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澳大利亚房价屡创新高，边境开放后会“吓跑”海外投资者？

澳大利亚因种种优势，一直是宜居国家、热门留学国家，也因此吸引许多外籍人士和留学生来到这里居住，进而带动该国的房地产。

根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，澳大利亚房价在2017年大幅度下跌长达2年后，终于在2019年后逐渐回升。

图表取自澳大利亚统计局（ABS）官网

不过，疫情的来袭，澳大利亚实施锁国措施，原以为这将导致当地房价再次下跌，殊不知加速了房价上涨，甚至屡创新高。截至2021年8月，澳大利亚的房价上涨了22.1%，创下了32年以来的新高。

究竟为何澳大利亚的房价会一路飙升，甚至比疫情前上涨的更快？亚洲房产科技集团居外IQI的联合创始人兼执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）早前接受采访时透露，澳大利亚大规模的国内需求变化、廉价的信贷推动了房价上涨。

房价高涨“吓跑”海外投资者？

澳大利亚还未对外国人开放入境，而新南威尔士州也只开放让公民、永久居民和其直系亲属入境。

在这情况下，澳大利亚的房价已经高涨；那封锁措施解除后，意味着外国投资者要买贵房投资了，会不会因此把投资者“吓跑”呢？

对此，乔治·奇米尔并不这么认为，表示澳大利亚飙涨的房价，反而刺激了投资者的胃口。

“一些外国买家确实担心其负担能力，但大部分的中国和新加坡买家，仍然认为澳大利亚的价格比自己国家的低很多。澳大利亚高涨的房价，反而为外国买家创造了一种紧迫感。”

根据房地产顾问公司莱坊（Knight Frank）的2021年第二季度《全球房价指数》报告显示，澳大利亚的房价以16.4%的同比上涨，排在第7位。

不过，全球数据库网站NUMBEO的2021年《全球房价指数》报告指出，该国的房屋负担能力指数为1.94，排在第97位。

相反地，中国在NUMBEO的《全球房价指数》报告中，以0.45的房屋负担能力指数，排在第9位，而新加坡以0.92的指数排在第23位。 这也意味着，尽管澳大利亚的房价飙涨，但仍比中国和新加坡的房价便宜，买家更有能力负担。 

边境开放 外国买家重夺市场份额

随着澳大利亚实施锁国措施，外国投资者无法进入当地房市。

居外IQI的分析师在早前的全球报告中曾写道：“尽管缺少移民，澳大利亚的市场已经很强劲。随着入境移民的恢复，可能会导致进一步的价格上涨压力。价格的快速上涨吸引了急于寻求安全投资、担心错失良机的买家。”

“许多买家在疫情期间没有购买，当边境重新开放时，一些人会在较短的时间内，进行房产交易。”

对此，乔治·奇米尔表示，一旦该国开放后，意味着该国的房市将迎来繁荣。

“一旦边境重新开放，外国买家将开始重新夺回他们在大流行期间失去的大部分市场份额。

而且，若要让外国买家恢复到2019年的购买水平，他们的交易数量，可能需要比现在翻一番，才能算恢复正常。”

另外，乔治·奇米尔补充，由于外国买家通常集中在次级市场，如价格增长低于趋势且供应过剩的房产、新开发或高端房产、不受典型澳大利亚买家欢迎的房产，所以他相信，外国买家不会造成负担能力的问题。

对于2021年第四季度，或2022年第一季度，澳大利亚房产海外投资者的主要变化和趋势，乔治·奇米尔说，澳大利亚重新开放边境后，留学生、游客、半永久居民和新永久居民的回流，将会是影响当地海外投资的重要因素。

不过，他补充：“只要没有出现不可预见的情况，就不会产生太大的影响。”

2022年美国房价涨势料放缓 超低利率环境持续

路透8月27日报导，根据路透对分析师的调查，2022年美国房价的上涨势头将减缓，涨幅较今年的两位数百分比减半，但仍比三个月前专家预测的速度快得多。

在可负担住房稀缺的情况下，创纪录的低利率和寻求更大生活空间的居家办公人士推高了住房需求。

路透本月的其他调查也显示，澳洲、新西兰和加拿大的房价今年也将录得两位数涨幅，然后在2022年放缓。

相关资讯：居外IQI报告：疫情下全球22城超八成房价上涨 蒙特利尔“领涨”

8月10日至25日接受调查的30位住房市场分析师将今年美国房价涨幅的平均预测值提升至略高于14%，高于5月份10.6%的预测值。他们预测明年的涨幅为6.7%，比之前预测的5.6%略高。

如果预期成为现实，2021年的预测中值将是自2005年以来房价最大年度涨幅。2005年过后过度膨胀的住房市场引发全球金融危机。

延伸阅读：美国房价暴涨：买房得靠“抢”，卖房要“防骗”

“我们最大的问题是缺乏可供购买的房屋供应。我们的需求仍然远远大于供应，”西雅图Windermere Real Estate的首席分析师Matthew Gardner说。

“因此，我们将回到某种形式的平衡市场的想法不会在今年发生。我希望我们可能接近它，或者在2022年更接近它。”

已有迹象表明市场正在冷却。但是，即使明年的通胀率预测值接近减半，房价的涨幅仍然会远超工资增长和整体通胀，使住房更加难以负担。

路透调查图表：美国住房市场前景

预计明年全年的指标利率将保持在零附近，继续为那些有能力贷款的人提供强劲助力。

当被问及未来12个月住房市场前景的最大下行风险时，分析师的前三项选择是：利率上升或货币政策收紧；新的新冠病毒变种的传播；经济增长放缓。

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香港楼价首季拉锯：成交大升 有望向好｜居外专栏

2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33点，比去年底的176.22点，上升2.3%，上升幅度并不明显，但成交的宗数却大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由于成交量大升，也带动佣金的上升，中原地产及笔者公司所获的首季佣金，也同时破了历史新高！

过去两年，中国香港的楼价都是窄幅上落，在170至180点之间运行。今季上升至180.33 点，已经算是一个突破。这种形势与全球放水，及各国大城市楼价都大幅上升的背景下，香港住宅楼价无疑是太弱势！也令不少人怀疑：香港住宅楼价是否已经见顶？

最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市（意即崩盘）因素》的贴文，七大因素包括：一，人口减少；二，信心危机；三，港人大量外移；四，内地买楼客源大减；五，货币供应；六，住宅供应大增；七，承受力已达极限。

文中提及的一些因素，无疑是真实的写照，也反映中国香港楼市的困境，但大部份因素都只有短暂的影响，并不具长远的影响力。例如：死亡人口4.98万，比出生人口的4.31万，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港从来都是移民城市，自然人口减少已经存在很久。另一个因素，结婚人数大跌36%，相信只是疫情关系，令结婚人数短暂受影响而已。一旦通关，数字就会回复正常。

笔者留意到移民外地人数增加，才是令楼价表现欠佳的重要影响因素！根据笔者观察，今次移民以BNO去英国为主流，尤其是30至40岁的年轻人。他们一腔热诚，未有充足预备便去闯一下世界。但现实是残酷，中国香港华人在英国的发展机会有限，随着现实生活细节越来越多报导，笔者大胆预计，移民去英国的人数只会越来越少。五年後，更加不少会回流香港，对香港楼市的冲击只是短暂的。

相反，根据一国际测量师行的报告指出，截至2021年3月24日，中国香港一手住宅1,000万以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000万有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000万以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。

由于“林郑Plan”只惠及1,000万以下的物业，1,000万以上的一向成交困难。而今季成交却异军突起，反映富有阶层在国安法及选举制度下仍然对中国香港楼市投下信心一票！他们的动态及取向，令笔者相信今年的住宅楼市会越来越好，上升10%应该是一个合理的估计。

 

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

Juwaicolumnist

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

在美国买房也要“抢”：都是通胀惹的祸？

“听亲戚说国内许多大城市的房价上涨，买新房打新也难，没想到我在美国也抢不到房子。”在美国旧金山生活的华人张兴（化名）最近也在为房子烦恼。

在他看来，最近美国主要城市的房地产市场已经是典型的“卖方市场”。“我之前已经看了6套房子，而且也出了价，但基本每套房有10到20个投标是常态，最终的成交价都会比业主叫价高出10%以上。”张兴说，“我之前在伯克利看，结果那边的房子太抢手了，现在改去圣何塞看。”

张兴对记者展示了一套自己曾相中的房子，业主开价98.8万美元，他已经叫价120万美元，结果最高出价者叫到135万美元并最终成交。

“2020年的询盘数据表明泰国依然是中国买家最心仪的海外购房目的地，而美国房产在2020年一举回升至第2位。去年美国虽疫情严重，但美国楼市的反常旺盛特别是历史上最低的贷款利率确实吸引到了买家的关注。”居外IQI集团执行董事长乔治奇米尔说。

点击下载《2020亚洲买家全球最受欢迎十大目的地》完整报告

官方数据显示，今年2月公布的去年12月美国标普/凯斯席勒（S&P/CS）全国房价指数同比上涨10.4%，为2014年1月以来的最快同比增速。此外，占美国住房销售量九成的二手房房价也在上涨。Redfin首席经济学家Daryl Fairweathe表示，“由于疫情，人们不想搬家使得库存无法释放，导致供给更少，买房变得更加困难。”更有消息指出，美国房地产市场的火热行情导致当地木材价格同比飙涨超1倍，全美住宅建筑商协会呼吁拜登政府免除进口木材关税，降低建筑成本稳房价。

而在张兴看来，强劲的需求加上低利率环境，成为美国一些地区房价上涨的“主因”。现在，利率攀升的预期更进一步刺激人们买房的情绪，特别是大城市的房子。

疫情之下多国为抗击疫情，大量的宽松措施以提振经济，随着新冠疫苗的推出和经济复苏，通胀预期一路升高。最近，全球股市震荡加剧，美债收益率上升成为市场关注的焦点。美债收益率上升的背后，最受关注的就是通胀预期以及美联储态度。就在当地时间17日，美联储重申宽松立场和保持当前QE购债直到经济有明显进展的承诺，美联储主席鲍威尔继续淡化近期美债收益率上升的影响，否认要考虑加息。

“美股起起伏伏，房价也节节高，但可惜的是我的收入还是那样。”张兴的一句调侃，似乎映射出了疫情给全球经济带来的一大“后遗症”——多国纷纷采取经济刺激政策，持续攀升的房价引起各方关注。的确，最近关于海外多国房价上涨的消息不绝于耳。澳大利亚统计局公布的数据显示，去年四季度州府城市平均房价上涨3%，其中墨尔本房价上涨3.4%。近日，澳大利亚央行对房价飙升表达了“不安”，但同时表示暂时不会干预。

“对于买房，这几年还从没碰到过像现在这样的情况，”张兴还是感到一丝无奈。


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原文：证券时报网

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2020东京房价涨不停 日本房市继续向好︱居外专栏

在大阪、京都等6府县于2月提前宣布解除紧急事态后，日本政府最新表示，鉴于病床使用率等医疗体系的改善，拟对首都圈1都3县解除作为紧急事态宣言的21天期限。

在经济有序复苏之时，数据显示，日本房地产市场在疫情冲击下，依然表现了其良好的投资价值。东京2020年现有公寓的平均价格比2019年上涨了6.05％，涨幅高于前一年度的3.91％；而东京新建公寓，2020年的平均价格也比2019年上涨0.95％，明显好于2019年的负增长（较上一年度下降3.43％）。

东京房屋价格指数走势图（通胀调整后）

在房屋销售方面则涨跌互见，日本土地协会的数据显示，2020年东京现有公寓的销售量较2019年下降5.9％；而同期，现有独立式住宅的销售量则比上一年度同期增长3.7％。2020年日本的住宅开工量还是受到了新冠疫情的较大影响，和2019年的开工量相比，出现10%左右的下降。

最近市场呈现出较为乐观的氛围，日本政府正积极推动疫苗接种，据悉至少有30个道府县计划在县政府所在地实施接种，其中包括东京、大阪、神奈川、秋田、爱知、冲绳等地。我们有理由相信，疫情将在疫苗接种后获得控制，经济复苏会随之提速。而房地产受到去年开工量等因素影响，今年市场的供应量可能减少，在投资/购买需求出现释放和上升的情况下，房地产价格有望进一步走强。

 

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曼谷泰国房价走势以及房产价格

去泰国的人数这几年一直都是只增不减的趋势，尤其是曼谷，并且很多人去过之后有想留下来的欲望，所以购买泰国房产的人士在不断增加。除此之外，还有很多投资者也比较看重泰国的房产，曼谷是最人们的投资城市。曼谷泰国房价走势如何呢？它们的房价状况又是什么样的呢？曼谷的房价这几年一直是上升趋势，并且好位置的房产回报率非常的不错。

曼谷泰国房价走势
曼谷泰国房价走势

根据2018年的数据可以得知，泰国曼谷房产均价一平米大约为13万泰铢-14万泰铢左右，到2020年，曼谷的房产价格一直都是不断上升的趋势，目前该城市房价的涨幅已经超过了8%-10%左右。真是因为曼谷的前景非常的可观，所以很多人都想在分一杯羹。现在在曼谷购房和之前相比要困难些，毕竟曼谷的综合能力强，房产不仅价格会上涨，房值也会上升。

曼谷泰国房价走势
曼谷泰国房价走势

曼谷房产的租金回报率是全国最高的城市，曼谷的人口密集度非常的稠密，市场对于住房的需求量很大，很多房产投资者在曼谷购买房产之后会立马出租出去，正是在这样的状况下，曼谷的房价和租金在不断飙升，租金回报率早在两年前就保持在5%左右，2020年它的租金回报率可以直接高达10%（地段位置极佳的地方），一般平均保持在7%左右。

曼谷泰国房价走势
曼谷泰国房价走势

曼谷市中心的房价是最高的，2020年它一平米的均价可能已经达到了15万泰铢左右。未来几年的发展中曼谷的房价理所当然的会持续增长，增长的幅度可能会高达10%以上。泰国除了曼谷之外，还有一些城市的房产价格也是不断上涨的，智能说涨幅没有曼谷那么快。从投资的角度来说曼谷的房产还是具备较好的升值空间的，条件允许的话投资一套不错。

新加坡房市连连报捷 10月非有地私宅量价齐升

新加坡非有地私宅转售量再创新高，10月有1509个单位转手，环比增长21.6%，转售价则环比微升0.8%。

根据新加坡房地产联合交易网SRX 11月10日公布的预估数据，各类非有地私宅转售价全面上扬。代表中档私宅的其他中央区（RCR）环比转售价涨幅最高，达1%。代表高档私宅的核心中央区（CCR）和代表大众化私宅的中央区以外（OCR）的转售价分别上升0.5%和0.8%。

若同去年同期比较，整体转售价上升0.7%。中档和大众私宅转售房价走势同比上升0.9%和1.9%，高档私宅则下滑2.9%。

在转售量方面，有1509个单位转手，是自2018年5月的新高，同比高出72.9%。大众私宅最受欢迎，转售量占总数的58%；中档和高档私宅的转售量分别占25.3%和16.8%。

外国买家购私宅创两年新高

在冠病疫情冲击下，新加坡楼市依然稳健增长，这除了来自本地买家的强劲需求，更来自外国买家的购买热情。

橙易产业（OrangeTee & Tie）整理的数据显示，今年8月份新私宅销量连续四个月攀升，其中外国买家（包括持新加坡永久居民）购买了193个单位，创下两年来新高。9月份新私宅销售数据虽显示，外国买家数量略有下跌，从193个单位跌至153个单位，但仍高于今年以来每月123个单位的平均水平。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清指出，新加坡私宅一直受全球高净值人士和投资者青睐。特别是在经济前景不确定和股市波动起伏之际，一些人倾向于把资金转到他们认为更稳定的地产市场里。

她说：“新加坡房地产市场表现一向不错，长期都可取得房地产升值和资金收入回报。这或许是为什么许多外国买家有信心在本地购买私宅。”

OT&T市场报告：【需求强劲 新房月销量连续三个月保持千套以上】

外国买家青睐第九至11区

外国买家他们大多青睐高档私宅项目，特别是乌节路、武吉知马和纽顿等第九区至11区的传统高档私宅区。

不包括4月和5月阻断措施期间外国买家私宅交易量走低，今年至8月外国买家（包括新加坡永久居民）在第九区至11区共购买了320个新私宅单位，占外国买家交易量三成以上，显示他们在高档私宅地区交易非常活跃。

在外国买家的带动下，一些高档私宅项目如纽顿铜源（Kopar at Newton）、富雅轩（Fourth Avenue Residences）、The Avenir、玛庭豪苑（Martin Modern）和绿墩雅苑（Leedon Green）买气有回升迹象，可见黄金地段的优质房地产吸引力和溢价始终不变。

例如纽顿铜源自4月推出以来至今，卖出了160个单位，占项目的42％，中位数尺价为2432元，是销售表现最好的高档私宅项目之一。其他不少项目也有令人瞩目交易，像The Avenir近期有一个四卧房单位卖出，交易价为800万元，尺价约3318元；Skyline@Orchard Boulevard一个四卧房单位以1499万元卖出，尺价近4000元。这两个单位的买家都是中国籍。


延伸资讯：

综合整理自联合早报
责编：Zoe Chan

新加坡的高档私宅有如“蓝筹股”，加上低税率、环境安全洁净、世界级的医疗设备和高质量的教育资源等种种优势，外国买家在新加坡房市上的活跃度只会不断提升。

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居外看点：经济跌入谷底，美国房价怎么还连创新高？

一波三折的美国大选终告落幕。但美国的麻烦事还远远不止于此。

秋季以来，美国新冠肺炎疫情出现急剧反弹。11月4日，美国单日新增新冠肺炎感染病例突破10万。穆迪首席经济学家赞迪（Mark Zandi）近日表示，鉴于疫情继续在美国传播，加上缺乏额外的财政支持措施，美国经济复苏可能会被逆转，经济进入衰退的风险很高。

疫情形势如此严峻，美国经济跌落谷底，但房价却出乎意料出现强劲上涨。据美国媒体报道，6月份美国现房销售价格中位数首次突破30万美元，创下历史新高，超过了2007年金融危机前的高点。而且近几个月，美国房价也依然保持升势。

美国楼市“逆势”火热的原因是什么？背后潜藏哪些风险？

居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）

美国房价创新高

今年，全球经济出现了很多反常现象，其中就包括经济低迷但房价持续走高。

亚洲房产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）在接受中新社国是直通车采访时表示，经济衰退期，无论在美国还是在全世界，住房总是不景气。人们失去了工作，不再梦想住更大的房子。

但今年二季度，在自上世纪40年代以来最严重的全球经济衰退中，全球住房价格却强劲上涨了4%。美国房价就是逆势上涨的典型例子。自今年5月以来，美国新房销售量攀升了67%，价格上涨了15%。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，以下简称NAR）发布的最新数据当中，有三大要点值得关注：

一、美国9月成屋销售量达到654万户，比上月增长9.4%，比一年前增长近21%，并创近14年来新高。

二、9月美国现房中位数售价上涨至每栋31.18万美元，连续四个月创下新高，这已经远远超过金融危机前的高点。2007年美国金融危机前，美国楼市泡沫顶峰时，现房销售价格中位数大致为23万美元。

三、供不应求的市场导致库存量连续下滑。房屋总库存量比上月和一年前下降至147万套，以目前销售速度只能维持2.7个月，这一数据也创下历史新低。

为何反常大涨？

“一般而言，美国房屋销售在年底会趋于平缓，但在9月份，它们的飙升超过了我们在这个季节通常看到的情况，”NAR首席经济学家Lawrence Yun说，可以把这种反常归因于创纪录的低利率和市场上大量的买家，包括度假屋买家，因为在家工作有更大灵活性。

一方面，空前宽松的货币政策提升了居民购买力。今年3月起，美联储为应对疫情影响，开启无限量、无底线量化宽松政策。数据显示，2020年9月，美国M2扩大至18.6万亿美元，近5月M2同比增速处在20%以上的历史高位，并持续扩大，9月同比为24%。

与此同时，30年期抵押贷款固定利率加速下行，10月末为2.81%，处在历史低位。宽松货币政策下，购房者贷款更容易，贷款成本更低，住房购买力提升。

另一方面，流动性宽松背景下核心区域房产受到偏好。在全球货币宽松、流动性泛滥背景下，资金偏好具有良好基本面的核心区域楼市。

乔治·奇米尔也表示，这种超现实行情其实是政府政策造成的。随着央行将资金注入信贷市场，已经下跌多年的30年期抵押贷款利率暴跌至历史最低点——美国低于3%，欧洲低于2%。“如果你正梦想着在大房子里渡过这场瘟疫，便宜的抵押贷款现在正向你招手，让你行动起来。”

房地美公司数据显示，9月份美国30年期、常规、固定利率抵押贷款的平均利率从8月份的2.94%下降到2.89%，10月进一步降至2.83%。而整个2019年的平均利率为3.94%。

此外，供应不足也被视为推升美国房价的重要原因。据NAR统计，截至9月底，全美房屋库存总量为147万套，较8月下降1.3%，较一年前（182万套）下降19.2%。按照目前销售速度，未售库存消化时间为2.7个月，低于8月的3.0个月，也低于2019年9月的4.0个月。 值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市场上的销售时间不到一个月。

“不缺乏有希望的、潜在的买家，但库存处于历史低位，”Lawrence Yun说。”我们已经看到一些房屋建筑商采取行动加大供应量，但仍然存在更多建房的需求。”

新增供应快速提升并不容易。截至6月，美国新房开工数量比2019年6月的123.5万套低4%。乔治·奇米尔表示，城市规划方面的限制，使得在最需要的地方建造新房变得困难。

繁荣背后潜藏风险

美国房价的超预期反弹也引发了更多人的忧虑。

乔治·奇米尔指出，住房市场是低迷的美国经济当中的一个亮点。但是，当房地产市场价格被便宜的资金所左右，而非真正的需求，结果往往是资源分配严重倾斜，已经有很多投资者买房不是为了避风头，而是为了替代价格更高的股票和债券。

“未来的风险是，经济繁荣会让更多人买不起房，房价最终会达到危险的泡沫水平”，乔治·奇米尔表示，而当繁荣破产时解开坏账需要时间，坏账会波及中产阶级，延长并加深由此造成的经济衰退。房价过快上涨或引发金融风险，且不利于民生。

据美媒报道，由于脸书、推特等公司放宽员工工作地点限制，一些技术人员离开硅谷，迁往美国西部山区。但他们的到来也推高了房地产价格，令当地居民不满。

楼市能否推动经济复苏？

乔治·奇米尔指出，在2020年的美国，房地产是少数几个呈现正增长的行业之一。疫情加剧了许多人装修或购买新房的需求。在美国，住宅房地产市场是整体经济复苏的重要因素，但它在美国发挥的作用不像在中国那样大。

房屋建设每年为美国GDP贡献约1.15万亿美元，占GDP总量的6.2%。 “住房市场是美国经济重要组成部分，但鉴于提供新供应量的限制，仅靠住房市场很难恢复经济增长”，他表示，美国需要的是基础广泛的经济复苏，包括但不限于住房。

实际上，美国房价逆势攀升并非个案。近期，英国、德国、韩国等国家房价都呈显著上升趋势。与美国情况类似，其他发达国家尤其是国际大都市房产价格上涨，是货币宽松背景下居民购买力提升以及资金保值增值诉求所推动的。

中长期看，房地产市场与经济运行情况相适应。当前疫情全球大流行仍处在上升期，国外形势依旧严峻，经济面临衰退风险，失业率居高。在这一大背景下，房价上涨、交易活跃难持续。


延伸阅读：

来源：国是直通车
责编：Zoe Chan

尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。房地产投资的价值大多来自于长期持有，让时间增长您的财富。

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美国房产抄底正当时 随手给你10个理由！

美国在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面临着重重挑战，但可喜的是购买房地产的黄金机会已经到来。随着抵押贷款利率降至历史低点，标普500指数处于历史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐惧，那麽您获得好买卖的机会就更高了。

现在大家在家里呆的时间比较多，因此，房子的内在价值已经上升了很多。然而，鉴于 房贷利率已经崩盘，负担能力自然攀升。在大众媒体大肆宣传人口从大城市流向小城市的情况下，精明的投资者是时候反其道而行之，重新关注大城市的房地产了。不过，鉴于较低的估值、较高的净租金收益率和较低的整体密度，二线城市（也俗称“18小时城市”）也是非常有吸引力的。

让居外为您详细解释为什么现在和2021年便是购置美国房地产的好时机。

1. 全国各地房价走软

根据美联储经济数据（FRED），2017年美国房屋销售价格中位数开始走软。由此可见，一些定价的通缩早被释放出来了。

如果我们看一下2006年底上一个峰值之后发生了什么，我们看到销售价格中位数在2.5年的时间里从25.5万美元下降到21万美元（-17%）。2009年的下半年的，房价触底。

从2009年底到2012年，房价逐渐走高，然后在2017年下半年从22万元爆发式上涨约55%至34万元。

此后，销售价格中位数从34万美元下降到2019年第四季度的约31万美元，跌幅为9%。

随着价格和贷款利率双双下降，负担能力上升。

美国房屋销售价格中位数（美元）

美国房屋销售价格中位数（同比变化%）

2. 超低的房贷利率

房贷利率处于历史低位，现在一些贷款人甚至为自住房提供了低于3%的30年抵押贷款。如果房子对您来说是刚需的话，看到这么低的利率，很难坐着不下手。

视乎情况，这样的低利率可能会让买房比租房更实惠。而房贷很可能是购房者最高的一项成本，低利率肯定会推动购房。

但利率也是一把双刃剑。如果未来抵押贷款利率上升——短期内肯定是很大的一个“如果”，因为美联储已经承诺在2022年之前保持低利率——那么可能会影响房价。但是，由于低利率使得现在的房子更实惠，买家可能会认为未来的加息是值得担心的事情。

30年定期按揭的平均利率

3. 股市处于历史高位

标普500指数在2019年收盘时涨幅达到了惊人的31%。在2020年，标准普尔500指数和纳斯达克指数在经历了2020年3月的艰难时期后，已经反弹到历史高点。因此，股票投资者非常富有，特别是科技投资者。

股市创造了如此多的财富，难免会有一部分财富转移到2019年滞后的房地产上。将红利变成实际资产的传统将继续下去，特别是现在。我们都渴望一种安稳的感觉，而拥有一套房子或更大更好的房子会有帮助。

同时，我们也在寻求投资获利。鉴于房地产价格比股票走得慢，分散投资于美国中心地带的“18小时城市”会是可靠的策略。

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4. 2020总统大选年

如果我们只知道一件关于权力欲强的政客的事情，那就是为了继续执政，他们会尽一切可能帮助确保经济持续增长。

股市和房地产市场往往会因为总统候选人的所有竞选承诺而被炒作起来。重点是，无论谁胜出，股市和房市往往都会表现良好。

假设投资标准普尔500指数1,000美元的增长情况

5. 租金持续走高

房产的价值最终取决于其租金收入。一些沿海城市由于房价上涨速度加快，资本化率上限会较低。而中心城市的资本化率上限将更高，这为追求收入的投资者提供了巨大的价值。

2009-2019年美国平均租金变化

随着冠状病毒的大流行，数百万人需要就地避难的地方。不过，多亏了经济刺激支票、各州丰厚的失业救济金和工资保护计划，相信很多美国人都能挺过封锁期，继续支付房租。在一些州，您每月可以赚到5,000多美元以上的失业救济金。

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6. 千禧一代正处于黄金购买期

千禧一代现在大多在30岁左右，这意味着他们有10多年的时间来攒首付。他们也正处于安家立业、生儿育女的阶段。

拥有房产的最大催化剂可能莫过于孩子。当您追求稳定时，您的筑巢本能就会超常发挥。此外，可能没有比来自千禧一代的需求更大的房地产投资的多年催化剂。

如今，千禧一代几乎占到了购房者的40%。

1985-2019年各代人的住房拥有率

从下图由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors®）房屋买卖者代际趋势（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究报告中可以看出，已婚夫妇在购房人群中占主导地位，其次是单身女性。毫不奇怪，单身男性在购房方面远远落后于单身女性。

购房家庭的成人构成

下面是另一个有趣的图表，显示了千禧一代在哪里买房最多。 他们当然不会在加利福尼亚州或华盛顿、夏威夷、佛罗里达、纽约、新泽西、华盛顿特区或波士顿购买太多房屋。这种购买趋势能给予您信心，在非沿海城市购买房产是一个良好的长期趋势。

千禧一代在哪里买房最多（与最少）？

就像股票投资者不应该对抗美联储一样，房地产投资者也不应该对抗多年来的人口趋势。自2019年以来，谷歌在内华达州、俄亥俄州、德克萨斯州和内布拉斯加州的房地产上花费130亿美元。Uber在德州达拉斯的综合开发项目The Epic内签订了45万平方英尺的租约，其办公室将于2022年开业。向中心地带发展的趋势如日中天。

7. 工资增长再创新高

家庭实际收入中位数终于在2017年突破了历史新高。最新数据是2018年底的63179元，相信当2020年2019年的数据出来后，家庭实际中位数收入会进一步上升。

美国家庭实际收入中位数

8. 国外热钱降温

在2017年之前，许多沿海城市的买家不得不与富有的外国资金竞争，尤其是来自中国的资金。外国买家引起了竞价战，并对本地潜在买家造成了很大的竞争。此后，中国政府严厉打击热钱外流。因此，2019年中国买家购买美国房地产的人数同比下降超过50%。

现在，人们对2020年的冠状病毒感到担忧，中国富人正想尽一切办法从中国经济走向多元化。

最终，外国资金会再次涌入美国，特别是如果贸易战得以解决的话。对美国房产的需求已经积压了两年多，当需求最终被释放出来时，很可能会再次引发全现金的竞价战。

过去几年美国住宅物业的主要外国买家

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9. V型经济复苏

在2008-2009年金融危机期间，美国的中位数房价在2.5年内下降了约17%。美国不会经历类似幅度的衰退，因为2008-2009年经济衰退后，贷款标准一直非常严格。

自2009年以来，只有信用分数优秀的人才能获得抵押贷款，负摊销贷款已经消失了。买房首付20%以上也再次成为普遍做法。信用度高的借款人积累了如此多的房屋资产，大多数房主应该能够比过去更容易地度过金融危机。

自2016年底的峰值以来，美国的销售价格中位数已经下降了约9%。即使房价继续下跌，达到与上一次经济衰退相同的幅度，也只剩下8%了。

2020年为对抗冠状病毒而自发的衰退意味着，由于美国有能力开放经济，所以复苏应该会更快。这次的经济衰退与上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好几年的时间才把系统的过度杠杆作用化解掉。

10. 贷款限额提高

美国联邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美将收购的抵押贷款的最高贷款限额。

在美国大部分地区，2020年一单元房产的最高标准贷款限额将为510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。

在高成本地区，房利美和房地美收购的抵押贷款最高贷款限额将为765,600美元。更高的贷款限额意味着购房者能够在相同的贷款利率下购买更多的房子。

此外，更高的限额意味着政府认识到房地产价格还有上升空间，因为他们的贷款限额是跟着通货膨胀率走的。因此，连政府都认为是时候在大流行期间买房了。

来源：Financial Samurai
编译：Zoe Chan

尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。

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疫情致新加坡经济陷衰退 低迷房市下高端豪宅仍受外资追捧

受新冠肺炎疫情影响，今年第一季度新加坡住宅的交易和价格均出现了大幅下跌，由于当地疫情反复，第二季度的房市预计难有回升。新加坡房地产市场或将陷入自2008年第三季度全球金融危机以来最低迷的时期。

亚洲房产科技集团居外IQI 6月初发布的调查报告显示，受访的经纪人普遍认为今年新加坡的住宅价格和租金都会出现下降，预测的均值为价格下跌2.6%、租金下跌4.2%，直到2021年才会出现部分回暖。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，多数房地产商对新加坡处理此次疫情危机的方式表示认同，新加坡房产经纪人普遍预计未来一年外国买家的购买量会增加，因为该国对疫情的处理相对较好，价格即使有小幅下降的预期，但与同类市场相比，仍会保持相对稳定。

据第一财经从居外网得到的询盘数据显示，2019年，居外网用户对新加坡住宅的询盘量同比增加了55.3%，其中最显著的激增发生在第二、第三季度；2020年第一季度，询盘量虽然同比上升了13%，但环比却下降了27%，说明整体需求疲软。不过二季度，随着疫情趋缓，以及开发商各种优惠措施相继出台，询盘量已有所回升。其中，询问新加坡房产的用户主要来自中国广东（28%）、北京（14%）和河北（12%）。

李显龙：GDP预计萎缩4%~7%

2020年上半年，新冠肺炎疫情的大流行让全球经济跌入低谷，经济十分依赖于全球化和贸易的新加坡自然难以独善其身。

6月7日，新加坡总理李显龙发表公开讲话称，2020年度新加坡的国内生产总值（GDP）预计萎缩4%~7%，而这将是新加坡立国以来最大幅度的经济衰退。

全球信息提供商IHS Markit最近在对400家位于新加坡的私人企业进行调查后发现，在内需疲软、外需又大幅萎缩的情况下，受访的九成企业都陷入了业务下滑的困境。

以贸易为例，新加坡统计局5月20日公布的数据显示，受供应链中断与需求下降影响，该国一季度境内批发贸易额同比下降9.6%、环比下降1.4%；对外批发贸易额同比下降12.2%，环比下降9.6%。

在经济如此萎靡不振的背景下，房地产市场的低迷也是在所难免。

新加坡戴玉祥产业咨询公司（EDMUND TIE & Company）上周公布的数据显示，2020年第一季度，新加坡私人住宅的均价环比下跌了1.0%，其中非有地私人住宅（Non-Landed Properties）已是连续第二季度出现下降。同期交易量的下跌更为明显，环比下降了14.4%，至4174套，为2019年第一季度以来最低水准。

尽管如此，与前两次重大金融危机之初房价分别下跌1.9%（1996年Q1）和2.4%（2008年Q3）相比，此次的跌幅并未超过前高。

戴玉祥产业咨询公司认为，3月下旬起，因新冠肺炎确诊人数突然激增，导致了该国采取了严格的居家隔离政策，使得市场交易量直线下滑。考虑到新加坡在5月底、6月初才逐渐放松疫情管控措施，且当前每天仍有数百例新增确诊病例，第二季度的房市也难以乐观。

不过，随着全球主要经济体的疫情逐渐平稳，复产复工相继展开，李显龙表示，其他国家正逐渐解封，新加坡也在有序重启经济，同时也将不遗余力地吸引和留住人才与投资。

新加坡房产深受中国买家青睐

新加坡的住宅物业，一直被视为金融市场不确定环境下的“避风港”，因此广受全球富豪欢迎。6月初，房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）发布的最新报告显示，新加坡在2019年全球住宅价格最高的十大城市中排名第三，住宅均价为91.56万美元（约合人民币651.52万元），仅次于中国香港（125.44万美元，约合人民币892.6万元）和德国慕尼黑（100万美元，约合人民币711.58万元）。

根据新加坡市建局（URA）的统计，2019年新加坡私人住宅交易量为16962套，其中外国买家参与的交易占21.7%，而外国买家中的约四分之一都持有中国护照——自2017年起，中国买家一直新加坡房产最大的海外投资者，超过了马来西亚、印度、印度尼西亚和美国。

虽然今年第一季度，根据URA数据，外国买家数量环比大跌了26.1%，仅成交215套，但居外IQI问调的经纪人中，仍有48%认为，今年外国买家的交易总量将超过2019年，这意味着下半年可能迎来一波大反弹。

这并非没有先例，2008年金融危机爆发之后，随着美联储量化宽松政策的实施，大量热钱涌入新加坡楼市，推动新加坡房价持续飙升，短短数年内就上涨了超过50%，直到政府插手调控，才让房价涨幅趋缓。

奇米尔对第一财经记者表示，疫情带来的另一个重要影响是现在大部分房地产营销，甚至部分销售流程都转移到了线上，86%的经纪人认为线上直播活动对外国买家的是有效的营销工具。此外，超过40%的经纪人把在线广告、社交媒体和虚拟看房视为有效或十分有效的推销手段。

或许正因如此，尽管中国买家第一季度的交易量有所下降，但URA的数据显示，购买300万美元以上房产的数量反而超过了去年同期。

据外媒报道，新加坡房地产公司ERA的一名经纪人符策铭（Clarence Foo）表示，5月有三名中国籍买家共同购买了6套价值共2000万新币（约合人民币1.017亿）的公寓。据悉，其销售过程主要通过线上完成。另外还有一名来自中国的买家则斥资1200万新币（约合人民币6104万）买下了同一项目的3套3居室的公寓——离新加坡地标滨海湾金沙酒店步行仅需5分钟。

新加坡政治、经济稳定，且监管严格，因此当地的房地产具有优异的避险属性。

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新加坡合登亚洲集团营销总监黄文富也对第一财经记者表示，新加坡政府近几年颁布了一系列措施，如提高印花税，申请贷款需看买家收入等，稳定了楼市。疫情下政府也及时推出举措，户主如有经济状况，可以推迟还贷至明年，所以最近并没有见到的抛售房屋，楼市仍能整体保持稳定。

世邦魏理仕也预计，今年新加坡单套住宅200万美元（约合1423万元人民币）的价格仍将是投资者的最佳选择。尽管疫情爆发，但房地产开发商仍在继续开发新楼盘，同时样板房也在采取预防措施，而低利率可能会刺激并维持本地和外国投资者的潜在需求。

 

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来源：第一财经
编译：Zoe Chan