香港楼市 – juwai

活用有限公司置业安心好处多

最近两年，楼市下跌导致之前高价买入楼花的业主在收楼时面临诸多困难。首先是估价不足，相较于购入价，可能已经折让了20%至30%。

以一个1,000万港元的物业为例，业主原本计划做九成按揭，只需支付100万首期，但现在物业估价仅为700万，最高借贷额度为630万，首期因此大增至370万。

并非每个买家都有能力一次性拿出额外的270万，因此无法完成交易。交易取消后，之前已付的100万首期将被发展商没收。

更严重的是，发展商可能会收回差价，即单位重售后，发展商少收的楼价部分。例如，若发展商以700万成功再出售单位，则有权向原买家追收200万的欠款。

相反，如果以有限公司名义置业，最坏的情况是将公司关掉和取消，发展商无法追究个人责任。当然，持有一间有效公司是有成本的：成立时需付约2万元，每年找会计师核数的费用在2至3万元不等，还需支付每年的商业登记费（2150港元）。

不过，如果物业出租，在计算物业税时，比个人持有更灵活。除了一般的差饷和管理费可以获减免外，银行贷款利息（无论是一层还是两层的利息）也可以扣减，甚至一些装修费或聘请专业人士管理物业的成本，都可以作为扣减项目，因此比个人持有更划算。

当然，利用有效公司的方式比个人持有复杂，尤其在利得税的计算上。如果个人持有物业，只要不是炒家且持有物业超过三年，物业升值部分将被视为房产增值，在香港无需缴税。

但若以有限公司持有，税务局可查找该公司过往的买卖记录，判断公司的本质是否为买卖物业，进而对从中获取的利益征收16.5%的利得税。因此，一般会计师会建议利用一间全新的有限公司持有物业，以减少这种风险。

以往，由于楼市受辣招影响，用有限公司置业需要支付楼价30%的厘印费，卖家自然没有动力去做。但当下所有辣招已经取消，大家不妨考虑利用有限公司置业。尤其是购买远期楼花，单单因为不用被发展商追回差价，已经值回票价了。

BLUE COAST热卖楼市见曙光

自从二月底彻底取消楼市「辣招」以来，楼市明显活跃起来。尤其是一手房市场，在三月份总成交量达到4,123宗；不过，成交集中在中小型单位上。

三月份成交量最大的楼盘是日出康城的Season Place，共售出540套单位；其次是恒基在深水埗的Belgravia Place，售出410套单位；泰峰位于坪石区，成交324套单位，排名第三。这三个楼盘都以中小型单位为主，售价在700万以下的单位普遍畅销，一旦售价超过1,000万，需求就显得相对疲软。

上周，长实在黄竹坑站推出其上盖物业BLUE COAST，首轮发售422个单位。该物业以大户型为主，起价1,000万，平均售价为1,850万。尽管推出时的平均每平方呎售价为21,968元，相较于同区其他近期楼盘的开盘价有近三成的折扣，此举在市场上造成了不小的震动。

然而，在当前楼市主要以满足刚性需求和自住为主的环境下，对于BLUE COAST能否迅速售罄，市场意见显著分歧。

BLUE COAST首轮发售取得显著成绩，成功售出413个单位，占全部可售单位的98%。此次发售使发展商套现近75亿港元，创下了2013年4月《一手住宅物业销售条例》实施以来，单月成交金额最高的新盘记录。

此盘开售当天，人潮涌动，售楼处人满为患，排队等待登记的买家长龙甚至延伸到了商场外的天桥及对面的港铁站，场面极为壮观。

最值得关注的是大手买家的表现，项目分为F、A及B组。F组主要是购买5至8套单位的买家，共有15组客人登记，其中3组各购买了8套，其余12组各购买了5套，F组总计售出84套，约占总销售量的20%。

前线同事报告，几乎所有F组买家都是普通话使用者，其中一些已持有香港身份证，而另一些则仅持有内地身份证明。A组的买家可购买最多4套单位，此组共售出219套。F组和A组的大手买家共售出303套，占所有可售单位的72%；这两组中，内地客户的比例同样非常高。

由此可见，在「撤辣」政策的影响下，不少国内客纷纷来港寻找合适的房地产投资机会。实际上，全球很多受国内人士欢迎的大城市，都对外国买家征收相关税项：英国为2%，澳大利亚在6%到10%之间，新加坡高达60%，而加拿大的一些热门城市甚至对外国人购房设限。相比之下，香港对外国人购房并没有特别的征税措施，买卖自由且没有限售政策，这样的开放环境无疑极具吸引力。

大手客的表现给我们另一个重要启示：只要价格和份量吸引人，即使平均楼价高达1,850万，也能吸引投资者的眼球，促使他们重新投入楼市投资。这为楼市的发展注入了重要的信心！

笔者认为，本地的购买力无疑受信心影响，目前尚未完全释放。但只要发展商的存货持续减少，降价促销的压力减轻，市场信心将逐渐恢复。这种情况下，楼市有望展现出一线曙光。

疫后旅游报复消费，投资渡假物业回报高 | 居外专栏

香港政府逐步向国际通关，「0+3」的检疫措施于9月26日实施，立即令不少香港居民计划外游。

疫情期间，笔者也一直受困于香港，最后一次外游回港已经是2020年3月，足足有2年半的时间。

其实，国外有不少地方比香港更早复常，旅客也重新出外旅游，过去三年淡静的旅游热门城市，又回复热闹的景象。

笔者也是一名热爱旅游的爱好者，需要在各地租住酒店旅馆。发现不少旅游城市的物业，只要适合用作招待游客短期居住，租金回报比一般正常长租为高。

因为随著互联网的普及，Airbnb、Hotels.com、Booking.com等平台也相继出现，令到旅客在寻找合适租住单位变得很轻易，以往由酒店垄断旅客的情况已经一去不复返。

业主只需要委托当地的管理公司，就有一站式解决出租揾客、清洁维修、报税等等相关事项，并不会太复杂。不过，在选择地点时，就必须小心谨慎。

长期有旅客的城市，例如英国文化之都伦敦、日本滑雪天堂二世古，或澳洲黄金海岸等等，这些特点都是天然优势或长期累积而成，不容易改变。

当然，在法例上也必须留意，在日本大阪已经不是全年365日都可以经营民营式旅店。

另外，管理公司的质素，也是关键因素之一。除了管理质素外，如何推广、如何定价，可以既收到理想屋租之余，又可以天天客满，不会空置，二者如何平衡都是学问与经验。

除了上述因素，近期美元大升，令海外物业变相减价，同一个物业值钱，英镑今年就下跌超过20%，即是八折港币找数，非常著数。

笔者在黄金海岸刚有一入伙近三个月的物业，即使现在不是旅游旺季，但也是天天客满，扣除所用使费，净回报超过10%。

笔者也打算年底到二世古滑雪，发现大部份方便地点的旅馆或民宿已经订满，也是一房难求。

三年疫情，旅游物业自然大量空置，有业主出现财困，在市场上急于出售物业吐现也是合理现象，价钱自然容易商量。

笔者估计待旅游复兴一段时间后，价钱自然会跟随租金回升而提高，大家在疫情过后去旅游的时候，不妨也留意一下入住的物业，可能会为你带来不错的投资机会。

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香港楼市柳暗花明又一村 | 居外专栏

踏入2022年9月份，香港楼市依然一片悲观情绪，二手住宅领先指数（CCL）跌破170，创240周新低，沙田第一城上车盘跌破400万，港岛地铁车站上盖一手新盘开售，竟然录得零成交。

此时此刻，美国宣布再加息0.75厘，香港银行也开始上调最优惠利率0.125%，有财经专家更预言未来3年，香港楼价会大跌4成。

笔者也明白，若大家只看到眼前的政治及经济形势，很自然被悲观情绪所笼罩。不过最近有两则好消息，却成为久旱的甘露。

香港楼市 — 香港政府将入境隔离措施改为「0+3」，虽然短期对香港本土经济直接帮助有限，但却提醒大家全世界的疫情开始舒缓，之后便会再进一步通关，经济有望渐渐回复。

另外，金管局放宽压力测试要求，由3厘减至2厘，短期固然会增加购买力，更重要的是提醒大家，香港政府仍有大量辣招在实施中。

只要楼价跌势过急，政府就会调整措施应对，尤其是在国内房地产的风波扩大，各地政府也在实施各项政策救市。

在此大背景下，10月的施政报告中，大家不妨估计一下有何新政，又会对房地产带来甚么长远影响。

香港政府面对最大难题之一，是人才的流失。英国的BNO签证令不少年青人移居英国之外，也有不少金融人才因为封关，移居至新加坡。

除了海外抢人才外，内地各省市也在争夺人才。以往在中大、港大毕业的内地生，首选可能是留港就业，在香港工作满7年便可以成为香港的永久居民，也就不用缴交30%的高昂印花税置业。

所以降低永居门槛，显然是合理的抢人才措施。若果再进取一点，优才留港置业自用的话，是否应该豁免买家印花税，也是值得讨论的话题。

叶刘淑仪在8月份也曾有此建议，政府内部有讨论，也是合理联想。

其实笔者只是举其中一个例子，说明不要对香港房地产太悲观，短期而言楼价有机会受压，但置业是长远投资，如果对香港的长远有信心，短期淡市反而是压价入市良机。

笔者回想2018年第一城也曾下跌至400万，很快就反弹，不少买家后悔没有把握时良机，今次机会再一次来临，大家又会否够胆入市？

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经济前景待观望楼市辣招宜检讨 | 居外专栏

传媒报导新特首李家超，原定上周公布缩减酒店检疫日数，及推出红黄码新措施，目的是希望香港能逐步与国际通关，可惜又因技术问题而延后，至今周才落实推行。

香港正坐困愁城，无论对海外及内地都没法通关，令经济活动一直没法正常恢复，加上美国加息，无论供楼一族或营商的老板都百上加斤。

过去几年，香港已经遇到不少难关，2018年中美贸易战、2019年社会运动、2020年新冠肺炎、2022年俄乌战争，更要命的是碰上中美争拗，台海局势紧张，令疲弱的经济再遇重挫，百业萧条。

当今报章有不少蚀让成交报导，例如德福花园一个527方呎的单位，以668万售出，原业主在2018年以800万购入，帐面已经惨蚀132万，达16.5%。

太古城一个536方呎的单位以950万售出，原业主在2019年以1030万购入，帐面蚀80万或7.8%。其实过去3-4年，整体楼价指数上落不大，蚀让业主不是移民急让，就是生意困难，急需资金周转。

以往没有辣招的年代，市场上有投资者的话，只要楼价低于市价5%左右，便会吸引他们的注意力，售出的机会便大。现今投资者要付出15%的税金，5%的折让当场没兴趣。

一般用家除了考虑价钱之外，配套、装修、方位等等都有不同的要求，所以楼市在没有投资者的背景下，一旦遇上楼市交投疏落的情况，成交价就会跌得更惨。

笔者明白在楼市炽热期间，辣招有其一定作用，但亦有其副作用，1000万以下的物业，幸好有林郑plan及波叔plan的协助，买家还可以顺利上车换楼，但具有一定投资者的2000万以上豪宅，情况就更糟糕，外地投资者未能到港，本地客又被辣招所赶，购买力不断萎缩。

如今经济已经向下，股市、债市通通不振，如果连楼市都继续不振，对经济的打击就更大。

所以新的特区政府，应该尽快未雨绸缪，及早检讨一些过时的辣招，令投资者重新入市以稳定楼价，稳住经济。

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楼市淡静，买楼良机？| 居外专栏

早前，十大屋苑成交又回落至十宗以下，中原表示只有七宗，比上周减少6宗，零成交的屋苑共有5个。成交淡静不只是上周的事，整个七月份十大屋苑合共只有143宗成交，是两年半以来的按月新低。

其实，本港物业市场去年非常活跃，成交金额更突破1997年水平，创历史新高，唯主要倚靠成交宗数带动，楼价升幅其实有限。

踏入2022年，成交宗数大逆转，连中原施永青，也宣布上半年罕有地录得亏蚀，要节省开支。

而且强调成交量不足以支持行内从业员数目，人数可能会减少20-30%，施生更估计2022年下半年情况不会改善太多，预料中原全年都会亏蚀。

楼市淡静，买楼良机？李峻铭 — 对于广大的置业人士或业主，代理行的盈亏，关注度正常一般不会太大。但代理行的成绩跟成交量存在直接关系，而成交量又跟楼价有一定的关系。

2021年，全球主要大城市楼价都大升，主要是QE低息发挥了效果，香港受疫情影响，购买力固然受到一定影响，但移民潮令放盘量大增，缓和了楼价的升幅。

去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海战争的阴霾，令购买力进一步减弱，减幅多少就要视乎需要减价出售的业主所面对的压力。

笔者曾经亲身体验过最大的抛售潮，发生在97年，当时按揭借款比率是70%，即三成首期，但关键是没有中央借贷资料库，买家可以利用一份的入息证明，向不同银行借款。

一个业主有三个物业是很平常的事，但收入并不足够供三个物业，而租金收入大约有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。

所以楼市一旦遇到逆转，业主除了沽出物业，别无选择。与今天的情况截然不同，中央资料库加上金管局的压力测试措施，令大部份业主都有足够供款能力。

当今愿意减价出售的二手业主，主要是移民及换楼业主，除非台海真的出现战争情况，上述业主出售的压力有限，跟1997年的情况不可同日而语。

笔者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的楼市调整也在10%左右，今次调整自去年中开始大约已跌5%，所以指数上还有5%左右跌幅。

在当今楼市淡静的背景下，遇到业主要移民急让，大家不妨大胆还价，减幅超过10%也非难事，静市随时变成买到笋盘的良机。

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政治社会动荡或影响西方楼市 | 居外专栏

过去一个月，英国、美国，甚至日本政局都出现大震荡。日本前首相安倍晋三在上周五发表演讲时遇刺，胸部中枪，送院后救治无效去世。

安倍晋三虽然已经卸任，但在政坛仍有非常大的影响力，行凶动机跟其施政是否有关，仍有待查明。

但另一位英国首相约翰逊也于同一天自动宣布辞职，背景就跟施政有莫大关系，近半年他身陷政治丑闻，一个月前才惊险地逃过国会的不信任动议。

表面上，派对门以及副党魁「咸猪手」事件，是压垮约翰逊的「最后一根稻草」。实际上，脱欧后的效果强差人意，跟欧盟的关系固然越走越远，跟美国的贸易条约也未能签署，随著俄乌战争爆发，不惜跟欧盟唱对台，力撑乌克兰继续抗战。

相反，英国国民则面对油价高涨，生活日用品短缺，约翰逊却视若无睹。笔者有位亲戚刚也移民至英国，告诉笔者以往一部几千英镑的二手车因缺乏零件，已经涨价至几万镑，而新车更是短缺，不知何时有货供应。

至于美国的情况，也很糟糕，国内的枪击事件，固然是无日无之，最近最高法院更否决了女性的堕胎权，推翻了过去50年的法例。

更要命的是堕胎权只是表面的争议，事实上却是两个政党利用此话题，作为政治上的表态，类似香港2019年的「蓝黄」之争。

属民主党的拜登总统，竟然公开批评最高法院的共和党法官，呼吁群众在11月的国会选举中投票民主党，以求改变法例。

笔者有位已经移民美国25年的朋友，已在当地成家立室，他感到现在的美国没有安全感，若情况进一步恶化，会再移民至加拿大，只求安稳的生活，不想每天感到生命随时受到威胁。

在政治社会混乱的背景下，近年各地的房屋受到低息及资金泛滥的影响，大都大幅上升。

今年利息趋升，楼市会受到真正考验，尤其是美国，有报导指出其房贷抵押证券指数近期急跌，会否是楼市大跌的先兆，大家在海外置业时，务必更加小心。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

中国香港楼市成“自由落体” 投资价值或胜新加坡

创始人 Suchad Chiaranussati称，预计新加坡政府对住宅市场的限制性措施将持续到明年年底。

管理12亿美元资产的新加坡房地产私募股权投资公司SC Capital Partners称，最近中国香港房价下跌使那里的投资具有吸引力。

创始人 Suchad Chiaranussati称，预计新加坡政府对住宅市场的限制性措施将持续到明年年底。他在接受采访时表示，中国香港住宅、写字楼与酒店价格下滑后带来了更高的投资价值。

“新加坡的楼市措施正在见效，它的运作方式就像是发条，我看不到有什么取消限制措施的理由，” Chiaranussati说道。 “中国香港房价已经出现大幅回调，”SC Capital从中看到了价值。

中国香港房价下跌使其投资具有吸引力

中原地产汇总的数据显示，中国香港房价已较去年9月触及的峰值下跌13%左右，受住房供应增多、短期利率上升以及中国经济减速影响。与此同时，因限制措施抑制了需求，新加坡房价较去年9月下跌1.2%，较2013年触及的峰值下跌9%。

与 SC Capital的押注形成鲜明对比的是，一些人更加看空中国香港楼市。押注中国经济放缓的对冲基金经理Kyle Bass在拉斯韦加斯一场会议上表示，中国香港房地产市场正“自由落体”，高盛上周预计中国香港住宅价格将下跌20%。

（据南华早报中文网）

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港人投资新热点涌现新加坡及日本等房地产市场受热捧

随着新加坡、日本、加拿大以及澳洲等国家货币近期的逐步贬值，让在当地购买楼盘的置业税显得更加便宜，购房成本大大降低，增加了中国香港投资者在海外买楼的意愿。

中原地产项目部（中国及海外物业）营业董事许大卫在5月12日的公司项目推售发布会上表示，日本和新加坡的货币贬值了很多，吸引越来越多的中国香港人选择购买这些地区的海外房产。

中原地产针对中国香港人的购房意愿进行了市场调研，报告显示，中国香港人在海外置业的主要原因在于大部分国家的置业税的货币都是相对贬值的，而港元的汇率受到美元走强的影响，令交易成本有所下降，进一步推动了有海外购房意愿港人的决策，而他们中的大部分都是为了投资。

许大卫表示，中国香港人走出去投资房产要追溯到十几年前，当时很多中国香港人在深圳、广东顺德买房的目的主要是为了度假，但随着人民币升值的大幅升值以及大陆生活水准的提高，以度假为目的的人群比例有所减少，更多的人买房出发点转变为投资。

许大卫称，从投资者的角度来看，他们最关心的是当地租金回报、升值前景和置业税变动的不确定性。从目前中原地产近期代理的海外楼盘销售业绩来看，新加坡的房产市场从众多投资热点国家如英国澳洲中脱颖而出，成为一匹黑马。

新加坡政府此前公布的3月至4月的楼盘销售数据显示，新楼盘销售的表现十分理想。最近新加坡新开盘的高端物业均价在2500新币左右，一个月内200套物业可以卖出170套，对比中国香港同层次物业，其门槛较低。

目前新加坡的货币贬值约15%，处于较低水准，但从长远看新加坡的经济环境发展，新币绝对有升值的条件和可能性。加上新加坡房屋的成交量在这两年都处于比较低靡的时期，但目前价格已经稳住，释放出“谷底”信号，因此近期多了很多中国香港人去新加坡“寻宝”。

许大卫表示，购买物业时，投资者最看重的是汇率、前景和租金。尽管新加坡这段时间和中国香港一样放出“辣招”，要求海外房产买家额外缴纳特别印花税15%，如果加上标准印花税3%的话，海外买家在新加坡购房要额外缴纳18%的印花税，即如果100万新加坡币的物业要支付18万新加坡币的稅项，即便如此，投资者对新加坡的房产兴趣仍有增无减。

新加坡的房产市场从众多投资热点国家中脱颖而出，成为一匹黑马

除新加坡外，港人还非常关注泰国、日本等国家的房产市场。报告指出，中国香港很多20到30岁的年轻人会选择到日本买楼，因为日本的买楼门槛不高，从几十万到一两百万不等。而在日本，买房也不是高收入的家庭或者专业人士的特权，所以吸引了很多不同收入的阶层都愿意买房来保值。

谈及中国香港楼市，许大卫表示，虽然目前中国香港整体的经济环境较弱，但从置业的生态来看，有7成以上受访者有兴趣在短期内买房，并有买房保值的想法。中国香港在经历“雷曼”事件之后，很多中国香港人对金融产品非常小心，所以楼市一直是传统的投资手段。从购买力来看，一百万至两百万的投资门槛是大部分投资者可以接受的，这一价格区间也显示出中国香港投资者的可动用资金还是比较强的。

许大卫说，购买房产的首期付款一般为三至五成，要买一两百万的房产，意味这投资者本身有五十万以上的可动用资金，间接说明了中国香港人买房的心态还是比较正面的。这和相关报道中对于中国香港经济环境比较淡的看法并不一致。

（据一财网）

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中国香港楼市再跌一成政府或将撤辣

郑家纯认为政府不会希望楼价大起大落，今年楼价跌超一成时，会是政府撤销“辣招”较适宜的时机

新世界主席郑家纯料今年中国香港楼市会跌一成，认为是政府撤辣的合适时机。至于新世界卖出在大陆二、三线城市资产，他表示，这只是为集中开发一线大城市，乃“换码”行为。

郑家纯昨日出席集团股东大会时提到楼价走势，他预计楼价今年会再下跌10%，但相信跌幅不会太多，“因（建筑）成本价都十分昂贵。”郑家纯指，近期本港楼价下跌，集团销售楼盘时亦会跟随市价。

对于新世界今年楼盘推得快，是否看淡后市？郑家纯称，集团一向是有楼就快一些卖，因持有楼盘的管理成本高，会维持一贯的售楼步伐。不过，他没讲具体售楼目标。

金管局总裁陈德霖表示，若楼市继续跌，会研究放宽逆转周期以“减辣”。他认为政府在适当时要撤销辣招，“因为楼价升跌快，都是政府不想见到的”。被问到何时为适当时候，他说：“若楼价跌幅超过10%，便是撤辣的合适时机。”

售大陆资产是换码非撤资

去年12月，新世界旗下公司宣布将大陆3个城市的四大项目作价135亿卖给恒大地产，被视为撤资讯号。郑家纯再次被追问卖大陆资产，是否对大陆市场无信心？郑家纯表示，卖出二、三线城市（资产），只是希望增加在一线大城市的投资，“是换码，而不是撤资。”

近期大陆发展商积极来港投地，郑家纯表示，虽然竞争会大，但地产商都是看利润，如果市场跌，当然其出价亦不会蚀本来做。至于会否出售资产套现以减轻负债压力？他回答说，“我想方法有很多，公司可以通过卖楼增加收入，考虑怎样可以节省开支，简化管理成本，都是方法之一。”

零售差或考虑缩减店铺

提到旺角冲突事件，郑家纯表示，如果事件继续下去，会影响营商环境，而周大福在旺角的店铺亦有受到影响，因大陆客减少而令其生意录得下跌，但仍未知下跌幅度。

他续表示，未来会对每一间店铺做评估，或会考虑缩减店铺及人手，但仍未知裁员人数。人工方面虽然不会调低，但奖金及花红都会减少。至于加薪幅度，会因应市场下跌而相对减低。

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（互联网资讯综合整理）