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备受关注的香港最新《施政报告》正式公布，此前市场广泛预期的“减辣”措施，如降低印花税、“港人首置免税额度”、推出购房通或新一轮置业资助计划均未出现，这让期待楼市即时强心针的观察者略感失望。

但若将目光从短期房价波动移开，深入解读报告的整体布局，不难发现其深层逻辑：与其通过短期“止痛剂”勉强支撑市场，不如从根本入手，通过推动经济结构性转型、增强市民收入能力，为房地产市场构建可持续的旺盛需求。

这份报告在经济战略层面的亮点，或许正是香港长远健康发展的关键所在。

一、北部都会区：不止于土地供应，更是产业升级引擎

报告对“北部都会区”的规划远超单纯增加土地和房屋供应的范畴，将其定位为驱动香港产业多元化的核心载体。

其中最引人注目的，是赋予北部都会区”教育产业化”和”医疗创新”的战略角色。

教育产业化：报告提出在北部都会区创造条件发展教育产业，这一构想极具前瞻性。香港拥有多所世界级大学，但过去教育优势主要体现在为本地及海外学生提供学位课程。产业化意味着延伸教育链条，吸引国际顶尖院校来港设立分校、发展职业专才教育、兴建配套的学生公寓及科研设施，形成集教学、科研、转化、生活于一体的生态圈。这不仅可直接创造经济产值和就业岗位，更能吸引全球人才、学生及相关家庭聚集，为北部都会区乃至整个香港注入持续优质的人口和消费力，从根本上提振住宅和商业楼宇需求。

医疗创新枢纽：计划在北部都会区设立香港第三所医学院，并发展医疗健康产业，是另一高明举措。此举既能缓解公营医疗系统长期压力，又可结合香港科研实力和大湾区市场潜力，将北部都会区打造为生命科技、高端医疗服务、老年医学的创新平台。这将吸引医疗企业、科研机构和专业人才进驻，带动相关区域发展热度，其产生的经济活动和就业机会将转化为实实在在的居住和投资需求。

二、强化固有优势，开拓新增长点：从“融资中心”到“企业出海陪跑员”

香港的国际金融中心地位是其核心竞争力。报告未沉溺于既往光环，而是务实提出深化这一优势的具体路径，特别是针对内地企业庞大的“出海”需求。

成立专组协助企业融资拓展：报告明确提出成立联合专组，为企业在港开设业务、进行IPO融资及拓展国际市场提供一站式支持。这意味着香港的角色正从传统的“融资市场”向“战略合作伙伴”演进。在当前国际环境下，内地企业对利用香港作为安全、合规的跳板走向世界有着迫切需求。香港若能提供从法律、会计、税务到市场对接的全链条专业服务，将极大增强吸引力，催生一批高增值专业服务机构和就业岗位，吸引更多国际企业设立区域总部。这类高收入群体的增长，正是支撑高端房地产市场最坚实的基础。

三、突破执行瓶颈：问责制扩展直指公务员体系效能

任何宏伟蓝图若缺乏高效执行，终将沦为空中楼阁。本次《施政报告》最具突破性的举措之一，是将政治问责制明确延伸至公务员体系。

报告首次强调要完善公务员的“行政问责”，这无疑是针对过往公务员文化中“多做多错、少做少错”的“铁饭碗”心态，直指行政效率的核心症结。

建立清晰的奖惩机制，将表现与晋升、待遇挂钩，有助于激发公务员队伍的主动性和创造力，打破官僚作风，确保政策能够“提速、提效、提质”落地。

反应迅速、执行力强的政府，正是推动北部都会区这类大型发展项目、吸引企业和人才的关键软实力。

这项制度改革虽不直接涉及楼市，却是实现所有经济转型目标的制度保障，其深远影响不容小觑。

治本之策，方为长远之道

综上所述，这份《施政报告》看似在楼市短期刺激上“无为”，实则在经济长远发展上“有为”。

它选择了一条更为艰难但更具可持续性的路径：通过北部都会区推动教育、医疗等优势产业化，通过专业服务支持企业国际化，并通过制度改革提升政府效能。

这些措施旨在做大香港的经济蛋糕，提升整体市民的财富水平和消费能力。

当香港经济活力重现，产业结构优化，优质就业机会增多，居民收入稳步增长，对住房的真实需求自然会强劲回升。

这种由经济基本面驱动的楼市需求，远比依靠信贷杠杆和投机预期来得健康与持久。报告传递的信号清晰明确：香港的未来系于经济成功转型与升级。

只要这条道路走得坚定顺畅，楼市的积存问题终将在发展洪流中“迎刃而解”。

与其追逐短期的楼市“浪花”，不如拥抱这片推动香港重新启航的“经济海洋”。

2025年下半年香港房价走势的关键因素引发市场罕见分歧，释放重要转向信号。摩根士丹利预测楼价将上涨2%，而莱坊王兆麒保守估计最多下跌3%。

林本利博士近期以550万港元购入高峰期估值770万港元的二手单位用于出租，回报率超3%；邵志尧博士则明确指出住宅价格已触底。

这种意见分化往往是价格拐点的前兆。笔者认为，在政府全面”撤辣”、放宽按揭贷款及减免印花税等政策支持下，楼价可止跌企稳，但能否转升取决于两大关键因素：

一、利率走势主导资金成本与投资意愿

香港利率1个月港元拆息（HIBOR）曾跌至三年新低的0.52845%，实际按揭利率低于3%。

若美联储下半年如预期降息0.5%-0.75%，将进一步减轻供房负担并刺激资金流入。目前香港住宅租金收益率已超过定期存款利率。

值得注意的是，特朗普强力推动的”大而美”法案在反对声中仍获通过，显示其影响力依然强劲，利率下行趋势或将加速。

二、开发商财务压力引发的价格战风险

高盛数据显示，开发商库存达正常水平两倍，待售新房约17,500套，未来18个月还将新增30,280套供应。

资金压力加剧的同时，商业物业价格持续下滑，直接削弱开发商融资能力，形成双重资金压力。

为此，香港测量师学会前会长余锦雄建议政府参照”盈富基金”模式设立收购基金，专门收购因财务困难急需出售的商业物业，避免恶性循环持续压价，缓解业主抛售潮。

若此类危机处理得当，开发商无需低价抛售住宅回笼资金，房价反弹空间将扩大；反之，价格战可能抑制二手市场回升。

其他支撑因素包括：

• 政策降低入市门槛（400万港元以下物业交易占比35.6%，上半年低价新房登记量激增76%）
• 租金连续五个月上涨形成”买比租划算”效应（中小户型租金上半年上涨2.1%）
• “高才通”计划带动刚需（人才流入推高住宅需求）

总的来说，预计下半年楼市将温和复苏，中小户型主导反弹，全年涨幅约5%。

上涨动能取决于降息幅度能否如期释放购买力，以及开发商库存压力会否引发恶性价格竞争。

投资者可重点关注核心区域优质中小户型，在政策与市场博弈中把握拐点机遇。

香港期房销售中普遍存在的”返佣”操作，近日因一起涉及上亿元的大型佣金纠纷再度引发社会关注。

这一现象虽有其复杂的市场成因，却逐渐暴露出对市场透明度与行业生态的深远影响。

事实上，佣金本是开发商支付给房地产中介，作为促成交易与提供专业服务的合理报酬。然而在当前操作模式下，这笔款项的功能已变得相当模糊。

在许多楼盘销售过程中，一个关键现实是：开发商往往在销售流程启动后，甚至临近签约阶段，才向合作中介机构公布最终的佣金安排细节。

这使得一线中介在前期服务客户时，难以就返佣空间给出明确承诺。与此同时，基于市场惯例或信息，买家在临近成交时要求返佣的情况也十分普遍。

面对客户”若不提供某个比例的返佣，就转向其他中介”的压力，房地产中介往往陷入两难：一方面已投入大量时间和专业服务；另一方面为促成交易、避免前功尽弃，并为达到业绩目标，有时不得不忍痛答应返佣要求。

这种”服务完成后被迫让利”的处境，实质上是对专业服务价值的侵蚀，也让许多尽心服务的从业者感到无奈。

这种普遍的返佣草早，虽然短期内可能刺激销售，但长期来看将会带来各种层面的问题。

当市场转冷时，开发商倾向选择不直接下调备案价格，而是通过提高支付给房地产中介的佣金比例，再默许房地产中介以”返佣”形式变相降价。

这种做法导致”明价暗折”，不动产登记中心的成交价维持高位，无法真实反映市场实际承接力。

这不仅可能误导公众对市场走势的判断，也为银行进行物业估值和审批按揭增添了复杂性，因为银行无法掌握扣除回佣后的实际交易价格。

长远来看，将损害市场价格机制的透明度与公信力。

面对这些挑战，单纯指责任何一方都非解决之道。

现行监管框架下，地产代理监管局主要规范中介行为，但对开发商制定及公布佣金政策的时机与方式，以及佣金最终流向买家的监管权限确实存在局限。

一手住宅物业销售监管局虽监督开发商销售流程，但佣金结构及其操作细节通常未被纳入强制公开披露的核心内容。

参考其他金融服务领域（如保险业）的监管经验，关键原则在于：明确禁止向客户返还佣金，并要求开发商在销售流程启动前完整公开佣金政策（包括支付给中介的基准与结构），这一做法值得业界深入探讨。

全国政协副主席梁振英指出”住宅市场关乎民生”，正说明解决这一问题的重要性。

这起亿元佣金纠纷是一个契机，促使各界正视现行模式的弊端，共同构建更透明、公平且可持续的期房销售制度。在此过程中，政府监管部门无疑扮演着关键角色

近日，香港前特首梁振英在社交平台呼吁商铺业主应果断降租以降低空置率，这一倡议直指香港商铺空置率达11.8%的四十年新高困境。

长期以来，业主拒绝降租的核心焦虑在于物业估值——商界立法会议员林健锋指出，大幅降租可能削弱银行按揭能力，而房地产信托基金（REITs）更因需分配九成收益给股东，陷入”降租即股价下跌”的恶性循环。

然而，这种思维已落后于现实。

差饷物业估价署数据显示，2024年底商铺空置率远超私人住宅的4.5%。

当西洋菜南街Swatch放弃月租154万港元的铺位、转租45万港元小店时，估值幻象已然崩塌。

坚守高租金的代价是关店潮汹涌来袭：

• 意大利披萨店JACOMAX因业主拒绝降租20%导致14年老店关闭
• Bossini马鞍山店张贴”高租无理”标语控诉
• 44年历史的海皇粥店
• 金装炖奶佬全线结业

这些都印证了梁振英的警示：在市场结构性变化下，”不降租策略”实为慢性自杀。

尤其港人北上消费年达557亿元，本地商铺却因租金枷锁失去转型空间。

作为租用十多个铺位的地产代理商，笔者亲历市场转向——八成业主接受20%-40%的降幅，拒降者最终失去租客。

JACOMAX店主离场后直言可在上环找到”更便宜、更好、更大”的替代铺位，凸显空置风险远大于降租损失。

更重要的是金融逻辑革新：银行已意识到有租客的商铺远胜空置铺位。业主担忧降租引发银行”call loan”（提前追贷），却忽略空置导致的零收入才是估值毒药。

合作银行明确表示，稳定租金流比账面估值更具信贷价值。梁振英呼吁的”社会结构性调整”，本质是向业主发出转型通牒。

降租非慈善，而是维系物业价值的生存策略。商铺重生的密钥终将属于看透估值幻象、拥抱现金流的务实者。

当”高租无理”的控诉标语满街可见，恰是市场机制最刺耳的警钟。况且，降低的租金也会为市场带来新需求，最终实现互利共赢，商铺市场才能重获新生！

2025年6月，香港的士商会要求政府以每个500万港元高价回购的士牌照，声称网约车“非法载客”导致牌照价格暴跌（从2015年峰值723万港元跌至目前约195万港元）。

但特首李家超明确拒绝这一要求，强调网约车是全球发展趋势，同时指出业界长期独享专用停靠站、禁区接客等特权却未能善用优势。

市民更痛批业界“输打赢要”——在牌照炒卖暴利时未与社会共享收益，亏损后却要纳税人买单。

笔者亲身体验广州的士服务：扬手即停、车厢整洁、司机礼貌；反观香港的士拒载短途、随意加价、服务态度差等问题长期存在，2023年投诉量高达1.14万宗。

问题根源在于经营模式：司机各自为战缺乏统一管理，车主坐收租金忽视服务质量，高额牌照费推高运营成本，迫使司机”挑客”增收。

这种恶性循环导致客源不断流失。随着自动驾驶技术普及，“司机因素”将被移除，运营成本有望降低。

但这也将加剧竞争——百度“萝卜快跑”已获香港首张Robotaxi牌照，闲置私家车可转型为低成本自动驾驶网约车。若禁区接客特权向Robotaxi开放，的士的最后优势也将丧失。

不过，私家网约车在高峰时段会优先满足车主需求（如武汉实测显示高峰响应率骤降40%），这时的士“全天候公共交通”的价值就凸显出来。

平台可通过算法锁定医院、暴雨区域等高需求地点，启动“动态加价”机制，相信乘客愿意为“即时响应”支付溢价，这将成为的士新的收入增长点。

若业界仍固步自封，牌照价值恐如深圳般趋近于零（当地改为无偿发牌终结炒卖价值）。

行业重生必须从提升服务质量着手：推动车行整合为大型车队，统一服务标准；以“禁区接客权”换取政府电动化转型补贴；主动拥抱技术变革。

当自动驾驶消除司机成本后，的士的核心竞争力绝非牌照特权，而是其百年积淀的即时响应能力与人性化服务。

正如广州经验所示，只要服务到位，扬召的士仍是不可替代的刚需。高峰时段的供应稀缺性与服务稀缺性，正是的士重获定价权的双重支点。

与其寄望政府回购，不如以优质服务激活“动态溢价能力”，这才是维持牌照价值的终极保障。

香港房地产中介行业素以激烈竞争著称，其中”狼性文化”的管理模式更被视为行业常态。

这种文化强调弱肉强食、胜者为王，从业员必须具备极强的进攻性才能在市场中立足。

传统大型房地产中介公司正是这种文化的典型代表——高压的业绩指标、残酷的内部竞争，以及”适者生存”的管理哲学，迫使许多从业员不得不牺牲个人生活甚至健康来适应环境。

在香港房地产的黄金年代，旺盛的市场需求推动行业快速扩张。企业为抢占市场份额，普遍采用”狼性管理”，鼓励员工通过极端手段提升业绩，包括超时工作、高压推销，甚至恶性竞争。

这种将同事视为竞争对手的管理模式，虽然在短期内能提升业绩，却导致行业生态持续恶化。

当时社会整体经济条件有限，许多从业员并非出于职业热爱，而是因就业选择有限，才被迫投入这个高压环境艰难求生。

但随着香港社会经济发展，新一代职场价值观正在转变。现今的从业员不再单纯追求金钱回报，而是更加重视工作与生活的平衡，以及职业带来的成就感与幸福感。

过去那种”只问结果，不问过程”的狼性文化已与时代脱节。年轻人不愿为工作牺牲身心健康，企业若固守旧模式，不仅难以吸引人才，还会面临员工流失率居高不下的困境。

房地产中介行业要实现可持续发展，必须摒弃过时的狼性文化，建立更人性化的管理模式。

企业可以减少不必要的内部竞争，倡导合作共赢。以内地的贝壳找房平台为例，其通过科技创新改变了传统竞争模式，有效降低了行业内耗。

公司层面应建立更合理的薪酬体系，注重员工培训与职业发展。同时，行业也需要提升专业形象，让从业员感受到职业价值，而非仅是”为生存而战”。

笔者近期接触了河南知名零售企业胖东来，其”尊重员工尊严”、”保障人格发展”的管理理念令人印象深刻。

创始人于东来主张企业应给予员工适当的”自由”和”幸福感”，这一理念值得借鉴。

香港房地产行业的未来，不应再建立在弱肉强食的狼性文化基础上，而应探索更健康、可持续的发展模式。唯有如此，才能吸引真正的人才，在变化的市场中保持竞争力。

近日香港商业地产市场频现低价成交，市场悲观情绪蔓延。知名投资者汤文亮、马亚本、邓成波家族相继低价抛售物业，连一向稳健的房屋协会也加入低价出售商铺行列。

中环核心地标环球广场高层海景单位，成交单价仅约每平方米18,500港元，昔日顶级商业大厦的光环似乎有所褪色。当前市场普遍看淡商业地产前景，但表象之下，市场的韧性与复苏曙光正在显现。

诚然，商铺市场正经历深刻转型。奢侈品消费退潮，大众消费模式正在兴起。这一转变虽导致核心商圈租金明显回调，售价随之下调，却意外带来积极影响，街铺空置率逐步改善。

租金与售价的理性回归降低了经营门槛，为本地品牌与新兴业态注入活力。待市场完成这轮残酷但必要的调整后，一个更健康、更具竞争力的零售生态将逐步形成，为商铺市场企稳奠定基础。

写字楼市场同样不乏亮点，国际调解院选择香港作为总部，正是对香港法治精神与专业服务的高度认可。

大量国企筹备赴港上市，国际金融巨头如AXA安盛将集团总部迁至香港，这些动向清晰表明全球资本对香港独特优势——法治基础、资金自由流动、专业人才汇聚，以及背靠祖国的战略地位投下了信任票。

国家“十四五”规划明确支持香港巩固国际金融、航运、贸易中心地位，这一政策支持为写字楼长期需求注入强心剂。

摩根士丹利亚太区前主席史蒂芬·罗奇（Stephen Roach）也修正了他此前“香港玩完”的论断。他表示：“香港可能正在经历一场复兴，而这是因为其中国特色，而非尽管具有中国特色。” （Hong Kong is experiencing maybe a revival because of its Chinese characteristics, not in spite of it.）

当前商业地产的低迷确实令人却步，但历史经验反复证明，当物业市场跌至谷底时，往往孕育着绝佳投资机遇。

香港的法治基础、自由市场、国际网络与国家战略支持，构成了其不可替代的核心优势。商铺转型适应新消费模式，写字楼吸引国际机构落户，这些调整正在为未来复苏铺路。

与其悲观，不如看清香港的核心优势依然闪耀。寒冬将尽，商业地产市场的曙光已在地平线上清晰显现。

在中美贸易战升级、全球经济衰退风险加剧的背景下，香港作为国际贸易港，期转口贸易与金融业首当其冲。在经济前景不明朗的背景下，各大开发商自然避免推出全新楼盘。

然而，新鸿基地产旗下西贡十四乡大型住宅项目“SIERRA SEA”却在2025年4月逆势热销，首轮销售吸引超过3.5万份购房意向登记，超额认购达109倍，上周六开盘即出现”一抢而空”的盛况。

这一现象看似矛盾，实则反映出香港楼市在多重因素作用下独特的韧性和投资逻辑。

虽然中美贸易战引发市场对香港经济前景的担忧，但同时也促使资金寻求避险资产。

香港作为自由港，尽管面临转口贸易下滑的压力，但其资本自由流动与稳定的法治环境，仍吸引资金流入房地产市场。特别是在高通胀与全球利率波动的环境下，不动产被视为抗通胀的”硬资产”。

此次，“SIERRA SEA”的热销，部分反映出投资者将楼市视为避风港，尤其是优质住宅项目更受市场青睐。

另外，“SIERRA SEA”的成功，与其差异化的项目定位和完善的综合配套密不可分。该项目依山傍海，提供超过1万套住宅单位，是新界东近20年来最大规模的开发项目，有效填补了市场供应缺口。

同时，项目还配有130万平方英尺的运动商业综合体“GO PARK”和30万平方英尺的商场，涵盖高尔夫球场、攀岩馆、国际学校和医疗中心，满足了中产家庭对一站式生活的需求。

虽然项目未通地铁，但规划新增多条巴士线路和拓宽西沙路，并且毗邻西贡传统学区，增强了其对家庭客群的吸引力。

当然，价格优势也是关键。项目首批单位折后总价299.88万港元起，折合单价低至每平方英尺9,499港元，较同区域豪宅更具竞争力。

开发商还推出“Super第二按揭”贷款方案，前三年固定利率仅1%，最高可贷至房价的80%，显著降低了首置客和投资者的资金压力。

综合这些因素，“SIERRA SEA”不仅获得自住买家的青睐，也吸引了短期投资者和长线收租客入市。

知名炒房客”Ken Sir”高调购入两套单位并宣称将加价10%转售，带动了市场投资的氛围，而项目40%的登记客户为大手投资者，多数计划购入多套单位用于出租。

作为新界东重点发展区域，十四乡未来将迎来西沙路扩建等基建升级和国际学校入驻，推升了区域租金回报率和资产增值潜力。

此外，市场普遍预期美联储将在2025年年中降息，这更增强了投资者信心。笔者认为“SIERRA SEA”的售价仍具较大上涨空间，其热销态势可谓水到渠成。