河内 – juwai

安居河内智慧永续城市，共创绿色未来

你知道吗？根据联合国人口司统计数据，估计到2050年时，全球将有多达2/3人口（约50亿人）将住进城市里。这也意味着届时的城市人口会大幅上升、经济活动也愈加密集。

国家城市化持续推进对社会、经济与环境方面所带来的影响，也是我们需要关注的重要课题之一。

简单来说，高度都市化的城市将会面对：能源、卫生、防灾、交通、治安、水资源与空气污染等问题。在这种情况之下，

在这种背景下，智慧城市（Smart City）是城市进步与都市现代化的最佳途径，也是让水泄不通的城市松一口气的重要手段。智慧城市是一个利用物联网、人工智能（Artificial Intellegence, AI）、5G等技术，有效提升城市里的交通、自来水道、电力设备、建筑物等设备系统，达到改善人民生活品质的效果。

智慧城市主要应用范围

根据城市策略师布特・高汉（Boyd Cohen）提出的「智慧城市轮」（Smart City Wheel），智慧城市的应用可以在六大范围中体现，其中包括：智慧经济、智慧环境、智慧交通、智慧治理、智慧居民及智慧生活。

随着智慧城市成为当今城市发展不可逆转的趋势，维也纳、多伦多、巴黎、纽约和伦敦等国际城市，在推动智慧城市发展上不遗余力，所作努力包括绿色城市建设、信息化基础设施、城市建设管理应用和电子政务应用等。

河内智慧城社区

越南首个智慧城市来了！因佩里亚智慧城市（Imperia Smart City）作为Vinhomes智慧城市市区的一部分，延续了Vinhomes智慧城市的豪华公寓设计。因佩里亚智慧城市位居南慈廉郡，占据河内中心位置，是打造永续家园的理想之地。

河内智慧永续城市 — 因佩里亚智慧城市（Imperia Smart City）是行政、文化和教育的汇聚点。

因佩里亚智慧城市是低密度社区，为你提供各种综合多功能高级设施、同时具有 4 个核心支柱的全面智能生态系统。

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越南人终于盼来自己的地铁，河内房市发展又如何？

河内——越南首都、人口第二大城市，而且人口每年都在增长，市内的交通也因此拥堵不已。

这是越南河内面临已久的问题，当地人民出行可是非常艰难的，跨越城区上班的整个通勤时间也非常长。

为了减少交通拥堵，越南政府早在2011年开始建设吉灵-河东线地铁。由于这是该国首个地铁线，所以一直备受全球关注，更让当地人民期待不已。

吉灵-河东线地铁大约全长13公里、一共12个站点，耗时10年时间的建设，终于在2021年11月正式开通了！

毋庸置疑，有了这条地铁，河内的交通得到了缓解，当地上班族的通勤时间，尤其居住在郊区的上班族，大大地降低了将近30分钟。当然，原本因为摩托车太多而导致河内的空气环境受到严重污染，甚至处在“不健康”水平中，但境内首条地铁的出现，污染水平终于降低了。

越南人盼望地铁的原因是……

当吉灵-河东线地铁开通后，许多越南年轻人都到地铁站打卡，居民也免费试搭地铁“尝鲜”。我国地铁系统众多，相信很多同胞不明白，为什么越南人要如此“尝鲜”？

首先，越南总人口拥有1亿人，全球人口排名第15位；而河内就拥有1000多万人口，市区人口也超过500万人。

虽然人口众多，但是越南的基础设施建设还是不太完善的，所以越南几乎是人手一辆摩托车以方便出行，加上该国经济发展迅速，有条件买车的人越来越多，让河内进一步变成“堵城”。

不仅如此，摩托车的数量过多，道路也越来越窄，交通事故频频发生，人们也开始怕了，这也是为什么越南政府在未来市区规划中要“禁摩”。这样的话，市区就要建设公共交通设施，以方便人民出行，加上政府想要城镇化，地铁就此出现了。

河内房市的发展

众所周知，越南的经济表现一直保持强劲，GDP逐年增加，因此吸引许多外国直接投资、外企和其他投资者都入境投资。

来源: tradingeconomics.com

至于越南其他地区的年轻人，也会往河内这样的都市迁入，工作、买房、生活等，而且未来的人口也会越来越多。

上述也提到，河内市内的人口已经非常拥挤了，加上政府想将其城镇化，而老城区几乎没有发展空间，那唯有建新城区来分散人口。

作为城市的骨架，地铁能快速有效地扩大城市的边界范围，地铁周边的居民获得最大的便利，从而减轻交通拥堵、人口拥挤的问题，并推动经济。

除了现在开通运营的吉灵-河东线地铁，越南政府也规划建设8条地铁线，以实现河内的城镇化。

至于新城区发展方面，河内正积极推进西部地区的发展，如青春郡、纸桥郡和南慈廉郡。无论是现在还是未来，这些城区都属于地铁房，这也意味着吸附能力将不断攀升，随之扩大房市的房产需求，并推动房价上涨。

其中，南慈廉郡是较为让投资者期待的城区，主要原因是这区将会被发展成新的商业和商务活动集中的地区，同时也是2022年东南亚运动会的举办地。作为河内市的“明日经济焦点”，这区的房市表现将越来越积极。

目前，南慈廉郡拥有河内新地标建筑Keangnam Hanoi Landmark Tower、韩国城、购物和娱乐场所、写字楼、国际学校等；多政府机关也搬迁至此，近年也有不少大型企业在这区进行投资，设立总部或办事处。

另外，著名零售商和特色餐厅也选址南慈廉郡，相信未来将吸引各国游客慕名而来，有望成为越南全新旅游景点。比起旧城区，预计南慈廉郡将会成为更有生命力与活力的新城区和商业商务区。

据报导，仲量联行（JLL）越南公司市场研究和咨询服务主管Trang Le表示，包括南慈廉郡在内的河内市西区，因得益于市内的良好基础设施和新城市总体规划，如红河三角洲总体规划，以及将五个农村地区升级为城镇的计划，让河内西区成为住宅亮点。

这也意味着，南慈廉郡的房市是具有投资潜力的，无论是自住或出租，都一定会有市场。如果在这里投资房产，几乎无需担心空置期的问题，自住也能为你的生活带来各种便利。

尤其是该区全新公寓The Matrix One，靠近地铁线、多个干道交汇处、购物中心等，为居民提供便利的生活，同时还能坐享各个西区自然美景，带来美好的居住体验。

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越南房市要火了！这5个地方跃成未来投资良地

越南在过去20年里，成为了亚洲增长最快的经济体。尤其是在2018年第三季度，该国GDP更是同比增长了6.89%，达到了8年来最高的增长率，而外国直接投资（FDI）也激增了6%。

作为亚洲迅速崛起的国家之一，越南飞速发展的经济也带动了当地房地产，房市有着光明的未来。这里有很多城市或地区都成为了投资良地，纷纷吸引投资者并受到青睐。如果想要在这里投资或置业，预计投资回报是可以期待的。

不过，越南有这么多地区，应该要如何做选择呢？以下这5个地区，是被认为投资越南房地产的优选之地。在决定投资前，先来了解吧！

｜胡志明市

相信大家对胡志明市应该不陌生，不仅仅是越南旅游的必去城市，也是许多海外投资者的聚集地。

这里是越南最大的机场新山一国际机场、最繁忙的港口西贡港的所在地，同时也有11个工业区和一个完善的高科技园区（Saigon Hi-Tech Park），许多国际品牌都在这里设立公司。这将吸引许多海外人才在胡志明市发展，因此拥有很大的房产需求。

作为越南最大的城市，胡志明市被誉为越南表现最好的金融城市。该市在2018年第三季度的GDP，同比增长高达7.89%，而且其外国直接投资的表现，更是引领全国的。

这也意味着，胡志明市对外国投资友好，是一个可以期待投资回报的地方。同时，随着经济发展良好，该市也提供了巨大的房地产投资机会和投资回报。

｜河内

作为越南的政治中心和首都，河内在2018年第三季度的GDP达到7.17%。这里拥有强大且高效的交通系统，加上政府致力于改善市内的交通基础设施，尤其是红河三角洲的交通枢纽，为该市提供了有利的房地产投资机会。

河内不仅拥有全越南第二大机场内排国际机场，同时也有四通八达的交通系统，如连接该地区的水路、铁路和公路网络。如此便利和多元化的交通系统，市民能轻松达到各个地方，为市民提供了交通便利。

此外，河内拥有深厚的文化底蕴，是越南历史、文化、繁荣艺术领域的聚集地。这里的文化遗址包括乌龟塔、独柱寺、河内大剧院、河内文庙等，独特的越南建筑、贸易惯例和传统，都让居住在这里的外国人惊叹不已。

值得一提的是，自2018年第三季度，河内新推出的房产大多集中在南部和西部，即青池郡和怀德郡，以让该市的房子不过于集中在市中心。当然，其他地区如纸桥郡、龙编郡、北慈廉郡和黄梅郡，也是不错的房产投资区域。

别以为河内非常偏僻，但是该市也有世外桃源的地区——西湖。西湖可是聚集了越南政治精英的房产，这里宁静的河边生活、漂亮的夕阳湖景，可是许多旅客和当地居民的最爱。当然，这里的房价也是全河内最高的。

｜岘港

位于越南中部的岘港，素有大桥城市和节庆城市之称，整座城市呈现出活力而宁静的海岸生活。

也因为这一特点，加上市内70公里长的绵延海岸线和白色沙滩，岘港在2015年被国际性旅游评论网站猫途鹰（TripAdvisor）列为“世界十大爆红景点”冠军；在2016年，该市也荣获世界旅游大奖（亚洲地区）的“亚洲最佳节日和活动目的地”奖项。

此外，“东西经济走廊”的推动将该市与其他邻国，如老挝、柬埔寨、缅甸和泰国连接起来，进而让岘港成了该区的货物运输主要出入境。

这也意味着岘港有很大的人流量，无论是本地或外籍人士的数量也会不断增长。随着外籍人士沿着地区不断发展，该市单在2017年的人口增长达到5000人，预计房产需求将会不断增加，因此是一个不错的投资地。

虽然岘港只是一个小城市，但是这里的基础设施是由国际标准通过的。与胡志明市和河内不同，岘港散发着平静的气息，而且也有很多待售房产，尤其是靠近海岸的豪华房子。

如果有意在越南购买豪华别墅、住宅或公寓，不妨考虑在岘港投资。

｜同奈

同奈越南东南部的一个省份，位于胡志明市的东部和东北部。作为越南南部的主要经济区域，同奈省已经成为外国直接投资的支持性产业和高科技制造业的中心。

在2019年时，同奈省吸引的外国直接投资在越南位居第七。许多外国投资者在这里发展电子元件制造、纺织和服装生产，以及技术密集型工业品制造，主要投资者大多来自中国、日本、韩国、新加坡和泰国。

同奈省除了提供高效的物流网络和与胡志明市的连接外，也提供一系列有针对性的投资激励措施。

这预计将进一步吸引外国投资者进入该省，并让这里的居住和商业空间需求不断上升，尤其是独立式住宅和公寓的需求会日益增加。

此外，该省即将在2025年迎来越南全新机场——隆城国际机场，这个被大家认为越南未来最大的机场，一旦建成后不仅将大大缩短同奈省与其他主要城市中心之间的距离，也预计每年将可容纳2500万名旅客。

这也表示，当大型机场完工并开跑后，预计同奈省的房子需求将会直线上升，房产投资潜力可说是不可小觑。

｜北宁

北宁，是一个从农业地转变成越南北部重点经济区的主要工业中心的省份之一。

目前，该省正吸引大量的外国直接投资，主要的国际公司包括日本的佳能、韩国的三星、芬兰的诺基亚、瑞典的布朗博韦里，都已经在北宁设立公司。

随着更多的公司和国际企业的到来，北宁省预计将会吸引更多人居住，尤其是外籍人士和人才。届时，该省的房屋需求将会大大提升，因此是一个不错的房产投资地。

随着越南的经济发展，无论是当地的年轻群体涌入城市发展，或是到越南工作或投资并定居的外籍人士，越南未来的房屋需求将会日益增加。

另外，尤其是大城市的房屋租金也逐年上涨，这就是为何越南房子会在近年来开始受到投资者的瞩目。

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投资越南房产该选择哪座城市？（一）河内

越南可以说是一个半经济化半旅游化的国家。既有繁华商业繁忙都市，也有悠闲海岸恬静度假村，因此越南的房产投资也被分为了两大部分——经济房产投资&旅游房产投资。那么最具代表而且房产市场最为火热的可以说是河内、胡志明市、芽庄以及岘港。

概况

河内是越南的工业、文化中心，同时也是越南历史上的古都，其拥有1000多年历史，从公元11世纪起就是越南北部的政治、经济和文化中心，市区历史文物丰富，名胜古迹遍布。人口约为620万，多为越族。分为12个市区，1个区级城镇和17个乡村区。

经济：世界上经济增长最快的城市

河内是越南城市中人类发展指数最高的城市。根据普华永道最近的排名，从2008年到2025年，河内将成为世界上增长最快的城市。 2013年，河内对GDP的贡献率为12.6％，出口量为7.5％，出口总额占国家预算的17％，吸引了越南22％的投资资本。2013年，该市名义国内生产总值按现价计算达到451,213亿越南盾（214.8亿美元），人均国内生产总值为6330万越南盾（3,000美元）。

外贸：与上百个国家建立贸易关系

贸易是河内的另一大主要的支柱产业。2003年，河内有2000家对外贸易公司，与161个国家和地区建立了贸易关系。河内的贸易额年均增长率1996-2000年为11.6%，2001-2003年为9.1%。经济框架也在经历一个重要的转型，目前旅游、金融和银行业逐渐占据重要地位。

人口：3年增加100万

河内的人口不断增长（每年约3.5％），这反映出这个城市既是越南北部的主要大都市区，也是该国的政治中心。截至2015年12月31日，河内的人口为7,558,956。到2018年，3年的时间人口增加到8215000人，55%的人口（即450万人）居住在城市地区，3.7亿人生活在农村地区（45％）。河内的平均人口密度是2505人/平方公里。

交通：两条在建地铁将陆续运营

河内Noi Bai国际机场，位于Soc Son区，在河内以北约15公里。由日本承包商设计和建造于2015年1月投入使用。此外，新的高速公路和连接机场和市中心的新Nhat Tan斜拉桥同时开通。

河内现在正在建设两条地铁线路，作为未来河内地铁系统总体规划的一部分。预计第一条生产线将于2018年投入运营，第二条生产线将于2021年投入运营。

教育：越南最大的教育中心

河内今天仍然是越南最大的教育中心。2009年，河内有677所小学，581所中学和186所中学，27,552间教室和982,579名学生。国立大学河内，医学院，科学技术的河内大学，军事工程学院，国立经济大学，对外经贸大学，教育的河内国立大学，农业大学等这些是越南领先的多学科和专业培训学校。与城外的郊区相比，河内市的教育水平要高得多。该市约有33.8％的劳动力完成了中学教育，而郊区则为19.4％。该市21％的劳动力已完成高等教育，而郊区则为4.1％。

房产：别墅升值迅速

河内的首府城市已成为外国房地产投资者的一个有吸引力的目的地。亚洲银行家俱乐部的创始人兼首席执行官赖金成在向南华早报表示，自2015年以来，河内豪华公寓的价格一直处于上涨趋势，至2016年，河内市高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。世界领先房地产公司亚太地区业务发展总监Parikshat Chawla表示，地价上涨和建筑成本是河内房价的主要推动因素。

在未来3 – 5年内，在河内，经济适用房的部分将是稀缺的，特别是对于负担得起的出租房，以满足低收入人群的需求。

就价格而言，2018年第二季度待售项目的平均初始价格为1,332美元/平方米，环比下降0.4％，但同比上涨0.4％。

2018年第二季度别墅价格较上一季度上涨4％，达到3,644美元/平方米。大部分价格上涨项目来自西部地区，如Ha Dong，Nam Tu Liem等。

投资建议

如果你是纯粹的资产配置，建议首选河内&胡志明市。快速增长的经济，高速发展的建设，使得这两个城市发展愈发完善。更多的高薪高技术岗位的提供及高度国际化的教育也吸引了众多海外优秀人才及留学生前往，房产涨幅较大而且租金收益十分可观。

如果你希望置备一套养老房或度假房。那么芽庄&岘港的房产当然是不二之选。有不输于芭提雅的沙滩，不逊于普吉岛的海浪，房价却只有他们的一半，实在是性价比最高的选择。

来源：房天下
责编：Zoe Chan

越南放宽外国所有权限制迎来收购狂潮

随着亚洲跨国公司逐渐意识到在亚洲经济发展最快速的国家之一——越南建立办公处的优势所在，越南开始放宽外国所有权限制，做好准备迎接投资热潮。

受中美贸易战影响，各大企业担心难以维持或扩展其在中国的生产工作，因此纷纷转向“安全港”——越南。在此背景下，越南针对外国所有权出台新的政策。

为进一步吸引外国投资，越南财政部计划对国家证券法做出调整，允许外国人持有越南公司的大部分股份，只要这些公司不属于涉及国家安全的行业。这是越南自2010年以来第一个重大的法律修正案。

目前，越南整体公司的外国人所有权限制在49%，其中关键行业，如银行和航空业的外国人所有权限制在30%以内。虽然关键行业的外国人所有权限制也将有所上调，但外国人仍然被禁止在这类行业的公司中持有100%股份。这一修正案将于2019年递交给国民议会审理。

外国人所有权限制的取消意味着越南的收购和GDP或将双双增长。

在花旗银行中负责帮助日本公司扩张越南市场的Tsuyoshi Yamashita表示，“突破49%的外国所有权限制将帮助外国公司获得更多的管理权利，这将大达促使外国公司进入越南市场，扩大其在越南的业务。”

过去几年来，日本公司已经开始纷纷涌入越南市场。2017年，日本成为越南最大的直接投资国，投资额达到91.1亿美元，是2016年的三倍。2018年前三季度，日本对越南的投资额在104个国家和地区中跃居首位，占越南总投资额的28%。

6月，日本商社双日株式会社以9000万美元的价格收购了西贡纸业公司。住友商事株式会社和机械制造商三菱重工以及其他20家公司携手越南房地产公司BRG集团，在河内建立“智慧城”，城内配备自驾公交车。日本永旺等零售商将入驻智慧城。

Yamashita表示，“越南城镇化发展快速。房地产行业和热力发电等基础设施相关企业将获得更多的外国公司青睐，共同发展业务。”

越南河内的全新公寓，两室一厅建筑面积66平米，三室一厅建筑面积115平米，预计2019年第三季度交房
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韩国和新加坡也是越南交易合作的主要贡献者。

泛亚咨询公司协力管理咨询公司的国际商务咨询分析师Roy Zuin Forney表示，“亚洲国家是越南并购市场的主要参与者。”

Forney指出，制药业和银行业的国内企业需要多样化发展，因此这些行业将迎来更多的外国投资。越南收入水平的提高使得越来越多人能够承担起医疗费用，这进一步促进了制药业的发展。因为越南法律禁止外国公司自行销售医药产品，因此这类公司将会通过并购当地公司以打入越南制药业市场。

熟悉越南并购问题的内部人士表示，印度制药公司Renova Global正在“寻找并购机会”。Renova虽然在越南设有办事处，但想进一步扩大其在越南的业务规模。

日本大正制药公司也意识到了越南市场的潜力。2016年，该公司购买了越南上市公司 DHG制药24.5%的股份，并于8月，DHG取消外国人所有权限制后再次购买7%的股份。10月，有消息称，大正制药计划将再购买该公司2.3%的股份。

安永公司（越南）指出，东南亚国家拥有较高的智能手机拥有率和电子商务发展潜力，这将促使物流等行业越来越成为外国投资者的宠儿。

但大多数美国和欧洲公司对越南仍尚无兴趣。一位华尔街投资银行家表示，“这些公司大部分都在寻找操作透明、风险低的公司。他们希望公司已经拥有可观的收益水平。按此要求，他们的选择就大大减少。”

然而，这一情况或许将有所改变。安永公司表示，中美贸易冲突的升级导致“越来越多的公司将生产环节在中国移除。同时，随着中国劳动力成本的提高，外国公司加速转向越南等其他东南亚国家。但外国公司要想获得越南公司100%的所有权还是需要通过相应的审批。

延伸阅读：【中美公司将东南亚视为新供应基地越南成为贸易战的主要受益者】

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来源：日经亚洲评论
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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越南房市火热外资插旗

越南房地产近来行情火热，海外投资人纷纷到此插旗，相中当地中产阶级增加、经济成长亮眼和都市化发展。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚区域总监柯利撰文表示，“荷包日益饱满的中产阶级”，带动越南经济缴出全球最快增速，愈来愈多年轻的受教育族群加速都市化，也构成有利条件。世界银行预期越南国内生产毛额（GDP）明年将成长6.8%，更助长全球投资人胃口，想在越南蓬勃成长的房市插旗。

过去三年，越南地产市场海外投资人显着成长，来自新、日、韩偏爱市中心土地；在地开发商，常在能优化猎地等决策，与海外开发商结盟。

商业区物业开始供不应求，这个现象在胡志明市及河内特别显着。胡志明市A级商办的租金，从2016年第2季的每平方公尺35美元，至2018年第2季时涨到43美元，涨幅达23%。另一个创造坚实需求的是住宅区块。

来自新、港、台对酒店式公寓最感兴趣，在投资出租市场占75%。海外买家占成交住宅交易案50%，意味不仅来开业，也让资金常驻。使得近两年胡志明市顶级房产价扬15%。

The Gateway在2区Thao Dien地区，周围设施齐全，附近商场，超市仅几分钟步行路程。附近有多个国际学校。小区内也有各种设施，有泳池、健身房、BBQ、小区花园。靠近河内高速，近地铁1号线。交通方便，距离CBD 仅10分钟路程。
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2018年第四季度房地产成交量或将猛增

2018年第四季度房地产市场成交量有望创今年新高，同2017年第四季度的交易量相比大福增长。越南房地产经纪协会副主席阮文订日前在2018年第三季度房地产市场情况报告发布会上作出了上述判断。

阮文订表示，2018年第四季度，越南全国房地产市场呈现蓬勃发展的态势。据行内专家预测，价格不会出现太大的波动，并同2018年第三季度相比增长约0.5%~1%。

第四季度楼盘产品竞争已趋向更多样化。刚需性住房和投资性住房需求量不断增长。与此同时，越南经济被预测将继续稳步增长。此外，随着美中贸易战争的恶化，使大量外资涌入越南市场。另外，第四季度往往是一年中单个季度侨汇收入最高的，而同证券、黄金、外币等投资形式相比，房地产被视为最好的投资渠道。

2018年第三季度，河内市和胡志明市两大市场呈现稳步增长速度。投资商继续加大对房地产的投资力度，大量楼盘陆续投放市场。本季度，上述两个城市以十分合理的产品结构向市场投放了2万多套产品。

河内市和胡志明市的楼房价格同第二季度相比较为稳定，成交量多达1.3万套，使吸收率达到了63.5%,其中大部分是刚需购房者，并未出现泡沫市场的迹象。

在河内，中端产品占54%，而在胡志明市高端产品占优势，为40.5%，中端产品占36.5%。尽管如此，本季度，度假地产供货量和成交量均呈下降之势。

越南房地产经纪协会建议暂不开展新的度假房产项目，而应着力加快项目建设进度并早日投入运营，为投资者增添信心。

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来源：经济日报、越通社
责编：Zoe Chan

印尼官员提醒本国房地产企业抓住越南房产发展机会

随着印尼Ciputra集团成功在越南创出一片房地产开发的新天地，印尼驻越南大使伊布奴哈迪（Ibnu Hadi）呼吁印尼房产开发企业利用正蓬勃发展的越南房地产市场。

他在越南河内与印尼房地产组织（REI）中央理事会主席苏莱曼（Soelaeman Soemawinata）和其他一些理事会举行讨论时表示：“邻国的数家开发公司如新加坡、泰国以及马来西亚正在积极利用越南房地产市场的商机。”

他指出，几年前在房地产领域进行投资之后，Ciputra集团成功在河内开发Ciputra河内国际城项目，而现在该公司正推荐其他开发商公司也进入该市场。

至今Ciputra集团已经成功在印尼和世界的其他国家兴建110项住宅区工程，总面积500至6000公顷。

岘港3卧3卫原装房产建面570平米, 土地面积1023平米,总价512万. 房源编号31411863

至今Ciputra在已经修建近7000多户住宅，其中30.8%居民是来自全世界74个国家的外籍人士。

印尼驻越南大使伊布奴哈迪建议，印尼房产开发公司应该去探索越南的商机，例如在越南中部省份例如岘港这样的城市加大房地产领域投资。

河内1卧1卫房产, 55平米, 居外房源编号37988787. 居外热线:4000417515.

2017年越南经济增长接近7%，越南全国拥有63个省份，而从事房地产领域的公司需要有关科学技术。

“印尼的房产开发公司能与他们在越南的伙伴进行合作，”他进一步称。

原稿发布日期: 2018年4月17日

来源: 印度尼西亚商报

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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海通证券：泡沫下中低端板块及可做民宿奢侈房仍有机会 | 越南

胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语，暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高，未来是否能够维持强劲的走势呢？胡志明市的房价又是否会复制中国浦东的神话呢？本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发，分析越南地产未来的投资价值。总体上看，越南房价整体较高，未来虽然仍有一定增值空间，但是由于市场已对房市做出过度反应，中短期内房市升值空间有限，但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来，二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。

一、越南房地产发展阶段

越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以本篇关于越南房市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：

1. 腾飞期（2005年-2009年）

2005年开始，越南的房价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。

2. 调整期 （2010年-2013年）

随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制房价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。房价的成交量受到了打压，成为房市引爆的转折点，而真正的房市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，房价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。

3. 快速发展期 （2014年到现在）

2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，房市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。

二、影响越南房地产发展的核心因子分析

那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：

1. 经济发展状况

如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。

图二是2010年至2016年东南亚主要国家人均GDP的排名情况，越南以8.4%的水平处在首位，说明从经济实力来看，越南的经济水平有一定支撑作用。而且越南的物价指数目前稳定在4-5%左右的水平，同样创造了一个相对温和的经济环境。

2. 政策法规影响

与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。

3. 人口因素

我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。

a. 人口结构

目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。

b. 消费能力

根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。

c. 消费习惯

越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。

4. 金融环境

与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本将重点留意信贷成本。

a. 收益

从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。

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b. 成本

从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。

三、越南房地产的潜在投资机会

未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：

1. 直接投资房地产业

综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。

由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，需求更多会集中在此类住房。

2. 间接投资地产股

如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。

四、投资越南地产业面临的风险

1. 市场泡沫风险

这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球房价负担能力调查》，房价入息比率（房价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的房价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果计算胡志明市的房价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地房价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的房价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。

2. 需求错配风险

未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。

3. 政策法规风险

这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于房市之中。2011-2013年的房市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南房市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购房再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成房价的波动。

4. 政治风险

这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。

作者：黃少明海通国际证券宏观研究部董事总经理
来源：华尔街见闻
原文发布日期：2017年10月13日
责任编辑：Zoe Chan

深度 | 越南房子居然得比中国还要热？ | 海外

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无论是在河内，还是在下龙，窄长条建筑是越南的独特街景，沿途一路可见种种苗条房，房屋门面宽度在4米以内，长约20米，高3至5层。造成此种现象的原因，一是越南土地有限，政府给民众批地建房时，要求他们只能建限度在四米宽、二十米长的房子。二是政府按房屋所占路面宽度加以计算征收地价税，门面土地横幅售价相当昂贵，纵深相对便宜所致。

越南的窄长条建筑，最让人佩服的是，它外立面虽小，但建筑风格毫不迁就，不是那种图省事的千篇一律，它们擅长标新立异，纷呈个性。从河内到下龙，隔着汽车的玻璃窗，一路都是让人看了，哇塞不断的房子。拍这些特色房，能让你把相机举到手软。

越南曾被法国殖民一百多年，越南境内有许多法属时期，留存下来的建筑物，河内的那些老黄色的，门口有卫兵把守的法式建筑，大多是政府机构，颇显贵族气势。民居，则多采纳欧陆西洋风格，为了让房子打开视野，强化立体感，它们运用了许多配角素材：景观阳台，圆柱栏杆，钢花围栏，拱顶结构，斜坡屋顶，斑斓色彩。这些漂亮的楼房，有些建在茂盛的植被中，追求色调韵律格式，无比妩媚；有些是东方禅意与北欧极简风格的调和，从艳丽到幽兰，展示清秀可人。有些建在街道边，衬托喧嚣下的静默，虽被乱拉乱扯的电线，碍了眼，破了相，但依然明晃晃地提供着品相。

近年来，随着越来越多的制造业向越南转移，随着TPP协议的签署，越南部分出口产业可以享受零关税，越南的GDP开始腾飞。越南人开始热衷于炒作这些天庭不饱满，地阁不方圆的房。据报道：从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，到2012年，中档房屋的价格达到2000-3000美元/平米，高档房屋4000-6000美元/平米。2013年房地产市场泡沫被引爆，房价比巅峰期下跌30%，但低迷的时间有限，从2014年始，经过逐步修复和调整，到如今房价又恢复至历史高位。另，2015年越南颁布新法律，允许外国人在越南买房，这在一定程度上，也刺激了当地房价的进一步上扬。

不过越南政府，对外国人购房有限制。越南本国人购房，享有永久产权，外国人购房则为50年产权，到期可免费续约一次，实际上是100年产权。此外产权限制规定，外国人如果想买二手房，只能向外国人买，如果想卖二手房，可以卖给当地人和外国人，外国人买房不能在银行贷款，外国人不得在越南境内买卖土地。

暴利是暴涨的推手，暴涨又是暴利的结局。越南房价，近10年来，长了10多倍。越南的房价收入比（住房价格与居民家庭年收入之比）曾高企到26.6倍，这是啥概念？我们可以通过比较，清晰它的高度。2014年，在我国，位居房价收入比榜首的北京，当时的数值只有19.1倍。而此时，越南一线城市的人均收入，只有中国一线城市人均收入的四分之一。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍的区间，才算是较为合理的价格范畴。

越南的这些外立面善长造势的房子，值得我们学习之处在于，它们在整体框架大致相似的状况下，追求差异化存在。它们，傍着绿树，掩映在长青里，追求不过时的和谐美。它们展示着越南人的岁月，蹉跎在谁比谁的房子美。它们印刻着越南人的语录“把家世代相传在这里”，“值得翻阅的路书”，“把经典设计植入家中”，“俘虏眼睛”。这些底气十足的房子，是典型性“民富国穷”样板房。货比货效应，明显。越南，正因为有了这样的一些房，让游人坐在车内，不再沿途茫然，而是记住了那里的路，那一路又一路，房屋的风光。

（据越南丈母娘 ToBon大奔）

越南河内吉灵-河东轻轨最新进展：路修好，缺钱买地铁车！| 海外

吉灵-河东地铁站完成95%基础设施建设，但是预计10月试车计划被打破。购买地铁车的资金还没有到账，因为向中国贷款的资金未拨款。

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9月15日，交通部副部长阮玉东检车，对吉灵-河东地铁线路施工进度表示不满，因还有许多项目未完成施工。

在地铁站罗溪站、郎站、吉灵站很少工人施工、气氛不佳，而且还有许多项目计划拖延。

勘察结束后，副部长阮玉东先生要求地铁站管理组立即开会，审察参加项目的人，没有能力的人要替换。

开会中，EPC总承包商要详细报告项目的施工进度以及完成时间。要确保项目的进度，不能让项目未完成而停工发生。交通部将通过中国大使馆协助，要求中国地铁站第六集团按进度完成项目。

Tiền Phong的记者访问，阮玉东先生说，目前情况吉灵-河东地铁站路线未能于2017年10月试运。

关于资金，阮先生说中国进出口银行已经按之前签的协定书拨款，“该款以前规定只能用于一定的项目，现交通部向政府申请把款项用于目前急需的项目。”

然而，这笔资金也不能完成项目，还要等越南-中国第二次协定的贷款金额250.62万美金。

据交通部领导发布，项目有13部地铁车，除了1部已经在越南，中国合作商也已经安装7部地铁车，但缺钱所以没运到越南。

阮先生说，两国政府已经协定额外贷款，但还有些法律障碍。具体中国方已经批下第二次贷款金额及条款。但是，自从第一次贷款协定到现在，越南的国际贷款法律有所改变，越南司法部要求修改，交通部正在协调财政继续施工。

（内容由越南铁成房产提供）

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