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真正认识“风险” 才能趋吉避凶｜居外专栏

市场有一句明言：“买楼有风险，不买楼也有风险”，说明风险无处不在，要正确了解“风险”一词，才能找到适合的应对方法。

首先，每个人的处境不同，风险也不一样。笔者曾经有一位朋友，他的儿子在澳洲升学，当然有需要澳元以缴付学费及生活费等等在澳洲的开支，购入澳币是抵销澳元上升的风险相反，笔者并没有此需要，购入澳元的话，纯属投机其升值，是增加了本身的财务风险。同样是购入澳元，风险的管理可是刚刚相反！

风险因人而异之外，风险的等级程度也有很大的分别。就以当今热门的购买海外楼花为例，当中就涉及不同程度的风险，例如单位用的材料，甚至颜色可能跟当初想像的不同。这个风险损失当然有限，单位落成日子延期跟烂尾的风险就大大不同。有些风险是可以接受，有些却无法接受，风险无处不在，问题是如何避重就轻。

最后，也谈一种时间性的风险，例如移民卖房，或者楼换楼，大家必须在限期前完成，就宁愿平价也要沽出以避免更大的损失！其实借钱买股票、买基金、买债券、买任何的资产，都会面对一但资产大跌价，银行自会Call Margin。如果没有足够现金还款，就会被迫斩仓，即使资产价格之后回升，你也会捐失惨重！这也是时间性的风险，所以对于一些年龄已近退休的人士，就不太适合这类杠杆性投资了。

风险一词太简单，由于每个人面对风险各有不同，大家适宜多加思考，不要人云亦云才能趋吉避凶，减低真正的风险。

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居外看点：经济跌入谷底，美国房价怎么还连创新高？

一波三折的美国大选终告落幕。但美国的麻烦事还远远不止于此。

秋季以来，美国新冠肺炎疫情出现急剧反弹。11月4日，美国单日新增新冠肺炎感染病例突破10万。穆迪首席经济学家赞迪（Mark Zandi）近日表示，鉴于疫情继续在美国传播，加上缺乏额外的财政支持措施，美国经济复苏可能会被逆转，经济进入衰退的风险很高。

疫情形势如此严峻，美国经济跌落谷底，但房价却出乎意料出现强劲上涨。据美国媒体报道，6月份美国现房销售价格中位数首次突破30万美元，创下历史新高，超过了2007年金融危机前的高点。而且近几个月，美国房价也依然保持升势。

美国楼市“逆势”火热的原因是什么？背后潜藏哪些风险？

美国房价创新高

今年，全球经济出现了很多反常现象，其中就包括经济低迷但房价持续走高。

亚洲房产科技集团居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）在接受中新社国是直通车采访时表示，经济衰退期，无论在美国还是在全世界，住房总是不景气。人们失去了工作，不再梦想住更大的房子。

但今年二季度，在自上世纪40年代以来最严重的全球经济衰退中，全球住房价格却强劲上涨了4%。美国房价就是逆势上涨的典型例子。自今年5月以来，美国新房销售量攀升了67%，价格上涨了15%。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，以下简称NAR）发布的最新数据当中，有三大要点值得关注：

一、美国9月成屋销售量达到654万户，比上月增长9.4%，比一年前增长近21%，并创近14年来新高。

二、9月美国现房中位数售价上涨至每栋31.18万美元，连续四个月创下新高，这已经远远超过金融危机前的高点。2007年美国金融危机前，美国楼市泡沫顶峰时，现房销售价格中位数大致为23万美元。

三、供不应求的市场导致库存量连续下滑。房屋总库存量比上月和一年前下降至147万套，以目前销售速度只能维持2.7个月，这一数据也创下历史新低。

为何反常大涨？

“一般而言，美国房屋销售在年底会趋于平缓，但在9月份，它们的飙升超过了我们在这个季节通常看到的情况，”NAR首席经济学家Lawrence Yun说，可以把这种反常归因于创纪录的低利率和市场上大量的买家，包括度假屋买家，因为在家工作有更大灵活性。

一方面，空前宽松的货币政策提升了居民购买力。今年3月起，美联储为应对疫情影响，开启无限量、无底线量化宽松政策。数据显示，2020年9月，美国M2扩大至18.6万亿美元，近5月M2同比增速处在20%以上的历史高位，并持续扩大，9月同比为24%。

与此同时，30年期抵押贷款固定利率加速下行，10月末为2.81%，处在历史低位。宽松货币政策下，购房者贷款更容易，贷款成本更低，住房购买力提升。

另一方面，流动性宽松背景下核心区域房产受到偏好。在全球货币宽松、流动性泛滥背景下，资金偏好具有良好基本面的核心区域楼市。

乔治·奇米尔也表示，这种超现实行情其实是政府政策造成的。随着央行将资金注入信贷市场，已经下跌多年的30年期抵押贷款利率暴跌至历史最低点——美国低于3%，欧洲低于2%。“如果你正梦想着在大房子里渡过这场瘟疫，便宜的抵押贷款现在正向你招手，让你行动起来。”

房地美公司数据显示，9月份美国30年期、常规、固定利率抵押贷款的平均利率从8月份的2.94%下降到2.89%，10月进一步降至2.83%。而整个2019年的平均利率为3.94%。

此外，供应不足也被视为推升美国房价的重要原因。据NAR统计，截至9月底，全美房屋库存总量为147万套，较8月下降1.3%，较一年前（182万套）下降19.2%。按照目前销售速度，未售库存消化时间为2.7个月，低于8月的3.0个月，也低于2019年9月的4.0个月。值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市场上的销售时间不到一个月。

“不缺乏有希望的、潜在的买家，但库存处于历史低位，”Lawrence Yun说。”我们已经看到一些房屋建筑商采取行动加大供应量，但仍然存在更多建房的需求。”

新增供应快速提升并不容易。截至6月，美国新房开工数量比2019年6月的123.5万套低4%。乔治·奇米尔表示，城市规划方面的限制，使得在最需要的地方建造新房变得困难。

繁荣背后潜藏风险

美国房价的超预期反弹也引发了更多人的忧虑。

乔治·奇米尔指出，住房市场是低迷的美国经济当中的一个亮点。但是，当房地产市场价格被便宜的资金所左右，而非真正的需求，结果往往是资源分配严重倾斜，已经有很多投资者买房不是为了避风头，而是为了替代价格更高的股票和债券。

“未来的风险是，经济繁荣会让更多人买不起房，房价最终会达到危险的泡沫水平”，乔治·奇米尔表示，而当繁荣破产时解开坏账需要时间，坏账会波及中产阶级，延长并加深由此造成的经济衰退。房价过快上涨或引发金融风险，且不利于民生。

据美媒报道，由于脸书、推特等公司放宽员工工作地点限制，一些技术人员离开硅谷，迁往美国西部山区。但他们的到来也推高了房地产价格，令当地居民不满。

楼市能否推动经济复苏？

乔治·奇米尔指出，在2020年的美国，房地产是少数几个呈现正增长的行业之一。疫情加剧了许多人装修或购买新房的需求。在美国，住宅房地产市场是整体经济复苏的重要因素，但它在美国发挥的作用不像在中国那样大。

房屋建设每年为美国GDP贡献约1.15万亿美元，占GDP总量的6.2%。 “住房市场是美国经济重要组成部分，但鉴于提供新供应量的限制，仅靠住房市场很难恢复经济增长”，他表示，美国需要的是基础广泛的经济复苏，包括但不限于住房。

实际上，美国房价逆势攀升并非个案。近期，英国、德国、韩国等国家房价都呈显著上升趋势。与美国情况类似，其他发达国家尤其是国际大都市房产价格上涨，是货币宽松背景下居民购买力提升以及资金保值增值诉求所推动的。

中长期看，房地产市场与经济运行情况相适应。当前疫情全球大流行仍处在上升期，国外形势依旧严峻，经济面临衰退风险，失业率居高。在这一大背景下，房价上涨、交易活跃难持续。

延伸阅读：

来源：国是直通车
责编：Zoe Chan

尽管经济环境和冠状病毒造成了不确定性，但今天的美国房地产仍然被证明是一项有吸引力的投资。房地产投资的价值大多来自于长期持有，让时间增长您的财富。

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新加坡又拿第一名！海外投资全球最安全

2020年新冠肺炎疫情席卷全球，叠加贸易保护主义加剧经贸摩擦，全球政治经济形势风云变幻。在复杂诡谲的国际形势下，“海外投资风险”成为业界关注且必须妥善处理的问题。中国经济信息社在10月22日发布《2020全球重点国家及区域投资风险分析》报告，分析重点行业发展机遇及风险，为“走出去”企业提供当前局势下的海外投资应对建议。

据了解，该份分析报告由新华社旗下经济信息业务主体——中国经济信息社，针对企业重点关注的全球134个国家和地区构建“海外投资风险模型”，从政治风险、安全风险、经济风险、法律风险、经营与其他风险5个分析维度，衍生出包括经济开放度、政府治理质量、法制环境、社会安全、基础设施条件等二级分析指标。

报告中的投资风险模型显示，在全球134个国家和地区中，排名前五位的分别是新加坡、德国、新西兰、卢森堡和挪威。 得分越高，排名越高，提示其投资风险越低。

中国企业出海热门首选

新加坡良好的营商环境、较先进的金融体系和完善的法律制度，以及近年来对金融创新的支持力度，都遥遥领先亚洲其他国家。这正是吸引中企将该国作为亚洲发展基地的主因。

2020年全球创新指数显示，新加坡位列世界最具创新力经济体第八位，亚洲第一名。新加坡享有东南亚窗口的战略地位，有能力让企业接触到东南亚超6.5亿人口的市场。这个城邦之国一直小心翼翼维持中立，受益于地缘政治紧张关系，与美中同时维持良好距离，令投资风险性较低，这也是中企选择把国际业务增长点放在新加坡的一大原因。

根据房地产咨询机构仲量联行披露的资料，在中国内地以外地区，中国科技企业数量最多的地方除了美国硅谷，就是新加坡。自中国科技企业约5年前开始进驻新加坡以来，阵营一直稳步扩容：

字节跳动在新加坡新增200多个岗位，计划未来3年投资数十亿美元，招聘数百名员工；
阿里巴巴开发新加坡市场动作频频，已控股东南亚最大电商平台Lazada，5月份斥资12亿美元收购新加坡中央商务区一座知名写字楼的五成股权；
东南亚是腾讯为数不多的海外市场，高层多番表示视新加坡为潜在亚洲中心，要扩展在新业务规模，以应对东南亚市场需求。

相关文章：中产阶级开路！中国买家南下扎堆新加坡房市

疫后房市需求依然强劲

面对此次新冠肺炎疫情，新加坡的房地产仍然备受青睐。新私人住宅的需求依然强劲，9月的新房销量已连续第三个月保持在1000套以上。

过去几个月的出色销售业绩可能要归功于本地买家的强劲潜在需求。许多新加坡人，尤其是高净值个人，一直在寻求有助于积累财富的增值资产，并计划要把握这股市场复苏的浪潮。

居外IQI执行主席乔治•奇米尔（Georg Chmiel）先生说：

“9月份外国买家交易量下降，因为离岸买家被本地购房者取代。9月份共有1224套非有地新住宅销售，新加坡人拿下1070套（87.4%），外国永久居民（PR）买了118套（9.6%），非永久居民买了35套（2.9%）。这是自2009年4月以来，新加坡公民月度购房比例最高的一年。”

延伸资讯：

资讯综合整理自阿里巴巴国际站丶环球时报等
责编：Zoe Chan

新加坡是一个以华人为主的国家，安全指数在全球数一数二，而且拥有世界级的医疗设备和高质量的教育资源。基于种种优势，中国买家在新加坡房市上的活跃度不断提升。

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布局亚洲经济增长新引擎做危机中获利的大赢家！

在中国经济蓬勃发展的大背景之下，东南亚片区的经济也以较高的幅度增速，受到了大量的关注。其中的经济领头羊越南，更是被日本、韩国、中国、新加坡资本大量“关照”，从大量流入的外资中受益。

2019年，越南实际国内生产总值（GDP）增长率达到了7.02%。这个巨大的增幅，不仅高于政府当初的目标6.6～6.8％，也是越南当地连续2年GDP超过7％，更超过印度的5.3％和中国的6.1％，足证其潜力所在。

汇丰银行报告指出，越南经济今年继续增长，将在2021年脱颖而出，成为东南亚地区增长最快的经济体。了解更多：【越南经济前景看好 2021年房市将加速发展】

随着越南的经济起飞，欧美、日韩等国家的越来越多的产业选择转移到越南，各国的制造业企业纷纷对越南刮目相看。

投资越南商贸有什么优势？

1. 极具策略性的地理位置

越南国境狭长、近海岸线的独有地形特征，创造了它在全球贸易的地理优势。

2. 人口结构年轻化

越南的人口结构对发展制造业有优势，近半数人口是30岁以下人群。年轻人占比超过50%，也就意味着巨大劳动力市场。

据越通社报导，在东盟地区内，越南是劳动生产率保持最高速度增长的国家。

这是当前诸多工业发达国家，如欧美、日本，以及中国都不具备的。这些突出的优势，长期来看，预估越南未来会成为繁荣的消费市场。

3. 全球贸易政策中的价值洼地

越南是全球签订区域贸易协定最多的国家之一。越南和东盟，越南和中国，越南和澳大利亚、新西兰，越南和日本，越南和美国之间，有很多贸易协议，获得大量出口贸易优惠。

越南宣布一项新的法令，收入低于880万美元（2000亿越南盾）的公司将在2020年享受企业所得税减少30%的优惠。

这些种种证据，都表明越来越多人确信，越南就是下一个升值潜力无穷“世界工厂”。

延伸阅读：【越南将成新世界工厂吗？外媒这样评价】

中国买家涌至大举扫房

自2015年越南修改“住房法”，放宽了外国人在当地购房的条件后，市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在持续攀升。

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，近年通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，投资性购房客户占比高达 80%；海外投资者占比为 77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。

由于越南没有类似限购，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。举例说，位于河内核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，一位来自中国的买家一口气买了10套！

中国买家还把投资理念带到了越南，租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。

炒房大赚或亏本？看风险规避

经济腾飞的越南，显然已成为海外资金，特别中国买家海外投资的又一热土。不过，居外提醒中国投资者，在越南购房投资需要注意五大风险。

首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，它的品质以及管理是有一定差别的，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商，避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等加了好几次杠杆，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，而且如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二个风险是关于房产证的。目前外国人在胡志明购买的房子几乎没有人拿到了房产证。据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。河内的情况要稍微好一些，不过不一定所有楼盘都可以拿到房产证，需要甄别。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等。一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对比较高。

第三方面的风险来自法律以及政策变动的风险。2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，整体房价下跌了30%左右。近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。

第四方面，汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。

越南的外贸表现相当出色，去年全年的贸易额首次突破5000亿美元，今年第一季的进出口贸易总额达到1153.4亿美元；吸引外资方面，今年前4个月越南吸引外资123.3亿美元，虽然是去年同期的84.5％，但注册资本总额成长了26.9％。

第五方面，流动性也是投资需要考虑的重要因素。越南的二手房市场尚处于萌芽状态，业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入有关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2、3000人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部刚需越南人而言依然比较昂贵。

综合整理自券商中国丶越通社等
责编：Zoe Chan

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负油价史上首见金融产品风险增｜居外专栏

由於疫情影响，全球经济活动大幅减少，令原油的需求大幅减少，价格也当然不断下降。过去一个月，美国5月原油期货，大多数在20美元左右浮动。但万万想不到，在4月21号的凌晨，亦是5月期货的结算日，可以跌至负37.63美元收市。即是买家买入原油，不独不用付款，卖家还要支付每桶37.63美元予买家。其中原因之一，当然是全球的原油储存设备已经用尽，即使卖家不收钱，买家也要付出高昂的贮存费用。

大家应该知道，很多航空公司都有在为其原油做对冲，原来概念是预先预订原油，并固定了价格，防止一旦油价大幅上升，避免造成亏损。但过去几个月，原油需求大减，航空公司的油库都已经满溢，无法再接收到期的原油。唯有被迫一定要沽出平仓！即是用21日的收市价做结算，计算赚蚀。

市场上，也有不少投机者，在20美元左右沽出原油期权。收回7元的期权金，本以为最多油价跌至零，也是损失13元而已。但负37.63美元收市价令他们每桶损失超过50美元。虽然这个负值只是昙花一现，但是已血流成河。

大家可以觉得，中国香港散户一向很少买卖原油期货，损失有限，但今次的影响可以很广泛。油公司固然首当其冲，贷款给油公司的银行也要大幅拨备，甚至由於跌幅太快太急，经纪行“Call Margin”也还不及。客户固然破产，经纪行也难独善其身，随时要承担额外损失，所以即使你赌赚了，但若经纪行倒闭了，赢家能否收到钱也难说！

所以，散户投资金融产品，除了必须了解产品涉及的风险後，还无可避免要兼顾“交易对手”（Counterparty Risk）的风险。金融产品统统都是纸上富豪，一旦发行商倒闭，大家都损失惨重。

疫情过後，利息超低，当资金要寻找出路，直接购买砖头或直接买实金，免除“交易对手”的风险，似乎更安全。

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居外看点：越南跃升房地产淘金热门目的地，现在入场来得及吗？

居外网CEO罗雪欣表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，加上不断加强的基础设施建设，给越南房地产市场带来了长期的利好。胡志明市是中国买家最关注的越南城市，个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。

撰文：吴将

越南，作为东南亚地区近年来经济增速最快的国家，其房地产市场越来越受到全球投资者的关注。

根据越南外国投资局（FIA）近日公布的数据，今年前五个月外资在越南直接投资达167.4亿（约为1150亿人民币）美元，同比增长69.1%，创最近四年以来新高，其中约11亿美元流入了房地产市场，仅次于制造、加工业。

大量外来投资的涌入，使得该国的中高端房产、尤其是公寓水涨船高。

当然，在越南投资房产的风险也不容忽视，比如：外国人只能购买不带土地的公寓，并且产权只有50年（可续）；同一小区外籍户主拥有的房产不能超过30%；以及越南盾（对美元的）贬值风险。

越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时也提醒，顶端的豪宅价格远远超出了当地人的收入水平，投资潜力有限，仅仅是当地富豪身份的象征。

跻身全球GDP增速最快国家行列

据全球房地产经纪公司仲量联行（JLL）统计，2019年第一季度，越南胡志明市的公寓价格同比飙升22.7%，至2028美元（约13933元人民币）/平方米；同期首都河内的公寓均价也升至了1407美元/平方米，同比上涨6.8%。

海外房产网站居外网董事CEO罗雪欣女士（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示，越南房价与东南亚其他地区相比十分具有竞争力，逐渐壮大的中产阶层、持续发展的城市化，和不断加强的基础设施建设，都给越南房地产市场带来了长期的利好。

她认为，对于中国买家来说，越南房产很有吸引力，预计越南房价在相当长的时间内将会保持上升。

越南房地产市场的火爆和该国经济的增长强劲紧密相关。

世界银行数据显示，2000年~2017年越南的国内生产总值（GDP）增长了七倍，2018年的GDP增速更是达到了7.08%，创下了10年来新高，进入了全球GDP增速最快的国家行列。国际货币基金组织（IMF）预测越南今明两年的GDP将保持6.5%的增速。

尽管之前全球贸易摩擦不断加剧，但越南尚未受到波及。

据美国方面统计，今年第一季度，越南对美出口同比激增40.2%，其对美出口总额将有望超越意大利、法国、英国和印度等大型经济体。

此外，星展银行在一份研究报告中提到，越南社会的人口结构也十分具有活力，该国35岁以下年轻人占总人口的70%，人口红利无疑将为越南经济的发展提供强劲支撑。

星展银行的经济学家西雅（Elvin Seattle）表示，在强劲外国投资和劳动力增长刺激下，今后十年越南经济增速有望保持在6%到6.5%的水平。

高端公寓每平方米均价超5000美元

普华永道（PwC）在其发布的《2019年亚太区房地产市场新兴趋势》报告中指出，越南胡志明市的投资与开发前景排在亚太地区城市前列，看齐日本东京和泰国曼谷。该报告认为，对于机会型投资者而言，胡志明市存在很多获利的机会。

越南铁成房产中介公司总经理刘铁成在接受第一财经记者采访时表示，自从越南政府2015年7月起开放国内房地产市场，允许外资在满足一定条件下购买当地的住宅物业之后，河内和胡志明市的中高端住宅市场便走上快速增长的道路。他表示，自己正是看到这方面的商机，于是在2016年时选择到越南开设中介公司，为中国买家提供相关服务。

据他介绍，由于海外（个人）投资者在越南无法购买拥有土地的住宅，因此公寓成了他们的首选。越南目前最火的住宅市场是胡志明市，其次是河内，以及芽庄等旅游城市，而中部地区开发程度相对落后。

仲量联行（JJL）统计显示，2019年第一季度，胡志明市的公寓均价同比飙升22.7%，达2028美元/平方米；房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）的数据也显示，2018年底该市的豪华公寓已经升至5518美元/平方米，同比上涨了17%。

据外媒报道，去年胡志明市中心一处尚未完工的豪华公寓刚推出不久便被抢购一空，其售价约为3000美元/平方米；在有着“西贡华尔街”之称的胡志明市第一郡，39层高的曼哈顿大厦的公寓，目前平均售价已经超过6000美元/平方米。而据刘铁成透露，胡志明市个别奢华公寓的售价甚至超过了一万美元/平方米。

不过尽管当地公寓价格高企，其租金平均回报率却并不低，据第一太平戴维斯的研究数据，胡志明市公寓的租金年收益率在5.8%左右。

胡志明市豪华公寓Opal Tower，属于Saigon Pearl项目，不仅获得豪华及优雅的空间，而且继承了Saigon Pearl许多的配套，包括购物中心丶沿河公园丶国际学校丶豪华的饭馆丶儿童娱乐区和泳池及健身房。每层楼具有12套房（2套一房，7套2房，2套3或4房）。售价约¥265万。
居外物业编号：44717697 查看更多房源信息

罗雪欣也对第一财经记者表示，胡志明市是中国买家最关注的越南城市，她认为：“未来10年该市的财富增长速度将是世界上最快的城市之一。当地现在主要行业有建筑业、基础材料业、旅游业和金融业等，未来还有望成为IT行业的集聚地。”

外资的流入固然刺激了越南楼市，但房价坚挺的根本原因还是内需的增加。

根据房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）之前公布的全球财富报告显示，越南“百万富翁”的增长速度仅次于中国和印度。目前，该国拥有超过3000万美元资产的超级富豪已达142人，对于富裕人士而言，投资房地产无疑是最好的资产配置方式之一。

第一太平戴维斯越南分公司（Savills Vietnam）的负责人麦克格雷戈（Niel MacGregor）表示，越来越富有的越南人，尤其是企业家们一直在寻找让他们资产保值的方法。事实上，与中国人类似，越南人也是世界上最爱买家的民族之一，其自住房拥有率超过了90%。

CBRE高级总监Duong Thuy Dung女士表示，“我们看到了一个重大变化，现在年轻夫妇更愿意在结婚后搬离父母的家，选择在封闭式社区购买公寓”。

前景虽看好，对外国人购房风险也不容易忽视

需指出的是，投资都有风险。近年来越南房价上涨的主要是受当地政策放宽和货币超发的推动。如果政策风向转变，或者全球性金融危机爆发，房价可能出现大幅回调。

第一财经记者查阅2015年7月1日生效的修订后的越南《住房法》显示，外国公民可以购买越南房产，前提是他们必须合法进入越南。同时，外国人享有50年的住房产权，并享有与越南公民一样的租赁转让或出售财产的权利。

其具体条款有七条，分别是：第一，在越南投资住房项目的外国实体、外商投资企业、外国公司在越南的分支机构和代表处，外国投资基金、外国银行分行均有权依法购买房地产；第二，外国投资个人和机构只允许在不限制外国人购房的区域投资房产；第三，外国个人和实体最多可以购买一个街区中30%的公寓，及一个特定区域中最多250套房屋；第四，根据他们的需要，个人投资者可以再50年后延长房屋的产权；第五，外国业主可以将房产出租用于任何“非法律禁止的目的”，但必须在租赁物业前通知当地房屋管理机构；第六，外国业主需要缴纳国家财产税；第七，外国实体可以购买住宅房产安置员工，但不允许出租或用于任何其他目的。

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刘铁成也称，投资者应尽量选择名气较大、信誉较好的开发商，减少踩雷买到烂尾楼，或因开发商未按实申报而拿不到产权证的风险。

对于有兴趣投资越南房产的人士，他表示，投资房产应该看长远，不要加杠杆，不应抱着炒房、投机的心态，短期的回报率可能会有波动，但长线来说，越南楼市前景依旧看好。

此外刘铁成还表示，如果是机构投资者，也可以考虑投资工业地产，投资额相对住宅要多，但其回报率也更高。

另外，罗雪欣对第一财经记者表示，今年第一季度，中国买家通过居外网对越南房产的咨询量上涨有限，同比只上升了8.4%；而在2018年第一季度，中国买家的咨询量同比2017年第一季度上涨了164.4%。

罗雪欣称：“我们认为这跟近来越南市场上新开盘豪宅数量不足有关。河内与胡志明两市的新房供应量分别比去年下降了25%和50%。下半年或明天市场上的新盘一旦有所增加，中国买家将会再次活跃起来。”

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

居外2019年全球住宅投资风险提示

作者：居外网海外房产行业分析师Adam Yang

全球经济与贸易形势变幻莫测、多个地区对投资者加税限贷、热门海外市场房价增速普遍放缓。若您有计划置业海外，一定想搞清楚哪些地方投资热度正高？哪些市场又需要多加谨慎呢？居外这就告诉您。

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大量中国买家涌入越南楼市 “地铁房”、“学区房”受青睐

近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧，按照其他成熟市场的经验，其房地产市场成为海外投资者配置资产的重要选项。

4月初的越南恰逢雨季，证券时报越南调查小组先后到越南首都河内市和最大城市胡志明市走访了多处地产中介和楼盘，实地考察越南目前房地产行业的发展现状，以及外国人、尤其是中国人在越南投资房产的情况。

海外资金掘金越南楼市

和中国类似，境外人士在越南可以通过合法渠道买房。

来自浙江的吴疆在越南创立了公司，立志打造越南房地产市场购买、装修、出租、二手房乃至金融服务的一站式平台。他介绍，越南对于外国人开放购买不动产是从2015年的7月1号开始的，它开放了外籍的个人或者是公司拥有越南的不动产。只需要有护照以及合法进入越南的签证，外国人就可以购买公寓、办公楼，以及店面别墅等各种类型的不动产。

新住房法的推出，对于在越南工作的外国人来说无疑是个利好。越南最大房地产开发商Vinhomes一家一级代理商吴晓蓉告诉记者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韩国人和新加坡人。

越南外商投资促进局（FIA）资料显示，截至2018年末，外商直接投资额中韩国、日本、新加坡排名前三，中国排在第七位。

记者在河内市一处成熟社区确实看到了不少来自日本、韩国、新加坡的自住客，他们大多因工作、联姻等关系常驻越南。

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需要注意的是，外国人购买越南房屋在比例上有一定的限制。吴疆表示，对于单一的公寓项目来说，外籍人士所能持有的套数不能超过整个公寓项目的30%；对于别墅或者是联排别墅来说，一个项目外国人所持有的户数不能超过总数的10%。另外，外国人拥有房屋所有权的期限，与越南人不同。对于外国人来说，自获得房产证起，所持房屋所有权最多不能超过50年，另外可以依据政府的规定申请延长一次，即100年。

据胡志明市一家二级地产代理工作人员阮汉娜介绍，“外国人在产权50年到期前3个月可发起申请延期；同时，如果在不到50年把房子卖给了越南人，产权又变回永久的。”

在越南买房，外国人普遍不可以办理按揭，须按照合同付款节点支付。期房一般可以在2年左右的时间里，分7~11次付款，并在没有领取房产证之前一共交付95%。

一位中资银行相关负责人对记者表示，越南规定外国人的贷款期限和在越南的滞留时间一致。比如，一些韩国人可以在韩国银行按揭，是因为大量韩国人在越南工作，可能有3~5年的工作签证，因此银行可以做一笔3~5年的贷款。

在交易税费方面，据吴疆介绍，首先购买的时候需要交房屋的保固费，有点类似于国内的维修基金，是房价的2%；另外在办理房产证的时候，需要支付0.5%的印花税；另外一个牵涉到的税项是增值税，这个是房价的10%，一般直接计入楼价。

“简单来说，买房的时候我们要交2%的房屋保固费和0.5%的印花税，加起来一共是2.5%。”吴疆总结说。

他进一步补充称，持有期间是没有房产税的，但买了房子之后出租需要缴纳租金的10%，其中5%是VAT增值税，另外5%是个人所得税；到最后把房子卖掉的时候，要交2%的交易税，按照当时的交易金额来计算。目前没有资本利得税，也就是国内理解的增值税。越南有些项目是可以进行期房的转让的，这一点最好在购买之前与开发商进行确认，一般来说，将来转让的时候，是需要向开发商交一定的费用，但是这笔费用相对来说不高。

中国买家比例持续攀升

新住房法放宽了外国人在越南的购房条件，让市场步入新一轮的繁荣。近一两年海外投资者中，中国买家的比例在攀升。

吴疆说，“特别从去年开始，外国人中可能有40%左右来自中国。”

世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016~2018年间通过世邦魏理仕在越南购房的客户中，以自住为目的的购房行为占比逐年下降，2018年投资性购房客户占比已高达80%。2018年通过CBRE配置住宅资产的客户中，海外投资者占比为77%，其中中国国籍投资者占比居首位，高达47%。

由于越南房地产市场没有限购政策，中国买家不仅比重攀升，出手也是延续了一贯的“大手笔”。吴晓蓉举例称，位于河内市核心繁华地段的一高档公寓开盘当天中午外国人30%的指标就全部卖完，其中一位来自中国的买家一口气买了10套。

中国买家还把投资理念带到了越南：租售比、学区房、地铁沿线……一个都没有少。

越南的房地产市场主要集中在胡志明市和河内市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的经济、金融中心，同时也是越南经济贸易、交通、文化的中心，地位相当于中国的上海。它原名西贡，在1975年改成胡志明市，在历史上曾经有过“东方巴黎”这样一个称呼。

胡志明市的房地产市场经过前两年的大量投入，目前已经进入快速发展期。自去年下半年以来，诸多楼盘纷纷采取抽签摇号的方式售卖，地段好、品质高的楼盘往往一房难求。

阮汉娜介绍说，胡志明第一郡最贵的楼盘单价已经达9000美元~13000美元，最大的户型达170平方米左右，目前外国人的指标已经售罄。

在胡志明第二郡，记者实地看了一处尚处于建设阶段的新楼盘，预计今年的8月份左右开盘，预计售价在2600美元/平方米起。

需要提及的是，在越南同样也有学区房的概念。例如，胡志明第四郡虽然毗邻第一郡，但由于没有国际学校，第四郡的房价远低于第一郡，一个距离第一郡约3公里的新楼盘，单价为2200美元~2750美元，不到第一郡均价的一半。

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河内市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。记者了解到，河内全部住宅均价在1300美元/平左右，市中心一家新加坡开发商开发的新楼盘最贵，单价在5000美元左右。

吴晓蓉带着记者参观了目前在售的Vinhomes Smart City样板间，售价约1600美元/平，户型从单房至三房不等。

吴疆表示，经过研究对比后发现，无论是看经济发展程度还是房地产市场，河内市的发展水平与胡志明市基本都相差两年左右。但是去年开始，大量的国际性开发商开始纷纷进入河内。

值得注意的是，河内目前拥有越南第一条地铁——正进入试运行阶段。

“按照中国的经验，买房选择地铁沿线，错不了。”吴疆说，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。

不过，一位当地中资企业负责人补充称，地铁沿线买房上略有文化差异，越南当地人不一定喜欢地铁口的楼盘，“他们觉得地铁附近比较乱和吵。”

世邦魏理仕数据显示，通过其在越南购房的客户购房目的主要为投资后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。

的确，越南房产的租金回报率相对较高。据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。

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吴疆介绍说，越南房产的平均租金回报率大概在6%~8%，河内地段好的总价80万人民币的两房公寓，租金在3700~4400元人民币左右，空置期约一个月，其中6、7月份是租房淡季，春节之后是旺季。租客中在越南工作的韩国人相对较多，他们公司专门有会韩语的员工就是为了租赁市场。写字楼的租金回报率更高，达10%~15%，不过一般不卖，租金也很贵，河内最贵的写字楼乐天大厦一个月要60到65美元/平，对面的大宇商务中心也要40美元/平。

炒房有风险

海外资金，特别是中国买家对于越南房地产市场的热情不断上涨，但是在越南投资房地产需要注意以下几方面风险。

吴疆认为，首先最可能遇到的是建设的风险。不同的项目之间，开发商的实力不一，楼盘品质以及管理有一定差别，因此投资要尽量去选择一些比较好的有信誉的开发商。避免买到烂尾楼及因开发商原因拿不到产权证。

吴晓蓉说，此前在胡志明发生过一些买房纠纷，楼市火了以后项目太多，监管跟不上，但是很多人交了定金楼盘建不起来，甚至交了房但是一些项目不达标，没法办理房产证等。

据了解，越南房地产在开发过程中可以有土地抵押贷、开发贷、期房预售、建筑商垫资等多重加杠杆行为，项目如果卖得好，资金链一般不会有问题，但如果开发商步子迈得太大，挪用其他项目，一旦销售情况出现问题满盘皆输。

第二，是关于房产证的风险。阮汉娜表示，目前外国人在胡志明购买房子几乎没有人拿到了房产证。

据当地房地产市场人士介绍，最近三年左右，在胡志明市也只有极少数外国人拿到了“红皮证”——即房产证。如果是越南当地人，正常情况下，购房后只需要半年左右就能领到证。

不过，河内市的情况要稍微好一些，吴晓蓉在回答关于记者房产证的问题时，现场展示了一份中国买家前不久刚办下来一份房产证。“在河内，外国人是可以拿到房产证的，不过不一定所有楼盘都可以，需要甄别。”她说。

由于房产证问题或者楼盘外国人30%的额度被卖完了，越南房地产市场还滋生出了“长租协议”的灰色地带。

吴疆强调，这里存在较多的风险，产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何的保障；或者一房多卖；再或者升值之后不配合转让等等，皆有可能。

一位中资券商负责人告诉记者，一旦发生纠纷，在越南打官司的维权成本相对较高。

在证券时报记者采访过程中，多位业内人士均表示，到新的市场，应当了解和遵守当地的法律，按照法律法规合法合规投资。

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第三，是来自法律以及政策变动的风险，一位中资银行相关负责人介绍，越南房地产市场一度出现过泡沫。越南的房地产基本上是从2005年开始起步，当时的信贷扩张促使房地产市场逐步升温。2009年~2013年是越南房地产的调整期，2009年1月份越南政府发布了一个新政，引爆了当时的房地产泡沫，使整体房价下跌了30%左右。

近年来，海外资金大量涌入，房价涨幅明显，越南政府也开始出手调控楼市，主要针对房地产开发商的贷款环节进行窗口指导，流通环节暂时没有措施。

第四，是汇率风险。与中国一样，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，它的汇率波动可能引起投资收益的风险。因此，我们需要及时关注越南的经济基本面，包括进出口状况、外资流入状况（不要忽视侨汇的因素），以及越南的外汇储备状况。2018年越南外汇储备已超过600亿美元，2018年进出口额近5000亿美元。

第五，流动性也是投资需要考虑的重要风险因素，越南的二手房市场尚处于萌芽状态，记者在越南走访的几天时间里，几乎没有看到线下实体的二手房中介门店。

一位中资企业负责人透露，一位中国人创办了越南版链家，但目前发展缓慢。

此外，记者在一周的调研过程中发现，在越南中资公司工作的高管大多数都尚未在越南购置房产，主要也是担心回国时处置起来比较繁琐。

一位在越南从事地产工作的业内人士认为，二手房的不发达还与越南整体居民收入水平相关。虽然越南已经有部分人先富裕了起来，但整体收入水平在2000~3000元人民币/月左右，这些动辄上万一平米的公寓楼对于大部分刚需越南人而言依然比较昂贵。

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来源：证券时报
责编：Zoe Chan

英国北部多个房产项目烂尾买家被坑如何鉴别开发商？

作者：傅士鹏

据英国《泰晤士报》最新报道，超过25个由香港买家投资的英国北部房产项目烂尾，2000多名买家损失了总共1.1亿英镑的订金。

受损失的买家大多来自中国香港，另外也有中国台湾、中国大陆、马来西亚、新加坡投资者受损。

香港立法会议员To Kim-sun向《泰晤士报》曝光了这一消息。

这次被曝光的房产项目，不乏前任英国财相乔治·奥斯本2015年访华时主推的北方经济引擎计划（Northern Powerhouse）中的项目，重灾区是利物浦、曼彻斯特等英国北部城市。

北方经济引擎计划允许开发商在推广项目时，可以说自己的项目是由英国政府背书的重建项目。

在所有烂尾项目中，位于利物浦的“新中国城”（New Chinatown）项目最为知名，在香港闹得最大。

利物浦“新中国城”开发商North Point Global最初称将对项目投入2000万英镑，复兴英国第一个中国城——利物浦中国城，并新建790套公寓和一栋拥有140个房间的酒店。

项目最初于2015年在香港开售，承诺第一期将在2017年末完工，整个计划将会于2019年结束。

现在已经是2019年，项目仍未建成，且建造速度极为缓慢，只打了个地基。

目前该项目已经被转手卖给另一个开发商，原开发商North Point Global正在接受英国严重欺诈办公室（Serious Fraud Office, 简称SFO）的调查。

根据由受损投资者组成的团体”新中国城买家有限公司“（New China Town Buyers Ltd）发布的声明：

新中国城买家有限公司代表的买家一共投资了将近600万镑，原因只为利物浦新中国城的历史文化意义。现在，不忍看见本来前景无限的计划不幸搁置，还收不回钱。

另外一家位于曼彻斯特的开发商Pinnacle Alliance同样并未能兑现对投资者的承诺，它在曼城市中心的开发项目Angelgate在严重拖延交房的情况下，还花费了总资金的40%用于支付售房提成。

在被超过70个买家举报后，位于曼城的Angelgate项目与另外一处位于利物浦的学生公寓项目Quadrant进入了破产程序。

Angelgate地块最后在网络拍卖中被香港开发商远东发展以520万英镑买下，楼花买家算是能暂时松一口气。

除此之外，同样在英国北部开发三处期房项目的Absolute Living Developments也在2016年申请了破产清算。

针对这一事件，香港立法会还发布了政府公告，并列出了所有烂尾项目清单。

▼香港立法会政府公告

▼有香港买家参与的英国北部烂尾项目清单

▼港媒对其中一个项目绘制的关系图

精明的香港买家为何中招？

以闹得最大的利物浦新中国城项目为例，由于英国贸易部（原来叫UKTI，先改名为DIT）和利物浦市政府都曾大力推介过烂尾的利物浦新中国城重建项目，许多买家认为该项目有政府背书。

对此，英国贸易部发言人对《泰晤士报》解释道：

英国贸易部仅仅是对利物浦中国城项目进行推介，负责吸引开发商投资，并没有参与到开发商的选择中。

参与选择开发商的利物浦市政府表示无法评论，因为SFO的调查还在进行中。

香港立法会议员要求英国当局调查其中的违法行为，呼吁英国警方和香港警方共同合作。

同时，香港立法会议员也建议英国当局未来和香港证券及期货事务监察委员会合作，去核实英国楼花项目的可靠性。

除此之外，香港买家之所以中招，也是因为这类开发商开创了一种新模式：

1. 开发商首先向买家承诺了高昂的租金回报率（往往在7%以上），且承诺包租。

2. 开发商要求买家提前注入楼盘总金额50-80%的资金。这样一来，开发商不再需要向银行贷款，可以直接从买家处获得开发资金，相当于投资客集资建房。

这种模式需要买家对开发商有很强的信任。

而这种模式也正是在英国政府发布北方经济引擎计划（Northern Powerhouse）计划后开始变得流行。

但从今天来看，集资建房的模式却并没有那么可靠，许多项目至今仍未动工，或修建到一半就进入停滞状态。

2014年，奥斯本提出北方经济引擎计划，但这个政策随着奥斯本下台已经很少被英国政府公开提及

从法律的角度讲，这种买家集资建房的模式本身不违法，也并不是所有使用这种模式的项目都烂尾了。

但是，这个模式的的确确已经导致数以千计的投资者蒙受损失。不只亚洲投资者，《泰晤士报》刚刚完成的调查显示，在由买家出资集资建设的项目中，至少已经有5亿英镑的订金受损。

这个事件很有代表意义，也算是给投资者敲响了警钟。

首先英国的城市本身就分两种：伦敦和其它。

英国除了伦敦之外都算是小城市，从投资的角度来说，小城市比如像曼彻斯特、利物浦，承诺的租金回报比较高，但同时伴随着一定风险。伦敦租金回报率不高，但相应的风险小，极少出现烂尾现象。

当然，我们也不能把英国其它城市的项目一竿子打死。

我们其实可以从这个事件中总结出一些规律，比如如何鉴别开发商。

可以看到，上文提到的开发商有几处明显特征：成立时间短、没有太多经验和名气、要求高额的首期付款（50-80%）、承诺较高的租金回报并包租。

文中提到的利物浦新中国城项目开发商North Point Global成立于2015，Pinnacle Alliance成立于2015年，Absolute Living Developments成立于2013年。

所以，对于投资者来说，如果对英国不太熟悉，建议认准大开发商（最好是上市开发商），同时也要查一查开发商的过往项目、成立历史。如果真的自己拿不准，也可以致电我们的客服400 041 7515问一问，看看项目到底靠不靠谱。

居外推荐英国房源：曼彻斯特Oxygen Towers

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

海外房产投资风险规避建议

据美国商务部23日公布的数据显示，7月新屋销售急增，连续第五个月增长，较前月急增12.4%，与去年同期相比更是猛增了31.3%，触及近九年的最高水平，充分显示美国房地产市场正在强劲持续地复苏。

随着美元持续走强进入升值通道，对房价的拉动作用进一步显现，中国投资者对国外房产的投资热情也在持续升温，众多投资者在对本土市场增长减速的担心之下，转向海外，寻求更安全的投资环境，以及更高的潜在回报，尤其美国更是从回报方面，有望为投资者带来高收益。结合国内外形势，目前来看配置美元资产是分散国内系统性风险的理想途径，比如优质海外地产投资计划，以人民币认购，以美元计价，既隔离了人民币汇率风险，又可享受美元升值带来的利好，是目前高净值人群实现资产保值升值的全球化资产配置理想手段。未来10年，中国高净值人群将有30%左右的海外资产配置需求，至少会带来3.27万亿的海外投资金额。

进入2018年，美联储加息预期强烈，欧美经济逐渐复苏，这都为房地产市场提供了健康稳固的房价上涨基础，海外房产投资或将迎来好时机。业内人士普遍认为，国内房地产已告别价值狂飙的黄金时代，而美国最近两年房地产市场进入上行阶段，优质教育、获得移民资格、永久产权、以房养学等优势让更多的高净值人群将目光投向了美国市场，投资美国房产成为许多人资产保值增值的避风港。

据海外媒体报道，“股神”巴菲特在接受海外媒体采访时表示：对于美国房地产市场，金融危机以后美国房地产市场开始恢复的时间很晚，现在才刚刚开始，并展现出持续增长的势头，整个房地产行业正在逐步走强，特别是去年的趋势更为明显。

美国、澳大利亚和加拿大房地产市场上总有呼声认为，外国人购买楼房和投资房地产市场的行为正增加本地人购房的负担，也在加速推高市场房价。但根据美国亚洲协会（AsiaSociety）的最新调查显示，中国人购买或投资美国房产市场正在成为一个全球现象。

从2010-2015年，中国个人卖家在美国的购房成本达到930亿元，华资企业也在竞相购入当地的地标性物业，例如安邦保险就在2015年收购了华尔道夫酒店。在去年，国人终于成为美房地产市场上的外国投资者排名NO.1。同时，因美国房市走俏，美元升值，教育环境一流等因素，中国的海外房产投资者开始从澳洲、加拿大房产投资转向美国房产投资。

健康的房市+良好的回报率

从长期数据中我们可以看出，美国房屋中间价平均涨幅在7%-8%之间,扣除持有成本，物价上涨因素，大约保持在5%-6%。这个上涨幅度不算大，但是很合理。这种上涨是温和而健康的。房子本来就是居所,是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具，也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。

美国房产市场价格自从2009年从底部走出后，正在逐渐进入复苏期，房地产复苏对于美国经济的持续复苏将具有决定性作用，未来美国房地产复苏具有较大确定性。华众网项目投资期限一般在3年左右，按目前的状况来分析，几乎是稳赚不赔，而且您不必铤而走险买下整栋房产，在不同位置投资不同房产，每套房产都有其自身的价值，你可以按您持有资金按比例分散投资，风险就几乎可以无视。