多伦多

2022我们该如何买房？多伦多房市总结和新年走势展望｜居外专栏

各位好，这里是Daisy黄岚，过去一年可以说是在众多不确定因素纷繁变化之中度过的。和往年一样，每年此时,在中华新年之际，黄岚地产榜都为大家奉上一份图文并茂的多伦多房市年终分析展望报告。希望帮助大家把握市场脉动，剔除杂音，聚焦确定要素，以史为鉴，展望新年。

不管您是住在北美、中国、或是世界上其他国家，这几年的体验对大家来说都是很多意外的和很多未知，世界的不确定加剧，去年概括起来Daisy认为是两个关键词：“疫情共存化”和“通胀常态化”。在此宏观环境下，2021年大多伦多地区的房地产市场其实就在围绕着一个字运行：那就是“涨”，我想大家都对去年房价上涨有耳闻或有切身感受，也早已不是什么新闻。Daisy黄岚今天和大家一起掰开揉碎看一下独立屋、镇屋、Condo及各市镇细分剖像图，这对把脉诊断市场会有不错的帮助，建议您每年收藏一下。

先来看一下2021年大多伦多独立屋的3D细分图：

大多伦多区共有33个市镇，下图中区块颜色越深代表均价越高，柱子越高涨幅越大。截止2021年末，大多伦多地区的独立屋均价一举超过了140万加元，年涨幅25%；和去年一样，大多伦多地区远郊由于基础价格低，涨幅最大。

具体来说，大多伦多地区的独立屋均价三甲由多伦多中区、King市、和Oakville占据。涨幅方面，大多伦多北边的Uxbridge、Innisfil、以及东部的Oshawa地区涨幅居前三位，说明大多伦多周边的独立屋入门刚需和投资需求都很旺盛。

Townhouse方面，截止2021年末，大多伦多地区的镇屋均价达到了98万加元，同比涨幅22%；也是大多伦多远郊周边地区的涨幅最大。

Townhouse镇屋也基本呈现总价越低涨幅越大的规律，多伦多中区、King市、和Markham万锦均价最高，而最东部的Clarington,以及北边的东桂林和Essa涨幅居前三甲。

再来说说Condo。大多伦多的Condo市场主要集中在多伦多市及邻近的万锦、列治文山、旺市、和密西沙加，因此我们把地图Zoom In看一下2021年多伦多及邻近城市的3D细分图。可以看到，2021年区域内总体Condo平均涨幅7%，均价接近70万，而传统的多伦多C12豪宅区均价更是接近140万。涨幅方面，位于多伦多最东边的E10区拔得头筹,达到22%。

去年, 多伦多东区的三个区分别拔得Condo均价涨幅前三甲,而传统上均价最高的三个中城豪宅街区C12(含跑马径)、C09(含玫瑰谷)、C02(含Yorkville)涨幅持平或下降，其中C09区和C02区均价回落。值得注意的是，C12和C09区在前年是涨幅居前的，看来去年对于这两个豪宅区Condo而言，市场出现了理性修正。2021年多伦多市中心外围的Condo涨幅要高于市中心，未来市中心公寓的蓄势补涨可期。

展望虎年未来，Daisy黄岚分析归纳为四个“不变”和一个“不确定”。

四个不变是：

1. 通胀预期不变。

由于数十年全球化浪潮使得全球产业高度融合，也使全球供应链极为脆弱，任何一个供应链节点出现瓶颈，都可能推高终端的物价，加之劳动力市场供应不济以及油价居高不下，更使得通胀有长期化的理由，而近来大宗商品的上涨更是火上浇油。之前Daisy黄岚有一篇关于建房成本的分析文章，阐述了通胀环境下，开发商成本和新房供应的逻辑，总之未来房价受到成本的支撑是毫无疑问的。

2. 加国移民政策不变。

人才人力是国家经济的源动力，中国过去40年的人口红利缔造了伟大的经济奇迹，加拿大作为移民国家深谙此理，长期以来移民人口一直保持增长，去年移民数量更创下历史新高，因此房地产市场具备需求基本面的支持。

3. “求大于供”的状况不变。

业界普遍认为供应短缺是最根本的矛盾。而所谓限制海外买家，空置税等行政措施一直以来被证明只是政府刷存在感的小浪花一朵朵，根本改变不了“求大于供”的大环境大趋势。

4. 病毒共存化趋势不变。

包括加拿大在内的大部分西方国家包括许多亚洲国家（如新加坡）基本都从心态上放松躺平并接受共存的现实。据此Daisy黄岚预期，2022年加拿大经济活动将比2021年大幅活跃，这也会对多伦多和加拿大的房地产产生正向的影响。

刚才Daisy黄岚提到的一个“不确定”，主要是说的加息预期和加息效果的不确定。

40年来最大的通胀迫使央行频发加息预警，Daisy黄岚也相信加拿大央行会跟随美联储有所行动，但加息是把双刃剑，现在的全球市场是供应和人力的不足，并非需求膨胀，因此加息的幅度和节奏须非常谨慎，不然有极大可能误伤创业和供应而导致“滞涨”—即：经济停滞同时通货膨胀。各国央行主持货币政策的都是聪明人，其实并不愿意加息，只是现在通胀数字太难看，总要做点什么do something罢了。当然，加息对房地产市场并不一定都是坏事，如果房价一味两位数迅速走高，不花点时间来盘整夯实基础的话反而是不健康的，从过去二十年长期走势看，加拿大房价年均扣除通胀的健康涨幅应在6%左右。

最后总结，四个“不变”因素对房价来讲是积极的，而一个“不确定”因素对楼市来讲是中性而且对长期健康有利。Daisy黄岚以此判断，多伦多虎年楼市将以盘整和夯实涨幅为主，买家和卖家都可以更加从容地交易，后市仍将健康向上，也有相当多的机会。

本期就到这里，谢谢您的时间，我们下期见。

多伦多【黄岚地产榜】主创
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居外IQI设立加拿大第四个办事处谱写成功新篇章

热烈祝贺居外IQI加拿大东部办公室盛大开业！

房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）旗下子品牌 IQI Global 加拿大分部，于紧邻大多伦多列治文山（Richmond Hill）的华人重镇万锦市（Markham），开设了新的办公室，为业务的成功翻开新的篇章。

著名地产发展商Tridel团队和好几位银行家出席了最近盛大的开业典礼，列治文山的国会议员韦邱佩芳（Daisy Wai）也作为首席嘉宾，在这个重大的日子大驾光临。

居外IQI（Juwai IQI）是一家亚洲房产科技集团，致力拓展亚洲人足迹至全球。2020年，我们在全球111个国家达成了超过17000处房产交易，为总值4万亿美元的房产做推广，并每月产生1290万月度活跃用户。

这已经是IQI加拿大分部自2017年运营以来所建立的第四个办事处。他们的第一家分行位于多伦多密西沙加区（Mississauga），其后分别于剑桥（Cambridge）、米尔顿（Milton）和最新的万锦市开设更多的办事处，业务拓展非常迅速。

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后疫情定居生活，要看这五座全球安全城市了

在现代社会的记忆中，没有什么能像新冠疫情一样改变城市生活。从关闭城市中心的办公室，到戴口罩，再到餐厅就餐人数和时间限制，新冠大流行的预防措施已改变世界各地的城市面貌，而且这种改变可能是长期的。

为了厘清哪些变化让城市变得更安全，“经济学人智库”（EIU）最近发布《2021年安全城市指数》，该指数根据76个安全指标对60个城市进行排名，这些指标涉及基础设施、数字生活、个人安全、环境因素，当然还有健康因素，今年还包括对新冠大流行的应对措施和新冠死亡率。

那些排名靠前的城市，都有一些因素说明整体安全与强大的社会凝聚力、总人口包容度和社会信任度的关联性。英国广播公司（BBC）与这些城市的居民进行交谈，了解新冠大流行带来的变化如何使他们的城市变得更加安全、包容和有韧性；同时为旅行者探索答案——当他们最终能够访问这些城市时，他们需要知道哪些确保安全的方式。

哥本哈根

丹麦首都哥本哈根在该指数中排名第一，因为该指数的新环境安全核心衡量可持续性、空气质量、废物管理和城市森林覆盖率。后者无疑对城市及其居民应对新冠大流行种种限制措施的能力产生影响，当地的限制措施已从2021年9月起完全取消。

“在新冠大流行期间，公园、绿地以及人工运河都非常受欢迎。哥本哈根人散步，买外卖，享受城市的许多能呼吸的空间，”非营利组织“哥本哈根能力”的首席执行官、居民阿斯比约恩·奥弗加德（Asbjørn Overgaard）说。该市还继续提供“新冠向导”来帮助市民，并提供大量标志和明确标记帮助公众在户外空间保持距离。

丹麦的社区精神，用丹麦语“samfundssind”（社会关注高于个人利益）一词来概括最为恰当。《2021年安全城市指数》发现控制腐败和塑造更安全城市之间有很高相关性。丹麦作为世界上最不腐败的国家之一，其公民在整个新冠大流行中能够和政府机构彼此信任。哥本哈根还实施了大规模的新冠检测计划，该计划对每个人，包括对游客都是免费的。

这座加拿大最大的城市在整体安全指数排名中紧随哥本哈根。多伦多在基础设施和环境安全方面得分很高。居民们将其归功于一种重视跨社区有针对性沟通的包容性文化，特别是在疫苗认知度和接受程度方面。

多伦多居民法里达·塔拉特（Farida Talaat）指出，该市启动了一些针对社区的疫苗接种计划，以使城市更加安全。例如，“The Homebound Sprint Vaccination”计划致力于为无法出门的居民完成第一剂疫苗接种；在疫苗接种工作的早期，多伦多还成立黑人科学家疫苗公平工作队，以确保采取更加公平的接种方式。

这个城市的多元文化历史悠久，当地人也感到安全。“在多伦多生活的人，在加拿大境外出生是很正常的。我发现，不同的种族和文化群体相互交流，而不是生活在孤岛，”自1998年以来一直居住在该市的菲利普·韦尔纳扎（Filipe Vernaza）说。“（多伦多）一个典型的群体可能包括来自不同种族、性取向和宗教的人。多伦多是一个思想极其开放的城市，在这里你可以放心地做自己。”

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新加坡

新加坡在数字安全、卫生安全和基础设施安全方面排名第二，它利用这些优势在新冠大流行早期快速行动，迅速推出数字监测和追踪密切接触者。该国还是全球疫苗接种率最高的国家之一（目前为80%），但面对新的病毒变种仍需要严格监测和追踪密切接触者。

“在进入建筑物或场所之前，所有居民都需要扫描他们的TraceTogether应用程式进行安全检查，”新加坡居民Sam Lee说。“这使（当局）能够迅速追踪到可能与感染者有过互动的人，以便执行隔离令，遏制或切断病毒传播。”旅行者还需要安装TraceTogether应用程式，或者在进入该国之前租一部安装该程式的手机。

为减少互动，在家工作已成为大多数公司和机构的常态，Lee指出，这让公共交通的拥挤程度降低。旅游景点和购物中心设有限的入口，“安全距离大使”监控人群，以确保公众遵守卫生禁令；违反禁令的人将面临高额罚款。公众也可以通过新推出的“Space Out”工具来追踪商场、邮局和杂货店的人群。

悉尼

澳大利亚最大的城市在该指数中总体得分第五，并在卫生安全方面位居前十。澳大利亚是在新冠大流行期间最早完全关闭边界的国家之一。面对不断上升的病例，澳洲保持严格的封锁措施并取得积极效果。澳大利亚的新冠死亡率仍然是世界上最低。随着新南威尔士州的疫苗接种率达到70%，许多限制预计将被取消，国际边界将在11月开放。

居民们认为在大流行期间受到了保护，也早已在悉尼的大街上感受到强烈的个人安全感。“我真的从来没有在一个国家像生活在悉尼那样感到安全。”澳大利亚旅游网站的创始人克洛伊·斯科尔吉（Chloe Scorgie）说，她于2018年首次搬到悉尼。“作为一个独身女性在悉尼旅行，我从来没有感觉到自己有任何危险。”

该市还在数字安全方面排名第一，这包括城市的隐私政策、网络安全保护情况、应对威胁的能力以及整体的智能城市水平。一定程度上悉尼通过其智能城市战略框架引领这一努力，该框架涵盖一些关于建设联系更紧密，和安全城市的创新。例如，它包括在垃圾箱、路灯和长椅上放置智能传感器，以收集关于这些设施的整体使用情况、交通流量和行人活动的信息。同样，智能照明和CCTV网络可以改善夜间安全和夜间经济。

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东京

日本首都在总指数中排名第五，在健康安全指数中排名第一，该指数衡量的因素包括全民医疗保健系统、新冠大流行的应对措施、预期寿命、心理健康和新冠死亡率。虽然在东京奥运会期间病例激增，但由于疫苗接种率已达近60%，死亡率已急剧下降。鉴于这些积极消息，日本宣布从2021年9月底开始逐步解除紧急状态，取消限制。取而代之的是，该国计划鼓励使用其疫苗护照进入医疗设施和参加大型活动，甚至鼓励企业向疫苗护照持有人提供折扣或优惠券。

东京在基础设施安全方面取得前五名，其中包括交通安全、行人友好度和交通网络。作为一个由铁路连接的城市，东京的基础设施建设以鼓励步行和社区参与为目标，这反过来又导致公民以预防邻里犯罪和守望的形式更有力地参与安全城市建设，以及共同预防犯罪。

“从火车站的各种失物招领中心到几乎没有必要的自行车锁，”东京居民和《全球青年评论》杂志的创始人Sena Chang说。“长达几个世纪的集体主义文化和对彼此的极大尊重，使东京成为我居住的最安全的城市。”

来源：英国广播公司（BBC）

看完以上几座健康安全城市的介绍，您也想移居到一个更安全的宜居城市吗？

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大多伦多西部湖滨独立屋市场纵览｜居外专栏

说到多伦多湖滨，很多朋友的第一反应是多伦多市中心倒映在湖水中的高楼林立的天际线，许多Condo和办公楼也以能看到湖景作为特色。然而今天Daisy黄岚想和大家一起放眼大多伦多西部湖岸线，这里主要包括密西沙加Mississauga和奥克维尔Oakville湖滨。

这一带不同于多伦多市中心，住房主要以独立屋为主，天然的湖景区位优势使得这里的房价异常坚挺，而且每次上涨行情也都拉不下，所以深受青睐。当然，真正的后院就直接对着安大略湖的独立屋是少之又少的，Daisy黄岚在这里把Lakeshore Rd以南都称为一线湖景，基本上出门走几步就可以观赏到安大略湖风光。

我们先来看一下今年上半年奥克维尔Oakville一线湖景的成交鸟瞰，最高成交价的一栋独立屋位于著名的Old Oakville社区，美丽的“16英里溪”从这里注入安大略湖。

再来看密西沙加一线，这里今年上半年的冠军成交是一栋后院就是安大略湖的硬核湖景独立屋，虽然离附近的化工园区较近，但怎奈其一线临湖的稀缺，所以摘得半年第一也是可以理解。

Daisy黄岚把靠近Lakeshore Rd北侧的一带称作二线湖景，虽然名为二线但这里的豪宅地块大，许多价格甚至比一线湖景更高。从下图今年上半年的成交鸟瞰可以看到这里有一处成交价格接近两千万的独立屋，同样也是位于风景秀美的Old Oakville老奥克维尔社区。

在密西沙加一侧，二线湖景的半年度成交价冠军由一处位于Clarkson社区独立屋摘得。

二线以北，QEW高速以南，Daisy黄岚称之为三线湖滨，这里的独立屋整体会比一线和二线价格稍低，当然也有不少风景好品相好的房子收到追捧。在这一带，Oakville的半年度成交冠军位于Eastlake社区。

在Mississauga密西沙加这边，三线湖滨半年度成交价冠军花落于一处位于著名的Credit River的河岸别墅。

我们再把所有大多伦多西部一二三线湖滨独立屋半年成交放在一起做一个鸟瞰。

我们从鸟瞰中可以发现，有两处湖滨区没有独立屋成交，因为这两处分别是污水处理厂和化工园区，因此其附近也是购房者需要考虑在内的所谓环境“硬伤”。当然，湖滨主要还是风景，产业规划所必需的“硬伤”毕竟是少数。从东至西，我们沿着安大略湖滨一路数来的美景包括Lakefront Promenade 公园、Credit Port 港口、Richard‘s 纪念公园、Jack Darling纪念公园、Rattray Marsh自然保护区、Gairlock花园、Lakeside公园、Appleby 私立学校、Bronte 公园码头、等等。

最后Daisy黄岚和大家一起来鉴赏一组大多伦多西部湖滨的顶级独立屋…

位于Mississauga的三线湖景半年度成交冠军：

位于Oakville的二线湖景半年度成交冠军：

位于Mississauga的一线湖景半年度成交冠军：

本期就到这里，谢谢您的时间。

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2021下半场，加拿大房市投资看点率先看！

挂牌房源不足、消费者购房热度不减，再加上超低的房贷利率，加拿大房价仿佛视历史记录于无物，不断飙升的同时给一众投资者带来一个又一个惊喜！

以下居外为大家披露加拿大房市的几个不能错过的房市看点，让您轻易找准2021下半年的海外投资风向标。

1. 多伦多公寓房价4年涨44%

大多伦多地区的房地产市道在今年首季屡创新高，推动成交中位价过去4个月较2017年前4个月相比上升31％，当中以公寓的44％升幅最强劲，较独立屋高出超过一倍。

依据今年春季的市况预测，大多伦多地区的房价在未来仍然继续上升。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）的市场展望认为，多伦多的平均房价在未来两年将上调27.5万加元。

报告指出，公寓作为大多伦多地区置业的上车盘，自2017年楼市高峰以来的表现非常强劲。经历了疫情期间的市道疲弱后，公寓在今年第1季的成交量为2886间，是去年第2至第4季销售量的2.5倍，甚至是略高于去年首季的2829间。

公寓市道在去年疫情期间受打击最严重，现时的销售量已经回复至疫情前水平。公寓业主也会乐见所持有的单位正大幅升值。估计公寓的成交量将随疫情限制措施放宽稳步增长，很多人将乐于返回市中心享受都市生活。

2. 商业地产市场迎来疫后复苏

据加通社报道，商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）表示，第二季度加拿大主要城市市中心写字楼空置率的增加幅度是疫情以来最小的，写字楼的租户们正准备在下半年迎接员工回写字楼上班。

加拿大目前拥有北美4个最紧俏的市中心写字楼市场，其中温哥华的空置率为6.6%，多伦多为10%，渥太华和蒙特利尔为10.6%和11.1%。哈利法斯市中心和郊区的办公空间空置率分别下降到19.7%和13%，这可能是重新开放过程中逐步恢复常态的一个迹象。

CBRE表示，疫情期间挂牌转租的办公空间中，有近100万呎在第二季度被取消转租或被租用，其中一半在多伦多。

加拿大的主要写字楼市场与全球同业相比，在过去一年表现良好，随着封锁措施的放宽，CBRE预期这种势头将继续增强。

第二季度优质工业房地产需求旺盛，其中滑铁卢地区的工业地产可用率在北美最低，仅为0.9%。大草原以外所有市场的可用率均不超过3%，多伦多、温哥华和蒙特利尔的可用率分别为1.2%、1.1%和1.4%。不断上涨的土地和建筑成本限制了工业企业的选择。

温哥华的租赁或可购买空间第二季度减少了35%，蒙特利尔及多伦多分别减少了28%和25%。

3. 度假物业一年升值16％

新冠疫情打乱了很多人的外游计划，也有不少人干脆搬到度假地区居住，全国度假地区物业在过去一年升值16％。

选择度假屋有很多不同的考虑因素，大部分人是为了远离繁喧，享受宁静。虽然不受打扰极为重要，但很少有人愿意生活在一个无法用手机求救的荒野。现时的买家更要求可以上网，以便在家上班，与亲友保持联系，或是观看最新电影。

调查发现，由于很多在度假区置业的首次买家，是将房屋作为日常生活的主要寓所，因此有33.1%的首次买家，最关心的是房屋接收手机讯号的强弱和上网的速度。

安省有40%度假屋专家认为，最佳的入市时机是春天，但有29%认为应在秋季买房；魁省的情况也基本相同。卑诗省的专家则认为一年四季都适合买度假屋。

地产代理提醒，投资度假屋有以下的注意事项：

度假屋的买家需要了解购买一间位于湖边的房屋，并不意味着拥有湖滨的业权。
首次买度假屋的人，往往忽略第二居所的维修保养；居住在城市和近郊的人，也往往从未想过要为房屋做好过冬的准备。
房屋的食水来自湖水或井水，除了水质不同之外，也直接影响日常开支。因为有部份供水系统需要维持温度，也有一些需要复杂的处理系统过滤细菌。
买家也需要清楚当地的市政附例，有一些市镇禁止Airbnb等短期出租物业。

4. 房市交易两成为投资

根据加拿大银行金融系统评估中公布的数据，自新冠疫情开始以来，投资者的买房数量已反弹至所有买房数量的20.1%，其中多伦多和咸美顿的份额略高，为22.7%。这低于上一轮房地产繁荣的尾声，但已高于疫情之前。

2018年春，加国投资者购买份额达到21.7%的高位，然后在2019年略低于20%，目前最新的数字是2月份的20.1%。

家住卑诗省列治文的市民张太太数年前就开始购买联排别墅及公寓用于租赁，目前已经在大温拥有多个物业。她认为房产是对抗通货膨胀较好的投资，而且还可以收取租金，用于未来养老。

加拿大房地产协会（CREA）的报告称，全国平均房价比一年前高出38%。

不过，她不认为投资房产是十全十美的，现在房价这么高，租金回报还不到3%。此外加拿大的房产维护成本太高，管理费、保险、地税等开支越来越高，投资房卖的时候还要交资本增值税。

信息综合整理自加拿大都市网

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【视频】复苏还是通胀？话2021加拿大房地产｜居外专栏

近几个月来，随着加拿大疫情的起伏，多伦多房产冷热也明显和疫情的发展呈正相关的模式。送走了火烤般的3月，4月渐起的寒风让人乍暖还寒时候有点难适用。虽然疫情反反复复，但加拿大经济相对于七国集团的其他成员表现良好，预计未来五年的就业增长将在七国集团中领先。加拿大作为美国紧邻和盟友，随着疫苗注射普及率在2021年达到高点，疫情终将跟随美国的曲线得到控制。牛津经济研究院（Oxford Economics）预测，总体而言加拿大经济将在2021年第4季度恢复到COVID之前的水平。

由于新冠，全球各国政府在2020年借入了20万亿美元。国际货币基金组织预测，这种借贷狂潮将使发达经济体的政府债务增至GDP的124％。加拿大政府净债务增长了68％，尽管政府债务如此迅速的增长不免令人担忧，但好消息是加拿大的净债务占GDP的比例仍是七大工业国中最低的。同时彭博社估计，加拿大的偿债成本将是七国集团中最低的。

科技和人才是加拿大经济主要动力之一，虽然高税收使得加拿大大规模产业化条件受限，但人才的多元的和高受教育程度，也使得加拿大成为科技研发和产业初创热土，随着疫情逐步受控，加拿大主要科技行业就业复苏可期，V型反弹趋势明显。

同时，加拿大移民数量正克服疫情的影响开始反弹，为总体经济注入活力，正所谓“人口为王”，最近开放的9万个快速移民名额又一次证实了加拿大欢迎新移民的国家战略。

我们再来谈谈经济的三驾马车。

消费方面，旅行的支出受到严重的影响，但基本类别的吃穿部分的支出反弹明显。

出口方面，加拿大作为农业和资源大国，受到这波全球资源价格上涨的推动，形势一片大好。近来加元的上涨就是强劲出口的体现。

投资方面，加拿大的投资额增长也将在2021年恢复到疫情前的水平。

我们再来看看在当今特殊环境下经济对房地产的影响。在房地产建造成本方面，最近五年以来加拿大的建筑材料成本平均以超过CPI两倍的增幅上升。

从木材、水泥、到钢铁、玻璃，加拿大建筑材料和全球其他大宗物料一样，涨幅惊人。

以下是加拿大基础建筑材料生产者价格指数走势，不必多说，上升势头一目了然。

此外，供应链中经典的长鞭效应（Bullwhip Effect）也正在显现，即需求的波动会对上游供应链产生逐层放大的扰动。新冠疫情使得多伦多房地产消费和投资需求起伏大为增加，扰动了原先平稳的供应，正对房地产供应产生深远的影响。势必会造成阶段性的供应紧张或过剩。而所有这些对产业供应链的负面影响，都会最终转化成额外的成本传递给终端市场。结合货币超发通货膨胀的大背景，多伦多长期房地产价格的回调在宏观层面上已经基本不可能了。

结论：无论现房和期房楼花，目前的价格自有它存在的道理。无论从疫情长期可预计的跟随美国的收敛趋势，还是经济报复性的复苏，再加上猛于虎的全球性通货膨胀和供应紧张，都在预示着多伦多房地产市场的走势。为什么现在楼花期房比二手房贵？楼花的本质既是众筹，又是一种期货，即在将来可以以约定的价格买入。目前的楼花价格其实就是市场相信楼市将继续上涨。

本期就到这里，谢谢您的时间。

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加拿大房产的均价是多少？

导语：加拿大近期的房产价格一直处于不断飙升的状态。加拿大CREA预计，2021年加拿大房产销量的势头会保持当前劲头，并且销量很有可能再创新高，加拿大的平均房价会上涨16.5%左右。加拿大房产市场的数据从2月份开始就一直处于不断上涨的趋势，到目前6月份，房产的销量数据并没有下降的趋势。

根据2020年的数据可以得知，加拿大房屋总销量为551262套，而今年预计的夏凉会达到702000套，要比去年整整上涨27%左右。加拿大房产市场的热情高涨不止，房产价格也随着销量一样，处于稳定上升的趋势。加拿大2021年房产均价如何呢？

加拿大房产的均价

CREA预测，加拿大2021年的房产均价将高于2020年的房产均价，价格会高于665000加币的平均值。预测在2022年，加拿大的房产均价会达到679341加币。疫情的出现本以为房市销售将会很苦难，但没想到市场竞争如此激烈。2020年下半年至2021年上半年，加拿大郊区住宅需要翻新的数量得到很大幅度的增加，在房产供不应求的情况下，还出现了高额竞价的情况。

加拿大房产价格上涨并不是只出现在发展很好的大都市中，除去温哥华、多伦多、渥太华、蒙特利尔等这些城市以外，很多小乡村的房价也在不断上涨，尤其是安省的小乡村。比如英格索尔、蒂尔森堡区等这些地方的房价上涨了35%以上。大多伦多地区的涨幅和温哥华岛、魁北克地区差不多，比例高达10%-15%，蒙特利尔区域的房价上涨幅度稍微高一些，比例达到了18.8%，温哥华地区的房产价格涨幅达到了5%-10%。

2021年3月加拿大MLS®房价指数（HPI）按月上升3.1%，按年上升20.1%。（来源：CREA）

整体发展而言，整个加拿大的房产价格都处于不断飙升的状态。房产市场上的供不应求，也让其压力比较大。不过现在投资加拿大的房产也不失是一个不错的选择。

2021加拿大各大城市房价涨幅预计

大多伦多地区的房产价格预计在今年上涨5.75%，房产价格会达到990300加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨，比例分别为7.5%和0.5%，房产价格会达到185800加币和600800加币。

温哥华地区的房产价格预计在今年上涨9.0%，房产价格会达到1262600加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨，比例分别为10%和3.5%，房产价格会达到1671700加币和684300加币。

蒙特利尔地区的房产价格预计在今年上涨6%，房产价格会达到514900加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨，比例分别为7%和3.75%，房产价格会达到656200加币和382600加币。

渥太华地区的房产价格预计在今年上涨11.5%，房产价格会达到62400加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨，比例分别为7.5%和12%，房产价格会达到417900加币和656300加币。

卡尔加里地区的房产价格预计在今年上涨0.75%，房产价格会达到469500加币。其中独立住宅的房产价格中位数会持续上涨，比例为1.5%，房产价格会达到514800加币。

埃德蒙顿地区的房产价格预计在今年上涨1.5%，房产价格会达到375600加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨，比例分别为1.5%和1%，房产价格会达到430700加币和215100加币。

温伯尼地区的房产价格预计在今年上涨75%，房产价格会达到348700加币。其中独立住宅和公寓的房产价格中位数会持续上涨，比例分别为5%和1.25%，房产价格会达到401600加币和230100加币。

以上就是关于加拿大房产具体价格的相关内容。通过数据对比能够看出加拿大房产潜力还是不错的，如果您有投资购买的打算，可以把联系方式直接放在下方，或者直接和我们平台联系。关于加拿大房市的具体情况，我们专业的团队会全面为您服务，让您找到潜力较大的增值性房产。

【视频】公寓会跌吗？多伦多新建Condo成本浅析｜居外专栏

在当下宏观环境阴晴不定，市场波动冷热不均的多伦多房地产市场中，如何做一个聪明的投资者，考验的是对市场轮动周期的把握以及专业的精进。新房供应是市场价格的平衡器也是判断市场冷热的指标之一，新房的定价不光基于市场标杆价格，也基于开发商的成本。本期Daisy黄岚尝试从多伦多新建Condo公寓成本的角度做一个粗浅的分析，希望帮助大家换个思路来观察当前环境下的多伦多公寓的投资问题。

回顾2020一整年，加拿大住房市场价格并未受到疫情的负面影响，相反在许多我们熟悉的大城市，房价持续上涨。国内外房地产市场的表现证明，人们依旧认为持有资产才是货币超发环境下的硬道理。

如果我们细看新建Condo公寓的平均尺价，在大多伦多地区平均尺价已经接近1000加元/呎，而在多伦多市中心核心区域，2000呎价的楼盘也已经不是凤毛麟角了。

在新建房成交量方面，独立屋和镇屋近年来连年走高，Condo公寓由于受到疫情的心理层面影响，2020年的新房成交量相比之前几年走高的势头有所下降。

新房在建量是重要的供应先行指标。我们可以看出，在建库存开始有下降的趋势，其中Condo在建量的下降尤为明显，显示未来新房供应量将减少。

本期【黄岚地产榜】旨在浅析新开发Condo公寓的成本，首先来了解一下新建楼盘成本的构成：土地成本、建造成本（硬成本）、和软成本。

我们先来看一下加拿大各大城市原始地价范围（不包括动迁成本），可以看出，在多伦多市区每呎两百元以上是常态，若是市中心核心地段，价格将更高，而且现在几无空地，那么加上动迁成本，土地成本再增加数倍太正常不过。

而且开发商高价买来的地块并不是都可以拿来盖满楼的，在多伦多市中心真正能审批下来的高层建筑投影的地皮面积也就占总地皮面积的25%左右。

下图是多伦多市中心湖滨高层建筑投影的地皮面积占总地皮面积示例

我们再来看另一个新建Condo公寓的关键成本类别：建造成本

建造成本主要包括人工、物料、机器、以及建筑总承包商的费用等。加拿大劳动力价格指数是建造成本的一个很好的历史以及趋势的指标。劳动力价格在不断地上涨，人工成本当然也就相应的上涨。

加拿大人工昂贵是众所周知的，特别是有技术含量的工种，小时成本还是很高的。

建造成本方面，我们可以着重看一个宏观指标：生产价格指数PPI。从历史来看，PPI永远是一条向上的线，就是说生产要素价格长期总是越来越贵，因此物料成本和机器成本也越来越贵。

以大多伦多地区为例，一栋40到60层的豪华装修的Condo公寓的平均建造成本可达到460 -550加元/平方英尺，如果楼层数超过60层，则由于建筑工艺要求更高，平均每尺建造成本将接近600加元。

我们再来看另一个新建Condo公寓的成本类别：软性成本

所谓软性成本顾名思义是由许多服务性和管理性费用所构成的，主要包括以下一些方面的开支：

综上所述，Daisy黄岚大胆估算，在多伦多市区，一个高端项目的平均开发总成本将很容易的超过900加元（而且不包括动迁成本，因为动迁项目赚不赚钱，花多少钱，都在于开发商的裁量，变量太不确定），如果地块涉及动迁，那总成本就“上不封顶”了。

当然，开发商不是慈善机构，项目是要赚钱的，每个项目都要计算年化内涵回报率IRR，IRR是项目投资开发的财务概念，在这里不做赘述。由于新建项目开发期一般三年左右，因此即便整个项目利润率为20%，其年度内涵回报率IRR也就6%-7%，所以真正以“精益开发、精益运营”为基础的开发商可以说不存在赚一票就走的暴利。

开发商推出新盘楼花都是利益驱动，何时推出？以什么价格推出？这些都是基于二手房和新房市场的轮动迭代循环，因此楼花新房市场既是二手房市场价格的稳定调节剂，也是整体楼市的先行指标。

市场似乎永远在经历以下的迭代过程，循环往复：

购房者开始在二手房市场淘金 → 二手房市场需求增长推高房价→开发商基于成本和新市场标杆价格推出新盘，顺利消化市场部分需求 → 楼花价格进一步走高，市场反应欠佳 → 开发商暂停上新盘 → 购房者开始在二手房市场淘金

当前多伦多市中心Condo公寓楼花 vs 二手房 — 聪明的投资者需要了解的新建Condo成本浅析（结论）

各国政府大撒钱，货币贬值是不争的事实。同时加拿大欢迎新移民的政策不会改变，因此人口增长所带来的房地产刚需的增长是有长期基本面保障的
在此大背景下，伴随着多伦多市中心土地供应的减少、拆迁成本的增加，和建造成本的提升，市中心Condo的开发成本也是直升不降。所以新房及二手房由于成本支撑，基本不可能出现大的回调
作为投资者，应当了解自己所处的市场轮动循环节点，在二手房和新房楼花之间猎捕机会才能在市场中游刃有余，跑赢通胀，跑赢大市

本文完成于2021年2月，文章均基于此时间点数据完成，有更多关于多伦多地产买卖投资的讨论，欢迎添加黄岚微信探讨斧正。谢谢您的时间。

多伦多【黄岚地产榜】主创
资深Broker，金牌经纪人
联系邮箱：daisyhuang88@gmail.com

加拿大多伦多房价飙涨33％，为何还说“房市走缓”？

多伦多地区地产局表明，4月份大多伦多地区的房屋销售量创下了历史新高。但随着买卖双方在感染率激增和重新采取封锁措施的情况下，市场开始从今年早些时候的激烈步伐中放缓。

多伦多着名豪宅区跑马径（Bridle Path）的独栋别墅，售价也不到4800万元人民币（点图了解房源）

根据5月5日（周三）多伦多地区地产局（TRREB）最新公布的数据，4月大多伦多地区（Greater Toronto Area）售出住房1万3,663套，比去年4月售出的2,957套增加了362%！去年4月是新冠病毒来袭的第一个完整月份。但住房销量比今年3月下降了12.7%，房市热度降低。地产局又表示，4月新上市房挂牌量同比大增237%，但与今年3月相比下降了8.4%。

同时，房屋平均售价为109万992加元（约合579.7万元人民币），比去年4月的82万226元上涨了33%，但较今年3月的109万7565加元有所下降。今年3月至4月的房价下跌，与往年此时平均房价通常上涨形成了鲜明对比。通常3、4月间房价上涨，标志着春季销售旺市开始。

虽然住房销售依然强劲，但地产局总裁帕特尔女士（Lisa Patel）称销售“明显放缓”，显示自去年以来一直过热的房市有所回落。她在报告中称：“自2020年夏天以来，我们经历了房屋销售的炽热增长，但未见人口增长迹象。我们可能已经开始耗尽现有的潜在买家。”

地产局首席市场分析师默瑟（Jason Mercer）称，今年3、4月间房价下跌速度“适度放缓”，并指出所有主要类型房屋的价格仍处于非常高的水平。他说，最近几个月，由于疫情期间的借贷成本低，刺激了住房需求的增加。他说：“尽管未来几个月房价增势可能会放缓，但房价可能会继续上升。未来一年人口将回复增长，再加上新库存持续缺乏，将支撑房价上涨。”

仅在多伦多市，4月就售出了4694套住房，新挂牌上市房7481套，平均价格为108万8020加元（约合578.2万元人民币）。除市区以外的所有郊区（905区），则售出了8969套住房，新挂牌1万3344套，平均价格为109万992加元。

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编译自Investment Executive

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多伦多“十全好房” 带给你”好山好水好生活”｜居外精选

经常看到不少移居海外的人在感慨，在当地的生活是“好山好水好无聊”。确实，相比热热闹闹、人气沸腾的国内，地广人稀的海外稍显冷清。

不过，这也正好给打算移居海外的人一个提醒：选择安居的物业时，除了地段，更要关注物业自身的功能配套。下面这套位于多伦多北约克、拥有“泳池+网球+高尔夫球场”超级户外组合的独栋别墅就是最好的代表，一起了解下。

先简单看看物业的地理信息，这套别墅所在的多伦多是全球公认的最宜居城市——是世界上最安全、最富裕和拥有最高生活水准的城市之一，也是加拿大华人最为集中的城市，华人总数超过70万，基本是华人移居加拿大的首选城市！

如果说市中心老城区Downtown是多伦多市灵魂，那么北约克North York更像是整个大多伦多GTA的心脏。这套别墅所在的北约克坐落在大多伦多地区中心地区，承上启下、连接东西，由此前往北边的万锦（Markham）、南端的市中心、还是密西加沙市（Mississauga），都可以在30分钟之内抵达。距离国际机场、约克大学仅20分钟车程，距离本地区最大的超级购物中心约克戴尔（Yorkdale）仅10分钟—— 每年顾客人数超1800万，加拿大最繁忙的购物中心。

再了解下本套独立住宅的基本信息，这是北约克地区常见的独立别墅，建于2010年，占地面积超大，具体尺寸为1272.5平方米（15.24*83.5米），包括门前花园、四层住宅大楼（地面三层+地下一层）和超长的户外运动区域三部分。整个住宅拥有顶级的装修、精心雕琢的设计和令人惊叹的功能，能充分满足您对美好生活的各类需求。

住宅楼各楼层的分布及整体布局如下：

地下一层：健身房、常温酒窖、桌球房、休息娱乐区、卫生间
一楼：书房、客厅、超大厨房、正式餐厅、家庭活动室
二楼：一间主卧套房（卫生间+衣帽室）、三间卧室和两间卫生间
三楼（阁楼）：超大储存室，可改造为卧室/家庭活动室
户外运动区：超大常温泳池、标准网球场、3洞高尔夫球场、BBQ烧烤区、花园、植物温室

进入大门，气派的过道可通往书房、正式客厅、正式餐厅、家庭活动室，以及超大的美食厨房。二楼是居住区域，包括一间超级主卧套间和另外三间卧室，三楼则设为开放式房间，可改造为卧室或家庭活动室。可以肯定，只要是看过物业布局与实景照片的人，无不被物业奢华装修、完善功能，以及各类用心的细节处理所打动。

｜奢华装修

从外观到内饰，从设计到用料，物业的奢华装修无处不在：别墅的所有外立面都采用了高级免维护的天然石材，全部室内地面铺设了天然实木地板，所有房间都有名家设计和独特的天花板。

｜齐全功能

限于空间有限，大多数独立别墅都只能在泳池、BBQ、网球场、高尔夫、花园等配套中做出选择。但本套别墅则囊括了您能想到的各类配套，可谓“十全十美”，设有景观庭院、下沉式游泳池、标准网球场和三洞果岭，带有SPA和更衣室的泳池小屋，以及烧烤区的超大凉亭，十分适合举行各种户外娱乐活动。夏天的时候，您可以在户外空间种植有机蔬菜，冬天的时候则可以利用可恒温温室继续种植瓜果。

至于室内娱乐空间，也是选择多多：健身房、桌球房、棋牌室和水疗式浴室蒸汽房一应俱全。此外，还设有一间温控酒窖，可用于展示您的精选佳酿，招待来访宾客。

｜精心细节

品质生活离不开用心的细节处理，本别墅中特别为业主设计考虑的细节有很多：住宅全屋、乃至车库都配备了“混凝土底层+水循环”地暖，即使再寒冷的冬日，也能温暖如春，带有供暖功能的车库、可加热小径和车道同样将在冰冷的下雪天为您创造便利生活。

还有，所有的室内门都使用了8英尺实木门，并配备了优质铰链，仔细观察，全屋上下类似的贴心细节还有很多。

毫无疑问，拥有这样一套配套齐全、功能完善的好房，定能让您移居海外的生活更丰富多彩！即时VR实景看房，获取更多关于多伦多北约克“十全”好房的精彩细节，欢迎点击 https://www.juwai.com/58572603.htm 查看，或拨打400 041 7515垂询。

更多实景照片：

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