香港房产投资

要做对的事就不要怕做错 | 居外专栏

上周在网络上分享了一篇文章，讲及Nokia CEO在2013年被微软（Microsoft）公布收购的新闻发布会上的最后一句说话︰「我们没有做错任何事，但不知何故，我们输了！」

对于一些年轻读者，可能不太熟识Nokia这个品牌，其实Nokia曾经是手机的一哥。1982年他们推出全世界第一款安装在汽车里的车载移动电话，1987年又开发全世界第一台手持式行动电话。

90年代是Nokia的辉煌时代，手机里加上许多功能，包括简讯、电子邮件、传真等等，至1987年Nokia 6110更是世界上首款内建游戏的行动电话，经典游戏「贪食蛇」更是风靡全球。

当今手机的多媒体功能，照相、听音乐、上网等，Nokia比苹果更早引入成为手机功能。2007年苹果推出第一代iPhone时，Nokia手机的市场占有率已达41%，远远抛离苹果手机。

随著苹果在用户介面及外观设计上，令用家有更好的体验，加上其自行研发的作业系统iOS，比Nokia运行的Symbian系统更流畅，网络更快速，Nokia开始走下坡，之后再加上Google结合Android系统，令Nokia的市占率进一步下滑。

虽然Nokia被微软收购后改行Window系统，但为时已晚，无法扭转败局，2016年微软只以3.5亿美元卖出Nokia。

曾经是一家非常成功的企业，但管理层对世界的变化反应太慢，只求没有做错事，便以为可以维持霸主地位，结果连生存也成为问题。

其实，笔者也见过不少上车一族，他们有居住需求，每月向业主支付租金，有能力供楼，但在旺市时觉得楼价升太快不要追价，在市淡时又害怕楼价再跌不敢入市，心底里就是害怕做错决定。

套用市场一句名言「买有风险，不买也有风险」，如果大家要做对的事，首先不要怕做错的决定，任何决定都有风险，问题是对风险的了解有多少，自己能否承担而已。

“真心待您”李峻铭与您全析香港房产市场

房价已连续5年全球最贵香港房产一平米售36.8万元！

作者：罗曼

在香港这个弹丸之地，楼价没有最贵，只有更贵。据美联物业数据显示，香港新盘继续创新高价，新鸿基地产旗下北角海璇一个面积286平方尺（约26平方米）的大单间，折后成交价1090.98万港元（约合948万人民币），约42万港元（约36.8万元人民币）/平方米。

国际物业顾问世邦魏理仕比较全球35个城市私人住宅市场的数据后发表报告，指香港平均楼价达963万港元贵绝全球。

价格虽贵，市场需求依然火爆，据美联物业数据显示，5月4日及5日香港推出三个新盘，涉及约1100个单位，加上此前开售的新盘，两日内销售量约1200套，更是创出2017年6月以来成交量新高。

香港楼市量价齐升

在2018年底出现小幅下挫之后，香港楼市再度出现升温迹象。

一位年初还持观望态度的买家向时报君表示，“后悔了，我当时就应该下手预付定金买下柏蔚山那套50平方米两居室的房子，房子下手宜早不宜迟，等到现在再去看同小区的房子，同一户型的差不多要多花100多万港元，这才几个月而已。”

日前，新世界北角柏蔚山亦以2895万港元总价售出面积约60平方米的两居室，创出港岛东区两房标准户新高价纪录。

事实上，北角新盘楼价频破纪录， 5月8日，距离柏蔚山不远处，同位于北角的海璇楼盘，一套面积286平方尺（约26平方米）的大单间以1090.98万港元售出，平均每平方米价格约42万港元，创下港岛东开放式住宅最高成交纪录。根据一手成交记录显示，这套房定价1346.9万港元，买家选用270日付款方法，连同其他折扣，折后成交价格为1090.98万港元。

美联物业的一位中介向时报君介绍，现在很多楼盘都推出特别优惠——先住后付，即按照付款方式，先交一定比例首付，尾款可以等到2年后再按揭付清，相当于白住两年。比如北角柏蔚山，买家可选择先付清17%的楼价，剩下的尾款可以选择360天成交及720天成交。

根据上述中介提供的资料，柏蔚山一房的成交价1500万港元起，每尺均价在27000-36000港元之间，即每平方米均价在30万港元-39.6万港元之间。

国际物业顾问世邦魏理仕最新《全球生活报告》，重点分析了35个主要城市楼价，发现香港楼价贵绝全球，平均楼价高达963万港元，豪宅平均楼价更达5417万港元，连续第5年成为全球楼价最贵城市，相较之下，排在第二位的新加坡楼价只是682万港元。

关键是贵就贵点吧，单位面积还小，毕竟土地供应不上，该报告指出，新加坡平均单位面积是822平方尺，约74平方米，而上海的平均单位面积更达1281平方尺，约116平方米，相较之下，香港只有591平方尺，约54平方米。

地价升幅更疯狂

由香港差响物业估价署最新公布的官方楼价指数显示，今年3月份私人住宅售价指数报377.5点，按月升2.9%，创30个月单月升幅最大，由去年12月至今年首季度，楼价指数连涨3个月，今年首季累计上升5%。

不止香港楼价升幅惊人，地价升幅也很疯狂。地政总署5月7日公布，超级财团以总价125.9亿港元拿下机场跑道第4C区2号地盘，坐拥无敌维港海景，此块土地由会德丰地产、新世界发展、中国海外、恒地、华懋及帝国集团6家发展商组成的超级财团中标，按照可建楼面计算，每平方尺楼面地价约19636港元，约18.6万元/平方米，也即是说光拿地价每平方米就近19万元，该拿地价较市场预期上限高9%外，比旁边地皮1月时的地价，不足4个月足足贵了13%，跑赢楼价升幅，并创启德一带地价新高。

据时报君了解，香港一些新盘项目的尾盘加价推出，依然吸引大批购房者关注，公开信息显示，长实集团旗下的荃湾海之恋项目，其中4套单位加价11.7%至18.9%，有中介表示，该项目在推出当日共有超过100组客户到场认购，加价推出单位当日全部售出，楼市回暖中介机构似乎也看到了“希望”，美联物业住宅部总裁布少明表示，配合市场回暖，公司上半年可以扩充10家分行。

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香港金融管理局4月30日公布的3月住宅按揭统计调查结果显示，3月份新申请贷款个案较2月份按月增加55%，至15703宗，3月份新批出的按揭贷款额较2月份增加43%，至372亿港元。

对于近期香港楼市回升，香港金管局总裁陈德霖5月6日出席立法会会议时表示，香港楼价对于市民的收入比例相当高，尽管香港目前的放贷利率仍比较低，但贷款年期长，市民需要小心衡量自己的还款能力。

受大环境影响，恒生指数今日跌幅达2.39%，下跌近700点，报28311.07点，恒生地产股全线下跌，但年初至今，恒生地产股除信和置业外，其余个股均有不同涨幅，其中涨幅在20%以上的就有5只，包括九龙仓置业、碧桂园、新世界发展、新鸿基地产、恒基地产。

香港楼价会继续破顶？

花旗银行调查显示，认为香港楼价会在未来12个月上升的受访者比例，由去年第四季的18%上升至今年第一季的42%，虽然市民预期未来楼价会上升，但他们对置业的兴趣不减反增。

据美联物业数据显示，5月4日及5日香港推出三个新盘，涉及约1100个单位，加上此前开售的新盘，两日内销售量约1200套，更是创出2017年6月以来成交量新高。

穆迪改变此前对香港楼价预测，料今年香港楼价升8%至10%，主要由于本地人口增长，土地供应有限等，将支持楼价继续上升。

至于香港未来楼价走势，恒隆地产董事长陈启宗在2017年年报中就已做出判断：我们难以期望香港楼价在可见的将来变得相宜，主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。正如本地许多富人一样，他们会在伦敦、纽约或东京置业，内地朋友的个人财富不断增加，便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋，接着其他的富有一族会跟随，购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业，楼价长远又如何能回落呢？

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来源：证券时报网
责编：Zoe Chan

香港房地产市场震荡高端豪宅重获关注

香港的高楼大厦。根据香港差饷物业估价署的数据，从2018年7月到12月，住宅价格降低近10%。

中国香港房产市场近期发生了一件奇怪的事情。

新年前夕，一位买主预付了5%的定金，欲购买在香港岛山顶一栋售价9250万美元的三层豪宅。

这栋房子带花园和游泳池，可纵览山下的城市，眺望远处的海港。

一个月后，买主退出交易，损失了460万美元的定金。

尚不清楚是什么导致了如此之大的违约事件。不明身份的买主可能是遇到了财务问题。或者买主也可能认定那是笔赔钱的买卖。

但如此规模的违约“相当罕见”，投资与经纪公司里昂证券（CLSA）亚太地区房产研究总监王豔（Nicole Wong）说。

它也反映出对香港房产市场普遍存在的不安状态。虽说没收定金的情况仍相对罕见，但近几月来，潜在房屋买家突然接连违约，似乎表明市场信心在减退。

多年来价格的急速上升，使香港成为全世界房价最高昂的城市——这一殊荣香港已连续保持了9年。去年夏季开始，房市进入了数月之久的跌势。

“总的来讲，从去年年中到现在，房产市场的氛围一直不佳，”香港房产机构领域佳士得（Landscope Christie’s）创始人兼首席执行官许赓胜（Keng Shing Koh）说。

普通住宅市场的价格已下跌，抵押贷款申请骤然下跌，交易数量骤降，9月份跌至自2005年以来的最低点。根据香港差饷物业估价署（Rating and Valuation Department）的数据，从2018年7月到12月，住宅价格降低近10%。在这一轮自2008年全球金融危机以来环比幅度最大的跌势中，去年11月房价指数降了3.5%。

在连续上涨28个月之后——该市有史以来最长的记录——市场似乎终于开始降温了。

专家表示，这一趋势背后存在多种因素。虽然香港经济仍在稳步推进，但过去几个月来的一连串事件给房价造成了不利影响：中美之间的贸易紧张关系不断加剧，美国利率提高，中国经济降温导致人民币贬值，引发恒生指数震荡。

但一些分析人士已看到回转迹象。

里昂证券的王豔称，她对市场十分看好。她指出，美联储1月公布将停止加息，中国的央行已采取措施稳定人民币汇率，香港股市也在回弹。王豔称她预计房价将再度上升。

早在1月底和2月初（这期间是中国春节假期，平常是淡季）看房人次已经增加。她表示，据银行自身的估值来看，交易量已从持续数月的下滑中回到两年来的均值。

去年，山顶两栋别墅分别以1.149亿美元和1.785亿美元的价格售出。王豔称，“近期房价事实上已趋于稳定，并正从底部开始上升，”她接着说她预计房价将上涨15%。

王豔称，需求的大幅增加还可能来自一大批已在香港住满7年、今年将获香港永居资格的中国大陆人士，届时他们将无需缴纳对非居民房产购买者所征收的额外税费。

无论香港房产市场是会如一些行业观察人士担心的那样进一步下跌，还是重获动力、继续上涨，可能都不会改变一项基本事实：香港的住宅房价远远超过多数居民的承受能力。

“香港的汉普顿”

最能体现香港摩天房价的地带莫过于太平山顶，也就是前述那位潜在买家放弃460万美元定金的一片富豪云集的高端住宅区。在香港昔日的殖民时代，有专门的法律确保只有欧洲人才能获准拥有太平山顶的房产。那些法律早已成为过去，今天任何能负担得起的人都能住在那里。只不过只有极少数人可以。

“对普通人而言，年收入可能只够买浴室，”香港房产公司亚太房产亚太置业有限公司（Asia Pacific Properties）创始人兼总裁贝佛利·孙（Beverly Sunn）说。去年，一栋房子以1.149亿美元售出，折合每平方英尺2.04万美元，另一栋售价1.785亿美元，每平方英尺1.94万美元。

“那是香港的汉普顿，”贝佛利·孙说，她一直密切关注这片社区的房产市场，目睹了多年来的变化。

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虽然过去几十年来，太平山顶周围的大部分房产都为大型英国公司、跨国公司和非华裔的本地富人所持有，过去十年来，中国投资者开始大批注资。

“你能看到数量堪称巨大的中国公司、个人、公司高层都在购买这一带的顶级房产，”贝佛利·孙说。

老房子在消失

随着太平山顶的地产价格和这座城市其他地方的房地产市场一起增长，越来越多的房主转而将他们的土地重新开发成综合体——大多是低层公寓楼，但也有较小的联排住宅——这样可以产生巨大的利润。这通常意味着要推倒那些可以上溯至19世纪的房屋。

“我认为山顶已经没有多少房子还保留着它们最初所建造时的样子了，”新加坡国立大学建筑教授何培斌说，“它们被拆除然后重建，山顶很少有原来的房子还留着。”

今年突然没了买主的那座9200万美元宅邸“16号洋房”，是一个名为利嘉阁（Mount Nicholson）的超豪华新开发项目的一部分，建造在一块政府2010年以13亿美元卖给房地产开发商的土地上。该项目隐藏在一条安静道路的顶端，有19座独立房屋和48套公寓，首批房产在2015年上市。

比起普乐道5号那幢带草坪和游泳池的独立粉色住宅的售价，16号洋房的标价简直是微不足道。普乐道是一条独头巷道，几年前被称为世界上最贵的街道。

它是太平山顶上仅存的几栋原始房屋之一。

半个世纪前，这座房子从任何意义上来看都与豪华无关。

2011年太平山顶的何东花园。这座宅邸于2013年被拆，地产于2015年以破纪录的51亿港币售出。

当查尔斯（Charles）和罗莎蒙德·布朗（Rosamond Brown）在1960年代买下它的时候，这里是一片狼藉，花园杂草丛生，窗户半开，室内暴露在恶劣天气的侵蚀下。那时布朗一家的钱太少了，所以他们自己粉刷了房子。

50多年后，布朗夫人已成了寡妇，2017年，她以含税32亿港元的价格出售了这栋房子。据《南华早报》报道，在售出后，该处房屋已安排好由布朗夫人租回，直至2018年夏天。

现在，随着这栋房子被卖给了一个名叫杨建文的新买家，一名香港出生的商人，没人知道这处房产的未来会怎样。它可能会被夷为平地，就像在上个世纪70年代末至80年代初开始的那股拆迁潮中消失的大多数山顶老房子一样。又或者它会被保存起来，以向这座房子的历史以及它所见证的周遭变化致敬。

香港山顶和福道1-9号4卧3卫豪宅，是城中隐藏的天堂，为大家庭缔造隐私的户外生活空间。房价约¥2.38亿。
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尽管有些人对太平山顶历史的遗失感到惋惜，但也有人认为，试图保护这里仅存的几栋老房子最终是徒劳的。

2013年，一处名为何东花园（Ho Tung Gardens）的太平山顶地产被拆除，这反映了在快节奏的香港，历史保护所面临的困境与现实。该地产是1927年由香港商人何东爵士（Sir Robert Hotung）建造的，他是第一个获准拥有太平山顶房产的华人。

市政府原想将整个建筑群保存下来，但与业主的谈判破裂了。业主下令以推土机清除主楼，并在2015年以创纪录的51亿港元的价格将其卖给了开发商。对于财力雄厚得多的私人开发商来说，政府的保护工作根本无法与之匹敌。另一段历史就此丢失。

香港大学教授、建筑保护学部主任李浩然认为，解决办法很简单：如果历史在太平山顶上消失了，那就顺其自然吧。“关于香港的保护，我们不能再回顾过去，”李浩然说。“这里没有足够的过去，也没有足够的历史。香港的保护工作必须放眼未来，想想二十年后、三十年后、五十年后会发生什么。”

他说，未来的工作将围绕城市核心老城区的遗产保护展开，那里有大量的战后建筑可供保存或翻新，用于商业用途。

“香港是什么？香港的本质是什么？”李浩然说，“这是一座经济城市。那是我们的特点。是我们之所以成为今日的我们。我们必须发挥我们的优势，而不是试图成为其他东西。”

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来源：纽约时报中文网
责编：Zoe Chan

香港一手房空置税下月立法房价进入下行通道

在不吃不喝近20年才能买得起一个小单元的中国香港楼市，被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式征收。

据香港经济日报，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。

自去年6月香港政府提出一手楼空置税后，香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高，但由于空置率标准难以界定，房地产税正加快推进，暂无跟进可能。

港版空置税直指开发商捂盘惜售

在去年5月出席立法会时，林郑月娥就大批开发商捂盘惜售，“现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖”。

去年6月28日，港版空置税出台，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于楼价的5%。

而其后的大背景，正是香港房价持续高涨。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。

在当时宣布推出空置税的新闻发布会上，香港特区行政长官林郑月娥表示，房屋政策新措施不是为了遏制房价，而是为了达成三个目标：令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应，以及促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

需要指出的是，香港的整体空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

不过，具有香港特色的空置税，只面向一手楼，针对的是开发商捂盘惜售，与其他发达国家一手二手都征税的情况还不太一样。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，香港征收空置税还是有必要的，因为香港的土地供应不足，开发商为了保证房价上涨，捂盘惜售较多，加剧市场供不应求，导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动，香港若不在房地产行业进行主动监管，极高的房价很有可能会拖累香港发展。

他续称，现在通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价，确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。

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资深地产研究人士李宇嘉认为，香港本身是自由港，航运和贸易金融等支柱产业税收较轻，唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税，资产泡沫会重；再者，香港不会增加太多土地供应，且香港开发商运营模式多是囤地，然后缓慢开发，这对供应是不利的。所以，出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应。

空置税的威慑

香港一直深陷于“高房价之困”，连续九年稳坐全球房价最难负担城市榜首，属于“极度负担不起”之列。

华尔街见闻此前提及，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。

而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。

据香港差饷物业估价署公布的数据，自2018年7月香港房地产市场进入调整以来，截至去年12月香港楼价已连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。其中，2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

进入2019年，香港楼市明显企稳，今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据，今年1月香港新盘销售逾1900套，2月新盘销售约800套。

在宋丁看来，香港楼市去年已经出现波动，空置税显然有一定影响，但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨，积累了一定风险，也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳，有小幅下降空间，但不会出现大幅波动。”

海棠路62号，项目毗邻九龙塘著名又一村地段，区内主要以低密度住宅及花园洋房为主，绿化比率高，环境清幽怡人。
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不过，今年1月11日，自退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚表示：“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行。”

会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度，直言“今年这个市场不容易看”。

业内看来，2018年至今，全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束，以及空置税等政策收紧因素，香港房地产市场面临下行压力。

内地呼声极高但暂无跟进可能

香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？

业内称，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。

用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作，如果相应的标准得到界定，适时推出空置税也并无不可，这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。

“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称，“内地只有交易环节的税收，房屋空置成本很低，再加上租金回报率很低，空置的房子很多。从这个角度来讲，征收空置税是必要的，而且若征收空置税，这些房子必须投入租赁市场，增加市场供应。”

但是多年来，内地官方对住房空置率如何界定一直是空白，也没有发布过官方数据。

住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

李宇嘉提醒道，内地征收空置税是必要的，但较难实施。首先，没有办法统计空置房，这是很基础的东西。其次，如何界定6个月以上的空置房，这在香港比较容易，但在内地特别难。

“内地暂不会征收空置税，全国两会正在讨论房地产税的推进，就不需要同时开征两项重头税，香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。

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来源：每日经济新闻
责编：Zoe Chan

亚洲全球超级富豪扎堆：五年间激增117%！房产投资占比达23%

导读：以资产净值超过3000万美元的超高净值人士计算，2018-2023年的五年间，全球超高净值人士的人数预计将进一步增加22%至25万人。我们预测的59个市场中，增长最强劲的前10大市场有8个位于亚洲，而印度的升幅最大，达到39%。

随着全球经济重心的不断东移，亚洲已成为全球顶级富豪扎堆的地区。

根据莱坊（Knight Frank，英国房地产咨询公司）3月6日发布的2019《财富报告》显示，2013-2018年期间，全球亿万富豪的人数增长了55%至2229名，其中亚洲地区的亿万富豪在5年间激增了117%至787名，相比之下欧洲、北美地区截至去年年底的亿万富豪人数则分别为452、631。

莱坊亚太区研究部专管Nicholas Holt表示：“以资产净值超过3000万美元的超高净值人士计算，2018-2023年的五年间，全球超高净值人士的人数预计将进一步增加22%至25万人。我们预测的59个市场中，增长最强劲的前10大市场有8个位于亚洲，而印度的升幅最大，达到39%。”

他坦言，一些市场的基数较低，因此增幅较大，“例如菲律宾，预计2023年将有296位超高净值人士，而这个数字不到日本的超富裕人口的2%。”数据显示，截至去年年底，中国内地共有9953名超高净值人士，预计这一数字在2023年增长35%至13429名。

Holt指出，此次的报告共访问了来自全球各地约600名私人银行家和财富顾问，他们为这些超高净值人士管理约3万亿美元的资产。

房地产投资占比仍达23%

由于全球经济增长放缓、贸易保护主义不断抬头，金融市场动荡不安，这让“砖头”再次受到全球富豪们的青睐。

上述报告指出，房地产目前占亚洲超高净值人士投资组合的23%，高于全球21%的平均水平。以自住和第二居所占投资组合的比例，中国内地在亚洲位居首位，占比高达50%。

“我们注意到在过去几年，超高净值人士越来越希望增加物业在其投资组合的份额，这个趋势在全球富豪拥有的物业数字中得以体现，他们拥有的物业数量由过去一年平均2.9个增至3.6个。”Holt表示。

打开居外网：总揽全球顶级豪宅体验生活极致品位

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅指出：“去年全球豪宅的价格平均上升了1.3%，这是自2012年以来的最低升幅。莱坊国际豪宅指数追踪的100个市场中，去年超过70%的市场豪宅价格维持不变或上升，并有5个市场出现双位数的升幅。其中，菲律宾首都马尼拉的豪宅价格同比上升11.1%，涨幅领先，而英国爱丁堡、柏林均录得了10%的涨幅。” 延伸阅读：莱坊《2019年财富报告》：马尼拉豪宅价格增速领跑全球

同时，新加坡的豪宅价格去年也上涨了9.1%，成为了除马尼拉以外唯一一个进入全球豪宅涨幅榜前十位的亚洲城市。Holt坦言，去年新加坡楼市出现了“冰火两重天”的局面，“上半年楼市涨势惊人，因此政府推出了一系列的措施为楼市降温，导致楼价在下半年向下调整。”

华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。
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事实上，去年7月，新加坡政府再度收紧楼市政策，新加坡公民购买第二套住宅，额外买家印花税由原先的7%上调至12%，购买第3套以上则一律要缴交15%额外买家印花税，较之前的10%大幅提升。海外人士买楼则要缴付20%额外买家印花税。

香港豪宅市场将保持坚挺

相比之下，由于外围不明朗因素以及股市波动，中国香港去年的豪宅价格同比升幅仅为1.8%，在全球豪宅指数的排名则自第17位下跌至47位。然而，这并未动摇香港豪宅的“身价”，以一百万美元可以购买的豪宅面积计算，香港仅可购买22平方米的“纳米豪宅” ，稳居全球第二。

“今年影响香港楼市的主要因素是特区政府政策以及本地经济表现，我们预测山顶、南区等黄金地段的超级豪宅价格将保持稳定，这些业主的持货能力很强，无需大幅减价。”莱坊执行董事、估价及咨询部主管林浩文表示。

同时，他指出，去年特区政府推出的“山顶地王”山顶文辉道12号豪宅地皮流标，主要由于特区政府与发展商的估价存在落差，“特区政府重新将这个地块纳入未来的卖地表中，暗示特区政府未来可能会调整价格。考虑到目前的市况以及空置税增加了开发商的持货成本，今年的土地价格有望下调5%－10%。”

香港山顶和福道1-9号4卧3卫豪宅，是城中隐藏的天堂，为大家庭缔造隐私的户外生活空间。房价约¥2.38亿。
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去年10月，香港地政总署公布，山顶文辉道豪宅的底价过高，五大财团出价均未达政府所设底价而流标，市场此前预估这幅山顶“地王”的总地价最高可达485.2亿港元。因此，这块地皮吸引了香港数家龙头地产商竞标，包括长实集团、恒基兆业、嘉华国际、新鸿基地产，以及九龙仓、新世界、中海、信和置业联合体。

中原地产的数据显示，2018年有107宗价值1亿港元或以上的高价洋房成交，相比2017年的45宗飙升1.4倍。山顶聂歌信山道8号Mount Nicholson 1期2号洋房，成交价格高达13.99亿港元。

“香港在吸引跨境和本地私人资本投资方面全球排名第三，仅次于美国和英国，这显示香港在吸引全球私人财富方面处于领先地位。去年香港的跨境私人资本投资金额总计120亿美元，主要投资标的包括公寓、办公楼以及商铺等。”林浩文表示。

来源：21世纪经济报道
责编：Zoe Chan

全球房价最难负担城市：香港连续第九年位居榜首

尽管楼市降温，中国香港连续第九年蝉联全球房价最难负担城市。

1月21日周一，国际公共政策顾问机构Demographia公布的2018年国际房价负担能力报告显示，香港不仅连续第九年成为全球房价最难负担的城市之首，而且房价对于多数居民来说更加遥不可及。

报告显示，2018年香港房价中值相对于家庭收入中值的倍数（也就是房价收入比）升至20.9倍，高于此前一年的19.4倍，也续创调查历来最高水平。

这是衡量住宅楼价负担能力比率的指标，数值越大负担能力越差。比如，以香港20.9倍的中位数计算，意味着一个家庭须不吃不喝20.9年才能买得起一套房子。

报告指出，这次调查覆盖的期间香港的房价已经回落，部分房地产专家预期2019年香港住宅楼价将下跌15%至25%。虽然这将会是明显的回落，但香港的住房仍将继续严重负担不起。

由于政策收紧的作用以及全球局势的影响，香港楼市自2018年下半年开始降温，具体在8月开始见顶回落，香港房价指数出现了连续13周的下跌，这也是2008年金融危机以来最长的连跌纪录。此前，香港的房地产市场曾走过近15年的牛市。

香港半山区梅道1号The Mayfair2卧豪宅，实用面积197平方米，房价约¥1.36亿
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即便这样，港府也并不打算“救市”。香港特首林郑月娥此前表示，现在没有迫切计划，必须极度审慎考虑才会改变针对私人房屋的现有措施。香港财政司司长陈茂波也在近日传递了类似言论，表示香港政府没有计划放松房地产管制措施，但有意愿为有能力购房但首付不足的市民寻求解决方案。

全球楼市同此凉凉

报告还显示，温哥华与悉尼互换位置，分别位列全球第二和第三大房价难以负担的城市，房价收入比分别为12.6倍及11.7倍，2017年分别为12.6倍及12.9倍。

再紧随其后的是墨尔本排名第四，然后是圣何塞和洛杉矶。伦敦是欧洲房价最难负担的城市，在全球的排名中位列第十，与多伦多并列。

报告指出，部分最负担不起的市场的房价于过去一年已经缓和，某些市场的房价更是已稳定并出现下跌。然而，房价的跌幅并不足以实际改善住房的可负担性。

香港房价已经历了2008年金融危机以来最长的连跌纪录，伦敦周边房价则出现2011年以来的首次下跌，悉尼也正在努力应对1980年代以来最严重的房地产市场下滑行情。全球楼市同此凉凉。

Demographia的调查覆盖澳大利亚、加拿大、英国和美国等八个国家的309个大城市的楼市，调查时间为截至2018年第三季度。有29个主要楼市被列为“严重无法负担”。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

香港楼市拐点已至？买家弃购山顶豪宅 3千万定金打水漂

近日，《南华早报》引述一份正式文件报道称，一位买家放弃在中国香港山顶购买豪宅，并因此损失460万美元（约合人民币3100万元）定金。

2018年12月31日，这位买家同意以7.22亿港元（约合人民币6.22亿元）购买山顶豪宅项目Mount Nicholson的16号屋，但之后选择中止交易。

有消息称，这是香港房产市场陷入疲软的最新迹象。

同时，香港首富、长和系资深顾问李嘉诚近日在被媒体问及对香港楼市的看法时，建议“买家量力而为”，并提示“千万不要买来炒”。

弃购豪宅神秘买家损失460万美元定金

据了解，被弃购的房产位于全亚洲最昂贵的地段，是山顶豪宅Mount Nicholson的16号屋，面积7978平方英尺（约741㎡），拥有私人花园、屋顶平台和游泳池。

2018年12月31日，这套房产以每平方英尺90484港元（约合人民币85万元/㎡）单价出售。相比之下，面积仅大了6平方英尺的17号屋，去年4月以7.8亿港元（约合人民币6.73亿元）售出。

也就是说，仅仅过了8个月，这个楼盘总价就大降约5800万港元。

对此，Mount Nicholson的联合开发商会德丰（Wheelock & Company）表示并不清楚弃购原因，“我们尝试过与买家取得联络。我们不知道买家为什么不再购买。”会德丰猜测，可能是因为融资问题。

会德丰确认，5%的定金将不会被退回，也不会透露买家的姓名或国籍。不过，交易是经过一名持有香港身份证的买家代表敲定的。

李嘉诚建议香港购房者量力而为不要炒房

1月11日，香港首富、长和系资深顾问李嘉诚在出席长江集团周年晚宴前，对媒体表示，“今年世界经济很复杂，大家都要小心点。”

在被问及对香港经济的看法，李嘉诚说：“照道理全球经济会差些，预计全球各国GDP都会出现低增长。”

而对于香港楼市近期的回调趋势，李嘉诚维持其一贯看法，向购房者建议“买家要量力而为。”

“我应该尽我心讲实话，量力而为啦，譬如香港的朋友，香港人买来自己住，分期付款没有问题的话，那么你应该买，因为买来住，但是千万不要买来炒，波动厉害的啦。”李嘉诚表示。

香港楼市从2018年下半年起急转直下

实际上，类似前述的房产弃购并不是个案。据《南华早报》透露，2019年才刚刚开始，前9天香港楼市已经发生了9起弃购事件。有分析认为，这是香港房地产市场陷入疲软的最新迹象。

自2003年起，香港房价创造了连续15年上涨的“神话”，是香港历史上时间最长的房价上涨周期。但从去年下半年开始，香港楼市急转直下。

香港楼宇买卖合约数据显示，住宅楼宇成交量自2018年6月达到顶峰后，便开启了下行趋势。虽然10月小幅回升，但跌势未改，12月的合约数据无论同比还是环比均大幅下降。

香港特区政府土地注册处最新公布的数据显示，香港住宅销售量在2018年11月遭遇腰斩，12月环比下滑21%至2060套；与2017年同期的5337套相比，降幅高达61%。

在住宅销售金额方面，2018年12月，香港住宅销售总额仅为240.76亿港元，而2017年同期为519.55亿港元，同比大降约54%。

中原城市领先指数显示，截至2018年12月28日，香港房价指数当月已降至174.37，环比下跌1.70%，而2018年11月的跌幅为3.43%。该指数已连续四个月下跌，是2016年以来持续时间最长的下跌。

香港房地产信息网站Dataelements数据显示，截至2018年10月26日，香港去年已出现36起购房违约案例，而2017年全年仅出现9起。

多因素致香港楼市下跌机构看空

根据哈里森地产周期理论，一个完整的房地产周期大概是18年。先是7年上涨，然后可能会发生一个短期下跌，之后经历5年快速上涨和2年疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

按照哈里森的理论，香港楼市这一轮15年的上涨周期已经走完，接下来将进入最后一个阶段。除了周期理论，众多分析认为香港楼市如今的下跌背后还有多种因素。

1、美联储加息

香港实行联系汇率制度，维持美元兑港元汇率7.8:1左右。在美国长达十年的货币宽松政策下，汇率与美元挂钩的香港只能跟随美联储压低利率。低利率带来了香港楼市泡沫。

在美联储近年来不断加息的影响下，2018年9月香港三大发钞银行提高按揭贷款利率上限至2.35%，提高以最优惠利率为基准的按揭利率至2.25%，多家香港商业银行跟随。彼时瑞银预计，按揭利率未来还将上升50-75个基点，最终可能达到最高3.1%。

2、香港从资本流入转向资本流出

资金流入是助推房价上涨的关键要素，但这一状况正在改变。近年来美联储持续加息，让香港面临资本流出压力。同时，以往不断流入香港楼市的内地资金也在大幅缩减。

2018年的二、三季度，香港国际收支平衡表中的资本和金融项目，连续两个季度出现大规模逆差，分别为935.42亿港元和690.64港元。香港楼市也是在二季度后才开始掉头向下。

数据显示，2017年，内地投资香港住宅用地金额高达70亿美元；而2018年上半年，这一金额仅8.35亿美元，据此推算2018年全年投资额16.7亿美元，不及2017年的25%。

点击查看香港楼市更多信息

3、香港政府增加土地供应、征收空置税等举措

2018年6月28日香港开征空置税，对空置6个月以上的一手住宅将征收楼价5%左右的空置税，给短期炒房者沉重一击。据统计，截至2018年一季度末，香港空置的一手住宅约9000套，几乎占每年新增住宅的一半，占预计供应量的9%。

与此同时，香港特区政府将加大土地供应。数据显示，2000年至2017年，香港政府累计出让土地301万平方米，同期香港人口由549.9万人增至646.3万人，新增人口人均土地供应仅3平方米。

新一届特区政府有意改变这一现状。2018年12月31日，香港土地供应专责小组向特区政府的报告建议，优先研究及推展8个获主流民意支持的土地供应选项，预计可提供3235万平方米土地。一旦土地供应力度加大，香港房价势必下降。

在一系列因素叠加影响下，机构纷纷看空未来香港楼市。高盛研报预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

里昂的一份报告指出，香港房地产市场正经历15年来最差宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值都在冲击楼市，随着居民对房价负担能力下降及可能恶化的市场情绪，未来一年房价或将出现15%的回调。

参考来源：中国基金报
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考虑放宽按揭政策挽救香港楼市 600万以下自住房源欲成热门

中国香港财政司司长陈茂波在1月6日发布的网志上坦言：“过去一段时间，由于按揭比例较紧，导致一些市民即使有能力供款，却因首期不足而未能置业安居的情况。在不致令楼市’火上加油’、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的上车客，寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。”

自2018年8月以来，香港楼市开始转势，量价齐跌。

香港差饷物业估价署的指数显示，2018年11月私人住宅售价指数为366.3点，环比下跌3.5%，创下自2008年11月以来的十年最大单月跌幅，同时该指数已连续四个月下跌，累计跌幅达到7.2%。香港楼市在2018年7月见顶，涨幅一度高达11.94%，随后明显转淡，截至2018年11月的楼价涨幅已大幅收窄至3.86%。

同时，楼市成交亦进一步萎缩。根据香港土地注册处1月3日公布的数据显示，2018年12月物业注册量跌至3038宗，而成交金额则为430.44亿港元，环比分别下跌23.1%及0.6%，而成交宗数则同比下挫57.56%。

一直以来，俗称“银主盘”（法院强制拍卖物业）的数量被视作楼市下行的先行指标。“在1997年亚洲金融危机时期，银主盘的存量一度高达6000个单位。而相比之下，目前市场上的银主盘仍维持在100个左右的低位，预计楼市不会出现崩盘的情况。”某物业拍卖公司人士向21世纪经济报道记者表示。

“尽管贸易摩擦等外围因素会影响楼市的气氛，但短期来看，决定楼市走向主要是本地经济情况以及就业市场的动态，未来三至六个月，香港经济明显转差及失业率大幅上升的机会较小，因为我们预测今年第一季度楼价可能下调3%-5%，然而在第二季度会有所反弹。”资深测量师（编者注：在香港指对提供与房地产相关的专业服务的专业人员，包括房产估价等）张翘楚在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

2018年9月底，香港银行12年来首次启动加息周期。然而，2018年12月美联储加息，香港银行则选择按兵不动。经络按揭转介首席副总裁刘圆圆接受采访时表示：“由于港美息差再度扩阔，套息交易频繁容易使港元汇率再度触及弱方兑换保证，届时香港金管局不得不出手买入港元以保卫汇率，但银行体系结余将进一步缩减。事实上，香港的银行储备由2018年年初的1800亿港元已下降至现时约763亿港元。预计，今年上半年银行体系结余将跌破500亿港元的水平，届时银行将再加息，上调0.125%至0.25%。”

然而，她坦言：“本地银行仍然相当积极抢占按揭市场的份额，除了调低按揭息率，现金回赠亦不断加码，相信未来低息环境仍会是大趋势。预计明年香港仍会跟随美国的加息步伐，但由于本地经济状况仍然乐观，今年年内实际按揭利率不会超过3.5%，对供楼人士影响轻微。”

或放宽按揭

近年来，特区政府先后推出多轮“辣招”来遏制楼市过热。尽管楼市冷风频吹，很多买家受制于按揭比例限制只能“望楼兴叹”，外界不断呼吁政府“减辣”。事实上，香港财政司司长陈茂波近日开始放出口风，暗示特区政府正在考虑放宽按揭政策。

他在1月6日发布的网志上坦言：“过去一段时间，由于按揭比例较紧，导致一些市民即使有能力供款，却因首期不足而未能置业安居的情况。在不致令楼市‘火上加油’、不影响银行体系风险的前提下，研究为有能力供款但首期不足的上车客，寻求解决方案，并非不可考虑。而且，这样做还可以让买家有更多在二手市场选购单位的机会。”

然而，他强调，特区政府无意放宽“额外印花税”、“双倍印花税”及“买家印花税”，同时会综合考虑楼价下跌的幅度与速度、楼市成交量、未来住宅楼宇的供应量以及整体经济情况与展望等因素，寻求合适的时机。

香港中文大学经济学系副教授兼刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量坦言，特区政府过往的按揭政策过于严格，放宽按揭成数并不一定会使楼市升温，“放宽按揭成数可以分阶段进行，先放宽5%，其后按市况而言再放宽5%，恢复到过去最多可借七成按揭的水平”。

按照香港现有的按揭政策，售价在1000万港元或以上的物业，买家仅能获得最多50%的按揭，而600万至1000万港元的物业按揭比例则最高可达60%，贷款上限为500万港元，同时买家需要通过加息3%的压力测试，才能从银行获得按揭贷款。因此，市场人士认为，特区政府可能会考虑局部放宽按揭成数至70%，特别是600万港元以下的自住物业，或首次置业人士作优先考虑。

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中资抢地热潮退去

土地拍卖一直是楼市的“风向标”，近年来积极在香港“圈地”的中资开发商，也开始更加谨慎。

根据仲量联行的统计数据，2018年11幅公开招标的住宅地中，仅3幅由中资夺得。中资成功投地的比率由2017年的70%大降至2018年的27%。2018年中资机构成功中标的三幅地皮，包括由保利置业投得的油塘住宅地皮，以及高银集团及中国海外发展分别投得的旧启德机场跑道的两幅地皮，其中两幅地皮中标价为市场估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型开发商投得。

香港地政总署2018年12月27日公布九龙东启德跑道区第三幅住宅地的招标结果，内地开发商中国海外集团以贴近市场下限约80.34亿港元的价格中标，每方呎楼面地价13523港元，与临近地块单价相比在一个月内下挫了12.7%，也创下了该区近19个月以来的价格新低。

2018年11月以来，香港地政总署共批出3幅启德跑道区住宅地。中国海外集团参与了前两幅地皮的竞标，但未能中标，相隔一个多月后，终于成功击败新鸿基地产、华懋、新世界财团等多个香港本地老牌开发商，成功胜出。

仲量联行研究部资深董事钟楚如表示：“我们预期中资开发商在短期内在港投地仍会倾向细选地皮及抱审慎态度；若政府进一步收紧资金外流的管制，此情况将更会加剧。来自中资开发商的竞争减少的情况下，本地大型开发商将把握机会增加土地储备，预料将继续主导卖地市场。此外，预期住宅楼价于2019年将下跌15%，地价料将跟随。”

一直以来，香港市场是内地开发商走向国际市场的“练兵场”。“香港房地产市场高度透明，比较少政府干预，很多内地开发商将香港市场视为海外发展的踏脚石，因此近年来在香港土地市场十分活跃。”高力国际高级分析师邓仲楠向21世纪经济报道记者表示。他透露，目前香港住宅开发的利润率大约为30%，远远高出内地市场约10%的利润水平。

长期土地供应难题待破

香港特首林郑月娥在2018年10月发表的施政报告中首次提出了“明日大屿愿景”，该计划涵盖中部水域交椅洲和喜灵洲附近共约1700公顷的人工岛、大屿山北岸和屯门沿海地带，跨越未来二三十年，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人口居住，其中70%为公营房屋。

填海造地一直是香港由渔村发展为国际都会的主要土地供应来源。在1985至2000年期间，香港透过填海创造了超过3000公顷土地，即每年平均约200公顷。但在2001至2015年的15 年期间，以填海所造的土地却下降至约 690 公顷，相等于每年平均40多公顷，这是近年土地供应大幅减少的主要原因。

经过5个月的“土地大辩论”后，香港土地供应专责小组于2018年12月31日向特首提交报告，建议政府优先落实8个土地选项，释出约3000公顷土地，选项包括填海、发展棕地及粉岭高球场等。

然而，这份报告对于特首的“明日大屿愿景”计划却着墨不多，“政府预计在2019年第一或第二季向立法会寻求拨款，启动前期研究。作为这个跨越二三十年的愿景之一部分，‘明日大屿’建议于中部水域填海约1700公顷，政府首阶段会先聚焦发展邻近交椅洲约1000公顷的人工岛。”报告指出。

相比之下，特首提出的“明日大屿”以及团结香港基金会提出的“强化东大屿都会”计划的填海面积分别达到1700公顷、2200公顷。然而，上述报告着重强调的“发展东大屿都会”人工岛计划，填海面积仅为1000公顷，并称之为“是突破现有各类土地长期短缺困局的主要关键”。

土地供应专责小组于2017年9月成立，由香港特区行政长官委任22名非官方成员及8名官方成员组成。据介绍，这份报告是小组经梳理及考虑超过2.9万份问卷、3000个随机抽样的电话调查访问以及接近7万份公众的意见而写成的。

香港土地供应专责小组主席黄远辉表示，报告中有列出反对填海的意见，而政府亦不能说社会支持填海就等于主流民意支持政府提出的“明日大屿”愿景填海1700公顷；他表示，不清楚政府最终将如何开展“明日大屿”填海工程，但假如要修改填海规划，应详细向公众交代。

报告中的反对意见包括，东大屿都会的填海规模庞大，填海工程（包括使用大量海砂）对环境及海洋生态所造成的破坏会更大；亦有意见认为大型填海计划会加剧海平面上升及气候变化，更担心由于近年如强台风等极端天气越趋频繁，位处中部水域的人工岛将难以抵受可能出现的巨浪。此外，有不少团体及人士质疑大规模填海造地的需要，并关注兴建人工岛及大型基建设施所需的高昂成本和时间，较近岸填海甚至其他选项为多，效益不彰，更难以实时纾缓眼前的“土地荒”。

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参考来源：21世纪经济报道
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Ankely论尽中国香港地产，深入解读市场信息 | 中国香港

香港买房慎防自设六大陷阱

香港楼价疯狂持续攀升已超过10年，近期稍有异样，市况终于有回调迹象；一手新房以致二手买卖都明显交投减少，减价速销手段也开始浮现。今次不是要分析讨论楼市变化个中原因，而是要提醒各位朋友在淡市中选购楼房时切记要注意好几点，以免误堕陷阱；不要以为讨价拿了点甜头就满心欢喜，皆因现在才是刚开始的买家市场。【阅读原文】

中国香港房产全知道（五）——港岛山顶

之前介绍过香港岛的半山区是普遍较为高档的住宅区，这次让读者更深入了解何谓香港最高端的真正豪宅。上世纪盘踞山顶的都是地位显赫的名人、大班、领事，基本上居于太平山的都是上流社会人士、港府高官以及外国使节等专有权利。依山而建全是低密度房屋，夹带着洋房和独立式别墅，环境清幽亦是其特点之一。【阅读原文】

中国香港房产全知道（四）——新界西

八十年代以先香港新界仍主要为乡郊地区，人烟较稀少，住屋大部分都是二三层楼高的村屋，随市区土地不足，发展不断向北推进，早期发展主力是以兴建公共屋邨为主要目的，时至今天，新界已担当新市镇重要角色。新界分东、西两区，而新界西的两大市镇就是屯门和元朗。【阅读原文】

中国香港房产全知道（三）——港岛西半山

所谓半山区泛指香港岛中环以上及至太平山山顶之间的住宅区统称，这带普遍是较为昂贵的高尚住宅区，而当中再细分为中半山和西半山。随着时代发展，重建项目陆续上马，西半山的维港景观已续步被密麻麻新盖的高楼阻挡，真正能获得开扬海景的单位实在越来越少，所以必须要选择处于较高置位的物业为首要条件，才有机会不被遮挡景观，最保障的做法还是亲身实地考察。【阅读原文】

中国香港房产全知道（二）——港岛南区

中国香港仔丶薄扶林属中国香港岛南区，可利用中国香港仔隧道往返湾仔至黄竹坑，出口位置黄竹坑收费广场分两条路线；一面是通往寿臣山丶浅水湾丶赤柱方向，另一面则直指中国香港仔。通往中国香港仔之先会途经黄竹坑。这带曾经是聚结轻工业及公营房屋的小区；现时所见已是海洋公园，而以往的工厂大厦已陆续改建成三四星级酒店，发展成为一个全新的旅游区。【阅读原文】

中国香港房产全知道（一）——港岛西区

为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。港岛西区即上环以西沿海一带，随著港铁港岛线全线通车，令区内面貌急速改变，地产发展商加快重建物业，豪宅项目纷纷进驻。【阅读原文】

寻找中国香港一手新房的第二途径——“即签盘”

在中国香港要选择一手房，大部分人的眼球都聚焦在“楼花”。通常发展商一旦取得同意书就会赶快在短期内，策略性地安排抽签或招标向公众发售物业的部分单位亦或全数，有些项目开售不到一星期甚至一两天就全盘沽清。有没有想象过买一手房，除了要亲身到楼盘开售现场跟别人争先恐后，还要等排队、等抽签、等运气之外，其实也可以考虑一些在地产发展商手上尚未出售的“即签盘”，部分更是落成不久实时可入住的现楼。【阅读原文】

为什么一众国内名人都爱选购中国香港豪宅？

自从2006年“中国香港优秀人才入境计划”推出，经此已取得中国香港身分証和居留权的名人多不胜数。除了“优秀人才计划”下的卓越人士，基本上他们都有住房的需要外，由于种种不同的原因，就连百亿富豪也纷纷在中国香港买房子。中国香港——一个弹丸之地，有甚么吸引力让一众名人选择投资在这里？试看一些例子。【阅读原文】

中国香港保持房地产投资六大优势

近十年中国香港抵御过不少风风雨雨：2008年经历环球金融海啸，2015年中国股灾，期间又曾经发生来港大陆同胞和港人在民生上出现矛盾冲突，幸好未有动摇本土经济基础。中国香港另一经济命脉股票市场，亦由08年一直保持平稳，随着2014年沪港通和及后16年尾深港通开通，恒生指数又再向上发力。这就是自由经济魅力所在！说及基本利好因素可以分六个层面研究。【阅读原文】

中国香港出租物业必须的10条知识

在中国香港购置物业欲作长线投资，出租住宅物业将涉及许多法律程序和财务安排，业主须了解本身的权利和责任，确保整个投资过程如鱼得水。今天我会详尽讲解在中国香港出租物业必须具备的10条知识，包括订定租金丶委托持牌地产代理丶楼房交收丶租约和报税等。【阅读原文】

投资中国香港物业前需先了解“潜在价值”

以往传统豪宅皆指富豪贵宅，必定是位处高尚住宅区。地价以港岛区最高，继而九龙再者是新界。时至今日豪宅的定义已完全改变，虽然豪宅始终依旧存在，但地点已经缺乏了绝对识别的指标性，只怪中国香港地少人多，几乎可见的土地都被用作建房，久而久之这类一线房的旁边总会多了些较次等的“豪宅”，甚至居屋或者公屋；所以单凭地址又岂能贸然定夺该处的价值！【阅读原文】

中国香港房价高不可攀谨慎应对按揭花招

近几年中国香港发展商销售一手房时，每每都会引入旗下的财务机构提供一按或二按作为招徕，因为财务机构身分不受金管局规管，毋须依照措施指引行事；例如按揭成数、贷款年期、利率、还款方案均可自行定夺。试过有发展商曾经一度提供按揭贷款高达楼价123%，但很快即被金管局劝吁叫停。可是积极的发展商又怎会轻易罢休！【阅读原文】

认识中国香港楼市历年“辣招”

近年中国香港政府推出的压抑楼市措施都被称之为“辣招”，这跟中国香港人惯用广东谐音有关，取其与“辣椒”同音同义之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同强烈程度之分，正好是形容压抑措施的强弱招数。让我为大家解读中国香港楼市近年的降温措施及成效。【阅读原文】

香港买房慎防自设六大陷阱｜居外专栏

香港楼价疯狂持续攀升已超过10年，近期稍有异样，市况终于有回调迹象；一手新房以致二手买卖都明显交投减少，减价速销手段也开始浮现。今次不是要分析讨论楼市变化个中原因，而是要提醒各位朋友在淡市中选购楼房时切记要注意好几点，以免误堕陷阱；不要以为讨价拿了点甜头就满心欢喜，皆因现在才是刚开始的买家市场。

提防自设六陷阱：

1. 买房目的

不先确认买房目的，而贸然采取行动，极有可能注定失败。准备买房前必须首先界定该物业将会用作自住还是投资，因为这肯定十分影响选购目标时的视线，浪费时间及或金钱之余，更甚者错失良机，绝对会引至大不同的结果。

2. 自我陶醉

一手新房销售场地的环境不时制造抢购热卖气氛，不要被羊群心理蒙蔽，亦不要被代理喋喋不休的销售技倆所征服。若当心头好先被别人所夺，而且没有第二选择的话，最好都是先离场不要急忙乱挑替代品，待冷静过后那怕没有更好的货式正迎面而来。

3. 心急

现时楼市刚进入逆转周期，可容许你慢慢看清楚、想清楚、考虑清楚、还有计算清楚，最忌心急出了乱子下错决定。淡市才是选择优质物业的好时机。

4. 捡便宜

需明白价钱不等于价值，倘若房子求售以便宜或者超便宜作招徕，理应须要特别小心。虽然？“便宜”的不一定是不好，但总会有原因。业主卖房可有很多不同的理由，不了解就敲定，这是赌博；买了又便宜又高质的当然是“超值”，以正常价钱买了一般货色仍可说成『物有所值』，但如果以低价买了次货其实是“亏本”。最不幸的是遇上那些本来已经资不抵债的物业，在土地注册文件上又看不见全部负债项目，那么不知情况下，打从支付订金的一刻开始，连场恶梦亦会随即展开！尤其在楼价下行期间会较多出现五花八门的问题楼盘。

5. 明星盘

尽量不要慕名去追星买房。大部分明星聚居的楼盘都多是被过分追捧的名气大盘，很大程度上是名过其实。有能力买房的艺人都该忙得不可开交，通常没有充分的时间和数据让他们能够分析楼盘的好坏！甚至乎碍于身份不便露面，就连基本步骤实地视察环节也省却。要知道他们的专业是演戏而不是计算或者投资，真正买家又岂可信靠他们的眼光和非专业呢？

6. 伪豪宅

香港住宅可以分两大类型；第一类是“公营房屋” 那是指包括公屋（政府出租房屋）和居屋/绿置居（政府资助出售房屋），第二是“私人住宅”。坊间有很多名堂给予不同级别的房屋，例如一二百平方呎的单位称为“纳米楼”，三几百平方呎的笼统来说叫“上车盘”，上仟万的开始形容为“豪宅”，价钱再高又不懂怎去形容的通通都称为“超级豪宅”。发现有问题吗？豪宅的定义相当模糊，而且层面非常广阔；所以找房子的时候要注意，如果在地理环境上被上中下多类型级别的楼房所包围，原则上此等房没有可能是属于“真豪宅”。道理非常简单；一般来说高尚住宅地段罕有见到平民住的房屋！李嘉诚自住的别墅会在大型屋苑附近？又曾几何时见过皇宫会被选址建在贫民窟旁呢！分别真伪豪宅，不只光看房子漂亮不漂亮；整体设计、间隔布局、建筑材料等，还需留意拟购入的物业与该地段和附近的房屋级别是否对等，因为邻居的质素也会影响物业的品位价值，尤关重要。延伸阅读：【香港豪宅抢购屡创新高十大豪宅区你知多少？】

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以下是纯粹以个人原则衡量各区质素相约的一手新房，举例为较可取的楼盘：

屯门上源：±@$12,000 / 平方呎
元朗 朗城汇：@$14,000 ~ $18,000 / 平方呎
西贡 逸珑海汇：@$15,000 ~ $18,000 / 平方呎
何文田天铸：±@$32,000 /平方呎
九龙塘 贤文礼士：±@$30,000 / 平方呎
西半山 巴丙顿山：±@$35,000 / 平方呎
太平山顶 Twelve Peaks：@$110,000 ~ $150,000 /平方呎

（资料只作参考）

责任编辑：Zoe Chan

中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集

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