商业房产 – juwai

马来西亚房产市场谷底反弹下半年维持稳成长势头

国际产业顾问公司——大马莱坊（Knight Frank）指出，如今房产市场已出现“谷底反弹”的征兆，预期下半年可重拾动力，并维持稳定的成长势头。

莱坊周二发布《2019年上半年房产市场重点》调查报告，该公司董事经理萨古南通过文告指出，目前房产市场有多项利好因素，可支撑下半年的成长势头。

住宅产业方面，政府推出的“居者有其屋”（HOC）活动已见效，预计可继续获得消费者支持，并有助于发展商出售滞销的房产。

萨古南表示，“居者有其屋”计划是推动房产市场上半年表现的最大利好因素之一。这项活动由房屋及地方政府部（KPKT）和大马房地产发展商公会（REHDA）联合推出，旨在让国人有能力拥屋。

“拥屋计划已经展延至12月31日，预期可进一步推动包括高价公寓和服务式公寓等房产的销售表现，也为发展商提供了售出滞销房产的机会。”

另外，吉隆坡有多个地区在上半年也推出了高价公寓和服务式公寓新盘，料可推动住宅市场的成长。

吉隆坡的黄金枢纽——THE OVAL坐落于吉隆坡的市中心，这里是商业和金融中心，各国大使馆、五星级酒店及各类休闲娱乐热点皆近在咫尺，您可步行、开车或乘搭公共交通前往。THE OVAL虽坐落在繁华都市内，但却优雅宁静，绝对是您的梦想之居。
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零售产业销量走强

至于零售产业，虽然消费者情绪依然相对低迷，但零售产业的销售表现持续走强。现有商场运营商通过调整租户组合，确保可以吸引消费者。

“同时，零售商也必须翻新和保持新鲜感，以加强消费者的购物体验。”

此外，由于“线上购物”越来越普及，许多商家也开始与线上支付服务公司合作，推动国家迈向“无现金支付”社会。尽管零售市场的竞争增加，一些优质的商场仍然可获得较高的出租率，而且大部份商场的租金可则取得单位数的增长。

另一边厢，沙巴的酒店业在上半年也取得突破性的增长。

这主要归功于州政府致力推动沙巴州东海岸成为著名旅游景点，以及凯悦中心酒店和安凡尼酒店及度假村在沙巴插旗。

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再看其他商业房产，莱坊认为，尽管巴生谷的办公楼出租率已经有所改善，但依然无法摆脱供过于求的窘境。

此外，目前市中心以外的办公楼出租率相对更佳，主要是其价格更具竞争力，以及政府不断拓展市中心以外地区的公共交通流通性。

“同时，虽然共享办公室开始盛行，为办公楼市场倾注了一些活力，但业主还是应该认清现实，不能收取太高的租金。”

另外，莱坊也预期，外资流入将让工业产业将成为产业市场表现最标青的领域。鉴于政府重启中国“一带一路”相关的大型基建项目，包括东海岸铁道项目（ECRL）和大马城项目等，预期可推动中资的投资信心。而中美贸易争端也料惠及大马的制造业领域。

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来源：东方日报
责编：Zoe Chan

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纽约市标志性建筑克莱斯勒大厦即将开售

一度曾经是世界最高的摩天大楼纽约市标志性的克莱斯勒大厦开售。CBRE集团公司纽约市资本市场集团董事长达西•斯塔康（Darcy Stacom）表示，这座1930年完工装饰艺术风格办公大楼的业主阿布扎比投资管理局和纽约开发商铁狮门公司已聘请CBRE集团公司推销该物业。

近年来，美国和海外投资者纷纷涌入芝加哥威利斯大厦和纽约华尔道夫酒店等著名酒店，2015年，一家中国保险公司（安邦集团）支付了19.5亿美元买下纽约华尔道夫酒店，创下美国酒店销售记录。克莱斯勒大厦的业主希望吸引来自世界各地的资金雄厚的追求者，让他们有机会坐拥著名的曼哈顿天际线和纽约市的历史。目前克莱斯勒大厦的高度在纽约排第四。

然而对房产价值的估计差别很大。一些房地产投资者认为，在金融危机导致房地产价格暴跌之前不久入手的阿布扎比投资管理局，很难收回在2008年为克莱斯勒大厦90％股权支付的8亿美元。

位于曼哈顿东区的这栋标志性建筑正在竞争租户，拥有专为当前口味设计的闪亮的新办公大楼，许多写字间拥有落地窗和现代设施，如宽敞的户外露台，自行车存放处和最先进的健身中心。近90年的建筑物的维修和保养费用，以及楼下租赁地面费用的不断上涨，都可能会影响销售价格。

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房地产服务公司Compass的商业投资销售和租赁部副主席Adelaide Polsinelli说：“会有一位亿万富翁出现并说，’我想告诉全世界我拥有克莱斯勒大厦’。”

但是，她补充说，拥有一座二战前建筑有不利之处。 “当建筑破损时，修复需要更长的时间，因为这个星球上很少有公司拥有修复20世纪二三十年底建筑的材料和工具，”她说。

这座77层高的摩天大楼由William Van Alen设计，建于1928年至1930年，在激烈的竞争中成为世界上最高的建筑直到帝国大厦落成。克莱斯勒公司的创始人沃尔特·克莱斯勒接管了开发商的这个项目。阿布扎比投资管理局和克莱斯勒大厦的业主铁狮门正在将具有里程碑意义的装饰艺术摩天大楼出售。

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克莱斯勒先生和范阿伦先生与曼哈顿银行暗地里竞争，使得在华尔街40号崛起的克莱斯勒大厦，成为世界上最高的建筑。克莱斯勒大厦的185英尺尖顶，之前秘密建造，然后在65楼组装，在市中心的竞争对手之前将塔楼封顶。 1929年，一个20吨重的井架在90分钟内将球体抬起并铆接到位，这是当时的一项工程壮举。

克莱斯勒大厦在1931年完工的帝国大厦之前维持了一年世界上最高摩天大楼的称号。它在1953年之前一直是克莱斯勒公司的总部。在流行文化中，从“独立日”到“蜘蛛侠”和“黑衣人3”的众多电影中都有露脸。乐高提供克莱斯勒大厦套装玩具。

随着曼哈顿写字楼物业市场从2016年的峰值降温，该建筑的所有者正在寻求出售。

2017年，当中国投资者退出时，纽约销售价格受到打击。但2018年交易活动开始再次增加。 Real Capital Analytics高级副总裁Jim Costello表示，股市动荡可能会导致一些投资者寻求大城市的实体投资标的寻求安全。

“在曼哈顿（买栋大楼），你知道你得到了什么，并且有一定的安全性，”他说。

Tishman Speyer已经出售了10％的股份，在1997年成为大多数所有者时，他们花了1亿美元改善了克莱斯勒大厦和两处相邻的房产。自那时起，该建筑的业主已经花费了数千万美元用于维护，并吸引新的租户，如创意艺术局和联合办公空间Spaces。

办公楼业主表示，新业主可能不得不花费更多资金，使该房产对寻求雇用年轻雇员的新公司具有吸引力。

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翻译：ADAM CHEN
排版：KYRA WANG

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中资回撤亚洲投资者仍是最活跃的商业房产净买家

今年上半年，亚洲投资者已成为最活跃的商业物业净买家，其所购置的物业占目前全球基金处置资产的20%。与此同时，来自中国的海外投资金额却在降低。

亚洲投资者，特别是来自中国香港、新加坡、日本和韩国的投资者，购买了占比高达五分之一，价值为63亿美元的办公楼、酒店和零售资产。这些资产的卖家是全球基金，也是商业房地产的最大净卖家。根据国际房地产咨询公司仲量联行（JLL）提供的数据，全球基金在今年1至6月期间售出了总价值为315亿美元的资产。

仲量联行在一份报告中透露：“来自中国的境外投资减少，而市场上又加入了中国香港、新加坡和韩国的投资者。这些投资者不仅为市场提供了流动性，还反映了其所在地区的潜在买家数量巨大。”

仲量联行表示，尽管来自中国大陆的境外投资有所减少，房地产投资数额相比去年同期还是增长了30%，在整个亚太地区同一时段内创下新纪录的810亿美元投资额中占据了很高的比例。

与此同时，地产大亨李嘉诚以51亿美元的价格出售其名下最高的办公大楼中环中心（The Center）。这笔交易让香港在全球最活跃城市榜单上的排名从第十攀升至第三，并推动当地房地产交易额大幅上涨。今年上半年，香港房地产交易额增至146亿美元，远高于去年同期的58亿美元。

香港还成为了亚太地区最活跃城市，其排名从2017年的第四位上升至第一位。

全世界最活跃城市的房地产投资额

“亚洲主要城市的强劲经济增长提升了投资者对房地产行业的信心，”香港高力国际（Colliers International Hong Kong）资本市场和投资服务公司执行董事Reeves Yan说道。

新加坡和韩国投资者主导的交易数量增加，这对房地产市场的增长起到了支持作用。

“中国大陆投资放缓促使更为多样化的资本来源涌入市场。在中国投资者撤回资金的同时，新加坡、日本和韩国的投资者在充分利用扩大海外房地产投资组合的机会，”商业地产经纪公司世邦魏理仕（CBRE）亚洲资本市场部门负责人Tom Moffat说道。

仲量联行亚太资本市场部门主管Stuart Crow表示，由于核心市场定价压力不断加大且对冲成本持续上升，过去偏爱美国商业地产的亚洲投资者目前正在欧洲寻找投资机会。

“这种情况在韩国投资者身上表现得尤其明显。与来自其他地区的投资者相比，韩国投资者进行风险对冲的可能性较大。事实上，2018年上半年，韩国在欧洲购买的物业数量是在美国购买的物业的两倍，”Crow说。

世邦魏理仕的Moffat也认为美国房地产的销售量会逐渐减少。

“韩国投资者在欧洲非常活跃，但他们已经减少了在美国的直接投资，并把注意力转向美国的房地产债务投资，”他说道。

与此同时，他指出新加坡投资者正在把目光积极地投向美国和欧洲。

亚洲投资者也倾向于把资金放在离家更近的地方，包括首尔和上海。首尔和上海可以提供稳定的收入来源，因此有越来越多的投资者增大了对两地商业房地产的投资。

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高力国际公司的Yan董事把韩国和日本归入了最受欢迎的投资目的地，并称高收益率是促使商业房地产买家采取行动的关键因素。

“尽管全球政治和经济存在不确定性，亚太地区的房地产市场依然保持着良好的表现，”Crow说。

原文：南华早报
责编：Zoe Chan

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香港写字楼租金全球最贵 | 中国香港

香港住房费用昂贵可谓是众所周知，那么写字楼呢？写字楼是最常见的商业专用办公楼，相较一般的住宅有着更高的租金。俄罗斯卫星通讯社莫斯科5月29日电地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的调查结果显示，香港优质写字楼租金全球最贵。

香港历来在莱坊排名中居首，其优质写字楼高层的年租金高达2500元（美元，下同，3365新元）每平方米。

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房屋价格：约¥ 1,431万
建筑面积：19平方米

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纽约（1500元每平米）、伦敦（西区-1400元每平米）、东京（1100元每平米）、伦敦（伦敦城-1000元每平米）分列第2到第5。

单位面积租金最贵的10个全球城市中还包括巴黎、斯德哥尔摩、苏黎世、都柏林和莫斯科。评级中包含全球75个领先城市。

延伸阅读：香港10大豪宅区你知道多少？

来源：联合早报

排版：Shelly Du

英镑破9，伦敦商业楼租金暴涨14%！| 英国

刚说破9，英镑今早就破了，效率也是杠杠的。

英国时间4月17日早晨六时许，英镑对人民币汇率冲到了9.02。虽然随后又出现了小幅滑落，但在中午12时，又涨回了9以上。

再看一下与脱欧前的对比…已经快要赶回来了有没有？！

连BBC都用了这样的标题：英镑持续走高，就要赶回脱欧前的水平了呢！

据BBC分析，英镑暴涨后的小幅回落，是由于国民工资水平的上升，这就是说，通货膨胀也被随之推进了。

不过，此次英镑上涨最大的原因，是因为大家期待英国央行在今年加息。同时，由于美元呈现弱势，所以用英镑和美元作对比，可以进一步发现英镑有“靠近脱欧前”的姿态。

短短一年，英镑对美元从去年一月的最低点1.2跃居到现在的1.43，可以说是成绩非常喜人了。根据彭博社的分析图（下图）来看，随着政策障碍一步步扫清，英镑回升的步伐还是很稳健的。

纽约梅隆银行的货币分析负责人Simon Derrick说，由于大众对英镑和脱欧后的英国有信心，所以英镑对美元就这样一路升了回来。

同时，由于政策障碍还没有完全扫清（比如北爱边境问题依旧没有解），这也就是说，英镑还有理由继续上涨。

英镑上涨的好处之一，就是英国人又有钱出去度假啦。脱欧之后，由于货币走弱，在国内度假的英国人和来英国度假的外国人数量都创了新高。

不过，弱英镑也提高了英国出口贸易的成交量。去年三月，英国出口比同期暴增9.7%。

所以，此次英镑涨回来，也不是所有人都高兴。越来越多的英国人出国玩，越来越少的英国货被出口，这对国家财政来说也不是啥好事儿。

央行恐将在近期加息

2017年11月，英国央行宣布了十年来第一次加息；今年二月，央行还暗示了未来要加息的可能。很多分析师认为，“下一次加息是在今年五月。”

但是上一次加息的时候，英镑大跌；一天之内，对美元跌到了1.3。英国央行英格兰银行宣布加息25个基点，把现行利率从0.25% 提至0.5%。从那以后，英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。

不过，上一次加息由于之前有了大量的舆论铺垫，所以真到发生的时候，对英镑也起不了什么积极作用。

加息必然结果是贷款利率的上升。11月加息后，几大商业银行纷纷出手动了自己的贷款利率。比如Barclays银行已经将其旗下10年期固定利率贷款的利率，由2.99%上调至目前的3.25%，同时利率1.59%的2年期固定利率贷款产品被取消。

所以，希望在英国申请贷款的朋友们，最好赶在下一次加息之前把mortgage搞定。

而即将在九月迎来新学期的朋友…这就非常尴尬了。

租金暴涨

还记得刚脱欧那会儿，各大银行吵着要逃离英国吗？

“预计2017年初，各大银行将开始逃离伦敦，搬到都柏林，法兰克福，柏林或者巴黎等欧洲大城市，一方面可以降低运营成本，另一方面可以继续为欧洲客户提供服务。那么，英国将失去约200亿英镑的金融服务业务，其“欧洲门户”的作用也将消失。”

结果，一转眼到了2018年，很多公司都续签了伦敦办公室的合同…

大型地产代理商JLL表示，就今年第一季度，他们一共租出21.3万平方米位于伦敦市中心的办公室，这比去年同期增加了14%，比过去十年的平均水平高了5%。

JLL说，尽管各大公司说着要搬要搬，但是最后不了了之…于是出租生意就这么变好了。

另一间房产中介表示，去年，伦敦西区（West End）地产表现活跃，成交量是自2012年来最好的。根据该中介的报告，目前伦敦有大量的商家，急需83万平方米的办公场所…

由于商业地产走势如此好，很多巨头都把目光瞄准了办公室。WeWork最大的竞争对手LEO（London Executive Offices），有可能在今年易主；据悉，收购价有望达到7亿英镑之多。

LEO去年的财报显示，公司去年的营业额为7000万英镑，比2016年同期上涨了700万英镑。

不只是办公室租金好转，就连英国某些片区普通的民宅，吸金能力也好过有职业的主人。

Halifax统计了近二年内英国所有片区的房价平均增长，再拿这个增长和房主平均收入作对比，制作了所谓“你还不如你的房”系列。

伦敦的Barnet，Newham，Croydon和Merton都有上榜。位于伦敦北部的好学区Barnet表现尤其抢眼，两年升值几乎是主人的一倍。

根据Rightmove的一份报告，同时上榜的Newham和Merton，是去年伦敦房价涨幅最大的十个区之二。

位于伦敦东面的Newham，距离金融城只有8公里之遥，还靠近泰晤士河，地理位置很是优越。由于2012年奥运会时，奥林匹克公园设在了该区，使得该区的重要程度一下子提升。之后，政府又在这里进行了大大小小的改造工程，创造了不少就业机会，很多创意产业都选择落脚此区。

第三名Merton和第四名Hounslow差距不大，属于西南部发展中区域。Merton就在富人区Wimbledon边上，Hounslow则是靠近希斯罗机场。横贯铁路（Crossrail）开通后，这两个区的通勤便利指数将得到大大提高。

英镑破9！伦敦商业楼租金暴涨14%！| 英国 — 英国精品商业房产（点击图片查看详情）

房屋价格：约¥ 30万
预估交易费：约¥ 12,954
建筑面积：3平方米
土地面积：1394平方米

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总之，就数据来看，英国目前还是蛮在状态的。如果您想要来英国求学，工作，或者做点小生意，应该越早准备越好。政策和汇率随时都在变，早一点下手，少一份不确定，很多好事儿都是观望着观望着就蒸发啦。

不谈叙利亚空袭的性质，梅姨最近的状态是比较铁了。希望她继续focus，带领英镑和英国走好脱欧，成为名副其实的铁娘子。

来源：悦居英国

排版：Shelly Du

少了中国投资客曼哈顿Q3商办销量摔至5年新低 | 美国

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

《ZeroHedge》报导，美国商用房产价格最高的纽约曼哈顿，过去相当吸引海外投资客，特别是中国企业集团，但当地大型商办今年第 3 季销量同比暴减 67% 至 9 亿 9910 万美元，一路降至 5 年来新低，与 2015 年首季高峰相比更是下滑 90% 。

曼哈顿大型商办（买卖超过 500 万美元且地坪达 5 万平方英尺）销量。（图片来源：wolfstreet.com） — 曼哈顿大型商办（买卖超过 500 万美元且地坪达 5 万平方英尺）销量。图片来源：wolfstreet.com

曼哈顿大型商办每平方英尺均价同比下滑 19% ，比去年 Q1 高峰时期下降 32% ，但与今年 Q1 相比呈现增长，约与 2015 年 Q3 表现持平。

再如以下图表所示，每平方英尺均价会因为季节性等因素变化，但按此趋势看来，难以恢复 2016 年 Q1 高峰。

曼哈顿商办平均每平方英尺价格。图片来源：wolfstreet.com — 曼哈顿商办每平方英尺均价数据来源：Commercial Cafe

第 3 季最大的买卖交易是位在哈德逊街 375 号，一栋 19 层楼高丶地坪 100 万平方英尺的高级房产，由 Trinity Real Estate 公司所收购。 但上季唯一未见的是由中国买家带动的大笔交易，例如中国海航集团今年 5 月以 22 亿美元收购公园大道 245 号，推升今年 Q2 销售，该收购案几乎是 Q3 整体交易规模的 2 倍以上。

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中国买家“缺席”，主要与中国政府加强跨境交易的监管有关，目前中国大陆对海外投资受限，包括“房地产丶饭店与娱乐事业”。也就是说，中国企业集团过去几个月的大肆购买，与现在因为中国政府担心企业债务攀升而受抑制形成对比，而这些过去特别受中国投资客青睐的地区如曼哈顿，也是最先感受到剧烈变化的市场之一。

来源：钜亨网

责任编辑：Zoe Chan

房地产投资商：亚洲成长快速但欧美商业房产最具吸引力 | 美国

根据房地产投资管理公司 JLL 的资料显示，虽然亚洲房地产的市场发展令人兴奋，但欧洲和北美的商业房地产依然是最吸引投资人的青睐。

新加坡和东南亚部门的经理 Chris Fossick 表示，亚太市场尽管在房地产领域非常活跃，并且迅速增长，但与欧洲和美国的市场相比，亚洲在房地产投资和商业部门的领域还不算成熟。

该公司的投资强度指数比较了自 2014 年开始，为期三年的研究，比较一个城市之直接商业房地产投资量与城市 GDP 的关联。在本周发布的报告显示，欧洲和北美洲的城市是投资客心目中的首选。

调查报告显示，第 1 名是奥斯陆，取代了伦敦。慕尼黑，爱丁堡和矽谷在第 3 到第 5 名，而悉尼，纽约和巴黎分别在第 8丶第 9 和第 11 名。

只有两个亚洲城市排名前 30 名，分别是中国香港和东京，分别是第 28 名和第 30 名。

在直接商业房地产投资的绝对数量方面，纽约丶伦敦，巴黎，东京和洛杉机名列前茅，排名前 5。中国顶级城市，上海和北京排名第 8 和第 20 名。

Fossick 认为，其中，亚洲城市的一个问题是透明度的水准，这一点相对较低。国家和政治风险也是因素。

同时，Fossick 指出，在这点上，欧洲和北美市场显得更成熟，另外，加上低利率环境，也使得商业房地产产品对这些地区的机构投资者具有吸引力。

（据钜亨网）

英国房屋短租拟在伦敦合法租赁时间需少于90天

英国住房建设部长Brandon Lewis开始着手制定计划，解除伦敦的短租限制。伦敦有一条实行了42年之久的法律规定，即任何居民将房屋租赁少于90天都必须获得许可，否则将面临2万英镑的处罚。现在英国政府决定废除这项规定。

英国住房建设部长Brandon Lewis开始着手制定计划，解除伦敦的短租限制

“我们生活在二十一世纪，伦敦的屋主应该有权利将自己的房屋短租，而不需要申请许可。这些法律在互联网时代必须重新修订。”Lewis在公告中表示。

不过，政府仍然将短租限定于每年不超过90天，因此这些房屋并不能变成酒店。这些房屋也不能是商业房产，委员会可以申请“部分豁免以获得更多灵活性，因为事实上有充分的理由这样做”。

我认为伦敦在Airbnb等服务方面实施的政策与英国其他地区不同的做法很愚蠢，不过至少这项政策会收到欢迎。不过酒店行业就不这么认为了。

英国酒店协会一直在反对这些变化，并表示这些规定将会引发健康和安全方面的问题。在一份公告中，该协会的政策主任Jackie Grech称有关规定“匆忙出台，没有考虑到可能带来安全性、就业、住房短缺、反社会行为和影响英国声誉良好的旅游业等结果”。

她还表示,当第一起索赔出现时，这将对行业造成严重伤害。这些短租公司必须考虑整个社会、消费者和员工的利益，而酒店行业正是这么做的。这些公司要像酒店行业一样履行职责，我们担心小型的、家庭经营的单位无法与大型公司竞争。

几个月前英国政府发表了由房屋交换平台Love Home Swap的CEO Debbie Wosskow负责的分享经济报告。令人惊讶的是，这份报告建议房屋分享平台不应该受到太多法律限制。

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