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香港买房慎防自设六大陷阱｜居外专栏

香港楼价疯狂持续攀升已超过10年，近期稍有异样，市况终于有回调迹象；一手新房以致二手买卖都明显交投减少，减价速销手段也开始浮现。今次不是要分析讨论楼市变化个中原因，而是要提醒各位朋友在淡市中选购楼房时切记要注意好几点，以免误堕陷阱；不要以为讨价拿了点甜头就满心欢喜，皆因现在才是刚开始的买家市场。

提防自设六陷阱：

1. 买房目的

不先确认买房目的，而贸然采取行动，极有可能注定失败。准备买房前必须首先界定该物业将会用作自住还是投资，因为这肯定十分影响选购目标时的视线，浪费时间及或金钱之余，更甚者错失良机，绝对会引至大不同的结果。

2. 自我陶醉

一手新房销售场地的环境不时制造抢购热卖气氛，不要被羊群心理蒙蔽，亦不要被代理喋喋不休的销售技倆所征服。若当心头好先被别人所夺，而且没有第二选择的话，最好都是先离场不要急忙乱挑替代品，待冷静过后那怕没有更好的货式正迎面而来。

3. 心急

现时楼市刚进入逆转周期，可容许你慢慢看清楚、想清楚、考虑清楚、还有计算清楚，最忌心急出了乱子下错决定。淡市才是选择优质物业的好时机。

4. 捡便宜

需明白价钱不等于价值，倘若房子求售以便宜或者超便宜作招徕，理应须要特别小心。虽然？“便宜”的不一定是不好，但总会有原因。业主卖房可有很多不同的理由，不了解就敲定，这是赌博；买了又便宜又高质的当然是“超值”，以正常价钱买了一般货色仍可说成『物有所值』，但如果以低价买了次货其实是“亏本”。最不幸的是遇上那些本来已经资不抵债的物业，在土地注册文件上又看不见全部负债项目，那么不知情况下，打从支付订金的一刻开始，连场恶梦亦会随即展开！尤其在楼价下行期间会较多出现五花八门的问题楼盘。

5. 明星盘

尽量不要慕名去追星买房。大部分明星聚居的楼盘都多是被过分追捧的名气大盘，很大程度上是名过其实。有能力买房的艺人都该忙得不可开交，通常没有充分的时间和数据让他们能够分析楼盘的好坏！甚至乎碍于身份不便露面，就连基本步骤实地视察环节也省却。要知道他们的专业是演戏而不是计算或者投资，真正买家又岂可信靠他们的眼光和非专业呢？

6. 伪豪宅

香港住宅可以分两大类型；第一类是“公营房屋” 那是指包括公屋（政府出租房屋）和居屋/绿置居（政府资助出售房屋），第二是“私人住宅”。坊间有很多名堂给予不同级别的房屋，例如一二百平方呎的单位称为“纳米楼”，三几百平方呎的笼统来说叫“上车盘”，上仟万的开始形容为“豪宅”，价钱再高又不懂怎去形容的通通都称为“超级豪宅”。发现有问题吗？豪宅的定义相当模糊，而且层面非常广阔；所以找房子的时候要注意，如果在地理环境上被上中下多类型级别的楼房所包围，原则上此等房没有可能是属于“真豪宅”。道理非常简单；一般来说高尚住宅地段罕有见到平民住的房屋！李嘉诚自住的别墅会在大型屋苑附近？又曾几何时见过皇宫会被选址建在贫民窟旁呢！分别真伪豪宅，不只光看房子漂亮不漂亮；整体设计、间隔布局、建筑材料等，还需留意拟购入的物业与该地段和附近的房屋级别是否对等，因为邻居的质素也会影响物业的品位价值，尤关重要。延伸阅读：【香港豪宅抢购屡创新高十大豪宅区你知多少？】

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以下是纯粹以个人原则衡量各区质素相约的一手新房，举例为较可取的楼盘：

屯门上源：±@$12,000 / 平方呎
元朗 朗城汇：@$14,000 ~ $18,000 / 平方呎
西贡 逸珑海汇：@$15,000 ~ $18,000 / 平方呎
何文田天铸：±@$32,000 /平方呎
九龙塘 贤文礼士：±@$30,000 / 平方呎
西半山 巴丙顿山：±@$35,000 / 平方呎
太平山顶 Twelve Peaks：@$110,000 ~ $150,000 /平方呎

（资料只作参考）

责任编辑：Zoe Chan

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中国香港房产全知道（五）——港岛山顶｜居外专栏

之前介绍过香港岛的半山区是普遍较为高档的住宅区，这次让读者更深入了解何谓香港最高端的真正豪宅。

上世纪盘踞山顶的都是地位显赫的名人、大班、领事，基本上居于太平山的都是上流社会人士、港府高官以及外国使节等专有权利。山顶区地理环境优越，居高临下可俯瞰璀璨的维多利亚海港景色，能观赏美景的房子通常都是朝北；朝南的海景不是不美，只是晚上祗剩漆黑一片！

此区涵盖的范围大致由马纪仙峡道往上走直至最高位置太平山顶，而当中唯一位于雾线以下的街道则只有白加道。

依山而建全是低密度房屋，夹带着洋房和独立式别墅，环境清幽亦是其特点之一。除了可乘搭缆车往返由中环花园道至山顶之外，公共交通工具还有两条巴士线15号和15B号，分别由中环和湾仔开出，此外，小巴1号也从中环开出。但其实大部分住在山上的都会使用私家车代步，所以更加需要关注道路情况，因为上山下山的行车路线多数是单线单程，更有某些较窄的路段是采用单线双程行车。

山顶住宅地甚为矜罕，传统屋地业主鲜有将珍宝公开放售，市场要吸纳可建屋土地唯有向老牌家族入手慢慢续户收购，或者靠政府拍卖官地提供出路。最近一项较瞩目的私人大买卖交易“白加道37号”，现时为一幢用作长线收租的分层式住宅，总共12个单位，占地约20,400平方呎，交易涉及金额约港币30亿。但该地段地积比率只有0.5倍，若要重建的话，楼面面积有可能会缩减至10,200平方呎，即比现有面积降低约一半，可能买方是另有其他发展想法。

要立足于山顶区是极其困难的事，投地是没办法之中的办法；2006年12月拍卖的官地加列山道地皮由新鸿基地产投得，成为现时的12座洋房“TWELVE PEAKS”，今年7月录得两套洋房成交2号和8号屋，扣除所有折扣回赠，每一平方呎分别造价约港币$10万和$13万元。

直到对上一次推出的山顶地皮已经是2010年7月的聂歌信山道，就是贵绝全亚洲而闻名的超级豪宅“MOUNT NICHOLSON”，今年3月售出的2号洋房成交呎价高达港币$15.17万。由于久旱逢甘霖，地价稳步拾级而上亦无可厚非。

等了8年，今年终于再有地皮拍卖，现正招标位于山顶的文辉道（10月12日截标），项目前身为政府高级公务员宿舍，地段贵重，势必掀起发展商与财团争夺之战，地皮规模庞大，面积约18.9万平方呎，市场估计造价必能挑战全港最高呎价成为新地王，预料每平方呎最少约港币8万，若计入建筑成本，可想而知日后推出市场的发售价肯定不菲。

由于此区楼房供应长期不足，无论一手或二手市场的放盘往往都会出现叫价被进取些。现时可购买的一手房虽然选择有限，但不妨试试参考以下楼盘资料，看会否令您动心！

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中国香港房产全知道（四）——新界西 | 居外专栏

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。今期为大家带来《中国香港房产全知道之三——新界西》。

八十年代以先香港新界仍主要为乡郊地区，人烟较稀少，住屋大部分都是二三层楼高的村屋，随市区土地不足，发展不断向北推进，早期发展主力是以兴建公共屋邨为主要目的，时至今天，新界已担当新市镇重要角色。

新界分东、西两区，而新界西的两大市镇就是屯门和元朗。

随着国家策略发展大湾区；利用港深西部通道、港珠澳大桥、赤鱲角连接路，可接驳近在咫尺一桥相隔的珠海横琴和澳门，经屯门码头亦可往返澳门、深圳、珠海，实现三地无缝的互动交通枢纽。另一方面，大屿山香港国际机场持续发展航运、物流，预计配合大桥即将开通，必然缔造大量发展空间，同时带动不同阶层人口迁移，造就住屋市场潜在庞大需求。

与西鐡接驳的轻鐡穿梭屯门、元朗、和天水围。

屯门区

位置偏离市区，路面交通主要靠屯门公路九号干线及青山公路连接市区。此外，2003年西铁线正式启用后，现在已能够快捷通往九龙西等地区。

屯门区稍为触目的大型屋苑有早年已入伙的”黄金海岸”、”新屯门中心”、”屯门市广场”、”星堤”等，以至5年前才入伙的”珑门”。而刚入伙不久的”*琨仑”、”*Napa”和”*满名山”尚余下少量单位仍在发售中。仍处于楼花期快将入伙的还有”城·点”、”菁隽”、”*珀御”、”丰连”、”*双寓”，但这批楼花通通都只是小型单位，甚至是纳米户，意思是实用面积只介乎一百至二百平方呎左右。

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元朗区

原本主要被渔塘和农田包围，然而发展需要通过土地收购、农地补地价等大量烦复程序才得以落实，而且地理环境同样与市区隔阻，所以元朗区发展速度相对较慢。直到1998年三号干线正式通车，往来九龙、香港岛和香港国际机场的路程才大大缩短。再加上2003年西铁线正式启用，半小时内便能瞬间直达尖东站，及后至2009年伸廷线更直至红磡站。现时元朗的交通版图规划已大大改善。此外，经皇岗口岸至深圳市乘过境巴士也只需约半小时，甚为方便。

元朗区拥有两个市镇；元朗新市镇及天水围新市镇。

元朗市中心人口密度相当高，楼宇以楼龄较高的大厦和唐楼为主。较早期开发的屋苑有”新元朗中心”,和大型独立洋房项目”锦綉花园”、”加州豪园”、”加州花园”等，直至新鸿基的千亿投资“YOHO”系列于2003年展开，分别建成”YOHO Town”、”YOHO Midtown”、”*Grand YOHO”，将元朗面貌焕然一新。继而落成的有”葡萄园”、”溱林”、”溱柏”、”*尚悦” 、”*柏峦”。及至近年更百花齐放陆续入伙的”*Park Yoho”系列、”尚筑”、”*富豪·悦庭”、”娉廷”、”意花园”，”世宙”、”*朗屏8号”、和明年入伙的”*柏逸”。

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天水围新市镇大部分土地均被政府发展为公屋、资助房屋、政府机构和社区设施，至今最具代表性的私人住宅就只有90年代的”嘉湖山庄”和柏慧豪园。

注： *部分单位仍在出售中

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中国香港房产全知道（三）——港岛西半山 | 居外专栏

所谓半山区（Mid-levels）泛指香港岛中环以上及至太平山山顶之间的住宅区统称，这带普遍是较为昂贵的高尚住宅区。而当中再细分为中半山和西半山，但如要严格点评的话，中半山地段则相对为更高级别，价格当然也会较高。笼统地可将花园道的左右两边作为分野，左面朝东方向的为中半山，而另一面则为西半山；由海拔最低起计从坚道、罗便臣道、干德道，及再向西伸廷覆盖般咸道、柏道、列堤顿道、旭龢道，以至地理上最高位置的宝珊道均纳入范围之内。

整体而言，西半山只有干德道和宝珊道没有公共巴士途经，除了专线小巴以外只可自行驾车往来，而其余的都有巴士和小巴可以代步直达。为舒缓区内交通情况，幸好自1993年开始开通了全长超过800米的户外有盖行人扶手电梯，全程步行约需20多分钟，接驳由干德道至皇后大道中直抵中环商业区；但要留意每天电梯下行方向运行时间只有从上午6:00至上午10:00，而上行方向运行时间为上午10:00至午夜。

西半山区内老牌豪宅云集，但这些传统名厦大部分的楼龄都已超过半个世纪，更糟糕的是这区并没有新的住宅用地可以提供，所以各大发展商只好纷纷通过重建并购计划，将西半山的型态续渐改头换面。早年已在区内展开频繁收购活动的太古地产近年已相继收成，分别有西摩道2A号“蔚然”、西摩道33号“瀚然”、西摩道63号“珒然”，还有坚道100号的“殷然”。其他发展商也各据一方；信和置业购入干德道53号重建，今天已成豪华大宅“Cluny Park”。新鸿基地产亦成功并购坚道18号及20号，现在地盘仍在兴建中，另一重获新生随即在第二季入伙的项目是巴丙顿道23号“巴丙顿山”。恒基与新世界合作发展的具无霸项目西摩道“美丽台”将拟建成超级豪宅，占地面积庞大接近5万3千平方呎。随着区内大规模的旧楼已买少见少，近来无论大小地盘发展商都绝不放过；小型地盘如般咸道24号至26号占地仅4千多呎，是近年英皇积极收购下的囊中物。

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除了经典老牌豪宅外，在西半山曾经一度享负盛名的屋苑（“乐信台”、“嘉兆台”、“雍景台”、“承德山庄”、“富景花园”），今天亦已被一众新进超级豪宅所取代，上文提及的一些新发展项目算是其中部分，此外还有“罗便臣道31号”、干德道31号“敦皓”、宝珊道18号“尚璟”、及极受触目的摩天大厦干德道39号“天汇”。

Ankely的专业建议：

其实香港开埠以来山顶区都是达官贵人、富豪、名人、商贾聚居首选，依山而建的住宅本来可以饱览维多利亚港的景色，但随着时代发展，重建项目陆续上马，西半山的景观已续步被密麻麻新盖的高楼阻挡，真正能获得开扬海景的单位实在越来越少，所以必须要选择处于较高置位的物业为首要条件，才有机会不被遮挡景观，最保障的做法还是亲身实地考察。说到价钱方面，由于该区物业楼龄的差异实在太大，况且同一座大厦高层和低层的景观可能会天壤之别，故此须综合各方条件才能判定何谓合理价格。

以下为区内一手新房和较新楼盘的资料，各位可以更了解现时实际市况以作参考，寻宝也能得心应手：

居外精选香港西半山房源：

1. 坚道38号瑧环高层公寓

建筑面积：911平方呎
实用面积：650平方呎
房型：2间卧室，1间浴室，1个阳台
售价：2,200万港元（约1,874万元人民币）
物业编号：37372941

2. 般咸道78号宁养台高层公寓

建筑面积：1,334平方呎
实用面积：1,119平方呎
房型：3间卧室，2间浴室，1个卫生间
物业特色：海港景观，配有一些家具
售价：2,800万港元（约2,385万元人民币）
物业编号：37377085

3. 罗便臣道103号景雅花园高层公寓

建筑面积：880平方呎
实用面积：653平方呎
房型：2间卧室，1间浴室
售价：1,200万港元（约1,022万元人民币）
物业编号：37409413

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中国香港房产全知道（二）——港岛南区 | 居外专栏

中国香港仔、薄扶林属中国香港岛南区，可利用中国香港仔隧道往返湾仔至黄竹坑，出口位置黄竹坑收费广场分两条路线；一面是通往寿臣山、浅水湾、赤柱方向，另一面则直指中国香港仔。通往中国香港仔之先会途经黄竹坑。这带曾经是聚结轻工业及公营房屋的小区；现时所见已是海洋公园，而以往的工厂大厦已陆续改建成三四星级酒店，发展成为一个全新的旅游区。

旧日的渔港——中国香港仔，今天已是成熟的住宅区，中产家庭的集中地，尤以楼龄接近40年的“中国香港仔中心”为中心点：酒楼、茶餐厅、街市、超市、民生杂货店、商场等，一应俱全。与鸭脷洲一水之隔的海湾称为中国香港仔避风塘，这里停泊着不少游艇和捕鱼作业的船只，最为人熟识的著名地标应该是水上食肆“珍宝海鲜舫”。以往如要从水路渡过彼岸，交通只能靠舢舨或鸭脷洲大桥，直至港鐡南港岛线于2016年12月启用，终点站可抵至“海怡半岛”。

“海怡半岛”三面环海自成一角，位于鸭脷洲的西端，住宅大楼分阶段落成，一共四期34栋，分别大约23至27年楼龄。屋苑每期中间均设有绿化公园，设施方面有住户俱乐部、室内外游泳池、球场、多个儿童游乐埸，还有超过800米的海滨长堤。

其实最近10年中国香港仔又岂只一个大型屋苑；交通便捷引来了更多新发展，随随落成的有鸭脷洲海旁道“南湾”*、惠福道“深湾9号”#、鸭脷洲径“南区‧左岸”^，比较小规模的单幢式住宅有鸭脷洲大街“倚南”⁺、中国香港仔大道“南湾御园”和刚于去年入伙的登丰街“登峰‧南岸”。其实除了惯性居住在中国香港仔的家庭不愿迁离此区外，今时今日也有不少区外人士将搬迁目标的视线转移至南区这带，皆因这区工商业大厦较少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的环境！加上选择性丰富，一房至四房甚至洋房都能在此中寻，按个人喜好再挑选清静、热闹、方便…，丰俭尤人任君选择。

沿着中国香港仔海傍道向北是长长的薄扶林道，末端接驳西湾坚尼地城。沿路会见到较早期兴建的大型私人屋苑；例如右边山坡上有“置富花园”、“薄扶林花园”，左边靠海的是“碧瑶湾”，它们的楼龄都相若，大概在40年左右。

数到最新的算是“贝沙湾”，随着紧贴在旁的数码港于2004年落成，“贝沙湾”共六期的住宅亦分批建成入伙，临海而建，整体设计布局完善，打造成高档次豪华屋苑。以上仟呎的大单位为主，当中亦有小量细单位和47幢独立屋，配套设施应有尽有：3个美轮美奂的主题会所、全天候海景窒内泳池、室外游泳池及多个水疗池、健身室、网球场、儿童游乐园及图书室、演奏室、私人影院、餐厅、及宴会厅等。

“贝沙湾”向北的前方不远处，凝聚着一撮楼高三四层的低密度住宅群，围绕着几条小路沙宣道、碧丽道、和金栗街一带，被域多利道和薄扶林道相夹。虽然这带的楼房都已有些日子，但部分维修保养质素仍相当不错，环境清幽亦吸引着一些深居简出的富豪钟爱此区。中国香港富豪周启邦的大宅“黄金屋”就近在咫尺，此外，卓能集团主席赵世曾亦长居于域多利道200号的“赵苑”其中的独立屋。

再朝着摩星岭方向不到几分钟车程，就已经是西湾坚尼地城。

备注地产发展商一手余货：

*南湾——两个单位未售，可以入标形式购买
#深湾9号——三套独立洋房仍未开售
^南区‧左岸——六个单位未售，可以入标形式购买
⁺倚南——五个即签单位现正发售，折实价每平方英尺23,540港元起

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中国香港房产全知道（一）——港岛西区 | 居外专栏

之前为大家讲解过近年中国香港楼市的投资环境大方向、中国香港房屋政策变改、买房入门需知、购买一手房的窍门、和如何了解自己的买房需要。为了让朋友们在著实找房时能够更容易找到理想目标，不用漫无目的四处寻觅，特意为大家淮备此《中国香港房产全知道系列》，逐区介绍其特性和现有盘源情况。大致会根据中国香港城市规划为原则，再按照现时中国香港主流地产代理的惯性分区，将地域分划为：

西区/西半山、南区/中国香港仔/薄扶林、湾仔/跑马地/铜锣湾区、渣甸山/东半山、北角/北角半山、东区/柴湾、中半山/山顶
东九龙/黄大仙至观塘、南九龙/红磡/九龙城、九龙塘/广播道/何文田、西九龙/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃湾
西贡/清水湾/将军澳、新界东/沙田/马鞍山/大埔/上水/粉岭、新界西/元朗/屯门/天水围、东涌/离岛/愉景湾

头炮先为大家带来《中国香港房产全知道之一 —— 港岛西区》。

港岛西区即上环以西沿海一带，又称“西环”，横跨西营盘、石塘咀、坚尼地城等地。西区很多建筑物都富有殖民地色彩，包括被列为法定古迹的历史建筑物：西边街36号“（旧）赞育医院主楼”、德辅道西207号、高街2号“西营盘社区综合大楼”及已超过150年历史位于高街9号属哥德复兴式设计的 “基督教中国香港崇真会救恩堂”。

以往的地面街道一贯只看见售卖海味和中药材等的旧式店铺林立，随著港铁港岛线全线通车，令区内面貌急速改变，地产发展商加快重建物业，豪宅项目纷纷进驻，现时大部分的店铺已被时尚西方化的食肆和酒吧陆续取缔。全新景像夹杂著悠久的历史文物和苏豪新派的文化气色。

港岛西区建筑景物一览：

港铁西延线已于2014/15年启用，包括坚尼地城站、中国香港大学站及西营盘站，仅约 5 至6分钟车程便摇身即可到达中环金融商业核心枢纽。中环彙聚大量跨国企业、上市公司、品牌翘楚和各国领事机构，而西区住宅正正可以吸引一群为求便捷的高端上班族、投资银行家及一众专业人士聚居。

港铁西延线共设3个车站，为中国香港岛西区提供铁路服务，并且接驳中国香港岛其他地区

另一方面，港岛西区拥有优越校网，小学属于名校11号网络，而传统顶尖的中学亦云集于此，高等学府“中国香港大学”就更近在咫尺，所以此区的住宅尤其深受注重孩童教育的父母钟爱。此外，追捧此区的又岂止自用家庭客！亦有不少投资者瞄淮此区，因为租客群的质素和租金回报都相对较优胜和稳健；当中既不乏高薪要职的人士、大学教授、国际学校教职员，又有源源不绝入读附近大学的学生们。

特别必须顺带提出的是，中国香港房产的业权基本上并非可永久拥有“Freehold”，而是由政府批出于特定期内的租赁使用权；以租借形式把土地租出业权“Leasehold”供有限年期使用；例如部分九龙界限街以北、新界地区和离岛经已过了期限，须要向政府续期至2047年，期间须每年缴交地租（应课差饷租值的3%）。但港岛区的地契大部分都是999年期，无形中已增加了其内在价值。

根据屋宇署资料显示今年截至10月全港仅得14,275伙新建私楼获批入伙许可，数字跟往年相若。现实环境是地皮稀缺，亦难再会有新填海工程建房，供应量不会突然递增，而港岛区的土地供应更是少中之少，唯一途径只有旧区重建，以西区为例正是典范。在此区寻得一宝，保值角度来看应该算是上策。

西区近年落成的新房不少，例如缙城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星钻、荟臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下为区内一手房和较新的二手房资料，让各位可以更了解现时实际市况以作参考，若要寻宝也能得心应手：

责任编辑：Zoe Chan

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