人口的年轻化正在给柬埔寨社会经济带来巨大的改变，据统计，柬埔寨 2015 年的人口约为 1,565 万人，人口平均年龄为 27 岁，其中 30 岁以下的年轻人佔总人口的 70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型，人口年轻化程度较高，劳动力充足，人口红利对柬埔寨的经济发展有关键作用。
华商日报报导，人口年轻化对柬埔寨房地产行业有明显影响。迄今为止，柬埔寨的房地产价格已经连续多个季度保持涨势，是房地产价格上涨时间最长的国家之一，而且还在继续保持上涨势头，过去三年平均房价涨幅 20% 以上，房价基期仍低。
同时，人口的年轻化也在潜移默化的改变著柬埔寨人的传统居住观念，如以往柬埔寨人居住更愿意选择排屋，而现在柬埔寨的年轻人则更愿意选择配套更好，更加现代化的公寓居住。
同时，柬埔寨外资投入正在大幅成长，资金来源国包括中国、南韩、日本、欧美等国。随著外资的进驻，越来越多外国人前往柬埔寨经商、旅游，现代化的高端公寓成为他们的刚需。但是据数据显示，截止到 2018 年，柬埔寨首都金边的公寓数量仅仅只有 1 万套，将明显供不应求。
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（据钜亨网）
在国内房价一路狂奔过程中，人们恐惧、贪婪、焦虑、崩溃……各种情绪交杂，如今终于被政府悬崖勒马，百姓终于安心吁口气，而富人们早已享受了这场资本盛宴，将投资的眼光转向海外。其中，美国作为经济发达、资源丰盛的超级大国，无疑成为投资的热衷地，但其受经济危机的影响甚深，加之目前不稳定的政局，让投资者心生顾虑。那么，美国的房产市场走势到底如何呢？
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美元汇率
美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。分析：在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐会缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。
美国政府政策短期利率第二次加息，从0.25%增加至0.5%。分析：在未来短期利率还有可能会增加，但是步伐会缓慢，按揭利率的增加预计会比短期利率缓慢。外国投资在不动产税收法案 (FIRPTA)— 奥巴马总统签署缓解了一个35年的外国投资美国房地产的税收法案。
分析：
预计会有更多的海外投资者投资美国房地产。
分析：
表示和其它国家比较，美国的经济更是强劲。这个趋势会吸引更多的海外投资者来美国投资。
美国房产现状
房地产开发去年11月颁发的新的住宅建筑许可证数量比十月激增11 %，比前年11月份上涨了19.5 %。新的许可证在西部和中西部颁发的最多，增长约22%。破土动工的地产项目比去年10月份增长了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。分析: 颁发的新的住宅建筑许可证数目超过进行中的建筑项目数目多达10%的时候，表明新的建筑项目将会不断破土动工。开发商对地产前景乐观，预示着住宅建设开发有上升的趋势。房地产销售美国去年11月房地产销售比10月上涨了4.3 %，与前年同期增长9.1 %
分析：
表示住房市场复苏很有可能会趋于稳定。美国房价增长美国最热的房产市场，主要是西海岸，继续呈现两位数的房价涨幅。旧金山，丹佛，波特兰和俄勒冈州，都比去年同期增长了10.9 %。
美国商业房地产价格已超过2007年的峰值16% 。最抢手的房产价值已经升值60%，包括纽约等大城市的办公楼和公寓大楼。商业地产的业绩如此显著优于股票和债券，这种情况一般不多见。
分析：
从长远来看，预计投资房地产的收益处于股票和债券之间。租金上涨和经济改善可以合理解释房地产价格的上涨，即使考虑到借贷成本增加的因素。
2017年预测短期利率和按揭利率
预计美联储2016年年底以前会提高短期利率至现在的四倍左右，平均按揭利率会高达4.5%。
各大城市的房地产销售和就业纽约，亚特兰大，芝加哥和洛杉矶，以及旧金山湾区，丹佛，西雅图和奥斯汀的高科技中心，不但今年具有较强的就业增长，也是全美最活跃的房地产市场。预计以上城市的房地产销售和就业率在2016年将稳定增长。住宅房地产住宅房地产预计将成为经济复苏的最大催化剂之一。美国西部和东北部的房价和租金预计会上涨，其中包括纽约和三藩市。价格的上升步伐可能会下降。
CoreLogic预测2017年美国经济增长2%到3%：
1、 按揭利率增长0.5%；
2、 超过130万的新家庭将形成；
3、 租赁市场 —入住率高，租金上涨；
4、 业主市场 —房产销售上涨5%，房地产价格上升4%到5%；
5、 单独家庭房子会减少，多家庭房子增加。
商业房地产短期利率虽然上涨，可还是较低。房地产市场的主要驱动力是国民生产总值的增长和信心指数，这些数据现在都很好。因此，短期利率增长不会影响房地产价格。通货膨胀和工资的增长都不是特别快，但它失业率现在仅5%，未来有可能会更低。平均收入有可能会突然急速上涨。随着经济的增长净吸纳量和空置率在下降，这个趋势将在2016年和2017年持续。即使租金增长，房地产的回报也没有以前高，这是所有资产投资的趋势。租金增长率很有可能在2至4%之间，资本化率会持续下降。
办公楼预测会有高于平均水平的租金增长。
总的来说，美国经济复苏进入上升轨道。美元升值，失业率降到7年的新低，工资上涨，美国政府缓解对外国投资者房地产的税收法案，这些对美国的房地产市场都有积极正面的作用。
目前的现状是房价在上涨，颁发的建筑许可证数量在增加，新的建筑工程破土动工的数量也有上升的趋势，房地产销售和租金上涨。
房地产前景乐观，2017年将会有很好的一年。房地产会拥有良好的增长和充足的投资资金。虽然美联储加息，短期利率有上升的趋势，但这不足以对房地产造成负面影响。<
（据CREC）
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市场环境
2017年第一季度，伦敦高端住宅市场房价下跌的速度显著减缓，这或许是房价触底后回升的早期迹象。
今年第一季度伦敦黄金地段所有高端住宅的价格平均下降0.3%，2016年第四季度时的降幅为2.2%。尽管如此，目前的房价与2014年时的峰值相比仍低6.1%。
印花税改革确实是房价下降的一大推手，此外还有其他因素影响伦敦住宅市场。
中心市场
海外买家的增加促使资本利得税和遗产税升高，这些也对伦敦市中心房市产生了影响，导致买家利用英镑疲软获利的热情降低。
除税收改革影响之外，英国脱欧导致的不确定性也加剧了房价下跌的速度。主要是由于公投后伦敦经济并未出现显著衰弱，未知的未来令人踌躇。
高端市场的房价在一个季度内下降了0.8%，相较于前6个月4.8%的降幅，速度大幅减缓，比2014年峰值低13.2%。即使是房价在1000万以上的顶级市场，价格变化也趋于稳定。
外伦敦市场
2016年第四季度，外伦敦高端房价下跌2.3%，随后至今一直维持较为平稳的态势，意味着目前的房价水平低于2014年峰值的2.7%。
尽管利率极低，大部分英国国内市场仍受到抵押贷款规则的约束，意味着贷款者必须达到借贷所要求的收入比率限制条件。最明显的结果就是卖家不得不调整他们的预期。
有证据显示，许多卖家纷纷通过降价来引诱购房者回归市场，尽管目前市场对价格依旧十分敏感。
交易额
根据LonRes给出的数据，2016年第四季度，伦敦市中心价值超过100万的高端地产交易额有所提升，到2017年，交易额与2015年同期持平。
2017年3月的月交易额达到12个月以来最高，购房者的置业热情击败了印花税改革带来的打击。
发展前景
伦敦高端房地产市场因印花税增加而有所调整。预计未来2年的房价将持续保持稳定，市场也将逐渐适应交易额居高不下的趋势。第五十条已经启动，英国脱欧带来的长期不确定性意味着，房地产市场会随着脱欧议程和谈判的变化出现短期波动。
伦敦作为世界金融中心的地位对于今后的长期发展至关重要，假如部分城市将逐渐衰落，但伦敦仍将保持现在的地位。此外，伦敦对于科技城市的发展也将使其获得长远的发展空间。
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（据英中时报）
最近，对2016年房价走向做总结，同时预计2017年房价走向的报告有不少。我们这里收集整理一下，各家在业界有名的机构发布的报告，他们的数字也是各有差异。所谓尽信书不如无书，尽信各路营养保健专家的话，就什么菜都不能吃了。因此大家还是自行判断掌握的好，然后具体落实到自己的投资上。
首先Hometrack这家专业跟踪英国20个城市房价变化的公司统计显示，截至11月底，伦敦的房价年涨幅为7.7%，同比去年这个时期年涨幅则是11.8%。不过Hometrack对未来伦敦的房价涨幅乐观。预计会在4%左右。
我们大家更熟悉的Rightmove预计明年的涨幅会在2%左右。而著名的“四大”会计事务所也是咨询公司的普华永道PWC，则给了一个宽泛的范围：2%-5%。
Savills预计2017年房价将持平，到2018年恢复上涨。未来五年的总涨幅为13%。
同样广受关注的Nationwide报告认为，虽然截止目前的房价涨幅减少到了4.4%，创10个月来的新低。2017年房价还是将小幅上涨2%左右。主要原因是住房的供需矛盾基本面并没有变化。低迷的市场利率，也对市场需求有支持作用。
另外两家机构IHS Insight和Liberum也预期涨幅在2%-2.5%左右。
最新出报告的是RICS皇家测量师学院。他们同样认为，市场房产供不应求的状况完全没有改变。随着印花税改革造成的成交量扭曲已经成为历史，脱欧公投引起的观望情绪逐渐退散，买家正在重返市场。而市场上可供交易的房产存量缺，几乎是历史上最低的。
RICS同时给出了不同地区之间，房价涨幅差异的估计。他们预期East Anglia地区将保持2016年的强力涨幅。西北和West Midlands的涨幅，也将超过全国平均水平。而我们最关心的伦敦房价，近来的下调态势将终结。英镑的颓势将继续吸引海外买家进场，稳定住伦敦房价。
综上所述，最悲观的估计也是房价维持稳定，没有总体看跌的。最乐观的估计在3%-4%。一般的则认为是2%-2.5%的涨幅。当然英国各个不同区域之间有差异。我们也知道哪怕只隔了一条马路，或者同一地段不同类型的房价变化也会有差异。所以各路神仙的预测仅供参考。具体还是要落实到每一栋实实在在的房子上。成交结账地契易主才算真正地赚到了。
（据英中时报）
回顾与展望
分析师认为，经济前景暗淡，加上美国联邦储备局明年将加快加息步伐，可能进而影响到个人或企业的偿债能力，未来一年被抵押逼售的房地产数量预料会增加。
经济放缓和房地产市场疲弱，促使今年在拍卖市场的抵押逼售（mortgagee sale）房地产增加，创下五年来新高。不过，当中定锤成交的抵押逼售房地产仍比去年减少一成。受访分析师认为，经济情况不明朗，预料2017年的抵押逼售房地产会增加。
与此同时，成功抵押逼售的私宅数量，占抵押逼售交易总数的一半以上。
至于2017年拍卖市场的表现，分析师认为，由于经济前景暗淡，加上美国联邦储备局明年将加快加息步伐，可能进而影响到个人或企业的偿债能力，未来一年被抵押逼售的房地产数量预料会增加。
本地房地产拍卖行主要有仲量联行（JLL）、莱坊（Knight Frank）、高力国际（Colliers International）和戴玉祥产业咨询公司（Edmund Tie & Company）。
其中，仲量联行在拍卖业绩方面相信领先其他拍卖行，共成功拍卖总值约3064万元的房地产，占市场份额的三分之一。
根据莱坊数据，今年共有682个房地产通过拍卖行售卖，比去年减少12.3％，而定锤成交的房地产共有41个。
进行抵押逼售的房地产有243个，为五年来最高。其中，抵押逼售的私宅同比下滑4.1％，为165个。
高力国际拍卖与销售主管陈丽娟说接受《联合早报》访问时说：“我们相信空置率提高、租金下跌，以及利率上调，可能影响到一些购买房地产作为投资的屋主的偿债能力，因此更多房地产会被银行拍卖。一些买家则趁机进场以低价买下拍卖的房子。”
仲量联行的数据显示，在拍卖市场定锤成交的房地产总额9220万元，比去年下滑近10％。这主要是因为去年的交易款额较大，当中有10项交易的价值每项在300万元或以上，今年则只有七项这类交易。
抵押逼售房地产
今年共有23个成交
仲量联行指出，今年成交的抵押逼售房地产共有23个，即私宅12个、商业三个和工业八个，总值4994万元。相比之下，去年成功抵押逼售的房地产有26个，总值近4943万元。
仲量联行拍卖部主管莫思思指出，成功抵押逼售的私宅共有12个，总值为3934万余元。去年，成功抵押逼售的私宅则多达23个，总额近4696万元。
受访分析师认为，经济放缓和房地产市场疲弱，是造成拍卖房地产，尤其是抵押逼售增加的原因。
经济放缓企业裁员
造成屋主无法偿还贷款
戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管李乃佳指出，经济放缓和企业裁员，造成屋主无法偿还贷款，房子因此遭金融机构逼售。
他认为，租赁市场走软，也影响了屋主利用租金偿还房贷的能力。
莱坊拍卖部董事兼主管李秀萍指出，由于经济前景暗淡，进行抵押逼售的房地产明年预料会冲破250个单位的大关。
她说：“随着联储局加息25个基点，并预计在来年三次加息，抵押逼售交易可能因为在拍卖行遭逼售的房地产数量增加，以及人们预期价格将放缓而持续增加。”
多个高档私宅“大折价”拍出
多个高档私宅在今年的拍卖市场抵押逼售中，被“大折价”卖出。
戴玉祥产业咨询公司指出，抵押逼售的私宅一般以折价约5％至6％售出，但价格较高的房子，其折扣一般会更高。
仲量联行指出，今年蒙受最大亏损的抵押逼售私宅，是位于第4邮区升涛湾翠珀湾（Turquoise）的一个四楼单位。
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（据联合早报）
英国第三季度经济活动持续增长，在脱欧影响下形势看似平静。商业调查显示，GDP较上一季度增加了0.5%，这一趋势将延续至第四季度，所有行业的采购经理人指数（PMI）保持在50以上。服务行业作为主要经济部门，近10个月来的PMI增长率最高，截止至11月份达到55.2。制造业PMI虽回落至53.4，但仍连续第四个月保持增长。由于英镑疲软，海外投资需求更加强烈，但投入成本压力增加。同时，建筑业PMI略微上升至52.8。自3月以来商业积极性达到最高，业务量也在6个月内首次增加。
近几个月英镑或有回升趋势，意味着“软脱欧”可能性增加。10月，消费者物价指数（CPI）略微降至0.9%，预计2017年底将达到峰值。截止至9月，失业率达到3个月来的史上最低值（4.8%），工资总额大幅增长2.3%。但10月份申请失业救济的人数增加了1万。尽管近期发布了许多积极的经济数据，美联储收缩货币预期，或将于中期转换立场，预计在短期内货币政策不会有变化。
地产总体预测
2016年地产总回报率预计可达1.6%，其中资本价值增长为-3.2%，收入回报为4.9%（剩余-0.1%）。这一数据高于高力国际（Colliers International）的预期，第四季度的回报率前景更佳。预计2017年资本价值增长为-3.1%，收入回报为5.3%（剩余-0.1%）。
2016年，所有资产收益预计将缓和27个基点（bps），根据欧盟公投结果对投资需求和贸易活动的影响，2017年或为21bps。零售地产行业情况相对较好，2016年收益下降27bps，2017年或下降25bps，主要取决于伦敦和英国东南部地区店铺的效益，购物中心、零售仓库和超市等均面临压力。
过去5个月，公投后的业主市场普遍增强，租金也呈静态或略微上涨。根据预测，2016年租金增速放缓至1.8%，2017年或微降0.2%，2016-2020年平均增速为1.1%。欧盟公投对投资活动产生了明显影响，预计2016年贸易总额约为500亿英镑，而2015年时这一数据为70亿英镑，形成了鲜明对比。预计2016年资本价值增长下滑3.2%，2017年将进一步下降3.1%。
零售业地产
零售业地产由于经济风向利好以及高额折扣，销售增长较为稳定，但问题仍然存在。租金上涨的问题并不突出，薪资增长或将无法与通货膨胀持平，消费者信心随着脱欧进程有所削弱。预计2016年所有零售租金增幅将达1.0%，到2017年或降至0.3%。
2017年，伦敦市中心的商铺（3.5%）受益于英镑贬值和高昂的旅游开支，仍是租金上涨的主要驱动力。但英政府即将推出新商业税，于2017年4月开始生效。此举也将影响东南部地区，房租增长趋势或逐渐冷却，预计2016-2017年增幅将从1.7%降至1.0%。英国其他地区的租金增长趋势也将放缓，到2017年或下降1%。BHS的倒闭和玛莎百货30家门店的关闭增加了市场供应，除黄金地段外，BHS的店址只对一镑店具有吸引力，但前提是以BHS曾经的租金折扣为基础。
购物中心、零售仓库和超市回报率可能不佳，2016-2020年三者IPD租金增长平均将分别增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地产总回报率将降至0.3%，2017年将回升至1.7%，2016-2020年平均回报率约为4.6%。
（据英中时报）
尽管脱欧公投，导致民众对房市信心短暂大幅下降，但入秋后英国经济和房地产市场状况远好于预期，英国主流市场发展都继续保持强劲，2016年房价年增长率将最终定格在5%。但增长前景黯淡。
多数地区市场均为正增长，威尔士除外。2016年伦敦仍是房价增长的领头羊，预计到年底时，英格兰东部和东南部地区的房价增长可超越大伦敦地区。
在过去12个月内，伦敦已经出现了明显的房价增长放缓趋势，到2017年这一趋势将向更多地区蔓延，大伦敦地区房价也将略微下降。
退欧导致的不确定性是市场疲软的主要原因，这对消费者信心也会产生负面影响。此外，针对房东的税收改革将减少投资者对住宅的需求，限制房价上涨带来的压力。
纵观伦敦主要市场，2016年西伦敦房价下降7%意味着市场底价即将发生调整，而2017年外伦敦地区的房价底价或将进一步下调。
对伦敦市中心的房东而言，租房市场是混乱的一年。尽管租户需求很大，但与强大的出租房供应相抵消。莱坊国际（Knight Frank）认为，2017年房租可能再次下跌，但规模小于今年的价格调整。
整个英国的租房市场表现相当积极，符合增长预期。若房东受增税影响开始抛售房产，租金可能会上涨。
伦敦高端住宅市场
由于英国的脱欧事件和唐纳德·特朗普（Donald Trump）胜选，经济信心受到影响。但实际上，财政政策仍极大的限制了伦敦高端住宅市场的需求。
目前，房市的询价情况充分体现了高额印花税率带来的影响，交易量逐渐提升。这一趋势或将继续加快，此外监管环境也在不断变化，人们对伦敦高端地产的接受度将越来越大。
另外，以海外货币计价的购房者还将继续受益于利好的汇率，房产交易量也将上升。
租赁市场的住房存量继续攀升，房租增长速度继续下降，这一状况会在2017年有所改变。一些房东因为将面临，高昂的房屋保管费用和租金下跌，因此他们可能选择出售所持住房，减少存量以维持租金水平。
与伦敦房市相似，印花税增加仍是遏制房价上涨和高端市场积极性的主因。
印花税改革最早于2014年12月提出，随后针对个人额外购房加收3%印花税，此举使购房者更具价格敏感性。最终英国房市将两极分化，或是一路走高，或是保持不变。
2017年，较为较富裕城镇的房地产市场持续强势，房价持续上涨，但未来12个月内，两级差距会因农村地区房市发展而缩小。
目前的市场需求仍存在较大弹性，但合理的房价仍是关键，尤其是那些符合最高印花税率，价值超过150万英镑的房产。
英国租房市场
2016年，英国多数地区私人出租市场租金上涨，但增速较上一年放缓。苏格兰是出现月房租下跌的唯一地区，同时，1月至9月，伦敦租金增速从3.9%降至2.7%。
莱坊国际的分析显示，2016年前三个季度，英国私人出租市场的年差为2.2%，2015年同期则为3.5%。
2016-17年大幅限制购房将改变出租市场的平衡。买房出租市场的发展受到更严格抵押贷款条件的制约，而目前买房出租投资者还面临着免税额削减。
此举或导致租金上涨，但也受市场需求、就业、内部移民、海外移民或首次购房者抵押贷款负担能力的影响，同时Help to Buy政策将于2021年停止实施。
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（据英中时报）
