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引述《南华早报》9月10日的报导，印度尼西亚政府最近提高了奢侈品税的起征点，20%的奢侈品税目前适用于价值300亿卢比的物业，起征点相比以前的200亿卢比已大幅提升。据分析人士称，该国最大的旅游目的地——巴厘岛将借此机会吸引更多海外房产买家。

今年6月，印尼总统佐科·维多多（Joko Widodo）政府宣布，对房屋和公寓征收的20%奢侈品税起征点将从200亿卢比提高到300亿卢比（约合1513.5万元人民币）。这项新政策让高端房地产市场上的许多交易都获得了免税待遇。

印尼政府已经允许外国人按照30+20+30年的计划来购置有地物业了。外国人最初可拥有物业30年的产权，随后产权可延长20年，然后再延长30年。

然而，印尼开发商仍在为外国购房者争取期限为80年的先期许可。以前，只有印尼公民可以获得土地所有权。

“这是一项重大的变化，”面向海外购房者的中文网站居外网Juwai.com执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说道。“外国人有权获得长达80年的物业产权，而且现在出售物业时需缴纳20%销售税的可能性已经大幅降低。我们预计印尼的物业需求会提升。”

有所放宽的政策体现了维多多今年5月连任时定下的目标，即为印尼引入更多外国投资以履行其竞选承诺——将印尼经济增长率从目前的5%左右提高到每年7%。

“印尼政府的政策正变得更适合投资者，更具有前瞻性，更有利于市场。政府目前已经向外国投资者敞开了市场的大门，并致力于为所有利益相关者提供公平的竞争环境。对于从战略性角度观察该地区的全球投资者来说，此举传递了一个重要的信号，”房地产和投资公司IQI Global首席经济学家山·萨伊德（Shan Saeed）说道。

房地产咨询公司第一太平戴维斯认为，印尼政府支持高端市场的举措将有利于巴厘岛房地产市场的发展。

根据印尼的规定，只有持有印尼工作或居留特别许可证的外国人才能在印尼购买房产，但那些身为名义持有人或在印尼进行了企业登记的人也可以购买房地产。对于这些群体来说，巴厘岛是他们首选的置业目的地之一。

“我们了解到，巴厘岛、巴淡岛和龙目岛等地都有很多外国业主，”印尼第一太平戴维斯公司董事兼研究与咨询部门主管安东·西托罗斯（Anton Sitorus）表示。巴厘岛之所以吸引人，是因为它的低价格、自然美景和开发项目的卓越品质能够与泰国普吉岛和苏梅岛等热门地点一较高下。”

一直在追踪全球房地产市场情况的《环球物业指南（Global Property Guide）》表示，巴厘岛别墅的每平方米均价在1100美元至2300美元之间。

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居外网的奇米尔主席称，维多多总统连任后，印尼实现了稳定的经济增长，政府的基础设施投资计划也得以顺利推进。在这样的背景下，印尼这一东南亚国家对二次置业者的吸引力有了较大的提升。

“我们认为，印尼房地产市场具有非常不错的增长前景，”奇米尔说。

“新巴厘岛”未来发展不容小觑

开发商Private Sanctuary的联合创始人Tobi Doeringer正帮助投资者在印尼龙目岛上开发68栋别墅。该项目外国直接投资总价值达2000万美元，项目所在岛位于巴厘岛以东，因具备巨大的旅游潜力，属于政府规划的“新巴厘岛”所在地之一。

他说： “在我们的项目中，中国香港地区的买家比内地买家更多。大多数中国人仍将注意力放在巴厘岛上，而不是像龙目岛这样的新兴地段。如今，在龙目岛这样主打旅游产业的别墅项目中，外国买家约占70%。我们预计在五年内，来自大中华区的买家将占到龙目岛旅游住宅物业销售额的五分之一。 

“印尼许多地方房地产投资面临的最大挑战是，买家对最成熟市场以外的地段比较陌生。当他们发现龙目岛像20年前的巴厘岛有相似之处时，顿时眼前一亮。对于投资者来说，龙目岛比巴厘岛更有趣。如果说到别墅，在这里可以获得相当于巴厘岛同类房产80%的租金收益，但地价仅为巴厘岛的10%或15%。您可以获得更高的现金流回报率，通常在13%至20%之间。这还只是现金流投资回报率，并未加上房地产本身价值的潜在增长。

“在南龙目岛，还没有开发过这样的共管公寓项目。海滩上有一些共管公寓风格的项目，它们与别墅的投资回报率类似。

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“花30亿美元的投资来打造一个全新的旅游目的地，这样的情况并不常见。20年后，依托全新的基础设施和更加发达的旅游市场，您很可能会发现，这里的房产价格比今天的巴厘岛高出至少10倍。龙目岛在国际舞台上崭露头角的速度应该比巴厘岛更快，因为政府非常务实，为开发的成功投入了大量精力，大力投资开发基础设施、世界摩托车锦标赛等旅游景点、新酒店、医院，以及国际机场的扩建，该机场将成为印尼中部地区的新枢纽。

“目前有几家国际酒店正在建设中。第一家酒店将于2020年上线。世界摩托车锦标赛将于2021年举行。考虑到这些开发项目，我们合理预估，到2021年土地价格可能会翻一番。

“南龙目岛有世界上最美丽的一些海湾，还有风光绮丽的山景作为衬托。在巴厘岛，海滩景色迷人，但海滩背后大部分地区地势低平，缺少了起伏景致的趣味。”

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】

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来源：南华早报综合整理
责编：Zoe Chan

日本的几大首选城市和滑雪胜地吸引着中国买家，因为我们看到了日本极具潜力的投资机会。

每年冬天，喜爱滑雪的人士都会前往欧洲、美国和加拿大的雪山进行一年一度的滑雪探险。但最近，位于日本北海道北部岛屿的新雪谷滑雪场，这个一度默默无闻的滑雪胜地，却成为了滑雪的热门选择。

以前相对不为人知的新雪谷（Niseko，旧称“二世古”）现在到处都是游客，其中大多数游客来自亚洲，越来越多的游客来自中国大陆。现在在滑雪坡上听到人们说普通话是司空见惯的事情。这个蓬勃发展的滑雪村拥有世界上最好的降雪量和降雪条件之一，适合进行各种层次的滑雪活动。来自世界各地的滑雪爱好者在网上为滑雪胜地投票时将这里列为日本第一滑雪场，从而巩固了它作为世界顶级滑雪胜地的地位。

为什么中国滑雪人数激增？

中国滑雪者人数之所以激增，其源头始于2015年北京成功申办2022年冬奥会。从那时起，中国政府就不遗余力地推广冬季运动。这推动了中国国内700多个滑雪场（包括室内和室外）的建设，但恶劣的天气、高昂的价格和较差的服务促使中国游客转向日本等海外目的地。

根据2017年中国滑雪产业白皮书显示，日本度假胜地占中国冬季运动出境游客的50%。目前，中国大约有1210万滑雪者和滑雪板爱好者。据估计，这些人超过一半会出国旅游。到目前为止，日本是他们最喜欢的旅游目的地，其次是瑞士、意大利和加拿大。

中国游客推动房地产投资 

因此，亚洲游客的涌入正在改变日本的滑雪产业和为其服务的房地产市场。英国《金融时报》（Financial Times）的一篇报道称，北海道的情况尤其如此，新雪谷度假村（Niseko Village）、Hirafu度假村、花园度假村（Hanazono）和安努普利度假村（Annupuri）更是如此。

据JTB旅游研究咨询公司（JTB Tourism Research & Consulting Co.）统计，自今年4月以来，共有726,100名中国大陆游客赴日旅游，推动了外国人对日本房地产的投资。对于中国买家来说，日本是他们自己国家在生活品质方面学习的榜样。而在日本买房意味着他们离拥有梦想家园的目标更近了。尽管如此，中国领先的海外置业网站居外网Juwai.com的数据显示，77%的中国购房者是为了投资而买房。2018年第三季度，居外网上中国买家对日本房地产的购买问询量激增。

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日本房地产为何如此具有吸引力？

目前，二世谷町和北海道的房地产正受益于欣欣向荣的旅游市场，在过去的几年中，土地价值上涨了约30%。房地产经纪人表示，高品质的日本建筑和快速增长的投资收益也让日本住宅变得更受欢迎。

有几个因素推动了中国人对日本房地产的需求。根据新雪谷房地产公司（Niseko Real Estate）的一份报告称，滑雪是其中一个因素。到冬奥会举办时，中国预计将有3亿滑雪者。虽然有些中国人可能在国内掌握了滑雪窍门，但更富有冒险精神、更富裕的中国人会前往日本，因为那里的山更雄伟，粉状的雪更松软、更深。

严格的资本管制也促使中国买家将目光投向西方传统市场之外的机会。自2017年以来，中国人在美国和英国投资变得更加昂贵和困难。

另一方面，日本不仅离家更近，而且相对更便宜。最重要的是，外国人可以在那里拥有持永久产权的土地，而在中国大陆，所有土地都是向政府租赁的。

投资定居是另一个因素。愿意在日本创业的中国人可以为自己和他们的家人获得签证。此外，日本不向外国买家征收额外费用和税款，也没有实行任何限购措施。

Koa Niseko是新雪谷町东山区（Higashiyama）的20栋时尚的3居室别墅和2居室联排别墅系列。该项目距离新雪谷町村（Niseko Village）的滑雪缆车只有8分钟的路程，拥有绝佳的隐私和便利度。这些宽敞的住宅在交付时会配备齐全的家具，能随时入住。2居室联排别墅价格从1,173,170美元起；3居室别墅价格从1,832,370美元起。
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中国人会购买哪里的房地产？

东京和大阪的普通住宅区需求最为旺盛，购房者正在寻找第二套住宅或公寓。购房预算在20万美元至60万美元之间。《日经亚洲评论》（Nikkei Asian Review）的一份报告显示，许多人还会选择出租他们买下的房产。

日本首都东京仍是主要目标。第二选择便是大阪，它是曾经的金融中心，现在则是一个旅游热点。历史名城京都也在投资者的名单上名列前茅，尽管需求很强劲，供应却不足。横滨距离东京只有30分钟的火车车程，那里环境优美，靠近大海，而且房价便宜。

然而，据居外网报道，新雪谷是问询量增长最快的日本城镇。鉴于亚洲买家对能够满足滑雪需求的房产喜爱有加，因此居外网预测，到2025年，中国在日本滑雪住宅房地产市场的份额将从几乎为零增长到至少5%。

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来源：居外网
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在两国政府合作之后，中国购房者对东南亚最大国家的投资兴趣开始升温。

当有人提到印度尼西亚时，大多是关于其首都雅加达或是其深受世界各地游客喜爱的旅游胜地巴厘岛。但印尼远不止于此。印度尼西亚实际上是全球第四大国家，也是东盟中人口最多、国内生产总值最高的国家。印尼幅员辽阔，群岛众多，共由18,306个岛屿组成（超过一半的岛屿尚未命名），东西距离长达5,271公里。

近年来，稳定的投资流使印尼经济迅速扩张，其增长率约为5%。普华永道（PwC）的一份报告显示，如果印尼的各种政府主导政策得以实施，重在向外国投资者提供新机遇，那么预计到2050年，印尼将成为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济体。¹

印尼会是下一个房产投资热点吗？

尽管印尼地理位置优越，但印尼并未从“一带一路”倡议（BRI）中多多获利。“一带一路”倡议由中国国家主席习近平提出，耗资数万亿美元，其意在打造一条现代丝绸之路，将亚洲、欧洲和非洲连接起来，以建成贸易和基础建设网络。但这一切即将改变。

2018年10月，印尼和中国最终就共建“一带一路”达成合作共识。两国领导人签署了共同推进经济合作的协议。分析人士一致认为，尽管这一合作关系目前仍处于起步阶段，但它必将吸引更多的中国投资者，进而吸引更多的中国购房者。²

事实上，自2015年以来，中国便加大了对印尼经济的投资力度。中国一开始只是印尼的外围投资者，现在已经发展为印尼的第三大投资者，向印尼的基础设施项目投资了约102亿美元。

据中国领先的房地产网站居外网 Juwai.com称，中国人对印尼房产的兴趣也有所上升。2018年第一季度至最后一季度，网站的咨询量增长了26.2%。

是什么让印尼对外国购房者具有吸引力？

尽管印尼的房地产已被证明是外国投资者（尤其是中国投资者）的理想资产，但该国房地产市场的表现仍受到政治发展和财政改革的持续影响，比如对豪宅税的调整。为了支持房产投资，政策制定者在2018年底宣布削减豪宅税，并修改了其他与房产行业相关的税收规定。³

现在，只有价值在300亿卢比（合210万美元）及以上的平房或高层公寓才须缴纳20%的奢侈品税。原先的征税门槛是，凡售价200亿印尼盾（合150万美元）及以上的房屋和售价100亿印尼盾及以上的公寓都必须缴纳奢侈品税。

为了进一步鼓励更多的外国人投资印尼房产，政府现在允许外国人拥有土地所有权，最长可达80年。之前，土地所有权只能由印度尼西亚公民持有，外国人持有印尼土地所有权是违反宪法的。新规定提振了投资者的信心，将本地房地产市场拓展到了国际购房者。

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印尼的房产热点

雅加达将成为印尼的重要经济贡献城市。印尼拥有2.6亿人口，雅加达作为首都，人口为3000万。预计一旦公共交通和轻轨线路建成，雅加达未来的经济和房产市场仍将表现良好，而房产价格自然也水涨船高。

在西爪哇万隆，中国铁路工程集团正在建设一条连接该市和雅加达的高速铁路。这条铁路建成后，将极大地帮助万隆的经济发展，并为房产行业注入活力。参与这个项目的中国人表示有兴趣投资当地房产。⁴

前往巴厘岛的国际游客中，中国游客的数量仅次于澳大利亚。随着中国游客数量的增加，中国购房者的兴趣也在变高。去年，数百名中国人参加了在澳门举行的巴厘岛投资论坛。大多数中国与会者关注的都是房产行业。⁵

龙目岛是另一处颇受欢迎的房产置办地，并且越来越受到购房者的欢迎。随着巴厘岛开始变得拥挤和嘈杂，许多外籍人士选择住在主岛附近。

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市场往后会有什么发展？

印尼政府的基础设施和投资友好的改革举措，对着眼于东方新兴市场的中国房产投资者来说，是一个好兆头，我们可以扩大资产投资组合。专家表示，印尼是一个适合长期投资的地方，也是一个相当安全的房产投资地。随着印尼经济的持续发展，在印尼房产成为“主流”市场之前，早期的房产买家也应该开始看到收益。如果中国购房者着眼于长期资本增值、资产多元化和安全的投资避风港的话，我们应该会发现印尼是一个很有吸引力的地方。

延伸阅读：【居外百科︱中国人如何在印尼购房？】

资料来源：1. 普华永道全球：2050 年的世界;2. 《雅加达邮报》：印度尼西亚定义“一带一路“倡议的斗争;3：牛津商业集团：外国投资流动推动印尼房地产业增长;4.《星报》：万隆雅加达高铁重回正轨;5：Garupa Bali：数百名中国投资者在巴厘岛

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海湾国家阿联酋为中国置业投资者提供签证支持与退休方案。

S. Chadha，一位居住在迪拜市中心奢华地段长达12年的外籍人士每天从自家阳台看去，盯着如雨后春笋冒出来的建筑工地竖立的塔吊。

Chadha表示，“从我所在的有利位置望过去，轻轻松松就能数出五栋在建大楼，甚至更多。我认为开发商预计会有大量新居民涌入，很有可能来自中国。”

Chadha的言论不算离谱。随着西方国家，如英国与美国等市场饱和的国家，因中美持续贸易战以及英国退欧动荡导致的不确定性，其置业机遇不明朗，中国置业投资者将其目光转向阿联酋（UAE）。其他吸引中国投资流入阿联酋的因素包括中国当前股市与房地产市场趋势以及人民币的贬值。

阿联酋第二大城市迪拜成中国买家新宠。根据居外网，自2017年至2018年，中国查询迪拜物业的数量增长了232%。大多数（84.8%）此类物业查询出自投资目的。

据迪拜土地局（DLD）政府部门报告，在2018年前三个季度中，中国公民的投资总额近17亿迪拉姆（约31.8亿人民币）。这一数据让中国成为上述时期在阿联酋投资的第六大国，2017年中国排名第15位。

为什么迪拜成为中国置业投资者的优选？

2013年，中国提出“一带一路”战略，旨在同沿线68个国家建立经贸合作伙伴关系，中国与阿联酋的关系整体得到加强。因阿联酋4000家贸易公司以及中国游客的激增，迪拜成为中国投资者的新宠。

过去五年，旅居迪拜的中国人数量增加了53%，而目前居住在阿联酋的中国公民数量将近23万。自2018年7月中国的习近平主席访问阿联酋后，两国的关系更加稳固。

沙漠之城登顶多项全球投资榜单。迪拜也因其稳定的政治社会环境、商业环境、教育及公共服务被今年的美世生活品质调查评为中东地区最宜居城市。迪拜的多元化、多文化与宽容也饱受赞誉，让这座大都市备受外国公民的欢迎。

作为全球投资促进项目的一部分，阿联酋采取了许多措施来吸引中国置业人士。该项计划针对五个国家：中国、美国、日本、韩国与印度。政府委派了特别投资小组前往中国招商引资。据阿布扎比《国家报》报道，迪拜土地局甚至在过去两年于北京、上海两地成立办公室，并计划在深圳及大陆其他城市开设新办公室。

其他举措包括将汉语列为迪拜100多所学校的第三大语言、提供长期居住签证及退休方案。迪拜近期批准了5年及10年有效的签证。外籍公民的工作签证有效期一般为3年。根据最新措施，置业投资额达500万迪拉姆（936万人民币）、月收入达2万迪拉姆或个人资产超过100万迪拉姆的人士可获得长期签证。

此外，迪拜最大的地产开发商伊玛尔地产计划在迪拜云溪港的零售区开发中东地区最大的唐人街，旨在为中国公民打造在阿联酋的第二个家。

阿联酋也允许企业持有产权以及永久产权，再加上零征税，对富有的置业投资者很有吸引力。

迪拜房地产市场现状

业内专家表示，该市场是“买方市场”。根据Reidin.com的数据，经过近三年供大于求导致的市场疲软，2019年2月，迪拜所有的住宅房产价格指数（RPPI）下跌9.5%，是自2016年以来最大的环比跌幅。

尽管库存持续涌入，专家们仍持乐观态度，并认为需求可能会增强，因最近批准了一系列立法—主要与房产所有权有关，例如阿联酋内阁放宽签证和外国企业所有权。迪拜的房产价格可能因蓬勃发展的旅游业和即将到来的2020年世界博览会有所上涨。

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根据《全球房地产指南》，房产平均租赁收益约5.9%。相较中国2.1%的租赁收益，迪拜非常具有吸引力。根据莱坊的最新数据，迪拜也是全球最便宜的超级市场，平均价格为每平方英尺625美元。

迪拜房产市场有什么产品？

房产咨询公司仲量联行中东及北非部门（JLL MENA）的数据显示，2018年，迪拜住宅房产存量增加了43000套（2017年底住宅房产存量约为491000套），为潜在用户提供众多选择。

现有及期房房产受中国买家欢迎。地段、年收益及售价也对购买决策产生很大的影响。据《海湾时报》报道，迪拜市中心、Greens以及国际城（International City）成中国买家热门投资区域。

迪拜市中心因其中心地段及高性价比的价格备受欢迎。多数中国大公司位于Greens附近。因其靠近大公司、公共交通便利及国际化而家庭友好的环境，Greens成了热门地点。国际城是迪拜最有名的华人聚集区。该区域靠近Dragon Mart—中国产品批发市场，喜欢便利生活的中国公民会选择在此处购买或租赁公寓。

在迪拜投资房产，除了国人扎堆的的国际城，城中心最具代表性的核心地段——皇城区绝对不容错过。现在，紧临迪拜皇城，在新运河边，距离世界最高塔和世界最大购物商场迪拜Mall 4公里，距离迪拜皇家美丹跑马场、迪拜金融中心10分钟路程，有一处占地800平方英尺的水滨社区——首霸心领地正在售卖。

森林别墅——心领地最高档楼盘，别具一格的森林格调生活

溪畔公寓——149万元起售高层公寓，市中心迷人景色尽收眼底

滨河御墅——带有可纵览迪拜运河的宽敞的观景台和露台

未来展望？

一些房地产开发商预计，2019年，中国在阿联酋房地产领域的投资将增长70％以上，巩固该国的增长潜力。鉴于市场的供大于求，迪拜房产市场的价格下跌可能会持续。预计到2021年底，迪拜的住宅数量将从去年年底的52万套增至65.2万套。但是，国际金融协会（IIF）表示，该地区的房产“经常采用强调供应过剩来实现过剩的运营模式”预测未来增长。⁷

居外提到一些中国人在迪拜投资自用房产。但大多数买家出于投资目的，试图通过投资提供更高收益的海外房产来对冲他们在中国市场所面临的风险。据居外称，2017年，美国和澳大利亚等传统大目的地市场的中国住宅房产投资下跌时，关于阿联酋的查询有所增加，尤其是关于迪拜的查询。

房产专家表示，迪拜和阿联酋也可能受益于日益紧张的中美关系。

居外CEO罗雪欣说道，“我们预计一些中国投资者可能寻找争议较少的市场，迪拜有能力吸引部分投资。”

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