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市场不景气，曼谷高级公寓平均打八折促销！

据《曼谷邮报》11月4日讯，仲量联行（JLL）表示，疫情下开发商制定复苏策略，重点是通过促销或收缩土地储备来提高资金流动性。

曼谷的公寓市场正面临疫情对泰国经济和前景的加剧影响，各个细分市场都出现了销售放缓和更加激烈的竞争。全球房地产咨询公司仲量联行表示，为了应对日益严峻的市场环境，开发商不得不重新规划管理现金流的方法。

“曼谷的许多房地产开发商，尤其是公寓开发商，由于面临着供应过剩和需求疲软导致前所未有的销售放缓期，他们正在使用各种策略来促进销售和降低风险，”仲量联行交易业务主管Michael Glancy说。

“促销礼包”屡见不鲜，包括价格折扣、免费家具、免产权转让费、最长24个月的免首付期、首付零利息等优惠措施。

价格折扣正成为一种更受欢迎的方式，特别是在已建成的开发项目中，开发商希望清理库存以加快应收账款。在仲量联行最近调查价格的一篮子已建成的优质公寓开发项目中，对积压单位提供的折扣平均为20%。

一些开发商对批量销售交易持开放态度，买家可以享受到相对诱人的价格折扣。例如，仲量联行给曼谷中心区黄金地段的高级公寓开出了30%的折扣。然而，仲量联行观察到，开发商并不是对同一项目中的每个单位都提供相同的优惠，同一开发商提供的套餐也因项目而异。

“在当前的经济环境下，折扣定价很常见，”Glancy先生说。“在鼓励买家更快地做出购买决定的同时，折扣也吸引了希望长期坐享潜在资本收益的投资者，特别是在考虑到重置成本的情况下。”

仲量联行亦已受一些上市地产公司的委托，处置位于曼谷不同地点的几块土地来套现，面积合计超过50莱。“曼谷公寓市场充满挑战，阻碍了新项目的推出，”Glancy先生说。“为此，释放土地资产是目前情况下合理的策略。”

Glancy先生又预计，这些促销手段或将持续到2021年；而且在未来一年，新开发项目将会减少，清理存货将成为开放商的工作重点。

延伸阅读：

来源：曼谷邮报
编译：Zoe Chan

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软脱欧成定局英国房产再成中国投资者关注标的

随着英国有序脱欧，中国投资者再度提高对英国房地产的兴趣，如中国房地产大亨张松桥，即传出以2.1亿英镑买下伦敦市中心知名豪宅Rutland Gate，仲量联行（JLL）高管则透露，去年下半英国脱欧出现进展之时，该公司在英国的房地产销售和上半年相比增长了两倍。

《南华早报》1月14报导，英国脱欧在去年下半出现进展，仲量联行住宅研究部主管Nick Whitten表示，中国买家正因此开始出手投资英国房地产，因为他们预期未来将有更明确的英国脱欧决议。

Whitten透露，据公司纪录，中国香港投资者去年下半，对英国房产的询问量现4倍增长，其中80％为潜在的首购族。此外，该公司去年下半的英国房地产销售量，为上半年的两倍，买家多为当地和外国投资者。

仲量联行（JLL）高管透露，去年下半英国脱欧出现进展之时，该公司在英国的房地产销售和上半年相比增长了两倍。（图片：美联社）

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据仲量联行数据，去年英国的房屋交易量下降15％，同时伦敦的平均房价下跌了1.9％，Whitten表示，过去对於伦敦住宅物业的需求，尤其是国际投资者和国内大型企业的需求受到压抑，但投资者正期望英国和欧盟在今年底达成脱欧协议，此结果有望刺激商业和消费者信心丶支撑房价和英镑上涨的前景。

Whitten预期，英国的房产交易将走出低迷，特别是香港丶中国丶新加坡丶马来西亚和中东投资者的交易量有望提升。投资地点方面，海外投资者的热门选项仍是伦敦，但其对曼彻斯特丶伯明翰（Birmingham）丶利兹（Leeds）丶布里斯托（Bristol）和爱丁堡的兴趣也在增加。

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对於脱欧现况，Whitten指出，英国首相强森（Boris Johnson）已排除了无协议硬脱欧的可能性，让企业和消费者都更加乐观。英国下议院则已在1月10日通过“脱欧协议法案”（Withdrawal Agreement Bill），英国於1月31日正式脱欧。

另外，英国正拟对海外购房者课徵3％印花税，莱坊（Knight Frank）大中华研究及谘询部主管纪言迅表示，就短期而言，3％印花税将对购房者产生心理影响，可能刺激英国房产销售在近期内增加。

不过，惠誉国际（Fitch Ratings）预测，虽然中国投资者的兴趣大增，但今年英国房市仍将保持低迷，预计2020年丶2021年的增长分别为1％和2％。分析师Douglas Paxman表示，除非英国丶欧盟达成贸易协议，否则无协议脱欧风险无法消除，房产交易量和价格将因此受限。

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来源：自由时报
责编：Zoe Chan

菲律宾房市今年将迎来什么新机遇？

2019年，预计菲律宾房地产行业将延续其增长趋势，并保持良好状态。这项预测基于调查研究的结果，以及房地产行业领袖仲量联行所收集的数据。根据仲量联行的报告，2018年，菲律宾房地产市场的办公楼、住宅、零售店面和酒店物业销售额均呈上升趋势。

办公楼

针对办公楼物业在2019年的表现，各机构和去年一样，再次做出了积极的预测。在供应方面，预计今年办公楼物业将大幅增加；而在需求方面，菲律宾业务流程外包（BPO），在线博彩业和灵活职场企业的办公空间占用率预示了乐观的前景，而开发商也在兑现此前做出的承诺——加建办公楼。由于租赁需求和投资者收益较为稳定，预计房租将出现上升趋势，而这将拉高写字楼开发项目的资本价值。

住宅

由于人们对中高档住宅的需求十分强劲，预计2019年菲律宾住宅市场将蓬勃发展。目前，中高档住宅开发项目的预售单元占比已经达到了80%到100%之间。菲律宾业务流程外包和在线博彩企业对办公场所有较大需求，预计马卡蒂和BGC商务区的住宅租赁市场也将受益于这类稳定需求的溢出效应。

菲律宾马卡蒂市中心的高端项目——世纪尖顶大厦（Century Spire）。坐落于世纪之城，精装修，永久产权。豪华公寓将以五个核心设施为基础，包括大堂丶泳池丶酒吧丶休闲区和图书馆，所有设计均采用灵巧的触感和精致的Armani / Casa风格。
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零售

菲律宾的宏观经济环境良好，因此可能会对零售市场产生推动作用，而零售商也可以利用菲律宾人民持续增长的可支配收入。由于实收资本要求较低，而且《菲律宾贸易自由化法案（Trade Liberalization Act of the Philippines）》使政策有所放宽，菲律宾的外国投资可能会增加。政府正在围绕实施《房地产投资信托（REIT）》法规一事进行讨论，这可能也会鼓励投资者把更多资金投向零售市场。

酒店

2019年，酒店行业将保持出色表现。外国酒店运营商可能进入菲律宾市场，并与当地开发商建立合作关系。菲律宾政府正通过加强基础设施建设以改善旅游目的地的交通便利性，向旅游业提供持续不断的支持。根据预测，这些举措将在2019年对旅游业产生积极的影响，进而推动酒店业的发展。

其他新机遇

2019年将是菲律宾房地产行业迎来新趋势和新机遇的一年。千禧一代引领的文化转变带来了以社区为基础的生活方式，而这种生活方式将使菲律宾的联合办公和共同生活现象变得越发普遍。对联合办公空间的需求正在持续上升，这将促使更多的外国灵活空间运营商在2019年扩大其业务规模。

预计WeWork和IWG等已经在菲律宾扩大业务范围的灵活空间运营商将在2019年进一步扩张。菲律宾还可能出现更多本地的联合办公和共同生活空间供应商，他们通常在城市边缘地区开展业务。这类资产所需要的资本成本较低，因此可以激发投资者的兴趣。

物流是另一种资产类型，而预计物流行业将在2019年兴旺发展。电子商务公司的出现将为物流部门提供支持，因为这些公司必须完成商品的装载和运输。例如，拉扎达与扎洛拉（Lazada and Zalora）已经大幅扩张了他们在菲律宾的业务规模，物流行业将因此而受益。

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毫无疑问，外国和地方政府的政策将在2019年对房地产行业产生影响。例如，在中美贸易战中，由于美国试图加征关税，中国开始考虑购买其他国家的房屋/土地，菲律宾房地产市场因此获得了一个巨大的机遇。菲律宾政府正在实施“大建特建（BBB）”政策，而克拉克国际机场扩建、苏比克货运铁路等正在进行的BBB项目推动了克拉克市和邦板牙省等地区的投资活动。政府的基础设施建设工程也对周边省份产生了溢出效应。2019年，包容性税收改革二号方案（Trabaho）和《房地产投资信托》法规开始实施后也将影响房地产行业。

仲量联行表示，菲律宾房地产行业在2019年的前景依然乐观。2019年，菲律宾业务流程外包行业对房地产空间的稳定需求，以及新兴房地产利益相关者（如技术企业和灵活的空间运营商）不断增长的需求将继续对菲律宾的房地产市场产生重大影响。预计2019年该行业还将进一步发展和扩张，这也许会鼓励投资者加大对达沃、宿务、克拉克、卡加延·德奥罗、伊洛洛和巴科洛德等新秀城市的投资。

综上所述，我们预计菲律宾房地产行业将在2019年继续稳步发展。尽管2019年大选可能会带来一些障碍，许多人对包容性税收改革二号方案的影响抱有担忧，而且菲律宾经济特区管理局（PEZA）审批建筑的进程缓慢，2020年的房地产行业前景依然相当乐观。

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来源：Inquirer Business
责编：Zoe Chan

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仲量联行：2018年东京房市交易量居世界第一｜日本

2018年第一季度，在巨额房产交易和空前看好的经济前景推动下，东京房市赶超伦敦，成为世界交易量第一的房地产市场。

2018年第一季度，东京房产的投资额翻了一番，达到了91亿美元（约589.4亿元人民币；2017年为43亿美元），略微超过纽约（90亿美元），远超伦敦（59亿美元）。

2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1,650亿美元（约10,687亿元人民币），是自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。亚太地区的交易额上升了34%，达到400亿美元。

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东京仲量联行的研究员Manabu Taniguchi表示，“一方面，由于新办公房供应量的增加，房主逐渐放慢了加租的交部，另一方面。现有房产的高入住率又推动了交易量的增加。”

到2020年，东京的办公房产将显著增加，这将控制房租的增长。但从短期来看，租金仍处于上升趋势（去年4月到今年4月的增幅为1.8%）。东京整体办公房空置率仅为3%。2017年，日本的国内生产总值增加了1.8%，失业率达到历史新低的2.5%，预示着未来办公房产需求看好。

此外，数码工作坊调查显示，尽管房价上涨，但相比2007年的房价高峰，目前东京甲级办公楼的资本价值下降了27%。办公房产的收益不断增加——办公房产的资本化率和10年期债券收益率间的差距保持在良好的2.9%（伦敦2.7%，纽约1.7%）。

在大额交易的推动下，东京房市的优秀季度表现就不足为奇了。其中“战列舰”之称的芝公园大楼更是大力促进了房市的繁荣。公共事业公司关西电力公司和东京煤气公司的合资公司以1,500亿日元（约88.4亿元人民币）的价格买下了这座占地100万平方英尺的十四层大楼，这是日本历史上单笔房产交易额最高的记录之一。

芝公园大楼由外国投资者财团（包括亚洲太盟投资集团、CV Starr和亚太置地投资公司）售出。2013年，在大楼原业主达芬奇控股破产后，该财团以1,200亿日元（约70.7亿元人民币）的价格买下了这座大楼。

仲量联行调查显示，2018年第一季度，日本国内投资者的热情最为高涨。外国购房者仅贡献了17%的交易量（2017年为26%）。

Taniguchi 表示，日本房地产投资信托基金的表现也更为活跃。“随着融资条件的改善，上市房地产投资信托基金的价格停止下跌，开始出现增势。财年结束前对房地产信托基金投资组合的及时调整也有效推动了投资活动的发展。”

同时，第一季度日本投资者的对外投资额出现了显著下降，达到2.4亿美元（约15.5亿元人民币；2017年则高达340亿美元，比2016年增长了70%）。Taniguchi表示，“然而，养老基金和其他机构投资者对海外市场和主要开发商的兴趣仍无消退。贸易公司和私人基金将继续寻找机会投资海外房产。”

他预计今年东京以及日本其他主要城市的投资活动将势头不减。全国投资额相比2017年将提高5-10%，达到4.3-4.5万亿日元。

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原文：The Investor
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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仲量联行：教育、养老和数据中心等另类资产投资回报更出众 | 香港

仲量联行发表的《The Rise of Alternative Real Estate in Asia Pacific: The Fundamentals》报告表示，由於另类房地产具吸引力的收益率，以及看好亚太区长远的增长前景，越来越多投资者关注有关市场的投资机会。

仲量联行指出，在香港，由於传统房地产价格不断创新高，以及超低的房地产收益率，吸引更多投资者关注当地另类房地产资产，当中覆盖学生及长者住宿、共享共居、自助存储设施、停车场以至数据中心所能提供的机遇。

仲量联行研究部主管马安平表示：“对投资者而言，我们认为香港的教育和数据中心最具投资吸引力。另类房地产的租金回报率较传统房地产资产一般能高出100至2,000个基点。”

Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

整个报告系列共分六部，将另类房地产定义为非传统房地产资产，包括长者护理中心或养老院、学生住宿、教育、数据中心、自助存储设施和实验室设施。除了香港，亚太区其他国家∕地区如中国内地、日本、新加坡等的另类房地产市场亦拥有巨大的投资机会。

仲量联行亚太区资本市场营运总裁及另类资产部主管Rohit Hemnani表示：“环顾全球，亚太区的另类房地产市场仍未及欧美市场成熟，但随著投资者继续寻求新板块的投资机会，以实现资产多元化及提高回报率，令相关资产越来越受关注。另类房地产属长期经营租赁，为投资者提供稳定的现金流收入，并可降低市场波动所带来的影响。”

仲量联行预测，随著城市人口迅速增长，亚太区国际学校数量将增加三至四倍，这将刺激教育和学生住宅板块的发展

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Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

根据仲量联行的数据，东京和新加坡的另类房地产如数据中心的预测收益率介乎6%至7%，悉尼则为4%至6%。相比之下，东京的核心房地产如写字楼的预测收益率介乎4.5%至5%，悉尼则为2.5%至3.5%；而东京和悉尼的购物中心的预测收益率分别为4.5%至5.5%及2.5%至4%。

Rohit Hemnani表示：“另类房地产主要的投资者包括全球的房地产信托基金、股票基金、基金经理、房地产公司和发展商。单计2016年，这五个类别的投资者在另类房地产投资了超过430亿美元。在亚太区，我们亦发现类似趋势，发展商和私募基金向另类房地产配置较多资本。而房地产信托基金特别活跃於如日本般关注长者护理的国家。”

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

报告指出，由於亚太区广泛的人口变化，例如城市化、人口老龄化、家庭财富增长及科技普及化，预期区内的另类房地产的投资前景理想，并将继续保持增长趋势。

亚太区城市人口预计至2027年将超过4亿人，有利教育和自助储存设施的发展。未来十年，区内预计将增加5.6亿互联网用户，智能手机、云计算及物联网的快速普及将推动数据中心的需求大幅增长。

与此同时，区内的老年人口将在未来10年内增加1.46亿人，将推动长者住宿和养老院市场进一步扩张。

尽管市场存在强劲的需求，但或面对不少不明确的因素。首先，护老和数据中心通常受到政府的高度监管，需按照当地法律进行严格管理。在亚太区，各种另类房地产的成熟度有一定距离，因此投资者对市场基本面的熟悉程度及经营能力亦有可能为其构成挑战，但毋容置疑的是有关市场存在明显的投资机会。

Rohit Hemnani总结称：“随著亚太区城市人口迅速增长，我们预计未来15年间，亚太区的国际学校数量将增加三至四倍，才能满足1,000万名目标学生群的需求。这将刺激教育和学生住宅板块的发展，他们在澳洲、中国内地、香港、印度和东南亚有著偌大增长潜力。”

“同样地，老年人口的增长意味著老人住宅市场将进一步拓展，特别是在日本和中国等具有巨大增长潜力的国家。”

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来源：财华网
责编：Zoe Chan

中资回撤亚洲投资者仍是最活跃的商业房产净买家

今年上半年，亚洲投资者已成为最活跃的商业物业净买家，其所购置的物业占目前全球基金处置资产的20%。与此同时，来自中国的海外投资金额却在降低。

亚洲投资者，特别是来自中国香港、新加坡、日本和韩国的投资者，购买了占比高达五分之一，价值为63亿美元的办公楼、酒店和零售资产。这些资产的卖家是全球基金，也是商业房地产的最大净卖家。根据国际房地产咨询公司仲量联行（JLL）提供的数据，全球基金在今年1至6月期间售出了总价值为315亿美元的资产。

仲量联行在一份报告中透露：“来自中国的境外投资减少，而市场上又加入了中国香港、新加坡和韩国的投资者。这些投资者不仅为市场提供了流动性，还反映了其所在地区的潜在买家数量巨大。”

仲量联行表示，尽管来自中国大陆的境外投资有所减少，房地产投资数额相比去年同期还是增长了30%，在整个亚太地区同一时段内创下新纪录的810亿美元投资额中占据了很高的比例。

与此同时，地产大亨李嘉诚以51亿美元的价格出售其名下最高的办公大楼中环中心（The Center）。这笔交易让香港在全球最活跃城市榜单上的排名从第十攀升至第三，并推动当地房地产交易额大幅上涨。今年上半年，香港房地产交易额增至146亿美元，远高于去年同期的58亿美元。

香港还成为了亚太地区最活跃城市，其排名从2017年的第四位上升至第一位。

全世界最活跃城市的房地产投资额

“亚洲主要城市的强劲经济增长提升了投资者对房地产行业的信心，”香港高力国际（Colliers International Hong Kong）资本市场和投资服务公司执行董事Reeves Yan说道。

新加坡和韩国投资者主导的交易数量增加，这对房地产市场的增长起到了支持作用。

“中国大陆投资放缓促使更为多样化的资本来源涌入市场。在中国投资者撤回资金的同时，新加坡、日本和韩国的投资者在充分利用扩大海外房地产投资组合的机会，”商业地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）亚洲资本市场部门负责人Tom Moffat说道。

仲量联行亚太资本市场部门主管Stuart Crow表示，由于核心市场定价压力不断加大且对冲成本持续上升，过去偏爱美国商业地产的亚洲投资者目前正在欧洲寻找投资机会。

“这种情况在韩国投资者身上表现得尤其明显。与来自其他地区的投资者相比，韩国投资者进行风险对冲的可能性较大。事实上，2018年上半年，韩国在欧洲购买的物业数量是在美国购买的物业的两倍，”Crow说。

世邦魏理仕的Moffat也认为美国房地产的销售量会逐渐减少。

“韩国投资者在欧洲非常活跃，但他们已经减少了在美国的直接投资，并把注意力转向美国的房地产债务投资，”他说道。

与此同时，他指出新加坡投资者正在把目光积极地投向美国和欧洲。

亚洲投资者也倾向于把资金放在离家更近的地方，包括首尔和上海。首尔和上海可以提供稳定的收入来源，因此有越来越多的投资者增大了对两地商业房地产的投资。

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高力国际公司的Yan董事把韩国和日本归入了最受欢迎的投资目的地，并称高收益率是促使商业房地产买家采取行动的关键因素。

“尽管全球政治和经济存在不确定性，亚太地区的房地产市场依然保持着良好的表现，”Crow说。

原文：南华早报
责编：Zoe Chan

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泰国房市透明指数提升至亚太区第三

在房地产咨询公司仲量联行（JLL）发布的2018年《全球房地产透明指数报告》（Global Real Estate Transparency Index，简称GRETI）榜单上，泰国位居全球第34名。

全球房地产透明指数调查每两年进行一次。在最近发布的调查报告中，泰国房地产市场的透明指数相比2016年（当时泰国排第38位）出现了显著的提升。

榜单上还有另外6个东南亚国家。在所有上榜的东南亚国家中，泰国是透明度第三高的房地产市场，而印度尼西亚、菲律宾、越南和缅甸分别排名全球第42、第48、第61和第73。

仲量联行表示，第十次GRETI调查对世界各国的数据有效性、治理情况、交易过程、产权、法规/法律环境等因素进行了最为全面的比较。2018年的指数调查覆盖了100个国家和158个城市的房地产市场，而纳入考核体系的单个因素数量增加了36%，达到了186种。

仲量联行执行董事Suphin Mechuchep表示，在过去10年里，由于市场数据的有效性和获取数据的便利性有所提升，泰国房地产市场的透明度持续提高。Suphin说，除了上市公司和房地产投资工具的发展对改善财务信息揭露情况做出了突出的贡献外，更充分的监管执法，引入新房地产税制度的计划以及土地注册处的数字化改革也将为泰国房地产市场透明度的进一步提升提供一定的支撑。

“透明度的提高表明泰国房地产市场正逐渐趋于成熟。她说道：“高透明度可以帮助业主、投资者和房产使用者更准确地发掘机会并预测即将到来的挑战，从而做出更明智的房地产决策。”

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英语国家主导全球最透明市场

新加坡、香港和日本等亚太地区的成熟经济体将获得重大的发展机会。它们可以利用这次机会，引入更多和房地产有关的技术，大力提升房地产市场的透明度。这些引领亚洲的房地产投资目的地正处于“高度透明化”的边缘，并有望进入澳大利亚、新西兰、美国和英国等一流房地产市场的行列。

“房地产技术行业正在蓬勃发展，而亚洲的发展态势更是迅猛。然而，相比北美和欧洲国家，亚洲引入的技术依然相对较少，”仲量联行全球研究部门负责人Jeremy Kelly说道。“我们认为，在利用开放式数据项目促进房地产技术应用并探索区块链技术的过程中，新加坡政府可以发挥关键的作用。”

“当然，有可能从这类行动中得益的对象并不只是透明的房地产市场。”他补充道。“它还有助于提升中国等半透明市场的透明度。中国的房地产技术行业充满活力但缺乏传统的数据来源，而上述措施恰好可以填补这个缺口。”

在另一个关键区域——可持续性的透明度上，新加坡和香港也拥有提升的潜力。提高对能源效率，碳报告和严格能源消耗披露的要求可以帮助这些国家和地区更进一步；在可持续性的透明度这一方面，日本已引领全球，而它所采取的做法值得效仿。

亚太地区在房地产透明度方面改善最为明显

“自2016年以来，相比调查中涉及的其他四个地区，亚太地区整体的透明度提升最为明显，”仲量联行亚太区研究主管Megan Walters说道。“缅甸、澳门地区、泰国、印度和韩国的进步有力地支持了这一结论。”

部分亚洲国家在提升透明度的同时还打破了商业房地产投资额的纪录。仲量联行表示，2017年，亚太地区的房地产交易额创下了新纪录——1,490亿美元。

原文：The Nation
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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每两个在曼谷购买公寓的外国人中，就有一个是中国人

尽管中国对资本流出已施加严格管控，将中国公民每年在境外消费的上限设为5万美元，但来自中国大陆的买家还是变成了对曼谷公寓需求最高的海外群体。

从物业服务公司仲量联行（JLL）本年度迄今为止了解到的公寓销售和询价情况来看，在购买曼谷公寓的外国买家中有50%是中国人。

根据仲量联行所披露的信息，曼谷公寓的中国买家大多是在当地工作的外派人员。这个观点和该公司最近发布的报告《中国12强：全球格局下的中国城市》（China12: China’s Cities Go Global）中反映的情况相互一致。这份报告表明，曼谷是中国大陆企业进行海外扩张的十大热门目的地之一。此外，在过去三年里，中国企业的租赁业务规模位居第三。

仲量联行住宅销售和租赁业务部主管Nonraphat Pornsinkunanon说：“在叻猜拉披色（Ratchadaphisek）和拉玛9（Rama 9）等地区，售价150万至300万泰铢（约30万至60万元人民币）的单间公寓和单卧室公寓特别受中国外派员工的欢迎，销量相当不错。

在通常情况下，这些中国买家都不会违反中国的资本管制政策。此外，泰国有数家国际银行和地方金融机构向满足某些特定申请要求（如在泰国持有的工作许可证有效期和雇佣合同期限足够长）的外国人提供住房贷款。各家银行的贷款申请要求互不相同。

还有许多大陆买家在曼谷购买公寓是为了投资或把它们当成度假时的住处。

居外精选曼谷房源1：“萨顿区树园”是一个独家住宅项目，位于曼谷的中央商务区，被设计为一个综合社区，由12个含私密泳池的单元组成，每个单元都是半独立单元，还提供物业管理和维护服务（第一年免服务费）。
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曼谷是最受中国人欢迎的旅游目的地之一，这一优势为上述发展趋势起到了强力的支撑作用。仲量联行的报告显示，在资本、企业、人员交流、基础设施和贸易方面，曼谷是全世界和中国联系最紧密的十个国家之一。

虽然有大多数来自中国大陆的购房者购买了素坤逸区（Sukhumvit）价格在600万铢（约120.3万元人民币）左右的公寓，但有部分中国超高净值人士已经在曼谷中央商务区和河滨区购买了豪华或超豪华的公寓，而且这类买家的数量还在不断上升。

“这部分买家中有一些人热衷于收集炫耀性资产——就是他们可以引以为豪的资产，”Nonraphat女士说。

居外精选曼谷房源2：坐落于曼谷湄南河畔Riverside地区的曼谷悦榕庄，将地段丶服务丶设计和奢华生活品味相结合，作为与世界知名五星级酒店比邻的超豪华公寓，自然也超五星级的水准。永久产权公寓预计于2018年第四季度完工
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“尽管中国的资本管制政策构成了中国大陆人在海外购买房产的一大障碍，但依然人们还是掌握着一些绕过这些限制的方法。例如，部分中国买家已经利用离岸融资工具来获取在曼谷购买公寓的资金，”她补充道。

根据仲量联行泰国房地产情报中心提供的信息，截至2018第一季度末，曼谷公寓存量高达52.4万套，其中有4.6万套坐落于黄金地段。

2018第一季度，曼谷公寓的市场平均一手交易价格同比增长了8.3%。在过去几年里，许多开发商开始转战高端市场，而曼谷黄金地段房产的价格只略微上涨了0.4%，而这会拉低公寓的平均价格。

居外精选曼谷房源3：由曼谷著名的开发商于2017年新建成的公寓楼，25层高端公寓+空中会所位于Wireless Road，离Chidlom 线BTS 有100米远附近有 Central Embassy 购物中心。
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今年第一季度出现了有史以来单位土地均价（以每平方米为统计单位）最高的土地交易，还有规模最大（总金额）的一笔交易。

据报道，SC资产上市公司（SC Asset Plc）以每平方米310万泰铢（约62.2万元人民币）的价格购买了朗双路（Langsuan Road）上的一片开发用地，而泰国中央集团（Central Group）与香港置地（Hong Kong Land）设立的一家合资公司斥187亿泰铢（约37.5亿元人民币）巨资买下了英国驻泰国大使馆的土地。

泰国雷蒙置地房产公司（Raimon Land）、MQDC、阿南达（Ananda）房地产开发集团等多家一流公寓开发商也在黄金地段买下了多块面积较小或价格相对较低的地皮。

仲量联行预计有多位开发商将在已购置的大多数地皮上启动全新公寓开发项目，其中部分项目可能会带来一些天价房产。

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原文：Bangkok Post
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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泰国新租赁法：谁从中获利，谁蒙受损失 | 泰国

泰国将推出新租赁法，对于租金、保证金、租期终止通知以及公共设施费的明确规定应受到各方的欢迎。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

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2月16日《皇家公报》（Royal Gazette）的一则通告引起了许多人的恐慌，包括遍布泰国全国各地的出租房产的公寓业主、开发商和运营商。它详细说明了政府将会颁布一项法律，从5月1日起计划将住宅租赁转变为合同管制业务。（泰国清迈购房）

虽然新租赁法将为租户们提供更多保护，以免遭受不合理的租赁条款，但是出租人担心，这会让他们更难与不配合的租户们协商。此外，开发商们则担心新租赁法可能会吓跑想购买公寓用来出租的投资者。

首先，我们应该清楚地知道，新租赁法只会影响一些个体投资者或企业单位，因为他们将位于一幢或不止一幢楼的至少五个物业单位出租给个人居住。该法所涵盖的物业类型不仅限于公寓，还包括出租供居住使用的房屋和其他类型的房产；宿舍和旅馆除外，这两种均受单独的法律约束。

在新法律提出的许多条款和限制中，仲量联行（JLL）确定了最可能使出租人担心的三个方面：

1、房东不得索取超过一个月的押金和一个月的保证金

按金作为租户在缴纳租金、房屋损坏以及未支付水电费方面的责任担保。目前，出租人通常要求租户支付定金和保证金，金额分别相当于两个月的租金和一个月的租金。

一个月的按金应足以保证出租人能在租赁合同结束时收到最后一个月的租金。然而，在有些情况下，租户无法支付超过一个月的租金，或有些租户在租赁合同期满后未能如期迁出，但这种情况比较少见。

2、出租人有权在合同期满前终止租赁合同，但必须提前在预计的终止日期前至少30天告知租户

新租赁法应该更清楚地向出租人说明，他们有些人误认为出租人无权在租赁期满前终止合同，如果提前终止租赁合同，将会没收租金和押金。

3、出租人不得规定超过公用事业机构设定的水电收费标准

这一条新规定应该最受租户的欢迎，特别是许多经营者自行设定公寓公共设施收费标准，而这些可能因不同的经营者而有所差异。在大多数共管公寓楼和一些公寓中，如果水表不是由公共事业机构直接提供的，公共设施收费标准可以根据共同所有人和法人委员会之间的协议来确定。新的监管条款应有助于提高租户在支付公共设施使用费上的透明度。

还有许多其他限制或条款可能会使出租人担心，但仲量联行更倾向于让法律专家来讨论这些规定。例如，新法律将要求出租人在合同中清楚描述允许出租人终止协议的各种重大违约情形。

居外精选泰国房源：曼谷SUKHUMVIT 87

产权类型：永久产权
地址：Sukhumvit主路, 临近威尔士国际学校（Welsh International School）
使用面积：18,752平方米（建造中）
BTS车站：距离BTS ON NUT 站400米，BTS Bang Chak站450米
层高：净高4.65米，上层层高约2.1 米
建筑定位：25层高端公寓
停车位：148个
单元数：372
主要设施：花园泳池，屋顶花园，大堂，健身中心
装修风格：斯堪的纳维亚（Scandinavian）风格内装
开盘时间：2018年
完工时间：2021年2月
均价：约为160,000泰铢（约32,200元人民币）/平方米
居外房源号码：38303927

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对房地产业的影响

对于租户来说，新法律的目的是为他们提供更多保护，从而有助于他们放心地做出租赁决定和加快交易过程。

预计该租赁法不会吓跑那些正准备在泰国购买房产以获得租金回报的投资者。另一方面，投资者更应该感到安慰的是，租赁安排的最终指南将会出台。

由于租户将受到更多保护，出租人将采取更加谨慎的方法来筛选潜在租户以及介绍租户的代理人。

法人和物业管理人员都需要了解租赁法律的变化，因为共同业主和租户通常都会向物业管理人员提出疑问。尽管如此，必须明确指出的是，法人和物业管理人员都不负责租赁管理，而是物业所有人与其有关租户之间的租赁合同起作用。如果对新租赁法或租赁协议有任何疑问，请雇用或咨询合格的律师事务所。

然而，无论是出租人还是租户，都必须遵守公寓的每一条章程、登记规则以及条例。同样可取的是，双方在订立协议时应了解这些规则和条例。

原文：Bangkok Post
翻译：LSP
责编：Zoe Chan

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房地产科技观察：区块链将如何改造工业地产业？

在仲量联行看来，区块链技术作为支持加密货币的一种技术，将如何改变各个产业和世界只是一个时间问题，商业地产业也不会幸免。

区块链技术简单来说就是一种分布式数据库。通过在一个去中心化的安全分布式记录系统里记录关联交易信息，它创造了一个没有任何单一一方能够掌控的长期数据的信息链。仲量联行认为这一技术将有改变房地产业的潜能，大大提高交易效率和透明度。

更智能更透明

区块链对商业地产的影响中，最大的应该算更顺畅更快捷的合同管理和认定交易流程。因为有了智能合约，租赁和销售合约的每一部分都是自动生成，而付费将会立即被接收到——哪怕是在非营业时间里。

仲量联行项目管理团队认为“区块链将可以实时、跨国界、无需中介的创立、验证并审计合同”。智能合约可以在交易过程中设置操作流程，因而费用交易只能在流程正确完成后才能被触发。在智能合约的规范化机器化保护下，交易的透明度对各方而言都是同样完全透明的，降低了因为交易方因为付款不合乎约定而导致矛盾的可能性。

智能合约同样能够提高租赁前的尽职调查速度。供应链结束能够验证身份，令背景调查变得更容易。交易中的任意一方可以使用一个个人的数字钥匙，就能够调用这些信息，理论上降低了诈骗的可能性，尽管业界对此仍有争议。

仲量联行的工业地产研究部主任Aaron Ahlburn认为区块链的透明能保护在工业地产和物流地产板块里投资者和租户。随着企业全球化，供应链变得日益复杂，这使得追踪库存变的渐具挑战。“电商时代，当日达现如今已经成为新常态。对于电商零售类企业而言，区块链技术能够改善追踪产品的库存变化的能力，这十分重要，因为它可以帮助降低多余库存而产生的成本。长期来看，这对于零售、物流和配送业里每天处理大量的交易据的企业而言，会创造真正的价值。 ”

仲量联行预测，通过建立普遍可用的数据、信息和记录的基础层，区块链将颠覆房地产市场

流动性

对于急需多样化投资组合的投资人而言，清算资产通常是件苦活儿。如果投资人将其所有的投资都通过分布式记账方式来注册，那么他们会受益于区块链技术，因为这一技术有潜力可以让清算资产的流程变得更加容易，简化投资人之间的股份交易。

2017年，设立于圣地亚哥的房地产投资和企业银行银港资本（Silver Portal capital LLC）就与纽约的电子交易技术供应商Fundamental Interactions宣布合作建立银港交易市场（Silver Portal Markets）。银港资本的创始人Jon K. Haahr认为，“区块链技术为基础的一级市场发售和二级市场交易平台，为那些流动性较低房地产证券化资产带来了最专业的房地产出资人和证券化资产的发售商，为原本流动性极差的房地产售后市场创造了额外的流动性。二级市场也因为重新定义了房地产开发出资人（sponsors）、经纪人间的撮合商、和注册投资顾问，为他们创立了一个更具活力更有竞争力的交易市场。这提高了房地产建造出资人的融资效率、降低了成本并最终为平台的新资产发售商创造了流动性。”

土地权益

区块链技术的另一个应用良景是用来记录土地产权归属。在目前，这一工作的信息处理绝大多数都处于线下。这一技术将极大的缩短土地产权登记转让的冗长流程，而区块链技术可以提高这一流程效率，同时具有高度难被破坏的透明度。

越来越多国家的政府正在研究将安全分布式记账技术运用在存储和轻易读取土地产权和交易的历史数据。英国政府已经于近日宣布了一项名叫“数字街道”计划， 计划将于2022年前令英国的土地登记系统使用区块链技术。瑞典、乌克兰、迪拜、和格鲁吉亚也正在试验这一技术。

作为新技术，免不了区块链也会被批评。比如，它的安全型和可靠度，和其中人为因素可能造成的错误，这些都尚存疑问。当被当做数据库技术来保存数据时，如何保证信息记录的准确无误也引来争议。

但是随着它的应用日益广泛，这些问题最终都将会得到解决。一旦这些难点被解决，那么冗长低效传统的商业地产业也将面临改变。

下一期，我们关注银港市场和它的亚洲“小弟”们。

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参考来源：仲量联行《投资人》网站
编译：HY

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Q1. 另类房地产包含什么物业类型？

Q2. 各地另类房地产的投资和收益表现如何？

Q3. 亚太区另类房地产的投资前景如何？

全世界最活跃城市的房地产投资额

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亚太地区在房地产透明度方面改善最为明显

1、房东不得索取超过一个月的押金和一个月的保证金

2、出租人有权在合同期满前终止租赁合同，但必须提前在预计的终止日期前至少30天告知租户

3、出租人不得规定超过公用事业机构设定的水电收费标准

对房地产业的影响

更智能 更透明

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土地权益

更智能更透明