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根据最新发布的报告《2018-2021年住宅房产展望》（Residential Property Prospects 2018~2021)，投资者贷款紧缩，加之新房存量不断上升，正对房地产市场造成巨大压力。报告称2017~2018财年，澳洲除了霍巴特以外的主要城市房地产市场都出现价格增长放缓趋势。墨尔本与悉尼房价正在全范围的下跌。考虑到通货膨胀的因素，大多数城市房价实际会小幅下跌。那现在澳大利亚房价多少？

报告作者齐格马尼斯（Angie Zigomanis）认为，受到低利率及相对稳定的经济环境因素的影响，市场出现重大价格调整的可能性比较小。BIS牛津经济研究所还预测大多数城市公寓市场会出现供过于求的现象。

悉尼中位房价（截止至今年6月）：112万澳元

预测下一财年房价跌幅为2%。结合价格调整和供应不足及经济前景改善下，2020~2021财年悉尼房价或出现小幅增长。不过，在未来3年悉尼房价都不会超过2017年6月峰值。报告估算几年悉尼公寓价格为4%的跌幅，预计2018~2019财年将继续下跌3%。

墨尔本中位房价（截止至今年6月）：87万澳元

报告指出，预计从现在到2021年，墨尔本的房价将处于停滞状态，新住宅建设活动出现了短期低迷，可能会引发房价小幅上涨。虽然墨尔本的公寓市场整体预计没有供应过度，但部分区域公寓有可能出现供应过剩现象，预计公寓价格在未来3年会有2%的下跌。

堪培拉中位房价（截止至今年6月）：70万澳元

近年来，堪培拉房产市场稳步上升，短期内有望持续上涨的趋势。报告预估明年堪培拉房价涨幅为5%，之后涨势将放缓，预计未来3年房价涨幅为10%。未来3年公寓方面预计价格上涨6%。特别指出，堪培拉租赁市场非常紧俏在今年第1季度空置率仅仅为0.7%。

布里斯班中位房价（截止至今年6月）：55万澳元

公寓板块供应过度正拖累布里斯班整体房地产市场，预计未来2年内的房价将小幅度增长。建筑活动的减少，结合人口增长，预计布里斯班房价今年到2021年将持续上涨13%。

珀斯中位房价（截止至今年6月）：52万澳元

自2014年以来，珀斯房价下跌幅度达到了13%，所幸的是珀斯房地产市场最糟糕的时期可能已经过去。据报告的预测因受制于供应过度，珀斯房地产市场要恢复过程将漫长而缓慢。预计珀斯房价未来3年之内上涨约10%，跟上通货膨胀水平，而公寓的价格预计仅上涨5%。

霍巴特中位房价（截止至今年6月）：48.5万澳元

霍巴特房产市场逆势而上，近年来房价上涨趋势的稳定，这主要原因是由于州际移民的推动。预计在下一财年霍巴特房价将上涨为5%，之后上涨趋势会放缓脚步，到2021年年中，预测霍巴特独立屋与公寓价格涨幅均为8%。

阿德莱德中位房价（截止至今年6月）：51万澳元

报告指出，阿德莱德经济环境疲软以及人口的增长低迷，未来数年房价将出现合适尺度的增长。预计至2021年阿德莱德房价增幅为9%。

达尔文中位房价（截止至今年6月）：50.5万澳元

达尔文房价自2014年以来大跌近20%，报告称达尔文房价市场已见底。受到供应过度影响，预计下一财年达尔文房价将继续保持平稳，之后两年会出现有限的增长。在未来3年里预计达尔文独立屋与公寓价格将分别上涨5%及4%。

2018澳大利亚房价预测：房价真的会跌吗？哪一方将是最大的受益者？

澳洲房市走向一直备受关注，澳洲的房市自2013年以来一直强劲增长，州府城市的房价在过去5年内上涨幅度超过22%。悉尼和墨尔本的房价在此期间分别上涨了35%和30%。

就官方最近公布的房价数据显示，去年第三季度内房价下跌了0.2%，第四季度内房价下跌了0.5%。去年整年的房价年增长率从一年前的10.9%降至9.2%。

由此可以看出悉尼和墨尔本过热的房价增长已经成为过去式，那么2018年房市的走向将会如何？

房市降温但房价不会大跌。

经济学家对全澳房价短时间内的走势的见解大致相似。大部分首府城市的房价在今年仍有增长的预期，但与前几年相比，悉尼和墨尔本的涨幅将明显放缓。

首府城市住房价格走势图

房价增长停滞使一些市场评论专家认为这是房市繁荣结束的标志，有人甚至预测，我们将很快看到一些较大的市场，尤其是悉尼和墨尔本市场的房价暴跌。

然而实际上房产价格在经过几年的失控增长之后，目前只是刚刚进入稳定增长的时期。房价增长放缓也将大大缓解民众的购房压力。

这也意味着购房者可以更为冷静地去分析市场环境，估量房源的真实价格，也会更理智地审视自身的债务承担能力以及未来的长远利益所得。而这也正是澳联储和APRA等澳洲政府监管机构，所希望看到的结果。

贷款利率或将上升

影响房价的另一个关键因素即是房贷利率。在过去十几个月，澳储行对利率持谨慎的态度，将现金利率一致维持在1.5%的历史最低位不变。而目前市场预测澳联储会在2018年末将现金利率调高，这一举措将会对家庭还贷产生巨大的影响。

此外去年投资贷款政策也发生了重大的变化。银行纷纷收紧贷款政策，主要是因为为了响应审慎机构的宏观调控和加强对借贷人的评估，包括借贷人的收入、支出以及偿还能力等方面。

而银行在制定详细的政策法规的同时，紧缩对只付息贷款等高风险产品的借贷，就意味着贷款的宏观审核已经开始转向微观，银行将会把重点放在了个人贷款质量和借贷人的偿还能力上。

APRA的宏观审慎政策发生的变化导致了贷款收紧和投资者活动相应的减少。但另一方面房价增长放缓，投资者需求下降，可负担能力上升将更有利于自主业主进入房产市场。

根据澳储行的数据显示，2017年11月份澳洲抵押贷款从投资者贷款向自住业主贷款转移金额高达12亿澳元。而这种趋势在未来还会持续。

自主业主也将从更有竞争力的利率、新的优惠政策、以及充足的公寓供应中收益。

过去半年对于澳洲来说是动荡不安的6个月，尽管澳洲央行对现金利率仍然维持不变，但澳大利亚房价走势却开始趋于平稳。一份对今年上半年房产市场的分析显示，悉尼西部的公寓的价格遭遇了“惨败”，而霍巴特地区的别墅价格却大幅增长。

由于成本上升而房价下跌，以及一些地区供过于求侵蚀了市场情绪，悉尼西部一些房产倒卖的销售价反而低于购入价。房地产估值公司Herron Todd White（HTW）的发言人表示：达尔文和珀斯的房价仍在继续挣扎，随着借款人拖欠还款增加，许多持有房产的贷款人不得惊喜再出售的拍卖。

墨尔本的房价曾一度遥遥领先，现在也开始跑不动了，反观阿德莱德大有后来居上之势，只是起点较低。

HTW的房产评估专家已开始对各地市场进行评估，并提供了一些关于今年下半年走势的预测 。

HTW的住宅业务主管托马斯先生（Shaun Thomas）说：四年前在悉尼CBD西北约36公里的Parramatta，当时买家购买的楼花公寓大大约花了67万元，如今售价只有63万元左右。

在全国一些优质的地区仍然有一些热点区域，那里有著名的海港景观、靠近市中心以及可享受所有的便利设施，特别是良好的交通和学校。

托马斯先生却认为随着交易量的下滑、销售周期延长以及价格下降，整体市场已经降温。

住宅价格在过去三个月内已下跌逾1%，自去年7月房价达到峰值以来，悉尼住宅已连续下滑超过4%。在西部的部分地区，跌幅甚至接近7%。

但即使拍卖和清盘率恢复到长期60%的平均水平，由于悉尼内城区一些地方坐拥全球总价最高的房产，它们仍能保持良好的表现。

“我们处在房地产周期的不同阶段，”托马斯先生说。“一些优质和较差的房产之间仍是有对比的。”

房价顺势上涨的时候很多人都自夸自己的英明的投资决定，房价下跌的时候却是一片悲观论调充斥。巴菲特先生说过：只有在潮水退去的时候才知道谁在裸泳。所以只有在房价下跌的时候，才能凸显出真正的优秀投资者来。如果房价不断上涨，将会出现更多的投机者，他们短期套利能力不可小觑，但获利之后迅速撤退也是投机者的最爱。反倒是真正的价值投资者能够坚守住市场短期的起伏，才能穿越牛熊市之后，获得真正的投资收益。每一个坚守市场的投资者都在看多市场，而那些看空市场的人注定获得的是一地鸡毛。

据澳洲新闻网报道，许多澳洲年轻人不断涌入澳洲房产市场。Amy和Daniel Meyer就是这些青年人其中的一对代表。Amy和Daniel Meyer这对悉尼夫妇计划尽快在内城区购买一套两居室悉尼公寓房。

Meyer说：“我一直希望能够购买我们自己的住房，这是我长期以来的目标。”Amy和Daniel Meyer是均为首次置业者，他们十分迫切的想要尽快拥有自己的住房。

“在经济方面比我预想的要困难得多，我们现在只能在家人的帮助下购买一套悉尼公寓房。”

“我们知道价格可能会有所波动，但我们真的希望有个地方能够安居几年，不用担心续约租期，也不用考虑是否能够粉刷墙壁。”
对于很多像Amy和Daniel Meyer这样的年轻夫妇，为了实现澳洲人的购房梦想，他们认为冒险是值得的。

Amy说：“很大一部分肯定是由于情感原因想要拥有自己的住房，但我们也尽量明智地衡量借款能力以及偿还贷款能力来控制风险。”

“无论怎样我们还是需要支付租金，所以我们不如把自己的贷款还清，而不是为别人还款。”

“一旦我们有了足够的首付款，我们的贷款还款与租金相差无几，那么购房似乎是有意义的。”

国民银行调查数据显示，去年第四季度对澳洲住宅房地产调查显示，首次购房者在第四季度继续增加，几乎占新房市场的五分之二，占现房市场的约三分之一。

Starr Partners房地产公司总裁Douglas Driscoll表示，“很多地区仍在不断更新发展项目，例如Zetland、Parramatta和Chatswood这些地区在不断建造成千上万的公寓房。而位于下北岸、小海滩区与内城区的一些紧凑、较受欢迎的区的偏旧、更成熟和更小规模的公寓楼，将更有可能保持其价值或价格仅略微下降。”

他表示首次购房者面临双刃剑，如果等待价格进一步下滑，利率又有可能上升。

他还敦促现有悉尼公寓房房主保持冷静，不要对价格的变化感到惊慌。

他说：“我认为房价不会狂跌。新州和悉尼经济强劲，人口迅速增加，需求相对较高，所以我认为接下来的几个月或几年内不会出现价格暴跌。”

“我的建议是保持冷静，继续持有房产，因为有一件事是肯定的，即在十到十五年的时间里，悉尼与澳洲的每一处房产仍然都会保值。”

为了避免子女在澳洲留学需要租房等许多问题，或是希望能定居澳洲，中国不少高净值家庭通常会选择更具投资价值的澳洲学区房，试图通过房产实现财富保值和升值或者“以房养学”的方式填补子女海外求学的高昂花费。

那么对于尚无稳定收入的留学生来说，购置澳洲房产通常需要注意哪些问题呢？居外澳大利亚买房攻略通过6个问答给您答案。

问题一：
“尚无收入的留学生能在澳大利亚贷款买房吗？留学生需要出具详细的收入证明吗？”

留学生是可以买房的，无论你以什么身份贷款，收入证明都是必须的。留学生没有收入或收入较少但可以让父母作为担保人，以担保人的收入作为担保条件来担保你的贷款，当然房子是写父母的名字。

问题二：
“澳大利亚房贷需要抵押物吗？国内的资产可以当作澳大利亚贷款的抵押物进行抵押贷款吗？”

你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物。同时如果你在国内有资产会帮助你申请贷款更有说服力一些，申请到贷款的可能性更大。此外如果购房人能一次拿出物业售价20%甚至更多的首期付款，银行就会对你的经济能力很有信心更放心给你贷款。

问题三：
“留学生在澳洲买房可以申请到多少贷款?”

对于想在澳洲置业的PR人士可以申请到物业价格70%-80%的贷款。可对于没有收入能力或是收入较少的留学生来说，通常需要海外收入证明。在银行信贷收紧的大环境下，目前政策能申请到物业价格60%-70%的贷款。如果合同上的名字是孩子，贷款人是父母也可以，但需要父母做担保人银行才认同。

问题四：
“请问购买楼花的好处有哪些和购买者需要小心的问题有哪些?”

楼花就是期房：比较适合投资一种房产，回报率相对较高。通过看图纸和市场的分析可以判断出建好应该是什么样的房子，升值的大概情况。好处是拿好的价位，还有比较多的户型挑选。目前购买墨尔本Spencer，是澳洲少有的现房出售，支付全款即可立即入住。

问题五 ：
“留学签证到期后房子如何处理?”

无论是海外投资者还是澳洲留学生，在澳洲买了房子，就属于海外投资者，既然已经买了房子了，就可以做为投资使用，留学签证到期不出售也是没有任何问题的。如果觉得市场非常不好，可以先联系好中介把房子出租出去，等到市场好的时候再卖出去，这个是没有时间限制的。还有在澳洲有房子的话，将来也可以申请签证过来旅游会比较方便。

问题六：
“留学生或初入社会的年轻人比较适合购买哪一种类型的房产?”

对于留学生和初入社会的年轻人，一般都是第一次买房子，因此不需要买太贵的房子，价位在40-60万之间，这样还款不会有太大的压力。推荐考虑澳洲第二大城市墨尔本，作为最热门的海外房产投资城市，墨尔本目前正处于价值洼地。