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据外媒CNN报道，2017年12月20日，美国参议院及众议院陆续投票通过了《减税与就业法案》（Tax Cuts and Jobs Act）。22日上午，总统特朗普正式签署确认，法案就此落定。

最终通过的法案与之前特朗普公布的税改方案有所出入。这版长达500页的税改方案是美国三十年以来最大规模的税务调整。此法案由2018年1月份正式开始实施。

这份特朗普送给美国人民的“圣诞大礼”到底有什么亮点呢？有以下几大重点最值得期待：

个人所得税：大部分税率下降

在个人所得税方面，大部分都是降低税收负担的好消息。首先，是个人所得税税率的变化。在稍前的税改计划中，曾有简化税阶的计划，但在最终通过版本中，个人所得税仍保留了7档，但在数额上进行了调整。最终版将最高税率的起征点从41.8万美元提高至50万美元，税率也进行调低，最高征税率为37%，最大降幅有4%。

以一位收入为10万美元的个人作为例子，我们可以看到在税改后，需要缴纳的税金明显减少，减少了近20%的个人所得税负担。

夫妻共同报税下降，最高税率的起征额度从47万美元涨至60万美元。对于高薪收入人群来说，以上税率的调整将使其受益。

对于低收入人群来说，同样有好消息传来。个人所得税的标准抵扣额将翻倍：单身人士的标准扣除额由$6,350美元提高至$12,000美元；夫妻所得报税的标准扣除额由$12,700美元升至$24,000美元。由于大部分报税人群选择标准抵扣额来报税减免，所以此项法例将惠及大多数人。

同时，还有子女税收抵扣加倍的优惠。对于收入在40万美元以下的家庭，每一个不超过17岁的孩子都可以拥有$2,000美元的抵税额度，之前的额度为$1,000美元，且收入水平要求仅为11万美元。

除以上之外，还有购买电动车高达每辆7,500美元的扣税额；遗产税保留，但提高门槛；对奥巴马医保取消不购买罚款；扩大学生贷款范围以及博士学位学费依旧免税等具体条例。

个人所得税税率大部分下调，有助于居民可支配收入的增加，对于拉动美国内需、提高美国居民的消费水平、进一步提升美国经济水平起着重要的作用。

企业所得税：大规模减税

在企业所得税方面，此次税改针对企业进行了大规模的减税行动。美国联邦企业所得税率将从最高39%降至21%；流动收入税率的税收方式变为合营企业、S型股份制企业、独资企业收入前$315,000美元中的20%免税；取消针对企业的替代性最低税。

以一间收入为100万美元的企业作为例子，企业所需缴纳的税费有近40%的减少，减税幅度惊人！

企业所得税的大规模减少，将无疑会降低美国企业的税收负担，增加美国企业的盈利空间。企业可以将税收减免的资金作多用途：进行员工的薪资奖励；投入企业建设，提高生产力等。

对企业的惠利不是空话，许多美国企业在第一时间对此进行了实践。美国电信巨头AT&T在税改当日就迅速宣布，公司将向超过20万员工每人发放1000美元的特殊奖金；NBC母公司康卡斯特（“Comcast Corp”）也立即宣布，将给其超过10万名员工每人发放1000美元奖金，并投资500亿美元用于接下来5年的基础设施建设；美国富国银行（“Wells Fargo & Co”）发声，称银行将于2018年3月将最低时薪提高到15美元1小时，这比先前的最低时薪增长了11%，还会向其25万名员工发放股票奖励；波音公司也声明，将投资3亿美元用于公司运营，包括培训员工、升级设备、基础设施和慈善投资；Fifth Third Bank也发出通告，计划将所有员工的最低小时工资提高到15美元，并向13500名员工发放一次性奖金1000美元。

大型企业纷纷开启了行动模式，对税改进行积极的反应。此前，美国的大型跨国企业为了避免美国高额的企业税都纷纷至海外开设分支，虽对全球化作出贡献，但对美国本土经济来说流失了不少资金。企业税大幅下降，有助于大量的海外资产返回美国，可促进美国本土市场上的投资活动，并为本土人才提供更多的就业机会。

大规模的减税行动不仅仅使当下的运营企业收益，降低税收负担，鼓励企业的发展和运作。同时，优惠的税收条件还有利于创业环境的优化。无论是本地创业者，还是海外到美创业者都会因此受益。

企业国际收入：彻底改变，美国企业全球发展阻碍降低

本次税改还有一大亮点，本次税改一改之前全球征税——曾是美国企业全球扩张的“噩梦”。据《经济日报》报道，此次税改确定将“对美国企业留存海外的利润实行一次性征税”，其中现金利润的税率为15.5%；推行“属地制”征税原则，即未来美国企业的海外利润将只需在利润产生的国家缴税，无需向美国政府缴税。

对美国本土的跨国企业来说，这无疑是助力企业前进的大好消息。美国企业在全球化扩张的道路上，减轻了大量的税收负担，对于进行外贸交易的企业来说，扩大了生存空间。

税改下的美国房地产市场新契机

本次美国税改将对经济格局产生重要、深远的影响。各行各业都受其波动。其中，法案中直接涉及的房贷利息减免额的调整将直接影响房地产行业。

属于个人所得税范围的购买房地产按揭利息扣除的上限有所下降，由100万美元下降至75万美元。北美土地投资专家和顿国际集团表示，购买房地产按揭利息扣除的上限下降对于在美国东北部地区，一线高房价城市如纽约、芝加哥等地的房地产市场会造成一定的冲击。但对于房屋平均价格在75万美元以下的二线城市、城市郊区的房屋市场来说，反而是一个利好消息。对于这些地区来说，适中的房屋价格加上本次税改带来的个人税收优惠，会使其在住房问题上的压力降低。

除了房屋刚需的群体，本次税改对于房地产的投资者来说也是一个绝佳的利好机会。按照本次税改的调整方案，房地产长线投资的税收将降低。以一个价格为50万美元的房屋作为计算，房地产长线投资的税收有小幅度地下降，对于房地产投资人士来说是一个好消息。税收减少将提高房地产投资市场的灵活性。

美国国家房屋建筑商协会（NAHB）在本次税改法案落定后，一改之前的质疑口吻，赞扬、支持本次税改：相信个人低税率会有助于降低中产阶级的房贷压力、企业低税率有助于市场经济的发展，这两者都有利于房屋市场的发展。据财经媒体报道，仲量联行CEO表示：税改计划对商业房地产市场有“较积极”的影响，税改计划将使美国房地产市场的海外投资者获益。

北美土地专家和顿认为，本次税改将对美国二线城市以及城郊地区的房地产市场产生良性影响，有助于当地的房产价格上涨。二线城市、城郊地区房价普遍低于75万美元，仍属购买房地产按揭利息扣除的上限内，不受税改中贷款上限影响。

此外，此类二线城市及城郊地区中，有跨国企业入驻的地区更值得受人关注，因本次税改大幅度削减企业税收，且在跨国企业上“里程碑式”地“一次性征税”且推行“属地制”征税原则，这特别有助于企业“重返美国”，从而在美国扩大生产规模。这不仅解决当地的就业问题，同时，生产用地的开发以及劳工的聚集，都会对当地的土地开发、房屋兴建市场有积极作用。本次税改法案将为此类房地产市场带来新的增长动力。

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关于特朗普税改对美国经济、股市和房市的影响，市面已经有诸多分析文章，有的唱好，有的叫衰。我想在此说说我个人的观点和预测。

最后的税改方案共有1097页，页数之多连很多议员在投票之前也不会仔细阅读，我认识的人之中大概只有一个硅谷精英读过。由于篇幅有限，我在这里也只讨论最重要的几个改变。如果有此前读过税改方案文章的可以直接略过这部分。

1、以前单身报税，免税额是$6,500，夫妻合并报税免税额是$13,000；现在单身报税，免税额是$12,000，夫妻合并报税免税额是$24,000。

预计因低收入不用交税的人从44%增至47%，此举留钱在人民口袋，不仅刺激消费，更鼓励低收入者更多参与工作而少拿政府福利。

2、美国个税跟中国个税一样都是渐进制，它分为七档，如果夫妻合并报税的话，大部分家庭税率都会降低1-4%，只有两个收入阶层保持不变，而单身贵族年收入$157,500-,700的个人上升2-4%（很多富裕城市白领精英属于此列）。

3、以前遗产税个人免税额是560万，夫妻免税额共1120万，遗传税率是18-40%，现在两个分别加倍至1120万和2240万。

遗产税是税上税，美国人在交了联邦税和州税各种税收入大概去掉了至少一半之后死后遗产还得交18-40%，简直是抢钱了。减税法案原本有一条八年后完全废除遗产税，在两院最后通过的合并法案中这一条已经被删除了。

4、新税法鼓励多生孩子。以前一个孩子每年退钱（tax credits） 1000元，现在加倍为2000。如果夫妻合并报税年收入少于$24,000，有四个孩子，这个家庭不但不交税，联邦政府还給该家庭每年8000元补助。

5、如果你有房产，以前每年所付物业税（property tax）可以算作联邦所得税的个人收入基数，现在最多只能减掉1万元。很多人觉得这条对投资房产的人不利，让我们来看看实际状况怎么样。因为各地物业税不同，让我以我所在的加州橙县为例，我们的物业税率在0.95%，假设你买100万的房产（这是此地区平均稍贵的单个single family house的价格），你每年应交的物业税为9500，还在1万元以内。你会说：那我要是买得稍微豪华点呢？即使你买的豪宅在2-300万，看起来要多交1-2万元，但实际上因为新的税法前述几条的夫妻减免额多$11000、普通家庭假设两个孩子补助增加$4000，以及个人所得税的减免，你基本也能抵消这个多出来的钱。

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6、以前贷款100万以内的利息可以抵税，现在你贷款75万以内的利息可以抵税，75万以上的不能抵税。对于美国大部分地区，这都不是问题，因为房价不高，对于富裕地区，这可能导致有些疑虑。仍然以加州橙县为例：假设你买100万的房子，一般首付20-30%，假设你首付20%，你贷了80万，你每年有5万贷款的利息是不能抵税的。这部分钱可以用减税多出来的夫妻个人额度、孩子补助额度和个人所得税的减免来抵消。当然如果你愿意多付点首付，这就更不是问题了。这个政策有个吊诡之处是很多人不知道的：你投资的房产并不在此列。此话怎讲呢？就是这里的减免指的是自己住房的贷款利息减税减免，你投资房产用于买卖或租赁的贷款利息是可以作为成本计入的，因而是可以在最后算个人收入时抵消这一部分的。当然，如果你是外国人在美国买房，就根本不存在这个贷款利息抵税的问题。

（另外加州政府也在提请一个bill，意欲抵消此项规定。会不会通过，我持疑。如果万一通过，只会对加州人民更加有利。但我对此法案的通过并不乐观。如果以后通过，我会再撰文详细給各位分析。）

7、529教育储蓄账户以前只可以适用于大学，现在也可延伸至从幼儿园开始的私立、公立和教会学校，额度为1万元。这条政府有意支持和帮助上私立和教会学校的家庭。

8、取消奥巴马键保的强制性，健康年轻的公民可以选择不买保险，意欲保护低收入人群陷入被迫医保的赤贫。

9、企业税从最高35%减低至21%，而为了鼓励在海外设厂的企业的回归，把没有交过美国税的现金转回美国，它们只需要交8-15.5%的税就可以了，连21%都不用交。此举将彻底贯彻特朗普“雇美国人”的美国优先的原则。估计会有大批现金会回流美国，在美国投资，实现特朗普“让美国再次伟大”的美国梦。在我写此文的今天，2018年1月17日，苹果CEO库克对ABC News讲他要把海外的钱拿回美国投资建厂，预计将缴纳380亿美元的税給政府。他承诺在5年内将在美国投资3500亿美元，创造2万个工作机会。

这次税改是美国有史以来最大的减税，此前最大的减税是里根政府1981年，他的减税政策带来的经济繁荣实际上一直持续到小布什时代。而特朗普此次的减税力度比里根时代还要大，对于美国经济的提振是显而易见的，每季度创造的就业机会比之前一年的还要多，股市道指和纳斯达克指数自特朗普执政以来已创70多个历史新高，道指一年上涨了31.1%，纳斯达克指数上涨了31.4%，全美房价平均上涨了7.5%，加州涨幅还要超过这个数。随着经济政策的进一步宽松和基建的大规模开展，美国就业人数还会进一步增大，消费信心也会进一步上升，市场将会迎来更大的繁荣。

税改以后，富裕程度更高的加州的房地产走势又会如何呢？

1、市场适度调节

75万贷款利息免税额的调低和物业税最高1万抵税的设定，仍然会让加州房产投资者产生疑虑和困惑，专家预测在2018年前几月市场销售增长会放慢，市场自会做它的数学加减法，和调节人民的预期。最终，经济的发展、工资的上涨及可自由自配现金的增多，会給市场强大的信心，市场会再度走强。

2、房屋供应仍然不多

2017年房产库存是相当缺乏的，当年年初专家预测2016年房屋供应紧张的状况将会见底，然而来自美国最大的房产网站Zillow的数据显示更加低迷：房屋供应截至2017年11月底在12个月内下降了10.5%，而中介Redfin显示，2017年底有653,347个房产供应，而在2010年同期这个数字为967,604。有很多乐观估计认为房屋供应不足只是暂时的，2018年肯定会好转，更多的人可能乐意卖房。但由于土地价格成本、工人工资和建材的持续上涨，可建设房屋土地面积的减少，和对于房屋密度的限制，我对于新建房屋以增库存持保留态度。

3、价格上涨会放缓但不会停止

从我们近年对房产的实际投资和专业数据两方面来看，北加和南加好的地段价格均涨势惊人，而全美的房屋价格已经持续上涨了23个月。2017年1-10月，Case-Shiller全美房屋指数上涨了5.92%。专家预测2018年房价仍然会上涨但会趋缓，大多数人估计在涨幅在4%，我认为由于经济的强健发展，实际只会高于这个涨幅。这个趋缓并不是对经济的悲观，而是因为美联储将在一年内加息3次；而缩表又为美元回流提供了机会，所以这个加息对房产带来的不利将会冲淡。

4、买房和租房的对决将毫无悬念地向租房倾斜

远远大于工资涨幅的房屋涨价的速度，令一些潜在的购房者由于支付能力不足，已经转为高价房屋的租赁者，在加州这个倾向尤为明显。一个夫妻双双工作且有孩子的家庭已经负担不起在旧金山市区买一套仅可蜗居的小房子了，那里的房子至少以数百万起计。他们只有移向周边的湾区（bay area），但由于通勤不便，很多单身贵族或年轻家庭被迫选择高价在城区租房。而在南加（以橙县为例）的房子出租的速度也越来越快，租金涨幅也在快速提高，显示出租市场的需求巨大。同时，千禧一代（Millennial）开始购置房产。80后结婚生子步入房产市场。实际上，单身的千禧一代比上辈人相比更倾向于拥有自己的房产。

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5、房贷将再三加息

2017年美联储已经开始加息，房贷利率也开始上涨。专家预计2018年美联储会加至4%-4.5%，虽然这个程度的利率比2017年的利率要高得多，但仍然在历史低点。

综合以上，可以看出由于特朗普减税政策、基建、大幅减少各种法规对经济的束缚，以及鼓励海外资金回流、增加就业等多项举措，全美和加州2018年的就业率会大幅提高，消费者信心增加，从股市对于未来经济非常强势、一再推高的预测可以看出美国的经济仍然会继续走强，虽然有房贷利率上涨、部分税改条款对买房者形成压力，2018年房价上涨也许会放缓，但由于房源有限，涨价仍会继续。由于经济走强，如果没有意外，特朗普可能会连任总统，八年特朗普经济强势回归并不是多么难以想象的事，而这样的结果，即使是对于反对他的人，无疑也是个重大的利好，如果你拥有或志于投资房产、股票或者任何一个实业的话。

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由罗文经营的兰登湾地产公司（Lantern Bay Realty）是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司，拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展，但他们并没有因此忘记邻邦传统的友好价值。兰登湾地产不仅依靠高科技，还高度注重客户的个性化要求，对快速发展的市场了如指掌，为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。

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像2016年年底一样，2017年的我們依然活在政治不确定性的阴影里，究竟这会如何影响纽约市的房地产市场？关于最新通过的税收法案的问题会带来多大影响呢？

在道格拉斯·艾利曼（Douglas Elliman）的2017年第四季度市场报告显示纽约曼哈顿的平均销售价格首次在过去7个季度里跌破了200万美元，这也是过去六年内销售量最差的季度。此报告的作者乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示他还没有包含新税制改革方案成立后所带来的影响，但他指出这对高端市场将会有更具大的影响。

再过去的一年里，很多买家都保持观望的态度。二手房市场保持着平稳的水平，同时也带动了整个市场，尤其是房价低于100万美元的房子。二手房的平均价格虽然从同年第三季度下滑了7.9%，可是和2016同季度相比之下却是涨了1.8%。纽约第四季度的房地产低迷是理所当然的，这是因为天气和佳节气氛的影响。房源短缺也促使买家放弃选房和看房的动力。

在Town Residential的报告也是出现类似的情况。虽然曼哈顿的公寓中位价格下滑了4.3%。不过公寓价格再次跑赢了市场主要房产价格（纽约房地产基本分为公寓，合作式公寓和独栋房子三大类）。在报告里也显示出，小套房的中位价格上涨得最快，而越大的公寓中位价格则下滑。这意味着，市场主要的买家都倾向价格低于100万美元的房子。

我个人认为，在2017年里有两大因素影响着买家的购买欲望，首先是股市大涨令很多人把钱投资在股市，其次是利息的上涨也增加了养房成本。现在，特朗普总统的新税制下，纽约市房产税的变化也给市场带来新的压力。新税法中，住房抵押贷款利息抵免上限减少，从一百万减少为75万美元、房产税的分项抵扣额增设了1万元的上限。这些因素都成为了本土买家重新考虑买房还是租房好。在过去几年里，房产的价格上涨令市场的卖家对自己的要价十分坚持。我预计在将来的日子里，房市场的买卖双方在价格上互相保持博弈。

在另一边厢，布鲁克林和皇后区的房地产脱颖而出。在《道格拉斯·艾利曼的报告》里，布鲁克林的中位价格录取得2.7%上涨和皇后区则有12.2%。这也再次证明了，曼哈顿的房东们面临更多来自布鲁克林和皇后区的竞争。许多市场买家尤其是首购族都开始选择这两个区。皇后区录取得有史以来的最新记录，这主要的原因是当地的房价都比较低和有很大的增值空间。对许多国际买家来说，这两个区可能都会有点陌生，如果有机会能够深入了解的话，可能会是不错的投资机会。

2018年纽约房市动向展望

纽约房地产将在2018年持续保持低迷。我相信价格的滑落将会带来投机的机会，可是政治环境将会是主要的考量因素。税改方案已尘埃落定，接着下来将会是移民法改革不知会如何影响纽约市的房地产。纽约毕竟是个国际大城市，如果少了来自世界各地的移民将会对纽约房地产产生很大的冲击。如果你想在纽约置业的话，必需多了解各方面的讯息和清楚明白投资的价值，资深的经纪和律师同时也可提高你的投资的安全性。

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