前景 – juwai

未来五年柬埔寨房地产发展趋势：更多元化质量提升

过去五年来，柬埔寨房地产发展迅速。随着大量投资（主要来自中国）的流入，房产建设项目如火如荼地发展起来，金边、暹粒省、西哈努克城（Sihanoukville）、波贝（Poipet）、巴维（Bavet）、白马市（Kep）等地区建设项目的发展势头有增无减，十分强劲。

首都金边近期就有大量住宅、商业和混合用途房地产开发项目已建成、在建中或处于招资、规划阶段。

因此，金边公寓等住宅房产供应量十分稳定且持续增加。柬埔寨跻身经济发展最快速的东南亚经济体之一，越来越多的柬埔寨人得以脱贫，因此，房产的需求量也不断增强。

柬埔寨房地产的价值，特别是最发达地区的房地产价值，虽然低于邻国，但处于不断增长的趋势。

尽管存在房地产市场将在不久的未来面临崩塌的预言，但当地房产专家普遍看好柬埔寨房产的发展方向。在未来五年内，柬埔寨房产得发展将主要聚焦公寓与“borey”住宅开发项目、外商直接投资、土地价格、需求和供应。

Huttons CPL首席执行官Soth Virak表示，柬埔寨房地产市场的发展得益于稳定的政治环境和外国投资者对其持续的投资信心。刚刚结束的国家选举赋予柬埔寨人民党五年的国家统治权。

他表示，“我认为未来五年，柬埔寨的房地产市场将持续向前发展。”

Virak解释道，房地产投资者通常都会考虑经济、社会、技术和政治稳定等因素。他还强调，政治稳定性是他们最看重的因素。

世邦魏理仕的副总监James Hodge对Virak的观点表示赞同称，未来几年，柬埔寨房地产市场将有各类各级的房产可供选择，且将在质量上与东盟国家的主要房地产市场一较高下。

他强调，“未来，提供国际化服务公寓的开发商将更为普遍。一些富有远见的房地产公司将会繁荣发展，成为行业领袖。”Virak认为，目前处于增势的房产供应量在可预见的未来内仍将保持下去。

他表示，“房产供应将持续增加，每年预计有超过1000万平方米的新房进入市场。”

世邦魏理仕在柬埔寨区的副总监James Hodge同意Virak的看法。他表示，“房产行业各部门的供应量都处于增长趋势。目前，随着经济的强劲发展，这一趋势尚未有放缓的迹象。”

James补充道，“投建项目的数量可能不多，但项目规模却不断增长。在大型中国开发商进入柬埔寨市场并建立起口碑后更是如此。”

两位专家还一致表示房产需求在短期内也不会减少。

Virak称，当地人和外国居民都将继续在柬埔寨购房。其中，无息或低息的中低端房产项目的需求将十分可观。

James表示，未来五年，当地以及来自中国的购房需求和供应将成为影响柬埔寨房地产市场的主要因素。

James还表示，柬埔寨房地产市场的外商投资前景也十分看好。

他指出，“生产和基础设施部门的投资仍将主要以外国投资者为主。”

Virak对其观点表示认同称，未来五年，中国将成为柬埔寨房地产市场的领先投资者，日本、韩国、马来西亚和越南位居其后。

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原文：Realestate.com.kh
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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泰国房市观察：不太平的7月过山车般翻转的购房热情｜居外专栏

7月的泰国很不太平。

普吉岛的游轮失事将会成为受害人亲友心头一道抹不去的伤疤，在这里我也借此机会向所有受影响的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的时间，在距事发地以北大约800英里的清莱，12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救，总算让世界各地密切关注此事件进展的人们都松了口气。

那么问题来了：上面这两起事件与房地产有什么联系？

过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸，甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是，这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。

最近泰国房产中介CBRE发表了一篇报告，文中显示，自该公司在当地开业以来，30年间曼谷当地房价的增幅已经超过了1000%。即使是对2002年入手曼谷房产的买家及投资者来说，他们现在手中的房产价值也可以较当时轻松翻番，甚至达到当时价格的三倍。

上面这一系列数据想要表达的就是：即使在动荡的年代，房地产板块依然是一项稳定且看好的投资选择。

目前泰国当局在国家的基础建设方面投入了大量的人力物力，未来10年内，将会形成一个以首都曼谷为中心的规模庞大的交通网络。

同时今年泰国的国民生产总值（GDP）增幅预计在3%左右，较2017年仅仅是略有下滑，而今年1%的通货膨胀率较去年的1.3%反而表现更佳。

除此之外，大量投资泰国公司股票的泰国基金（Templeton Thailand Fund）一直以来是投资市场的风向标，它在房地产板块相当活跃：目前房地产相关的股票已经超过了其控股总额的10%，其持股量排名前十的公司中有两家来自房地产板块。泰国基金在泰国当地管理的投资金额超过1.73亿美元，而且和大部分海外投资者一样，它经营的主要任务就是实现资产的不断增值。

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自7月5日的普吉岛游轮失事以来，居外网收到的有关泰国房产的问讯及咨询直接减少了近乎一半。但是这项数据很快就出现了反弹，截至目前已经超过了6月底时的数据。

问讯及咨询出现如此大幅度的下滑是完全可以理解的，但是后续如此快速的反弹却是真正在我意料之外的。这其实是个好消息，因为中国买家是泰国目前最大的单一海外购房群体。

中国人是很精明的，即使受到悲伤情绪的影响，他们还是可以理性地判断短期事件对于房屋价格的影响。现阶段虽然泰国存在着一些消极的因素，但是当地房产市场中长期的投资潜力仍然是相当可观的。

责编：Zoe Chan

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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泰国政治斗争不会让外国投资者走开名记告诉你为何投资这里 | 泰国

作者：Andrew J. Batt

今年是军方接手泰国政府的第四年，而这正是本周曼谷民主抗议活动的导火线。这次民主示威活动唯一的一个好处是，它基本上没有占据多少地区头条新闻的版面，全球头条新闻就更不用说了。

2010年，当类似的事件爆发，事件的照片登上世界各地的“突发新闻”，闪过人们眼前时，泰国在海外购房者和投资者的心目中的良好声誉受到了极大的损害，而这种损害确实是无法估量的。对于那些不熟悉泰国的人来说，这种事件的负面影响尤其严重。

那些吸引眼球的照片和头条新闻经常遗漏一些事实：本周的抗议活动规模极小，在曼谷这样一个超大的城市中，受到抗议活动影响的区域范围简直小到可以忽略不计。

海外购房者和投资者真的不应该为此而改变他们购买或投资泰国房地产的计划。

我在泰国已经住了12年。在这段时间内，我经历过数次政变和两次单独的紧急情况。然而，如果我在2006年5月刚到泰国的那一天就购买房地产，那我现在的财富至少会翻倍。

尽管抗议活动和政治混乱不断，泰国总是会重新振作起来，而房地产行业几乎不会受到任何影响。

确实，引人注目的新闻标题确实会改变少数消息闭塞的投资者的意向，但他们最终会因此而遭遇失败。

外国人从来不会成为泰国政治斗争的对象；无论是游客还是投资者，外国人对泰国来说都是极具价值的收入来源。

如果你正在阅读“泰国碰到难题”之类的头条新闻，请花一点点时间来想想：即使是在我居于泰国的12年间，这类事件也是时有发生的。尽管如此，我个人对泰国生活的热爱还是一如既往。

最后，我想和你分享一件轶事，这件事是一位靠投资泰国股票来谋生的人告诉我的。

他认为，包括房地产在内的整个泰国市场（因为他自己在泰国也购买了物业），将基本保持强劲的表现。

他曾经对我说过一句话：“当街上有血迹的时候，投资的时机就来了。”

本周的活动结束后，泰国的街道上并没有血迹，但在泰国境外担心这个国家即将走向崩溃的人们都应该把他说的这句话记下来。

而现在可能就是投资泰国房地产的最佳时机。

作者简介：

Andrew Batt，ThailandProperty.News创始人兼编辑。他在曼谷居住了12年，曾担任泰国一些顶级房地产门户网站的集团编辑，被公认为泰国房地产业的专家。在2018年房地产新闻大奖中，他是唯一一位上榜”年度国际房地产记者”的亚洲记者。

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迪拜大力发展基建迎接世博房地产市场前景看好

印度、巴基斯坦和英国公民仍然是迪拜房地产行业的主要非阿拉伯投资者，政府和行业高管预测迪拜房地产前景光明。

迪拜土地部公布的数据显示，2018年第一季度共达成13,759笔房地产交易，总价值达580亿迪拉姆（约合1,004亿元人民币），而去年同期交易数量为20,000笔，总交易额达770亿迪拉姆（约合1,333亿元人民币）。2018年一季度迪拜的房地产交易额和交易数量同比分别下降25％和31％。

仔细分析一下迪拜住宅交易额和交易数量下降的原因, 可以判断迪拜房产的期房销售正在大幅减少，而在过去几个季度的销售增长有所增加。自2017年第三季度以来，现房的交易已经上升了24%，而同时期迪拜的期房交易则下降了32%。

阿联酋房产数据分析公司 Reidin 4月20日发布的分析报告称, 迪拜房产市场的投资者正转向追求投资价值, 意味着房产价格为最核心驱动因素。投资者和房屋使用者最终都会追逐有价格优势的房产, 无论是期房还是现房。这将给迪拜的高端豪宅板块带来压力。与此同时,迪拜的开发商利润率空间正面临缩水, 迪拜的房市价格与产品之间的平衡点将被重置, 住宅市场交易将回归基本面逻辑。

迪拜土地部总干事苏丹·布蒂·本·马伊伦（Sultan Butti bin Mejren）表示，迪拜对于寻求稳健回报的投资者而言仍然是一个极具吸引力的投资目的地。这从酋长国的来自全球超过217个国家的投资者构成中可见一斑。

“迪拜房地产市场继续呈现增长趋势，这得益于房地产业普遍的乐观情绪和信心。”

2018年第一季度，海湾合作委员会成员国（GCC）的投资者贡献了2,500笔交易房产投资交易，交易额为60亿迪拉姆（约合103.8亿元人民币），而其他阿拉伯投资者贡献了1,250笔交易，交易额超过20亿迪拉姆（约合34.6亿元人民币）。外国投资者投资了5,000笔交易，交易额达100亿迪拉姆（约合173亿元人民币）。

从买房者国籍上看，阿联酋国位居第一，1,264名阿联酋人达成了1,587笔房产投资交易，交易额达40亿迪拉姆（约合69.3亿元人民币）。其次为印度，1,387名印度投资者达成了1,550笔交易中，交易额达30亿迪拉姆（约合51.9亿元人民币）。沙特以13亿迪拉姆（约合22.5亿元人民币）的交易额位居第三，其次是巴基斯坦、英国、中国、埃及、俄罗斯、约旦和加拿大，分别位列第6至10名。

根据迪拜土地部数据，2018年第一季度共达成9,092笔销售，销售额约达190亿迪拉姆（约合329亿元人民币）。3,717笔是抵押贷款交易，金额超过306亿迪拉姆（约合529.8亿元人民币）；另有950笔的交易额为84亿迪拉姆（约合145.4亿元人民币）。

在2018年第一季度，180亿迪拉姆（约合311.7亿元人民币）的投资随着8,071名投资者的9,642笔房地产投资流入阿联酋房地产行业。而2017年第一季度，15,501笔投资交易中有400亿迪拉姆（约合692.6亿元人民币）的投资流入阿联酋房地产行业。

迪拜国土部门公布的数据显示，2018年第一季度录得13,759宗房地产交易，总值达580亿迪拉姆

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迪拜房市前景被多方一致看好

1. 迪拜土地部部长本·马伊伦表示，目前数据显示房地产行业势头强劲，该趋势有望在2018年余下时间内和2019年持续发展。

他表示，“分析人士和专家预计，随着迪拜为准备2020年世博会而逐步完成大规模战略基础设施项目建设，2019年的投资增长势头将前所未有。”

2. Danube Properties的合伙人兼董事拉赫曼（Atif Rahman）十分看好房地产市场，尤其是中低端房地产市场。

“迪拜房地产将继续吸引投资，原因很简单：正如我们的房产数据显示，投资回报率仍然很高。在房产交付时，投资者才支付了不到50%的费用，就已经获得15-20％的投资回报率了。中低端房地产市场仍然是房产交易的主力，“拉赫曼补充说。

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3. 房地产开发商Gemini的首席执行官Sailesh Jatania指出，迪拜房地产市场将突破重围，迪拜土地部门第一季度的报告就力证了这一点。

他表示，迪拜将持续吸引外国投资，因为其具有独特的优势：较高的租金收益率可以转化为较高的投资回报率；迪拜与世界其他地区的连通性强；从迪拜将资金和利润汇回本国无需收费；监管体系健全，为投资和提供有力保护；国家支持房地产行业的发展。所有这一切都意味着迪拜房地产业的繁荣。

“报告指出，购房者进入迪拜房产市场，新的房产吸引房地产投资信托基金，在投资者的大力支持下，开发商得以继续建设项目。我们为市场的前景感到振奋，”他如此补充道。

4. 迪拜房地产公司 Allsopp&Allsopp 的首席执行官刘易斯•奥尔索普（Lewis Allsopp）表示，迪拜的房地产市场无疑已经成熟，并将保持下去。

他说，在其他成熟的房地产市场中，人们从租赁转向购买是一种普遍趋势。在2020年世博会之前，迪拜各大社区，如朱美拉海滩别墅（Jumeirah Beach Residence）、朱美拉村庄圈（Jumeirah Village Circle）以及迪拜南区开发中的社区等，将为购房者和投资者提供极具吸引力的价格。

奥尔索普表示，“迪拜的本地和国际客户无疑对迪拜房地产市场的可持续性表现出更大的信心。房地产项目开发商正面临更为激烈的竞争，但这将促使开发商按时在市场上交付优质的房产。我们十分看好迪拜房产未来的投资趋势。”

第一季度，女性的投资水平也十分可观，共有2,431名女性投资者投资了2,780笔房产，总价值超过44亿迪拉姆（约合76.2亿元人民币）。

迪拜土地部门的数字显示，商业湾（Business Bay）囊获973笔交易，总价值20亿迪拉姆（约合34.6亿元人民币），位居第一。迪拜码头（Dubai Marina）录得720笔交易，总价值13.7亿迪拉姆（约合23.7亿元人民币），位居第二。

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原文来源：Khaleej Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan & HY

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美联储再次加息房产投资者必须要知道的6点 | 美国

北京时间昨天（12月14日）凌晨美联储宣布了今年的第三次加息，将基准利率上调25个基点至1.5%。与此同时，美联储还上调了2018年美国经济增长预期，并预估2018年将会再次进行3次加息。这次发布会也是现任美联储主席耶伦的最后一次公开露面。不过目前市场都认为耶伦的继任者鲍威尔，将很大程度延续耶伦的理念与加息节奏。

那么，对于想在美国置业的投资者来说，这次会议发出了什么信号？美国的投资前景有可能有什么变化呢？

美国长期经济走势稳定，有利房市稳定增长

今年全年美国经济增长预计将达到2.9%，美联储也将2018年增长预期从之前的2.1%上调至2.5%，显示了对美国商业与全球增长的信心。持续的经济增长，有助于房市需求和供给同步增长，对房市的健康发展是一个好消息。不过美联储对美国未来三年经济增长预期仍维持在1.8%，从侧面显示特朗普的税改政策还没有从实质上打动美联储的委员们。

美联储加息不等于房贷利率的等额上涨

美联储加息决定的是机构间的隔夜借贷利率，并不能直接影响长期固定房贷利率的走势。长期国债回报率的升高与贷款需求的增加才是引起银行提高房贷利率的直接原因。短期来看，2017年美联储已经加息三次，但是截止上周的30年固定房贷利率为3.94%，还低于去年同期的4.13%。这是因为长期国债的回报率并没有上升，而且不及预期的通胀与就业报告也会对利率产生下挫影响。本次美联储会议传递了正面的经济预测与2018年继续加息的信号，预计房贷利率会在短期出现小程度的上浮，但也可能在之后受负面因素影响而出现波动。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

图例：
蓝色：美国平均30年固定房贷利率
绿色：美联储有效借贷利率
红色：30年国债利率

不过长期来看，美联储加息的频率与幅度反映了美联储对美国整体经济走势的预期与调控，对所有资产利率都具有直接或间接影响。受到金融危机后美联储持续宽松货币政策的刺激，目前美国的房贷利率还是处于历史低位。美联储连续加息并且开展缩表，代表着整体货币政策加快紧缩，各种借贷利率都会上涨，而长期固定房贷利率的上涨势头在各种资产中是比较缓慢的。目前美联储委员多数预计2018年年底美联储基准利率将升至2.25%，并在2020年升至3.25%。如果这些加息预期都能实现，并且美国经济发展势头良好，那么到2020年，房贷利率有可能超过5%。

加息与税改对高价房市场有影响

让加息对房市影响变得更大的是特朗普的新税改政策。除了将房产税的抵扣额度限制在1万美元，11月众议院通过的税改方案中，还将可以享受房贷利率免税的房贷最高额度从100万美元下调至50万美元。这对通过贷款购买高价房的买家来说不是一个好消息。

美国房地产经济人协会（NAR）在第一时间表示这一系列改动可能将把美国整体房价拉低10%，同时，美国的住房自有率也会进一步下滑。依赖高额贷款的房主与潜在买家很可能在2018年同时面临加税与加息，购房需求无疑将受到一定程度的影响。但是换角度来看，一些打算进行住宅置换的现有房主，由于换房成本增加，也会暂缓他们的计划，这也可能会减少市场上可售卖的二手房供给。

在美国，高于50万美元的房贷并不常见，只占2012-2014年间全部房贷的5%。在大部分州，超过50万美元的房贷只占不到3%，高额房贷占比较高的地区主要集中在哥伦比亚特区（占27.3%），夏威夷（占24%），加州（占16.8%）与纽约州（占9.9%）等地。另外，最近的消息指出最终税改方案中，这一限额可能锁定在75万美元，也许会从一定程度上缓解市场的过度担忧。综上所述，美国整体房价应当不会受到太大影响。

美国各县超过50万美元的房贷百分比（2012-2014年间）

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租房市场或受益

在高房价地区（DC，夏威夷，加州，纽约州，新泽西州等地），同时出现的房价上涨，利率上涨与潜在的房产相关税赋的上涨，有可能会将一部分潜在购房者推向租赁市场。在NAR的一项消费者调查中，面对已经不便宜的租金，美国西部与东北部（房价较高区域）的居民对租房的偏好依然大于买房，并且这种趋势在中老年人口中更为明显。这些地方的租金很有可能因此加速上涨。

亚洲市场有望跟进加息

就在美联储宣布加息之后, 中国香港与中国大陆都纷纷跟进，分别加息0.25%与0.05%。韩国在上个月就“提前跟进”，马来西亚与菲律宾也有希望跟进加息。虽然新加坡还未跟进加息，但是当地市场利率已经随着美联储加息开始升高。

由于大多数亚洲国家的经济增长依然依赖海外投资与出口贸易，美联储连续加息将吸引投资回流美国，从而威胁亚洲经济，这也是为什么亚洲众多国家历来都会紧跟美联储加息，旨在保持双边货币与贸易关系的平衡。这么说来，美联储加息不单单影响美国房市，也对亚洲诸多国家房市产生着影响。中国香港历来紧跟美国货币政策，美联储连续加息势必也将导致中国香港房贷利率攀升。新、马、泰、印尼、菲律宾等东南亚各国也预期会采取较为紧缩的货币政策，贷款成本都会有不同程度的升高。亚洲唯一不会跟随美国加息的国家是日本，因为日本自身经济体量较为独立，受美联储加息影响较小，而且负利率是“安倍经济学”的重要组成部分，应当不会轻易被政府抛弃。

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美元，美股与比特币

由于这次加息各方早已预料多时，今晨美联储加息之后美元逆势下行。但是这样的趋势应当是暂时的。美元走势最大的影响因素依然是美国自身经济情况。良好的经济预期与2018年稳定的加息频率都是美元继续走高的强大基石。另外，对于美股估值过高恐带来泡沫风险的论调，美联储主席耶伦表示高估值并不等同于泡沫，目前美股市场的负债与杠杆使用程度并不值得担心。当谈到比特币热潮，耶伦认为比特币目前的疯涨是极端投机行为的体现，并不是稳定的保值资产。

作者：居外网海外房产行业分析师Adam Yang
编辑：Zoe Chan

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汉普顿国际：脱欧期内英国房市面临重大挑战伦敦房价上涨乏力 | 英国

在未来两年英国准备脱欧的过程中，经济和房屋市场将面临前所未有的挑战。据英国媒体报导，国际房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的民用住宅研究主管菲奥诺拉•厄利（Fionnuala Earley）认为，由于脱欧前途未卜，预测未来几年的经济以及房市情况比过去更加困难，消费者和商家都在努力评估局势对于将来的收益的影响。

影响房市的两个因素

厄利表示，英国国内目前最影响房市的是英镑贬值造成的通货膨胀，这将导致家庭预算紧张以及基准利率有可能上调。

英格兰银行行长以及货币政策委员会其它成员近期暗示，基准利率有可能在11月上调。但是，厄利预计，上调的幅度不大，不会显著影响房市和经济。

她预计第一次可能将基准利率上调至0.5%，这对于英国来说仍然是历史低点。接下来的上调幅度会比较小，而且是逐渐的，到2022年预计会涨到1.25%。

她认为，基准利率的上调预示经济状况回归正常，这可能会提升人们对经济和房市的信心。

她还认为，基准利率上涨注定会影响到房屋贷款的利率，但是0.25%的涨幅不会影响到整个房市的稳定。这个幅度对于新增加的房屋贷款以及现有房主偿还贷款的能力产生的影响会很小，因为现在的房屋贷款中有三分之二都是固定利率贷款。

至于人们承受能力的问题，厄利认为，全球经济增长会促进英国的经济增长，预计未来两年里英国人的薪水会增加。

房价涨幅预计

厄利预计，今年年底，英格兰、威尔士和苏格兰的平均房价会比去年年底涨大约1.5%。2018年上半年形势将会比较困难，但是房价会恢复，全年房价将上涨2%。2019年，房价预计会增涨大约3%。

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总体上，基准利率的上调以及提供房屋贷款的贷方更加谨慎，这两点意味着房价不会上涨的很快。

房屋实际成交价与最初要价之间的比例也反映出了这个趋势。在伦敦，对房价上涨的期待值降低以及昂贵的房产需要支付较高的印花税，均导致成交价与要价之间的比例下降。

房源仍然紧张

厄利预计，从中期到长期角度看，将来价格上涨的前景还是比较强的，因为房源仍然是个问题，这将在需求低外加利率上涨的双重压力下支撑房价。

厄利认为，尽管官方越来越强调新建住房，但是这在一段时间内不会显著提升新房的数量，因为房价上涨缓慢、盖房成本增加都会使建筑商热情降低。

而且，即使新房显著增加，新增的住房要想跟上过去十年里新增加的人口，也需要一段时间。

英国各地房市

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厄利表示，英国各地房市走势不尽相同。伦敦是房价上涨最慢的地区之一，许多人买不起伦敦的房子。由于印花税政策的变化，当地房东买房的需求也降低了。厄利因此预计，未来几年伦敦房价上涨的潜力有限。尽管未来两年当地房价仍会上涨，但是如果出现一个阶段的房价下跌，许多人也不会感到意外。

影响英格兰南部和东部房市的因素差不多。在英格兰南部，由于来自伦敦的买房者减少了，当地房价上涨的压力也相应减少了。而近几年曾经领跑全国房价的东部则可能更容易受到房价调整的影响。

英格兰中部及北部，房价上涨幅度比较小，一些地区还没有达到经济衰退前的水准，这意味着许多人的房子折价了，导致他们换房的能力减弱。因此厄利预计，这些地区2018年房价上涨会放缓，2019年才会重新抬头。

互联网资讯综合整理
责任编辑：Zoe Chan

普密蓬国葬在即学者：泰国未来走势或不明朗 | 泰国

泰王普密蓬（Bhumibol Adulyadej）驾崩一年，王室从10月25日起将一连五天在曼谷举行隆重的葬礼，届时将实施严密的封路措施，预料有50万民众涌到大皇宫附近一带送别普密蓬。

在五天的仪式中，焦点将是周四（10月26日）的火化仪式。普密蓬的灵柩当天会由过去一年来的停放地大皇宫，移到特别建造的火化台进行火化。

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泰王普密蓬（Bhumibol Adulyadej）在位时间逾70年，是一位深得民心的君王

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在一年的哀悼期中，有1200多万泰人到大皇宫向普密蓬的灵柩致敬，至今仍不舍。57岁男子甲诺潘声泪俱下：“我不想火化仪式举行。我接受不了。”随着这位深得民心的君王化作一缕轻烟，分析认为泰国是时候正式过渡到新王治丶新时代。

曼谷朱拉隆功大学哲学教授索拉芝（Soraj Hongladarom）说：“有部份已改变。这是很自然的事。”王室的未来最令外界忧虑，但碍於泰国法律严禁批评或侮辱王室，他拒绝进一步评论。

常批评泰国军政府和王室的日本京都大学政治学教授帕文（Pavin Chachavalpongpun）认为，泰国正面对不明朗的未来，“在普密蓬治下，泰国政治至少仍可预测。现在情况完全不同。没有人能预计新国王会带来什麽，这也是为何民众那麽忧虑。”

外界未来焦点都集中在以总理巴拉育为首的军政府有何动作。军方向来自封为王室头号守护者，跟新国王瓦吉拉隆功关系备受关注。过去一年，军方取得瓦吉拉隆功支持颁布被指削弱民主的新宪法，落实明年底大选後，军方仍可牢牢握住权力。

（来源：苹果日报）

责任编辑：Zoe Chan

伦敦豪宅价格下跌6.8% 复苏前景已黯淡无光 | 英国

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由於政治和经济的不确定性发酵，使银行家和金融从业者开始对伦敦豪宅市场望而生怯，豪宅市场的新生复苏已经被扼杀在强褓之中。

根据房地产经纪商 Savills Plc 所汇编的数据显示，伦敦市中心地区的平均房价在第二季下降了 1.3％，比去年同期下降了 6.8%，当时英国正举行公投，离开欧盟。

对豪宅的税收上涨，以及二手屋的房价增加，皆已阻碍了伦敦的豪宅需求。这是由於开发商计划在伦敦市郊建造大量的豪宅，再加上英国脱欧所产生的不确定性，促使房价普遍下滑。

房产经纪人 Lucian Cook 表示，在 2014 年 12 月的升息，以及脱欧公投後，出现了房市触底的迹象。但增加的政治和经济不确定性也削弱了买家的信心。

根据 Savills 的研究显示，Kensington丶Notting Hill 和 Canary Wharf，等地的房价都已经呈现下跌。所有伦敦的主要地区之平均房价，在第二季下降了 0.9％，与去年同期相比下降了 5.5％。

（据钜亨网）

全球房产投资前景伦敦排第二中国城市大幅下滑 | 英国

根据投资公司Schroders的最新数据，尽管脱欧前景仍然悬而未决，伦敦仍然是全球房产投资前景最佳的城市之一。

根据Schroders对全球30个城市的调查，全球范围内，房产投资前景最好的是洛杉矶，其次是伦敦，不过洛杉矶的分数仅比伦敦高出一点点。在欧洲城市中，伦敦是投资前景最好的城市，其次是巴黎。不过，在上一次的排名表当中，伦敦仅占第八位，而巴黎在上次排名表中占据第12位，这次则下滑到了第16位。

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这份排名的目的是为了识别出全球房产价格最优厚的地区，由基金经理人编纂的，这些基金经理人主要对专注于办公楼、购物中心和仓库的商业地产公司进行投资。

这份排名并没有直接关注住宅类房产，不过在过去，住房价格也倾向于随着城市经济的繁荣而增长。

这份排名对全世界各大城市都进行了调查，考虑了多方面的因素，最后按照投资潜力排出前三十名。其考虑因素包括：经济发展的潜力，未来十年中该地居民的可支配收入，以及人口的规模。

在这份最新排名中，调查者将每个城市的大学也引入考虑，这是影响本次排名浮动变化的主要原因。

总体来说，前30位的排名中美国大城市居多，其中有18个城市来源于美国，而前五位中有四个都是美国城市。洛杉矶从第六位跳到了第一位，波斯顿则从第24位跳到了第3位，芝加哥从第10位跳到了第4位，而纽约则保持了第5位的位置。

而在上一次排名中占据重要地位的中国大都市则在本次排名中下跌迅速。2016年12月占据榜首位置的北京，这次滑到了第11位，而上海则从第2位滑到了第10位，深圳也从第3位滑到了第24位。

Schroders的全球地产安全部联合主任玛清（Hugo Machin）表示，伦敦在地理位置、语言、规模、基础设施以及文化多样性等方面一直具有竞争力，而如果将其大学实力加进去，伦敦就成为非常有利的投资场所。他表示，大学对城市经济实力起到关键作用，创新和教育可以提供更加训练有素、生产效率更高的劳动力，建立在知识基础上的地域经济都在增长，对当地的房地产市场也有正面作用。

他还说：“洛杉矶的规模和经济深度使其成为工作和生活的有利场所，其经济的一个关键优势在于，它拥有非常多样的产业分布，包括金融服务、媒体、贸易和科技。特别是，技术行业在过去几年有显著增长，这不仅令办公场所的需求激增，也令住宅市场需求大增。其中很大一部分归功于千禧一代的就业在增加。”

（据英中时报）

独立屋投资前景最佳如何选择有技巧 | 美国

如果你希望投资美国房产时，能实现收入和资本增值的最大化，选择正确的房屋类型至关重要。为此，你需要考虑以下问题：

现金流对您而言，是否很重要？
您希望将房子出租给哪些人，家庭、夫妻、学生、度假客或退休人士？
或者考虑：一个家庭在寻找住房时，会有哪些需求？

在前文《美国房市中四类房屋最常见独立屋是最好投资选择》中，简要跟大家介绍了独立屋是不错的投资选择，下面举例说明。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

A客户准备花50万美元在洛杉矶买一个公寓，每月出租所得2500美元，每月物业费400美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

B客户准备花50万美元在洛杉矶买一个独立屋（House），每月出租所得2500美元，没有物业费，每年房产税6000美元，加上其他的税费，每年至少可以纯获利2万美元。

这样一看，是不是买公寓和独立屋没有区别呢？实际上不是这样。

让我们看看60年之后：

A客户在洛杉矶的公寓已经破的不成样了，经常出各种问题，虽然每月已经可以租8000美元，但每月的物业费已经高达6000美元，加上各种开销，A客户每年都在亏损。最后以50万美元卖出。

B客户在洛杉矶的独立屋也已经破的不成样了，B客户决定把房屋出售，虽然地上建筑物已不值钱，但这个房子所在的土地价值已经升值了10倍。最后以300万美元卖出。

由此可见，独立屋是不错的投资选择，道理其实很简单：地上建筑物一旦建成就在逐年贬值，增值的只是土地的价值，土地面积越大，以后增值的潜力越大。

确定了独立屋这一类型，那么投资该选择怎样房型的独立屋呢？且看经验丰富的美国经济人总结出来的几大要点：

只购买三或四卧室的家庭房型。美国家庭较青睐面积大的居住空间，2卧的独立屋可能价钱便宜，但大部分家庭都不会租用，因为它太小，不适合家庭使用。通常，只有超过1000平方英尺（约93平米）的独立屋才能满足普通家庭的需求，而低于600平方英尺（约56平米）的房子尽快总价低，但投资前景不佳。

最好购买带地下室的独立房。通常地下室可被用作储藏室、临时卧室，甚至是孩子们的游乐室，与不带地下室的房型相比，不仅能够快速出租，还可以实现更高的资产增值。

购买外观传统的房产。大家尽量不要购买那些太过于现代化或造型奇怪的独立屋，标准的传统风格才是最完美的目标，而殖民时代风格、斜顶一层半别墅和牧场式房屋则更是理想的选择。这些类型的独立屋需求旺盛、出租速度更快。

不要购买繁华路段或高速公路出口旁的房子。您希望让自己的孩子在位于繁忙大马路上的前院中玩耍吗？或者住在车辆高速行驶、全天都是车流的高速公路旁边?您当然不愿意这样。没有人想要住在喧闹的道路旁忍受交通噪音骚扰、或者时刻担心孩子们被车辆撞到。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

迪拜房市前景被多方一致看好

美国长期经济走势稳定，有利房市稳定增长

美联储加息不等于房贷利率的等额上涨

加息与税改对高价房市场有影响

租房市场或受益

亚洲市场有望跟进加息

美元，美股与比特币

影响房市的两个因素

房价涨幅预计

房源仍然紧张

英国各地房市