Tag: 房屋贷款

面对不断飙升的房价和有限的工资收入，如何能够拥有自己的住所，仍然是加拿大许多首次购房者面临的主要问题。针对这样的问题，加拿大联邦政府在2019年3月份的财政预算中推出了旨在减轻首次购房者的财务压力，并让更多的人尽快拥有自己的处所的财政政策；其中一项政策将在2019年9月2日正式生效。

该政策主要内容包括两项：一是购房者与政府共享房产部分价值的政策；二是增加首次购房者从注册储蓄退休基金（RRSP）提取的额度。

一、与政府共享房产部分价值的财务资助政策

1. 购房的首付比例必须低于20%

如果首次购房者在申请房屋贷款时，首付资金低于20%，该房屋贷款会获得（CMHC: Canada Mortgage House Corporation）的保险；那么，作为首次购房者就可以从加拿大联邦政府获得所购买房产价值5% 到10%的资金资助。对于首次购房者而言，这部分资金属于免费使用，不需用支付任何利息，也不必像从银行获得房屋贷款一样而需要按月偿还。这似乎是天上掉馅饼的好事，令人难于相信；但是，事实确实是这样。唯一的条件是，在购房者出售现有房产或者在购房25年以后，购房者必须偿还政府所资助的这部分资金。

从这里也可以看出，满足政府该资助项目的房屋贷款属于高比率和获得保险的房屋贷款（High Ratio Insured Mortgage）；而且房屋贷款的分摊期最长为25年；所以，如果购房者申请房屋贷款时的购房首付比例高于20%，或者贷款的分摊期大于25年，那么，首次购房者将无法通过该项目获得政府资助。

2. 房主与政府共享房产价值的损益

购房者出售在该项目下的房产或者在购房25年后必须向政府偿还这笔资金；但是，购房者到时给政府所偿还的这部分资金的金额并不是一个绝对数字，仍然是一个相对数字。例如，购房者在购买价值$400,000（40万加元）的房产时，从加拿大联邦政府获得了10%的资助，即价值为4万加元。房主出售该房产或在购房25年后，若该房产价值上升为50万加元，那么，房主给政府所偿还的金额将为房产现值的10%，即5万加元；如果此时的房价没有上升反而下降，比如下降为35万加元，那么，房主所需要给政府偿还的资金为3.5万加元。

从这里也可以看出，加拿大联邦政府资助首次购房者的财务项目，实际上是政府与房主共同投资该房产，共同分担该房产价值的损益；所以，该资助政策也被称为房主与政府共同分享房产部分价值的项目。

3. 获得资助的比例可以为5%或10%

如果属于购买二手房产，首次购房者可以从政府获得最大资助为该房产价值的5%；如果属于购买新建的房产，首次购房者可以从政府获得的最大资助为房产价值10%。当然，如果购房者所购买的房产为一栋新建的房产，购房者也可以申请从政府只获得5%的资助。当购买新建房产使，在10%的资助限度内，购房者申请政府资助比例的大小决定于购房者的财务状况和生活支出预算。

4. 哪些人可以申请该项目？

该政策项目已经明确指出属于资助首次购房者财务政策；但是，对于哪些人士属于首次购房者以及其家庭具体收入要求，加拿大联邦政府也做出了明确的规定：

1）首次购房者；加拿大联邦政府一直对首次购房者提供各种财务优惠政策，例如，首次购房者项目(First Home Buyers’ Plan)，所以对于哪些购房者属于首次购房者，加拿大联邦政府有非常仔细和明确的规定。关于首次购房者的具体定义，请详见加拿大联邦政府有关信息；2）拥有加拿大公民和永久居民身份（移民），3）虽属于非永久居民身份但拥有在加拿大合法工作的身份，4）购房者的年收入低于12万加元。

满足以上各种条件以后，购房者就可以申请这次联邦政府新推出的购房者与政府共享房产部分价值的财务资助项目。

5. 获得房屋贷款的最大限度

获得联邦政府该资助项目后，购房者所获得的最大房屋贷款额度（包括政府资助的金额在内）为其年收入的4倍。例如，如果购房者的年收入为8万加元，那么，该购房者所能获得最大房屋贷款（包括政府资助金额在内）为32万加元。如果购房者所购买的二手房屋价值为40万加元，能够从政府获得2万加元的资助；那么，该购房者从银行所能获得最大房屋贷款金额为30万加元（32万 – 2万 = 30 万）。

如果购房者的目标是想获得更多的房屋贷款，那么，申请该项目并不是最好的选择。该政策的目的是减轻购房者每月所支付房屋贷款的金额，即减轻购房者住房成本，并不是帮助购房者获得更大房屋贷款。例如，如果购房者的年收入为8万加元，按照目前的加拿大银行（Bank of Canada）所设定的5年固定房贷利率的压力测试来计算，该购房者所能获得最大房屋贷款为35万加元；但是，如果申请政府的该资助项目，购房者所能获得最大房屋贷款数量（包括资助金额在内）为32万。因此，在决定是否申请该资助项目前，购房者应该首先明确自己寻求房屋贷款的目标是什么。

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二、增加首次购房者从退休储蓄基金提取额度

在2019年3月以前，加拿大的首次购房者可以以免税的方式从自己的注册退休基金（RRSP）账户提取$25,000资金。这项政策属于加拿大联邦政府的首次购房资助项目（First Home Buyers’ Plan）。一般地，如果注册退休基金账户的拥有者从该账户提取资金时，按照加拿大政府的政策，提取者需要补交税收；但是，如果作为首次购房者从该账户提取资金时，不必向政府补交税收。

自从2009年以来，首次购房者从注册退休基金所能提取的最大资金限度一直为$25,000；在2019年的新财政预算中，联邦政府将该限度从$25,000提高到 $35,000。如果对于属于首次购房者的夫妇而言，他们（她们）能够从注册退休基金账户所提取的资金额度总和从原来的$50,000 ($25,000 × 2 ) 提高到 $70,000 ($35,000 × 2 )。这实际上使首次购房者有更多的资金渠道筹凑购房首付资金。

这两项政策主要是针对首次购房者而设立的。关于是否满足首次购房者的资格，加拿大联邦政府有非常详细的条件说明。例如，其中一条指出，在过去四年中，准备购房者没有拥有自己或者自己的配偶（或者common-law partner）的房产。但是，关于如何计算 “四年”这个时间段，也有详细的规定和特定的计算办法。所以，详细政策请参见加拿大联邦政府公布的信息。

（本文仅为一般信息介绍，不作为任何经济投资决策的依据。关于房屋贷款政策，请联系专业人士）

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【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （上）】
【买投资房真的是一个容易的决定么？复盘一个失败的投资房案例 （中）】

说起来，陈女士的找房之路真是坎坷。据说在我之前，已经下过3个OFFER，而且每次都是验过房了，然后就是再谈价没有谈成或是银行贷款没有下来。所以为了这次买房，她的钱已经陆续到了加拿大银行帐上，并拿到了某个银行的贷款预批信。本以为，钱方面已经做了充分的准备了，但是没想到最后还是因为差了10万元，没有办法买成房子。

钱，难道真是投资中无解的难题么？

从我自己的经历和帮很多客人买卖房产的经验看，钱是投资中最重要的元素之一，但不一定是决定成功的唯一要素。就拿陈女士这次失败的例子看，其实在这一过程中，我们又好几个机会可以解决本来钱不够的问题。

寻找合适的银行贷款

我之前提过，商业贷款和自住房的贷款很不一样，难度相对大很多。一般银行要考察物业本身的收入情况，纯收租房看租金收入，物业加生意的房子，象酒吧、旅店、杂货店、加油站等，就要看生意本身的收入情况，要看财务报表，报税情况等。各家银行对商业房的考察标准也是不一样的，很多带物业的小生意，象杂货店，小型旅店等都不好贷款。另外银行还要考察贷款人本身的情况，是不是有经营同类生意的经验，是不是还有别的收入等。象我今年卖的一个五间房的小型B&B客栈，虽然是四星级，一年收入10万元以上，本来银行同意贷款50万元，结果一查贷款人，没有经验，本身收入很低，结果最后一分钱也没有贷下来。

好在我和各家银行商业贷款经纪也都熟悉，当时为陈女士主要找了两家银行。因为所要买的楼收租情况不错，全部出租一年有9万多。所以有一家银行早早就明确告诉我们，可以贷款63万元。但陈女士只有一半的首付款，我们还差了15万元。我又找了其他一些银行，有的明确告诉我因为有一个商铺，不是他们贷款的目标，还有的给的更低。后来又找到了一家银行，看完资料后告诉我，有两个空出的STUDIO，如果全部出租出去，就有可能贷到我们所需要的资金，哪怕只出租一套，也能多出7-8万元贷款来。但当时一心想做短租的陈女士执意不同意出租，尽管有好多人等着想搬进去。她本来认为，如果只差15万元，她可以想办法凑一凑。但事实是，后来国内的资金越来越难出来，15万元看着不多，但真没办法出来了。

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卖家贷款犹如雪中送炭

在加拿大买卖生意中，卖家贷款是实际操作中一种常见作法。我个人几次生意买卖都有卖家贷款，说实话，对于卖家肯给贷款，我是非常心存感激的，因为如果没有卖家的帮助，我们是没有办法买下生意，进而经营起来的。卖家贷款一般至少说明卖家对自己的生意是有信心的，知道你肯定能有钱还给他。另外对于卖家来说也延迟了应该交的收入税，应该是双赢的。但是并不是每个卖家都愿意这样，特别是现在的卖方市场，卖家不用贷款也能顺利卖出去，何必多此一举？

在陈女士这个案子中，卖家本身并不是生意人出身，一开始并不理解，不能接受卖家贷款这个建议。因为在他们看来，如果有银行贷款了，他们的贷款就不得不排在第二位，如果真有什么事发生，他们是没有机会拿回钱的。但实际上如果找到公证师做好法律文件上，虽然是二级贷款，他的风险也是可以控制的。所以我一有机会，就和卖家经纪灌输卖家贷款这个概念，告诉他这是一个常见的商业操作，是可以保证他们的贷款。卖家经纪也慢慢接受我的说法，开始松了口。但是验房还价的那出闹剧让卖家很生气，这个差额给贷款的建议被卖家拒绝。其实就在我们提出第三次再给OFFER时，我已经说服卖家给5万元贷款了，但还是差了10万元。在最后一刻，陈女士表示钱在国内很难出来，还是决定放弃了。

要求万无一失，对地产投资缺乏理性认识

这个跟了3个月的案子最终没有成交，我想陈女士也许并不认为可惜，因为她已经历了几次验房没有买的过程，在她看来这是一个学习的过程，无非就是交点验房费当个学费罢了。但我真得觉得很可惜，这真是一个不错的投资房产。就在我们决定不买的当天，两套空着的STUDIO就以1350元/月/套出租出去，比要价高了100元。如果陈女士早一点同意出租，那差的15万元银行肯定能贷给我们了。问题是，如果不改变一些投资观念，我觉得不光是验房费，陈女士还会浪费更多时间和精力，而最终的结果，仍然还是一无所获。

陈女士反复和我强调要保证她的投资万无一失，有一点点风险她都不会下手的。我当然能理解她的心情，在一个谁也不认识的异国他乡投资，那份不安是肯定的，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。特别看到了最近微信里那篇稍有些矫情的《在上海，那些挣扎在温饱钱上的千万富翁们！》，我对国内的投资客人也更能理解。

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但是这世上哪里有万无一失的高回报投资呢？

在加拿大，房产投资在所有投资中不是回报最大的，但一直是公认可长期持有的可靠投资。刚来蒙城的陈女士一开始还期望20%的回报率，我就明确告诉她这是不可能的，除非物业带生意，而且她亲自参与经营。在蒙城一个光靠租金收入的投资房很少有超过10%的收益率。这里也没有象国内的房产几十倍快速增值的泡沫，要有真这样，政府肯定早早下手了，象多伦多和温哥华那样出台外国买家税和空屋税等各种政策了。但另一方面，这里面的房产收入又是稳定的，虽然不高，但没有大起大落，长期持有，一定是保值增值的。如果能理性地评估地产投资的收益，有一点点承担风险的勇气，我想这个投资房一定会给陈女士在蒙城的打下一个不错的基础。

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非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 关于非加拿大居民的定义，若从税收的角度讲，加拿大国家税务局有特定的定义。本文关于非加拿大居民的定义仅限于在加拿大未获得工作许可的国际学生，具有外国身份而非登陆移民的各类工作人员。在贷款方面，有时也把具有这种身份的人士称为暂时在加拿大居住的人士。

近年来，由于在加拿大的一些城市，特别是在多伦多和温哥华两大城市，房屋价格飞涨，在加拿大学习或短期工作的人士，觉得有必要在加拿大买一套房屋。这样不仅节省了房租，而且是一种很好的投资工具。那么，如果具有这种身份的人士，在加拿大购买房屋，在申请贷款方面，都有哪些要求吗？可以申请到多少贷款？

最大房屋贷款额

对于未获得工作许可的国际学生来说，如果要在加拿大购买房屋，首付资金最低为35%。也就是说，可以获得的房屋贷款数额为房屋价格的65%。除此之外，银行或者金融公司在审批房屋贷款时，还需要审核申请人的其他财务状况，信用状况，等等；其目的是确保申请人在获得贷款后能够而且愿意按照合同条款偿还贷款资金。

对于获得工作许可的非加拿大居民来说，购买房屋的首付资金可以最低为5%。也就是说，具有这种身份的人士，可以最大获得所购买房屋价格的95%房屋贷款。这种标准与加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申请购房贷款的标准完全相同。

房屋贷款违约保险

尽管如此，但是在购买房屋贷款违约保险方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇还是有差别的。对于加拿大居民来说，一般地，如果购买房屋的首付资金少于所购买房屋价格的20%，就必须购买房屋贷款违约保险。而对于非加拿大居民来说，如果购买房屋的首付资金低于35%，就必须购买房屋贷款违约保险。

一般地，审核房屋贷款的银行或提供保险的公司，在审核时，会要求申请者至少有三个月的工作时间。因为这是保证申请者有稳定的工作收入。有些公司还会要求申请者在加拿大的最短居住时间。

对于所购买的房产，提供房屋贷款违约保险的公司也有要求。从再出售角度来看，该公司要求所购买的房屋将来能够容易卖出，且不损失其市场价值。这是保证发放涉及该房产贷款资金的安全性。这条标准一般似乎容易达到。因为许多非加拿大居民购买房屋的目的，不仅仅为了省房租，而是要获得投资收益。

最低首付资金计算

在首付资金方面，尽管房屋购买者的首付资金可以最低为房价的5%；但是，如果房屋价格高于50万加元时，首付资金就会高于5%。按照新政策，当所购买房屋价格高于50万加元时，首付资金的比率分两步计算。低于50万加元的部分按5%计算首付资金；而高于50万加元的部分则按10%计算首付资金。最后，把这两部分加总，获得最低首付资金。

此外，无论是银行（金融公司）或者提供房屋贷款违约保险的公司，对于贷款申请者信用状况，家庭债务与收入的比率，仍有很多要求。限于篇幅，今天就讲这些。有关房屋贷款的详细信息，请通过居外联系房屋贷款经纪成小洲。

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