分析 – juwai

居外网发布2019年第一季度全球楼市报告

在截至2019年第一季度末的一年中，尽管全球经济基本面亮点不多，房地产市场的繁荣也有放缓的苗头，但投资机遇依然存在。居外的调查发现：

过去一年间全球房价上升强劲的市场近四成；但今年一季度的发展势头比去年有所放缓
亚洲地区整体上涨，菲律宾马尼拉CBD领涨全球
澳大利亚触底反弹，新西兰上涨趋势可能受到挑战
德国领涨欧洲，“脱欧”阴影依然笼罩英国
北美地区后续乏力，但多伦多和蒙特利尔需求强劲
中东南市场表现持续低迷

截至2019年第一季度的一年内，亚洲市场整体温和上涨，表现最为抢眼的是的菲律宾。该国在《全球房地产指南》（Global Property Guide）所覆盖的５０个市场中，涨幅排名第一。首都马卡蒂中央商业区三卧室公寓的平均价格同比上涨了15.15%，今年一季度环比上涨5.82%。该国在居外客户兴趣热度榜上位列第六，投资者的兴趣高度集中在马尼拉的市中心。

截至2019年第一季度末，居外客户最为青睐的亚洲市场——泰国全国房价上涨了2.3%，由于需求上升和供应下降，这一趋势有望继续保持。期间，东京新公寓的平均价格同比上涨3.9％，二手房的均价同比上涨了3.04%。马来西亚在经过两年的调整之后，从去年三季度开始房地产市场交易重新活跃了起来，这可能是因为去年5月大选之后，之前抱观望态度的投资者重回市场。

但是中国大陆和香港的房地产市场表现则差强人意。香港的住宅价格在截至2019年第一季度末的一年里同比下降了0.04%，与2018年第一季度12.28%的同比增幅形成了鲜明对比。

截至今年3月底，澳大利亚的房价已经连续下跌了17个月，但是跌幅正在收窄。Corelogic的数据显示，截至今年第一季度末的一整年中，全国整体房价同比下跌了6.9%，第一季度环比下跌2.3%，3月跌幅收窄至0.6%。5月在大选中获连任的总理莫里森承诺多项措施来刺激楼市。6月和7月，澳联储两次降息各25个基点之后，当前1%的利率水平已经创下历史新低。今年６月，悉尼、墨尔本的房价指数分别环比上涨了0.1%丶0.2%。

新西兰的数据依然强劲，但是在市场需求低迷，在供给上升的情况下，房价上涨的趋势将会受到挑战。

欧洲房价的上涨势头有增无减。《全球房地产指南》调查中十个表现最强劲的房地产市场有半数位于欧洲。强劲的供需面支撑德国市场继续保持升势并领涨欧洲。截至2019年第一季度的一整年内，德国公寓均价同比大幅上涨了9.23%，葡萄牙市场的表现紧随德国，报告期间该地区的房价同比上涨了5.96％，位列调查覆盖的41个市场的第六名。

“脱欧”继续影响英国的房地产市场。全英房屋抵押贷款协会数据显示，截至2019年第一季度末的一年内，英国平均房价同比下跌了1.36%，今年第一季度环比下跌了0.51%。但英国受到外国投资者的青睐，在居外的客户兴趣热度榜上位列第一。

在经历了六年的强劲增长后，美国的住宅市场已开始降温。标普/凯斯-希勒全国房价指数和联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，FHFA）的交易数据都显示，该国的房价涨幅触及五到七年来的最低水平。

加拿大的房价处于十年来的最低水平。2019年第一季度，加拿大11个主要城市的房价同比略微下降0.35%，较去年4.2%的增幅大幅放缓。尽管如此，大多伦多和蒙特利尔地区的房地产需求仍在上升。

受油价下跌和政治和外交危机影响，中东地区房地产市场在过去的一年中整体表现不佳。今年第一季度，迪拜住宅物业价格环比略微下跌了0.38%，尽管如此，迪拜公寓的租金收益率十分可观。

居外提示：

本报告使用的数据如非特别注明全部为通胀调整后数据。本报告进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监居外专栏

新加坡如何平衡住宅供应

鉴于严峻的外部环境对新加坡经济的冲击，市场情绪受挫。开放商必须致力于精准规模，合理定价，留住潜在买家。目前，新加坡的人口增长率不足1%，须依赖外资投资房地产，特别是高端市场。未来两到三年是了解住宅供应如何发展的关键时期。【阅读原文】

新加坡城规新计划道出新加坡的竞争优势

最近启动的草案总体规划旨在指导新加坡未来10至15年的发展需求和土地使用。市建局的总体规划每五年更新一次，以确保长远计划保持更新，尤其是推动经济，建筑科技和人民生活水平的不断提高。【阅读原文】

新周期开始了！

2018年将会被人们铭记——2018年上半年和下半年，新加坡的私人住宅市场呈现了大不相同的走势。【阅读原文】

利斯苏富比运营总监深度解读新加坡降温措施

今年7月5日，新加坡政府公布了一系列新的降温措施，意在压抑开发商投资拿地的欲望以及控制买家对于第二及第三套房产的需求，从而减缓房价的增长速度。新政策带来的反应是立竿见影的，就在正式发布的当天晚上7天到12点前，共有超过1000套公寓抢在新政策生效前被售出。【阅读原文】

居外网：加拿大房市问题根源在于金融监管政策并非外国买家 | 加拿大

外国买家在加拿大房地产市场具有举足轻重的影响，也被当作是引发当前房市热潮的重要因素。对此，中国最大海外房产门户网站-居外网CEO罗雪欣女士（Carrie Law）有独特的看法。在她看来，加拿大房价不断上涨的压力更多来自宽松的房贷政策，而非大陆买家，温哥华等地或将面临房价行压力。罗雪欣女士被认为是全球房产行业最具影响力的人物之一。

在罗雪欣女士看来，中国买家对温哥华房产的需求，自2015年达到顶峰后，正一直下降。因此，加拿大房价不断上涨的压力并非来自外国买家和针对外国买家的税收政策。相反，宽松且低利率的房贷政策是最大问题。加拿大金融监管局（OSFI）在2017年10月也有着同样的结论。更有趣的是，当我们仔细研究加拿大央行的分析报告时，相信他们也认可这一判断。

中国人的需求逐渐减少

罗雪欣女士进一步解释到，尽管中国买家的需求逐步减少，但加拿大房价仍在加速上涨。据居外网数据显示，中国买家对温哥华房产的兴趣在2015年达到最高点，之后，房价过高、房屋库存不足抑制了中国买家的购买需求。通过观察分析，就可以发现这些信息都已清楚地反映在相关数据中。

图表：大温哥华地区非长住居民产权转让

数据来源：BC省财政部。第一个数据折点很可能是由外国买家所收到的“警告”引起，这可能迫使一部分外国买家加速购房。事实上，2017年12月的销售数量，实际上与所有销售的中位数相当。

根据加拿大财政部数据显示，大温哥华地区外国买家的房屋交易正在持续增加。2017年12月，共有190位外国买家进行了房产交易，较上年同期增长了13.09%。然而，有必要了解房产交易被注册登记的规则，例如，在建筑未完工之前，公寓房的预售是不被记录在案的，这意味着现在登记的交易数据有可能是几年前就已经完成交易的。2015年被认为是加拿大房市最火的一年，但当时的部分交易要到现在才完成注册登记。

当然，我们也假定这些买家一直持有物业，而不是在注册之前就转手，他们也不可能通过居外网来转售这些房产。一般来说，房产开发商与大买家都保持有特殊的联系，无论是国内还是国外买家。

加拿大央行是否知道他们正在制作房市泡沫？

罗雪欣女士表明，加拿大央行才是房价上涨的最大推手。“温哥华的房地产市场繁荣来自加拿大央行的交易大厅，而非北京大街。因为此前加拿大房贷利率固定、且处于低位，当信贷资金流动时，房价自然就会上涨。这是每个大学生在学习房地产市场时了解到的第一件事，这与外国买家无关”

加拿大央行实际上也多次认同这一说法。2010年，加拿大央行前行长马克•卡尼（Mark Carney）表示：“经验表明，长期的超低利率可能会阻碍金融风险的评估，这会促使人们去寻求收益，并推迟对资产负债表的调整。”今天你只需要前面两部分，这意味着人们会以过高的杠杆来追求收益。

值得玩味的事实：在2013年被任命为英格兰银行行长之前，马克卡尼向英国财政委员会重申了几乎相同的声明。

几个月之后，马克卡尼在温哥华贸易委员会发表演讲时表示：“低利率信贷资金被用来抬高加拿大房产的价格，而不是投资于扩大我们企业的生产能力和出口竞争力。”其含义是，信贷资金大多被借出用于房屋贷款上，然而，加拿大央行更希望它是用来帮助企业扩张的。

大温哥华地区非居民的物业交易正在持续增加。图为居外网上的温哥华4卧3卫房产，土地面积567平方米，售价约1,860万元人民币（点击图片查看房源信息）

查看居外网上近3万套加拿大在售房源

监管信贷政策比征税更为重要

如果加拿大央行认为宽松的信贷政策是罪魁祸首，那么提高准入将是最有效的措施吗？这正是罗雪欣女士的建议。“从居外网的角度来看，去年10月，针对BC省房产市场，加拿大金融监管局做出了最为重要的政策调整，决定将加拿大人申请抵押贷款的申请标准提高，这将是影响房市发展的核心举措。”

在罗雪欣女士看来，加拿大金融监管局制定的 B-20新准则确实做到了这一点，降低了借款人的最大信贷能力。在所有受联邦监管的金融机构中广泛开展的压力测试表明，将最大抵押贷款规模降低了约20%，将使信贷资金供应紧缩，更难推动房价的上涨。此外，它还促使银行采取更好的风险控制措施，包括借款人的收入验证。在B-20执行之前，加拿大银行对借款人国内外收入的来源验证监控备受质疑。现在实行的新措施平息了这些争论，并得到国际信贷机构的认可。

这些新的B-20准则还解决了外国买家的国外收入征税问题。越来越多的新移民家庭购买房产，然而他们的收入来源不明，征税政策对此也毫无办法。温哥华记者道格拉斯·托德（Douglas Todd）在2015年发表的一篇文章中指出，温哥华一些新落成的豪宅主人宣称是贫困阶层。人们普遍认为，这些在海外赚取收入的人并没有在本地申报自己的收入。

这其中很多都不是外国买家，而是加拿大新移民，他们免征外国人的购房税，但仍有资格使用海外收入获得抵押贷款，而且许多人没有在加拿大申报收入。B-20执行之后，这是不允许的。加拿大帝国商业银行向我们提供了一些关于采用新准则的解读。

借款人用于获得抵押贷款资格的收入来源，现在必須是合法且可核实的。若要获得地方抵押贷款，加拿大国家税务局会关注到你的现金情况，并要求支付任何未付的税金。这不会影响那些已经产生的购买，但足以令今后想犯规的人打消念头。

BC省确实已推出了一项投机税以应对这些问题。然而，你愿意支付房子价值的2%，还是支付房费所需收入的40%作为税金呢？我猜大多数人会偏好投机税而不是地方所得税。

外资在加拿大房地产市场的作用不可低估。不可否认，外国买家起到了一定的作用，但这些资金怎么会在这里、为什么会在这里都是重要的问题。即使外国买家占了25%的市场份额，但仍然有75％的国内市场能轻易吸收房价的上涨。投机者不论是国际的还是国内的，除非能卖出去，否则都赚不到钱。通常你需要卖给那些在当地有收入，或者至少有能力通过当地信贷来负担增长的人。

加拿大的银行体系至今一直通过扩大信贷供应来实现房屋所有权。房价在攀升，他们并没有遏制它。目前B-20的实施和不断提升的利率会抑制信贷供应，国内外的投机者将难以像之前一样轻松获利了。

原文：Better Dwelling
翻译：Rick Zheng
编辑：Zoe Chan & HY

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲移民2017年度回顾：审批趋严部分行业人才仍受欢迎

澳洲内政部（前移民局）部长Peter Dutton的2017年可谓折腾得很，高举“为了澳洲人民利益”的大旗，手起刀落对457签证、入籍申请、配偶移民以及其他签证条件轮番进行了“手术”。但Peter Dutton的移民新政引来本土科技创业企业联盟（StartupAUS）的不满，这家非盈利组织认为Dutton的决策势必抬高澳洲引进全球化企业人才的门槛，将使澳大利亚在国际市场失去了竞争优势。

2016年全球通过商业移民到澳洲的人数达7260人，远不及通过技术移民移民到澳洲的人数（12万人），而技术移民中有四分之一都是中国人，约3万人左右。

根据澳大利亚统计局（ABS）发布的人口数字，截至2017年6月30日止的澳大利亚境外净移民数量为24.54万，比前12个月（2015-16）增长27％。

图一：新南威尔士州人口变化1984年-2017年6月（来源：澳洲统计局）

2017年澳洲移民新政接踵而来：多类签证门槛提高

目前澳洲的移民主要分为技术移民，雇主担保移民，商业投资移民。目前，除了商业投资移民的政策没有调整之外，技术移民和雇主担保移民政策都做了相应的调整。

技术移民新政

技术移民是移民澳洲最传统的一种移民方式，也是最受欢迎的一种移民方式，因为技术移民费用低，对申请者家庭资产没有要求，也不需要拿钱投资，只要有才符合条件就可以申请，澳洲技术移民分为三种类型：1、189独立技术移民；2、190州担保技术移民；3、489偏远地区州/亲属担保技术移民。

189签证的申请条件：

1、职业在MLTSSL列表上
2、通过职业评估
3、收到EOI邀请时年龄45周岁以下
4、EOI打分不低于60分，并获得EOI邀请
5、至少达到雅思4个6或者同等英语水平
6、身体健康，品行良好

190州担保技术移民，为州政府提名永居签证，申请条件：

1、职业在STSOL列表上
2、通过职业评估
3、收到EOI邀请时年龄45周岁以下
4、EOI打分不低于60分，并获得EOI邀请
5、至少达到雅思4个6或者同等英语水平
6、获得州政府或领地政府的担保
7、身体健康，品行良好

489偏远地区州/亲属担保技术移民，作为临居签证，有效时间为4年，申请条件：

1、州担保类职业在MLTSSL+STSOL职业清单上 /亲属担保类职业在MLTSSL上2、通过职业评估
3、收到EOI邀请时年龄45周岁以下
4.、EOI打分不低于60分，并获得EOI邀请
5、至少达到雅思4个6或者同等英语水平
6、获得州政府或领地政府的担保
7、身体健康，品行良好

2017年，技术移民签证除了职业列表发生了变化（MTSSL和STSOL），其他的申请条件基本没有改变。提名职位必须在中长期策略技术职业清单（MLTSSL/ the Medium and Long-term Strategic Skills List，即原SOL清单）上。新增36个职业，删除12个职业。但会计、工程、IT、计算机等热门专业，均保留在现在的清单上。

此外，这8个也是MLTSSL上的热门专业，分别是工程造价师、地产评估师、IT、工程师、护士、幼教老师、社工、建筑师。

点击查看最新澳洲技术移民职业清单列表（2017年更新版）

图二：2011-2017年澳洲技术移民中前五名职业移民吸收数据对比（数据来源：澳洲出入境管理局）

雇主担保移民

雇主担保，包括了457、186 和187三种签证，其中457是个临时工作签证，186和187是可以一步到位的永居签证，不同在于186是需要职业评估，187不需要职业评估。

2017年4月18号，澳洲政府宣布取消457签证，并将457签证转为186和187签证。457签证从651个职业减少到435个职业，即216个职业被移除。而且在这435种职业当中，59种职业将会有限制，24种职业将只适用于边远地区的申请。
并分为中长期紧缺职业和短期紧缺职业。457签证将在2018年3月被废除，将被紧缺职业工作签证取代，中长期紧缺职位才可以在三年后申请186PR，申请难度将加大。短期紧缺职业将只有两年期限的工作签证，不可转为PR。
偏远地区塔州，堪培拉等有放松移民条件，但整体入籍政策收紧。

商业投资移民政策未做调整，具体如下：

澳洲188类投资移民

澳洲188A商业创新类投资移民：
申请人夫妻名下净资产80万澳币，过去4年中有2年拥有一家公司30%以上股份，且这家公司年营业额要在50万澳币以上，申请人同意并需在澳洲做2年生意。该类别与旧政的163类别相似，非常适合国内中小企业主。

澳洲188B投资类投资移民：
申请人通过公司生意或股票/期货投资合法赚取225万澳币的利润，但须提供税单/交割单，并同意投资150万澳元到澳洲州政府债券上。

澳洲188C重大投资类投资移民：
申请人同意投资500万澳币到澳洲。该类别对语言、年龄、资金来源都没有限制，且不需打分，是高资产人士的理想选择。

澳洲888商业创新和投资永居签证：

申请人获得188商业创新和投资临时签证两年后，符合一定的经商或投资条件，可以申请永居签证。

澳洲132商业天才永居签证

（1）商业创新类：申请人拥有150万澳币以上资产；在中国过去4年中有2年拥有一家公司30%以上股份，且这家公司年营业额要在300万澳币以上，企业净资产不少于40万澳币；申请人抵达澳洲后的12个月内开展生意，投资金额不少于150万澳币。

（2）风险投资类：申请人从澳洲风险投资协会（AVCAL）会员处获得100万澳币风险投资资金，用于在澳洲开创企业或使有价值的理念产业化。

以上就是对澳洲商业投资移民项目申请条件的基本介绍，大家可以根据自己的情况选择一个合适的签证类型进行申请。

2017年其他澳洲移民政策调整

1、父母移民签证费上调？投资额翻倍？

澳洲生产力委员会在审计过澳洲政府工作效率后，提出政府要精打细算财政开支，并提案政府应该收紧父母移民签证，并且提高签证服务价格，用以覆盖政府的审批成本。在2017年12月20日，移民局更名为内政部 (Department of Home Affairs,简称DHA) 。

图三：澳政府5年生产力审计报告提出以上建议

澳洲移民政策一紧再紧的情况，想要移民澳洲的朋友该如何选择呢？

根据澳大利亚非营利机构StartupAUS发布的第四份“Crossroads年度报告”来看，澳大利亚本土科创行业已经明显超越了刚刚起步的阶段，进入发展的高速路。报告还指出，由于澳大利亚联邦政府取消457签证，这导致世界级人才引进门槛提高，澳大利亚在国际市场也就失去了竞争优势。

报告还指出，移民者为澳洲的新企业作出了重要的贡献，同时为澳洲经济带来了强大的活力，政府应该鼓励海外企业家移民澳洲，从而带动澳洲企业的发展。至于该建议政府是否会采纳居外网将保持关注，及时为国人发回报道。

此外，澳洲大型招聘网站SEEK公布最新数据，发现矿业、资源及能源、技术行业岗位的招聘广告数量增长最快，矿工及各类技术工人成为2017年需求最大的人才。

矿业的钻井工及爆破工是2017年1月至11月需求最高的岗位，与去年同期相比，招聘网站SEEK上发布的该行业招聘广告数量增加了84.4%，两个工种11月的平均招聘工资达117,601澳元。矿业的工程及维护岗位（涨84.3%，平均薪资为124,453澳元）、油气工程及维护岗位（涨77.8%，平均薪资为115,550澳元）等6个岗位成了今年人才最紧缺的岗位。而2016年的热门岗位是信息通讯技术与卫生医疗岗。

图四：澳洲大型招聘网站SEEK公布最新数据，发现矿业、资源及能源、技术行业岗位的招聘广告数量增长最快。

来源：seek.com

媒体报道政府废除457签证导致本土劳工市场招人难，行业人士曾表示澳政府有望重新恢复该签证，但尚无官方确认消息。

其次，澳政府废除雇主担保打击虚假信息移民申请者，从很大程度上来说是合理的，因为核查虚假信息成本很高。目前，虽说在2017年4月18号之前申请或者持有了457的申请人，可以继续按照旧政策申请186雇主担保PR了，但是对于尚未申请457，或者正打算申请457的申请人来说，此路已经不通。

因此可以判断，澳洲政府既然做出决定便不会修改，就算在2018年三月推出TSS之后会有微调，但是绝不会回到原来的457签证有效时的宽松移民申请状态。

澳洲移民专家表示，现在的澳洲移民局已经发现之前的移民政策导致了很多不符合要求的移民拿到了PR，因此他们开始重新审理PR签证。所以有可能大家会看到在之后几年“被取消”的移民申请数量将大幅增加。

现在，澳洲已经将新入籍法案从1年延长到4年，很大程度上就是令澳洲移民局能有充分时间去重新审核申请移民者的资格。

如此收紧下去，澳洲商业移民188/132的条件调整也不远了，加入英语要求、追加持股和营业额、增加投资额，并且取消一步到位拿绿卡都是随时可能落下来的政策。

综上所述，居外编辑认为现在移民澳洲还是应从技术移民入手，特别是矿业和能源类的人才还是澳洲市场的急需人才。

作者：Lisa Zhu

编辑：HY

参考资料：

澳洲出入境管理局公开资料

https://www.border.gov.au/WorkinginAustralia/Documents/457-reforms-qanda.pdf

https://www.border.gov.au/WorkinginAustralia/Pages/Newsletters/skilled-visa-enews-nov-2017.aspx

https://www.homeaffairs.gov.au/about/corporate/information/forms/changes/summary-of-changes

https://startupaus.org/document/crossroads-2017/

附加税之后，正确切入多温房市的姿势是什么？| 加拿大

全文摘要：

2017年10月，是大温哥华地区对外国投资者征收15%附加税后的第14个月，市场迎来新常态，独栋别墅市场平淡，公寓市场火热。受到公寓价格飙升的影响，温哥华整体房价又回到再创新高的轨迹。而加税6个月过后的大多伦多房市，大体上也在沿着温哥华房市的复苏轨迹前行，除了独栋别墅之外，其他房型恢复加税前的走势似乎也指日可待。

投资建议

温哥华：经过一年多的调控，独栋别墅目前维持供需平衡，房价将难大涨，想投资获利的买家需谨慎选择；而买家大力追捧的公寓市场板块，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，目前来看投资回报潜力仍在，但在加拿大央行持续加息预期下，公寓价格还有震荡空间，投资者可择机在加息信号明确动摇卖家信心后进场。

多伦多：就销量占库存比数据而言，独栋别墅板块短期内房价将有小幅回升，于刚需买家而言，该板块短期内存在入场良机；而双拼、联排和公寓市场房价在未来几个月可能会在合理范围内加速增长，重回卖家市场区间，投资者亦可重新调高这几个板块的回报预期。

多伦多与温哥华，这两个最受投资者欢迎的加拿大城市，正在演绎着投资者与政府之间一场精彩的博弈。从2015年开始，同时受到刚需人群与投资者热捧，这两地房价急速攀升。大温哥华房价在2016年5月至8月间的同比增幅维持在惊人的30%左右，几乎成为了世界上房价增长最疯狂的地方。旨在缓解越来越差的住宅可负担性与越来越大的房市的泡沫风险，当地政府决定出台干预，从2016年8月开始对外籍购房者征收15%的附加税。无独有偶，同样的故事情节又在大半年后发生在了多伦多。2016年12月开始，大多伦多地区房价同比增幅连续超过20%，安大略政府也从2017年4月份开始对大多伦多地区的外籍购房者加收15%的附加税。现在，距温哥华加税已经过去一年多，多伦多市场也已经在新的形势下调整了半年多的时间，调控后多温房产市场发生了什么变化？房价是否真的下降？这两地房市在未来又将如何前行呢？

加税14个月后，温哥华房市新格局已形成

2016年8月2日起，所有外国投资者在购买大温哥华地区房产需多缴纳15%的税费。这一举动导致短时间内市场风云突变。很多人纷纷急着将房子挂牌脱手，库存大增。由于当时政策具体影响未明，市场观望情绪严重，买家数量也迅速减少。瞬间的供大于求导致温哥华房价也应声下跌。根据加拿大房地产经纪人协会数据，大温哥华地区房价指数从加税后第二个月开始连续5个月环比下跌。不过图1中我们也不难发现，加税实施半年之后，市场房价就开始找到新的平衡点，并在之后增幅稳定，在加税7个月后已经重拾加税前的房价增幅。不过与加税前相比，整个房市的格局还是发生了比较大的变化，一直以来最受投资者青睐的独栋别墅受到了最大的冲击。经过加税过后的独栋别墅市场，成交量大幅缩水，房价单月增幅也从之前高于8% 稳定至目前的2%左右。反观受到刚需支撑的公寓市场，除了加税之后的一小段激烈反应期，走势基本平稳，目前公寓价格环比增幅已经回到加税前水平，高于独栋别墅房价涨幅。

图一：大温哥华区房价指数环比变化

查看居外网的温哥华房源

那么如何判断接下来市场怎么走？是不是已经进入了一个新的稳定期呢？

海外房市术语wiki：

让我们来看看一个房市关键指标：销量占库存比。计算销量占库存比例的方法是用当月成交量除以可供售卖的活跃房源数量。买家对房屋的需求决定了成交量，而卖家的总体数量与对市场的预期则造成了供给，也就是活跃房源的波动。市场上活跃房源中能够成交的比例越大说明房市热度越高；反之如果只有一小部分的活跃房源可以得到成交，则意味着市场较冷淡。

按照加拿大各大房地产协会的定义，当“销量占库存比”大于20%的时候，市场即进入卖家市场阶段，房价出现上升的动力。而当这个比例低于14%，买家在市场上有较大的话语权，房价也将面对下行压力。14%到20%中间这个范围的市场可以看做是一个稳定区间，房价不会发生太大的变动。从图2中我们可以看到，加税以前整个温哥华房市的库存都能很快被卖出，无论别墅或公寓都处于卖家市场的范围，买家对于价格没有太大的话语权，想买房就要立刻抢。而经过了加税这一政策的调整，独栋别墅的销量占库存比已经来到了新的区间，市场处于平衡区域。联排别墅和公寓则在经历了一定打压之后反弹回到了卖家市场。说明政府加税的目的已经基本实现，顶端市场的投机泡沫被挤出，很多买家从独栋别墅这一市场撤出，或选择观望，或转投联排与公寓市场。相对便宜的联排与公寓市场的反弹则代表了强劲的市场刚需与较为理智的投资行为。

按照这样的形势预测，温哥华独栋别墅处于平衡市场，房价将大体维持现在水平；在受到买家大力追捧的公寓市场，卖家已经夺回了定价权，房价料将继续大步前行，恐将再次带来过热担忧。

图二：大温哥华房市销量占库存比

加税后的多伦多房市——温哥华重演

随着温哥华房市进入新的稳定期，让我们将目光转向刚加税不到一年的多伦多地区。同温哥华一样，多伦多房市也经历了加税之后短暂的剧烈调整期，但如果以温哥华的现状来预测，多伦多房市接下来的走势似乎也比较清楚了。

图三：多伦多和温哥华整体房价指数环比变化

按图3所示，房价指数走势上来看，温哥华整体房价在加税后第六个月开始反弹，并在之后逐渐加速，直到稳定在目前2%左右的环比增幅。而多伦多房市对于加税的反应与温哥华几乎如出一辙，只是反应幅度更加剧烈。2017年9月，也就是加税后的第五个月，多伦多房价指数环比下跌0.6%，跌幅较之前已经明显缩小。虽然加税对多伦多房价影响要比温哥华来的更大，但是多伦多整体房价反弹预计也会在接下来几个月内发生。

于温哥华类似，目前多伦多房市无论别墅还是公寓市场都在经历着剧烈的调整。从图4的销量占库存比来看，大多伦多地区四种户型的住宅在2017年3月的销量都纷纷高于当月的活跃房源，这意味着市场上的房源尚不足以维持一个月的需求，其中双拼别墅与联排公寓的房源只能满足一半的市场需求，火热程度可见一斑。从4月加税开始，这四种房型的销量占库存比开始急速下降，3个月后就已经进入了相对稳定的阶段。多伦多房地产经纪人协会2017年10月的最新数据来看，当地独栋别墅市场经过几个月的调整已经稳定地处于卖家市场跟平衡市场边缘，近期房价预计将基本持平，环比涨跌幅度都会比较小。另外三种房型已经有明显的反弹趋势，从销量占库存比来看，都已回到了卖家市场的区域，房价将很快进入持续上涨的通道。

与同样处于加税后六个月（2017年2月）的大温哥华房市相比，大多伦多不同房型间的市场分化并没有那么明显。目前多伦多别墅市场的表现要好于温哥华，而公寓市场的表现则比同期的温哥华市场要冷清一些。这在一定程度上是因为温哥华的独栋别墅与公寓房价差距要远远大于多伦多地区。大温哥华区独栋别墅的均价要达到公寓均价的3倍左右，而在大多伦多，独栋别墅价格一般只有公寓的2倍多。当市场受到15%附加税挤压的时候，买家购买的房子越贵，需要额外支付的成本就越高，也就会有更多的买家选择较便宜的房型。相比温哥华独栋别墅市场受到的严重打击，多伦多的独栋别墅并没有跌入买家市场，其他房型的市场也在稳步前行，但尚未迎来加税前的火热行情。

从目前的销量占库存比来看，多伦多独栋别墅处于平衡市场与卖家市场的边缘，房价预计仍会有小幅回升；在日渐回暖的双拼、联排与公寓市场，卖家市场的抬头趋势明显，房价很可能在未来几个月开始加速增长，但涨幅将处于合理范围。

图四：大多伦多房市销量占库存比

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市场不稳定因素仍在——加拿大央行加息与贷款限制

不过，加拿大央行连续在7月与9月两次加息，银行借贷利率已经随之上升。目前加拿大经济指标良好，大部分媒体与行业预测今年还会有第三次加息。走高的房贷利率必定会影响一部分观望者的入市时间。加拿大财务机构主管办公室（OSFI）最新出台的贷款限制政策要求从2018年1月起将加息压力测试的范围从低首付购房者（20%一下）跨达到所有房贷申请者，以证明可他们在未来继续加息的市场环境下也依然具备偿还能力。这一举措可能会将一部分置换房买家挡在市场以外。相信一部分买家会赶在再次加息与明年新的压力测试实行之前签订合约，这会对之后的市场活动与房价产生一定负面影响。一旦加拿大央行连续加息，受刚需买家欢迎的公寓和联排市场可能会受到更大影响。在这样的情况下，多伦多房市所需要的复苏期可能就会长于温哥华市场的7个月了。

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海通证券：泡沫下中低端板块及可做民宿奢侈房仍有机会 | 越南

胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语，暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高，未来是否能够维持强劲的走势呢？胡志明市的房价又是否会复制中国浦东的神话呢？本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发，分析越南地产未来的投资价值。总体上看，越南房价整体较高，未来虽然仍有一定增值空间，但是由于市场已对房市做出过度反应，中短期内房市升值空间有限，但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来，二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

一、越南房地产发展阶段

越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以本篇关于越南房市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：

1. 腾飞期（2005年-2009年）

2005年开始，越南的房价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2. 调整期 （2010年-2013年）

随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制房价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。房价的成交量受到了打压，成为房市引爆的转折点，而真正的房市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，房价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。

3. 快速发展期 （2014年到现在）

2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，房市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。

二、影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：

1. 经济发展状况

如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

2. 政策法规影响

与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3. 人口因素

我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。

a. 人口结构

目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。

b. 消费能力

根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

c. 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4. 金融环境

与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本将重点留意信贷成本。

a. 收益

从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。

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b. 成本

从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。

三、越南房地产的潜在投资机会

未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：

1. 直接投资房地产业

综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。

由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，需求更多会集中在此类住房。

2. 间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。

四、投资越南地产业面临的风险

1. 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球房价负担能力调查》，房价入息比率（房价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的房价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果计算胡志明市的房价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地房价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的房价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。

2. 需求错配风险

未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

3. 政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于房市之中。2011-2013年的房市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南房市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购房再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成房价的波动。

4. 政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。

作者：黃少明海通国际证券宏观研究部董事总经理
来源：华尔街见闻
原文发布日期：2017年10月13日
责任编辑：Zoe Chan

居外看点：海外房产投资新视角 | 海外

浅析美国税改可能如何影响房地产投资

2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。对于美国公民，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。【阅读原文】

【视频】黄岚地产榜：加拿大商业地产最新洞察 | 加拿大

各位朋友，大家好。最近有很多客人、朋友来问Daisy关於加拿大房地产市场的走向问题，而现在有很多的分析和新闻让人看花了眼，每个人的预测和判断都不一样。最近加拿大在个人住房领域出了一些新政策，Daisy预测房市可能需要几个月的时间去消化这些消息，这段时间住宅类房地产市场将会处於稳定调整的状态。商业地产的领域却完全不一样，我们知道商业地产的稳定性非常好，有关房市的很多政策都是针对个人住宅市场，和商业地产的板块无关。目前加拿大的商业地产市场非常活跃，我在从事目商业地产业务上也体验到其温度，今天希望透过视频把商业地产最新的投资信息和思考维度分享给大家。

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律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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资深经纪蒋蓓带领你攻占大多伦多西部房市 | 加拿大

海外买家必读！安大略省房市调控政策分析

安大略省最新调控政策出台，覆盖大多伦多和整个金马蹄区域。和国内的调控一样，重大政策出台了，也就很难取消了。这个政策的好处是为今年楼市降温保驾护航，年内再次出现大涨的可能性基本消除，但我们也不应对于这个政策的长期有效性，报以乐观的态度。原因何在？内文有分晓。【阅读原文】

大多伦多奥克维尔楼市：2016年综述与2017年展望

奥克维尔12月的平均价格为96.3万，比11月的111.4万有了14%的价格下降。各位可能会有些吃惊，实际房价真的降了吗？答案是否定的。12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，造成了平均价格的下降。但如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。【阅读原文】

大多伦多奥克维尔楼市综述：9月房价涨幅令人咋舌！

去年下半年以来，国内二、三线城市的房产市场井喷，财富效应非常明显，造成了当前市场的资金充沛，随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政，已经让国内的楼市急剧降温，希望进而也能影响加拿大的楼市——从今年开年以来持续火热，除了在今年的7月有略微的降温以外，其余都呈现逐步走高的趋势。【阅读原文】

大多伦多奥克维尔最新楼市综述

奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象，一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号，另一方面也是由于前期涨幅过大，市场本身也需要做适当回调。7月下旬，温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策，对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动，本期专栏我会分享对这个政策的看法。【阅读原文】

大多伦多奥克维尔华人热点区域独立屋的成交趋势分析

大多伦多奥克维尔的10多个社区中，关注Iroquois Ridge North, Glen Abbey和Eastlake这三个社区的朋友很多，因为它们所对应的三所高中都曾是本地排名最高的高中。我这里分别把它们从2012年至今的历史成交趋势做了汇总，方便朋友们了解它们的市场变化，更好的做出买卖决策。【阅读原文】

2016投资必读！大多伦多置业热点区域的房价升幅分析

很多朋友考虑在多伦多置业的时候，首先是了解当前的房价和学区的情况，之后问我的问题，常常会是：“和其它地区比起来，这儿的房子过去涨幅大吗？今后的升值潜力好吗？”第一个问题好办，等我把历史成交记录整理出来，各位看过后自然就明白了。至于第二个问题，就需要更深入的分析了。【阅读原文】

加拿大最具权威排名：菲莎排行榜上安省中学专业解读

菲莎2015年中学排名出来以后，大多奥克维尔的不少朋友都很开心，因为六所公立高中都取得了不俗的成绩。由于我近期给不少客户查阅和说明了这个排名的情况，现将我搜集的资料整理出来供各位参考，排名所能反映出的和不能反映出的地方我都会一一深入探讨。【阅读原文】

爱上大多伦多奥克维尔的理由——隐藏在排名背后的学区优势

很多朋友在给孩子择校的时候，往往只看菲莎排名的最终名次，这种做法往往有失偏颇。特别是看到有些家长朋友仅仅为了最新的菲莎排名能够靠前一些，就要购买高价的学区房，我觉得有些不值得。今期专栏，我会解读菲莎排名的不足，以及分享一些专业的选校建议。【阅读原文】

“大多伦多的璀璨明珠”——两大理由足以令你爱上奥克维尔！

近年来，随着多伦多华人移民的逐步增加，新移民定居点的房价在经历了多年的快速攀升后，让有些朋友们觉得心有不甘了。相比起来，奥克维尔由于其出色的基础教育和相对较低的房价，正日益受到华人朋友们的青睐。奥克维尔被评选为今年加拿大第六最佳居住城市，是大多伦多地区的一颗璀璨明珠。就让我把奥克维尔的两大优势细细道来。【阅读原文】

最近四个月，是什么原因让英国房产市场放缓？| 英国

英国房产市场在最近几个月内明显放缓，并呈现更受买家而非卖家欢迎的趋势。英国土地注册局的数据显示，6月份英国房价同比增长5.6%。虽然涨幅不弱，但相较于去年同期的8%已经逊色不少。

同时，市场的活跃程度也在下降。英国皇家特许测量师学会（RICS）的每月英国住宅市场调查形容5月份的市场为“停滞不前”。本周RICS公布的6月份报告预期将提供新的放缓证据，报告房价上升的会员数量可能会继续降低。

目前更多的关注在于伦敦高端市场房价的大幅下跌，而实际上，整个英国的房价增长都在减速。

究其背后的原因，主要有两点：

1、英国退欧

去年退欧公投的结果看来令英国人搬家的意愿下降，根据英国税务局的数据，2016年下半年，英国房屋交易量比一年前减少了9%。

第一太平戴维斯的住宅研究部主管Lucian Cook称，薪资增长的弱势及与退欧公投相关的政治不确定性影响了买家的情绪。“当我们谈及退欧不确定性，并非是指我们离开欧盟的事实，而是其可能带给经济的负面影响，从而令买家的情绪受损。”

仲量联行住宅研究部总监Nick Whitten则认为虽然增长减速，但他仍看涨英国房产市常“市场在退欧公投后开始放缓，自此以后就持续走弱。然而，增长仍然高于通胀，且在低利率环境中，投资房产的回报仍高于许多其它投资类型。”

2、抵押贷款限制

然而，尽管英国抵押贷款利率正处于历史低位，根据英国央行的数据，房贷批准件数在4月份降至七个月低位。

抵押贷款借贷规则的改变令购房者更加难以借款。Cook称抵押贷款遭到限制的环境会进一步打击房价的上升。“未来十年内英国房产市场的基本形态将由两个因素决定：抵押贷款监管和利率。”他说道。

2014年，英国央行引入了新的规定，要求银行仅可有15%抵押贷款借给贷款额超过其收入4.5倍的借款者。

Cook表示：“抵押贷款监管制度被设计用来防止人们过度借款。但实际上这限制了人们可借款的数额，令首次购房者和搬家者的总体首付高昂。”

Cook认为，如果央行升息，将会进一步拖累房价。按照目前0.25%的利率，房贷平均年付息为3,625英镑，升息将会令这一数额显著上升，从而导致住房可负担程度降低。

“每升息0.25%，将使得房贷的年付息额上升297英镑。”他表示。

后市如何

第一太平戴维斯和仲量联行都预期英国平均房价将在2021年之前上涨13%。Whitten表示，房源不足及老龄人口的迅速增加都会促进需求。

“市场的基本驱动力在于，我们建造的房屋数量只有人口增长所需数量的一半。”

“目前有15%的人口年龄在65岁以上，到了2030年，这一比例将升至25%。简单来说这意味着更多的人将花更长时间呆在家里，而房源因此无法被释放。”

另外，Cook和Whitten均认为，相对于数十年对拥有住房的“沉迷”，政府政策正允许建造更多房屋。

天际投资置业创始人张思琪专栏全集

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