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中国香港地政总署5月13日公布一幅商业用地及一幅住宅用地的招标结果。

据悉，两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.08亿港元。其中九龙九龙湾祥业街、常怡道与伟业街交界的新九龙内地段第6313号的商业用地，以30.04亿港元批予明宏有限公司。

另一幅位于新界沙田马鞍山落禾沙里的沙田市地段第605号的住宅用地，则以14.69亿港元批予中信，每尺楼面地价为6502港元，高于市场预期。

综合市场预测，马鞍山住宅地的估值介乎11.3亿港元至13.1亿港元，折合每尺楼面地价介乎5000港元至5800港元。沙田马鞍山落禾沙里住宅地，地盘面积约6.27万平方尺，最高楼面面积约22.59万平方尺。

而九龙湾祥业街、常怡道及伟业街交界商业地，地盘面积约4.08万平方尺，最高楼面面积49万平方尺。市场估值大致相同，约为29.4亿港元，折合每尺楼面地价6000港元。

关于中国香港房价多少钱一平？近日，吉姆.罗杰斯放话：中国香港房地产泡沫已到破裂边缘，三年内中国香港房价会下跌50%以上。罗杰斯早年是索罗斯的合作伙伴，这也是他在中国广受追捧的原因之一。不过，近些年就中国的房价、股价、人民币什么的，老罗说了不少，内容广泛，但应验的不多。

老罗判断中国香港房价暴跌的原因，有这么两条：一是住宅供应量大幅增加，2014年中国香港个人住宅落成量为15,720个单位，较2013年的8250个单位，几乎翻倍。中国香港特区政府今年4月1日公布年度物业报告预测，今明两年中国香港新住宅落成量将超过3万个单位，创2004年以来新高。二是美国进入加息周期，美元持续升值，中国香港资金外流，“中国香港政府可能会取消港币对美元的联系汇率制度，届时中国香港楼价也会收到冲击”。

先说住宅供应。住宅供应加大，并不必然导致房价跌，还得看需求端。北上广深每年都有大量楼盘供应，但目前在限购还没有全面放开的情况下，房价上涨冲动仍按捺不住，基本上是给点政策颜色就能开染坊。日本虽然在日元升值完成后资产价格长期不振，但东京的房价却是连年上涨的。中国香港是国际性大都市，有着大量的内地投资需求，本地刚需也不可小瞧。深圳的朋友都知道，中国香港市民目前的居住条件，跟深圳都没法比了，那些窝在廉租屋里的中国香港中下层市民，都希望居者有其屋，改善性需求可以想见。所以，问题的关键不在于供应，而在于需求，核心在于中国香港居民收入的增长能否为这一需求提供支撑。

再说美元。过去数十年来，美元加息与升值，引发全球资金向美国回流，已经被当作颠扑不破的定理，广泛写入各种经济学教科书，所以，一般人一碰到这个时期，都会不假思索地沿用这条定理。但这一定理，在晚近一段时间，碰到了一点点挑战，那就是，在美元指数从70点上冲到100点的时间内，人民币不但没有暴跌，反而相当坚挺。作为世界第二大经济体，中国经济显示出坚韧的力量，最近亚投行获得46个国家追捧，不是没有理由的。昨天看到高盛前主席奥尼尔的一篇文章，称对中国经济不要过于悲观，“中国经济仍处在2027年超越美国(以美元现汇率计)的正轨上”。奥尼尔以提出“金砖四国”这一概念闻名于世，就在去年，我看他对中国经济的未来还挺不看好，数月时间观点翻盘，看来中国经济运行的现实的确给了他不少启迪。

有了人民币汇率稳定这个大背景，再来看港元。最近，由于境内公募基金可以炒港股，港股暴涨，带动港元需求上升，中国香港金管局不得不两次抛售港元，干预汇率。这一事件让我们想到去年7月间因盛传沪港通即将开通，热钱涌港，中国香港金管局连续5次抛售港元。目前沪港通的额度还将放大，今年还有深港通要放行，基本上可以这么说，港元的人民币色彩越来越浓厚，有了人民币这个强大后盾，即使取消对美元的联系汇率，也不会暴跌，且不说港元取消联系汇率还只是一个假说。

跟内地一样，中国香港房地产市场也总最创意十足的市场。最近又出现一个新概念叫做“纳米楼”，大家是否知道是什么意思呢？

这个新名称跟高科技纳米技术无关，而是专指某些小得不能再小的住宅户型——在过去实用面积30平方米以下的单位曾被称为“细单位”或是“细价楼”，然而随着楼市连续6年上涨，即便小型单位也不再“细价”，动辄要四五百万元港币以上。更小的户型曾被讽“劏房户”(意指面积小得像一套完整住宅切割成几套)，但到了今日，最受追捧的小户型甚至比“劏房户”还要小，于是被人用“纳米楼”形容，以极言其细小。

例如在港岛东的北角地区，近来一个实用面积仅128平方英尺(约11.9平方米)的“开放式”(即厅房无间隔)租盘，月租却高达9800港元，平均每平方英尺租金高达76.6港元，甚至高于不少传统豪宅区。类似的十余平方米超小单位，售价纷纷达到近300万港元，每平方米售价可高达20万元港币以上。

中国香港房地产市场的极速转向令不少人愕然，仅仅在4、5年前，小型住宅还门庭冷落，舆论一窝蜂地谴责开发商只爱建豪宅卖高价，忽略普通家庭住房需求。然而，政府差饷物业估价署去年数据显示，全年实用面积在430平方英尺(约40平方米)以下的迷你型住宅，全年楼价升幅最高，达到15%。与此相比，实用面积在1722平方英尺(约160平方米)以上的大型住宅，全年楼价则升幅只有3%。

去年7月，笔者曾写过一篇专栏《李嘉诚如何“赚尽中国香港最后一分钱”》说的是李嘉诚别出心裁地在新开售的楼盘中设计了一个实用面积仅约16平方米的迷你户，被媒体冷嘲热讽“小过牢房”，不过笔者认为这虽然看似荒诞，却显示了市场的需求。时隔半年看来，李首富在楼市走向上的确有先见之明，地产业界今日已经开始群起追随这一潮流。

日前占据了不少报纸财经版头条的，是中国香港地产界大佬新鸿基地产同时向城市规划委员会申请5个项目修改规划，要将原本设计的大、中户型改建成更多的小户型住宅。这几份规划的修改幅度堪称“疯狂”，在同样地皮面积上的拟建住宅竟然从1500多套暴增到超过11000套。

这样犹如“变魔术”的修改规划，要诀就是划出大量超小单位，在某些项目中实用面积低于20平方米的“纳米楼”供应量超过一成，整体中小户型占比超过90%。新鸿基对此表示，改为兴建更多中小型单位是考虑市场和用家需要，也配合政府“加大房屋供应量”的方向。

由于申请修改规划的部分地皮位于中国香港较为偏远的新界元朗别墅区，不少业内人士预计很可能不获批。一名过去曾任立法会议员，现为关注地产业的民间智库成员的人士表示，当地原本是密度很低的别墅区，现在大面积修改规划的后果是令区内人口密度大增，各方面配套尤其是交通是否能承受会是大问题，因此政府城市规划委员会必然要多方面仔细考虑，恐怕不会轻易批准。

不过，新鸿基并非唯一一家申请修改规划的开发商，由于小型单位的回报实在太过诱人，业界大多预计未来会有更多开发商提出类似的申请，甚至形成一股潮流。

去年7月李嘉诚在长实新开售的楼盘中设计了迷你户，被媒体冷嘲热讽“小过牢房”，不过时隔半年看来首富在楼市走向上的确有先见之明，地产业界今日已经开始群起追随这一潮流。去年7月李嘉诚在长实新开售的楼盘中设计了迷你户，被媒体冷嘲热讽“小过牢房”，不过时隔半年看来首富在楼市走向上的确有先见之明，地产业界今日已经开始群起追随这一潮流。

中国香港人的住房面积长期不到内地城镇一半，至今超过50%的私人住宅面积低于50平方米，现在看来这似乎还远不是尽头。今天超小型楼盘越建越多，原因当然不是中国香港人喜欢住得挤，而仅仅是大房子买不起。在1997年中国香港楼市泡沫爆破后，政府一度为了维护脆弱的市场近10年没有主动推出住宅地皮拍卖，令随后多年住宅供应不足；再加上港币长期受美元低利率政策影响，楼市需求旺盛，价格不断上升。

过去几年，政府绞尽脑汁，以高税率限制外来投资者和移民在港买房，又以限制贷款的方式压抑楼市需求。然而住房需求实在过于旺盛，当政府限制豪宅贷款，购买力就迅速转移至中小型住宅。上月底，中国香港金管局再将价值700万以下的自用住宅按揭贷款率也统一下调到60%，令首付资金有限的买家进一步向下转移，追捧起总价却相对较低的“纳米楼”来。

大家知道中国香港货币政策完全不自主，预测中国香港楼市走向实在困难。对于目前的怪现状，业界和机构分析人士众说纷纭：有人警示小型住宅“泡沫”太严重，短期内甚至几个月内就可能爆破；有人相信中国香港只要“挺住”到美国加息，月供负担上升自然会让楼价恢复正常；也有人觉得当小型住宅与中大型的升幅巨大差距持续一段时间，小型住宅价格就会接近中大型住宅，届时部分买家会自然分流到中型住宅市场……

不过，笔者认为不难判断在未来几个季度的楼市成交中，必然会出现供应不断增加，成交价不断下跌的景象。只不过这里的“供应增加”指的是住宅面积不断缩小，一套房变成两套，两套变成四套……而成交价不断下跌，则指的是总价下降，但单位价格(每平方英尺价格)不断上升而已了。

中国香港金融管理局（HKMA）2月27日宣布，将推出三项逆周期措施，为楼市降温；进一步收紧按揭贷款，以防范楼市炽热对银行体系构成风险。

中国香港金融管理局总裁陈德霖在2月初就曾表示，中国香港楼市自去年第二季起趋于活跃，成交按年上升，中小型单位楼格升幅明显。他说，美国加息时间存在不确定性，加上楼宇供求等因素影响，预计今年楼市走势复杂，金管局在必要时会采取逆周期措施。

据中国香港媒体报道，此次出台的“三招”分别是：将价值700万港元或以下自用住宅物业的最高按揭成数由六成至七成，调低至六成（即首付增加到四成）；将购买第二套房的按揭供款与入息比率上限由五成降至四成；将各类非自用物业的按揭供款对入息比率上限亦由五成降至四成。

上述三项措施即时生效，但已经签订临时买卖合约的买家不受影响。

按照原本的政策规定，没有任何按揭贷款的自住申请人，新申请按揭贷款的物业价值必须为700万港元或以下，才可获得最高七成按揭比率（贷款额不超过420万港元）。

陈德霖称，最新收紧措施无可避免会影响部分用家和首次置业人士，但金管局职责所在，不可不保障金融体系和银行的稳定。

财政司司长曾俊华则重申，如果有需要，会毫不犹豫推出适当措施令楼市平稳发展，而且出手会“快和狠”。

为压抑楼市升势，中国香港政府和金管局自2009年10月以来多次推出调控措施，而且力度一次比一次加大，先后推出的加强版额外印花税、买家印花税及双重印花税，被市场统称为“辣招”。 加重税负后，中国香港楼市成交量一度缩减，但房价并未下降。

根据金管局公布的数据显示，2014年中国香港整体房价累计上升13.3%，高于2013年的7.7%涨幅。自2009年以来＂六连升＂，累计涨幅达到1.65倍。

自2014年下半年开始，中国香港房价再度升温。中国香港新世界集团主席郑家纯预计，今年中国香港楼市的增幅将在10%左右，政府会继续出台相对应措施。郑家纯称，今年不会放慢卖楼的步伐，卖楼目标保守估计大约150亿港元。

中国香港特区政府差饷物业估价署公布的最新中国香港物业报告显示，截至去年12月，中国香港私人住宅价格由去年四月起连续上升9个月，去年私人住宅整体价格上升超过13%，再创有记录以来新高。

数据显示，官方统计的私人住宅售价指数去年12月为277.6，创有记录以来新高，相比11月上升1.28%。其中，小型单位指数上升幅度持续超过大型单位指数，100平方米以下单位指数升至278.2，相比去年11月份上升1.31%。面积40平方米以下单位的价格指数首次突破至303.2，相比前年12月大幅上升近15%。

中国香港特区政府财政司司长曾俊华25日在特区立法会发表2015/2016财政年度财政预算案，除继续推出高达340亿港元的多项纾缓措施之外，还致力寻求新突破，推动多元发展。

回顾上一年度，曾俊华表示，2014年的环球经济表现未如理想。中国香港全年经济增长只有2.3%，是连续第三年低于过去10年3.9%的平均增幅。但2014年中国香港通胀持续缓和，基本通胀率为3.5%，低于2013年的4%。

曾俊华预计，2014/2015年度特区政府收入的修订预算为4707亿港元，较原来预算高出406亿港元，2014/2015年度盈余为638亿港元，财政储备在2015年3月31日为8195亿港元。

当日，曾俊华宣布将推出340亿港元的纾缓措施，包括：宽减2014/2015年度75%的薪俸税和个人入息课税，上限为2万港元;宽减2014/2015年度75%的利得税，上限为2万港元;宽免2015/2016年度首两季的差饷，以每户每季2500港元为上限;向领取综合社会保障援助、高龄津贴、长者生活津贴和伤残津贴人士发放额外津贴;为中国香港房屋委员会和中国香港房屋协会出租单位的较低收入住户代缴一个月租金;以及将由2015/2016年度开始，将子女基本及额外免税额由7万港元增至10万港元。

曾俊华说，有关纾缓措施将有助减轻市民负担、刺激消费、稳定经济和保障就业。“连同预算案其他措施，可为本地生产总值提供1个百分点的提振作用。”

曾俊华提到的其他措施，包括对受“占中”影响行业提供短期支援，“这一系列的支援措施和推广工作涉及2.9亿港元”，可为受影响行业提供一些实质帮助，重建信心，提升中国香港形象。

曾俊华又提出连串措施发展中国香港的支柱产业，即贸易物流、旅游、工商专业服务和金融。在金融方面，特区政府会向本地居民发行不多于100亿港元的通胀挂钩债券，年期为三年。同时，中国香港正与中国澳门商讨缔结更紧密经贸关系的安排。旅游业方面，则会继续朝高增值方向发展，吸引高消费旅客。

2015年以来，中国香港楼市连创新高，但新的调控措施有可能接踵而来。

近日，据了解，反映中国香港二手房价走势的中原城市领先指数最新收报于134.03点，这也是进入2015年以来连续三周创出历史新高。中国香港土地注册处公布的数据显示，1月份送交土地注册处注册的所有种类楼宇买卖合约共8310份，环比上升9.7%，同比暴增42.9%。楼宇买卖合约总值为537亿港元，环比上升0.5%，同比暴增59.6%，呈现“量价齐涨”的势头。

面对高涨的楼市，中国香港特区政府频频警示风险，并暗示可能再出手抑制房价。中国香港金管局总裁陈德霖2月2日表示，目前特区政府正在密切关注楼市状况，如果市场继续升温，金管局在适当时候会采取逆周期措施，以保障银行体系稳定。

中国香港运输及房屋局局长张炳良也表示，中国香港特区政府将在3月汇报有关买家印花税和双倍印花税的检讨结果，强调政府关注楼市的情况，将会继续采取必要的措施稳定楼市。

美联物业首席市场分析师刘嘉辉表示，低利率环境是支持中国香港楼市屡创新高的重要原因，在租金收入足以抵消贷款月供的情况下，大量买家渴望通过买房抵御通胀。

中国香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，“双辣招”主要是通过增加购房者税务成本抑制投资需求，中国香港金管局可以通过收紧房屋按揭的方式提高购房门槛。

此外，中国香港特区政府行政长官梁振英于1月14日发布的施政报告显示，未来十年中国香港将兴建48万个公私营住宅 （包括商品住房与保障房），通过加大和加快土地供应以解决中国香港的住房问题。预计未来五年，商品房年均供应量将较前五年增加30%。这有望扭转过去数年中国香港楼市“供不应求”引发房价飞涨的现象。