利率 – juwai

最低利率，机不可失！抓紧时间澳洲买房去

11月3日（周二），澳洲储备银行（RBA）宣布将官方现金利率从0.25%降至0.1%，破历史最低纪录。储银降息的目的主要是为了刺激经济走出疫情引发的衰退。这已经是澳洲今年第三次降息，也是自2011年以来，储备银行首次在墨尔本杯赛马当天降息。

现金利率是指澳洲每家银行为其借贷的资金所需支付的利息。一般来说，当澳洲储备银行降低利率时，澳洲的主要贷款机构也会跟进。这意味着背负贷款的人支付的利息会更少。

对于背负房贷的人来说，如果贷款机构全额传递降息，40万澳元、贷款期限30年的房贷持有者每月还贷大约可节省33澳元。

不出所料，11月4日（周三），澳洲联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）宣布将自住房四年期固定房贷利率下调至1.99%。

随后，国民银行（NAB）宣布将自住房四年期固定房贷利率降至1.98%，比前两家银行的利率还低一个百分点。这是史上贷款机构提供的最低房贷利率。

西太银行还将1年丶2年和3年期的固定贷款利率降为2.09%。国民银行的1至3年期固定贷款利率已降至2.09%至2.19%之间。

联邦银行丶西太银行和国民银行都没有调整标准可浮动利率房贷产品的利率，而大多数客户持有的都是这种贷款产品。数据显示，持有固定利率房贷产品的客户在联邦银行中占比仅有大约23%，西太银行业也只有30%。

除此之外，联邦银行和西太银行分别将固定利率商业贷款的利率下调了0.5%和0.56%，其中包括使用政府小企业贷款担保的贷款。

储备银行行长洛伊（Philip Lowe）说，由于失业率是目前首先要解决的问题，这种低利率至少会保持三年。他还说，如果银行没有转传降息，客户可以换一家银行。

延伸阅读：

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葡萄牙的房贷利率是多少？

葡萄牙的房贷利率低得惊人。

经历了从2012年至2015年的持续下降之后，该国的住房贷款利率在过去四年几乎没有变化。2019年11月，住房贷款平均利率为1.05%，略低于去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

1年以内（含1年）：2.51%，低于去年同期的2.92%
1至5年（含5年）：2.51%，低于去年同期的2.68%
5年以上：1.05%，略低于一年前的1.11%

利率

——欧洲央行贴现率；——按揭利率；——1年以内到期；——1-5年内到期；——5年以上到期
数据来源：欧洲中央银行，太平洋汇率服务，《全球房产指南》

抵押贷款利率如此之低的一部分原因在于欧洲中央银行（ECB）最近的降息政策，从2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接着降至2016年3月的0.00%。

根据欧洲抵押贷款联合会（EMF）的数据，葡萄牙抵押贷款市场对利率变化极其敏感，因为2018年发放的新增抵押贷款中，约有65%采用的是可变利率或1年以内的初始固定利率。

不断萎缩的抵押贷款市场

尽管贷款利率极低，但2019年11月未偿还住房贷款存量比去年同期下降0.1%，至944.1亿欧元（1,053.7亿美元），占国内生产总值的44.8%。

未偿还住房贷款余额

——未偿还住房贷款，百万欧元（左边刻度）；——占GDP百分比（右边刻度）
数据来源：欧洲中央银行，《全球房产指南》

来源：葡萄牙国家统计局，《全球房产指南》
责编：Zoe Chan

美国房贷利率下跌全美本地购房市场需求逐渐回暖

居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。同时，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。

紧接着美联储前一天宣布联邦利率不变，当地时间3月21日，美国最受欢迎房贷平均利率即刻下跌至过去一年中最低，购房还贷压力减小，需求或上升。

根据美国贷款新闻网mortgage news daily的数据，最受欢迎的30年固定利率平均值从稳定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因还贷期间利率不变，月供较低，成为很多人的第一选择。而在去年的11月初，这一利率曾猛涨到超过5%，导致去年12月和今年1月的房地产成交量一片惨淡。

这一抵押房贷利率的下跌是在美联储3月20号的新闻发布会之后，预计还将下跌。

美联储主席杰罗姆 · 鲍威尔表示，“联邦基金利率现在是在中性的预测大范围内，这一范围的利率不会倾向于刺激或收紧经济。像我强调的，我和我的同事都认为现在的利率符合目前的经济前景。我们也相信在衡量是否需要改变某些政策的事情上我们要更耐心点。这种耐心表示我们认为现在没有急于做决定的必要。”

美联储官员们在两天的会议后宣布美联储利率将会不变，并将会在今年九月结束缩胀活动，主要是美联储把金融危机以来大量购入债券卖出以防止经济过热的行为。这一活动的结束比华尔街金融专家们预测的要来的早，而被看作美联储对经济将发展将滞缓的推断。

相比于降低利率，美联储停止售出债券的行为，或是金融危机时的量化宽松政策大量购入的行为对长期利率更有直接作用，特别是振兴房地产市场。十年债券的利率与房贷利率走势相同。当债券利率下降，人们将本该用于购买债券的钱转存入银行，可贷出存款增加，房贷的利率相对也会下跌。

在线购房网站居外网北美新业务发展主管陈宏明说，贷款利率的下降主要是对本地公民有影响，因为大部分的美国银行不对海外人群提供贷款业务。

“以美国本地的人来说，当然美联储的汇率是非常重要的。因为它牵扯到贷款。还有当然对第一次购买的人群造成非常大的影响力。大部分的华人是以全款买房居多，那假如是以全款买房，利率的影响就不会像本地的人的影响这么大。”

但是他还补充，对于等待低价购入价格较低美国房产的海外华人来说，利率下降，求购需求的上升则可能带来房价的上升。那么对这群人来说利率的下降是不利的。

对于美国本地人来说，特别是第一次购房的人，利率的浮动会造成很大的价格差。如果贷款30万美元，那么30年固定贷款利率每下降0.25个百分点，每个月可省下50美元。

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而据美国抵押贷款银行家协会这周统计的市场综合指数，统计房屋抵押贷款的指数比上周增加了1.6%，而再融资指数、衡量申请新贷款来还旧贷款数量的指数也上涨了4%。在所有申请中，再融资申请占了接近40%的比重。

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来源：看看新闻
责编：Zoe Chan

英国贷款利率表影响近半数房奴

据《每日邮报》报道，英格兰银行最新的数据显示，为了攀爬上住房阶梯，英国房奴中有近一半的人都过着节衣缩食的生活。

该数据显示，为了能够获得超低利率的贷款，越来越多的借款者承担了令人担心的、高得危险的债务。而这也引发人们的担忧，即如果利率上升，数百万人可能入不敷出。

英格兰银行称，在2018年第三季度，有47%的抵押贷款是流向那些“高贷款/收入比”的客户，这一比例创下历史纪录。对一对夫妇来说，所谓“高贷款/收入比”意味着他们的借款比自己的年收入高出三倍以上，或者说，两人年薪合计只有4万镑，贷款却达到12万镑。而对单身人士来说，这意味着其借款为自己收入的四倍，比如以3万镑年薪贷款12万镑。

在这种情况下，如果利率上升，他们将陷入困境。而当前贷款利率为史上新低。

金融数据公司Moneyfacts的数据显示，英国各大银行正在以极低的首付引诱消费者。银行会给出首付仅5%、两年期固定利率抵押贷款只有3.54%的条件。按照这个利率，25年期的190,000镑贷款每月还款额为955镑。如此低的首付意味着消费者面临着负资产的危险，因为只要房价降低5%，就足以让他们破产。而如果大量房屋所有者都处在负资产的境地，国家经济则非常危险，一旦他们突然被迫出售房屋，则银行将面临巨额损失。

金融咨询机构Candid Money的贾斯丁·莫德雷（Justin Modray）表示，如果人们现在打算竭力攀登上住房阶梯，那么现在可能是他们最有能力实现这一目标的时刻。“如果利率的确上升，人们就会遇到偿还贷款的困境。而利率很可能会上升。”

工党议员、财政选择委员会成员（Treasury select committee）约翰·曼恩（John Mann）表示，银行鼓励那些压力巨大的借款人去承担自己很难偿还的贷款是不负责任的。“如果利率上升或者房价下跌，可能会为经济带来严重后果。“

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参考来源：英中网
排版：KYRA WANG

新西兰房价涨幅见顶出手买房时机到？

虽然许多地区的房价比2007年高出40%-70%，但年度涨幅普遍在10%或更低，而很多地区的季度涨幅已放缓至个位数。

ASB首席经济学家Nick Tuffley表示，随着房地产市场逐渐转为“买方市场”，全国大部分地区的房价涨幅可能已经见顶。

虽然许多地区的房价比2007年高出40%-70%，但年度涨幅普遍在10%或更低，而很多地区的季度涨幅已放缓至个位数。

ASB季度住房信心调查中，认为现在是买房好时机，与认为现在购房时机不佳的受访者数量之间的差距已经缩小，房地产市场逐渐转为“买方市场”。

Tuffley说，“这一趋势在所有地区都得到了反映，新西兰大部分地区的房价增长已经见顶。”

调查显示，在截至10月份的三个月里，认为现在是买房好时机的受访者人数，从上一季度的14%上升至16%，而认为现在购房时机不佳的受访者人数则保持在19%。

Tuffley 认为，全国大部分地区房价增长放缓，可供选择的房屋数量增加，以及有利的房贷利率，这些因素可能会使越来越多的受访者认为现在是买房的好时机。

在接受调查的受访者中，51%的人认为现在既不是买房的好时机也不是坏时机，14%的人表示“不知道”。

Tuffley说，总体而言，虽然人们对房地产市场仍然持悲观态度，但“只有少数人”认为现在不是买购房良机。

他表示：“认为现在是买房好时机的比例，达到了2016年4月以来的最高水平。”

新西兰奥克兰的3卧2卫房产，151平方米的建筑面积加上私人花园。东北朝向，全天日照。带双车库；步行距离至奥克兰市中心、学校、购物中心和公共交通。房价约¥538万。
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上周，新西兰储备银行表示，降息推高官方现金利率（OCR）的可能性较小，OCR两年来一直处于1.75%的历史低点。

Tuffley称，越来越多的受访者预期较低的利率，这可能是受到固定房贷利率下降，以及储备银行维持官方现金利率的时间延长所影响。

此前储备银行宣布保持官方现金利率不变，并透露将持续至2020年年中。经济学家也预计在那之前不会有变化。

尽管多数受访者仍预计利率会上升，但这一比例已从上一季度的37%降至33%；预期低利率的受访者则从6%上升到7%。

“7%的人预计利率将在未来12个月内下降，这是两年来的最高数字，”Tuffley说。

自8月以来，银行大部分的固定利率均有所下降。

Tuffley 表示，“由于对新西兰经济增长前景以及经济增长放缓对通胀的影响都存有疑虑，许多评论人士认为，OCR可能会在较长时间内处于低位。”

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来源：新西兰先驱报中文网
责编：Zoe Chan

我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

新银行的利率/产品比就银行好
不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
负债合并，比如：还清信用卡
用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
调整贷款还款
比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
调整贷款结构
如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
物业产权变更
即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

物业刚成交不久
这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
信用不高，比如有欠款等
在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
没有收入，或收入不稳定
收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

贷款规划
是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
房屋价值
想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
财务状况
你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
信用分数
在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
旧银行
在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
时间安排
我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

通过转贷同样达到减少利息还款
或选择更好的还款方式
从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
Meriton Vendor Finance到期转贷调整

责任编辑：Zoe Chan

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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谁说高净值人士买房不用贷款？｜居外专栏

无论你的银行存款余额有多少，在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构，并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所，还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅，选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节，而在购置物业组合的初始阶段，这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所，或者供他们的孩子在求学期间居住。然而，如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租，则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

“**Victory House**”是一座宏伟宽敞的经典住宅，坐落在伦敦的中心地带，就在肯辛顿宫（Kensington Palace）对面，让您体验极致的奢华。居外物业编号：41253139 *点击查看房源*

Enness私人办公室负责人安东尼奥（Antonio Michael）指出，除了购置多处物业以外，高净值个人通常拥有非常规的收入来源：“业界有一个不言自明的假设，即有钱的客户没有理由申请抵押贷款，而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性，而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外，客户越有钱，他们面临的财务状况越复杂，管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款，因为房产增加的价值可能会超过利息费用，而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑（约266万元人民币）或净资产价值至少为300万英镑（约2,656万元人民币）的个人。然而，如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此，私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释：“为了评估高净值个人的贷款需求，金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源，并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是，由于职业和所处的阶段有一定的差异，不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改，申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国，不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化，而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便，”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格，自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国，私人银行可以提供更灵活的方法。比方说，如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额，那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样，英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样，当涉及的贷款金额较高时，风险也会相应提升，因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。

责编：Zoe Chan

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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美国房贷利率创7年来最大涨幅破5%楼市将加速下行

上周，美国抵押贷款利率接近5%，创7年多以来的最高水平。媒体称，美国房贷率若“破5”，将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

当地时间10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。

释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受媒体采访时表示，“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史情况来看，5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防，他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

媒体援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元（不包括税和保险），而在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。

记者了解到，今年8月，美国的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着利息上涨，借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对媒体表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。

获利房主数量恐创新低

两周前，布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子，他们选择了可调整利率的抵押贷款，这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5%~5%的贷款利息。

雷丁格称，利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房，如果选择固定利率的抵押贷款，他的月还款额就将要高出几百美元。

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《每日经济新闻》记者了解到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率上升，对产品询价的客户数量激增。不过，他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据，二季度，他们约占抵押贷款来源的12%。

此外，美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%，为7年多来的高点。此外，美联储今年已连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。

媒体称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight Inc。的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，此数字将较今年年初下降64%，将创下2008年以来的新低。

对首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来，按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度放缓。”

来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

房地产投资信托基金(REITs)如何成功应对利率上调的冲击？

作者：大卫·博尔曼（David Berman）

债券收益结束了3个月的低迷发展，重新恢复增长趋势，房地产投资信托等收益敏感型投资选择重回投资者视线中。在债券收益重现增长势头的背景下，房地产投资信托基金将作何反应？

对于投资红利股票的投资者而言，当前的投资行情并不乐观。

5月，在经济走强，通胀增强，以及预期美联联储将抬高利率的背景下，10年期美国国债收益从年初的2.4%上升到3.1%，创下7年来的最高记录。

加拿大债券收益也呈现上涨趋势。5月，在加拿大央行可能抬高利率的预期下，加拿大10年期国债收益从年初的2%上升到2.5%。

这一趋势也反映在了加拿大的公共事业和电信股票上。这两大类股票以其对债券收益的高度敏感性被视为债券替代品。随着收益的增加，债券对投资者的吸引力也随之增加。房地产投资信托基金的表现有所进步，但在1、2月期间，其收益下降了5%，这可能是由于投资者担心贷款成本增加以及房地产价值下降。

但5月以来，随着债券收益从高位回落，从投资者的投资组合中退出后，房地产投资信托基金重回投资者视线中。目前，房地产信托基金收益（包括分红）增加了超过11%，远远高出同期总收益仅为1.8%的 S&P/TSX综合指数。尽管9月18日美国10年期国债收益回升至3.05%，房地产信托基金收益还是达到了这一可观的数据。

加拿大帝国商业银行的一组分析人士在一次调查记录中指出，房地产信托基金这一卓越表现并不是反常现象。他们认为，利率的上调并不会像许多投资者认为的那样会导致房地产信托基金收益减少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在记录中表示，“在房地产领域，我们得到的投资者建议常常是：‘不要在利率上调的背景下投资房地产，因为这种情况下，房地产收益总是表现不佳。’但近期房地产信托基金的表现确实反其道而行之。”

分析人士调查了房地产行业的历史表现，并从中发现，利率上调、债券收益上涨后，房地产信托基金的表现十分可观。

他们调查了2002年以来美国10年期国债的7个上升期，并观察期间 S&P/TSX综合指数以及房地产信托基金的表现。虽然房地产信托基金在上升期间的表现常常不如 S&P/TSX综合指数，但在上升期结束后，其收益平均上升了3.9%。这一结果进一步表明，投资者应当在利率上升时，继续投资房地产。

不仅如此，分析人士还发现，在上升期结束后6个月，房地产信托基金的收益平均高出 S&P/TSX综合指数2%，平均收益可达到19.8%，这意味着不受利率影响，坚持投资的投资者可以从中收益。

此外，自1998年来，加拿大央行6次上调利率期间，其中4次，房地产信托基金都有良好的表现。其中3次，其收益超出了S&P/TSX综合指数，仅2次略微低于该指数，仅1次明显低于该指数（该时期处于2000年的科技泡沫时期）。总体看来，利率上调时，房地产信托基金收益超出S&P/TSX综合指数4%。

分析人士在报告中指出，“但如果投资者的唯一顾虑是短期利率上调的影响，那么我们也不建议其无视这一因素而盲目投资房地产。”

他们补充表示，经济环境是更为重要的参考依据。

但聪明的投资者会在利率上调时优先考虑房地产信托基金的优势。加拿大帝国商业银行分析师发现，短期租赁期的房地产信托基金（如公寓房地产信托基金）往往比长期租赁期（零售房地产信托基金）的信托基金拥有更好的表现。

即使投资有各类房地产信托基金的投资者也可以放心：虽然利率上调可能会造成市场波动，但房地产信托基金比你想象的要更为可靠。

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来源：The Globe & Mail
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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香港金管局紧随美联储加息最优惠利率料12年来首次上调

美联储宣布加息25个基点，符合市场预期。中国香港金管局紧随美联储的脚步，也将基准利率从2.25%上调至2.5%。

在香港金管局紧随美联储上调基准利率后，香港银行业即将自2006年以来首次提高最优惠利率的可能性大大增加。由于港元与美元挂钩，香港实际上紧跟美国的货币政策，与美联储同步调整利率。

香港经济和炙手可热的房地产市场已经享受了10多年的稳定低利率，随着美联储的货币政策正常化，香港正在迎来更高的利率。香港财政司司长陈茂波之前在博客中表示，香港银行业本周上调最优惠利率的机会极高。

在过去的10年时间里，香港的房价上涨了170%，使其成为世界上房价最高的城市。花旗和里昂证券等机构警告称，由于预期抵押贷款服务成本将上升，市场将出现逆转。香港一个月期银行同业拆息创下2008年以来的最大涨幅，而港元上周五（9月21日）创下15年来的最大涨幅。

尽管美联储自2015年末以来一直在加息，但香港各银行拒绝效仿，因为它们拥有充足的流动性和激烈的抵押贷款竞争。不过，自香港金管局今年4月开始买入港元以来，各银行的现金储备一直在减少。截至9月27日，香港银行体系的总资金余额已跌至760亿港元（合97亿美元），低于香港金管局开始干预前的1798亿港元。

《香港经济日报》报道称，香港八家银行上周上调存款利率，而在美国加息之前，香港五家银行9月26日提高了港元定期存款利率。交银香港将其9个月港元定期存款利率上调0.19个百分点至2.15%；集友银行将1个月利率进一步上调0.25个百分点至1.85%，为市场上最高的该期限利率。

另据报道称，香港目前有18家银行提供2%或更高的存款利率，而东亚银行、创兴银行和中国建设银行（亚洲）都已进一步加息。

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来源：汇通网
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