从居外网整理的数据来看，2019年，中国买家在海外买房目的地的选择上倾向了“东南亚”国家，泰国丶马来西亚丶柬埔寨等正是“一带一路”倡议开展的地区。由国内买家投资区域的转变可见，海外房产投资市场已进入“平民化”、“大众化”时代。一起随居外网回顾2019年海外置业的十大热词以及投资趋势吧！
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投资移民这一年：12幅图中的2019年
随着2020年脚步走进，《投资移民知情者》通过12幅图以及相应的文章对投资移民这一年进行了回顾，用图片讲述了2019年的故事。
1月
《缅怀逝去的项目》下集：那些年的投资入籍计划
在这个系列， Stephane Tajick 回顾了那些已经逝去的投资入籍计划。该文章探索历史数据，集中关注了90年代太平洋地区那些正式以及非正式的投资入籍计划。
2月
如果23%的复合年增长率得以延续，到2025年投资移民市场市值将达到1000亿美元
截止2018年年底，投资移民已经成为了一年产值为214亿美元的市场。《投资移民知情者》在这篇文章中回顾了过去的增长趋势，用它来推测投资居留和投资入籍行业未来可能的增长态势。
3月
71,300名超高净值人士已拥有第二公民身份；还有57,400名正在考虑
在莱坊发布了它们的年度财富报告以后，《投资移民知情者》关注了其中和投资移民最直接相关的部分；也就是超高净值人士有多大比例在考虑第二公民身份和居留身份。
4月
160个加勒比投资入籍计划房产项目中51个已确认竣工
4月份，在发布了CBI Real Estate Watch（一个旨在密切关注投资入籍计划开发项目是否真实竣工的页面）以后，《投资移民知情者》发现，当时只有不到1/3的指定投资项目竣工了。
5月
452份申请中54份获批：爱尔兰投资移民审理速度堪忧
6月
意大利创业签证近半申请被拒，80%投资流向北部地区
在6月份首次关注意大利创业签证的时候，《投资移民知情者》发现这个项目对该国更富裕的北部地区造福很大—-这也符合该国经济活动的总体分布态势—-同时研究了各国申请人中间大相径庭的拒签率。
7月
统计数据显示去年最来钱的10个黄金签证
7月，《投资移民知情者》对去年一整年所有主流的投资居留项目进行了回顾，看看哪些项目给自己的国家带来的收入最多。
8月
护照生意超越增值税成为瓦努阿图政府最大收入来源
过去几年，瓦努阿图项目才是崛起最为迅猛的投资入籍计划之一。很长一段时间，该国政府认为这个项目只是来钱快的副业收入，因此，对提升项目声誉和效率不冷不热。2018年的时候，项目收入增长了2倍，使得投资入籍计划成为政府最大的单项收入来源，这促使当局开始正眼看待投资入籍计划。
9月
过去10年间57,000多中国人在黄金签证项目上花掉了超过440亿美元
9月，《投资移民知情者》对所有主流的投资居留项目的历史数据进行了回顾，旨在看看过去10年有多少中国投资者获得了黄金签证，以及他们花了多少钱。
10月
研究人员发现中国有多达27,000家移民中介公司
中国的研究者对中国最近取消了牌照要求的投资移民市场进行了研究，研究发现，在2018年11月出台取消牌照要求的政策以后，大量的新公司涌入这个行业。研究人员基于严格和宽泛的定义出具了数据，认为中国的移民中介公司在4,857家和27,238家之间。
11月
魁省投资移民积压量达2万宗，项目因此暂停
上个月，魁省政府宣布暂停极受欢迎的投资移民项目。几天之后，《投资移民知情者》获悉，将近20,000宗积压的申请案是魁省政府作此决定的一个重要因素。
12月
希腊黄金签证2019年或批准超过2,000名主申请人，超出欧盟第二火的黄金签证40%
希腊黄金签证项目在过去几年里变得越来越火，连续4年打破自己的申请量和投资额数据。当希腊项目在2018年击败葡萄牙项目成为欧洲最火的项目的时候，几乎没人预测希腊项目会在2019年结束之前超出第二名葡萄牙项目40%的批准量。
来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan
居外网公布2019年上半年中国买家十大置业目的地
尽管投资金额相比去年已大幅下降，中国买家仍然是所有外国房地产买家中支出最多的群体。
中国买家对海外房地产的兴趣
与过去几年相比，中国经济增速已有所放缓。2019年，中国的经济增长率仅为6.3%，与2017年6.9%的增长率形成了鲜明的对比。为了管理外汇储备，中国政府从2016年开始加强对美元外流的监控。在这样的背景下，中国买家对海外房地产依然保持着浓厚的兴趣，但他们的态度也变得更为谨慎。
居外网以2018年上半年至2019年上半年期间，其官方网站上的物业询价量和查看次数为基础，选出了最能吸引中国房地产投资者的5个国家及这些国家中最受欢迎的10个城市，编制了一份榜单。最终榜单已于2019年6月底编制并确认完毕。
我们的报告《2019年最受中国买家青睐的五大置业目的地》分析了这些国家受欢迎的主要原因。
哪些国家对中国买家最有吸引力？
中国买家认为，这些国家是最为理想的投资目的地，因为它们不仅拥有硬资产，还能马上提供创造现金流和积累长期真实财富的最佳机遇。
亚洲国家，尤其是马来西亚和越南等亚洲东盟国家虽然未能跻身最受欢迎的五大国家之列，但随着中国投资者逐渐远离目前被视为风险较高，而且接纳程度较低的西方目的地，这些国家的房地产交易量已有所增加。中国的“一带一路”倡议也提升了这些国家的吸引力，为中国买家树立了信心，让他们认为在这些地区进行投资就可以确保资金的安全和稳定。
过去，美国一直是中国海外置业者的宠儿。在2015年至2017年期间的居外最热门置业国家榜单上，美国一直高居榜首。然而，漫长的中美贸易战使中国买家的热情逐渐消退。此外，再加上中国政府采取的高压资本管控措施，美国去年的商用和住宅物业净购买量已下降至2012年以来的最低水平。
面对国内疲弱的经济形势，中国投资者现在似乎已变得更加谨慎。为了建立多元化的海外投资组合，他们开始倾向于选择非传统的目的地。这并不意味着中国投资者已经完全撤出美国、澳大利亚和加拿大等传统热点地区，但迪拜和希腊等新兴市场目前确实受到了更多的关注和审视。
No. 1 泰国 广受好评
最受中国买家欢迎的十个国家
早在2014年，这个历史悠久、美食云集、购物方便、人民友善、物价合理的微笑之国就吸引了众多中国游客。当时，来到这个东南亚王国的中国游客数量达到了460万人次。在去年的居外网榜单上，泰国已经位居榜首，而今年依然没有其他国家能超越它。
尽管泰铢兑人民币的汇率有所提升，但泰国别具一格的文化以及蓬勃发展的房地产行业依然是引发中国投资者兴趣的两大因素。
目前，中国投资者对泰国的海量投资主要集中于租赁市场，因为租赁物业的价格处于中低档位，而且还在持续下跌。中国购房者投入了大量资金的地点通常也是最受中国游客欢迎的目的地，但这绝非偶然。
在居外网全球最受中国买家欢迎的城市榜单上，“微笑之国”共有四个城市入围——曼谷（排名第1）、芭堤雅（排名第2）、普吉岛（排名第3）和清迈（排名第4）。其中，曼谷受到了中国买家最多的关注，其物业询价量增长了73%。其他备受中国买家青睐的地点还包括多个观光岛屿，如苏梅岛（排名第6）、卡隆（Ka Ron，排名第7）、卡图（Kathu，排名第8）、安蓬塔朗（Amphoe Thalang，排名第9）和拉崴（Rawai，排名第10）。
泰国曼谷新建公寓项目Cloud Thonglor Phetchaburi，共55层，靠近公交，房价约¥84万-244万。点击查看房源详情
No. 2 澳大利亚 保持弹性
自2015年以来，在居外网询价量最多的国家榜单上，澳大利亚一直占着第二名的位置。在澳大利亚最大的两个房地产市场——悉尼和墨尔本，外国买家必须缴纳更多的税款。这样的税收政策确实吓退了一些中国投资者，但当前不断走弱的澳元已再次激发了投资者的热情。
促使中国人前往澳大利亚置业的另一项原因在于：越来越多的中国学生放弃了美国的大学和中小学，转而选择在澳大利亚接受教育，众多家长也纷纷为其子女在当地买房。近期，香港的政治动荡和暴力抗议活动也使得中国买家在居外平台上询问澳大利亚房地产的次数大幅上升。居外网提供的数据显示，自今年3月香港出现抗议活动以来，澳大利亚物业的询价量增长了50%。
人们还认为，澳大利亚可以向中国买家提供质量更好的生活。在2018年《经济学人》智库全球最宜居城市排行榜上，三大澳大利亚城市——墨尔本、悉尼和阿德莱德——均名列其中。
澳大利亚墨尔本内城区Hawthorn4卧3卫的豪宅，拥有景观花园、深水泳池和三车位车库，房价约¥5,057万。点击查看房源详情
这与居外网的调查结果高度一致。居外网的调查结果显示，询价量最高的澳大利亚城市分别为墨尔本（排名第1）、布里斯班（排名第2）、阿德莱德（排名第3）和悉尼（排名第4）。中国买家还曾多次咨询墨尔本的繁华郊区——图拉克和阿德莱德格林希尔的房地产信息。其他对中国买家颇有吸引力的城市包括格林希尔（排名第6）、黄金海岸（排名第7）、珀斯（排名第8）、莫尔文（排名第9）和沃里伍德（排名第10）。
No. 3 日本 获得了中国买家的认可
自2013年以来，中国买家的日本住宅物业投资一直在快速增长。过去两年内，有越来越多资金充裕的中国大陆人把注意力转向了明年即将召开夏季奥运会的东京，以及将于2025年举办世博会的大阪，这两个城市的物业市场也因此获得了进一步的发展。
居外网指出，今年第一季度，咨询日本房地产的中国买家数量增加了近13倍，询价量也提升了253%。去年，日本的排名仅为第九。
2019年，G20大阪峰会召开后，两国的外交和经济合作关系有所改善，中国买家也因此看好日本房地产市场前景。与中国相比，日本房价正在持续降低，其租金收益率和租金售价比则处于较高水平，这也为中国买家提供了在日本置业的动力。
虽然大多数中国买家更关注东京和大阪等大城市，但在2022年北京冬奥会的筹备过程中，以二世古为首的多个北海道滑雪目的地也吸引了中国买家的目光。
日本福冈市早良区3卧2卫的豪宅，房价约¥1,935万。点击查看房源详情
日本的高品质生活也让中国投资者心生向往。在《经济学人》智库的全球十大最宜居城市榜单上，大阪排名第四，而东京位居第七。
居外网的数据显示，有10个日本城市目前非常受中国买家的青睐，它们分别是东京（排名第1）、大阪（排名第2）、京都（排名第3）、横滨（排名第4）、北海道（排名第5）、名古屋（排名第6）、冲绳（排名第7）、福冈（排名第8）、神户（排名第9）和箱根（排名第10）。
No. 4 加拿大
之前，由于温哥华和多伦多出台了增加外国购房者税收的政策，中国购房者对加拿大房地产的热情略微消退，而近期又稍有回升。今年，中国置业者对加拿大房地产市场的兴趣已再度升温。自去年7月以来，中国买家对加拿大物业的询价量暴涨了77%，这让加拿大保住了在榜单中排名第四的位置。
尽管对外国购房者征收的税款有所提高，多伦多（排名第1）和温哥华（排名第2）依然十分受中国购房者的青睐。然而，中国买家现在已经把目光投向了大城市以外的地区。蒙特利尔（排名第3）颇有人气，其后为卡尔加里（排名第4）、瑞德伍德梅多斯（排名第5）、渥太华（排名第6）、贝尔维尔（排名第7）、马卡姆（排名第8）、汉密尔顿（排名第9）和维多利亚（排名第10）。
No. 5 美国
尽管美国仍然是中国买家最看好的国家，但在居外网今年最受追捧的五大国家榜单中，美国仅排名第五，与自2015年起一直位居榜首的表现形成了鲜明对比。中国人对美国物业的兴趣减退主要是因为当前的政治氛围不佳，而且美国人民对中国人的敌意也有所加强。
促使中国买家购置美国房地产的一些主要的需求推动因素也随之减弱，包括家长为在美留学的子女买房的计划。尽管如此，美国今年3月的房地产投资额仍达到了134亿美元，居所有国家之首。然而，美国的住宅购买量较上年大幅下降了36%。
中国购房者减少了豪宅和高档公寓的购买量，开始选择规模较小的物业，并把注意力转向了位于皇后区和布鲁克林等郊区的低价房地产和学生公寓。
除纽约（排名第1）外，中国买家询价量较高的其他热门城市还包括位于奥兰治县郊区的城市——拉古纳尼格尔（排名第2）、洛杉矶（排名第3）、旧金山（排名第4）、尔湾（排名第5）、奥兰多（排名第6）、迈阿密（排名第7）、亚特兰大（排名第8）、芝加哥（排名第9）和西雅图（排名第10）。
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来源：居外网
责编：Zoe Chan
2019中德投资论坛暨一带一路国际商协会大会启航站（德国）即将隆重开幕
10月26日，由一带一路商协会大会组委会主办、新时区平台承办的2019中德投资论坛暨一带一路国际商协会大会德国启航站将在北京举行。本次论坛邀请德国迪伦地区政府领导及相关人员介绍德国投资机会，为中德经济交流发展助力。居外网作为支持单位将全力参与本次盛会，居外高管将作为圆桌论坛嘉宾参与讨论。
由人民日报社、全国工商联为指导单位，人民网、环球时报联合主办，环球网承办的“一带一路国际商协会大会”（简称GCCAC）是全球首个以商会、行业协会等社会组织为参与主体的国际合作交流平台。今年11月22日——23日将在北京举行。
近年来，“一带一路”建设持续推进，商会、行业协会作为政府、企业、社会之间的重要纽带，坚持共商、共建、共享的原则，充分发挥交流平台作用，带领企业“走出去”，在加强“一带一路”国际合作及沿线各国民间交流合作中发挥着积极作用。中德两国经济高度互补，双方经贸合作发展稳定迅速，尤其是近年来中国制造2025和德国工业4.0战略的推进实施，给两国进一步深化经贸合作带来了难得的历史机遇。
中国已连续三年成为德国全球最大贸易伙伴，德国连续43年保持中国在欧最大贸易伙伴地位。
本次论坛将通过中德两国之间的交流，为国际投资发展挖掘更多潜力。届时，迪伦地区政府将对德国迪伦地区投资项目进行精彩的讲解和答疑，一带一路商协会国际大会组委会也将对中国对外投资贸易政策进行准确解读。
2019香港房价预计下降5%或以上
香港当前的政治危机和经济的不确定性，几乎让任何人对中国特别行政区房地产市场的未来感到绝望。但居外网执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmie）认为，事情并不像看上去那么严重。
希米尔先生说：“首先，这是有背景的。2018是香港住宅房地产市场繁荣的一年。这座城市再次获得了“世界上最高估的房地产市场”的称号，这是因为平均房价相对于平均收入来说太高了。
现在，2019年的房地产市场正在受到贸易战和抗议活动的冲击。成交数字在下降，房价已停止攀升，寻求置业的中国内地买家数量下降了20%。
二级市场成交大幅下滑，尤其是豪宅。至少有两位富豪因为放弃购房而损失大笔预定金。一位买家放弃了60万美元的定金，以退出购买，另一人放弃了255000美元。
从所有价格区间来看，住宅月成交量下降了21%。买主们坐以待毙。在居外网，我们相信买家仍然渴望购买。他们没有因为失去兴趣而退缩。相反，他们正等着看现阶段的问题是否会带来市场价格的下滑。
至于房价，香港住宅价格在2019年第一次下降。但根据莱坊的数据显示，6月份的环比跌幅仅为0.8%。很少有分析师认为价格会大幅下跌。最负面的预测是价格将下跌10%，但多数分析师认为，最有可能出现个位数的跌幅。
事实上，人们的共识是，目前的市场放缓是短期的。我不会在这里猜测香港危机的政治解决方案，但像许多人一样，我相信会找到解决办法。一旦危机过去，市场将开始复苏。
这一预测是有据可查的。香港2014年发生抗议活动后，市场迅速反弹。
进一步乐观的原因之一是住房供应严重短缺，这是该市臭名昭著的负担不起的原因。据估计，未来六年内，赤字总量约为3.8万套。这为潜在的价格下跌提供了底线。
在经历了10年的历史性低利率之后，一些国家的消费者积累了前所未有的家庭债务。在一度谨慎的加拿大，消费者也热衷于房屋净值信贷和抵押贷款。这将家庭债务推高至GDP的100%以上。
相比之下，香港的消费者并没有把债务推到同样的水平。2018年底，香港的家庭债务占GDP的72%。
新闻报道显示，香港政府将在未来12个月为公共住房提供更多的土地。这将导致市场私有住房的建设减少，从而有助于支撑价格。
总体而言，我们认为，抗议活动和经济放缓将在未来12个月内抑制需求，并将降价幅度控制在5%左右。在低活动环境下，豪宅的价格应该保持相对稳定。
彭博社的Patrick Wong说：从长远来看，最终的风险是香港将失去其作为国际金融重要枢纽的地位。在居外网，我们相信这不会发生。正如我在其他文章中所写的，在中国或亚洲，没有其他城市具有像香港这般与众不同的因素。”
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来源：优资海外
责编：Zoe Chan
欧洲滑雪房产市场正流行着什么趋势？
滑雪市场正在发生变化——这为打算购买或出售滑雪房产的人们带来了新的机会。基础设施更新、新的滑雪者的出现、租赁模式的改变、甚至是气候的变化，都是全新的商机。那么，2019年滑雪房产的主要趋势是什么？
1. 一波新的新滑雪者
滑雪的人口分布正在变化，如果您打算购置一个投资房产并进行出租，那么改变自己的目标群体将会为您带来不错的效益。大幅度增长是来自中国的滑雪者们。作为2022年冬奥会主办方，中国政府正在鼓励更多人们参与冬季运动——该国目前有1200万滑雪者。到2022年，中国滑雪者的人数预计将达到1.18亿，几乎与目前全球滑雪者总人数相同。中国的大多数滑雪者都会出国滑雪，所以租赁机会很多，尤其是在适合初学者的度假胜地。
2. 改善的基础设施
我们看到，度假胜地对基础设施投资越来越多，阿尔卑斯山的法国小镇夏蒙尼（Chamonix）购置了新的雪炮和滑雪缆车，梅惹沃（Megève）购置了封闭滑雪缆车和雪炮，韦尔比耶（Verbier）则斥资300万瑞士法郎进行重振计划，当然，瑞士安德马特（Andermatt）还新修了新火车站。我们也越来越多地看到不同地点的的良好联系，例如奥地利的滨湖采尔（Zell am See）和滑雪胜地萨尔巴赫（Saalbach）之间的接驳规划。房地产咨询公司莱坊国际数据显示，对滑雪胜地基础设施的投资可以使租赁占用率增加20％。如果您是进行投资，请重点关注滑雪房产的这一趋势。
3. 租赁更方便
几乎不言而喻，滑雪房产市场的一个主要趋势是出租物业的便利。以前，业主需要寻求代理方。而爱彼迎（Airbnb）这样的平台的崛起，意味着在租赁市场寻求机会所经历的周章更少，而且没有中间人。事实上，根据第一太平戴维斯的数据，几乎三分之一的滑雪房产业主表示从房产中获得利润，净收益率的中位数为2.9％。
即使是像在瑞士这样颁布了《韦伯法》（Lex Weber）来限制第二套房产的国家，新型房产也使得进入投资市场变得更加容易。酒店式住宅采用的是在滑雪市场外，像伦敦等主要旅游地点看到的模式，该模式允许您进行商业收购，在酒店式建筑群内购买度假屋。但是，当中通常还是有一些限制，例如，您在一年内自己使用的最长时间段的规定。
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4. 关于第二套房的新法
在一些国家，特别是最受欢迎的地区都实行了限购，试图对第二套房的购买进行管理。例如，瑞士于2018年通过了《韦伯法》，它向每个社区建造的第二套住房设定了20％的上限。此前还有《科勒法》（Lex Koller），对外籍人士可以购买的房屋数量进行规定。
在法国，我们也看到当地不同地区法律的变化。在《城市规划方案》（plans d’urbanisme）下，例如夏蒙尼正在限制新开发房产的高度，高雪维尔（Courchevel）正在鼓励翻新现有的房产，梅惹沃则正计划兴建更大的房产。
奥地利虽然对在萨尔茨堡州、克恩顿州（Carinthia）、蒂罗尔州（Tyrol）和福拉尔贝格州（Vorarlberg）的非欧盟国民有一些限制，但只要您获得政府许可，您就可以在该国其他地区购买。
这些规定看似严格，但许多人认为是一件好事，因为有助于保持滑雪胜地的品质。而且既然流程得到严格控制，您大可放心，因为您的投资放在了安全的地方。
5. 气候变化
滑雪房产市场的另一个重要趋势是气候变化。预计暴风雪天气会更为猛烈，但频率却会降低。话说到这里，就在去年，全阿尔卑斯山的降雪量达到了创纪录的水平，所以，可能我们正在面对更大的不可预测性。这可能意味着，面对这种变化，高海拔度假胜地或许会得到更大的关注。
降雪最为可靠的许多阿尔卑斯山度假胜地，如瓦尔迪赛尔（Vald’Isère）和夏蒙尼的房产盘子，比较小。由于需求旺盛，根据我们预计，未来这些地方的价格会持续增长，这对投资者而言无疑是利好消息。
6. 英国脱欧所带来的担忧
英国脱欧已经延期，而且还是没有最终结果。这种不确定性令人担忧，英国买家为了等待结果已经推迟出手，当然他们会有顾虑，可是没有必要就一直这样担心着。正如我们之前所解释的那样，在英国脱欧后，英国买家可以购买滑雪胜地的房产。
当然，第二重顾虑是货币市场的波动增加。这对于任何持英镑购买欧元标价房产的个人来说，是一个自然而然的问题。如果提出要约之后，在支付押金之前，出现市场下跌怎么办？防控风险的最简单的方法就是一定的事先规划；许多英国买家采用了固定汇率，市场利率变化不影响交易利率。
在2019年购买滑雪地产
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原文：What are the key trends in the ski property market? by SnowOnly
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菲律宾房市今年将迎来什么新机遇？
2019年，预计菲律宾房地产行业将延续其增长趋势，并保持良好状态。这项预测基于调查研究的结果，以及房地产行业领袖仲量联行所收集的数据。根据仲量联行的报告，2018年，菲律宾房地产市场的办公楼、住宅、零售店面和酒店物业销售额均呈上升趋势。
办公楼
针对办公楼物业在2019年的表现，各机构和去年一样，再次做出了积极的预测。在供应方面，预计今年办公楼物业将大幅增加；而在需求方面，菲律宾业务流程外包（BPO），在线博彩业和灵活职场企业的办公空间占用率预示了乐观的前景，而开发商也在兑现此前做出的承诺——加建办公楼。由于租赁需求和投资者收益较为稳定，预计房租将出现上升趋势，而这将拉高写字楼开发项目的资本价值。
住宅
由于人们对中高档住宅的需求十分强劲，预计2019年菲律宾住宅市场将蓬勃发展。目前，中高档住宅开发项目的预售单元占比已经达到了80%到100%之间。菲律宾业务流程外包和在线博彩企业对办公场所有较大需求，预计马卡蒂和BGC商务区的住宅租赁市场也将受益于这类稳定需求的溢出效应。
菲律宾马卡蒂市中心的高端项目——世纪尖顶大厦（Century Spire）。坐落于世纪之城，精装修，永久产权。豪华公寓将以五个核心设施为基础，包括大堂丶泳池丶酒吧丶休闲区和图书馆，所有设计均采用灵巧的触感和精致的Armani / Casa风格。
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零售
菲律宾的宏观经济环境良好，因此可能会对零售市场产生推动作用，而零售商也可以利用菲律宾人民持续增长的可支配收入。由于实收资本要求较低，而且《菲律宾贸易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放宽，菲律宾的外国投资可能会增加。政府正在围绕实施《房地产投资信托（REIT）》法规一事进行讨论，这可能也会鼓励投资者把更多资金投向零售市场。
酒店
2019年，酒店行业将保持出色表现。外国酒店运营商可能进入菲律宾市场，并与当地开发商建立合作关系。菲律宾政府正通过加强基础设施建设以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游业提供持续不断的支持。根据预测，这些举措将在2019年对旅游业产生积极的影响，进而推动酒店业的发展。
其他新机遇
2019年将是菲律宾房地产行业迎来新趋势和新机遇的一年。千禧一代引领的文化转变带来了以社区为基础的生活方式，而这种生活方式将使菲律宾的联合办公和共同生活现象变得越发普遍。对联合办公空间的需求正在持续上升，这将促使更多的外国灵活空间运营商在2019年扩大其业务规模。
预计WeWork和IWG等已经在菲律宾扩大业务范围的灵活空间运营商将在2019年进一步扩张。菲律宾还可能出现更多本地的联合办公和共同生活空间供应商，他们通常在城市边缘地区开展业务。这类资产所需要的资本成本较低，因此可以激发投资者的兴趣。
物流是另一种资产类型，而预计物流行业将在2019年兴旺发展。电子商务公司的出现将为物流部门提供支持，因为这些公司必须完成商品的装载和运输。例如，拉扎达与扎洛拉（Lazada and Zalora）已经大幅扩张了他们在菲律宾的业务规模，物流行业将因此而受益。
毫无疑问，外国和地方政府的政策将在2019年对房地产行业产生影响。例如，在中美贸易战中，由于美国试图加征关税，中国开始考虑购买其他国家的房屋/土地，菲律宾房地产市场因此获得了一个巨大的机遇。菲律宾政府正在实施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克国际机场扩建、苏比克货运铁路等正在进行的BBB项目推动了克拉克市和邦板牙省等地区的投资活动。政府的基础设施建设工程也对周边省份产生了溢出效应。2019年，包容性税收改革二号方案（Trabaho）和《房地产投资信托》法规开始实施后也将影响房地产行业。
仲量联行表示，菲律宾房地产行业在2019年的前景依然乐观。2019年，菲律宾业务流程外包行业对房地产空间的稳定需求，以及新兴房地产利益相关者（如技术企业和灵活的空间运营商）不断增长的需求将继续对菲律宾的房地产市场产生重大影响。预计2019年该行业还将进一步发展和扩张，这也许会鼓励投资者加大对达沃、宿务、克拉克、卡加延·德奥罗、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投资。
综上所述，我们预计菲律宾房地产行业将在2019年继续稳步发展。尽管2019年大选可能会带来一些障碍，许多人对包容性税收改革二号方案的影响抱有担忧，而且菲律宾经济特区管理局（PEZA）审批建筑的进程缓慢，2020年的房地产行业前景依然相当乐观。
居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多菲律宾在售房源，或致电 400-041-7515 谘询菲律宾房产的投资机会。
来源：Inquirer Business
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2019年菲律宾房地产10大发展趋势
作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）
2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。
“在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产业仍保持着良好的状态，办公楼和住宅等主要板块在2018年的需求量和供应量均达到了创纪录的高数值。然而，我们发现房地产业即将迎来多项挑战，”高力国际菲律宾公司在题为《2019年十大预测：此次竞赛以灵活性为名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”
高力国际菲律宾公司称，影响房市的不利因素多种多样：在未来12至24个月内，利率上升可能压低中低收入居民的需求，而通胀加剧也许会进一步削减消费支出。
该机构还指出，执行全面税制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的规定会引发不确定性。全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理调整外国投资者税收和非税收优惠待遇的举措。
高力国际菲律宾公司还补充，其他挑战包括技术工人严重短缺而导致的施工延误，以及阻碍遍布马尼拉都会区的重要基建项目的通行权问题。
尽管存在这些挑战，预计2019年菲律宾房地产业将目睹新的有利因素发挥作用，同时推高各细分市场的需求，促进增长。人们认为，这些新兴趋势将迫使业者适应这些变化，从而更好地适应市场。
“对于2019年的菲律宾房地产市场而言，这场竞赛将以灵活性为名，”高力国际菲律宾公司强调。
“租户的强劲需求和不断变化的偏好让灵活工作空间进入了人们的视野；住宅开发商正在调整他们的项目，以便满足离岸博彩业中国员工和当地职业人士的需求；商场运营商变得更乐于接受外国餐饮（F&B）和家居装饰企业租户，而且我们还发现零售空间吸收的定义在2019年出现了彻底的改变。开发商还积极收购设施较为健全，位于商业区以外地段的土地，试图在繁荣的房地产市场上大赚一笔，”高力国际解释说。
根据高力国际的说法，以下为决定2019年菲律宾房地产发展形势的十大亮点。
1. 以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场
高力国际表示，预计政府执行的前期基础设施项目计划将决定马尼拉都会区内外开发商所采取的战略。因此它也发现，2019年，马尼拉以外区域的办公楼和住宅开发项目的分散化格局也变得越发明显。
“高力国际认为，房地产企业将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们所在的位置具有战略优势，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古纳和八打雁更是他们关注的重点区域。政府应通过在2020年至2022年间修建完铁路、高速公路和收费公路等计划连通这些省份的项目来支持开发商的扩建活动，”高力国际在报告中写道。
2. 马尼拉都会区办公楼的空置率仍低于6%
高力国际表示，预计到2018年底，马尼拉的办公楼空置率将在5%上下浮动。
“我们发现强劲的需求将持续到2019年，而且预计需求会随着新供应的增加而同步变动。在接下来的12个月里，高力国际预计开发商将交付近100万平方米大小的新办公空间，而售出物业的总面积将达到约91万平方米。预计到2019年底，空置率仅为5.4%。在2019年即将交付的办公楼物业中，有约30%已经提前租出，”高力国际表示。
知识流程外包（KPO）行业可以提供健康信息管理、软件工程、财务和会计等价值更高的外包服务，因此预计该行业将在未来12个月推高办公楼的需求。谷歌等顶级科技公司开始入驻菲律宾，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包调查中，马尼拉都会区的排名也有所上升，这些变化也会提振办公楼的需求。
3. 离岸博彩业务将在马尼拉以外地区扩大规模
据高力国际观察，2019年，离岸博彩企业将买下20万平方米到30万平方米大小的办公空间，约占2019年预计售出量的23%。
“我们鼓励那些规模不断扩大的新离岸博彩公司继续在宿务、邦板牙和拉古纳寻找落脚点，因为这些地区仍有大量可用的空间，”高力国际在报告中写道。
“离岸博彩企业不仅需要开阔的办公空间和居住空间，还必须在当地机场提供中国直飞航班或者可以直接进出马尼拉地区的城市内运营。这就是这些企业开始关注吕宋南部部分城市的原因之一，”高力国际补充道。
4. 灵活工作空间将实现10%的年度增长
马尼拉都会区办公物业市场供应紧张，流动劳动力开始形成一股潮流，企业试图降低运营成本——这些因素共同催生了另一个办公物业的细分板块：灵活工作空间。
“我们发现，目前微型、小型和中型企业不断崛起，寻求即插即用型办公室的跨国公司和外包公司大量涌入，而且政府正在进行一系列可能改善国家营商环境的政策改革。在这样的背景下，马尼拉的灵活工作空间库存将在未来三年内每年平均增长10%，”高力国际预测道。
“在未来三年里，我们认为商场、酒店、住宅楼和职场人士专用宿舍将提供更为灵活的工作空间，”高力国际补充道。
5. 马尼拉湾地区主导马尼拉都会区的公寓价格和供应量
2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过奥提加斯中心，成为第三大次级市场。与奥提加斯中心相比，海湾地区可出售的住宅单元数量要多200余套。
高力国际表示，2019年，预计海湾地区已动工的1.5万套新公寓中，有6000多套新共管公寓将竣工。该公司还预计，到2021年，海湾地区将超越马卡蒂中央商务区等其他次级市场。
Arbor Lanes位于马尼拉湾地区塔吉格市（Taguig City）南阿尔卡（Arca South）的东面地区，坐落在34,315平方米的大型混合用途开发项目之中，其完美融合了大自然景观和建筑特色。这是一片发展迅速的中央商务区和生活区，可以通过南吕宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往马卡蒂市（Makati City），还可以通过C5干道通往博尼法西奥全球城市（Bonifacio Global City）。房价约¥400万。
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6. 豪华住宅市场依然表现强劲，其房价即将突破每平方米40万菲律宾比索
高力国际预计豪华公寓需求将继续处于高位，因为马尼拉都会区仍然是该区域内租金收益最具吸引力而房价相对较低的地段之一，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司对该地段的物业有着长期的需求。
马尼拉的豪华物业市场规模相对较小，但这类物业的需求在过去几年内一直保持稳定。与此同时，二级市场上此类项目的租用或购买需求居高不下。
积压的需求也促使中等收入公寓开发商在马尼拉海湾地区等新兴商业区扩大业务规模，建设高端项目。马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）沿线将修建一个豪华物业项目，预计其物业价格将突破每平方米40万菲律宾比索（约5.32万元人民币）的临界点。
7. 餐饮业将进一步主导零售空间的吸收过程
高力国际认为，在未来12个月内，餐饮（F&B）行业依然是吸收马尼拉都会区零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾劳工汇款的持续流入和人民可支配收入的增加，而稳定的宏观经济背景也发挥了一定的作用。
据报导，未来12个月内，佰百鸡（Popeye’s）、熊猫快车（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外国餐饮品牌将在马尼拉开设分店，预计这些品牌的活动将推动马尼拉的零售空间吸收过程。
8. 更多来自家居装饰或奢侈品零售行业的外国公司在海湾地区开设分店
高力国际表示，考虑到马尼拉都会区的公寓越来越受欢迎，人们对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的开发项目中，开间公寓和一卧室单元住宅项目的占比将近60%。
高力国际指出，自去年年初，填海商业区的预售公寓上市以来，其价格已经上涨了约30%至80%。高力国际称，这反映了该地区游客和外国投资者的支出情况。
高力国际认为，海湾地区已经发展成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋履和服装品牌了。普拉达、纪梵希和萨尔瓦多·菲拉格慕已经在太阳赌场（Solaire casino）开设了店面。该地区将持续吸引更多高端零售商。在未来12个月内，我们将目睹更多奢侈品品牌在填海商业区开店，”高力国际说道。“在海湾地区，阿塞纳购物中心（Aseana mall）等新购物中心即将建成，这为运营商提供了引进奢侈品零售商的机会。”
马尼拉高端商业地段地块，面积2.1公顷。
位于马尼拉的高端主要商业区，靠近马尼拉湾，主要商业道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近马尼拉着名的娱乐场所，这是亚洲版本的拉斯维加斯，如冈田马尼拉，太阳赌场和附近的购物中心，如MOA或亚洲商城。
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2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。
9. 对奎松市更具战略意义的土地储备和乡镇开发项目
马尼拉地铁是政府批准的最高成本项目。按计划，该项目应于2018年12月动工，并于2022年之前在奎松市建成前三个站点：棉兰老大道（Mindanao Avenue）、坦当梭拉（Tandang Sora）和北大道。
“高力国际认为奎松市将从地铁建设计划中获益，因为有13个车站计划建于奎松市内。随着马尼拉地铁、地铁7号线和普通轻轨地铁站的建设工程不断推进，我们认为奎松市内以办公楼、住宅和零售物业为特色的综合用途项目将变得越来越有吸引力，”高力国际说道。
10. 已整修的基础设施可以促进宿务休闲娱乐行业
高力国际表示，除了机场翻新和扩建项目以外，其他基础设施项目也将为农村地区带来新的机遇，从而推动宿务旅游业的发展。这些项目完工后将刺激人们对宿务都会区（包括宿务市、拉普拉普市和曼达维）走廊外地区物业的需求，促使开发商建设更多酒店和服务式公寓。
高力国际预计，在接下来的12个月里，房地产公司将采取更积极的方式来开发可用的土地。曼达维（Mandaue）和麦克坦（Mactan）地区将成为开发商关注的重点，因为人们普遍认为这些地区非常适合建设度假型城镇。
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来源：inquirer.net
责编：Zoe Chan
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2019多伦多商业地产回顾与投资展望｜居外专栏
进入到2019年，世界经济添加了更多的不稳定因素，多伦多地产投资将放到哪里，才能获得更好的回报？在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整，依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年，预计公寓类住宅的开发，有望在众多商业地产的投资门类中，成为一个持续而强劲的增长亮点。
1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年
在过去十年，加拿大公寓类住宅的开发，一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。
根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。
而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。
就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。
目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。
而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550，000/套。可见在公寓开发领域，投资利润空间相当丰厚。
2、投资展望：2019公寓开发前景精彩可期
根据JLL的统计，2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street，总额达$154,440,000，共572套公寓，每套均价$270,000。而建成后，预计平均每套单价最高的物业，则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road，共24套，总价$20,950,000，平均每套高达$872,917。
而就目前来看，在2019年，公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。
首先，公寓市场的供应尚不足以满足需求。
根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据，从2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25万户左右，这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位（1.6%）。
而土地的紧张，以及加拿大政府对土地开发的严格监管，也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。
由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论（Ease of doing business index），加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如，审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天，而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因，也导致市场供应不足的问题，不可能会在短期内改变。
著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论，在住宅、零售、工业，办公室几个主要的商业地产投资门类中，加拿大住宅的单位风险回报居于最高。
因此，对房屋基本需求的扩大，以及市场供应的不足，会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。
其次，加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。
由于美国和加拿大的经济关系相当密切，美国处于50年来经济发展最好的时期，2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%，而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%，这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。
目前，加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月，实现连续6个月的增长。而在今年四月，净增岗位更是超过10万，实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。
再者，大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。
今年5月，加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage（皇家地产）和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司，进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题，而在多伦多，这一比例为68%，居全国之最”。因此，多数受访者表示，更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低，首付也较低，因此更符合购房者的条件。
另外，在同一项调查中，全国有48%的首次购房者表示，自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业，即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多，则达到了59%。因此，相比大面积，但较为偏远的独立屋，位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。
而且，此间针对首次购房者父母的调查信息，也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示，那些首次购房者的父母，其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋，并在2023年之前购买一套面积更小，价位更低的房产。这意味着在未来几年，公寓市场，除了首次购房的年轻人外，很可能还将多出140万的潜在买家。
最后，多伦多的建设，及安省的前景也有利于公寓开发。
目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前，已经有6个项目正处在设计和发展阶段，另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。
这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路，以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期，这些项目在投资基建、促进经济的同时，也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。
3、其他商业地产门类——土地，工业、零售及办公室
相较公寓开发，在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半，和涨跌互现的现象。
根据多伦多地产局的官方数据，2019年第一季度的租赁市场，除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外，其他门类均有不小的提升。但在租金方面，只有工业用地上涨了12.2%，其余均有所下滑。
而在出售方面，三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面，除了零售业之外，工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。
决定商业地产投资前景的因素，除了政府政策导向外，土地的供应量，人口迁移的走向，和与人口相匹配的交通配套设施，都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全国38.64%）的首府，不仅是最大的城市区（有642万人），还有最大的机场，最多的高速路，最完善的交通网，再加上最多的新移民和人口流入，这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位，精通房地产专业的可靠人士，能为这种投资保驾护航，定能获得更理想的回报。
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居外2019年全球住宅投资风险提示
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