买房投资，最重要的是房价升值和租金收益。
所以要么购房出租（buy to let），靠租金的收益赚取回报。
要么房价低的时候买入，房价上涨后再卖出，赚取差价。
但这两种投资方式，都需要购房者有敏锐的洞察力，发现哪里的房产有增值的空间和趋势。
而这，就需要看看不同地段房产的投资回报率和房价上涨率来作为参考了。
一，租金回报率
购房出租收益率＝年房租受益÷购房价格×100%
购房出租–租金回报率最高的前十名
近日，来自Aspen Woolf 的一组数据显示：过去一年，购房出租的房产，投资回报率最高的前十个地区是这样的：
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表格中不仅有该地区的邮编；地区；平均房产售价；过去一年的房产交易量；目前房产均价；目前每月的房租价格，还有这些地区的购房出租收益率（Buy-to-Let Yield）
简单翻译一下：
第一名：曼彻斯特 Manchester，购房均价为£177,686，当前均价为£202,484，月租均价为£1,339，购房出租投资回报率为7.94％
第二名：卡迪夫 Cardiff，购房价格为£187,337，月租均价为£1,054，购房出租投资回报率为7.28％
第三名：利兹 Leeds，购房价格为£225,551，月租均价为£1,217，购房出租投资回报率为7.16％
第四名：利物浦 Liverpool，购房价格为£164,590，月租均价为£1,027，购房出租投资回报率为7.02％
第五名：Walsall，购房价格为£195,383，月租均价为£1,106，购房出租投资回报率为6.84％
第六名：纽卡斯尔 Newcastle upon Tyne，购房价格为£184,224，月租均价为£873，购房出租投资回报率为6.03％
第七名：谢菲尔德 Sheffield，购房价格为£194,673，月租均价为£888，购房出租投资回报率为5.92％
第八名：格拉斯哥 Glasgow，购房价格为£182,716，月租均价为£786，购房出租投资回报率为5.71％
第九名：伯明翰Birmingham，购房价格为£189,898，月租均价为£921，购房出租投资回报率为5.42％
第十名：桑德兰 Sunderland，购房价格为£134,891，月租均价为£587，购房出租投资回报率为5.3％
以上为2016年一年，租金回报率最高的十个地区。
那么…… 往回再看5年呢？
2010－2015年，哪里的租金回报率最高呢？
一组来自英国官方Land Registry的数据告诉你，2010-2015，哪里的年租金收益率（rental yields）最高，下图分别为地区和回报率。
具体的，我们可以看一下全英国的年租金收益率情况
还有伦敦地区过去5年的情况
总的来说，我们不难看出，曼彻斯特依然以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外伦敦等等。
我们不禁要问，为啥曼彻斯特这么牛？
因为这里的求租的房客比出租的房源多得多得多！
供不应求了，自然房租回报率高
为啥那么多人租房？
目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过了2000万。
随着租房需求的增加，英国的住宅供应却远低于其他国家。
为什么？
Select Property Group的总经理Sergey Grechishkin说道。“在英国，20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年，而曼彻斯特对中国投资者的吸引力在于，这里的年轻租房人口比例要高于英国的其他地方。”
此外，曼彻斯特作为除伦敦以外的经济上的英国最大城市，不仅高校众多，生活便利，经济发达，球队众多，物价较伦敦低很多，而且对华人生活尤其方便：中国城，中餐馆，曼城直飞北京的航班等等，应有尽有。
这些条件综合起来，来曼城求学和工作的年轻人，自然带动了当地的租房市场，这也是曼城近6年来，一直英国租金回报率最高的原因。
二，聊完了租金收益，现在看看房价升值：
英国2010-2015年，资本收益最高的十个地区
资本收益率（Capital gains），指的是资本资产（投资或房地产）价值的上升，令其价值高于买入价格。这项收益在出售有关资产时才能实现。
说白了，就是房子涨价后出售赚到的差价比率。
下图为2010-2015年英国年均资本收益率（annualised reture）最高的地区和具体回报率
全英国的具体资本收益率如下
在这里，非常符合大家认知的，伦敦市内亮了，以年均回报率7.81%，高居榜首！
（顺理成章……)
而除了Brighton离伦敦稍微有点点距离之外，其他基本上就是外伦敦嘛！
伦敦基本上包揽了房价升值这一项！
伦敦不同分区的年均回报率如下：
除了Inner London以外，其他年均资本回报率的地区依次是Cambridge，Outer London等等。
这下我们不难看出，伦敦的资本收益率是稳稳的英国第一，伦敦郊区也都纷纷在前列。总之在伦敦买，围着伦敦买，不会出错！
综合评比一下……
2010-2015，英国总体投资回报率最高的地区
当租金收益率和资本收益率结合起来，就有了这个总体投资收益率的表格
英国其他地区的年收益率，可以参考下图
不难看出，伦敦以14.81%排名第一，具体分区收益率如下
所以说，论综合整体的投资回报率，还是伦敦强！！
这也是为什么投资总是看准伦敦的原因。毕竟，伦敦在世界上有着无法比拟的地位，经济实力，技术理力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很难找到像伦敦或者纽约之外的第三个城市来媲美这俩了。
除了这些以外，看准购房投资的朋友们还要避免下面这些租金回报率最低的十个地区
我们发现很有意思–伦敦和剑桥又上榜了：
其中邮编为WC的Western Central London和邮编为CB的Cambridge地区需要注意，租金回报率很低，因为……区域好！房价高！
提示：
大方向清楚了，实际的地段和项目还是要仔细调研。
就算这个城市的总体投资收益率很高，也要精挑细选那些好的地段，毕竟一个城市那么大，并不是所有的地段收益率都高。
具体需要考虑交通，环境，教育资源，生活设施等等……不要盲目投资。
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（据英伦房产圈）
