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大阪有望成为“国际金融基地”！先来看2025世博会会徽长怎样｜居外专栏

日本政府计划以大阪为中心，将关西圈和福冈县作为“国际金融基地”的候选地，以期加强吸引全球金融机构和金融专业人才入驻，从而为提升经济，增加新的动能和贡献。

大阪拥有统一交易金融衍生品和商品期货的大阪交易所，福冈的地理位置与亚洲各地都较近，且具有能利用在限定区域内放宽管制的国家战略特区制度的优点，因此，自7月以来，内阁官房丶金融厅丶法务省丶外务省等相关部门经多次磋商，基本确认了在上述两地打造“国际金融基地”；在9月底截止的2021年度预算申请中，将列入该相关项目。此前，日本政府曾计划在东京打造国际金融中心，但基於接连发生灾害的风险和新型冠状病毒疫情平息後的地区分散型社会等问题，最终决定转变战略。

日本政府已将下调高於中国香港和新加坡等其他亚洲金融城市的企业及个人税率等作为专题研究，同时探讨的措施和问题，还包括免签丶行政手续简化，“双重国籍问题”等。

备受瞩目的“2025年大阪･关西世博会”，近日发布了其官方会徽，在作为候选的5件作品中，“生命闪耀未来社会的设计”最终获选。该主题会徽，是由圆形丶椭圆形等大小不同的细胞连成环状，具有以1970年世博会标志樱花为主题丶犹如眼睛的细胞核；环状内侧的形状代表大阪府和关西。

风险披露：
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行业巨头畅谈菲律宾房产投资前景

相比以往，近两年的海外房产投资市场呈现出新特点：东南亚国家纷纷进入国内买家的视野，除了大家耳熟能详的泰国，菲律宾也开始成为大家的投资目标，而香港邦外集团（Bonwai Group）作为国内首批海外房产投资企业，早已深耕菲律宾市场多年，并已发展集海外置业、物业管理、商业投资等多业态为一体的综合性产业集团公司。在邦外集团在香港设立首个菲律宾展厅之际，居外网对邦外集团展开对话，了解他们眼中的香港买家和菲律宾房产市场的后续发展。（Q：居外网；A：邦外集团）

Q：请问邦外在中国香港新设展示中心，是基于哪些考虑？预计来自香港的买家增加吗，是否有相关的数据？

A：邦外在香港设置展示中心，一方面是看重香港作为国际大都市的市场地位，一方面是认为香港籍买家会认同菲律宾房产的投资价值。从邦外近期的项目成交量来看，香港籍买家占比达20%，呈现出大幅增长情况。

Q：根据你们的观察，香港买家到菲律宾购房的主要需求有哪些，投资，养老？

A：香港买家对菲律宾房产需求是多样的，首先是认同菲律宾房产的投资价值，这是最基础的。在这个基础之上，才延伸出其他需求。在我们看来，认同菲律宾养老的香港买家不少，菲律宾作为知名的养老胜地，物价低廉，香港人退休后在菲律宾可以享受到非常不错的生活。

也有部分买家主要考虑移民，一是菲律宾移民门槛低5万美金即可，二是菲律宾也是一个机会之地。因此吸引了不少港人移民。

开幕现场，邦外集团高管为现场来宾分享菲律宾置业指南并对项目进行详细介绍，现场氛围相当火热。

Q：香港买家到菲律宾购房主要集中在哪个区域？

A：香港人以及大部分海外买家主要集中在帕赛（Passay）博彩区。这个区域也是过去几年最热的区域，因此也特别容易获得海外投资客的关注。但更多的机会会在一些未被过度关注的地区，如Ortigas地区。

Q：过去一年，菲律宾市场发展得怎样？

A：过去一年，是中菲关系迈入新阶段的一年，两国在各个领域的交流合作持续升温，随着菲律宾人口和经济的双重增长，越来越多的投资者涌入菲律宾房产市场，“一带一路”的政策红利有着很大的溢出效应。

而且，随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾步入“基建的黄金时代”，不计其数的道路、桥梁、铁路，和机场将在未来几年完工。同时，2019年菲律宾房地产市场的办公，住宅，零售和酒店业呈上升趋势，办公室出租率达72%，零售业租金呈正向增长，旅游业保持了积极的发展轨迹。

Q：看好菲律宾马尼拉哪些城市板块？

A：综合多方面的考察和调研，我们认为Ortigas东北沿地铁区域正是投资的不二选择。目前的马卡蒂和BGC开发程度已经非常成熟，中心城区的土地已不能满足开发商，所以大量溢出的人口、资金、企业正流向Ortigas所在的东北部。

相比市区，Ortigas储备了大量待开发的土地资源，片区的房价也相对较低，还有很大的增值空间，也正因此，吸引了大量开发商来抢占布局开发项目。

未来这里将是马尼拉地铁的首通站点，预计2022年正式投入运营。届时“地铁盘”一定是马尼拉甚至整个菲律宾炙手火热的抢投项目。

除了Ortigas，马尼拉的Malate也是不可忽视的重要版块，Malate作为老马尼拉发展最成熟的城市，目前已有陆陆续续的翻新项目正在改建，在乔布斯国际公寓对面的菲律宾国家体育中心，政府正计划翻新重建，建成后将成为菲律宾最大的国家体育馆。

距离乔布斯国际公寓700米距离的马尼拉湾，正在施工建设一项填海工程项目，占地378公顷，预计2年内完工。这个项目规模宏大，未来将产生巨大的经济效益，创造无数就业机会，同时对旅游、房地产和服务业的发展具有不可估量的作用。

乔布斯国际公寓，马尼拉市中心马卡蒂珍稀现房，22平米精装公寓，仅需¥55万起。点击查看房源详情

所以，我们认为Malate和Ortigas的发展潜力同样不可低估。有人说菲律宾就是二十年的中国，而马尼拉就是十年前的上海。

不管从哪个角度考虑，菲律宾的投资潜力都非常巨大，背后的政府和国际资本的双向推动，加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例，菲律宾房地产的黄金期至少持续10年。

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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英国部分邮区房价涨幅超越伦敦 | 英国

根据已经发布的巴克莱银行邮区物业指数(Barclays Postcode Property Index)，过去一年，伯明翰、爱丁堡和格拉斯哥等城市的个别邮区在房价涨幅排行榜上名列前茅，远超首都伦敦。

该指数追踪了英国20个城市的最发达的邮区。指数显示，个别邮区的房价表现与英国房地产市场的总体走势截然相反。2017年9月，英国全国房价较去年同期仅微涨0.4%。

伯明翰的B16邮区（包含伯明翰市中心附近的城区莱迪伍德）位列涨幅第一，2017年7月房屋均价为17万1498英镑（折合22万6791美元），与去年同期的14万7121英镑（折合19万4582美元）相比飙升17%。与此同时，全市的房屋均价同比增长5%。

>>>英国置业百科：英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

英国部分邮区房价涨幅超越伦敦 | 英国 — 伯明翰（Birmingham）是仅次于伦敦的英国第二大国际化城市，人口与面积均仅次于伦敦，地处英格兰中心

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苏格兰首府爱丁堡的EH2邮区地处市中心以东，拥有苏格兰议会大楼(Scottish Parliament Building)，以及伊丽莎白女王在苏格兰的官邸荷里路德宫(Palace of Holyroodhouse)。指数显示，该区域的房价升至37万2592英镑（折合49万2721美元），较去年同期的32万5595英镑（折合43万571美元）上涨14%。

今年7月，格拉斯哥的G3邮区也迎来了14%的同比涨幅，房屋均价从去年同期的16万1454美元（折合21万3539美元）涨至18万3298英镑（折合24万2665美元）。G3包含菲尼斯顿(Finnieston)，其在去年被《泰晤士报》(The Times of London)评为英国最时尚的地区之一。

在伦敦，房价增长最快的邮区是E5。这个东部区域包含克拉普顿(Clapton)，房屋均价同比上涨5%至54万1800英镑（折合71万6484美元），而全市的房屋均价仅增长2%。

就业增长和可负担性提高被视为购房需求激增的两大主因，进而推动区域城市的房价快速上涨。

巴克莱银行抵押贷款部负责人克雷格·考尔德(Craig Calder)在报告中说：”我们惊讶地发现，个别邮区的房价正以较快的速度上涨，尤其是当它们的表现远超全市平均增长率的时候。这反映出，当前的房地产市场，不只是全国范围，甚至在每个城市，都在不断变化。”

（互联网综合整理）

责任编辑：Shelly Du

从《全球城市竞争力报告》找寻房产投资潜力股 | 海外

日前，由联合国人居署与中国社会科学院（财经院）共同发布《全球城市竞争力报告2017-2018：房价，改变城市世界》，这个排名主要从“城市经济密度指数”与“经济增量指数”角度对全球1,000多个城市分析，进而提出“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”这两个指标进行评比排序。

“城市经济竞争力”指的是该城市当前创造价值、获取经济租金的能力；而“城市可持续竞争力”是指随着城市持续投入各种生产要素，强化整体经营环境，逐渐改变该城市的未来竞争力。简而言之，“城市经济竞争力”就是指该城市现在竞争力强度，是静态的资料；“城市可持续竞争力”是该城市未来竞争力的高低，是属於一种动态的资料。

以全球“城市经济竞争力”排名，纽约、洛杉矶、新加坡、伦敦与旧金山这五个城市最具竞争力；以“城市可持续竞争力”排名，则依序为纽约、伦敦、东京、波士顿与新加坡为全球前五名。

《全球城市竞争力报告2017-2018》纽约同时在“城市经济竞争力”和“城市可持续竞争力”两项指标中称霸

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该份报告运用统计回归分析，分别以科技创新、金融资本、环境、制度与房价等五个变因与“该城市人均收入”做回归分析，得出几项结论：

1、科技创新是城市发展的重要泉源。

2、金融资本是现代城市发展的关键动力。

3、良好的气候生态环境是城市发展的前提条件。

4、文化制度是城市繁荣的根本动力。

5、房价是改变城市发展和城市布局的重要力量。

其中，影响“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”的最重要因素就是“科技创新”。原因是“资讯科技企业”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市间的联系，从间接关系变为直接关系、个别关系变为全面关系、松散关系变成紧密关系、慢速关系变成瞬间关系、高成本关系变成低成本关系，进而在全球经济的影响力日益增强，甚至有时影响力比许多国家还大、深远。而且科技创新指数越高的城市，其人均GDP也就越高，房价往往都有不错的表现。

若再考虑传统金融在城市所扮演吃重的角色後，便会发现“新型全球城市”正在形成。就是该城市能是同时扮演“资讯科技+金融中心”两种功能的城市，未来发展相当看好。以全球前二十名新型全球城市，美国有纽约、圣荷西、旧金山、达拉斯、华盛顿、圣路易、辛辛那提、西雅图、芝加哥、与亚特兰大等10个城市；中国北京、深圳、与上海；法国巴黎、日本东京、英国伦敦、德国慕尼黑与印度的孟买，这些城市中长期发展相当看好。

目前全球房地产市场还有几个特徵：

1、全球高房价城市集中在北美、西欧与东亚三个地区。

2、各国邻近边界的城市群已融合为跨国的大型城市群（如：美国西雅图与加拿大温哥华），高房价区域对距离较远的城市形成抑制，呈现迁移效应。

3、全球的主要城市群呈现虹吸效应，且房地产价格越高的城市，其虹吸效应越明显。

4、城市房地产的马太效应（亦即好的越好、坏的越坏）使得城市之间房地产市场的分化程度持续扩大，尤其是在发展中与新兴经济体城市，马太效应更为显着。

最後，撷取我们偏爱投资房产的许多国内外城市，其对应的“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”排名如下图所示。无庸置疑的是，“城市经济竞争力”与“城市可持续竞争力”跟城市的房价表现是正相关联的，只是“城市经济竞争力”是代表现在情形，而“城市可持续竞争力”是代表未来演变趋势。

在兼顾两者情形下：

若以“城市经济竞争力”排名前50名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的幅度来挑选房产投资标的的城市，以芝加哥、北京、西雅图与多伦多为首选；

若以“城市经济竞争力”排名51~150名且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，则可以考虑布里斯班、曼谷、与墨尔本为优先；

若以“城市经济竞争力”排名151名之後且代表未来的“城市可持续竞争力”排名大幅进步的城市，越南的河内与胡志明市则以排名进步均超过200名最为抢眼。

有意从事海外房产的投资人不妨可以将此纳入参考评估的标准。

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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决定房产投资潜力的4大因素市场火爆只是假象 | 澳洲

在选择房地产投资地区的时候，人们往往会被当前某些市场正处于火爆势头的地区所吸引，从而大量涌入这些地方。比如澳大利亚的珀斯地区，因为这几年铁矿石出口热而带动了房市的兴盛，于是就有不少投资人把它当作了如今最好的房产投资地。

可是在我看来，这并不是一种合理的投资观念。正如我一直强调的那样，房地产是一种长线投资，而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候，必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素，而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。决定长期增值的因素主要是这样几个方面：人口规模；开发潜力；居住环境；教育水平等。

人口增长潜力

一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素。风景区可以吸引旅行者的大量到来；某些特殊经济增长点可以在短期内吸引大批投资商和劳工的涌入，但是它们都无法拴住稳定长期的居住者。珀斯因矿业而红火，昆士兰州则有风光迤逦的黄金海岸。但在这些背后，我们要看到这样的数据：昆士兰州的首府布里斯班只有162万人口，而珀斯所在的西澳全州也只有185万人口。再看墨尔本， 2010年的统计数据显示，它已拥有近400万多人口。不仅如此，根据澳大利亚统计局的可靠预测，到2056年，它的人口将会增长到797万，到那时，它的人口总数将超过悉尼，这就是墨尔本相对于悉尼来说所存在的长期优势。

此外，澳大利亚的某些城市，因其单一产业结构，决定了其人口规模很大程度上受到产业发展的影响。比如，如果矿业出口受到国际政治经济形势变化而波动，那珀斯的房地产业一定会受影响。反之，墨尔本这样的多元产业发展均衡的城市绝对不会因为个别产业调整而影响到人口规模，它相对更能任凭风吹雨打，我自岿然不动。

区域开发潜力

房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。比如澳大利亚最大的城市悉尼，虽然在很多方面都具有领先优势，但由于它的人口规模相对于它可开发的地区而言，已经处于饱和状态。而要对老区进行“除旧布新”式的改造，在澳大利亚的国情和法律制约下，成本太高，所以没有执行的可能性。因此，悉尼的开发潜力已经非常有限了。

反之墨尔本虽然东、南、北三个方向上和悉尼非常近似，也在趋于饱和，但是最大的不同是有西南区这一大片刚刚开始开发的土地。这片土地就是墨尔本吸引大量迁入人口，用于整个城市发展的最大凭依。而且墨尔本的西南地区还具备了以下这些优势条件，决定了它的发展潜力：

土地资源丰富，房价为东南区一半，升值空间大；
距离CBD最近，距离菲利普湾距离近，位于墨尔本国内和国际机场的中间；
新移民和年轻一代墨尔本人的聚集地点；
墨尔本2030计划规划中的人口增长卫星城；
政府重点投资发展的地区。（请见上表）

教育出口潜力

留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。教育出口一直是澳大利亚的支柱产业，目前它吸引了40万留学生，这其中还有13万中国学生。而且澳大利亚政府还将继续推进这一产业的发展。

价格增长潜力

澳大利亚房产发展的长期优势，还在于价格增长的规律性。从过去50年的房地产价格平均增长数据看（1960年代澳洲房价均价为8千澳元，2010年澳洲房价均价为56万澳元），基本上稳定保持在7至8年价格翻一番的水平。在可预见的将来它仍将保持这种趋势。因此，这一增长规律也就是投资者在澳大利亚投资的可靠保障。

以上的这些因素，共同构成了买房时必须要考虑的“长期增值优势”。

澳中集团主席金凯平专栏全集

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加勒比海投资移民最佳地：安提瓜岛 | 海外

安提瓜岛有着所有海滨生活的浪漫，并可以赋予你现代人所能享受的所有舒适。最近，一项全新的海洋度假胜地开发区将海岛资源发挥到新的高度。Laura Henderson带你领略这个魅力海岛的风情，同时为您介绍这个地方的房产投资潜力。

安提瓜岛帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海区域非常重要的节日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），这一节日将迎来50周年纪念。这个活动也是很多旅店经营者们为了延长当地的旅游季而想出的点子，最初的活动是为期两天的当地渔船比赛，参加比赛的渔船都被漆成缤纷的彩色来增添节日气氛。

今天，这依然是安提瓜岛吸引度假者的好方式，但是帆船运动更加的严肃了。当然，之前的渔船也消失了。现在，来自世界各地的游艇，在这里汇聚成小型舰队，还有邮轮与运动皮划艇，在不同竞技类别中比赛。

但是这个岛屿有着远远超出船赛的魅力。坐落在背风群岛的中心，在沙滩上感受细沙穿过脚趾是日常，更不要说犹如百宝箱般的历史与文化景观。作为英国前殖民地之一，这座岛上的英国传统依然随处可见，如旧堡垒、纪念碑和教堂，还有混合了英国与西印度风情的独特文化。

过去的几年中，随着欧洲和中东成为内部投资的领先市场，这里的旅游业迅猛发展起来。这里有着充足的房产供哪些有追求的买家和游艇迷选择，大多都处在度假胜地，为买家提供一站式的安全保障和所有权，以及有着社区氛围生活环境。比较恰当的一个例子便是海滨小村庄欢乐港（Jolly Harbour），在这座岛风景如画的西海岸，有着一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都设有私人的游艇停泊位，航行归来后在甲板上小酌一杯是再惬意不过的事情。娱乐设施包括网球中心、游泳池和沙滩聚乐部，还有几家绝佳的餐厅喝酒吧、一个超级市场和成排的商店。豪华的四室别墅800,000美元起，最高价的房产达200万美元左右，通常是五室的别墅，带有私人停泊位和通往沙滩的私人通道。

在这个岛上掀起让人兴奋的浪潮的是还没有正式发售的度假别墅开发区Callaloo Cay。这片住宅区坐落在Morris Bay Beach——东南海岸线上的一篇静宁沙滩上。Callaloo Cay的设计结合了奢华海滨度假地的活力与世外桃源的静谧。

这个度假胜地在2017年将迎来史无前例的开发计划，预计在2020年完工。开发项目遵循良好的可持续发展的建设原则，打造绿色建筑和和谐互通的社区是扩建项目的主旨，其中包括一个著名的五星级酒店，私人别墅，和世界级温泉浴场，以及引领潮流的沙滩聚乐部和一些海滨餐厅。

在这里你可以遥望到地平线处迷人的日出与蔚蓝的海水，这个高档私人度假胜地将占据海滨的中心地带，面积将达32公顷。另外5公顷地将用于为当地居民和游客开发的国家公园。房产的拥有形式有可赎回股份，分式产权和全部产权。想要拥有全部产权，至少要投资400,000美元，这也会使投资者获得公民身份，还附带一系列的优惠税收政策。

通往乐土的护照

自从吸引世界富豪的投资移民项目推出以来，安提瓜岛和巴不达岛的加勒比海岸一直被外来投资的浪潮冲刷着。

受同位于加勒比海的邻居圣基茨和尼维斯岛最早推出的世界上第一个投资项目的启发，安提瓜岛和巴不达岛的投资移民项目仅在过去的12个月中就吸引了大量的投资者，包括好莱坞影星Robert De Niro，他前不久在巴布达岛投资了一个2.4亿美元的度假胜地“人间天堂”；来自中国的一达投资集团，在临近巴布达岛的吉纳岛（Guina Island ）投资了10亿美元，准备建造一个面积达1,600公顷的巨型开发区。

与此同时Arton Index——一项权威的全球投资移民界的统计机构将安提瓜岛的项目排在了加勒比海各国同类项目的第一位。这一结果是从办理速度、花费、生活质量、闲适程度和自由度等几个指标的衡量中得出的。

来自安提瓜岛和巴不大岛投资局的J Henderson Fields表示，尽管安提瓜大岛的投资移民项目颇为成功，但这个岛国希望尽可能地保持业界的这一声誉也是显而易见的。

能够体现这一“谨慎乐观”态度的举动是，政府在投资者的合同中加入了一项条款：在特定时间内，投资者离开该国的时间是有限制的。

Fields 解释道：“每个申请人都会经过合格机构的细致审核过程，所有项目必须经过投资单位的批准。”

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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