加息 – juwai

英国加息对海外买家之按揭，有何影响? l 居外专栏

英国中央银行——英格兰银行(Bank of England)短短3个月内连续加息，由去年12月将基准利率从0.1%上调至0.25%，再由2月0.25%加至0.5%，继于3月上调至0.75%。

英格兰银行表示希望通过加息而控制通胀，应对飞涨的物价。在此之前，英国基准利率近乎为零利率，仅为0.1%。此次连续加息使得借款成本增加，回到疫情前水平。

英国是疫情开始以来第一个升息的主要中央银行，三次连续加息亦为过去20年首次。俄罗斯及乌克兰战争之前，英格兰银行即预测英国消费物价通胀率CPI将于4月达到峰值7.25%，下半年可能超过8%，将是80年代以来最高水平，远高于英格兰央行2%的目标。此外，家庭能源价格亦将随之上调至少50%。

对海外买家房产按揭的影响

与海外房产投资者关系最紧密的便是英国房产按揭利息率。在低息环境下，英国本地及海外买家主要选择的按揭产品为浮息按揭(Tracker-rate mortgage) 。浮息按揭利息随央行利率变化而上下浮动。加息使得浮息利率增加，对借款人来说每月需还款利息/付息成本增加。

什么是「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)

「浮息按揭」(Tracker-rate mortgage)是与英格兰银行BoE基准利率挂钩的利息可变按揭。一般情况下，贷款方（如银行，贷款机构）会在自身所定按揭利息%之上，加上基准利率。例如2.78% + 基准利率。在低息环境下，浮息按揭是个不错的选择。

什么是「定息按揭」（Fixed-rate mortgage）

定息按揭是在约定时间段内按揭利息固定不变，一般为2年，3年及5 年期。借款人每月还款可保证在此期间维持不变，不受到英格兰银行基准利率变化而影响。定息按揭比浮息按揭相对来说更「安全」，锁定未来2-5年利息不变，对业主来说亦免于变化带来的不确定性。

截止本文发布时，英格兰银行基准利率为0.75%。如此前0.1%息率做计数对比，以一位非英居民购买20万磅及40万磅作buy-to-let投资用途的英国房产，LTV 均为75%，以一个市场较低的海外买家浮息按揭利息为例，加息后每月至少需多付利息约90磅及180英镑，约合900及1800港币。

从数字上看，加息后按揭利息成本有一定增加。对于选择浮息按揭的买家，无论房产自用或投资买家，总体来说带来的压力属可承受范围。从长期看，英国加息后目前利率仍属于历史极低水平。另据ONS 今年2月公布数据，英国平均租金水平相较于往年增加了2%，疫情缓和使得人们重回公司上班，人口逐步流回城市，刺激租务市场回暖。外加3月18日开放入境，海外人口重新回归亦将带来租屋市场的需求。租金收入上涨对于buy-to-let房产投资者来说，对缓解加息压力亦有一定帮助。

总体来说，PropCap认为目前加息程度暂不构成太大影响，但全球进入加息周期，未来几个月不断加息这一情况将极大机会发生。我们建议准备申请英国按揭的海外业主，可尽早进行按揭申请，以锁定当前较低息率，减少成本增加风险。因为相较于未来的不确定性，现时则是个相对较佳时机。

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海外房产融资平台首席分销官李树钊
PropCap英国房产按揭贷款专栏

通涨重临，加息收水，楼市何去何从？｜居外专栏

虽然美国当今通涨率已经超过5%，坊间有不少评论也在估计联储何时收水？

但美国联储仍然强调是受疫情打乱供应链所致，属於短期性，只暗示会在11月有机会减少买债，换句话11月只是将放水的力度减慢，直至2022年中才能停止买债，即停止放水，至终回购债卷（收水）更是遥遥无期！

至於加息，市场上大多估计在2022年尾会开始加息。但笔者甚有保留，既然联储局认为今次通涨是供应链发生，由供应不足所效，加息只会压抑需求，对增加供应没有帮助，例如加息并不会令更多货车司机出现，货物堆在港口情况，也不会改善，运费仍然高企。以美国财会官员的才智，不会不明白加息於事无补，相反，以美国当今的天文数字债务，联储局不会轻易加息！另外疫情的发展情况也未完全明朗，一但疫情再次因变种病毒而加剧，需求将进一步减少，加息自然是雪上加霜。

所以笔者大胆估计，美国加息的日子仍是遥远的。即使美国真的在2022年开始加息，相信幅度也有限，而且美国加息也并不代表中国香港一定加息。

虽然，港元跟美元挂钩，长远利息趋向必须一致，但港元利息仍然由港元的供求影响，IPO集资活动也会吸引资金停留在港元，港元的银行业拆借市场也是资金极充裕，2015年至2018年美国曾六度加息，中国香港利率却没有跟随。

作为业主，不要对美国收水太着急！以为楼市必跌，便急急沽出自住物业，冀望以後从低位回购，是非常危险的行动，只要美元霸权仍主导世界，低息年代仍未见终结的时侯。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

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经济悲观加拿大房市利好因素多保持升势

加元处於低位，不少房地产投资者都认为现时加拿大楼价吸引，有分析报告指出，今年加拿大楼价会轻微上升1.2%，其中两大城市多伦多及温哥华尤获看好。虽然联邦政府实施的贷款压力测试料继续影响今年楼市，房地产买卖交投量仍会持续低迷，然而近期环球经济不明朗因素引发了加拿大央行暂停加息，例如中美贸易之间的紧张局势丶阿尔伯塔省油价暴跌等，都迫使加拿大央行改变策略，自去年10月份加息之後，原本年底前再加息一次的计划也取消，未来短时间内加息的可能性也低，这都成为加拿大楼市的利好因素。

加拿大房地产谘询专业网站Zoocasa表示，对於加拿大房地产市场而言，2018年是艰难的一年，因为联邦抵押贷款压力测试的推出，以及利率上升，大大限制了买家的购买力，尽管一些房地产协会呼吁撤销压力测试，但目前尚未看到政府态度缓和。

强制压测令交投淡静

由於压力测试要求所有新抵押贷款的借款人的资格，比他们实际从银行获得的资产高出约2%，这可能会对房地产市场产生深远影响。不仅降低了贷款人有资格获得的抵押贷款金额，而且还有数千名潜在买家不能入市，导致加拿大全国楼市销售放缓。加拿大抵押贷款和住房公司的第二季度报告显示，2018年新抵押贷款数量下降至205,000宗，同比下跌11.9%。

卑诗省房地产协会在其年终抵押贷款利率评估中表示，抵押贷款压力测试正严重影响传统贷款方，增加了他们的负担，住宅按揭增长贷款是17年以来最慢，预计未来一年这趋势也会持续。虽然楼价不如其他国家急升，但是租金升势不俗。加拿大住房和抵押公司CMHC第三季度的租赁报告显示，2018年全国两房租金平均上升3.5%，卑诗省和安大略省涨幅最大，其中卑诗省的温哥华升5.5%，安大略省的多伦多则升5.2%。除此之外，大多数主要市场的租赁空置率也有所下降。

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租金升幅显着温哥华按年涨5.5%

根据另一份报告显示，加拿大全国的租户2019年将受到平均6%的加租压力，另Rent.ca分析报告指出，未来一年全国租金仍会继续上升，其中多伦多升11%，渥太华升9%，温哥华升7%，预计1房难求的局面会持续加剧。

根据Royal LePage房价调查报告指出，2018年第四季加拿大的楼价按年录得升幅，继续从金融海啸後的房地产市场调整中恢复过来，其中大蒙特利尔地区的楼价升值幅度最高。

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此外，根据Royal LePage National House Price Composite显示，第四季度加拿大房屋价格中位数同比上升4%至631,223美元。按房屋类型划分，两层住宅的中位数价格同比上升3.9%至745,007美元，而平房的中位数价格上涨1.5%至516,950美元。Royal LePage预测2019年加拿大房屋整体价格涨1.2%。

业界：胜在就业稳税率低

Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示，上月加拿大央行决定维持隔夜利率目标，并将年度GDP增长预测从2.1%下调至1.7%，还有一些经济学家正在调整他们对整体经济的预测，但加拿大的房地产市场未见受拖累，预期2019年全国房地产市场稳定，价格会轻微上升。

加拿大经济增长缓慢，加上油价持续疲弱，已经严重打击加拿大西部经济，特别是中美之间的贸易紧张局势正在影响整个北美的消费者信心；惟Phil Soper表示，幸好加拿大就业率高丶税率低，因此预期在2019年楼价基本持平，在低迷的市场中，房屋建造往往会放缓，从而加剧了加拿大新楼供应短缺问题，这也是其中一个支持楼价的因素。

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来源：明报加东网
责编：Zoe Chan

2019年温哥华和多伦多房价走势：疯涨已过市场趋稳

据路透社对房地产市场分析师的调查显示，分析师大多表示价格大幅波动的日子已经结束，2019年加拿大房价上涨将会缓解，两个最大城市的房价最多将与通胀保持同步。

房价与通胀保持同步

据路透社对房地产市场分析师的调查显示，明年加拿大两个最大城市的房价最多将与通胀保持同步，房地产市场分析师大多表示价格大幅波动的日子已经结束。

现在，加拿大的住房市场已经被抑制了近一年。但在金融中心多伦多和太平洋沿岸的温哥华，疯狂的投机使价格一直飙升至最近，引起国际社会对这两个城市的关注，成为全球热点。

旨在放缓这些市场的当地措施以及加拿大央行的加息，似乎已经使这两个城市的涨幅预期降低至一位数。

11月16日至28日进行的房地产市场分析师调查预测今年全加拿大房价将零增长，远低于上一季度调查预测的1.7％。

明年房价将上涨2.0％，略低于此前预期的2.1％。

该调查是路透社对主要房地产市场进行的一系列调查中的最新调查，这些调查也倾向于得出相同的结论：经过一段时间的房价上涨后，预期的未来收益将与通胀一致。

市场趋于平稳

加拿大最新预测的低迷性质令人瞩目，因为大多数房地产市场在经历了热销并推动价格超出承受能力的上限之后，往往会在再次趋于平稳之前大幅纠正。

可负担性已成为一个问题，特别是对大城市而言。预计多伦多房价今年将上涨1.3％，远低于之前民意调查中2.0％的预期。对明年的预期保持不变，为2.0％。

今年温哥华的平均房价预计将上涨2.3％，低于9月份的5.5％。预计2019年房价房价上涨将会缓解。

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在过去十年中，美国一些地区的房价从高峰到低谷下跌了三分之一或更多。与美国不同，加拿大在过去20年中房价一直呈直线上升的趋势。

多伦多房价在此期间翻了一倍多，使许多人负担不起独栋住宅，而加拿大的平均房价同期上涨超过56％。

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加息压力缓解

尽管如此，大多数接受调查的分析师表示，房价不太可能出现重大调整，部分原因是政策制定者充分意识到对高负债家庭而言任何加快加息步伐的企图都可能存在危险。

加拿大央行今年已经实现了三次25个基点的加息，达到1.75％。

温哥华Central 1 Credit Union首席经济学家Helmut Pastrick表示：“加拿大央行非常了解住房市场和经济状况。它最不想要的是因过度反应或不明智的判断而取消加息。”

根据路透社上月底对经济学家的一项独立调查，预计明年的利率将再次上升三倍，达到2.50％。随着加元相对疲软，央行加息的部分压力是因为经济扩张势头良好，这源于需要与美联储保持同步，而不是产生更大的利率差距。

但近几周一直有人谈论美联储明年可能考虑暂停或放缓加息，对加息压力有所缓解。

蒙特利尔国家银行经济学家Marc Pinsonneault指出：“加拿大央行明确认为，住房市场以及金融体系容易受到利率上升的影响，因此应谨慎行事。”

他指出，多伦多和温哥华的房屋销售在市场出现限制以及加息后显著下降。但房屋供应量仍低于之前的房屋修正时期，因此目前的市场状况是平衡的，而非对买家有利。

调查发现，新房开工率也可能在明年年底放缓，达到185,000套的年开工量。这比三个月前路透社调查的20万套要低，也低于上一次报告的10月份的205,900套。

在14名受访者中，超过60％的受访者表示加拿大的主要城市住房市场已经稳定下来，结束了近年来的疯狂价格波动。其他人表示这些市场尚未稳定。

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来源：搜狐财经
责编：Zoe Chan

房地产投资信托基金(REITs)如何成功应对利率上调的冲击？

作者：大卫·博尔曼（David Berman）

债券收益结束了3个月的低迷发展，重新恢复增长趋势，房地产投资信托等收益敏感型投资选择重回投资者视线中。在债券收益重现增长势头的背景下，房地产投资信托基金将作何反应？

对于投资红利股票的投资者而言，当前的投资行情并不乐观。

5月，在经济走强，通胀增强，以及预期美联联储将抬高利率的背景下，10年期美国国债收益从年初的2.4%上升到3.1%，创下7年来的最高记录。

加拿大债券收益也呈现上涨趋势。5月，在加拿大央行可能抬高利率的预期下，加拿大10年期国债收益从年初的2%上升到2.5%。

这一趋势也反映在了加拿大的公共事业和电信股票上。这两大类股票以其对债券收益的高度敏感性被视为债券替代品。随着收益的增加，债券对投资者的吸引力也随之增加。房地产投资信托基金的表现有所进步，但在1、2月期间，其收益下降了5%，这可能是由于投资者担心贷款成本增加以及房地产价值下降。

但5月以来，随着债券收益从高位回落，从投资者的投资组合中退出后，房地产投资信托基金重回投资者视线中。目前，房地产信托基金收益（包括分红）增加了超过11%，远远高出同期总收益仅为1.8%的 S&P/TSX综合指数。尽管9月18日美国10年期国债收益回升至3.05%，房地产信托基金收益还是达到了这一可观的数据。

加拿大帝国商业银行的一组分析人士在一次调查记录中指出，房地产信托基金这一卓越表现并不是反常现象。他们认为，利率的上调并不会像许多投资者认为的那样会导致房地产信托基金收益减少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在记录中表示，“在房地产领域，我们得到的投资者建议常常是：‘不要在利率上调的背景下投资房地产，因为这种情况下，房地产收益总是表现不佳。’但近期房地产信托基金的表现确实反其道而行之。”

分析人士调查了房地产行业的历史表现，并从中发现，利率上调、债券收益上涨后，房地产信托基金的表现十分可观。

他们调查了2002年以来美国10年期国债的7个上升期，并观察期间 S&P/TSX综合指数以及房地产信托基金的表现。虽然房地产信托基金在上升期间的表现常常不如 S&P/TSX综合指数，但在上升期结束后，其收益平均上升了3.9%。这一结果进一步表明，投资者应当在利率上升时，继续投资房地产。

不仅如此，分析人士还发现，在上升期结束后6个月，房地产信托基金的收益平均高出 S&P/TSX综合指数2%，平均收益可达到19.8%，这意味着不受利率影响，坚持投资的投资者可以从中收益。

此外，自1998年来，加拿大央行6次上调利率期间，其中4次，房地产信托基金都有良好的表现。其中3次，其收益超出了S&P/TSX综合指数，仅2次略微低于该指数，仅1次明显低于该指数（该时期处于2000年的科技泡沫时期）。总体看来，利率上调时，房地产信托基金收益超出S&P/TSX综合指数4%。

分析人士在报告中指出，“但如果投资者的唯一顾虑是短期利率上调的影响，那么我们也不建议其无视这一因素而盲目投资房地产。”

他们补充表示，经济环境是更为重要的参考依据。

但聪明的投资者会在利率上调时优先考虑房地产信托基金的优势。加拿大帝国商业银行分析师发现，短期租赁期的房地产信托基金（如公寓房地产信托基金）往往比长期租赁期（零售房地产信托基金）的信托基金拥有更好的表现。

即使投资有各类房地产信托基金的投资者也可以放心：虽然利率上调可能会造成市场波动，但房地产信托基金比你想象的要更为可靠。

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来源：The Globe & Mail
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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香港金管局紧随美联储加息最优惠利率料12年来首次上调

美联储宣布加息25个基点，符合市场预期。中国香港金管局紧随美联储的脚步，也将基准利率从2.25%上调至2.5%。

在香港金管局紧随美联储上调基准利率后，香港银行业即将自2006年以来首次提高最优惠利率的可能性大大增加。由于港元与美元挂钩，香港实际上紧跟美国的货币政策，与美联储同步调整利率。

香港经济和炙手可热的房地产市场已经享受了10多年的稳定低利率，随着美联储的货币政策正常化，香港正在迎来更高的利率。香港财政司司长陈茂波之前在博客中表示，香港银行业本周上调最优惠利率的机会极高。

在过去的10年时间里，香港的房价上涨了170%，使其成为世界上房价最高的城市。花旗和里昂证券等机构警告称，由于预期抵押贷款服务成本将上升，市场将出现逆转。香港一个月期银行同业拆息创下2008年以来的最大涨幅，而港元上周五（9月21日）创下15年来的最大涨幅。

尽管美联储自2015年末以来一直在加息，但香港各银行拒绝效仿，因为它们拥有充足的流动性和激烈的抵押贷款竞争。不过，自香港金管局今年4月开始买入港元以来，各银行的现金储备一直在减少。截至9月27日，香港银行体系的总资金余额已跌至760亿港元（合97亿美元），低于香港金管局开始干预前的1798亿港元。

《香港经济日报》报道称，香港八家银行上周上调存款利率，而在美国加息之前，香港五家银行9月26日提高了港元定期存款利率。交银香港将其9个月港元定期存款利率上调0.19个百分点至2.15%；集友银行将1个月利率进一步上调0.25个百分点至1.85%，为市场上最高的该期限利率。

另据报道称，香港目前有18家银行提供2%或更高的存款利率，而东亚银行、创兴银行和中国建设银行（亚洲）都已进一步加息。

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来源：汇通网
责编：Zoe Chan

央行宣布本次不加息警告这是最后一次 | 加拿大

加拿大中央银行周三决定继续维持基准利率不变，但是暗示经济表现强过第一季度的预测，加息马上要来了。

据报道，加拿大银行间隔夜拆借利率继续保持在1.25%。央行同时警告，需要尽快行动，维持通胀率在2%。分析认为，这是为7月份加息作铺垫。

不加息理由

央行在声明中说：“商品出口较预期更为强劲，机械和设备进口的数据显示投资持续复苏。”

“二手房销售第二季度仍然疲弱，房地产市场在继续调整和适应新的按揭规定以及更高的贷款利率。预期未来，收入的强劲增长会支撑房屋销售的回升，消费将继续对2018年的经济增长作出重要贡献。”

央行也表示，全球经济增长保持在既定轨道，但是围绕贸易政策的不确定性打击到全球商业投资，部分新兴市场经济已经受压。

语调变了

但是，央行报告更受关注的是早前一直提及的两个词消失了。最新的报告中没有出现对未来保持“谨慎”，以及加息需要“一段时间”。

央行指出，近期的发展证明维持通胀接受目标水平将有必要加息，称会采取逐步走的方式，并以经济数据为导向。

央行的最新决定符合经济师的预期，许多经济师预测加息可能会在下半年。

央行从去年夏天开始已经三次加息，并促使各大商业银行上调按揭和各项贷款的最优惠利率。

央行的下一次议息会议定在7月11日，届时央行将公布经济前景报告和财政政策报告。

来源：加拿大家园

排版：Shelly Du

最近两件大事英镑多头的考验来了 | 英国

今日英镑兑人民币汇率：1英镑=8.7801人民币。市盘中，英镑（1.4120， -0.0139， -0.97%）/美元持续走低，缘于疲软的建筑业PMI打击。不过，英镑/美元料连续第七周周线上涨，这将是自2012年以来持续最久的涨势。

2月2日公布的调查显示，英国1月建筑业自去年9月以来首次接近萎缩，因为与退欧相关的不确定性造成新订单枯竭。

“今日建筑业采购经理人指数（PMI）原本有可能被影响，也带动英镑略为走低，不過我认为，市场可能就英镑进行重新评估，”荷兰合作银行汇率策略师Jane Foley表示。

英国央行总裁卡尼（Mark Carney）指出，周薪资水平正在逐步上涨。在英国央行正考虑何时能继续升息之际，这正是该央行乐见的情况。

“看来英国央行似乎有降低政策宽松的意愿。若不是因为退欧相关风险的关系，我深信该行今年会两度升息，”Foley补充称。

英镑/美元本周仍累计上涨近0.5%。分析师称，围绕英国加息预期的重新考量带来支撑。目前有几家银行认为英央行5月会加息，且今年稍晚还会再次加息。

1、英国央行货币政策委员会将召开会议，外界几乎笃定该行将会维持0.50%利率不变。市场关注会议纪要中MPC委员的投票比、以及是否透露升息的线索……

2、据欧盟委员会在网站上发布声明表示，将于2月6-8日在布鲁塞尔举行关于英国脱欧协议、北爱尔兰、脱欧后过渡时期管治的技术讨论会。

外媒消息称，英国脱欧协调员将于2月9日会面，届时英国将提供对未来关系的最新说明。2月5日英国脱欧大臣戴维斯将和欧盟首席脱欧谈判官巴尼尔于伦敦会谈。

来源：FX168

责任编辑：Shelly Du

居外专栏：多伦多经纪谈2018多伦多房产投资机会

才刚进入2018年，就听说银行要出台一些贷款的收紧政策。引起很多朋友们的关心，2018年的房地产市场、房价的走势会是怎样的呢？我们应该采取什么样的策略进行投资置业呢？

花开两朵，各表一只，我们先从时间轴的角度来说说房价的走势。其实从真正意义上来讲，我们中的任何人都无法准确预测房价的短期走势。看看那些每天出现在电视里的股评家们，其业绩一定不会比关注大势和基本面的投资大鳄好。关于大势，Daisy黄岚在之前的诸多文章中已经有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 的豪宅市场分析表明，多伦多的人口增长速度是北美大城市中最快的，需求持续加上供应短缺，多伦多的豪宅板块将继续保持强劲增长。多伦多作为人口的流入洼地，加拿大的经济引擎，海外留学生全球留学的首选之一，大趋势来讲是加拿大最值得投资的地区。那么判断基本面的依据在哪呢？请看下图。

上图中Daisy黄岚将过去20年大多伦多地区房屋均价配以最经典的指数平滑趋势。我们可以看出，每年6.4%的房价上涨才是真正的基本面，实打实延续20年的基本面。房价的温和上涨对国民经济来说是最健康的，政府和银行又何尝不是围绕这条基础线来调控房价和经济的呢？涨多了风险大，踩点刹车；跌多了，加点油，让经济保持健康成长。这年均6.4%的复合增长率是什么意思呢？举个例子，花100万买了一套房子，按照每年涨6.4%，那么5年后房子价值136万，按照30万首付来计算，年均回报可达17%，相当可观！

从上图还可以看出，目前政府的政策干预基本已经挤掉了近2年的房价增长过快的泡沫，近期加拿大就业率创几十年来的新高，最低工资也适时地调高，加拿大经济基本面20年来长期温和上升态势没有改变，而且最能反映经济活力的商业地产一直以来更是欣欣向荣、屡上台阶，此时房价回归基础线，长线平稳增长的预期不言而喻。有读者会说加息不是会对房价造成影响吗？我想说：是的，这只是问题的一方面，而且跟长线投资没有关系。加拿大央行为何要加息？那是因为经济基本面持续平稳向好。世界上没有一个央行会在没有经济基本面支持的前提下凭空加息，所以我们才会看到政府加息周期总是伴随着经济增长周期，而政府降息周期伴随的是经济停滞周期。在经济增长周期里，个人收入提升，房租提升，再加上人口流入对房价构成的支撑和上行的动力是最基础的。20年来加拿大经历了三次大的利率涨跌周期，小周期则更多，而上图20年房价漂亮平滑的增长线充分证明了加息和经济增长对房价的影响是对冲的，其结果就是房价长线平稳上长。

当然，具体到投资置业，我们需要回到空间轴来分析，选择的类型、区域，都会决定投资回报的多少。下面，DAISY和大家分享一下【黄岚地产榜2017全年平均房价地图】和三甲区域。

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上图是2017年大多地区的均价。房价冠军依然是国王镇（King）——这里大屋云集，依旧领衔。第二名的Richmond Hill 从2017年5月至今虽然房价有超过20%的跌幅，但2017年均价依然表现不俗，可以是2018年重点关注的捡漏区域。第三名的Oakville一直以来是中产以上西人的偏爱，好学校又很多，历史上房价一直表现不错，没赶上去年疯涨的一波。学区好，西人比例又高，有很多性价比非常好的房子会出现在2018年的市场上。

上图是2017年独立屋的均价地图和前三名。排名第一的Toronto Central集著名的三大顶尖豪宅区：跑马径、Yorkville、和玫瑰谷与一身，再加上其包括了多伦多市中心和北约克地区，拿下第一毫无悬念。

上图是2017年多伦多及周边市镇Condo的均价地图。构成前三名的C12区、C02区、和C09区分别代表了跑马径、Yorkville、和玫瑰谷三大顶尖富人区，成为Condo房价前三甲当之无愧。总体来说2017年的Condo表现十分亮眼，有一定成分是补涨，还有就是人们越来越倾向于酒店式公寓的舒适和服务品质。至于2018年，自然不会像2017年那么疯狂，温和运行应是大概率事件。

最后，总结一下2018年在多伦多应该采取的投资置业策略：

再次重申，投资不是摧城拔寨，不要期望这个月买了房过几个月就涨了几十万。这种事，碰上了是幸运，没碰上才是常态。投资是缠绵入骨，集腋成裘的累积。“所有的泡沫将在长线投资中被削减，所有的价值洼地也将在长线投资中被填补”，这是股神巴菲特投资的精髓。在大多数人犹豫的时刻，抓住进场时机，赚最大价值洼地的那一桶金才是正确的选择。

居外研究预测大多伦多地区将看到集约化发展，多个大型重建项目齐头并进，今年房市不会大跌，与多伦多的华人房产经纪黄岚女士的分析不谋而合。

延伸阅读：

居外网2018年1月加拿大专题【2018年抬高杠杆准入门槛二线城市房市或显新机】

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责任编辑：Zoe Chan

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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央行加息至9年最高利率 6大银行早已提早涨 | 加拿大

加拿大央行宣布上调基准利率25个基点至1.25%，创2009年以来新高，成为2018年以来首个加息的全球主要经济体。由于基准利率与银行贷款利率，房屋抵押贷款，GIC投资，储蓄活动都有直接关系，自然牵动着无数投资者和买房人的心。

>>>加拿大置业百科：加拿大购房流程 | 加拿大房贷流程 | 加拿大房产税费

央行加息至9年最高利率 6大银行早已提早涨 | 加拿大 — 加拿大央行加息25个基点至1.25% 创2009年以来新高周三(1月17日)上午，加拿大央行公布利率决议

而对于负债累累的加拿大人来说，利率即便有最微小的提高，也会导致债务增加。现在，如果某房主向银行借了30万加元25年期的抵押贷款，如果按照起始自3%的浮动利率计算，他每个月的利率大约为1419.74加元，但是如果银行跟着央行走，不到一年的时间里连续三次调高利率，这个房主每个月就要负担1537.76加元的债务，增加了100加元。

加拿大央行在2017年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。

加拿大央行表示，加拿大核心通胀指标已经上扬，与经济中所存在闲置产能消退保持一致；北美自由贸易协定的未来命运存在不确定性，会影响到加拿大经济前景。

加拿大央行决议声明称，近期数据已经非常强劲，经济大体上运行于充分产能状态;随着时间的推移，预计经济前景将支持加息，但可能也需要继续实施部分宽松政策，以确保经济接近产能和通胀目标。

加拿大央行加息六大银行早已全部提高按揭利率

而在央行宣布加息之前，加拿大商业银行已经纷纷调高按揭利率，其中RBC和TD银行更是急不可耐，于上周四率先提高按揭利率，将5年期固定利率提高15个基点，升至5.14%;而CIBC也在上周跟进，也将5年期固定利率提高至4.99%。

而在昨天，另外三大银行也纷纷提高按揭利率：其中丰业银行(Bank of Nova Scotia)将5年期固定利率从4.99%提高至5.14%，同时也将1年期，2年期，3年期，4年期，7年期和10年期的固定利率均提高了20个基点。

满银(Bank of Montreal)也将5年期固定利率从4.99%提高至5.14%，而4年期固定利率则提高55个基点至4.79%。

加拿大国家银行(National Bank of Canada)将5年期固定利率提高15个基点到5.14%，而4年期固定利率则从3.89%提高至4.59%。该银行分析师曾在上周指出，国家银行的房贷有80%为固定期的按揭，相信一多半是5年期的。

此外，在加拿大排名第7的Laurentian Bank of Canada也跟风，将5年期固定利率提高15个基点到5.14%。

加息的概率高达90％

业内专家认为，加拿大央行发布的调查报告已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这已经给央行决策者明天再次提高利率提供了所需的依据。

CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。而丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。

汤普逊-路透(Thomson Reuters)最近所做的一项调查发现，在强劲的就业形势刺激下，即使北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的命运未卜，接受调查的经济学家中，有77%认为加拿大央行会在2018年初就提高利率。

加拿大央行在2017年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。

四大因素影响央行的决策

加拿大金融邮报(Financial Post)在上周五发表的文章说，至少有四大因素影响到央行明天是否加息的决策。

首先是经济前景：联邦财政部的内部备忘录显示，尽管去年加拿大经济增长率高，就业强劲，通货膨胀低，但今年到2022年的5年间，本国经济增速会明显放缓，平均经济增长率只有1.7%左右。而在1995至2008年期间，加拿大的平均增长率为2.9%，刚刚过去的2017年更高达3.7%。

二是北美自由贸易协定谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性，因为本国企业都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会藉机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。若川普政府决定退出NAFT，无疑会重创加拿大股市和加元汇率，而本国经济也将遭到沉重打击。

三是通货膨胀：一般而言，央行加息也要考虑到通货膨胀的情况。但央行对加拿大100家企业经理的调查显示，多数人都认为加拿大的通胀指数难以升高，即使未来两年内，估计都不会超过2%的控制目标。

还有则是刚刚开始实施的更加严格的联邦按揭新规。多伦多地产局(TREB)主席Tim Syrianos曾经表示，从2017年房屋销售及房价变化轨迹可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%转让税的16条新政，给GTA的房市带来深刻影响。而从本月初开始实施的联邦按揭新规，无疑也会对房市带来影响。TD银行的经济学家就估计，联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。

丰业银行在其专题报告中预测说，到2020年，加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%，这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力，加之房屋贷款收紧，这些都足以令加拿大的房地产市场更冷。

即使加息也是低利率

既然加拿大央行加息几乎成定局，各家商业银行和金融机构也会闻风而动，纷纷提高房贷利率。但经济学家们普遍预期，央行加息应该是渐进式的，幅度不会太大。再说，比起历史上的高利率，即使明天加息，加拿大人也仍然可以享受低利率。

专家们估计，即使明天加息也只会从目前的1%调高至1.25%。而统计数据显示，过去25年来，加拿大的平均隔夜利率为2.9%。

实际上近年来加拿大人一直享受着史上超低利率，也许不少人忘记了或是根本不知道，就在30多年前，加拿大的按揭利率曾经一冲上天，到过18%的水平！

在1934-2014年之间，加拿大这80年的按揭利率变化就如一座大山，1981年一度攀升到18%的高点，而此前是逐渐升高，此后则是逐渐降低，并在2015年降至最低点。