2019年的G20峰会丶2024年的赌场丶2025年的世博会都把日本大阪房地产推向了“最值得投资的黄金时代＂。慧赢基金早前举办了一场线上直播，由行政总裁陈柏轩先生亲自剖析日本房市的外资增长、疫后向好的经济走势、包括迎接世博和赌场开业等，使大阪房地产成为投资日本首选的多重利好因素，以及如何把握当地发展机遇的投资建议。
风险披露：
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资深金融专家陈柏轩
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据加拿大咨议局（Conference Board of Canada）数据显示，魁北克市的经济在2018年有望增长1.9%，与2017一致，较2016年上升1.6%。几个大型非住宅地产项目为这个城市的经济增长做出了贡献。其中最主要的是魁北克的三年基础建设计划，这一项目仅在2017年就带来5.87亿加元的投资。魁北克市的Le Phare项目有四座混合用途建筑，其中有酒店、音乐厅及公共空间，于2017年底开工。此外，Medicago制药公司已宣布投资2.45亿加元进行疫苗生产设施建设。（退休投资房产）
尽管供应增长显著，但由于需求不断增强，传统出租单元的空置率有少许下降。魁北克城市群的市场环境仍然相对稳定，但南岸市场的活力给魁北克市场的空置率带来了下行压力，出租共管公寓的空置率保持稳定。
追溯至350年前至今，魁北克市一直是旅游热点城市，最近又迎来了两家酒店。而住宅的存量仍然居高不下，迫使一些建筑商撤回了新项目。魁北克市在经历办公及住宅密集化的转型。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的一位受访者指出，由于“整栋房屋”被拆除后建设低层建筑，使供应增加。而办公空间的一个趋势是尽量吸收消化新建筑。
参考信息源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）
责任编辑：Zoe Chan
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不断上涨的石油价格帮助埃德蒙顿摆脱了经济衰退，恢复了增长。据加拿大咨议局 （Conference Board of Canada）数据显示，该市的经济增幅在2017年达到2.4%，2018年有望达到2.2%。
由于增加的需求大部分被额外的供应抵消，所以出租专用公寓的空置率仍处上升态势。由于供应大量增加，共管公寓的空置率几乎未变，业主之间的激烈竞争使租金价格已连续两年下降。
在埃德蒙顿中心地段有大量A级写字楼等待处理——据估计空置率高达20%。业主倾尽全力，利用多种诱惑条件吸引租客。预计市场需要7—10年才可将这些新的办公空间消化。同时，B级和C级写字楼的业主面临着改造或拆毁重建的压力。住宅也尚有机会：好几个公寓综合体正在建设，娱乐设施也正在改进。
埃德蒙顿市场仍在消化过剩的新房，新房开工率在2017减少，而在2018年会有轻微反弹。埃德蒙顿的建筑商在2015年经济低迷开始时建造了1.7万套新房，2016年急速下降至1万套。至今，建筑商大多在等待这些新房及存量房数量缩减，然后再开始建设新房。2017年，新房开工量下降至9,800套，2018年会有所回升。
延伸阅读：
信息来源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）
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加拿大咨议会（CBoC）预计卡尔加里经济将在三年内首次增长：2017年GDP增长2.3％，2018年增长2.2％。联邦政府和艾伯塔省政府当然已经花费数十亿加元推动当地经济，包括兴建两所新学校丶卡尔加里癌症中心和轻轨（LRT）绿线项目。
对于一直在等待时机的房地产业者来说，增长恢复的消息令人欣喜。 普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的一位受访者表示：“我们放慢了开发速度，在投资其他项目之前,更集中精力完成手上的项目。”他补充说，他们的公司一直在寻找潜在的机会。
在连续三年上涨之后，大卡尔加里地区的公寓空置率在2017年有所下降。新增出租专用的单位数量录得自1994年以来的最大增幅。同一样物业的租金比前一年略有下降。
以上豪宅市场分析由 安阁物业 Engel & Völkers 北美房产公司 提供。1977年成立于德国汉堡，安阁物业（Engel & Völkers）业务遍布全球33个国家，专注于高端住宅地产、商业地产、游艇、私人航空的中介服务。安阁物业与居外网开展合作后，旗下近5,000套在美国与加拿大挂牌的房源独家展示在居外网上，为中国内地买家搜索海外房产提供便利。
在过去的两年中遭受巨大损失的建设活动需要一段时间才能消化已经开展的工程。 在阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省和纽芬兰和拉布拉多省的住宅建筑活動与石油价格紧密同步。CBoC预測未来五年油价将从每桶53美元上涨到70美元，这表明住宅建设可能需要一段时间才能再次大踏步前进。展望未来，有人表示解决卡尔加里及周边地区退休住房供应不足的问题将帶來机会。
至今在卡尔加里或阿尔伯塔省，房地产的外资所有权问题还没有得到广泛的解决，但是市場对于多伦多的贷方和投资者不愿意支持阿尔伯塔省的项目感到一丝沮丧。幸运的是，加拿大西部的房地产业者已经能够介入並保证资金的可用性。
延伸阅读：
参考信息源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）、安阁物业（Engel & Völkers）
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2016年魁北克省蒙特利尔的增长优于预期，经济有望在此之后增添动力。根据加拿大咨议局（CBoC）的数据，2017年和2018年地方生产总值（GDP）预计增长1.9％。
蒙特利尔岛、拉瓦尔（Laval）和南岸的空置率正在下跌，2017年空置率降至 2.8％。大蒙特利尔地区平均租金的估计变化在2％左右。 租赁共管公寓空置率为1.8％，与2016年相比有所下降。
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正如我们在其他主要城市中看到的情况，年轻的蒙特利尔人渴望住进城市的核心地带，在那裡他们可以真正享受都市工作生活方式带来的好处：新公寓项目开始融入新的设施，以吸引年轻一代的买家，包括汽车共享设施，接受电子商务交付的服务等等。许多机构已经开始剥离旧的资产，专注于旨在吸引千喜一代和老年人市场的新楼盘项目。这对老建筑的业主造成了一定的竞争压力，导致新老建筑之间的差距越来越大。
蒙特利尔的写字楼市场也表现良好——至少对于技术租户所需的A类物业而言。贝尔加拿大（Bell Canada）投资8.54亿加元，在蒙特利尔扩展其宽带光纤网络，这是该省有史以来规模最大的通信基础设施项目，这将有助于商业地产开发商提供技术租户的需求。老的B类和C类商业物业的业主目前面临一些困难。虽然为了适应现代化的需要而对这些老房子进行改造和重新开发的需求是显而易见的，但很少有投资者或业主愿意花钱进行必要的升级或建设。
延伸阅读：【别再盯著多伦多和温哥华了 前景最好的房市在这个城市】
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加拿大咨议局（CBoC）发表预测，看好温哥华经济，预计2018年温哥华经济将增长2.5％，持续近年来稳中有升的态势。 对于温哥华房市，CBoC则认为可能短期内前景走弱，原因是加联邦和省政府各自采取措施来为住房市场降温，加上2017年春季温哥华二手房转售市场萎缩。但也有迹象表明，房地产市场正在摆脱外国买家附加税的影响：根据大温哥华房地产局的数据，2016年8月至2017年8月期间，温哥华公寓的基准价格暴涨了19.4％，尽管独立屋价格在同期仅上涨了2.2％。
尽管新楼盘开发量为历史新高，但租赁住房需求强劲，使温哥华可出租公寓的空置率保持在1％以下。入门级房价的快速上涨以及该地区的移民增长刺激了租房需求。连续第三年，温哥华的平均租金上涨5.9％，高于省级允许增幅（2017年为3.7％）。
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据普华永道的2018年房地产新兴趋势调查显示，温哥华的投资者需求和重建机会是加拿大最大的。但是由于政策变化和利率上涨的影响，预计区域开发商和投资者在2018年会更加保守。因此，业内人士正通过搁置收购维持现状，提升运营效率，并在构建投资组合时更具选择性和耐心，来为“最终的下滑”做好准备。调查中的一位受访者观察到，温哥华是一个卖方市场，这促使企业往往为了避免错失机会而快速行动。总的来说，受访者看好工商业地产——因为这些房产类型的“管理少于住宅”，以及在“第二核心”地区的混合式住宅项目。
在温哥华，人们对该区房地产价格和租金上涨的解决办法各有不同。有人主张政府需要更激进的思维。在2017年不列颠哥伦比亚省选举中，住房负担能力是首要问题。在竞选期间，新民主党甚至承诺在10年内建造10万多个可负担的租赁丶非盈利和合作社住房单位。其他人则认为新项目（包括公寓项目）的审批过程耗时太长，而且太贵。如果市政当局能加快进程并降低收费，那么短期内住房供应就会大大增加。
延伸阅读：【房贷新规已生效 2018年温哥华房市开局不易】
参考信息源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）、安阁物业（Engel & Völkers）
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马尼托巴省（Manitoba）省会和最大城市温尼伯（Winnipeg）经济持续良好态势：据加拿大咨议局（Conference Board of Canada）数据显示，温尼伯实际GDP继2016年2.6%的增长之后，2017年增长率为2.2%，预计2018年达2.3%。
在MLS®共享数据库中，2017年11月房屋销量为878套，比2016年多1套，高出十年平均水平4%。11月的亮点是高端市场，在该月共售出50套售价在50万加元以上的独立屋，而2016年11月仅售出34套；其中售价在100万加元以上的有4套，这4套中有1套以200万加元成交，1套共管公寓售价157.5万加元。
MLS®共享数据系统中独立屋和共管式公寓占据总销量的86%，非独立单户住宅今年市场表现稳健，已售出500余套，占据4%的市场份额。11月单位产品销售额上升22%，从年初至今销售额增长11%。
温尼伯经纪人声称，温尼伯是全加拿大价格最实惠的区域市场之一，支持这一说法的是温尼伯30万加元以下房屋所占比例。去年11月，59%的独立屋和77%的公寓售价均于30万加元。占销售总量26%的共管公寓售价在15万加元到19.9999万加元之间。
温尼伯普查都会区的空置率从2016年10月至今一直是2.8%。2017年10月，一套两居室公寓的平均租金为1,107加元，而2016年10月为1,068加元。总体来说，同样公寓的租金比去年同期增长了3.9%。
尽管住宅市场仍然疲软，但大量非住宅项目弥补了这一弱势。耗资4.67亿加元的西南公交专用道系统将把曼尼托巴大学（University of Manitoba）和市中心连接起来，这一公交专用道系统将在未来几年成为发展的焦点。在市区核心地段，价值4亿加元的True North Square正在施工，该项目含4栋塔楼，属于多用途建筑。此外，楼高45层的综合项目天空之城（SkyCity Centre）预期将开工。还有位于Portage和Main交叉口的40层，价值1.65亿加元的公寓大楼预期也将启动。该公寓大楼将于2020年完工，届时，除了可供出租的单元外，还将提供零售和办公空间。
信息来源：普华永道（PwC）、加拿大房地产协会（CREA）、加拿大抵押和住房公司（CMHC）
责任编辑：Zoe Chan & Shelly Du
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根据加拿大咨议局（CBoC）的数据，多伦多的实际国内生产总值（GDP）在2017年增长2.7％，预计在2018年将增长2.5％。尽管经济增长率出现小幅下滑，但该地区并未出现有问题的迹象，房地产业将继续受益于这一强劲的经济表现。以千禧一代的单身人士和夫妻为主的居民，仍然追求在市中心的工作生活方式；而企业则渴望招揽人才，热衷于进驻附近的新办公室，以填补他们正在创造的新技术和研究职位。
潜在的购房者可能会不同意，但业内人士并不认为多伦多太贵——至少与目前的世界级市场，包括温哥华在内相比。预计国内外的移民和投资将继续导致整体价格上涨。虽然价格可能暂时下跌，但除非出现令全球经济不振的突发事件或政府政策的重大变化，否则没有人会预期价格出现大幅回落。
多伦多大都会区的主要空置率达到了16年来的新低1.0％。房屋可负担性问题使更多的家庭租房居住。专门为出租而建造的私人单位新供应不足以满足日益增长的需求，共管式公寓继续充当新租赁住宅的供应来源。
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由于机构资本和其他投资者继续寻求稳定的长远投资，对于最佳资产的需求将保持高位。但同样地，这些投资者会采取谨慎态度，因为他们不会为新的物业付出太高的代价——至少不是在其他地方有可能以更好的价格找到更好的收益时。在多伦多，获得资本肯定不是问题，如何找到一个好的地方来善用资本才是。
城市集约化将持续下去，特别是在多伦多。普华永道“2018年房地产新兴趋势”调查的大多数受访者指出，大多伦多地区将在今年及以后看到建筑密度明显提高。随着土地供应紧张，有志扩张的公司正在寻找拥有“次等”房地产的地段。一位受访者补充说：“核心还是要让政府把重点放在增加供给上。”他指出，多伦多需要商量出一个新的建筑密度，来提供更多的供应以应对对房屋不断增长的需求，同时保持可负担力。
随着多伦多周边地区的集约化发展，几个滨水棕地项目释放出原先关闭的土地进行重建，引发轰动。一是港口地块（Port Lands）的长期重建，这是占地800英亩的市中心以东的海滨地产。再向西行，克雷迪特港（Port Credit）的开发商最近公布了一个空置海滨土地的大型混合用途重建项目草案。
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责任编辑：Zoe Chan & HY
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胡志明市第二区的售楼处甚至公开打出了“新浦东”的宣传语，暗示当地土地未来巨大的投资潜力。目前越南房地产整体价格已经偏高，未来是否能够维持强劲的走势呢？胡志明市的房价又是否会复制中国浦东的神话呢？本篇将从影响房地产发展的几个核心因子出发，分析越南地产未来的投资价值。总体上看，越南房价整体较高，未来虽然仍有一定增值空间，但是由于市场已对房市做出过度反应，中短期内房市升值空间有限，但仍可关注中低端房产市场以及专做民宿的奢侈房市场来，二者将主要分别受益于日渐增大的刚需以及快速发展的旅游业。
越南1945年独立后，又用了将近三十年时间才结束南北战争实现全国统一。然而由于历史原因，南北经济的发展还是有比较大的差距，整体上南方经济发展水平超过北方，这一点在房地产方面也表现得非常明显。南北方分别以胡志明市和河内为代表，所以本篇关于越南房市的讨论，主要以这两个城市为主。越南房地产市场，以2005年为起点，主要可以分为三大阶段：
1. 腾飞期（2005年-2009年）
2005年开始，越南的房价开始起步，信贷的扩张促使房地产市场逐步升温。到2012年为止，胡志明市的高端楼盘价格已经涨到了4000-5000美元/平方米，中端价格也炒到了2000-3000美元/平方米，甚至较低档的楼盘也炒到了1000-2000美元。这一水平已经远远超出当地工薪阶层的购买力。
2. 调整期 （2010年-2013年）
随着房价的不断走高，政府也意识到了地产泡沫的潜在风险，开始调低信贷规模，控制房价成交。2009年1月1日起，对转售楼盘收益的征收的税收从10%直接上提到25%。房价的成交量受到了打压，成为房市引爆的转折点，而真正的房市泡沫破裂发生在2011年前后，首当其冲的是前期涨幅最高的胡志明市，河内紧随其后。此次调整整体价格下降了大约30%左右。以胡志明市为例，房价腰斩至1500-2500美元/平方米的水平。大量流入房地产的贷款也未能如期偿还，导致了大批坏账的产生。
3. 快速发展期 （2014年到现在）
2014年以后，随着VAMC的成立，政府渐渐开始对银行体系进行了一系列的重组与改革，市场也开始消化地产泡沫所造成的连锁效应，整个房地产业开始逐渐走出低谷。2015年，为了拯救低迷的房地产市场，越南政府对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，越南房地产也从此渐渐走出低谷。尤其是进入2016年上半年以来，房市再度出现新一轮繁荣，一直延续到现在。
那么越南房地产市场是否仍然具备增长潜力与投资价值呢？我们将从以下几个对房地产有重大影响的因素，结合越南自身的情况进行探讨：
1. 经济发展状况
如图所示，越南近二十年来保持了较快的增长速度，尤其是近十年来GDP的平均增速一直在6%之上，为房地产发展创造了一个良好的经济环境。
2. 政策法规影响
与中国类似，越南政府的政策对于房地产市场有很大影响。越南房地产市场自2011-2013年泡沫爆裂之后长期处于低迷状态，越南政府采取了一系列积极措施刺激房地产发展。从效果来看政府对于房地产市场的态度非常正面且大力支持。尤其是2015年7月1日对于《住房法》的修订放款了对外国人的限制，使得房地产市场迎来了新一轮的高潮。展望未来，越南的政策法规还会在较长一段时间保持稳定，这对于投资者而言是一个政策性的利好因素。
3. 人口因素
我们再从人口的角度分析，越南房地产的需求动力是否还能延续。
a. 人口结构
目前越南处在人口红利期，截止2016年，15-54岁的人口基本上占据了整个人口金字塔的63%，其中分布最为密集的年龄段则又集中在20-34岁。而中青年往往是购房大军的主力，所以单从人口结构看，不考虑放开外国人购房限制以后的外来力量，单就国内居民的购房需求也很高。此外，目前越南的城市化率相较于其他东南亚国家仍旧处在较低水平，说明越南地产仍有较大增长空间。
b. 消费能力
根据越南的数据统计与预测，2016年与2020年越南中等收入与富裕家庭数如下图所示。富裕家庭到2020年有翻倍的增长，而中等收入家庭也有超过50%的增长，说明越南家庭收入的购买力与消费力在未来五年内将有显著提升。
c. 消费习惯
越南人民曾经习惯于用整付的方式去购买房地产，用一整袋现金去直接面对面进行交易的情况在越南比较常见。而近几年来越南人民的消费习惯正在一点点发生改变，贷款开始成为一种更加常见的方式。2012年以前，几乎仅有10-15%的越南居民会在买房时使用住房贷款，而到了2015年之后，这一数字发生了明显的改变。仅2015年上半年前八个月，越南发放给买房居民的贷款就激增了22%，也是从2015年开始，基本上50%以上的购房居民开始使用住房贷款。随着未来银行体系的进一步完善，加之降息的作用，住房贷款的比例仍然有望进一步扩大。
4. 金融环境
与任何一个投资标的一样，房地产行业最主要的两大因素：一个是收益，一个是成本。收益重点看两部分：房地产本身的资本增值和租金回报率。而成本将重点留意信贷成本。
a. 收益
从租金回报率来看，越南目前的租金回报率还是比较有吸引力的，胡志明市平均年租金回报率可以达到6%-7%左右，远高出目前北京上海等一线城市的回报率。即使扣除管理费等杂项，净回报率也有4%-5%左右。再从资本增值的角度来看，在过去三年，越南房地产确实有了较大增值，然而这种增值幅度是否能够持续，我们目前保持谨慎态度，具体将会在风险部分再做详细阐述。
b. 成本
从信贷成本来看，越南的借贷成本相对较高，如图所示，贷款利率曾经一度逼近20%，近年来有所回来，逐渐稳定在8%的水平。这会给购房者带来较大压力，这也是很多越南人仍旧采用整付方式的重要原因。不过越南政府目前仍旧维持相对宽松的货币政策，相信未来利率环境相对稳定，不会造成较大波动。
未来越南房地产市场可以主要通过以下两种途径进行投资：
1. 直接投资房地产业
综上所述，越南房地产仍然具备一定的上升空间，但需把握结构性机会。越南房地产市场，大致分为四大类——廉价房、中端房、高端房以及奢侈房地产市场。未来较有投资价值的，集中在两类地产。一类是中低端房地产，可考虑长线投资；另一类则是功能性地产，通常用作民宿出租。前者主要是受刚需推动，而后者则是由于快速发展的旅游业以及人均收入水平的不断提高。从资本增值的角度看，后者的价值要大过前者，但同时面临的风险也较高。
由上图可知，胡志明市的中低端住房成交量，从2012年到2016年五年期间，实现了8倍的增长。而根据房地产公司NLG的预测，未来三年成交量仍会保持10%的复合年均增长率，而结合之前对人口结构与收入结构的分析，需求更多会集中在此类住房。
2. 间接投资地产股
如果认为直接购入房地产成本太高风险太大的话，那么购买越南房地产相关股票也是一个不错的选择。我们同样可以将目光聚焦在主打中低端市场的房地产公司上，当地主打中低端市场的地产公司都有望受益于不断回暖的地产市场。
1. 市场泡沫风险
这是最大的风险。胡志明市地理区位如图所示，目前二区的平均房价基本上在2000-3000美元/平方米左右。靠近一区的一些黄金地段，已经再次炒作到了4000-5000美元/平方米。根据美国顾问公司Demographia公布的《全球房价负担能力调查》，房价入息比率（房价中位数除以家庭全年入息）排行前五位的城市分别是：中国香港、悉尼、温哥华、奥克兰、加州圣河西，其对应的房价入息比率分别为：18.1倍、12.2倍、11.8倍、10倍和9.6倍。而如果计算胡志明市的房价入息比率的话，目前均价大约在2500美元/平方米左右，而胡志明市的人均工资大约在600美元/月左右，当地房价中位数大约为13万美元，约102万港币。所以基本上胡志明市的房价入息比率也在9左右，从全球来看也处在相对较高的水平线上，积累了一定高位风险。
2. 需求错配风险
未来另一大主要风险，是来自住房需求与供给层次的错配。简单来说，就是目前市场高端地产的供给过多，而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力，大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。这就造成了房地产市场的需求与供给的不匹配。胡志明市别墅的吸收率（成交量/供给量），基本上仅维持在30%左右，而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。
3. 政策法规风险
这一风险存在于任何一个新兴市场之中。由于体系不健全，法规不完善，关于股市的政策处在相对不稳定的状态。同样的风险也存在于房市之中。2011-2013年的房市崩塌，与2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南房市刚刚对外国人开放，整个房地产市场处在上升期。如果未来政府再出调控政策，或者对外国人购房再取进一步放开或者收紧的举措，都有可能会造成房价的波动。
4. 政治风险
这方面的风险更多是针对中国的投资者而言。南海争端一直是中越关系的主要矛盾点。2016年临时仲裁庭关于南沙岛礁的法律地位作出裁决后，中越关系就一直处在比较紧张的局面。这种政治外交风险也应成为在当地置业的中国人的考量因素之一。不过就目前的中越关系来看，这种外交风险还是相对可控的。一方面，中国和越南一直保持着良好的双边贸易关系，截止2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场，越南更是在2017年成为了中国在东盟的第一大贸易伙伴。另一方面，随着一带一路的深入，中越两国必将在更多项目上有深入合作交流，所以这方面的风险相对比较稳定。
作者：黃少明 海通国际证券宏观研究部 董事总经理
来源：华尔街见闻
原文发布日期：2017年10月13日
责任编辑：Zoe Chan
美国的房子贵吗？美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进，未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。
今年以来，经济学家和一些投资了美国房地产或者房地产信托基金的国内朋友开始担心，经过了几年的持续性复苏，是不是该到市场拐点的时候了？
担心房地产市场崩溃的理由主要有几个方面：第一，很多美国城市的房价已经达到或者超过了2008金融危机前的高度。甚至部分地区的上涨趋势仍在加速，比如矽谷和西雅图。第二，美联储今年计划加息四次。这将大幅增加购房者的贷款成本，减少潜在购房者。第三，随着价格的上涨，部分地区的房产交易量开始萎缩。这被很多相信技术指标的投资者认为是趋势反转前的信号。
这种推理在很多方面得到了验证，甚至看起来现在就像极了2007年房地产次贷危机前的场景。如果对房地产信托基金（REITS）的价格曲线稍作分析就可以发现，其名义价格确实已经达到了2008年的高度。2015年和2016年的两次美联储突然改变政策方向的加息对市场形成了巨大的波动。且今年以来的数次美联储议息会议都对价格指数构成干扰。二季度几个月的建筑开工许可证发放明显减少，可以认为是交易量萎缩的重要标志。
但是如果我们更近距离的观察美国房地产市场，又会发现那麽多的本质不同。
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从房屋实际价格来看，其实比2008年的高度还是有很大差距的。在比较价格时，我们应当充分考虑到货币因素。在应对危机的这10年时间里，为压低长端利率，美联储进行了数次量化宽松操作。巨量货币对市场的冲击，难免造成名义价格的失真。华尔街投行进行了价格指数调整后再进行对比。他们发现即使房价再增长20%左右，总体价格仍然处在较为健康的区间，还谈不上泡沫化。
从房屋拥有率来看，现在是64%，处於美国历史上最低的时期，进一步抛盘的可能性不高。而且目前最低的住房拥有率还伴随着美国历史上最低的空房率。这说明由於财务实力的原因，很多美国人不得不选择租房，而不是买房。如果结合金融危机以来美国较高的失业率，这就很容易理解。
这一点在美国的年轻人“千禧一代”中表现得特别明显。由於工作机会向新兴市场国家转移，很多大学生毕业后马上陷入失业。为了应付随即而来的学生贷款催缴，他们常常到了成人的年纪却无法独立。现在这个族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子里，甚至还得伸手向他们要生活费。但随着一部分跨国企业重新回到美国和就业市场的快速改善，他们最终还是会走向职场，最终成为房地产市场的新买家。
从房地产贷款质量来看，银行的放贷标准其实过於谨慎，贷款违约率不断下降，不像危机前的逐步上升。当前接近1%左右的房贷违约率得益於奥巴马政府执政的8年时间里通过的Dodd-Frank法案。这份法案对银行借贷进行了非常严格的规定，并对违规的华尔街投行动辄几十亿美元的高额罚款。为了规避合规风险，很多银行现在大幅缩减了房贷业务。即使从事该业务的银行，对购房首付的要求提高，对购房者的背景审核和信用记录也极其详尽。甚至很多本该合格的购房者却因为很小的瑕疵而被拒发贷款。
Dodd-Frank法案还对扩大金融危机的复杂金融产品进行了严格的限制。比如，通过杠杆放大房地产支持债券（MBS）的分级CDO产品，美联储对承销券商进行了极高的风险准备金要求。以至於很多投资银行被迫退出了这项业务。这类产品的交易量也大幅度萎缩，已经没有可能再兴风作浪了。
从租金房价比来看，较高的租金对房价形成有效支撑。回顾次贷危机中的群体性抛盘行为，我们可以发现，很多房主要麽是因为失业，要麽是无力承担升息造成的月供上涨，被迫强制平仓。和危机前不同的是，目前的租金收益平均超过6%，在某些区域甚至达到15%。即使房主偶然失业，顶多也就是把自己的房子出租。他们可以用租金就可以覆盖月供和地产税，完全没有必要像危机前一样扎堆抛盘了。而且失业群体越多，租房群体越大，租金收益越高，对房价就形成越强有力的支撑。
超高的租金收益率在美国也形成了“以租养房”的群体。经济条件不错的房主常常会通过借贷，购买好几套房子专门拿来出租。租客不但相当於帮房主还贷，甚至还可以覆盖一部分房屋维修和更新的成本。这样相对稳健的投资方式吸引了很多国外资金，对市场形成进一步支撑。
如果我们由此就得出可以全面看多美国房地产市场的结论，可能又显得过於轻率。我们还应该看到其他的一些风险因素。
除了美联储的加息，下半年即将到来的还有缩表，会对市场形成直接打击。加息能够改变的只是3个月的联邦基金利率，对长端利率的提升作用相对还比较间接。但不要忘了，为了缓解次贷危机，美联储曾经购买了大约市场上40%的房地产支持债券。如果为了缩减资产负债表而把这部分债券重新投放回市场，就会对房产借贷利率形成直接提升，当然也就提升了大部分购房者的持有成本。在这种情况下，我们就要更仔细的观察美联储缩表的节奏和力度。
国际资本对美国房地产市场形成的干扰在加大。与次贷危机前不同的是，中国资本在美国房地产市场的影响力大幅度提升。一部分原因是由於国内房价的快速上涨导致高净值阶层把国内资本进行了分散化投资。另一部分就是一些国内房地产企业或者投资机构更看好美国市场。国内政策的变化，比如外汇管控，也会跨越太平洋，影响美国房地产的供需平衡。但是国内资本更偏重於投资中心城市丶华人社区和房屋持有成本较低的社区，其体量并不对整体市场造成太大的扰动。
综合考虑，我们基本上可以认为，美国房地产市场并未泡沫化。如果川普政府和美联储的政策不太激进，未来较长一段时间房价也将维持慢牛的上涨趋势。虽然和科技股的短期高速成长无法媲美，但低利率条件下，美国房地产目前仍然不失为一个较为稳健的长期投资渠道。
（据新浪财经）
