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中国香港政府公布本财政年度首8个月（截至11月20日）的财务状况，整体开支与收入分别为4,716亿元和2,482亿元。在计入发行政府债券所得的907亿元及偿还政府债券本金105亿元后，录得1,432亿元赤字。换句话说，扣除债券因素后，本年度实际财政赤字已超过2,000亿元。

更令人担忧的是，在过去六个财政年度中，有五个出现赤字，累计赤字超过5,000亿元，导致香港财政储备从原本的11,619亿元急降至5,709亿元。扣除2,711亿元的债项后，净储备更跌至3,000亿元以下，不足以应付香港一年的开支，情况已经非常严峻。

事实上，这一问题已持续六年，但财政司司长陈茂波尚未提出具体方案解决。他似乎认为财政赤字只是周期性问题，而非结构性问题。换句话说，只要经济好转，政府的卖地收入、印花税、利得税及薪俸税自然会增加，赤字问题也将迎刃而解。

笔者亦认同经济具有周期性，即使财政司司长的观点成立，恢复周期恐怕会相当漫长。展望未来三年，经济复苏步伐预计会非常缓慢，而财政赤字问题会持续影响民心。

削减财政赤字的方法看似简单，无非是开源、节流，或两者并行，但实践起来却困难重重。在经济低迷时推出新税种，必然会引发社会强烈反对，同时破坏香港简单税制的优良传统，得不偿失。

至于节流，削减政府公共开支必然触动既得利益者，引发反对声音，阻力在所难免。教育、医疗和社会福利等领域可削减的幅度有限，若能冻结其增长已属不易。

另一可行措施是针对公务员的薪酬。笔者不建议无差别全面减薪，这可能传递负面信息，导致私人企业效仿减薪，从而进一步打击消费信心和经济复苏。此外，全面减薪或致“劣币驱逐良币”，有能力的公务员可能流失。

然而，目前全港约有19万公务员，架构臃肿，相信部分职位可适度裁减。结合未来人工智能技术的应用提升效率，由政府率先推动改革，不仅有助精简架构，也能释放正面信号。

最有效的措施，笔者认为是暂停交椅洲人工岛计划。该计划耗资近万亿元，试图通过卖地回本，但此想法可能过于乐观。暂停发展消息还可缓解疲软的房地产市场，减缓供应压力，从而提升发展商投地信心，直接增加政府收入，可谓一举两得。

中国香港政府近年来积极加强与中东地区的合作，多次访问沙特阿拉伯，吸引油元流入香港。据报道，沙特阿拉伯公共投资基金（PIF）有意推动旗下公司在香港上市并进行投资。

此外，追踪港股的两只交易所交易基金（ETF）已于10月在沙特交易所上市。港交所也在10月底宣布，计划于2025年在利雅德设立办事处，以拓展在中东的业务布局，促进中国与中东海湾地区的联系。

香港直飞沙特阿拉伯首都利雅得的航班已经开通。笔者趁着圣诞节假期，前往这个中东大国。沙特是仅次于美国的世界第二大产油国，未到沙特之前，笔者普遍认为这个国家应该非常富裕，且各类媒体也常报道该国的先进建筑。

然而，抵达利雅得后，笔者的印象却大为不同。街头很少见到豪华汽车，大多数车辆都是价位较低的日本品牌。

市中心的地标性建筑是高达99层的国王中心（Kingdom Center Tower），这座物业的设计非常新颖，引人注目。然而，当你站在99楼的观景层向外望去，除了北部金融中心的高楼大厦，周围大部分区域却是较为陈旧的低平地，还有许多正在建设中的地盘。

沙特虽然拥有许多优质的高速公路，但一些公路却显得破损严重，似乎缺乏定期的维修。沙特的居住环境与笔者的预期大相径庭。原本以为每个家庭都住在接近万尺的别墅中，结果发现这样的情况仅限于少数豪宅区。

其他大部分房屋的面积并不大，笔者访问的典型中产家庭住所为两层楼，面积约1,500平方英尺。另一个令笔者感到意外的是，尽管沙特大部分土地处于沙漠、寸草不生，但沙特却拥有丰富的地下水资源，且有绿洲以及不少农作物的产出。

沙特近年来的急速发展得益于年轻王储穆罕默德的推动，他在2016年推出了2030愿景，旨在为国家经济实现多元化，摆脱对石油收入的依赖。这一愿景的目标是将沙特打造成阿拉伯和伊斯兰世界的核心强国。

在2030愿景的推动下，沙特政府投入大量资金进行重大投资计划，如阿卜拉国王金融城和The Line City等，这些项目可能会面临成为“大白象工程”的风险。距离2030年仅剩六年，项目是否能够取得预期成效，仍值得关注和观察。

回顾2024年，回报最高的资产依然是比特币。2023年，比特币价格从16,670美元涨至42,288美元，涨幅超过150%。2024年，比特币更有可能突破10万美元，连续两年成为回报冠军。

与此同时，美股也表现强劲，标准普尔500指数（S&P500）从年初的4,700点上涨至突破6,000点，涨幅超过28%。虽然结果看似与2023年相似，变化不大，但2024年却发生了许多全球重大事件，投资市场也因此波动剧烈。

最引人关注的事件，莫过于特朗普再度当选美国总统。虽然他的胜选并不意外，但令人惊讶的是他竟然以压倒性优势获胜，不仅拿下所有摇摆州，普选票也超过了民主党对手，最终更是在参众两院同时获得过半数支持。这让外界相信，待他明年正式上任后，将不再受到反对派的掣肘，几乎能够完全贯彻其政策。然而，特朗普的政策充满争议，且部分措施互相矛盾，效果难以预测，使2025年的投资环境充满更多不确定性。

他经常提到的大幅加征关税，必然会推高通胀，进而限制利率下调的空间。然而，持续高企的利率不仅会对本已处于高位的美股造成压力，也不利于削减贸易赤字，更难以吸引企业回流美国。因此，特朗普最终会推行强美元还是弱美元政策，将成为决定利率走势的关键因素，自然也会对香港的房地产价格产生重大影响。

2024年，香港政府多次出招救楼市。3月全面撤辣，一度带动楼市出现“小阳春”，但好景不长，楼价在7月后再次回落。10月的施政报告进一步放宽楼宇按揭成数，允许投资移民购买住宅物业等措施，然而成效依然有限。

展望2025年，香港政府将面临巨额财政赤字，若楼价无法回升，卖地收入及相关厘印税不足以扭转赤字困局，政府恐怕还需加码推出更多救市措施。

另一方面，中央政府也频频推出组合拳，旨在稳住房价，提振消费。12月的政治局会议透露，2025年中国将实施较为宽松的财政政策，这将是自2008年以来的首次。笔者相信，中央的这些措施将于2025年逐步显现效果，推动市场逐步回稳。

笔者对香港住宅物业市场持审慎乐观态度，预计上半年楼价仍会下跌约5%，但下半年有望收复失地，全年或录得2-3%的升幅。相比之下，商业物业的挑战更大，受大湾区融合、北上消费兴起及网上购物普及等多重因素影响，商铺租金将继续下跌，售价自然难以回升。至于写字楼市场，在供应过剩的背景下，加上在家工作模式持续流行，需求进一步减弱，预计要等待内地经济重拾升势，才值得投资者重新考虑入市。

财政司司长陈茂波日前在立法会会议上表示，初步估算2024/25年度的综合赤字将达约1,000亿元，远高于今年《财政预算案》估计的481亿元。这将是连续三年赤字超过千亿，财政储备预计仅剩约7,000亿元。

赤字扩大与卖地收入大幅减少密切相关。在2016至2022年期间，每年卖地收入接近千亿元，但之后逐年下降：2022/23年为700亿元，2023/24年降至200亿元，2024/25年初步预算估计为330亿元。然而，由于多幅地皮流标，截至11月底，卖地收入仍未达到50亿元。

除了卖地收入的直接减少外，楼宇买卖交易所涉及的印花税收入也随之下降。2023/24年印花税收入仅为491亿元，仅为原预算850亿元的58%。

随着特朗普将在明年初正式上任，中国香港将面临更多挑战，除了贸易战外，金融战也可能随时展开，使港府的形势更加严峻。

目前，中国香港赤字不断累积，且最近发债认购不足，评级机构可能会下调香港的信用评级。这不仅会提高港府、公营机构，甚至香港私人企业的发债成本，还可能对本港营商环境带来负面影响。更令人担忧的是，届时可能有人借机狙击港元，动摇联系汇率，进而将香港推入危机。

不过，要解决财政赤字及相关风险，关键在于刺激楼市复苏。这一道理并不复杂，香港政府高官们也一直在采取措施救市。

今年初，全面撤销楼市调控政策，吸引了大量新香港人入市，但效果仅是昙花一现。之后，施政报告中再次提出放宽楼宇按揭政策，但在利息走势不明朗的背景下，投资者入市依然稀少，因此效果并不显著。

近期，金管局也宣布将为2021至2023年购买楼花的买家提供一次性特别安排，按揭成数最高可达八成，入息占供款比率提升至六成，旨在防止大规模挞订事件，并避免进一步打击买家信心。

虽然港府已采取一系列措施，政策方向正确，但在时机把握上并不理想，因此未能产生显著效果，甚至动摇了市民对政府救市能力的信心。因此，下一步必须采取更具冲击力的举措，迅速见效。

事实上，不少内地同胞通过高才、优才等计划移居香港，旨在为香港的繁荣作出贡献，这不仅符合中央的方针，也有利于香港的长远发展。然而，在外汇管制的框架下，他们往往面临从内地调动资金到香港置业的困难。

在笔者执笔时，跨境理财通2.0正式落地，这一计划使大湾区的合资格投资者能够通过资金闭环安排，投资对方的投资产品。因此，合资格的移居人士也可以通过闭环方式将资金汇入香港用于置业，未来若出售物业，则需通过闭环方式将资金汇回内地。

笔者相信，如果香港政府向中央提出申请，获得批准的机会较高。此项措施能够显著增加购买港楼的潜在买家，而他们往往倾向购买新楼，这有助于缓解发展商的存货压力，进而激励他们更加积极入市买地。这样一来，香港的财政赤字将能得到迅速解决，香港经济也将看到曙光。

低空经济是《施政报告》中的重要议题之一。由于香港地少人多，地面空间的局限性对经济发展构成了制约。然而，低空领域蕴藏着巨大的潜力，有望为香港经济注入新的活力。所谓低空经济，是指利用低空空域资源开展的各类经济活动。目前，这一领域在香港仍处于探索阶段，既充满机遇，也面临挑战。

低空经济为香港带来了多重机遇。首先，它有助于提升物流效率：通过无人机送货，不仅能有效缓解地面交通拥堵，还能缩短运输时间，降低运营成本。在医疗领域，低空物流可显著提高应急反应能力，尤其适用于岛屿间运输和偏远地区的物资配送。

其次，低空经济还为旅游观光注入新活力，例如在维港上空开展无人机灯光秀，不仅能丰富游客的观光体验，还能催生新的旅游产品，激发消费潜力，进一步巩固香港作为国际旅游中心的地位。

此外，发展低空经济还需依托无人机技术和低空飞行管制技术，这将为中国香港的科技产业注入新的动力。不仅能吸引高端人才，提升国际竞争力，还能推动航空航天、通讯等相关行业的升级与发展，形成多领域协同发展的格局。

最后，无人机还可广泛应用于城市监控、环境监测、基础设施检测以及自然灾害应对等领域，大幅提升城市管理效率和公共服务水平。目前，香港的多个专业领域已开始采用这一技术，为智慧城市建设提供有力支持。

尽管前景广阔，香港低空经济的发展仍面临不少挑战。

首先，现行空域管理制度主要服务于传统航空，对低空经济缺乏针对性的规范，涉及空域划分、飞行许可以及安全管理等方面，亟需制定明确的法律法规。

其次，低空飞行管制技术尚需提升，其可靠性、安全性和稳定性仍有改进空间，同时需建设完善的低空空域信息基础设施。

第三，公众对无人机飞行的安全性和隐私保护存在顾虑，需要通过宣传教育消除疑虑。

此外，噪音污染和潜在安全事故也是亟待解决的问题。

最后，香港土地资源有限，无人机起降点的选址和建设受到诸多限制，为低空经济的发展增加了难度。

香港的低空经济蕴藏巨大潜力，政府在今年的施政报告中也明确表示将大力推动其发展。然而，要充分释放这一领域的优势，必须积极应对当前的挑战。政府需要完善相关政策法规，为低空经济的发展提供清晰的规范和指引，同时加大对技术研发的支持力度，突破技术瓶颈，确保飞行安全和可靠性。

此外，还需通过宣传教育提升社会对低空经济的接受度，解决公众对安全和隐私的担忧。唯有如此，才能抓住机遇，推动低空经济腾飞，打造新的经济增长点，使香港在这一新兴领域中占得先机。

今年的施政报告不仅在楼市政策上占据了重要篇幅，行政长官李家超更是在报告中多次提到“变革”与“改革”。

其实，香港的角色一直随着时代的变化而转型，从渔村、转口港、制造基地，到中西文化的桥梁。如今，香港的转型与发展正面临重要机遇。

报告中提出的建设黄金储存仓库的计划，旨在助力香港成为国际黄金及贵金属交易中心。香港交易所早已在伦敦设有金属交易所（LME），而本地的认可仓库则有助于进一步促进投资、衍生产品、保险、仓储、贸易及物流等相关行业的发展。

此外，大幅降低烈酒税率的举措，亦为香港建立新的烈酒交易中心提供了契机。中国大陆是烈酒的主要市场，香港因地理优势具备发展潜力。

施政报告的另一亮点，是打造“留学香港”的品牌。香港作为一个国际化城市，拥有多所历史悠久、声誉卓著的高等学府，如中大、港大、科大等，具备进一步发展成为亚洲高等教育枢纽的条件。前中文大学校长刘遵义建议香港鼓励中外私立高校来港办学，参考美国波士顿的经验，在麻省理工周边50英里内已汇聚了超过100所高校，包括哈佛大学、波士顿大学等，公私立、文理科兼备。

香港政府可以通过优惠土地租赁的方式吸引这些学校，让其在港设立校区，学校关闭后土地自动归还，减少政府开支的同时带动高等教育发展。这些外国留学生在港学习期间不仅会带动消费，还可能选择留港工作，为香港增添人才。

不论是一个企业还是一个城市，要实现变革和发展，离不开领导者的方向指引和社会各界的共同努力。

上周三公布的施政报告备受期待，尤其是在当前楼市低迷的背景下，人们希望政府能为楼市注入新动力。虽然政策中提及了不少楼市相关内容，但刺激措施的力度略低于预期，或许未能满足部分人的期望。

唯一落实的政策是将新投资移民入境计划的认可投资范围从原先仅限于工商物业，扩展至5000万港元或以上的住宅物业。然而，这一门槛相当高，加上去年投资移民的成功个案仅有几十宗，因此对市场的实际影响非常有限。

此前坊间盛传的多项提议，如青年置业贷款计划、允许强积金用于置业首期、放宽高端人才资金来港置业等，均未在报告中出现。新增的措施仅是提高40岁以下年轻人购买居屋的机会，这将使购买力更多流向居屋市场，反而对上车盘不利。

对市场有长远影响的，反而是金管局同时宣布放宽住宅按揭条件，所有物业无论价值、自用或投资，私人或公司持有，按揭上限一律为七成。加上“辣招”税项的取消，这对投资者入市显然更为有利。近期市场上的新盘也出现了更多“一客多食”的现象，投资者（俗称“西饼客”）积极入市。在减息的背景下，投资者的入市趋势将有所提升，放宽按揭后将有助于扩大杠杆效应，预期回报率将更高！这一系列因素将有利于交投回升和楼市价格的企稳。

施政报告中「规管劏房」是另一个重点，淘汰劣质劏房的初衷无疑是好的，笔者也表示支持。然而，必须意识到，当劏房升级为简朴房后，供应量势必减少。笔者推测，政府的如意算盘是通过增加公屋供应来弥补这一缺口，但问题在于目前轮候公屋的队伍仍然十分漫长，这无疑会给现有的住房需求带来额外的压力。

市场上其实有不少空置的工厦和商厦，政府应考虑如何活化这些资源来填补简朴房供应的不足。这不仅可以避免社会资源的浪费，还能有效缓解公屋轮候的压力，可谓一举两得！通过合理改造这些空置建筑，既能增加住房供应，又能为城市注入新的活力。