房价预测 – juwai

澳洲多家银行宣布加息专家预测2022房价增长放缓

《每日邮报》11月6日报道，澳洲房价预计将开始下跌，因为两家最大的银行在短短数周内多次上调固定房贷利率，其它银行预计也将跟进。

悉尼房屋中位价在过去一年上涨了30.4%，至133.4万澳元（约合618.8万元人民币）。CoreLogic的数据显示，10月，澳洲独立屋和公寓价格的同比增幅均为21.6%，为1989年初以来的最快年度增幅。

据澳洲第二大银行、西太平洋银行预计，房价将在2021年飙升，明年放缓，2023年下降。

联邦银行和西太平洋银行于11月5日上调了固定抵押贷款利率，在短短三周内第二次给负债累累的借贷者带来了沉重一击。

RateCity预计，四年期固定利率上调0.5个百分点至2.89%，以贷款50万澳元为例，每月的还款额将增加131澳元。将三年期固定利率上调0.4%个百分点至2.69%，每月还款额将增加104澳元。

RateCity的研究主管Sally Tindall表示，预计澳新银行和澳洲国民银行也将在未来数日上调固定利率。

11月4日，西太平洋银行上调了固定利率，将三年期固定利率上调0.21个百分点至2.29%，四年期固定利率上调0.1个百分点至2.69%，五年期固定利率上调0.1个百分点至2.99%。

澳联储行长Philip Lowe周二（11月2日）表示，现金利率或于2023年而非2024年上调，目前，现金利率正处于0.1%的历史低点。

报道中还称，高借贷成本意味着房价增长可能放缓。西太平洋银行预计，2021年悉尼房价预计将上涨27%，2022年放缓至6%，2023年下跌6%。

墨尔本房价预计将于2021年上涨18%，2022年放缓至8%，2023年下降6%。

而在全澳范围，2021年房价将上涨22%，2022年放缓至8%，2023年下降5%。

来源：今日悉尼

海外买房不用跑太远 “亚太区投资首选地”就在邻国

对于没有海外购房经验的国内投资者来说，一般都比较热衷于西方的发达国家，包括美国、澳大利亚、英国和加拿大等，而且投资置业的动机也经常会与移民和留学挂钩。

大家可能没有想过，与中国国土接壤的邻国中就蕴藏着这么一个新兴国家，其经济以超高速增长（2019年国内生产总值年增长达到9%），长期以来一直被视为亚洲新崛起的明星，它的巨大潜力正在吸引全球投资者前来分一杯羹。我们一起来了解下。

胡志明市成亚太最具投资吸引力房市

越通社报道，据全球最大商业房地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021年亚太投资者意向调查》，越南第一大城市胡志明市首次跻身亚太区跨境地产投资的首选目的地榜单。这是越南世邦魏理仕公司近期在就2021年房地产投资计划对亚太地区490名投资者进行考察后所公布的。

胡志明市是亚太地区吸引房地产投资者的六大投资目的地之一，名列第五，是今年最值得关注的新看点。这份调查表明投资者对胡志明市市场，特别是制造、工业和物流等领域给予巨大关注。

越南世邦魏理仕公司各位专家表示，关注东南亚市场的投资者表示今年愿对房地产投资更多资金，其中39.4%投资者表示出资比例比2020年高10%。工业地产、物流和办公楼特别受到投资者的关注，旅游房地产市场逐步复苏。

具体的说，该市供应链的多元化程度不断提高，有助于增加制造业投资吸引力，进而增强了投资者对该市物流和工业资产的投资意向。同时，市场情绪得到积极转变，有60％的投资者打算购买更多房地产，这是2016年以来的最高水平。

河内平均房价增长将达6%

越通社报道，2021年，越南首都河内的公寓销量将有所改善，约达2.4万-2.6万套左右。这是越南世邦魏理仕公司在近日举行的2020年第四季度河内房地产市场焦点公布仪式上发布的信息。

越南世邦魏理仕公司的各专家预测，河内住宅市场将继续扩大到新居民区。此外，有住房市场发展的地区将继续提高其地位。因此，各项保障性住房项目预计将转移到三环路地区建设。

2021年，平均房价预计增长在4-6%之间。专家们认为，在2021年内，对金融、银行、保险、制造业和信息技术等行业的需求继续成为推动2021年办公市场需求的巨大动力。与此同时，市场对物流、教育、电子商务等行业的需求也日益增加。

工业地产行业仍然是市场中的亮点，吸引了国内外投资者的关注。2020年，尽管受新冠疫情的影响，但GLP、LOGOS和JD.com等国际大型仓储业务企业仍对越南南部和北部地区进行大力的投资。此外，Vingroup集团也进入了该市场，并预计将于2021年推出两个新的工业园区。

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居外IQI报告：中国需求开始回归泰国、马来西亚楼市明年或看涨

亚洲房产科技集团居外IQI15日公布泰国、马来西亚两国的楼市预测报告。

基于对196位泰国房地产经纪人的调查，这份报告显示，未来一年，泰国房地产业内人士对住宅价格的预期普遍为负面，但此后预期为正面，明年当地房地产业或将出现明显复苏。

从房价来看，受访经纪人预计，到2020年底，泰国房价将下降2.4%，不过，到2021年底将上涨5.6%。明年，清迈的房价预计在泰国各城市中涨幅最大。

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外国买家是泰国楼市最主要的推动力之一。报告显示，35%的经纪人认为，与2019年相比，外国买家在未来一年将进行更多的购买。31%的经纪人预计，本地投资者在未来一年将增加交易量。

与泰国相比，马来西亚经纪人对当地楼市的预期更为乐观。基于对342名马来西亚房地产经纪人的调查，这份报告指出，即使面对新冠肺炎疫情的影响，经纪人们也预测2020年马来西亚房价将上涨1.1%。展望明年，经纪人表现出更大的信心，预测到2021年底，全国房价将上涨8.6%。

IQI吉隆坡总部国际业务负责人Mandy Chen说：“3月份我们接到的东南亚国家买家和经纪人咨询量比正常月份少20%。不过，最近东南亚不少开发商已经推出了折扣吸引买家。在金边、曼谷都有因为疫情而打折的项目在售。”Chen表示，现在人们虽然居家不出，但买家们更有空闲上网看房源信息。现在不少经纪人通过zoom等软件给买家讲房源，有的买家不实地看房就直接下单。

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居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）指出，目前已从居外网买家对海外房产的询盘数据中看到了需求回升。在2月和3月，中国消费者通过居外网对海外房地产的购买查询次数均比上月多。在3月份，中国买家对泰国房产的询问量比2月份增加了24%，他们对加拿大房产的咨询量增加了62%，对澳大利亚房产的咨询量增加了15%。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。

来源：中国新闻网
责编：Zoe Chan

经济危机只会让投资移民房产更具吸引力！

《投资移民知情者》编者每周都收到读者关于投资居留和投资入籍市场的问题和评论。很多问题都是重复的。与其一次又一次地回答相同的问题，我们还不如公开地做出回答。

“从短期和长期来看，新冠疫情以及伴随而来的经济危机会让那些含有地产投资选项的投资移民项目更具吸引力吗？”

很复杂。简短的回答就是“非常可能”。

详细的回答则是：

上个月，我可能和各大洲的投资移民行业人士进行了60到70场对话，除了南极洲，包括投资居留和投资入籍咨询顾问，开发商，还有项目官员。这些谈话让我搜集了一些数据，我可以用这些数据给新冠疫情如何影响投资移民市场做一个全景描述。

投资入籍和投资居留的顾问几乎异口同声地表示，他们接到的电话和邮件比往年这个时候要多得多。举个例子，3月29日，我们曾经报道一名瓦努阿图投资入籍计划服务提供商表示，他手里的申请案数量在3月份翻了番，他不断地接到持“一等国家”护照的客户的咨询电话。

各个地方的人都非常焦虑，很多人发现自己的签证自由度严重受限，这一现象他们从来没有遇见到，感到非常陌生。以前左观右望的人现在再也不犹豫不决了。

所以说，需求肯定还是有的。

与此同时，很多申请人撤离了。尤其是那些持有大量股票的潜在申请人。他们已经不如一个月前那么有钱了，很多人被套牢了。这类申请人告诉他们自己，目前不是花钱的时候。

但是，其它投资者把他们的黄金签证归化搁置到一旁了，不是因为他们差钱而是因为他们预测未来几个月地产市场会有便宜货，不想在高峰时期入市。这确实是很谨慎的决定。但即便是面对肯定会出现的全球性衰退，房价下跌也不是板上钉钉的事。

经济下滑的时候，其它条件不变的情况下，房价应该会下滑，因为大部分人口因为收入减少没啥钱买房，而且房子的投资价值也会下降。简而言之，不断恶化的经济前景给几乎所有非避险资产（国债）的价值带来了下行压力。

但是，其它条件是会变的。

在过去三周，各国中央银行基本上都在承诺无限量地印刷法定货币（我不太愿意称之为货币），而各国政府则推出了数万亿美元的救助计划。这些措施的最终后果是，货币供应现在正以我们在工业化世界中几乎从未见过的速度扩张。

当新印刷的货币进入流通，现在市面上的钱的实际价值就开始损失了。从学术上讲，这就是我们所称的货币供应的通货膨胀（和消费物价上涨略有不同）。

最先接触到这种戏法般“变出来”的钱的那些大型的，跨国银行享有先花钱后出借的特权，这意味着它们可以在货币进入大流通之前就把钱花掉。也就是说，它们可以在钱贬值之前就把钱花掉（这是太聪明了）。

更多流通中的货币，由于缺乏入市的新产品和服务的支持，将对所有资产的名义价格施加上行压力（这是你挥舞魔杖都办不到的事），比如房子，黄金，大豆，比特币，或者石油。

未来数月这些房子的名义价格走向哪里取决于下面两股力量——基于经济活动更少的下行压力和基于量化宽松的上行压力更强。

下面就是全球地产市场名义价格可能遭遇的三种情况：

1. 基于经济活动更少的下行压力强于印钱的上行价格压力。这种情况下，房价就名义价格来讲会降。

2. 印钱的上行价格压力强于基于经济活动更少的下行压力。这种情况下，房价就名义价格来讲会涨。

3. 两股力量势均力敌。这种情况下，房价基本上维持原样，至少就名义价格来讲是这样。

不管是哪种情况，实际房价（根据通货膨胀进行调整）在短期内下降都是板上钉钉的事。我猜房子的名义房价也会下降。

但是，如果你恰好是那些危难时期手里有大量现金的人，你很可能会用这些钱在未来某个时间买有形资产，因为你账户里的美元/欧元/日元/克朗的实际价值每天都遭到侵蚀。

“但美元不是正在走强吗?”

好吧，相对于世界上其它的法定货币，是的。但是，相对于实实在在的东西，那就不是了。就法定货币而言，美元可能是短期内最好的选择之一，但那只是因为其它货币的实际贬值速度甚至比美元更快。只要你持有的资产是那种可以无限量供应的资产，你就不想持有太多，也不想持有太久。

还有一个因素可以让那些含有地产投资选项的投资居留和投资入籍计划更具吸引力。

打折

从长远来看，随着每一种货币逐渐贬值（有些贬值的速度更快），全球各地的投资居留和投资入籍计划将提高最低投资要求，以适应通货膨胀。

但是，那是长远来看。

很多很多推出了投资居留和投资入籍计划的小的发展中国家现在就很差钱。尤其是那些依赖于旅游业的经济体。一些司法辖区针对尽职调查和政府费用已经开始打折了。短期内，可以预料还有更多折扣。

结论

所以，那些有地产投资选项的投资居留和投资入籍计划会因为危机而更具吸引力吗？如果你认为“更具吸引力”是更便宜的意思，那么答案就是肯定的。原因有四个因素叠加：

1. 房产的名义价格大概率下滑；

2. 房产的实际价格肯定下滑；

3. 由于量化宽松，现金渐渐失去吸引力；

4. 差钱的投资居留和投资入籍计划国家大概率会推出折扣。

来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

澳洲房价会否反弹？这便是房价下一步的真正走向

大型经济调查机构穆迪分析公司对2020年和2021年的澳洲房价变动趋势进行了预测

澳洲房地产投资者和首次置业者可能会欢欣鼓舞：房地产市场的低迷期似乎将在2019年底迎来真正而彻底的结束。

经济调研机构穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的最新预测数据显示，明年除了霍巴特以外，澳大利亚所有首府城市的房价都将出现增长。

从穆迪的分析报告来看，尽管穆迪全国房屋价值指数已经连续下跌了将近两年，但悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德莱德、达尔文和堪培拉的房价都将在2020年稳步回升。

澳大利亚最大的两个城市——悉尼和墨尔本的房价预计将分别适度增长3.1%和1.3%。

穆迪预计，今年悉尼和墨尔本住宅市场的总房价将分别下跌9.6%和10.8%，因此人们正迫切希望此次复苏尽快到来。

霍巴特曾是澳大利亚房地产行业的宠儿，然而，穆迪预计霍巴特的房价将在2020年和2021年持续下降。

以下为各州的预测结果：

新南威尔士

表2：2020年及2021年新南威尔士州房价预测

预计悉尼的房价将于2020年上涨3.1%，2021年将进一步上涨4.8%，其中公寓的价格涨幅略高于整体水平，分别为4%和6%。

“随着收入增长和房价变化的步调趋于一致，预计独立住宅和公寓的价格增速将放缓，”穆迪表示。

“预计到2020年，悉尼的调整期将基本结束，但其住宅价格增长将远远低于近年来的大幅增长。”

悉尼东部郊区和北部郊区将迎来“根深蒂固的衰退”，而悉尼都会区以外的地区，如猎人谷，已经凭借其优越的交通设施成为了颇具吸引力的置业目的地。

由皇冠房地产集团开发的悉尼弧光（Arc）豪华顶层公寓

维多利亚

表3：2020年及2021年维多利亚州房价预测

继墨尔本房价将于2019年下跌10.8%的预测之后，人们认为明年墨尔本房价将上涨1.3%，2021年将继续实现6%的稳健增长。

“到2020年初，墨尔本大部分地区的房价预计将出现月度环比增长，”穆迪分析公司称。

“预计2020年墨尔本房价将总体上涨1.3%，墨尔本内东和墨尔本东北部将引领此次复苏。”

在接下来的几个月里，维多利亚地区房价也有望“继续保持相对良好的状态”，预计其明年的价格增幅将达到3.3%，而2021年的增幅为1.5%。

墨尔本郊区Toorak 4卧3卫的豪宅

昆士兰

表4：2020年及2021年昆士兰州房价预测

相比其他州，昆士兰州房市的表现相对较好，但仍预计今年房价仍将下跌1.8%，而明年房价将增长1.4%，2021年将增长2.9%。

“布里斯班地区……表现得比预期还要糟糕，”报告中写道。

“在预测期内，这些房地产市场的房价要么持平，要么实现温和的正增长。”

从中期来看，预计公寓的价格表现优于独立住宅。

“我们认为，整个预测期内，独立住宅的价格表现不太理想，而公寓价格预计将在2018至2019年期间达到低谷，随后于2020年出现明显回升。”

布里斯班的全新精装2卧2卫公寓，房价约¥245万

西澳大利亚

表5：2020年及2021年西澳大利亚州房价预测

穆迪的报告显示，今年珀斯房价预计将下跌6.9%，而明年预计将上涨2.1%，2021年进一步增长4.3%。

“预计2019年房价将继续下跌，而且直到2020年才有可能到达低谷。”

“然而，房产市场将迅速复苏，预计其价格将在2020年开始适度反弹，并于2021年逐步升温。”

西澳州的多项经济因素正在“缓慢改善”，随着澳洲储备银行（RBA）的非农商品价格上涨，人口增长趋于稳定，住房供应量也即将下降。

“这些因素以及澳洲储备银行最近的降息举措有可能使独立住宅和公寓的价格在2020年恢复增长，然后在2021年趋于稳定。”

南澳大利亚

表6：2020年及2021年南澳大利亚州房价预测

继今年房价小幅下跌0.4%之后，预计阿德莱德房地产市场明年将反弹2.7%，2021年将继续回升3.6%。

“南澳大利亚的房地产市场一直保持稳定，这在很大程度上得益于它避开了之前在东海岸出现的价格过度上涨浪潮。”

穆迪称，阿德莱德北部和南部地区将“保持新兴房地产市场的状态”，其中阿德莱德北部的房价“增长缓慢，但始终保持强劲”。

“近期租金一直相当稳定，这在未来一段时间将对独立住宅和公寓的价格产生支撑作用。”

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塔斯马尼亚

表7：2020年及2021年塔斯马尼亚州房价预测

2018年和2019年初，与澳大利亚整体趋势相反，塔斯马尼亚一直是澳大利亚房地产市场上唯一的闪亮之星——直到最近几个月，我们才发现塔斯马尼亚房价出现了“增长放缓”的问题。

然而，穆迪表示，“我们猜测2020年和2021年塔斯马尼亚房市将经历调整，”预计其价格将分别下跌1.6%和0.7%。

之所以预测价格将下跌是因为就业增长动力不足，这将导致工资增长幅度“相对较低”，从而使家庭收支趋于紧张。

澳大利亚首都领地

表8：2020年及2021年澳大利亚首都领地房价预测

穆迪分析公司预计，继2018年增长5.4%之后，澳大利亚首都领地的房价在2019年的表现相对良好，预计其房价将上涨4%左右。

“预计明年独立住宅市场和公寓市场都会取得较为出色的表现，独立住宅价格预计将增长5.6%，而公寓价格预计将增长4.2%。”

北领地

表9：2020年及2021年北领地房价预测

穆迪指出，自2014年以来，达尔文的房价一直疲软，但在未来两年内，其价格将上涨，2020年的上涨幅度为4.9%，2021年的上涨幅度为7.7%。

“预计房地产市场最早将在明年实现稳健复苏。直到2017年左右，达尔文才从其他州（尤其是新南威尔士州和维多利亚州）取得的强劲价格增长中获益，”报告中提到。

“因此，达尔文的基数相对较低，而且房价已经下降了很多年。”

穆迪称，澳洲储备银行近期下调了现金利率，而且预计政策将进一步放宽。在这些因素的推动下，预计达尔文的独立住宅和公寓价格在2020年和2021年都将有所上升。

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来源：雅虎财经
责编：Zoe Chan

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2018澳大利亚房价预测解读

2018澳大利亚房价预测：房价真的会跌吗？哪一方将是最大的受益者？

澳洲房市走向一直备受关注，澳洲的房市自2013年以来一直强劲增长，州府城市的房价在过去5年内上涨幅度超过22%。悉尼和墨尔本的房价在此期间分别上涨了35%和30%。

就官方最近公布的房价数据显示，去年第三季度内房价下跌了0.2%，第四季度内房价下跌了0.5%。去年整年的房价年增长率从一年前的10.9%降至9.2%。

由此可以看出悉尼和墨尔本过热的房价增长已经成为过去式，那么2018年房市的走向将会如何？

房市降温但房价不会大跌。

经济学家对全澳房价短时间内的走势的见解大致相似。大部分首府城市的房价在今年仍有增长的预期，但与前几年相比，悉尼和墨尔本的涨幅将明显放缓。

首府城市住房价格走势图

房价增长停滞使一些市场评论专家认为这是房市繁荣结束的标志，有人甚至预测，我们将很快看到一些较大的市场，尤其是悉尼和墨尔本市场的房价暴跌。

然而实际上房产价格在经过几年的失控增长之后，目前只是刚刚进入稳定增长的时期。房价增长放缓也将大大缓解民众的购房压力。

这也意味着购房者可以更为冷静地去分析市场环境，估量房源的真实价格，也会更理智地审视自身的债务承担能力以及未来的长远利益所得。而这也正是澳联储和APRA等澳洲政府监管机构，所希望看到的结果。

贷款利率或将上升

影响房价的另一个关键因素即是房贷利率。在过去十几个月，澳储行对利率持谨慎的态度，将现金利率一致维持在1.5%的历史最低位不变。而目前市场预测澳联储会在2018年末将现金利率调高，这一举措将会对家庭还贷产生巨大的影响。

此外去年投资贷款政策也发生了重大的变化。银行纷纷收紧贷款政策，主要是因为为了响应审慎机构的宏观调控和加强对借贷人的评估，包括借贷人的收入、支出以及偿还能力等方面。

而银行在制定详细的政策法规的同时，紧缩对只付息贷款等高风险产品的借贷，就意味着贷款的宏观审核已经开始转向微观，银行将会把重点放在了个人贷款质量和借贷人的偿还能力上。

APRA的宏观审慎政策发生的变化导致了贷款收紧和投资者活动相应的减少。但另一方面房价增长放缓，投资者需求下降，可负担能力上升将更有利于自主业主进入房产市场。

根据澳储行的数据显示，2017年11月份澳洲抵押贷款从投资者贷款向自住业主贷款转移金额高达12亿澳元。而这种趋势在未来还会持续。

自主业主也将从更有竞争力的利率、新的优惠政策、以及充足的公寓供应中收益。

英国 | 专家预测英国房价不会降暴跌恐慌已过

据《每日邮电》报道，专业人士的一项最新调查显示，房屋中介的信心已经恢复，退欧造成的对房价暴跌的恐慌已成过去式。

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这份来自皇家特许测量师协会（RICS）的调查显示，其成员预测，未来五年，年均房价涨幅为3.3%。该数据为脱欧公投以来信心最盛的一次预测。不过，该预测依然低于年初时做出的年增幅4%的预测。自今年四月份起，对于房价的预测首次攀升至积极面，目前预测未来三个月房价将提升的测量师比持相反观点的测量师多出10%。

RICS首席经济学家鲁宾孙（Simon Rubinsohn）表示，很多明显的信号表明，房屋市场已从最初的脱欧惊魂中稳定下来。“8月份，问询信息的买家数量的确有所降低，但只是略微降低。更重要的是，销售预期现在开始重新上扬。”他说。该报告确认了英格兰银行的数据，该数据显示，脱欧以后，获得批准的银行房贷曾从6月的64,200笔急降至7月的60,900笔，但这方面的形势现在已经稳定。

该报告还显示，测量师们预测接下来的一年，英国各区域的房屋销售量都将有所增长。但房屋供应的持续不足会导致房价不断上涨。报告说，这种情况已经成为现实。目前报告8月房价增长的测量师比报告房价下跌的多出12%，而上个月只有5%。

连续六个月内，伦敦的中介都报告称房屋价格持续走低，但大多数英国其他地区却显示价格在增长中。其中东安格利亚和西米德兰的房价增幅最大，两地测量师中报告房价上升的比报告下降的分别多30%和22%。

在威尔士，报告房价走高的中介也比报告走低的多13%，而在苏格兰和北爱尔兰，该比例为17%。Capital Economics的卢汉森（Lu Hansen）谨慎表示，持续有信号表明，公投后期出现的惊恐现象已经开始减弱。

他补充道，尽管房屋买家的数量掉落、信心仍旧不稳、交易疲弱仍将持续几个月，而房价增长会放缓，但最近经济新闻的基调开始变得更加正面，现在看来，住房市场将避免一场大灾难的可能性正越来越大。

9月7日，Halifax公布了月度房屋价格指数。报告显示8月的年度增长率为6.9%，低于6/7月份的8.4%。报告指出，因为房屋消费的增长高出工资增长太多，高房价对房屋市场产生不利影响。与此同时，全英房屋抵押贷款协会(Nationwide)一项最近的指数显示，年度房屋价格的增长从6月的5.1%和7月的5.2%涨到了8月的5.6%。

美国房价趋势预测2016年将比2009房价增幅超30%

在经历长时间的熊市过後，美国住宅市场和很多全球市场都处於同样的投资时机。美国房市当前正处於从低谷向走向牛市初期的发展阶段，这样的投资机遇可以说是数十年发展周期中的一次机遇。

美国失业率和房价

在发达经济体统计学家的所有统计数据中，失业率是最能反应经济真实状态的，这也是美国两大执政党始终繁忙致力於改善失业率的原因。BLS发布数据显示目前美国失业率为7%(11月最新数据)。奥巴马政府时美国经济几乎处於直线衰退趋势，奥巴马集团用了10个多月的时间才是美国经济摆脱直线衰退的颓势，逐渐复苏。如果按当前趋势，美国的失业率在2016年可能降到6.5%。

美国失业率

美国失业率和房价

首先，投资者要意识到在重要性上失业率并不像房价趋势，所以失业率数据的重要性在於其对市场参与者对未来展望或涨或跌的信心方面的影响。

美国失业率和房价

突出重点：

-美国房价引领美国失业率的变化;

-即使美国失业率在上升，只要失业率上升幅度小，且低於6.5%，房价也可能增长;

-2009年末失业率高峰期後，美国失业率下跌只是成功稳定了美国房价;

上述得出的关键结论就是，2013年1月，美国失业率从10%降低到7.8%起到了稳定房价的作用。根据以上美国失业率可能降低到6.5%以下的预测，失业率下降将会促进美国房价增长，即美国房价将会相对失业率下跌呈现增长，且失业率从7%降到6.5%对房价的促进作用会高於房价从7.5%降到7%对房价所产生的影响。

失业率与住房市场的推动因素

◆10降到8.5%=稳定作用——2009-2011

◆8.5%降到8%=牛市初期-2012

◆8%降到7.5%=美国房产牛市明显兴起-2013

◆7.5%将到7%=美国牛市加速发展-2014

◆7%降到6.5%=进一步促进牛市发展-2015

◆低於6.5%=多年强劲牛市，房价每年增幅超过10%-2016

美国经济——国债上限不足为虑

虽然欧洲，英国和很多其它发达国家经济已经停止，但是美国依然显现出相对强劲的发展势头。在美国多伦印钞刺激政策的作用下，美国GDP增幅势将提升，美国白宫和国会一直上演着财政悬崖，国债上限危机的闹剧不足为虑。2013年的第三季度，美国GDP较上季度增长4.1%。美国CBO预测，2014-2017年，美国经济增幅将在4.3%左右。

美国指数膨胀趋势

2013年GDP 增幅2.5%, 实际通胀率3.5%，这说明美国同其它所有国家一样都呈现指数通胀的大趋势。以下图表明显表示出即使按低於实际通胀的官方CPI 通胀标准，美国同其它国家一样，并非表象的贬值，而是处於即得收益的指数通胀趋势。只是在2008-2009年之间的大萧条期间出现过短暂的紧缩期，如图表所示，贬值期只不过是短暂的昙花一现，或者说是通货膨胀的大趋势中所泛起的一丝”紧缩涟漪”。

美国指数膨胀趋势

美国购房可负担力为空前最高

不断下跌的房价与静态到增长收益(通胀)体现了金融杠杆对住宅市场的影响，即抵押权人通常会藉出3.5倍的收入，所以如果收入增长10%，房价下跌 30%，那相对房价处於2006年高峰期时，可负担力就相应增长65%。也就是说美国的住房相对於2006年时，可负担力提升了65%，比如从借方的可负担力来说，高峰时一套20万美金的房产就相当於现在10.7万美金的房产，或是接近高峰价格的一半。

据称，NAR编汇的美国可负担力指数图显示，当前美国住房市场的可负担力为198.2点，达到空前最高值。

新房销售库存

由於过去4年住房建筑量的缺乏，致使当前住宅量成为50年以来的最低记录，而现房销售库存为10年以来最低记录。所以因为多个买家共同出具竞价Offer提升售价，美国当前住房市场不断升温。

从对立角度来讲，一旦美国房产牛市起步，新房建筑工程也将随之启动。因为当前正处於牛市发展的初期阶段，很难说开工量会对房价趋势造成什麽影响，现在开工量越多，置业/投资/投资信心会越高。

人口变化&住房需求

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。也就是说工人和非工人之间的比例一直在下降。那其中的主要影响就是工人会拥有更少的可支配收入去投资房产牛市，最後可能对住房市场产生阻碍。

但是，拥有广袤土地的美国其优势就在於可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本後尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30% 。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了美国市场是否显示出入手美国市场的时机。

美国住宅市场的状态

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示美国置业时机的开始。

美国住房市场发展态势

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰後，又跌至熊市低谷期-20%。随後经历了5%正增长，随後又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之後房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国住房市场发展态势

美国房价预测2013-2016

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处於加速发展趋势。也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测2013-2016

美国房价预测结语

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此後每年都会促成美国房市多年加速发展的总趋势。根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

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(据我去美国网报道)

2016年美国房价将年涨12% 会有大量的新房建筑要求

美国人口预期会在未来40年增长30%，因此美国未来会有大量的新房建筑需求，预计2016年初美国房产平均房价将比2009年增长30%以上。

2016年美国房价将年涨12% 会有大量的新房建筑要求

人口变化&住房需求 　　

如果说我们无法判定全世界的人口发展，至少可以确定西方世界的主流趋势是人口不断老龄化。但是，拥有广袤土地的美国，其优势就在于可以向新居民打开国门，随着工人数量的提升，从而推动美国经济和住房市场的发展。　　

而美国的人口也在不断增加，所以很多有关美国将步日本后尘的评论并不会发生，而两个国家最根本的区别就是日本人口在下降，而美国人口预期会在未来40年增长30%。所以，美国有大量的新房建筑需求。

美国住宅市场置业时机 　　

以下图表描述了从主要的长期推动因素通胀影响下美国住宅市场的状态，并描绘了是否是适合入手美国房产的好时机。

美国住宅市场

上述图表表明2011年初期下滑预测，一直持续到2011年末，直到2012年牛市出现迹象。根据凯斯席勒的数据显示，2012年房市就已经显示购置美国房产时机的开始。

美国住房市场发展态势 　　

以下房价趋势图表明房价增长+20%达到牛市高峰后，又跌至熊市低谷期-20%。随后经历了5%正增长，随后又跌至-5%, 房价如此循环将会重复之前40%的涨落，奠定美国市场未来多年的正常发展态势。

美国房价趋势图

虽然现在很难确定房价正发展动量，但是回顾之前的牛市，一旦房价增长势头突破每年5%，那之后房价很可能加速到每年8%-12%的增幅。

美国房价预测2013-2016 　　

综上分析，美国住宅房价未来几年的趋势走势有了充分的预测基础。市场发展基础创造了一个可靠的置业时机，实际攀升态势表明了未来几年美国的住宅市场将处于加速发展趋势。　　

也就是说随着市场信心指数的不断提升，每年的房价增长都会促进下一年更高的增幅，并一路向新的房市高峰期迈进。

美国房价预测

美国房价预测结语 　　

美国房市从2012年牛市初现，到2013年实现真正意义上的牛市发展，预期此后每年都会促成美国房产多年加速发展的总趋势。　　

根据凯斯席勒房价指数显示，从2012年10月到2016年初，美国房价指数将从158.8增长至207点。2016年初平均房价将比2009年增长30%以上。

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(据美国房产网报道)