楼价蝉联最难负担 数字易误导不尽信

上周,国际公共政策顾问机构Demographia 公布2024年度国际住宅负担能力(International Housing Affordability)报告。香港连续14年蝉联最难负担成市的榜首, 2024年比率为16.7倍。

计算方法是将楼价中位数除以家庭收入中位数,本港家庭需要16.7年的收入才足够支付全部楼价置业。当然,在现实世界中绝大部份的买家都会选择利用按揭买楼,难负担并不代表买楼难。

笔者举个极端例子,在2008年金融海啸前夕,美国不少银行提供超过楼价100%的按揭,入息证明也很宽松。基本上,你肯签名就可以买到楼。

楼价在此背景下,又不断上升,升值后卖楼,除了足够还款又可以有额外收入。笔者强调单靠家庭收入及楼价作指标,方程式太简单,未能反映真实情况。

大家再看一下排名第二的地区,悉尼的房价收入比为13.8倍,加拿大的温哥华也达到了12.3倍。相比香港,这些地区的税率远高于香港,个人入息税率通常从30%起,甚至高达50%,而香港的最高入息税率仅为15%。换句话说,如果按税后收入来计算,悉尼的房价收入比可能会升至19.7 – 27.6,而温哥华则可能达到17.5 – 24.6。

笔者又看看新加披的比率为3.8 ,远低于香港的情况。其实,新加披的私人住宅楼价中位数在2023年也达120万美元,与香港的价钱不遑多让;但他们有大量的廉价组屋售予普通大众,令其整体比率大幅下降!

相反,香港为低收入人士提供了大量廉租房。每个地方的制度不同,各有优缺点。这再次印证了单凭负担比率来判断问题过于简单。

此外,香港有超过三分之二的业主已经没有按揭,许多是退休人士,虽然他们没有收入,但楼价的高低似乎对他们影响不大。

然而,这在数字上会大大提升负担比率。因此,笔者强调不要仅凭一个简单的公式,甚至只是看到文章的标题,就轻易接受其结论,需要在细节中了解更多才能明白其中的道理。

澳洲多家银行宣布加息 专家预测2022房价增长放缓

《每日邮报》11月6日报道,澳洲房价预计将开始下跌,因为两家最大的银行在短短数周内多次上调固定房贷利率,其它银行预计也将跟进。

悉尼房屋中位价在过去一年上涨了30.4%,至133.4万澳元(约合618.8万元人民币)。CoreLogic的数据显示,10月,澳洲独立屋和公寓价格的同比增幅均为21.6%,为1989年初以来的最快年度增幅。

澳洲第二大银行、西太平洋银行预计,房价将在2021年飙升,明年放缓,2023年下降。

联邦银行和西太平洋银行于11月5日上调了固定抵押贷款利率,在短短三周内第二次给负债累累的借贷者带来了沉重一击。

RateCity预计,四年期固定利率上调0.5个百分点至2.89%,以贷款50万澳元为例,每月的还款额将增加131澳元。将三年期固定利率上调0.4%个百分点至2.69%,每月还款额将增加104澳元。

RateCity的研究主管Sally Tindall表示,预计澳新银行和澳洲国民银行也将在未来数日上调固定利率。

11月4日,西太平洋银行上调了固定利率,将三年期固定利率上调0.21个百分点至2.29%,四年期固定利率上调0.1个百分点至2.69%,五年期固定利率上调0.1个百分点至2.99%。

澳联储行长Philip Lowe周二(11月2日)表示,现金利率或于2023年而非2024年上调,目前,现金利率正处于0.1%的历史低点。

报道中还称,高借贷成本意味着房价增长可能放缓。西太平洋银行预计,2021年悉尼房价预计将上涨27%,2022年放缓至6%,2023年下跌6%。

图片来源:《每日邮报》

墨尔本房价预计将于2021年上涨18%,2022年放缓至8%,2023年下降6%。

而在全澳范围,2021年房价将上涨22%,2022年放缓至8%,2023年下降5%。

来源:今日悉尼

国际留学生即将回归,澳洲房东们有盼头了!

据《每日电讯报》报道,接种了疫苗的国际留学生即将返回澳洲,将给悉尼的公寓市场带来极大的提振,这无论对房东还是供应商来说都是一种刺激。

自从2020年3月,澳洲政府姗姗来迟地关闭了国境大门之后,国际留学生的缺席对澳洲的房地产市场造成了损害,这些房东本指望着将房子租给留学生及其家人以赚取租金。

如今,悉尼房屋空置率增长,租金在降低,尤其是内城区和大学附近地区,但其它租房市场都呈收紧态势

房价亦是如此,其它市场的价格都“突飞猛进”,除了公寓市场外,这是典型的国际留学生的消费市场。

留学生的回归将促使家庭 澳洲买房。此外,国际留学生会接受空缺岗位的招聘,尤其是酒店行业。并且,留学生的消费也会推动经济发展。

亚洲房产科技集团居外IQI注意到,澳洲各大学已经招收了超过10万名住在海外、远程学习的学生,并呼吁国际留学生能给尽快回到澳洲。

居外IQI的联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)指出:

留学生的缺失,不仅让各高校损失数亿澳元,澳洲各地的房东也损失了租金收入,墨尔本首当其冲,悉尼和布里斯班紧随其后。

我们乐观的估计是到2022年,澳洲留学生数量可以恢复到2019年的75%,要想恢复到100%的水平,还要等到2024年或2025年。

在疫情暴发之前,大约有25万名国际留学生在新州学习,其中大约有5.7万人目前正在试图进入新州。根据 留学生返澳计划,从12月初开始,每两周将有250名留学生返回新州。 

相关资讯:悉尼11月始开放免隔离入境,澳洲全面开放指日可待!


国际留学生即将回归,推升澳洲投资房楼价!

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悉尼11月始开放免隔离入境,澳洲全面开放指日可待!

随着澳洲新冠疫情有所好转,澳洲新南威尔士州当局宣布,从11月1日起,完成疫苗接种的澳洲公民、永久居民和他们的直系亲属可以从任意一州或领地前往海外。

同样从11月1日起,完成新冠疫苗接种的澳洲公民、永久居民和他们的直系亲属能在持有登机前检测新冠病毒阴性的证明下,免隔离入境到访新南威尔士州。需要注意的是,目前唯有新州允许人们在不接受隔离的情况下返澳。

新南威尔士州作为澳洲首个16岁与以上人口疫苗接种率达80%的州属,也将成为澳洲首个开放的州属。同时,这也意味着澳洲长达19个月的边境闭关政策即将告终。

为了遏制疫情的传播,澳洲自2020年3月便开始关闭边境,并对澳洲公民及永久居民的出入境实行相关的管制措施,如下:

1. 禁止除澳洲公民、永久居民及其直系亲属(法定配偶或同居伴侣、受抚养子女、法定监护人)外的外籍旅客入境;

2. 仅允许澳洲公民、永久居民和他们的直系亲属入境,并且需要在入境后,自费在酒店接受为期两周的强制隔离;

3. 若外籍旅客因特殊原因必须紧急赶赴澳洲,可在符合申请资格的情况下向澳洲边防署(ABF)申请旅行豁免令。

虽然边境闭关政策在疫情防控方面得到了显著的效果与成绩,但锁国的举措给国家与国民都带来了巨大的影响与打击。

澳洲实施严格的边境限制措施,无数国际航班停飞,在绝大多数的情况下,澳洲人不得离境,外籍人士也不得踏入澳洲。

澳大利亚有接近一半的人口在海外出生,或父母中任意一方在长期居住于海外。因此,澳洲的这项政策与措施让一些家庭不得不分隔两地生活,更将许多人拒于国门外。

澳洲统计局公布的数据显示,国内生产总值在去年前3个季度下降了3.8%。澳洲于5月公布的失业率也升至7.1%,新增227,700失业人口,可见疫情与锁国措施的确对澳洲的经济与财政产生了重大的影响。

入境禁止令也让数以万计的留学生在经济和学业上遭受重大的打击。除了线上教学质量受影响,学生难以完成课程,顺利追上学习进度外,部分大学生因无法按时入境返校,被迫延期毕业或休学,增加了学习时间成本与经济负担。

值得庆幸的是,澳洲总理莫里森表示,其他地方也将紧随新南威尔士州后,在满足80%的16岁以上民众完成两剂疫苗接种的这一条件下,逐渐开放边境。采取阶段性开放的方式,技术移民和留学生也将被优先考虑入境澳洲,之后再视情况逐步对国际旅客开放入境。

国际航空公司也将陆续恢复为数个地区提供的航班服务,如洛杉矶、伦敦、日本、新加坡等地,争取尽快恢复多条国际航线。

澳洲凭借其出色的抗疫表现,让许多人对其之后的经济发展重拾信心。

相信澳洲重开国门的举措将能吸引更多留学生重新考虑到澳洲求学,回暖的经济水平也将吸引大批海外移民和寻觅投资良机的外国买家,带动当地经济复苏。

后疫情定居生活,要看这五座全球安全城市了

在现代社会的记忆中,没有什么能像新冠疫情一样改变城市生活。从关闭城市中心的办公室,到戴口罩,再到餐厅就餐人数和时间限制,新冠大流行的预防措施已改变世界各地的城市面貌,而且这种改变可能是长期的。

为了厘清哪些变化让城市变得更安全,“经济学人智库”(EIU)最近发布《2021年安全城市指数》,该指数根据76个安全指标对60个城市进行排名,这些指标涉及基础设施、数字生活、个人安全、环境因素,当然还有健康因素,今年还包括对新冠大流行的应对措施和新冠死亡率。

那些排名靠前的城市,都有一些因素说明整体安全与强大的社会凝聚力、总人口包容度和社会信任度的关联性。英国广播公司(BBC)与这些城市的居民进行交谈,了解新冠大流行带来的变化如何使他们的城市变得更加安全、包容和有韧性;同时为旅行者探索答案——当他们最终能够访问这些城市时,他们需要知道哪些确保安全的方式。


哥本哈根

丹麦首都哥本哈根在该指数中排名第一,因为该指数的新环境安全核心衡量可持续性、空气质量、废物管理和城市森林覆盖率。后者无疑对城市及其居民应对新冠大流行种种限制措施的能力产生影响,当地的限制措施已从2021年9月起完全取消。

“在新冠大流行期间,公园、绿地以及人工运河都非常受欢迎。哥本哈根人散步,买外卖,享受城市的许多能呼吸的空间,”非营利组织“哥本哈根能力”的首席执行官、居民阿斯比约恩·奥弗加德(Asbjørn Overgaard)说。该市还继续提供“新冠向导”来帮助市民,并提供大量标志和明确标记帮助公众在户外空间保持距离。

丹麦的社区精神,用丹麦语“samfundssind”(社会关注高于个人利益)一词来概括最为恰当。《2021年安全城市指数》发现控制腐败和塑造更安全城市之间有很高相关性。丹麦作为世界上最不腐败的国家之一,其公民在整个新冠大流行中能够和政府机构彼此信任。哥本哈根还实施了大规模的新冠检测计划,该计划对每个人,包括对游客都是免费的。


多伦多

这座加拿大最大的城市在整体安全指数排名中紧随哥本哈根。多伦多在基础设施和环境安全方面得分很高。居民们将其归功于一种重视跨社区有针对性沟通的包容性文化,特别是在疫苗认知度和接受程度方面。

多伦多居民法里达·塔拉特(Farida Talaat)指出,该市启动了一些针对社区的疫苗接种计划,以使城市更加安全。例如,“The Homebound Sprint Vaccination”计划致力于为无法出门的居民完成第一剂疫苗接种;在疫苗接种工作的早期,多伦多还成立黑人科学家疫苗公平工作队,以确保采取更加公平的接种方式。

这个城市的多元文化历史悠久,当地人也感到安全。“在多伦多生活的人,在加拿大境外出生是很正常的。我发现,不同的种族和文化群体相互交流,而不是生活在孤岛,”自1998年以来一直居住在该市的菲利普·韦尔纳扎(Filipe Vernaza)说。“(多伦多)一个典型的群体可能包括来自不同种族、性取向和宗教的人。多伦多是一个思想极其开放的城市,在这里你可以放心地做自己。

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新加坡

新加坡在数字安全、卫生安全和基础设施安全方面排名第二,它利用这些优势在新冠大流行早期快速行动,迅速推出数字监测和追踪密切接触者。该国还是全球疫苗接种率最高的国家之一(目前为80%),但面对新的病毒变种仍需要严格监测和追踪密切接触者。

“在进入建筑物或场所之前,所有居民都需要扫描他们的TraceTogether应用程式进行安全检查,”新加坡居民Sam Lee说。“这使(当局)能够迅速追踪到可能与感染者有过互动的人,以便执行隔离令,遏制或切断病毒传播。”旅行者还需要安装TraceTogether应用程式,或者在进入该国之前租一部安装该程式的手机。

为减少互动,在家工作已成为大多数公司和机构的常态,Lee指出,这让公共交通的拥挤程度降低。旅游景点和购物中心设有限的入口,“安全距离大使”监控人群,以确保公众遵守卫生禁令;违反禁令的人将面临高额罚款。公众也可以通过新推出的“Space Out”工具来追踪商场、邮局和杂货店的人群。


悉尼

澳大利亚最大的城市在该指数中总体得分第五,并在卫生安全方面位居前十。澳大利亚是在新冠大流行期间最早完全关闭边界的国家之一。面对不断上升的病例,澳洲保持严格的封锁措施并取得积极效果。澳大利亚的新冠死亡率仍然是世界上最低。随着新南威尔士州的疫苗接种率达到70%,许多限制预计将被取消,国际边界将在11月开放。

居民们认为在大流行期间受到了保护,也早已在悉尼的大街上感受到强烈的个人安全感。“我真的从来没有在一个国家像生活在悉尼那样感到安全。”澳大利亚旅游网站的创始人克洛伊·斯科尔吉(Chloe Scorgie)说,她于2018年首次搬到悉尼。“作为一个独身女性在悉尼旅行,我从来没有感觉到自己有任何危险。”

该市还在数字安全方面排名第一,这包括城市的隐私政策、网络安全保护情况、应对威胁的能力以及整体的智能城市水平。一定程度上悉尼通过其智能城市战略框架引领这一努力,该框架涵盖一些关于建设联系更紧密,和安全城市的创新。例如,它包括在垃圾箱、路灯和长椅上放置智能传感器,以收集关于这些设施的整体使用情况、交通流量和行人活动的信息。同样,智能照明和CCTV网络可以改善夜间安全和夜间经济。

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东京

日本首都在总指数中排名第五,健康安全指数中排名第一,该指数衡量的因素包括全民医疗保健系统、新冠大流行的应对措施、预期寿命、心理健康和新冠死亡率。虽然在东京奥运会期间病例激增,但由于疫苗接种率已达近60%,死亡率已急剧下降。鉴于这些积极消息,日本宣布从2021年9月底开始逐步解除紧急状态,取消限制。取而代之的是,该国计划鼓励使用其疫苗护照进入医疗设施和参加大型活动,甚至鼓励企业向疫苗护照持有人提供折扣或优惠券。

东京在基础设施安全方面取得前五名,其中包括交通安全、行人友好度和交通网络。作为一个由铁路连接的城市,东京的基础设施建设以鼓励步行和社区参与为目标,这反过来又导致公民以预防邻里犯罪和守望的形式更有力地参与安全城市建设,以及共同预防犯罪。

“从火车站的各种失物招领中心到几乎没有必要的自行车锁,”东京居民和《全球青年评论》杂志的创始人Sena Chang说。“长达几个世纪的集体主义文化和对彼此的极大尊重,使东京成为我居住的最安全的城市。”

来源:英国广播公司(BBC)


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澳洲房市过热?未来边境重开将再添一把火!

澳大利亚的房地产价格已经过热,但外国投资者的回归可能会火上浇油。

亚洲房产科技公司居外IQI集团的最新分析显示,尽管一些首府城市在创纪录的刺激下经历了两位数的价格上涨,但与海外相比,它们只能说算是“温和”。

居外IQI集团联合创始人、董事会执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)表示,“在澳大利亚,业主受益于价值的大幅增长。更高的价格让买家的处境更加艰难,但他们只要看看洛杉矶和蒙特利尔,就会发现这两个城市的情况可能更糟,它们的房价飙升速度大约是悉尼的三倍。”

Domain的数据显示,悉尼的房价在6月的季度里每天飙升近1200澳元,总共上涨了10.7万澳元,达到141万澳元的新纪录。

这种繁荣在一定程度上归因于宽松的货币政策、经济支持和基本得到控制的新冠疫情,因此导致购房者对承受力感到担忧,因为他们已经买不起。

但从全球来看,与蒙特利尔、洛杉矶、奥克兰和多伦多同期超过30%的增长相比,悉尼就显得相形见绌了。

在新西兰,央行采取世界领先的应对措施,在疫情期间出台贷款限制措施,试图阻止房价失控。

奇米尔表示,澳大利亚最大的城市相对更接近“中等水平”,珀斯、布里斯班和墨尔本的涨幅分别为9.7%、8.2%和6.1%。


压抑需求 释放在即!

奇米尔说,“澳大利亚的房价涨势强劲,但相对温和。它的表现远好于伦敦或东京等全球竞争对手,后者的房价分别下跌了6%和7%。”

然而,它们是在移民停滞、边境基本关闭的时期实现这种涨幅的。

在中国投资者最喜欢的10个城市中,墨尔本悉尼布里斯班均赫然在列。随着澳大利亚最终解除封锁,保持经济繁荣的可能性正在增加。

居外IQI的分析师表示,被压抑的需求、市场的强劲、留学生的回归以及定期交易水平,都将推动中国投资者的复苏

他们在一份新的全球报告中写道:“尽管缺少移民,澳大利亚市场已经很强劲。随着入境移民的恢复,可能会导致进一步的价格上涨压力。价格的快速上涨吸引了急于寻求安全投资、担心错失良机的买家。”

“许多买家在疫情期间没有购买,当边境重新开放时,一些人会在相对较短的时间内进行这些交易。”

然而,也有理由相信,外国投资者的影响将会减弱。两年的移民流失、内城区公寓租户的大批流失以及建筑水平的大幅提高,都在一定程度上造成了某些市场的疲软。

再加上对两位数价格增长的可持续性的担忧,以及对未来几个月可能出现的贷款干预的猜测,还有一些强有力的抵消因素。

奇米尔表示,“我们对澳大利亚2022年的预测是,价格将继续以更温和的速度增长。”

“在过去一年半里一直支撑需求的那些因素仍然普遍存在,最明显的是廉价抵押贷款和对错失良机的担忧。另一方面,供应的增加和买家的疲劳可能会降低价格从去年高点攀升的速度。”

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文章来源:AFR


疫情对中国房地产投资者需求造成短期影响,但这类需求未来将出现反弹——勿失良机,现在就抓紧低价购房的好机会!

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澳洲房产询盘量增长51%!她当选“最佳投资城市”,还用意外吗?

导言:澳洲今年的房地产市场可谓是如火如荼,不但有澳人争先恐后地购买房产,而且澳洲房市还吸引了中国的投资者。

据《每日电讯报》报道,现金充裕的中国购房者和投资者正蜂拥至澳大利亚繁荣的房地产市场,并且中国购房者的询盘量已经超过了新冠疫情爆发前的水平。

亚洲房产科技集团居外IQI一项研究显示:来自中国买家的房地产询盘量同比增长了51%,预计在2021年剩余时间里还会进一步增长。

居外IQI集团联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)说,最近的房价暴涨,加剧了人们害怕错失在澳洲买房产的良机中国买家实际上是在追逐资本利得和长期增长机会,许多人希望在利率较低、汇率有利的时候买入房产。

居外IQI澳洲列为投资的黄金地点,因为澳洲“经济弹性强、产业活跃以及与世界有着牢固的贸易联系,是稳定且低风险的投资目的地。”。

墨尔本被誉为“机遇与财富之城”,成为最佳投资城市,尤其是因为政府对海外买家的“大力支持”。居外IQI表示,仅在2020年,中国买家对维州首府的房地产查询就增长了75%

居外IQI的研究指出,墨尔本是最受中国买家喜爱的澳洲市场。

尽管悉尼是澳洲最大的投资目的地,但在中国买家对房产的查询中仅列第二。

就新州而言,悉尼市中心商业区(CBD)是最受中国买家欢迎的地点,但新州北部海岸的纽卡斯尔(Newcastle)出人意料地排在第二位。

悉尼北区车士活(Chatswood)、新州南部海岸的卧龙岗(Wollongong)和悉北区的康士比( Hornsby)是中国买家青睐的第三、第四和第五个的购买住宅地点。

最受中国买家欢迎的新州郊区(按询盘量计算)

过去,由于外国投资审查委员会(FIRB)的规定在很大程度上限制了国际买家购买新房,中国买家通常被吸引到悉尼CBD和车士活等高建设率的郊区。但最近一年,最受中国买家欢迎的房源包括位于南部高地的土地、位于海港专属的豪宅、位于山庄地区的联排别墅和城内公寓。

奇米尔先生说,这是第一次大多数人购房用作自住,他们想要改变生活方式。

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就全澳洲而言,在中国买家查询房产的大城市中,布里斯本排第三名,但却被认为是最具增长潜力的市场。居外IQI说,越来越多的国际公司在该市投资,这使中国买家看到了投资的机会。2032年奥运会在昆州首府举行的可能性只会增加其受欢迎程度。

高昂的价格让兴趣略显降温,但居外IQI表示,因为稳定的政治环境、强劲的经济和良好的教育系统,澳洲是一个很有吸引力的居住地。而澳洲“非常理想的生活方式”意味着对这里的房产兴趣将一直走高


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居外IQI调查:悉尼仍是“最便宜的西方门户”

澳洲政府近日简化签证程序,盼增加海外投资者的入境数量,吸引海外投资。

根据亚洲房产科技集团居外IQIJuwai IQI分析了西方世界主要城市的真实成本的数据,悉尼仍是中国投资者通往西方国家最廉价“通道”之一,受到中国最富裕人群的青睐。

居外IQI联合创始人兼集团执行主席乔治·奇米尔(Georg Chmiel)向媒体透露:“与中国香港或上海相比,悉尼你可以实现财务自由,在买房和车后,还能剩下超过100万美元(约合647万元人民币)。”

相关文章:全球实现“财富自由”要几钱?从上海移居这里,轻松腾出千万元!

具体来说,居外IQI给财务自由的富裕中国客户下了定义:这些人希望拥有位置优越的城市住房,两辆好车,在购买了住房和车后,至少还剩余120万美元(约777万元人民币)可以用来投资。这些人的税后年薪可以达到9万美元(约58.3万元人民币)。

根据上述定义,悉尼成为了西方世界最便宜的城市之一,仅次于美国西雅图和马来西亚首都吉隆坡。在悉尼,住房和车的价格合起来约为245万美元(约合1586元人民币),比纽约、多伦多、新加坡、温哥华、香港和上海都要便宜。

对此,奇米尔先生表示:“对很多中国家庭来说,把上海或北京公寓的卖掉后,在悉尼购买一套大得多的房子是完全可以负担得起的。在悉尼买房后剩下的钱可供他们生活花销,并可为孩子支付私立学校的学费。

“这就跟人们在澳洲卖掉房子后搬家一样,人们在悉尼或墨尔本卖掉房子,搬到昆州,买更大的房子、获得更多的户外空间和更实惠的生活方式。”

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来源:腾讯新闻
责编:Zoe Chan


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悉尼楼市暴涨中!了解澳洲购房条件趁現在

据新浪财经报导,澳洲房地产咨询公司CoreLogic于周四(3月11日)发布的数据显示,随着澳洲经济的持续复苏,悉尼房价从去年10月份的低点上涨了5.7%,创下历史新高,超过了2017年的前高点。

不过,墨尔本房价较疫情前的高点仍低1.3%,珀斯房价较2014年的高点仍下跌了近17%。

悉尼房价本周刷新历史纪录,自10月来涨幅已达5.7%。图片来源:CoreLogic

创纪录的低利率(澳洲央行更清楚表明2024年前不会升息)、不断改善的经济前景、可售住宅供应不足以及政府刺激措施都推动了房价的快速上涨。虽然从新加坡到加拿大和美国,房价也在飙升,但澳洲楼市重回繁荣时期的水平,对澳洲,特别是悉尼房产的投资者无疑是个大好消息。

买房的时候总说“买涨不买跌”,因为房子更容易升值,尤其是悉尼地段好的房子。我们快来了解澳洲购房有些什么条件。

图片来源:CoreLogic

中国人可以买澳洲房产吗?

答案是:完全可以!实际上,根据居外IQI最新发布的《2020亚洲买家全球最受欢迎十大目的地》报告,澳洲是最受亚洲购房者欢迎的第二大热门目的地,13.7%的亚洲跨境买家亲睐澳洲房产。在疫情后期,居外IQI预计澳洲会出现强劲的国外需求,包括离岸买家和移民带来的需求。澳洲的优质生活方式、坚实的经济基础以及对疫情的灵活应对,使其成为了投资者和潜在新永久居民眼中的理想目的地。

澳洲新建住宅(如独立别墅、公寓或住宅空地等),对于外籍人士和临时居民的购买限制很少。无论您持有临时居住签证,还是旅游商务等短期签证,甚至人一直在中国都可以购买任意数量的澳洲新建房产条件是在购买物业之前,需要申请并获得外国投资审查委员会(FIRB)的投资批准,而这类申请通常会获得批准。

根据澳洲法案规定,无论您是澳洲居民还是非常住外籍人士,以下情况不需政府批准就可以购房:

  • 从已经获得预先批准可以向外籍人士出售的开发商购买的全新住宅;
  • 让您(以及任何相关人)可以每年最多使用四周的时间分享提案中的权益;
  • 综合旅游度假村的某些住宅房地产;
  • 按照遗嘱或依法财产继承所获取的权益;或者
  • 从澳洲的政府(联邦政府,州、领地政府或地方政府)处获得或出于公共目的组建的法定企业获得的权益。

澳洲房产协会(REIA)认为外国投资对澳洲房地产发展有利,因为它增加了新住房的供应,增加了租赁物业的供应,使租金价格不再上涨。也正因为此,澳洲的新建住宅对外籍人士开放购买,但二手住宅因为没有贡献住宅实质增量,所以就要对外籍人士购买有所限制。

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澳洲二手房购买有什么条件?

外籍(非澳)居民是不可以购买现有住房(二手房产)的,但允许临时居民有条件的购买。临时居民是指那些持有可以逗留超过12个月以上签证的外籍人士,以及正在申请澳洲永久居民并持有过桥签证的人士。

临时居民在购买住宅物业之前,需要申请并获得FIRB的外国投资批准,需要符合如下标准:

1、临时居民可购买不超过一套现有住房(二手住宅),必须将其作为其主要居住地,不能出租物业的任何部分,必须确保物业在结算时空置。

2、临时居民也可以购买已建成的住宅进行重建,但重建必须真正增加住房存量;该项目在批准之日起四年内完成,现有住宅在拆迁和重建之前不得出租。

3、临时居民购买的现有住房(二手房)不能作为投资物业。

4、临时居民也可以购买空置土地进行住宅开发,但需要在批准之日起四年内完成开发,并且项目完工的证据应在30天内提交。居外百科︱澳洲买地建房详解

对于新住宅,如上所述,临时居民受到的限制就很少,只要FIRB批准就可以购买任意数量的住房。

公园边的好生活:悉尼内城区全新期房Allegra,毗邻悉尼2000年以来最大水上公园,可选豪华公寓或罕见内城联排别墅式公寓。约售360万人民币起,点图查看项目详情。

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澳洲房价创近20年来最快涨幅!居外IQI:亚洲投资者活跃

当地时间周一(3月1日),房地产咨询公司CoreLogic表示,澳洲房价涨势创下17年来单月涨幅新高,市场目前已进入有记录以来最强劲的增长阶段。

悉尼墨尔本领涨澳房价

Corelogic数据显示,2月,澳洲全国房价飙升2.1%,创下自2003年8月以来最大单月涨幅,而1月份时,这一数据仅为0.9%.

澳媒称,在去年年初因疫情引发通货膨胀后,目前消费者的财富和信心有所好转,到去年9月,澳洲的住房存货价值已达7.2万亿澳元。

悉尼墨尔本摆脱了2020年的疲弱表现,在2021年2月份势头威猛,房屋价值分别上涨了2.5%和2.1%。

小城市也没有错过上涨,其中,霍巴特涨幅较大,在2月份上涨了2.5%,布里斯班和珀斯的房价也都上涨了1.5%。在过去3个月,达尔文和阿德莱德的房价分别上涨了5.5%和2.7%。

澳洲墨尔本 图片来源:澳大利亚旅游局网站

CoreLogic的报告称:“在创纪录的低抵押贷款利率和政府激励措施等因素的共同推动下,澳洲的住房市场正处于广泛的繁荣之中。”

不过,CoreLogic研究负责人蒂姆·劳莱斯(Tim Lawless)对此番楼市涨幅持谨慎态度。他表示,“尚不清楚悉尼墨尔本的增长能否持续下去。两个城市的房价仍低于其早先的峰值,但是按照目前的升值速度,不久之后,这两个城市便会达到新的纪录高位。”

他还表示,“上次(房价上涨)一直从2009年年中持续到2010年年初,每个首府城市和州内其他地区的房价都上升了,这是由于全球金融危机后期,购房者的需求被广泛刺激。预计未来家庭收入将保持低迷,经济刺激措施也将逐渐减弱,(购房者)的负担能力很可能再次受到挑战。”


郊区房屋受追捧

值得注意的是,因受疫情影响,购房者更加偏爱空间更大的房屋,这一转变将对郊区房屋的需求推向了高位,房屋的空间、可负担性、宜居性等特征越来越被人们看重。

目前,悉尼已有10个郊区的平均房价在300万澳元以上,另有17个郊区的房价中位数在250万至297万澳元之间徘徊。不过,在澳洲其他地方,房屋均价达到这一高度的并不多。

据彭博社报道,上周六(2月27日),悉尼近郊帕丁顿的一座两居室进行了拍卖,吸引了250多人。竞拍价从140万澳元开始,当抬高到155万澳元的时候,大多数潜在买家就被筛除掉了。该房屋最终以不到170万澳元的价格售出。

负责该地区房地产拍卖的经纪人本•科利尔(Ben Collier)表示:“所有价格点和所有郊区的(房屋)需求都在大幅增加。你会看到不同的市场以不同的速度在发展。”


亚洲投资者活跃

据了解,尽管超过60%的澳洲人拥有自己的房屋,但澳洲统计局的数据显示,40岁以下人群的房屋拥有率正在下降。近期火热的房价也让澳媒发出了警告,称这是代际不平等趋势的体现,贫富差距正日益扩大。

澳洲联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)称,未来两年,澳洲房价可能会飙升16%。该行经济主管加雷思•艾尔德(Gareth Aird)表示:“拍卖成交率与住宅价格的增长保持一致。历史表明,人们喜欢追涨。”

值得注意的是,亚洲房产科技集团居外IQIJuwai IQI)和墨尔本房产经纪公司Kay & Burton在2月25日联合发布的一份报告显示,过去10年间,澳洲房地产市场吸引了大批中国投资者,目前中国投资者对澳房地产的投资强度已是对美国的6倍。

报告显示,过去10年,中国内地投资者购买了价值1132亿澳元的房地产资产,中国香港的买家在澳房地产投资超过120亿澳元;新加坡投资者购买了371亿澳元的房地产资产;马来西亚投资者购买了181亿澳元的房地产资产;来自日本的买家投资价格超过120亿澳元。

报告称,明年(2022年)将会有大量的买家和离岸财富涌入澳洲,除了亚洲买家,还有来自美国、英国的买家。

来源:国际金融报


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