次购买房屋，您可以从您的RRSP账户提取资金作为首付资金。最大的提取量为25000加元。提取的这部分资金，您不用向加拿大税务局补交税收，但必须在未来的15年内重新还到RRSP账户。如果与您共同购买房屋者，也是第一次购房者，他（她）也可以从他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。这样，你们就可以获得50,000加元的资金。同时，加拿大税务局对第一次购买房屋者有明确的规定。这是指在过去四年内没有属于自己的住房。在加拿大，这个规定被称为Home Buyer Plan。

3、从直系亲属获得的资金

对于购买房屋者来说，即便有房屋贷款，即便首付的比例可以最低达到5%；但是，一下子要拿出一笔资金，对许多人来说，都不是一件容易的事情。所以，有时候，就需要亲戚朋友的支持。根据加拿大金融公司（包括银行），在审批房屋贷款时，对资助首付资金的亲戚有明确的规定。英文称Immediate family，中文可以翻译为直系亲属。这是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。这些亲属资助您购买房屋的不用偿还的资金，可以作为您的首付资金来源。

4、从朋友借来的资金

有时候，为了筹集资金，您可以从您可以信赖的朋友处借款，作为您的首付资金。有些金融公司可以把此作为您的首付资金来源，为您提供房屋贷款，但是，您从朋友借来的这部分资金仍然被认为是您的债务。在计算您的家庭债务率时，要考虑这部分债务。这样的评估结果实际上会提高您的贷款风险。

5、从金融机构获得的贷款

除了从朋友处借款外，您也可以从金融机构获得贷款，作为首付。例如，用其他房产作为抵押获得信用贷款（Line of Credit），或者用您的信用卡等获得贷款。与从朋友处获得的借款性质相同。这部分借款仍然被认为是您的债务，在计算您的债务率时必须考虑在内。这将提高您的总债务率水平，同样，也增加了您的贷款风险。

所以，在考虑您的首付资金来源时，必须仔细考虑，权衡利弊。

（注意：本文仅作为一般知识性介绍，不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜，请联系您的贷款专家）

 

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中国适度放宽人民币资本外流管制 | 海外

中国撤销了1月起实施的一项限制跨境资本流动的措施，这被认为是自去年当局为缓解人民币汇率下行压力而设限以来第一项放松资本管制的具体举措。

知情人士表示，中国央行(PBoC)通知各金融机构，在处理跨境人民币支付时，不必再保证流入大于流出。这项最新指示逆转了1月的央行口头指导——各银行必须维持人民币净流入。

中国适度放宽人民币资本外流管制 | 海外
知情人士称，中国央行通知各金融机构，处理跨境人民币支付时不必再保证流入大于流出。这被视为近来第一项放松资本管制的举措
这一放松措施——自2014年底以来出现流出压力以来，对资金流出放松管制的第一项已知措施——似乎表明，中国当局越来越相信，他们已挺过了该国最严重的一段资本外流时期。近几个月来，美元相对一系列全球货币走弱，减轻了人民币汇率的压力。
 
减少外流或许也有助于重振中国央行推动人民币国际化的努力。鼓励中国香港、伦敦、新加坡和法兰克福等离岸中心积累人民币，对于让外国人在贸易和投资中能够使用这种货币是至关重要的。过去一年里，流动性趋紧显著削弱了中国香港的离岸人民币市场。
 
1月实行限制措施之前，跨境人民币支付已成为把资金带出中国的一条重要渠道。离境之后，人民币便不受内地当局的监管，可以在中国香港或其他离岸中心兑换为硬通货。
 
国家外管局(SAFE)数据显示，2016年前11个月，平均每月以人民币支付方式离境的资金达280亿美元，但在截至2月底的3个月里，平均每月流出额降至60亿美元。
 
驻北京的一位外国银行家表示，中国央行已在全国范围内撤销了限制。此前，中国央行曾对各个城市实行不同的配额，其中北京和上海受到的限制最为严厉。
 
但人民币如今开始进入世界各地更多人的口袋、投资组合和银行账户，专家认为，人民币的未来，将在更大的程度上取决于中国国内改革的速度和广度。
 

（据英国《金融时报》）

中国资金新宠：聚焦美国养老地产 | 美国

中国资本在过去十年迅速累积，到如今已成为环球市场上一股不容小觑的力量。曾於美林集团任职近12年的蓬钢，在2012年看到此机遇，回国同合夥人筹备创办信泰资本，专注於海外成熟地产市场投资机会，2013年正式运营。蓬钢对记者说，“2000年到2010年这段时间，我是拿着海外的钱投资中国房地产市场；在这之后，我拿着国内的钱去投资海外。市场利润空间丶资本力量的变化促使我不得不这样做。”中国香港商报记者 王理琪

信泰资本於2013年成立至今，在美国丶英国丶澳洲已投资10馀个地产项目，其中90%集中於美国。蓬钢表示，虽然美国已经是一个成熟市场，但自金融危机后，它也是唯一一个忍受损失丶甘愿慢慢复苏的经济发达体，在2013年那个时候，美国地产的利润空间就这样出现了。

时间回溯到2000年，蓬钢刚刚攻读完美国麻省理工学院（MIT）房地产金融硕士，加入美林集团，开创美林在亚洲的投资业务。

中国房产市场红利期成过去

“2000年的时候，中国还是一个新兴市场，土地成本低，市场不成熟，而且过去几十年都没有那麽多住宅，积累了许多需求，相反当时发达国家一线城市发展相对成熟，反而没有那麽大利润空间，所以当时我拿着海外的钱投资中国房产，回报是相当不错的。”蓬钢对记者说。

然而时移势易，中国房地产经过迅猛发展，渐趋成熟，而房地产开发商队伍愈发壮大，房产供应已出现过剩趋势；且土地成本水涨船高，“面粉”贵过“面包”的例子屡见不鲜，中国房地产市场的红利期已然过去。

美国资产价格低诱热钱

在这样的情况下，市场红利再一次转向以美国为首的发达国家，而蓬钢偏爱美国市场也自有他的道理。“金融危机以后，资产价格有一定的调整，再加上美国这个市场是在金融危机受的损失比较大的，这样的市场在之后的复苏进程中就会表现的更为强劲。”

“我们还可以看到，欧洲国家也好，亚洲国家也好，在危机过后，是通过印新钱的方式将不良贷款掩盖，这使得短时间内不会遭受太大的痛苦，但这种做法会造成实际复苏进程拉长；相反，美国忍下了一时损失，选择慢慢复苏。在这样一种情况下会产生两个效果：美国资产价格低；世界热钱涌入美国市场。我们也能够看到，2012年以后，美国有好几个城市，资产价格上涨很快。”蓬钢说。

美国物业投资收益率4年翻近3倍

深谙房地产投资规律丶同时兼具国际性眼光的蓬钢在4年时间里控盘物业价值超过65亿美元，据蓬钢指，公司於美国投资的部分开发项目年收益率达到40%，4年已翻近3倍。

如果说蓬钢投资成功得益於其抓住了2000年丶2012年这样关键的时间节点，那麽2017年是在此引起蓬钢注意的年份，红利的爆发不会永远存在，他再次凭藉丰富的经验与直觉告诉记者，经济复苏即将到顶，未来将转投防守性强丶有强劲现金流的优质资产。

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信泰资本CEO蓬钢看好美国养老地产的投资前景
信泰资本CEO蓬钢看好美国养老地产的投资前景

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养老地产前景乐观

就在上月21日，信泰资本投资的美国养老地产行业的Welltower养老资产包完成交割，涉及美国11个州的39个优质养老社区物业，投资金额近10亿美元，信泰占股比例达70%。

养老地产是蓬钢认为前景十分乐观的资产类别，他解释原因说，“看好养老地产在於供需关系，从二战后美国婴儿潮判断，美国老年人口基数即将进入快速增长阶段，加之医疗进步令人类寿命变长，养老院未来需求将有一个迅猛增长。”

蓬钢续指，美国使用养老院的老人比例也仅有15%，可见市场空间很大。同时，考虑到养老院并非随意兴建，往往要经过政府批准，从供应来讲，比一般物业更加麻烦。蓬钢透露，此项目年收益率可稳定於11%左右水平，”虽然不是很强劲的收益水平，但贵在稳定安全。”

而提供一个稳定的收益率，是中国投资一线机构争夺国际一线水平的必备条件。蓬钢与信泰资本，他们的出现也寄予了一代投资人的梦想跻身国际一线，去代表中国资本的真正实力。

（据中国香港商报）