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疫情后投资移民趋势何去何从？｜居外专栏

当疫情得到了进一步控制之后，几乎所有行业都在尽可能地“复工复产”，走出巨大经济下行的“漩涡”。投资移民行业也无法独善其身，受限与全球通行和社交的限制，2020上半年整个市场几乎都陷入了“停摆”。一方面，目前尽管中国的情况正一步一步走出疫情所带来的阴影，但作为一个高度国际化的行业，全球各国的“自我隔离”还没过去，投资移民行业并没有真正意义上恢复正常。另一方面全球经济受到疫情的影响，几乎所有人的“钱袋子”都或多或少的缩水了，这也会让那些原本计划实施的投资移民计划延期或无期限的“搁浅“。

投资移民行业也是一个擅长唤醒危机意识并提供解决方案的行业，各种机会总是出现在谷底和峰顶，从行业发展的历史上，无论在经济危机或是经济高速增长的年代，都会出现投资移民行业高速发展。今年对于很多人来说都是进入任何行业的最低门槛时刻，大前提是必须掌握行业发展的未来趋势。以下的投资移民趋势解读希望能给大家带来一些思路：

趋势一：投资移民是各国解决债务和财政赤字的创新模式，更多项目将会诞生

新冠病毒疫情是全球经济危机之母，幸运的是，经济危机也是投资移民项目之父，即将爆发的主权债务危机将催生更多的投资移民项目。

受到疫情冲击的各国政府几乎都开启了烧钱模式，从来没有出现像现在这样低收入，也从来没有像现在这样多的支出。

印钱是一个简单粗暴的解决方案，但不可避免会产生通货膨胀和货币贬值。投资移民几乎可以通过身份权益交换，获得海外直接投资，这些资金几乎没有借贷成本，而且也不计入财政预算中。

趋势二：名义居民将会降低，移居迁移将刺激房产市场需求

旅行限制和全球流动性降低导致在疫情前通常被强调的虚拟性迁移的原因——Freedom，或者在中国被广泛定义的“移民不移居”的概念将会弱化。

功能性迁移或者说移居迁移的申请者的增加，无疑会提振“第二家园”本地市场，首当其冲的就是房地产行业。

另一方面，在经济下滑的压力之下，大量优质资产会被打折出售，也将引发一大批“握有充裕资金”的投资者入场。

结论：

房产的市场报价大概率下降；
房产的成交价格肯定下降；
由于量化宽松，先进渐渐失去吸引力；
急需资金的投资移民国家大概率会推出折扣。

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趋势三：全面数字化将成为常态，加密货币或成为下一个“风口”

利用互联网的技术打破社交限制与“居家隔离”问题，大量传统的模式被创新放到了线上（Online）。在营销推广方面，大量的预算从线下转移到了直播，线上活动，互联网广告上，甚至一些高科技手段（VR技术即虚拟现实，实时互动体验等）被运用其中。数字化的申请审理已经不是新鲜事物，我们也看到了开放投资移民各国政府陆续加入到这个行列，无疑在数字化层面“适者生存”。尤其在加勒比海国家——多米尼克，自动化审理体系经受住了2017年飓风和2020年疫情的考验，使该国能够最短时间恢复申请案的审理，使得该地区其他国家移民局纷纷加入到数字化操作行列。

趋势四：创业、创新类别签证将最快“复苏”

企业家/创业类别的移民计划在全球总申请量中占有不可忽视的地位，从数据来看，毫不逊色于投资类别的居留项目，例如2018年各个投资居留项目批准了16,216名主申请人，而各个企业家/创业项目批准了15,895名主申请人。

与投资类签证最大的区别在于，企业家/创业签证满足了申请者迁移到移民目的国的需求，更是受到移民目的国政府的欢迎，不仅带来了人口，更是带来了税收和本地经济促动（消费，就业等）。还有一个独特的优势就是在符合申请标准的前提下，能够将投资牢牢的抓在了自己手上，我想没有一个真正的企业家或者创业者能够抵抗。

延伸阅读：【受新冠疫情影响最小的移民签证是哪种？来看谷歌趋势分析】

趋势五：卫生保健系统和医疗配套将成为项目成败关键

此次疫情的爆发，也让不少标榜自身公共卫生系统领先的国家尝到了过分自信的“苦果”，打分领先的国家并不代表有足够应对疫情的能力，无疑拥有健全医疗保障的投资移民计划在未来会更受到青睐。不得不提到那些有先见之明的投资移民国家，为了确保新移民不会对公共医疗卫生体系产生巨大负担而推出的医疗保险或是将医疗配套放入到了投资计划中。毫无疑问，新冠病毒的常态化会随着疫苗和药物的开发得以抑制，拥有多一重保障的投资移民计划也将增加，这也是重要的移民福利之一。

延伸阅读：【泰国精英签证拟增添“全包”医疗保险服务】

其他方面，我们也看到了例如旅行限制无疑最大挑战了作为投资移民中重要免签因素，让黄金签证和投资入籍的计划大受影响等，疫情终将过去，而终将会迎来市场的反弹，也衷心祝愿大家度过这个“不容易”的2020年，健康平安！

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疫情过后，泰国房产还值得去投资吗？

受疫情影响，外籍人士来泰国的总人数呈断崖式骤减。最近有很多投资者和已经买房的客户，都担忧自己在泰国投资的房产是否也会遭受一些不太好的影响呢？

疫情过后，还值得去泰国买房吗？

虽然疫情当下，对泰国房地产有一定的影响！但是，对于买房这件事，从来都不能只看眼前的行情。实际上，对于泰国买房而言，房地产市场的变化趋势能够归纳成一句话：短期内看现行政策，中后期看城市规划，长期性看人口数量。

短期看现行政策

既然要在泰国买房，当然不能只看眼前。签证办理这类短期内的限制之外，中泰关系变化、房地产业的政策变化等才是投资者更应当关注的。

泰国房地产销售市场开放性强，购房政策比较宽松，中国的投资者在选购泰国房地产后，可以享有当地人一样的政策，拥有房子永久产权以及交易的税金也是和泰国人一样的。

可以说，泰国房地产市场对于海外投资者是非常友好的，这也促使了每年众多的海外资金流入泰国房产市场。

中后期看城市规划

泰国近几年的飞速发展被国际关注，不但在“一带一路”政策下披荆斩棘，还将促进“泰国东部经济走廊计划”（EEC）。加大基础建设，从多个产业，多个维度全面发展泰国经济。

中泰高铁邦苏总站未来将是泛亚高铁三条交汇处，新加坡、马来西亚、越南、中国、缅甸的列车必须在该站转运，邦苏总站将变成全部路线的终点站。未来中国的高铁也会在该站停靠，极大的为“一带一路”的经济发展、度假旅游的来往提供有利发展。

飞速发展的泰国经济也将为房地产市场打下坚实的基础。

长期看人口数量

地价因多种要素而起伏，但在房产行业内广泛将流动人口数量起伏看作是对其影响很大的要素之一。人口会流向教学资源和就业资源好的地区，这是放之四海皆准的趋势。

人口数量常年高流入的地区通常意味着该地区的基础设施建设健全，楼价也会不断高涨；相反，人口数量长期净流出的地区必须担忧买房后房子闲置期太长的难题。

实际上，今年年初入境泰国的外国人总数减少，但等疫情修复以后，这些入境泰国的旅游游客总数肯定会回升。

另一方面，对一个国家的楼价来讲，影响较大的人口数据当属当地居住人口数量。就泰国曼谷来讲有1300万人长期在曼谷居住，其中每天也有200万人口的波动。

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总而言之，投资投的是长久，看的是中长期使用价值。如果你在考虑泰国房产，但却因为疫情被吓跑，那应该重新了解一下泰国房产的特性。待疫情过去的那天，旅游人口激增，走出国门来泰国看看吧。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售泰国房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国移民、留学或房产投资的机会。

来源：瑞麦说房
责编：Zoe Chan

2020年，哪里会是澳洲房价涨幅最大的城市？

澳洲房产是理想的分散资金风险、进行长期理财的投资产品。合理的流动性，持续增长的租金，可靠而坚挺的经济甚至还包括走弱的货币，都对离岸投资者具有巨大的魅力。

由于联邦大选自由党获胜、利率调至记录低点0.75%、放宽按揭贷款要求以及持续强劲的人口增长率，这些因素都将促使澳洲房价在2020攀升，澳洲房市正在逐渐回暖。

澳洲各城市的房市走势不尽相同。对于想要在澳洲购置房产的投资者而言，只有充分了解澳洲各城市的特性，才能根据自身的资金状况、城市房产租金收益以及购房条件等更好地选择适合自身需求的房产。

居外就来带你了解澳洲几大城市的投资环境对比——

悉尼：豪宅市场复苏最明显

悉尼长期以来一直备受青睐，并且回报仍然较高。悉尼是一个流动性好、回报高的稳定市场，房屋空置率低，增长前景佳。澳元的贬值令该市场更具吸引力。

悉尼在经过两年的价格下跌与降息，看起来市场即将再次蓬勃发展。澳大利亚移民继续增加，极大地推高了新住宅的需求。

不过在悉尼，不同区域的房地产市场表现不大相同——房价上涨的最快区域主要集中于内环和中环比较富裕的郊区；这些房屋基础价格相对较高；对于资金充裕者，在经历过市场的洗礼后，他们大多数选择分散投资。

澳洲悉尼的豪华房产，184平米。

位于纽特罗湾（Neutral Bay）最负盛名的位置
从杂货店购物场所、到海岸娱乐场所，周边各种优质设施应有尽有
配有十分充足的储物空间和安全停车场

墨尔本：办公楼在未来五年将价格上扬

墨尔本房价在2019年年中出现转机，此后一直在上涨。同悉尼的情况类似，墨尔本昂贵房产的复苏更为明显。

墨尔本对于着眼于长期资本增值的亚洲买家而言尤具有吸引力。人口结构状况良好，加上当地经济的多样化都使得墨尔本房市前景乐观。35%的海外移民喜欢到墨尔本，这些有利因素都将支撑该城市的整体房屋价值。

根据投资银行瑞士信贷的预测，未来5年墨尔本的办公楼租金将持续上扬。墨尔本机场铁路线的建设将于2022年开工，这也将为商业和住宅开发开辟新的领域。

澳洲墨尔本的房产，70平米。

学区房，临近知名大学
位置卓越，可步行至咖啡店，商店等设施
配有精心设计的娱乐空间，餐饮空间，底层健身房

布里斯班：或将成为全国房价涨幅最大的城市

大多数房地产经济学家现在对布里斯班的房地产非常乐观。

国际清算银行牛津经济研究院(BIS Oxford Economics)的房地产预测显示，到2022年，布里斯班的房价中值预计将跃升20%，成为全国房价涨幅最大的城市。

而且，布里斯班房地产市场的低迷程度相当轻微，当地房价只比峰值低了2.4%。目前，布里斯班的房价已经连续第三个月小幅上涨，房价应该会继续上涨。

而且，与已经形成规模的大城市不同，随着移民率的上升、住房供应得到控制、住房负担能力的提高，布里斯班住房市场的基本面可以说是目前最为健康的房产投资市场。

从房市整体表现来讲，布里斯班是“安全的且令人兴奋的”。在布里斯班市场，2019年市中心和周边的房市表现都不错。这并不奇怪，这些地方常年表现强劲。

澳洲布里斯班的房产，72平米。

坐落于Nundah 市中心，距离火车站100米，15分钟到布里斯班市中心
地理位置优越，周围学校云集
投资收益可观——60AUD 一周，租金收益380一周左右

堪培拉：首付低，租金投资回报率可观

作为澳洲的首府，现在的堪培拉正处在快速发展中，市政基础设施不断完善，再加上日益繁荣的建筑工业，这些都意味着大量新的工作和创业机会。

如果你要在堪培拉投资房产或者是购买房产，首付只需要支付5%即可。在堪培拉购房比其他地区都要少50%的首付条件，所以对于购房者来说是非常具备吸引力的。堪培拉的房价，大约维持在40万澳币左右，房产的租金投资回报率很可观。

澳洲堪培拉的房产。

驾车30分钟到悉尼CBD, 13分钟到Parramatta CBD
四周名校环绕，其中连续27年新州排名第一高中坐落于此
配有24/7智能储物柜和电子车充电装置

如果对于澳洲房产感兴趣的话，欢迎拨打居外热线400 041 7515咨询哦~

柬埔寨新重划区房产投资潜利大

柬埔寨东邻越南，北邻寮国，西邻泰国，西南面暹罗湾，距离中国约3个半小时的飞行距离，国土有18万多平方公里。根据2018年统计人口为1,500多万人，高棉人占90%，越南人5%，华人1%，其他4%。目前人口平均年龄约30岁，是人口红利很高的国家。

柬埔寨的首都为金边市，位在国土靠南的地方，居住人口及工作流动人口有200多万人。离首都最近的机场为金边国际机场，位於首都的西边，从机场到金边最繁华的旧市区约8公里。

长富国际地产总经理郑哲升表示，过去由各国来到金边的从商人士皆居住在旧市区，最多的地方就是知名的湄公河岸隆边区及桑园区东南侧，这里也是各国使馆的集中地，约略一个台北市的万华区大小，却挤满了各国人口，使这个区块开着各式的异国料理及各样不论是做本地生意或外国人生意的店家，但因为道路拓宽计划赶不上市场发展的规模，造成这里每天上下班时间的塞车情况特别严重。

不过，近年金边都市发展迅速且蓬勃，政府为了配合提供愈来愈多的人口移入也积极的开发新区块，故转而从原本靠湄公河金边东侧转往靠机场的方向西进。

柬埔寨国际全球地产总经理张珏铭分析，相较於旧市区中心至少每平方公尺5,000美元以上的土地价格及每平米3,000~4,000美元的房屋价格，机场旁的这个重划区目前基期较低，房价每平方公尺约2,000美元即可入主。

目前在这区的新建案中，有一个较知名的是由柬埔寨最大的企业龙头皇家集团所开发的项目皇家公寓（Royal Condo），顶着本土最大企业的光环，皇家集团在这个建案的硬体，软体上皆采用最优质的配备，气派迎宾门厅丶酒店式管理丶沙龙丶户外泳池丶俱乐部丶SKY-BAR空中景观花园等。（点击图片查看更多房源详情）

张珏铭表示，目前机场周边一房的租金行情约为每个月600~850美元，价格差距取决於建案本身的质量及外在交通便利性，机场出入口对面及连外道路沿线上的房屋，因属於住商混合的旧城区，所以纵使是新的建案，也较难提升租金报酬率。相比之下，德他拉分区的新重划区，因为城市规划的大利多带来的实质租金效益加成，使得这个区块的建案产品成为了市场新宠儿。

关于居外IQI

居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售柬埔寨房源，或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨房产的投资机会。

来源：经济日报
责编：Zoe Chan

新加坡房地产投资前景为亚太区最佳

区域地缘政治局势紧张，更多房地产投资者转向新加坡市场避险，推动新加坡房地产投资前景在亚太区22个城市中跃居榜首。

新加坡办公楼空置率目前处于历史低位，加上新增供应有限，令投资者对中期前景重燃信心。（图片来源：联合早报）

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城市土地学会（Urban Land Institute）和普华永道会计师事务所（PwC）11月12日联合发布的《2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示，新加坡楼市今年上半年交易激增，多数是由跨境资本推动，预计下半年交易依然强劲。

报告指出，新加坡办公楼的空置率目前处于历史最低水平，加上新增供应有限，令投资者对中期前景重燃信心。

Skyline @ Orchard Boulevard占据新加坡顶级地段，设计、配套无可挑剔，且还是市场稀有的永久产权物业，这个新加坡豪宅你不能错过！（点击图片了解房源详情）

在房地产投资展望排行榜上，东京、胡志明市、悉尼和墨尔本分列第二至五位。深陷反修例风波的香港，排名则从去年的第14位跌至今年的榜尾。

居外网是房源量最大的海外房地产门户中文网站，有超310万讲华语用户，平台上的280万房源分别来自90个国家或地区。居外网连续两年中国电子商务评估机构选为中国优秀海外房地产网平台，并荣获著名“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖。欢迎点击查看居外网上更多新加坡在售房源，或致电 400-041-7515 谘询新加坡留学或投资的机会。

来源：联合早报
责编：Zoe Chan

行业巨头畅谈菲律宾房产投资前景

相比以往，近两年的海外房产投资市场呈现出新特点：东南亚国家纷纷进入国内买家的视野，除了大家耳熟能详的泰国，菲律宾也开始成为大家的投资目标，而香港邦外集团（Bonwai Group）作为国内首批海外房产投资企业，早已深耕菲律宾市场多年，并已发展集海外置业、物业管理、商业投资等多业态为一体的综合性产业集团公司。在邦外集团在香港设立首个菲律宾展厅之际，居外网对邦外集团展开对话，了解他们眼中的香港买家和菲律宾房产市场的后续发展。（Q：居外网；A：邦外集团）

Q：请问邦外在中国香港新设展示中心，是基于哪些考虑？预计来自香港的买家增加吗，是否有相关的数据？

A：邦外在香港设置展示中心，一方面是看重香港作为国际大都市的市场地位，一方面是认为香港籍买家会认同菲律宾房产的投资价值。从邦外近期的项目成交量来看，香港籍买家占比达20%，呈现出大幅增长情况。

Q：根据你们的观察，香港买家到菲律宾购房的主要需求有哪些，投资，养老？

A：香港买家对菲律宾房产需求是多样的，首先是认同菲律宾房产的投资价值，这是最基础的。在这个基础之上，才延伸出其他需求。在我们看来，认同菲律宾养老的香港买家不少，菲律宾作为知名的养老胜地，物价低廉，香港人退休后在菲律宾可以享受到非常不错的生活。

也有部分买家主要考虑移民，一是菲律宾移民门槛低5万美金即可，二是菲律宾也是一个机会之地。因此吸引了不少港人移民。

开幕现场，邦外集团高管为现场来宾分享菲律宾置业指南并对项目进行详细介绍，现场氛围相当火热。

Q：香港买家到菲律宾购房主要集中在哪个区域？

A：香港人以及大部分海外买家主要集中在帕赛（Passay）博彩区。这个区域也是过去几年最热的区域，因此也特别容易获得海外投资客的关注。但更多的机会会在一些未被过度关注的地区，如Ortigas地区。

Q：过去一年，菲律宾市场发展得怎样？

A：过去一年，是中菲关系迈入新阶段的一年，两国在各个领域的交流合作持续升温，随着菲律宾人口和经济的双重增长，越来越多的投资者涌入菲律宾房产市场，“一带一路”的政策红利有着很大的溢出效应。

而且，随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾步入“基建的黄金时代”，不计其数的道路、桥梁、铁路，和机场将在未来几年完工。同时，2019年菲律宾房地产市场的办公，住宅，零售和酒店业呈上升趋势，办公室出租率达72%，零售业租金呈正向增长，旅游业保持了积极的发展轨迹。

Q：看好菲律宾马尼拉哪些城市板块？

A：综合多方面的考察和调研，我们认为Ortigas东北沿地铁区域正是投资的不二选择。目前的马卡蒂和BGC开发程度已经非常成熟，中心城区的土地已不能满足开发商，所以大量溢出的人口、资金、企业正流向Ortigas所在的东北部。

相比市区，Ortigas储备了大量待开发的土地资源，片区的房价也相对较低，还有很大的增值空间，也正因此，吸引了大量开发商来抢占布局开发项目。

未来这里将是马尼拉地铁的首通站点，预计2022年正式投入运营。届时“地铁盘”一定是马尼拉甚至整个菲律宾炙手火热的抢投项目。

除了Ortigas，马尼拉的Malate也是不可忽视的重要版块，Malate作为老马尼拉发展最成熟的城市，目前已有陆陆续续的翻新项目正在改建，在乔布斯国际公寓对面的菲律宾国家体育中心，政府正计划翻新重建，建成后将成为菲律宾最大的国家体育馆。

距离乔布斯国际公寓700米距离的马尼拉湾，正在施工建设一项填海工程项目，占地378公顷，预计2年内完工。这个项目规模宏大，未来将产生巨大的经济效益，创造无数就业机会，同时对旅游、房地产和服务业的发展具有不可估量的作用。

乔布斯国际公寓，马尼拉市中心马卡蒂珍稀现房，22平米精装公寓，仅需¥55万起。点击查看房源详情

所以，我们认为Malate和Ortigas的发展潜力同样不可低估。有人说菲律宾就是二十年的中国，而马尼拉就是十年前的上海。

不管从哪个角度考虑，菲律宾的投资潜力都非常巨大，背后的政府和国际资本的双向推动，加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例，菲律宾房地产的黄金期至少持续10年。

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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348万人民币入手欧洲房产投资前景出众城市：柏林市中心全新公寓

在普华永道历年发布的《欧洲房地产趋势》报告中，柏林已连续多年居投资前景最佳的十大城市之一，2018年排第一、2019年居第二。

作为德国的首都，柏林的房价曾长期被低估。在2008年金融危机前的那轮全球房地产牛市中，没有多少投资者关注柏林，但自从2009年全球经济开始复苏，柏林的楼市从此便一涨不可收拾——据柏林古特曼（Guthmann）房地产公司最新统计，2007年柏林平均房价约1900欧元/平方米，到2018年秋已接近4400欧元，在不到11年的时间里上涨了超过130%，涨幅高居德国各大主要城市之首。（数据来自第一财经）

与巴黎、日内瓦相比，柏林的房价虽然连相年上涨，但仍有足够的成长空间，有三个重要的原因支持。首先是供需的不平衡，柏林城市发展局今年2月发布报告称，柏林住宅的供应“明显落后于需求”，目前当地市场中约有10多万个家庭有购房需求，却没有合适的房源；其次，柏林近年来吸引了大量的互联网公司驻扎，成为欧洲创业型公司最偏爱的城市；另外，柏林的文化氛围非常浓厚，教育资源丰富，越来越多的留学生涌入了这座城市，买房或租房成为了他们的刚需。

在这样的发展前景下，精明的中国投资者自然不甘落后，2018年，中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%，尤其是18第四季度，询盘量同比上涨了149%，在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。

每个城市都有它的“黄金地段”，柏林当然也不例外，以柏林市中心的米特（Mitte）区为例，2007年房价约2300欧元/平方米，如今每平方米涨到了6400欧元，涨幅达178%。而米特区下属的蒂尔加滕（Tiergarten）区更是享有得天独厚的地理优势——位于蒂尔加滕区的勃兰登堡门和波茨坦广场，过去是东柏林和西柏林之间的边境，现在是旅游和购物的必经之地。勃兰登堡门附近的文化广场，从柏林爱乐厅到新国家美术馆，从圣马太教堂到柏林油画馆，应有尽有，艺术氛围极其浓厚。

而在蒂尔加滕区的中心位置，一套全新四居室公寓的价格却意想不到的美好。这套位于Lützowstraße大街68号的公寓位于三楼，一面朝着Lützowstraße大街，另一面朝向内部庭院。附近有柏林城市快铁（U-Bahn），出行便利。

进入公寓，有一条走廊通向第一间卧室，可以用作育儿房。孩子们在这个属于自己的小天地里，可以有更大的玩耍空间，也能集中放置一些他们喜爱的玩具和书籍。再向内走是家中最大的一间房，开放式的结构，涵盖餐厅、客厅和阅览室的功能。Loft风格的挑高天花板，巨大的落地窗户可以眺望整个社区的街景。客厅的拱门通向另外两个卧室，另一条小走廊通向厨房和带有浴缸的浴室。

公寓内部：

这套公寓目前带有租约，租金可观。无论是购入作为长期投资，或是租约到期后用于自住，都是很好的选择。您可移步至居外网https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息，或致电居外热线400 041 7515垂询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理Friederike Mikolajski提供

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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李嘉诚斥巨资购泰国攀牙府千亩土地看好其投资前景

“李超人”为何敢于投资“泰孟老高尔夫球场”区域？

李嘉诚旗下的盈科大衍地产发展有限公司通过泰国攀牙天堂有限公司与泰国攀牙休闲有限公司巨资收购毗邻泰国普吉岛的攀牙府（Phang Nga）泰孟（Thai Mueang）高尔夫球场地近2400亩土地，计划开发高端海滩物业，项目价值高达100亿泰铢！

近日，根据泰国“国家商报”报道，位于泰国南部攀牙府（毗邻普吉岛，仅一桥之隔）的“泰孟老高尔夫球场”区域，最近有建筑公司进行该区域进行施工作业。自2009年以来，该项目已经关闭和放弃了近10年，曾属于Sommai Phat先生的泰孟海滩度假村有限公司所有。

据当地媒体调查发现，购买该区域的土地和建筑物的外国买家为来中国香港的李嘉诚旗下公司。通过注册资料发现，目前，该土地由攀牙天堂有限公司和攀牙休闲有限公司持有。从调查相关资料中发现目前该地块由 Phangnga Paradise Company Limited 和 Phangnga LeisureCompany Limited 所记录的财产价值估计高达 23.83 亿泰铢！

攀牙天堂有限公司和攀牙休闲有限公司拥有相同的股东和相同的比例股份，包括城市冠军投资和Limited持有39％的股份。Limited是在维尔京群岛（英格兰）注册，Jiraphan First Holding Co.，Ltd，Prasert Consultant 11 Company Limited两家公司分别占有30.5％股权，同时两家公司的两位董事均为同一人，包括G Rapan Ganton女士，Robert Chihong Lee先生。另外还有三个人股东，包括 Yin Man Tang，James Chan和Valerie Waichungman。

被任命为攀牙天堂董事的Robert Chihong先生和James Chan先生，同时还担任盈科大衍地产发展有限公司（PCPD）执行董事，负责亚太地区的房地产和基础设施开发。盈科大衍地产发展有限公司总部设在香港并且是电讯盈科（PCCW）的子公司，该公司最终控制权归属是李嘉诚的小儿子李泽楷先生。

据报道，攀牙天堂公司计划在攀牙府泰盟县Thai Mueang 沿海岸开设巨型项目——豪华别墅、酒店及 18 洞高尔夫球场，此项目价值高达100 亿泰铢，在富裕的香港启动商业网络“攀牙休闲天堂”。

开发高尔夫球场、豪华别墅

此外，根据盈科大衍地产发展有限公司（PCPD）公司的年度审计报告，泰国攀牙府的房地产开发计划也已确定。在该公司官网上显示，盈科大衍地产发展有限公司（PCPD）在2018年12月3日召开董事会，该公司旗下的“Hi Game Golf”合资公司，将在泰国攀牙府经营房地产开发业务。

盈科大衍地产发展有限公司（PCPD）已与泰国Mueang高尔夫球场建筑承包商Trat International GolfService Co.，Ltd.签订合同，信用额度为210,080,079泰铢，资金将用于建造一个18洞高尔夫球场（总面积约为530,000平方米）和维护其公共设施。

根据泰国媒体调查发现，高尔夫球场早在2015年已经停止营业。目前，已有私营公司申请EIA（环境影响评估报告），建设豪华别墅酒店，俱乐部，高尔夫球场。在以攀牙天堂和攀牙休闲为主要股东的公司的运作下，蓝河生活公司（Blue River Living Co.，Ltd），已申请为酒店业务建设Avenue Hotel。Avenue Hotel将由14幢2层建筑构成，其中包括42间客房和1幢服务大楼。

暹罗里维埃拉有限公司（Siam Riviera Co.，Ltd），已申请建造Beach Residences项目，该项目是建设10栋2-3层楼高的豪华别墅，包括52间客房和6个其他用途的服务楼。另外，Hi Game Golf Company Limited，还申请建造高尔夫度假俱乐部项目，该项目是一幢4层高的酒店建筑，共有76间客房还有一个游泳池及6个停车楼。接收到相关消息，沿海滩豪华别墅销售总价值高达300万美元。

高达上百亿泰铢巨型项目

攀牙府泰孟区市长Jirawit Phuangchit对“Prachachat商业”说，现在在泰国攀牙府泰孟区在旅游投资中越来越受欢迎。在过去，外资主要投资小型酒店。现在这个位于老城区边缘的高尔夫球场及度假村项目，是当地外商投资最大的一个项目，其总投资将超过100亿泰铢。

攀牙省省长Siripat Phattanakul表示，在过去，攀牙省已经获得了外资的高度兴趣，这些资本主要投资盘牙省度假村和酒店的住宿项目，特别是攀牙省的沿海地区。从Sarasin Bridge，Khok Kloy分区到Takua Pa区，现在当地的基础设施建设都已经发生了很大的变化。

归咎其原因，其中很大因素就是旅游人数的快速增加，而攀牙省的自然资源丰富，同时也是前往苏林岛和斯米兰群岛的必经之路。还有一个重要的因素，攀牙府临近世界热门旅游岛——普吉岛，有着千万游客量的旅游岛，具有巨大的住宿、娱乐、购物需求。这也可能是“李超人”为何敢于投资“泰孟老高尔夫球场”区域的重要原因。

居外推荐这个泰国攀牙新项目坐落在海拔120米以上的大片热带雨林之中，远离喧嚣的普吉市，享受山间的静谧安逸。位于普吉岛国际机场以北约20分钟车程，共40座充满异国情调的全景（海景/山景）别墅，可以欣赏到不远处的攀牙湾景致。该项目还为别墅业主提供海水泳池、健身和水疗设施以及可欣赏到令人惊叹景观的屋顶餐厅。房价约¥160万。
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普吉岛房产前景无限

随着普吉岛旅游业的蓬勃发展，2018年普吉岛游客总人数高达到1200万人次，中国游客占泰国入境游客总量的近三分之一。

十年前，泰国普吉岛的房产一直被买家和投资者忽略，他们的投资地主要集中在火爆的曼谷、芭堤雅等。如今这种情况有所改变。来自泰国本土其他地区的买家和世界各国投资者们注意到这里的巨大潜力，普吉岛迅速成为泰国最热门且最有升值前景的投资购房首选地。

据泰国房地产业界统计，普吉岛的酒店式公寓颇受海外投资者青睐，其中以俄罗斯，欧美，中国投资者居多，投资人数正以每年近300%的速度增长。近十年，普吉岛海滩一带的地价涨势迅速，平均每年以近乎13%的速度上涨，租金回报极具吸引力，平均可高达5-8%。

HEAVENA坐落于普吉岛西海岸享负盛名的卡马拉海滩区（Kamala Beach），该地段被当地人视为普吉岛的“百万富翁之路”，顶级的五星级度假村以及价值数百万美元的别墅均坐落于此，即使泰国王子也在此需求殷切之地段拥有一座宫殿。周边提供的是各类五星级的设施，包括几个坐拥海景之无边际泳池、会所、几间餐厅、儿童俱乐部、设备齐全之健身中心、桑拿房以及为宾客和住户兴建的山顶观景区，壮丽之美景尽收眼底。房价约¥104万。
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大亨“李超人”的商业帝国覆盖房地产，海港、石油、飞机租赁等领域，曾自诩一生从未做过亏本买卖，也不赚取“最后一个铜板”。所以从2013年开始，李嘉诚连番抛售内地物业，在逐步退出内地房地产的同时，他也在积极寻求海外市场的投资机遇。

据统计，李嘉诚的商业版图已经覆盖了52个国家。在亚洲地区，李嘉诚对泰国看重非同一般，此次巨资收购地块已可见大亨对泰国房产前景的肯定。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

脱欧最惨是怎样？英央行报告：GDP衰退10.5％房价崩跌30%

“在最糟脱欧状况下，英国将迎来二战後最骇人的经济大衰退！”英国央行总裁卡尼（Mark Carney），11月28日代表英格兰银行（BoE）向英国国会递交《脱欧事态推测报告书》，针对当前的各种脱欧路线可能性提出经济前瞻。卡尼表示，综合所有的经济演算模型，“无论选择那种脱欧路线，英国的经济都会比不脱欧更差”；但若是英国与欧盟最终走向“无协议脱欧”（No-Deal）的极硬脱欧路线，在自由贸易中断丶毫无缓冲情之下，未来5年内的英国经济，最糟也将面临GDP衰退10.5%丶房地产价格崩溃30%…等灾难前景。

“我们的工作不是期待最好状况的到来，而是为最坏状况提前准备。”英格兰银行总裁卡尼表示，28日所提出的《脱欧事态推测书》，是英国国会要求央行为各种不同的“脱欧可能性”所作出的模型推测，其以2016年3月丶英国脱欧公投前的经济状况为推测基准，以提供国会与内阁在“关键时刻”参考决定。

英格兰的报告，针对英国的脱欧前景提出了多种“假设”，包括：“英国顺利脱欧，成为欧盟密切合作夥伴”（GDP：-1.25%）丶“英国顺利脱欧，但只是欧盟的次级密切夥伴”（GDP：-3.75%）丶“英国脱欧遭遇乱流，仅保留部份与欧盟贸易协议”（GDP：-7%），以及“失序脱欧，无协议脱欧且无法启动缓冲期”（GDP：-10.25%）。

之中，假若英国最终走入无协议无缓冲脱欧的“失序状态”，冲击的第一年内，英镑很可能会暴贬“25%”；未来5年的经济成长也将持续走衰，GDP最多衰退10.5%丶房地产价格将骤跌30%丶而国内失业率也将从现在的4%爬到7.5%，整体衰退预期不仅远超2008年的金融海啸，还将进入“自二战以来的最惨萧条”。

报告表示，尽管不同的脱欧路线对英国经济有不等的影响；但无论是哪一条路，与不脱欧的成长预测相比，英国经济只要脱欧就注定“至少衰5年”，与其他国家的自由贸易协定，最快也要到2023年才可能上路。

然而英格兰央行的推测报告，却在国会内遭遇脱欧鹰派的谴责，质疑英格兰央行“是为了政治操作而危言耸听”，意图透过“用‘苦日子’报告来散播恐惧…好为英国首相梅伊（Theresa May）的脱欧协议护航”。

“这份报告是国会要求的，英格兰银行只是中立地旅行报告义务而已。”卡尼强调，目前英国离2019年3月29日晚间11点的“脱欧零时”仅剩下不足4个月的时间，尽管绝大部分的银行单位都已通过压力测试丶英国金融系统也足以应付脱欧最恶状态的崩盘压力；但英国的中小企业，却很可能在失序脱欧的光景下陷入集体危机——因为截至目前为止，英国全国就有25万家公司行号表示“公司从来没有填过关税申报单”；假若真遭遇无协议无缓冲脱欧，英国中小企业也只有14%有能力应对。

《BBC》表示，目前梅伊与欧盟27国所达成的“脱欧版本”，主要的特色是以欧盟贸易与关税法规为依归，并许诺双方能将脱欧缓冲期“至多”延长到2022年7月；然而反对派却认为，梅伊版脱欧在北爱尔兰边界与贸易关税问题上，“自我设限丶对欧盟让步过多”，因此无论是脱欧鹰派或者是留欧派，都正蓄势待发，准备在12月11号的国会投票中，狙击封杀梅伊版的脱欧提案。

目前由梅伊所率领的保守党内阁，仅在国会下议院握有326席次（总席次650席，勉强过半）；但光是保守党内部，目前就有81名议员出声反对。因此考量到政治现实，12月11日脱欧表决案“几乎注定过不了关”。

“现在的问题已经不是梅伊能不能说服大家…而是12月11日之後，英国上下该如何面对脱欧的善後事？”《BBC》表示，假若12月11日的梅伊提案被国会封杀，那麽内阁将有3个星期的准备时间，以向国会报告“下一步该怎麽办”。届时梅伊固然可以重新与欧盟调整协议内容，但也可能坐等恐慌蔓延。迫使国会“含泪赞同自己的初版协议”。

《BBC》表示，目前最灾难的预测，就是明年3月29日英国无协议无缓冲脱欧；至於坊间所倡议的“二次脱欧公投”与“解散国会重启大选”，则都与329的脱欧死线日互斥——因为英国公投提出後，必须有6个月以上的执行准备与宣传期，国会选举亦至少需要25个工作天——鉴此，除非欧盟方面“全体27国都同意英国推迟脱欧执行日”，否则两种方案都已於事无补丶时间不足。

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来源：转角24小时
责编：Zoe Chan

为何说“东京房市的全盛时期还未到来”？

自泡沫经济以极其迅猛之势破裂后的超过25年时间里，日本的经历依然被许多人引以为戒。在他们眼里，日本是一个长期萎靡不振的国家。由于人口不断减少并趋于老龄化，日本还经历了漫长而缓慢的螺旋式通货紧缩。

然而，东京在某个瞬间的状态揭露了一个事实：这座城市从未陷入停滞不前，灰暗阴郁或垂死挣扎的状态。从银座富丽堂皇的购物殿堂到涩谷那种有所控制的嘈杂混乱；从流行文化到精益求精的设计美学，再到全世界数量最多的米其林星级餐厅，在活力和创新力方面，很少有（甚至根本没有）哪个全球化都市能与沐浴在霓虹灯光中的东京相媲美。

当然，整个世界都注意到了东京的活力和创造力。日本旅游业正在飞速发展。2016年，外国游客的数量创下历史新高，超过了2400万人次。与此同时，东京正准备在宏伟的世界舞台——其主办的2020年奥运会上大肆彰显自己的特色。延伸阅读：【把握2020奥运效应投资日本房产要趁早】

自2012年执政以来，首相安倍晋三推行的通货再膨胀政策，即所谓的“安倍经济学”政策，产生了复杂的经济效果。然而，这项政策对房地产市场的推动作用是毋庸置疑的，这从迅速上升的需求和如火如荼的建筑活动中可见一斑。

安倍经济学建立于“三箭”政策的基础（让日元贬值，增加公共基础设施支出，由日本银行实行量化宽松政策）之上。低得令人难以置信的借贷利率，处于弱势的日元，以及大量再开发及房地产投资项目使房地产交易量从2012年开始逐渐恢复，并于2013年出现快速增长。

虽然日本部分地区的房地产市场依然步履维艰，但政策造成的积极影响高度集中于东京大都市内的23个区，东京五大中央商业区——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港区（Minato）、新宿（Shinjuku）和涩谷（Shibuya）受到的影响尤其突出。

根据日本房地产研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）发布的数据，相比2013年1月到2017年8月期间的房价，东京都会区内的新共管公寓的平均价格已上升35%，从4720万日元（约293.6万元人民币）增加至5820万日元（约362万元人民币）。

东京晴空塔占据了东京市隅田区的天际线。东京晴空塔是日本首都中心地段的众多景点之一，对买家具有强大的吸引力。

自2013年以来，东京的土地价格也逐年上升。银座购物区是全世界地价最昂贵的地区之一，那里每平方米土地的价格达到了令人震惊的4030万日元（约250.7万元人民币）。

在许多观察人士看来，当前的问题是市场是否已经达到了顶峰。

2013年，东京有23个区的新公寓价格上涨了4.3%，2014年上涨了6.1%，2015年则上涨了8.9%。然而，新公寓价格在2016年稳定了下来，微跌0.1％，在年底又出现了几次大幅下调。其中11月份的价格下降了4.5％，12月份则下降了1.6％。2017年，价格再次回升，但月度波动的幅度比前几年要大。

然而，根据总部位于东京的日本房地产研究所近日发布的对东京23个特别区新建标准型公寓（面积40至80平方米）价格预测结果，这类物业的售价依然存在一定的增长空间。该研究所估计新公寓的价格于2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速将放缓至0.3%。

JREI的研究员Dong Hwan Kim说，在奥运会开幕前，豪华住宅可能具有更大的增长潜力。“我认为高端物业市场具有更大的增长潜力，”他补充道。“目前的环境依然有利于购买房产，超低的利率更是一大优势。2016年，日本银行所设定的利率其实为负值。

Kim表示，日本老年人也推动了豪华公寓的价格上升。这些老年人之前搬到了东京的郊区，但现在正在尝试迁回城市中心地段。由于遗产税一直在增加，日本高净值人士正在购买公寓并将其作为投资，从而达到节税的目的。

2020年奥运会的主要场馆早已开始兴建。奥运会似乎有助于东京在全球性舞台上展示自己的多种特色。

2016年上半年，东京出售的全新公寓中，有700套的价格超过了1亿日元，此数值相比2015年增加了5％。然而，相对于其他全球性首都，东京豪华物业的价格依然处于较低水平。

房地产管理公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）日本资本市场研究部门的区域主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场蕴藏的巨大潜力。在当前可用于新开发项目的土地仍然稀缺的情况下，这个市场的潜力更是不可小觑。

“由于在东京市中心开发高档，高端住宅物业的机会不多，随着奥运会临近，这些物业的价格将出现小幅度的上涨，”他还补充道，大部分豪华物业的市场需求都是由外国投资者，尤其是来自中国香港和新加坡的投资者推动的。新加坡的房地产市场增长速度远超东京。

“疲软的日元吸引了大批亚洲高净值人士来东京市场购置物业，”Naito说。“新加坡和香港的房价非常昂贵，而东京的房价在这些投资者眼里真的很低。”

根据JREI的说法，不同地区的新豪华物业开发项目的价格差异尤其明显，而东京的豪华物业价格不仅落后于香港和新加坡，还落后于台北，上海和北京——还有纽约和伦敦。JREI表示，中国香港公寓每平方米的均价比东京高1.9倍。

日本的主要开发商已经清楚地看到了高端豪华房地产市场上的机遇。日本最大的私人开发商日本森大厦株式会社（Mori Building Co）已斥巨资开发港区地段的虎之门（Toranoman）中央区。该公司启动的数个备受瞩目的项目正在改变该地区的面貌。

森大厦正在推进的混合用途虎之门-麻布台（Toranomon-Azabudai）开发项目的目标是在2022年之前建成三栋包含1300套新住宅的大楼。此外，该开发商还计划以其高端住宅品牌——Mori Living的名义建设一幢56层高的大楼，提供550套高档住宅。该项目预定于2020年竣工，届时将建成160套服务式公寓，一个日托中心和三层高的零售卖场。预计这些豪华住宅的销售额将达到10亿日元。

这座高层公寓是Kachidoki地区的标志性塔楼之一，该区是2020年奥运会运动员村的所在。从落地玻璃窗可欣赏到彩虹桥丶东京铁塔和东京晴空塔的美景。
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一些分析师认为，在人们对东京中央地区物业高涨需求的推动下，房地产市场整体仍存在一定的增长空间。

第一太平戴维斯（Savills）日本公司调研和咨询部门主管Tetsuya Kaneko说：“我认为市场规模尚未达到顶峰。特别是在日本乃至全世界经济都运行良好的情况下，租赁市场还有很多增长的空间。这意味着东京中心地区的住房需求还会上升。”

他还补充说，由于劳动力市场紧张，女性的工作参与度有所提升，而这也促使买家和租房者开始向东京市中心迁移。“现在每个人都想住在条件理想的地段，这形成了中央区住房需求提升的大趋势。而且这些家庭现在通常有双份收入来源。所以，他们可以支配的资金更多，这也是为什么他们要在中等房产市场和豪华物业市场上寻找更新、更方便、更时尚的房子。”

东京房地产市场这种缓慢而稳定的发展特征与20世纪90年代初的境况形成了鲜明的对比，当时房地产泡沫的破裂对日本造成了强烈的冲击。很少有人会希望这种情况再次出现。

JREI的Kim研究员表示，他一直担心市场上的豪华住宅物业是否会突然出现大批量的价格上涨，但他认为房地产市场基本因素的表现十分强劲。“在大多数情况下，人们无需担心出现泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也认为房地产市场上不存在真正的结构性失衡。该研究所2017年7月发布的一份研究报告中写道，虽然房地产市场整体的资本化率一直在下降，但收益率缺口（资本化率和长期利率之差）并没有显著的变化。

报告中指出：“尽管人们正逐渐意识到房地产市场正处于顶峰，但在不存在严重失衡的情况下，市场逆转不太可能迅速到来。由于预计不会出现超低利率，房地产市场总体规模应该会保持在高位。”

除了光明的投资前景之外，东京还保留着只有全球少数城市具有的一种特殊品质。东京十分安全、干净、高效，还充满了不可思议的活力和创造力，而正是这样的特质吸引了日本内外的老老少少。

正如JREI的Kim研究员所说：“很多人只想住在东京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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