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由于政府放松了针对新冠疫情采取的防疫限制措施，放宽的餐饮业营业时间，恢复中的大型活动，叠加接种疫苗后家庭支出的稳步回升等因素，经济在第三季度后开始反弹。根据数据显示，日本10月零售销售同比增长0.9%，为三个月来首次出现增长，但仍低于市场预期的1.1%的增长。

零售销售与百货公司销售比较

第三季度的零售物业租金表现反映出受零售销售拖累的情况，在东京，在其国内零售商相对集中度较高的银座大街，由于需求疲软，零售物业租金环比下降0.6%；而受奢侈品牌青睐的高街，虽然租金水平基本还保持不变，但空置率为5.2%，环比上升 0.1%。在大阪，受奢侈品牌欢迎的心斋桥大街，由于需求的持续上涨，其第三季度的租金环比上涨达到2.1% ，而整个心斋桥商圈，租金水准基本维持不变。

日本经济的复苏已延续到各个行业。根据财务省数据，日本三季度全行业（不包括金融和保险业）经常利润达到16.75万亿日元，较去年同期增长超过35%。其中，制造业经常利润为7.11万亿日元，涨幅超过70%；制造业增长17%；而因之前受疫情冲击严重的餐饮服务业，因其基数效应，第三季度的增长达到近75%。

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由于新冠疫情引致日本采取了严格的边境管控制度，日本8月的入境游客数量继续大幅下跌，与2019年同期相比，下降幅度高达99%。虽然据日本旅游局数据显示，7月东京奥运会期间，大量海外运动员和工作人员的到访，外国入境人数一度从去年的3,782人，增至51,100人；8月东京残奥会的开幕，也使同期外国入境人数，从去年的8,658人，上涨到 25,900人。但随着运动会的结束，边境的严格管控措施料将继续恢复，9月入境日本的游客数量，预计将继续维持在低位。

日本的国际入境人数和年增长率

新冠疫情重创了日本的旅游和酒店行业，期待已久的2021年东京奥运会，却最终在无观众的情况下举行，因此，迫切需要游客的酒店业，并未因为本次东京奥运会获得提振。目前，疫苗接种被赋予厚望，在日本疫苗接种速度明显加快的步伐下，截至9月15日，日本二针的接种率已超过52%，而访问日本游客排名靠前的国家和地区中，中国接种率已超过70%，韩国接种率计划超70%，欧洲和北美的疫苗平均接种率现高于亚洲，这将有利于日本随后可能在一些地区推出疫苗护照政策后，允许更多符合条件的国际旅客入境，使旅游和酒店业有望逐渐走向复苏。

酒店业的需求大致可划分为三类：访日游客住宿，国内休闲/旅游类住宿，以及国内商务类住宿。在新冠疫情发生前的十多年间，访日游客的需求是日本酒店业持续增长的最主要推动力，但该需求在疫情后几乎消失。作为全球主要旅游目的地，该需求料在疫情受控后可强劲回升，特别是作为大多数入境游客门户城市的东京和大阪！

国内住宿需求，休闲/旅游类需求和商务需求分别占比约为70%和30%，在2010年至 2019年期间，每年的增长率约2%，然而，疫情后的2020年该需求暴跌了37%；市场普遍预计放松疫情措施后，休闲/旅游类需求的复苏速度要远快于商务类住宿需求。明显的例子是，2020年7至9月，日本的国内旅行消费在政府旅游支援项目“Go To Travel”的带动下，金额达到2.9241万亿日元 ，是4至6月的3倍。

相信在被压抑的需求急待释放、日本家庭储蓄过剩等因素的推动下，国内休闲/旅游类需求会是酒店业早期复苏的主要推动力。

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经历了2020年新冠疫情的冲击，2021年日本继续受到疫情带来的挑战，由于频频推出的“紧急事态宣言”，不仅干扰了经济和生活回归正常的步伐，更令旅游业和服务业受到重创。作为一直受到投资者青睐的日本房地产市场，也出现了疲软迹象。

然而，大阪的住宅类市场表现却明显好于预期。虽然新冠疫情让租金增长势头受阻，但自2011年以来，大阪住宅类租金还是上涨了27%，目前的入住率虽略有下降，但依然维持在95%以上，表明了良好的租赁需求依然存在。

大阪的住宅市场受到以下两个因素的积极影响：

1、移入大阪人口的持续正增长

大阪移入人口的正增长自2000 年以来一直持续着，2020 年，大阪市净人口流入数量超过 17,000人，占 2019 年大阪人口的 0.6%，积极的人口净流入为稳定住宅类市场起到了支撑作用。

2、大阪的教育和工作机会吸引年轻人

移入大阪的人员结构中，20-30岁的青年人占比领先，这和大阪的良好教育和工作机会分不开；大阪拥有日本排名靠前的大学，每年都吸引大量学生，其中很大部分学生来自周边的“大大阪地区”、其他县府，以及留学生；并且根据调查数据显示，大阪能留住约50%-60%在大阪学习的大学生毕业后在当地工作，这类似于人才库培养和储备的机制，令大阪的经济持续发展获得人才动力。

大阪是日本大型企业的第二大集中地，大阪的GDP强劲，2018财年其实际 GDP约为20万亿日元，这相当於整个新西兰的GDP规模；如此规模的经济发展，并伴着资金持续流入与企业利润水准的同步增长，公司招聘的活跃，能吸引年轻人持续流入也就不足为奇了。

凭藉其稳健的经济基础和发展能力，大阪的经济有望随着全球经济由复苏走向正常，而疫苗接种率的持续提高有助於深受疫情影响的旅游业和服务业复苏。2025年大阪世博会和世界第二大赌城，将带动大阪的基础建设规模和改善基础设施，并创造更多就业机会和经济的进一步增长，因此，大阪房地产市场的景气是可期的。

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即使处於东京奥运会赛事期间，日本政府还是宣布了将“紧急事态宣言”的地区扩展至6个都府县。自2021年1月7日，日本政府对首都圈的1都3县宣布“紧急事态宣言”，并在1月13日追加了包括大阪府、京都府等7个府县进入“紧急事态宣言”之后，“紧急事态宣言”便被屡屡用来应对疫情的影响，但此举也对日本经济带来不利，据野村综合研究所的数据，估算总计将引致2.19万亿日元的经济损失。

今年以来频频发布的“紧急事态宣言”也令写字楼市场的需求大规模减弱。根据第二季度的数据显示，东京全等级写字楼的空置率达到2.8%，环比上升 0.9%，为连续第五个季度的上升；其中，甲级写字楼空置率为1.9%，环比上升 0.4%，是连续第四个季度上升。同时，租金也呈现出下降，全等级写字楼租金环比下降 1.3%，为连续第五个季度下降；甲级写字楼的租金下降幅度更大，达到环比下降 2.1%，也是连续第五个季度的下降。

大阪的写字楼市场也同样继续表现为空置率上涨和租金下跌，大阪全等级写字楼的空
置率为2.3%，环比上升0.4%，是连续第五个季度上升；而甲级写字楼空置率至1.7%，环比上升 0.2%，为连续第四个季度上升；大阪全等级写字楼租金小幅下跌0.2%，而甲级写字楼的租金下跌幅度则达到1.5%，为连续第三个季度下降。

日本甲级写字楼平均租金
（——东京、——大阪、——名古屋）

目前写字楼市场仍处於低迷状态，疫情引致的远程办公、企业为减少成本而缩减办公面积，以及裁员和中小型公司希望找到更高性价比的办公场所等，都给东京和大阪的写字楼市场带来持续压力，有些业主为争取出租机会，自行减低报价也是租金走弱的原因之一。市场普遍认为，只有疫苗接种率的大幅度快速提高，以及经济的全面放开，才能让写字楼市场出现实质性的改善。

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