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房市要变天？央行下周或加息至1.25% | 加拿大

加拿大央行今天发布的第四季度业务展望调查显示，56%的受访者表示，出乎意料的需求增长使得企业的生产难以满足，他们遭遇到“一些”甚至“重大”的困难，这个比例大大高于第三季度的47%，也是自2007年第四季度以来的最高点。受访者说，其中最大的挑战是，日益严重的劳动力短缺限制了他们满足需求的能力。

接受调查的公司也表示，他们正在增招人手，并增加资本投资，以应对生产能力紧张的状况。这些公司也表示，需求仍在增长，不过他们预计在未来12个月内，产品销售的增速将会有所放缓。

加拿大央行对本国100个公司的高管进行了调查，时间是在2017年11月14日至12月8日。

央行会在下周加息至1.25%

业内专家认为，加拿大央行的调查已经显示，本国企业处于自“大萧条”以来最严重的压力之下，这或许给央行决策者下周再次提高利率提供所需的依据。因此央行很可能在下周三(17日)的议息会议之后宣布再次加息，将基准利率从1%调高至1.25%。

加拿大央行在去年7月和9月分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。

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CIBC银行首席经济学家Avery Shenfeld表示，加拿大多数企业已经在满足需求方面遭遇困难，这说明经济已接近满负荷运行，也说明这是央行加息的时候到了。

丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家Derek Holt则直言不讳地说，加拿大企业基本上已经告诉央行要加息了。

加元币值因此攀升，1加元一度可兑换80.74美分。投资者们判断加拿大央行本月加息的可能性，从之前的40%攀升至约80%。加拿大6大银行中有5大银行都认为本月将再次加息。

NAFTA谈判存变数

无论经济表现，就业数据，还是对通胀的预期，均有利于央行作出加息的决策。而在上述季度调查结果出来之前，央行一直对今年年初的加息相当谨慎，其中很大的一个原因就是北美自由贸易协定(NAFTA)谈判的变数，尤其是谈判结果的不确定性。

但央行的最新季度报告对这个问题有了新的解释：加拿大企业一般而言都很担心NAFTA谈判的失败，尤其是美国方面会藉机增加贸易保护主义，从而不利于加拿大企业的出口。但过去12个月来，美国经济健康增长，川普政府的税改也对刺激经济有利，美国消费需求大增。在此宏观背景下，加拿大企业希望加速出口增长。

满地可银行(Bank of Montreal)的首席经济学家波特(Douglas Porter)在一份研究报告中表示，尽管加拿大企业对NAFTA谈判以及最低工资上涨表示担忧，但企业对加拿大的经济前景普遍乐观，而加拿大央行则把这视为一个强烈信号：7年来第3次加息的时候到了。

 

来源：加拿大家园 

责任编辑：Shelly Du

美联储加息25个基点 仍预计2018年加息三次 | 美国

北京时间14日凌晨3点美联储宣布，将基准利率区间调升25个基点，从1.0%-1.25%上调至1.25%-1.5%，符合市场预期。这是美国央行当前加息周期的第5次加息，也是今年内的第3次加息，上一次加息是在今年6月中旬。

美联储的最新经济及利率预期还显示，美联储预计2018年将加息3次，2019年加息2次。美联储最新中值预期显示2020年底联邦基金利率3.1%，而9月时的预期为2.9%。

美联储加息25个基点 仍预计2018年加息三次 | 美国
12月13日，美国联邦储备委员会主席耶伦在华盛顿举行的新闻发布会上讲话（新华社记者 殷博古 摄）

美联储在决议声明中称，考虑到已经实现的及预期中的劳动力市场状况和通货膨胀形势，委员会决定加息。货币政策立场依然宽松，从而支持强劲的劳动力市场状况和通胀率持续向2%回归。委员会预计，经济状况将以一种允许逐步提高联邦基金利率的方式发展；联邦基金利率可能在一段时间内继续低于预期的长期水平。不过，联邦基金利率的实际路径将取决于未来数据所显示出的经济前景。

在缩减资产负债表方面，美联储将按计划于明年1月将月度缩减规模增加到200亿美元，包括120亿美元国债和80亿美元抵押贷款支持证券。这些细节符合此前美联储提出的正常化计划。

此次政策声明的一个重要变化是，美联储略去了预期劳动力市场将进一步走强的措辞。周三的声明指出，货币政策将有助于劳动力市场“保持强劲”。这表明美联储决策者预计就业市场的改善将放缓。

美联储政策声明公布后，美元跌至新低，美元/日元快速走高，标普500指数快速走高，黄金冲高回落，10年期美债收益率快速走低后反弹。美联储今日的加息决定完全符合市场预期，在决议公布前，芝商所的联邦基金利率期货价格暗示，今日加息概率超过98%，多数主流经济学家也预计美联储将加息0.25个百分点。

美联储还重申，经济增长预计将为渐进加息提供支持。美联储预计2017年美国实际GDP料增长2.5%（9月预计增2.4%），2018年料增长2.5%（前次料增长2.1%），2019年料增长2.1%（前次料增长2.0%），2020年料增长2.0%（前次料增长1.8%）。

投票反对此次加息行动的成员为芝加哥联储主席埃文斯（Charles Evans）和明尼阿波利斯联储行长卡什卡利（Neel Kashkari），他们主张维持联邦基金利率的现有目标区间。这是自2016年11月以来首次出现超过一张的异议投票。卡什卡利的异议是他今年的第三次，埃文斯则是自2011年以来首次投下异议票。

 

来源：新浪财经

责任编辑：Shelly Du

美联储再次加息 房产投资者必须要知道的6点 | 美国

北京时间昨天（12月14日）凌晨美联储宣布了今年的第三次加息，将基准利率上调25个基点至1.5%。与此同时，美联储还上调了2018年美国经济增长预期，并预估2018年将会再次进行3次加息。这次发布会也是现任美联储主席耶伦的最后一次公开露面。不过目前市场都认为耶伦的继任者鲍威尔，将很大程度延续耶伦的理念与加息节奏。

那么，对于想在美国置业的投资者来说，这次会议发出了什么信号？美国的投资前景有可能有什么变化呢？

  1. 美国长期经济走势稳定，有利房市稳定增长

今年全年美国经济增长预计将达到2.9%，美联储也将2018年增长预期从之前的2.1%上调至2.5%，显示了对美国商业与全球增长的信心。持续的经济增长，有助于房市需求和供给同步增长，对房市的健康发展是一个好消息。不过美联储对美国未来三年经济增长预期仍维持在1.8%，从侧面显示特朗普的税改政策还没有从实质上打动美联储的委员们。

  1. 美联储加息不等于房贷利率的等额上涨

美联储加息决定的是机构间的隔夜借贷利率，并不能直接影响长期固定房贷利率的走势。长期国债回报率的升高与贷款需求的增加才是引起银行提高房贷利率的直接原因。短期来看，2017年美联储已经加息三次，但是截止上周的30年固定房贷利率为3.94%，还低于去年同期的4.13%。这是因为长期国债的回报率并没有上升，而且不及预期的通胀与就业报告也会对利率产生下挫影响。本次美联储会议传递了正面的经济预测与2018年继续加息的信号，预计房贷利率会在短期出现小程度的上浮，但也可能在之后受负面因素影响而出现波动。

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图例：
蓝色：美国平均30年固定房贷利率
绿色：美联储有效借贷利率
红色：30年国债利率

不过长期来看，美联储加息的频率与幅度反映了美联储对美国整体经济走势的预期与调控，对所有资产利率都具有直接或间接影响。受到金融危机后美联储持续宽松货币政策的刺激，目前美国的房贷利率还是处于历史低位。美联储连续加息并且开展缩表，代表着整体货币政策加快紧缩，各种借贷利率都会上涨，而长期固定房贷利率的上涨势头在各种资产中是比较缓慢的。目前美联储委员多数预计2018年年底美联储基准利率将升至2.25%，并在2020年升至3.25%。如果这些加息预期都能实现，并且美国经济发展势头良好，那么到2020年，房贷利率有可能超过5%。

  1. 加息与税改对高价房市场有影响

让加息对房市影响变得更大的是特朗普的新税改政策。除了将房产税的抵扣额度限制在1万美元，11月众议院通过的税改方案中，还将可以享受房贷利率免税的房贷最高额度从100万美元下调至50万美元。这对通过贷款购买高价房的买家来说不是一个好消息。

美国房地产经济人协会（NAR）在第一时间表示这一系列改动可能将把美国整体房价拉低10%，同时，美国的住房自有率也会进一步下滑。依赖高额贷款的房主与潜在买家很可能在2018年同时面临加税与加息，购房需求无疑将受到一定程度的影响。但是换角度来看，一些打算进行住宅置换的现有房主，由于换房成本增加，也会暂缓他们的计划，这也可能会减少市场上可售卖的二手房供给。

在美国，高于50万美元的房贷并不常见，只占2012-2014年间全部房贷的5%。在大部分州，超过50万美元的房贷只占不到3%，高额房贷占比较高的地区主要集中在哥伦比亚特区（占27.3%），夏威夷（占24%），加州（占16.8%）与纽约州（占9.9%）等地。另外，最近的消息指出最终税改方案中，这一限额可能锁定在75万美元，也许会从一定程度上缓解市场的过度担忧。综上所述，美国整体房价应当不会受到太大影响。

美国各县超过50万美元的房贷百分比（2012-2014年间）

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  1. 租房市场或受益

在高房价地区（DC，夏威夷，加州，纽约州，新泽西州等地），同时出现的房价上涨，利率上涨与潜在的房产相关税赋的上涨， 有可能会将一部分潜在购房者推向租赁市场。在NAR的一项消费者调查中，面对已经不便宜的租金，美国西部与东北部（房价较高区域）的居民对租房的偏好依然大于买房，并且这种趋势在中老年人口中更为明显。这些地方的租金很有可能因此加速上涨。

  1. 亚洲市场有望跟进加息

就在美联储宣布加息之后, 中国香港与中国大陆都纷纷跟进，分别加息0.25%与0.05%。韩国在上个月就“提前跟进”，马来西亚与菲律宾也有希望跟进加息。虽然新加坡还未跟进加息，但是当地市场利率已经随着美联储加息开始升高。

由于大多数亚洲国家的经济增长依然依赖海外投资与出口贸易，美联储连续加息将吸引投资回流美国，从而威胁亚洲经济，这也是为什么亚洲众多国家历来都会紧跟美联储加息，旨在保持双边货币与贸易关系的平衡。这么说来，美联储加息不单单影响美国房市，也对亚洲诸多国家房市产生着影响。中国香港历来紧跟美国货币政策，美联储连续加息势必也将导致中国香港房贷利率攀升。新、马、泰、印尼、菲律宾等东南亚各国也预期会采取较为紧缩的货币政策，贷款成本都会有不同程度的升高。亚洲唯一不会跟随美国加息的国家是日本，因为日本自身经济体量较为独立，受美联储加息影响较小，而且负利率是“安倍经济学”的重要组成部分，应当不会轻易被政府抛弃。

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  1. 美元，美股与比特币

由于这次加息各方早已预料多时，今晨美联储加息之后美元逆势下行。但是这样的趋势应当是暂时的。美元走势最大的影响因素依然是美国自身经济情况。良好的经济预期与2018年稳定的加息频率都是美元继续走高的强大基石。另外，对于美股估值过高恐带来泡沫风险的论调，美联储主席耶伦表示高估值并不等同于泡沫，目前美股市场的负债与杠杆使用程度并不值得担心。当谈到比特币热潮，耶伦认为比特币目前的疯涨是极端投机行为的体现，并不是稳定的保值资产。

 

作者：居外网海外房产行业分析师Adam Yang
编辑：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

新加坡房贷又有新花样 应如何做选择？| 新加坡

新加坡房地产市场开始复苏，银行各出奇招争取客户，而房屋贷款的计算方程式越来越多，名堂更让人眼花缭乱。其实，它们百变不离其宗，最重要的就是捉紧基本概念，以及了解自己的能力和需求。新加坡《联合早报—理财锦囊》要探讨房地产贷款的最新配套，以及接下来的走向与趋势。

最近搜索房贷时出现的新名词“OHR”，其实是从“SIBOR”演变而来。

10月初华侨银行（OCBC）推出“OCBC Home Rate”配套，简称“OHR”。它是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率（SIBOR）计算，目前是1％。所谓的“长时间”，华侨银行并没有透露多长时间，但据理财网站MoneySmart.sg的了解是12年。

SIBOR涨幅影响OHR

客户可选择首两年固定配套（OHR+固定利差（Spread））或是浮动配套（OHR+浮动利差）。首两年固定利率配套目前是1％＋0.65％，相等于1.65％。

MoneySmart.sg网站指出，追溯过去10年的一个月和三个月平均SIBOR的高峰期，2007年为2.5％，2008年达3.5％，但12年平均还是低于1％。换句话说，如果2018年的SIBOR少于3％，未来两年的OHR会跌到1％以下。

当然，OHR基本上还是由华侨银行制订，并不透明。如果平均年限是10年而不是12年，那两年后SIBOR的涨幅就会影响OHR。

要选择固定或浮动配套，考量和其他配套是一样的。MoneySmart.sg提到，固定利率在首两年不必担心任何变化，但之后的利差往往会比浮动利差来得高。另一方面，按照OHR的算法，浮动利率其实也相当稳定。

总的来说，如果OHR接下来维持在1％左右，只有利差的变动，那这个配套其实比与固定存款利率挂钩的配套更稳定，因为后者还要考虑定存利率和利差这两者变化。

星展集团（DBS）是固定存款利率（Fixed Home Rate，简称FHR）配套的始祖，2014年推出与12个月或24个月固定存款利率挂钩的房贷配套时，在市场造成轰动。之后，星展集团又陆续推出18个月和九个月配套，今年11月再推出八个月（FHR8）配套。

所谓的FHR8，是指1000元至9999元的八个月定存利率＋利差计算，目前是0.2％＋1.45％，相等于1.65％。

固定或浮动利率、新贷或转贷（refinance）的利差会有不同。无论如何，挂钩的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2％，FHR9是0.25％，FHR18是0.6％，这对客户来说是好事。

与定存利率挂钩配套最受欢迎

mortgagesupermart.com.sg网站执行董事许光俊接受《联合早报》访问时表示，现阶段和定存利率挂钩的房贷配套还是比较受欢迎的，其次是固定利率贷款，SIBOR这几年受欢迎的程度减弱。

iCompareLoan.com创办人何浭生提醒，定存利率也是浮动的，如果经济大环境改变、利率上调，银行得付高定存利率来吸引存户，与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升。

由于SIBOR明年起应该会上扬，因此MoneySmart.sg建议如果现有房贷只是单纯地和SIBOR挂钩，可考虑转换成OHR。

如果原有房贷已是和定存利率挂钩的配套，是否该转换成和SIBOR挂钩的OHR，则要进一步研究和考虑。MoneySmart房贷主管马义强进一步说明道，所挂钩利率的波动幅度和历史表现是一大考量。

举例来说，今天一个月SIBOR可以是1.6％，10年高位却是高出2.5％。大华银行（UOB）的15个月定存利率配套（Fixed Deposit Pegged Rate，简称15FDPR）的利率今天可以是1.65％，但10年高位只多了0.8％。因此，较保守人士应该会较适合与定存利率挂钩的配套。

许光俊也建议公众在选择房贷配套时应考虑有效利率（Effective Interest Rate）、锁定期限、部分或全额贷款提前还清的灵活性等因素。

专家预测，因为联储局升息会促使全球利率上扬，新加坡房贷利率明年会迈向2％，未来三至五年会维持高利率
专家预测，因为联储局升息会促使全球利率上扬，新加坡房贷利率明年会迈向2％，未来三至五年会维持高利率

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联储局本月加息将推高房贷利率

市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息，SIBOR上周三飙高，三个月SIBOR从1.13％涨至1.20％。

房贷咨询顾问普遍认为房贷利率明年会上调到2％。

何浭生指出，新加坡金融管理局（MAS）从2013年起就提醒民众利率会“正常化”（normalisation）。这说明了目前偏低的利率不是正常的，但这么多年来大家已经习惯。

他说：“不要过度举债，但也不要把身上所有的钱都拿去还房贷，应保留足够流动资金周转应急。”

许光俊说，银行间贷款利率会走高，但应该是循序渐进和可处理范围内。目前房贷平均值约1.5％，预料新房贷明年的增幅会介于0.2％至0.5％。

马义强也预测，房贷利率明年会迈向2％，因为联储局升息会促使全球利率上扬，过去一个月房贷利率已从1.3％上升至1.65％也进一步证明了这一点。他认为，未来三至五年会维持高利率。

房贷利率小词典

■新元银行同业拆息率（SIBOR）

新加坡银行间互相借贷的利率。贷款配套通常会是SIBOR＋利差。

■现行利率（board rate）

银行内定利率，主要根据银行内部资金成本而定，一般不透明。定期存款利率其实也是现行利率的一种。

■固定利率（fixed rate）

银行承诺在固定年限的利率是固定的。由于含利率成本风险，这类利率通常会较高。

来源：联合早报
责任编辑：Zoe Chan

韩国央行如约六年来首度加息 韩元这回终于跌了 | 韩国

近期，韩元汇率的持续上涨，引发了亚太市场交易员的广泛关注。而在本周四（11月30日），韩元终于止住了连日来的上涨步伐。据悉，韩国央行日内宣布将基准利率从1.25%上调至1.50%，这是该央行六年来的首度加息，同时也打响了亚洲央行加息第一枪。

韩国基准利率变化走势：

韩国央行如约六年来首度加息 韩元这回终于跌了 | 韩国
11月30日，韩元止住了连日来的上涨步伐

韩国央行在货币政策声明中指出，将维持宽松政策立场，确保CPI在中期内持稳于目标；将观察主要国家政策及贸易情况，判断是否需要进一步调整宽松措施。

对于韩国央行的本次加息，路透社表示，韩国央行周四采取六年来首次升息举措，表明对经济增长远高于趋势水平的信心，且不再需要危机时期那种货币政策环境。此前，路透调查21位分析师中有18位预期，韩国央行将在周四会议上加息25个基点；其他三位认为会按兵不动，维持在目前1.25%的纪录低点。

值得一提的是，韩元在今日韩国央行加息后不涨反跌，出现了卖事实的行情，美元兑韩元最新交投于1080一线。分析人士指出，在前期关于加息的利好兑现后，韩元出现获利了结行情并不令人感到意外。之前曾报导过，今年韩元是亚洲货币中表现最好的币种，兑美元上涨了近11%。即便是朝鲜半岛紧张局势发酵，也并未能止住韩元的上涨步伐。

美元兑韩元走势：

韩国央行如约六年来首度加息 韩元这回终于跌了 | 韩国
韩元在今日韩国央行加息后不涨反跌，出现了卖事实的行情，美元兑韩元最新交投于1080一线

韩国央行行长李柱烈在日内的新闻发布会上指出，今天的利率决定并非无异议，一位委员要求维持利率不变；经济将以潜在增长率稳定增长，通货膨胀将逐步接近2%的目标；如果汇率出现极端波动，外汇监管机构可以采取应对措施。

目前，在迈出了六年来加息的第一步后，市场普遍预期韩国央行明年还会继续加息。KIWOOM SECURITIES经济学家KIM YU-MI表示，本轮收紧过程会比先前要慢。下一次升息将会在明年7月，由于韩国央行总裁李柱烈的任期将在2018年3月到期，在一定程度上会影响到决定升息的时间。

三星证券的固定收益分析师LEE SUR-BEE则指出，即便与2010年相比，经济增长也大幅放缓，这意味着韩国央行应该在这轮收紧政策周期中谨慎对待快速升息。我们预计明年第三季再次升息。

此外，大信证券策略师KONG DONG-RAK认为，韩国央行将采取渐近升息的方式，同时承认对楼市的担忧。韩国央行可能在明年第三季升息，现任总裁任期将于2018年初结束。

 

来源：环球外汇

原稿发布日期：11月30日

责任编辑：Shelly Du

东南亚经济表现佳 各央行有可能明年缓步升息

东南亚经济今年表现普遍好于预期，市场预测，这使东南亚国家明年有望追随美国脚步，进入升息循环。

据《彭博》报导，菲律宾、马来西亚及泰国，最近都发表近年来最佳的经济成长成绩，新加坡将在周四发布经济数据，预计也会创下佳绩。据《彭博》调查，这 4 个经济体今年第 4 季增长将放缓，而明年则会追随今年的发展，缴出不错的成绩。

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相较于 2013 年，当时因为美国 Fed 收紧 QE，大笔资金由新兴市场流出，今年联准会的升息，并未带来太大的冲击。对东南亚国家的央行来说，贸易的反弹有助这些出口依赖型国家的经济，也为决策者扩大政策发挥的空间。

瑞士信贷 (Credit Suisse Group AG) 在新加坡的经济学家 Michael Wan 表示，今年出口的形势相当好，使得整个区域都出现令人惊喜的表现，各国央行将不至于加快升息脚步，预定会以缓慢而稳定的方式提高。

今年虽然有美国主张贸易保护主义，并且否定许多贸易协议，不过全球贸易仍在稳健成长。Oxford Economics Ltd. 全球宏观研究主管 Gabriel Sterne 表示，预计明年趋势不变。

泰国今年出口强劲，第 3 季在製造业成长的贡献下，GDP 年增为 4 年新高的 4.3%，随著国王普美蓬逝世的哀悼期结束，预期国际游客将增加，将使明年经济继续成长。

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同时期，马来西亚、菲律宾表现都优于预期。如同高盛对 2018 年新兴市场的看法，这些国家的经常帐赤字减少、通膨朝目标值靠近，而债务累积速度则在下降。

当然，这也使明年出现一些升息的压力，野村亚洲首席经济学家 Rob Subbaraman 预期，马来西亚明年 1 月可能升息，菲律宾则有机会在明年下半年收紧政策。

责任编辑：Leo Li
资料来源：钜亨网

脱欧挫伦敦豪宅市场 房价由3年前高位挫15％ | 英国

出于对英国有可能在2019年3月仍不能与欧盟达成“退欧”后的贸易协议，多家跨国银行近期透露可能把伦敦的职位逐步转移至欧洲大陆其他金融中心。伦敦作为欧洲金融中心，银行业是伦敦的经济命脉。“脱欧”前景的不确定因素，令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲。根据英国地产中介网站Rightmove的数据，Kensington及Chelsea地区房价按年跌9.4％。

现任英国首相特丽莎•梅早前提出，英国在“脱欧”後两年的过渡方案，期间让伦敦市保持现有进入欧盟金融市场的通行证。然而，欧盟拒就未来的经贸安排开始谈判，以逼使英国对欧盟的财政义务有更大的让步。欧盟首席谈判代表Michel Barnier形容谈判正陷僵局。

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“脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲，伦敦多地区楼价按年录得下跌
“脱欧”前景的不确定因素令银行家聚居的伦敦豪宅区首当其冲，伦敦多地区楼价按年录得下跌

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谈判陷僵局 银行酝酿撤出

根据Savills Plc编制的数据，伦敦豪宅价格已较2014年9月的高位下降15％。房价下跌之势，更蔓延至伦敦其他地区。根据LSL property Services的数据，伦敦今年截至9月，房价按年跌2.7%，跌幅是2009年以来最大。

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在伦敦东南部Orpington区任职医生的Satyajit Sahu，上月卖出了自己的家，称担心英国“脱欧”可能会影响英国房市前景。Sahu称，伦敦房价近期跌幅，是金融海啸以来最大，正忧虑英国前景，“我猜自己卖得合时”。

税率上调加息阴霾夹击

业主的税率上调，以至英伦银行可能在10年内首次加息的前景，也削弱了买楼的意欲。根据房地产调查公司Molior London的数据显示，伦敦卖出的新楼盘数目，落後於兴建数量。截至第三季末，未卖出的伦敦楼花增至接近1.3万户破纪录，相比去年底的数量为1.26万户。

租金同见下跌

按揭贷款经纪商John Charcol的经理Ray Boulger向彭博社称，在伦敦某些地区寻求按揭贷款的买家，发现自己准备买入的房子，估值低於标售的价格，不得不准备更多首期，或要求业主减价，甚至要放弃交易。Savills Plc的分析师Lawrence Bowles称，伦敦楼宇买卖交易已经减少，房价“正接近一个转折点”，最终业主会厌倦等待买家出现，愿意降价求售。

伦敦房价下跌之际，租金也在下调。HomeLet租金指数显示，大伦敦（Greater London）地区的租金9月按月跌1％。地产经纪商莱坊称，过去一年伦敦黄金地段的租金跌了3％。地产经纪商Globe Apartments称，租金在下降轨道，暂未见底。买卖及出租减少，也拖累地产经纪商的股价下滑。地产经纪商Foxtons股价今年跌逾34%，Countrywide跌35%。

伦敦以外地区房价仍升

不过英国政府的Help to Buy置业资助计划，对伦敦房价仍有一定支持作用。由於Help to Buy资助计划主要为伦敦房价60万镑或以下的房屋，提供高达40％的无息贷款，支撑了伦敦较廉宜地段的楼宇买卖。英国地产发展商亦从中受惠，例如Berkeley Group股价今年升38%，Barratt Developments升46%。不过业界认为，2014年提升了豪宅印花税，去年又增加了业主的税负，其对房市的影响，远远抵消了政府置业资助计划的作用。

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截至上月，伦敦房价已连跌6个月。初步数据显示，该市平均房价低於58.2万镑，是2015年尾以来最低。相比下，伦敦以外的地区及英格兰东南部，楼市似乎仍相对活跃，9月平均房价按年升逾3%，某程度反映“脱欧”的不确定性，对伦敦房市的影响。

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来源：明报

责任编辑：Zoe Chan

GDP第三季度表现抢眼 加息在即将对地产投资受何影响？| 英国

英国国家统计局25日发布了英国最新的GDP数据，数据显示英国第三季度GDP环比增长0.4%，高于第二季度的0.3%，也高于路透经济学家预期的0.3%。

英国经济在第三季度出人意料地加速增长，这将进一步提升英格兰央行下月加息的可能性，加息预期也是今天英镑上涨的另一大原因。

英国央行将在明日（2017年11月2日）公布最新的利率决议、会议纪要和通胀报告，目前64位受访经济学家中有46位称，英国央行将在11月2日加息25个基点，将现有基准利率从0.25%提升至0.5%。

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GDP第三季度表现抢眼 加息在即将对地产投资受何影响？| 英国
目前64位受访经济学家中有46位认为，英国央行将在11月2日加息25个基点，将现有基准利率从0.25%提升至0.5%

点击查看英国房源

加息如何影响房地产投资？

加息对于房地产市场最显而易见的影响就是贷款利率，再其次是汇率。

目前英国的按揭贷款利率创下了历史新低，市场上最流行的2年期固定利率贷款（2 year fixed rate mortgages）利率仅为1.26%，相比中国5%左右的贷款利率便宜了不少。

加息将造成基准利率上升到0.5%，增加购房贷款利率，短期对房地产市场会有一些冲击，但不会长久，决定英国房价最重要的因素还是房价估值高低，英国经济前景，政治是否稳定等因素。

另外历史数据也表明基准利率的调整对房价影响并不明显，举一个日本的例子，日本长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见利率与房价并没有很大的很强的相关关系。

与货币政策相比，房地产方面的财政政策对房价的影响更大。因此相比11月2日的加息，关注英国房地产投资的朋友更应该关注今年11月22日即将发布的最新秋季预算案（Autumn Budget）。

2015年的11月的秋季预算案发布了对英国房地产市场产生重大影响的3%额外印花税，今年秋季预算案是否会修改印花税条款，或调整变相帮助开发商清理库存的“Help to Buy”政策，亦或者直接出台限购政策，非常值得关注。

除了对贷款利率的影响，加息还可能在短期进一步提振英镑，这在今天英镑的突然变化中已经有所反映。

英镑进一步升值，也将直接考验英国资产对海外投资者的吸引力。

2017年第三季度最新数据显示，伦敦90%的商业地产项目由海外投资者购得，其中亚洲买家贡献了三分之二，最近三个月投资了超过32亿英镑，今年到现在总共9个月投资近百亿英镑，英镑升值将考验这部分投资者对英国房地产市场的信心。

事实上，英镑在脱欧公投之前一直保持高位的时候，海外投资者就已经大举进入了英国房地产市场，英镑贬值只是其中一个诱因，加快了海外投资者进入英国市场的速度，并不是他们投资英国房地产的主要原因。海外投资者投资英国的目的大多还是希望对冲本国风险，把资金放到一个相对安全稳定、严格保护私有财产的地方，并不是为了多少超额利润。

另外值得注意的是，一旦英镑走强，市场恢覆信心，英国本土一大批大型投资机构（保险公司、养老基金、地产基金等）将停止卖出优质资产，重新以买家的身份回到市场，与海外投资者一起竞争待售资产。

来源：英中时报

作者：傅士鹏

责任编辑：Shelly Du

 

央行长重要讲话 暗示10月未必加息 | 加拿大

加拿大央行行长周三作出最新公开讲话，称未来加息并没有一个确定的路线图，是否加息完全取绝于通胀的前景和预期。

有分析指出，行长波洛兹(Stephen Poloz)的讲话可能暗示今年不会再加息。此前金融市场预期央行今年内至少还有一次加息行动。目前央行的基准利率是1%。

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波洛兹周三在圣约翰斯向贸易局的一份演讲稿中说，“现在起，加息没有预设的路径。货币政策尤其依据数据来定，一直以来，我们都会有出乎意料的走向。”

行长的讲话令加元下跌了0.3美分，至1加元兑80.5美分。

市场对加息的预期，令加元今年已经升了10%，接近81美分。央行于今年7月和9月初分别两次加息。

加拿大帝国商业银行(CIBC)经济师Nick Exarhos在研究报告中指出，这份讲话“证实了我们的假设，现在起，央行的收紧政策会逐步推进。央行并不急于进一步加息”。同时，CIBC也预计下次加息要等到明年。

据环球邮报分析，波洛兹是在两个多月沉默之后首次公开讲话，他也指出，加国经济上半年迅猛增长后，已经开始放缓，今年一二季度的增长率分别有4.5%和3.7%，但是近期数据显示下半年增幅会减小。

波洛兹说，央行官员特别关注通胀的前景。近几个月一些导致通胀率低的临时因素，在未来几个月可能消除。加国的通胀率一直低于央行的2%目标。7、8月份分别是1.2%和1.4%。

未来影响通胀的是一些“重要的不确定因素”，包括工资增长减缓、商业投资步伐、技术与电商的影响，以及加拿大家庭债务水平。行长解释说，这些因素并不寻常，都是非正常经济环境的产物，包括全球金融危机的遗留效应，以及多年的经济增长缓慢和超低利率。

他强调央行需要更及时的“实时更新经济状况”，可能减少依赖经济模型。他指出，有“理由相信”，目前加息对经济和通胀会有更大影响，因为太多加拿大人为买房和消费背上巨大的债务。

央行同时也要关注利率变化对加元汇率的影响。他指出，汇率也受到其他外部因素的影响，这些因素的变动都会影响到通胀的前景。

波洛兹也回顾了2015年的两次降息，并称这让经济度过油价暴跌的冲击。如果不降息，经济增长会比现在低2个百分点，工作职位可能减少12万份，这意味着家庭债务会更高，以及长期经济疲弱。

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（据 iask.ca ）

打房辣招直接加息2% 经纪吓坏 免房价再跌 | 加拿大

业界吁停加辣招 免楼价再跌 暂缓增压力测试 防市场崩溃

拟推新测试∶利率加2%仍有能力供楼

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加拿大安省房地产协会CEO赫达克(Tim Hudak)表示，在联邦和安省政府近期的政策组合遏压制下，安省房地产市场已经量价齐跌，出现了可观的调整。

加拿大联邦政府今秋可能实施的另一个打压辣招：对支付首期20%及以上者进行压力测试，应该缓行。

赫达克说，这个举措使得所有借贷者都遭遇困难，但新的置业者更是首当其冲，该政策像在对他们宣战，“安省房产经纪人对此的忧虑在加深”。

这个新举措由加国银行业的监管部门“财政机构管理办公室”(OSFI)提出。做法是，对所有支付首期超过20%、不需要买保险的借贷者，进行压力测试，证明如果利率提高2%，他们仍有能力供款。该建议如获接受，今秋就可能落实。

历史上最最凶悍打压房价辣招

加拿大大多数购房的人们，首期都超过20%。因此这个新的压力测试，就有更大的影响。

赫达克称，理解相关部门是希望约束消费者的债务风险，但是近期一系列政策“有可能带来房地产市场崩溃的风险”。房价在今年4月达到最高点以来，已经下降20%，成交量和去年比也是明显减少。

目前已经实施的各种对房地产市场带来压力的举措包括，对需要购买保险的借贷者的压力测试;安省冷却房市系列政策，包含15%的海外买家税，还有2次加息。

赫达克说，把上述政府干预加起来，以及面对的已经进入调整的房产市场，政府“应该对任何新的压制措施踩下煞车”。

多伦多华裔房贷款经纪表示，过去一段时期当房价猛烈上涨时，“我们作为贷款经纪也很担心”。她说，“我们不希望看到这样的情形，因为这是难以持续的”。

但是，现在市场已经进入调整，过去计划中的打压措施似乎应该暂时停下来，观察市场的发展。

多市房地产经纪俞荧称，加拿大房地产方面，过去10年政策没变化，现在一年就是大变化。目前已经够了，应该是安定人心的时候。

满地可银行经济师卡西克(Robert Kavcic)近期发出一份报告称，OSFI的新的压力测试建议，如果真的实施，将对安省市场有“实质性的影响”，使得多伦多地区的调整“更深更长”。

他说，迄今的2次加息，已经开始“蚕食人们的购买能力”。加息的结果，是一个借贷者，需要将其借贷规模缩减6.5%，才能保持和原来一样的月供。

他认为，大多区市场的“最深的调整”已经过去，但由于本月的加息，将使得市场受压，延长调整时间。

虽然上述压力测试，对借贷方影响最大，不过银行业对此则没有什么公开评论。一些大银行的主管称，大部分向他们借贷的人们，都能通过压力测试。但是一些私人借贷机构则认为，他们会受到影响，因为他们的客户在财务上调动的余地有限。

全国房屋销售上月升1.3% 大多区反弹 料明春复苏

安省今年销售预测跌10% 价格估计升8.7%

今年初升势急速的烈治文山楼房。

加拿大地产协会(CREA)昨天公布，8月全国房屋销售按月上升1.3%，扭转连续4个月跌势，但仍比3月的纪录高位下跌13.8%;全国房屋平均售价按年上升3.6%;新放盘房屋按月再跌3.9%，是连续第三个月下跌。

该会首席经济师克隆普(Gregory Klump)表示，8月销售活动是否预示加国尤其是在安省大金马蹄地区(Golden Horseshoe)楼市开始反弹，这需要观察一段日子才知道。

他续称，在央行最近两次加息前预先批准的按揭有效期结束后，楼市复苏形势将更加清晰。

关姓华裔地产经纪同意克隆普所说，大多伦多楼市是否从8月开始复苏，目前言之尚早。但他以前线工作所见，8月市道确是较7月好转，不过9月首两周好像又回软下来。

加拿大地产协会指出，因为8月销售上升，新放盘减少，全国销售与新放盘比率上升至57%，高过7月的54.1%。比率介乎40%至60%，被普遍视为平衡全国房屋市场，若低过这个范围预示买家市场，高过这个范围则预示卖家市场。

关姓华裔地产经纪表示，大多伦多楼市会否如温哥华般经过大约1年调整后反弹，端视加国央行加息会否太急过劲，天气会否太过恶劣，此外还有圣诞与新年等节日影响。无论如何，他以二十多年经验总结所得，明年春季料是复苏的时间。

加拿大地产协会预测2017年全年全国销售下跌5.3%，至506,900间，比其6月时的预测减少逾20,000间，主要因为向下调低了安省房屋销售预测。安省与卑诗省的销售在2017年内预料比2016年的历来最高位下跌大约10%。

2017年的全国平均价格料将上升3.4%，至506,700元，低过之前预测，主要反映大金马蹄地区高价房屋销售减少。2017年内安省仍然料有显著价格升幅，估计达8.7%，虽然比之前预测有大幅向下修订;卑诗省则料有2.2%价格升幅。

2018年全国销售料为495,100间，比2017年的预测销售减少2.3%。2018年全国平均价格预料将下跌0.6%，低至503,500元，主要反映于2017年初高端房屋在多伦多和附近地区的破纪录销售，料在2018年不会再现。

加拿大地产协会指出，预料加拿大央行将进一步加息，势将限制大温哥华和多伦多地区的销售。因此，于2018年内在卑诗省的平均房屋价格料将持平，安省的平均价格料将下跌1.1%。

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（据加拿大家园）