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“紧急事态宣言”频发 日本写字楼市场继续承压｜居外专栏

即使处於东京奥运会赛事期间，日本政府还是宣布了将“紧急事态宣言”的地区扩展至6个都府县。自2021年1月7日，日本政府对首都圈的1都3县宣布“紧急事态宣言”，并在1月13日追加了包括大阪府、京都府等7个府县进入“紧急事态宣言”之后，“紧急事态宣言”便被屡屡用来应对疫情的影响，但此举也对日本经济带来不利，据野村综合研究所的数据，估算总计将引致2.19万亿日元的经济损失。

今年以来频频发布的“紧急事态宣言”也令写字楼市场的需求大规模减弱。根据第二季度的数据显示，东京全等级写字楼的空置率达到2.8%，环比上升 0.9%，为连续第五个季度的上升；其中，甲级写字楼空置率为1.9%，环比上升 0.4%，是连续第四个季度上升。同时，租金也呈现出下降，全等级写字楼租金环比下降 1.3%，为连续第五个季度下降；甲级写字楼的租金下降幅度更大，达到环比下降 2.1%，也是连续第五个季度的下降。

大阪的写字楼市场也同样继续表现为空置率上涨和租金下跌，大阪全等级写字楼的空
置率为2.3%，环比上升0.4%，是连续第五个季度上升；而甲级写字楼空置率至1.7%，环比上升 0.2%，为连续第四个季度上升；大阪全等级写字楼租金小幅下跌0.2%，而甲级写字楼的租金下跌幅度则达到1.5%，为连续第三个季度下降。

日本甲级写字楼平均租金
（——东京、——大阪、——名古屋）

数据来源：世邦魏理仕

目前写字楼市场仍处於低迷状态，疫情引致的远程办公、企业为减少成本而缩减办公面积，以及裁员和中小型公司希望找到更高性价比的办公场所等，都给东京和大阪的写字楼市场带来持续压力，有些业主为争取出租机会，自行减低报价也是租金走弱的原因之一。市场普遍认为，只有疫苗接种率的大幅度快速提高，以及经济的全面放开，才能让写字楼市场出现实质性的改善。

 

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日本延长东京都等10地“紧急状态”（附上最新写字楼租金走势图）｜居外专栏

尽管日本近期的新冠疫情感染人数出现减少的趋势，但为了确保病床的使用率等指标，首相菅义伟仍然表示，已发布采取特别措施法的“紧急事态”宣言的11个都府县中，仅栃木县将按原期限於2月7日解除，其他10个都府县将延长至3月7日。

菅义伟表示：“疫情有所改善的都府县，不会等到3月7日就将依次解除宣言。”继续维持宣言的10个都府县，包括首都圈埼玉、千叶、东京、神奈川4都县，东海的岐阜、爱知2县，关西的京都、大阪、兵库3府县，以及福冈。

政府的旅游支援项目“Go To Travel”也将继续暂停。

写字楼空置率稍升

受新冠疫情的影响，日本的写字楼空置率在2020年的第四季度继续出现上升，而租金也同时下降。

日本甲级写字楼平均租金
东京、大阪和名古屋

数据来源：世邦魏理仕（CBRE）

东京在第四季度出现了部分取消和缩小规模的现象，虽然因一些公司合并和房屋重建而填补了些许空缺，但市场总体仍显低迷。全等级写字楼的空置率环比上升0.6个点至1.5％，为连续第三个季度的上升，其中甲级写字楼的空置率为1.2％，是连续第二个季度上升。东京全等级写字楼的租金环比下降1.7％，而甲级写字楼租金环比下降2.7％。

大阪的写字楼市场，同样出现了由於疫情削减成本，而导致合并办公地点或压缩单位面积的现象，全等级写字楼的租金出现7年来的首次下降，其中甲级写字楼租金在第三季度有所恢复後，再次在第四季度出现0.2%的环比下降。全等级写字楼的空置率环比上升0.3个点至1.5％，甲级写字楼空置率环比增长0.4个点至1%，为连续第二个季度上升。疫情的控制情况，以及经济的复苏进程，将是写字楼市场转暖的关键。

 

风险披露：
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盘点悉尼地产市场上最佳和最差的投资地点

澳大利亚近30年来的第一次衰退与之前的衰退不同，伴随着新冠肺炎疫情发生的是低利率流动性和低通货膨胀。曾经有过，而且还将是更加惨淡的时刻，但是国家对这一大流行的处理确保了对住宅投资市场的几乎不间断的信心。

Qualities集团常务董事安德鲁·施瓦茨（Andrew Schwartz）在Livewire网站上表示，这不是企业的衰退，而是“高街”的衰退，因为受影响最大的是那些小企业主。

房产投资者可谓受影响最大的人群，无论是失去租客的普通房东，还是短期度假市场的房东，以及学生住宿领域。

租金下降，收入遭受损失。新南威尔士州失去了8万名国际学生，占之前总人数的三分之一以上，对房地产市场的影响在滑铁卢、中央商务区、Haymarket、Pyrmont、Chippendale、Burwood、Kensington和Macquarie Park尤为明显，这些地方的空置率通常飙升至8%左右。

悉尼的一些地区会比其他更适合投资者（图片：每日电讯报）

但是，澳大利亚对疫情的管理，以及其作为房地产投资安全国和良好健康国的吸引力日益增强，使其前景乐观，尤其是在国际边界重新开放之后。

施瓦茨先生认为，即将面世的疫苗将使移民人数反弹。他说：“我们真的不应该抱有任何幻想，因为移民是房地产市场的重要推动力。我们还应该期望会有大约两到三年的追赶期。”

他又指出，很可能会有一个滞后期，影响住宅物业的新建筑活动。

亚洲房产科技集团居外IQI指出，中国买家询价较一年前下降了约一半。

大约有13.5万名外国学生就读于澳大利亚。当边境开放后，他们可以返回澳大利亚。研究表明，入学但无法进入澳大利亚的国际学生中有62%是中国人。

“澳大利亚的声誉已经从黄金变成了白金，”居外IQI执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说。“疫情过后的学生人数很可能会超过2019年的峰值，这将对房地产市场有利。”

他对房产投资者的建议是，即使受伤也要坚持下去。而且他补充说，有钱的投资者应该考虑购买不良房产。“寻找有更多空间、户外空间以及附近公园和设施的投资，”他说。

居外IQI曾指出，就在严格的限购令之前，中国买家对澳洲市场的兴趣一直在增加，墨尔本是一个更便宜的首选。

奇米尔先生表示，由于对外国房产投资者的限制，中国人的购买量下降了三年，但情况已经开始好转，非银行贷款机构再次愿意为亚洲买家提供资金。

他的评论，以及米切尔研究所（Mitchell Institute）的报告，均确认学生人数在2021年中之前可能会继续下降。

“这将是先痛后利。”

延伸阅读：

来源：每日电讯报
编译：Zoe Chan

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专家分析：温哥华租金价格正在下跌

温哥华的天价租金似乎已停止上涨。一位分析师的数据甚至表明公寓租金价格下跌。

博客和数据科学家Louie Dinh将今年3月份超过5,700个Craigslist租赁列表的价格与2018年的价格进行了对比。

他发现，一居室单位的中位数价格下跌了3.8％，两居室的租金中位数下降了3.5％。他表示，对比他三年来跟踪温哥华的租金价格，这一下跌是“不寻常的”。

“由于通货膨胀和租户营业额的影响，你通常预计每年价格会上涨一点点，”他说。

Dinh表示，当你考虑通货膨胀成本（通常在2％左右）时，下降幅度接近5％，这使得它更加显着。

对他而言，这表明整体市场正在放缓。“从整体上看，我觉得事情正朝着正确的方向发展。”

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尚未成为趋势

Dinh表示自2016年以来租金持续大幅上涨。

但他说，低迷时期开始于2018年9月，那时他发现单卧室单位的中位数价格从1,950加元下降。现在是1,900加元。

但是，他不会将减速称为趋势。

UBC商业和房地产教授Tom Davidoff也认为不会。

他同意以前租金上涨，但表示租金是否实际下降的数据仍然不一。

“我可以有信心地说，2016年到2018年之间的租金大幅上涨，”Davidoff说。 “从那时起，租金上涨的证据就越来越少了。”

他指出，正在缓慢完成的新租赁住房的激增最终可能导致供应量超过需求量。但是，关于租金是否会下降，他仍然不能预测。

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空置率上升

加拿大抵押贷款和住房公司的分析师Eric Bond预测，这些新单位将有助于提升温哥华历史低位的空置率。

他预计今年晚些时候这一比率将从1％上升到1.1％。到2020年，他相信它将增加到1.3％。

这将意味着租户将有更多选择，但他指出价格可能仍然很高，因为新单位将取代更便宜，更老的单位。

“无论如何，预计市场仍将保持紧张，”Bond表示。“但与过去五年的情况相比，它确实代表了市场的轻微放松。”


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来源：CBC
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

纽约商业房产需求飙升 前景最被看好

2019年，纽约市商业房地产行业可望强大而充满活力。

就业和经济增长意味着曼哈顿租赁前景良好。根据高力国际的数据，曼哈顿第65街以下的商业租赁总量为4175万平方英尺，比上年增长12.7%。

除此之外，曼哈顿的平均租金要价为每平方英尺75.90美元，空置率仅为9.5%，据报道是三年来最低的。

“将是充满活力的，对租客经纪而言，去年年底已见证客户激增，并将持续到新的一年，”专家说。

像辉瑞公司、脸书、谷歌、迪士尼、摩根大通和亚马逊这样的大公司都有房地产经纪人为其工作、购买、销售或改造曼哈顿的办公空间。

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对2019年的预测是基于2018年曼哈顿办公室租赁的强劲表现做出的。据The Real Deal称，“租赁活动 – 其中包括新的交易和扩建 – 去年达到了3240万平方英尺，这是自2000年以来的最高年度总量。”

“在本世纪之交，曼哈顿取得了3310万平方英尺的交易量，在过去10年里，平均交易量为2580万平方英尺，”Real Deal继续说道。 “去年的总数超过了平均水平的26%。强劲的经济以及最近蓬勃发展的股市推动了业务增长。办公楼就业增多有助于提振数字。”

GlobeSt.com表示同意，并引用Cushman & Wakefield三州地区研究负责人Rich Persichetti的话说，“在追踪纽约房地产的20年里，我从没想过我会说中城南边的租金是最高的。但确实这些在2018年都成真了。”

GlobeSt.com网站上每平方英尺售价95.80美元，“它们比中城高出近17%。”不过，他澄清说，中城区的大楼存量是中城南区的8倍。 Persichetti指出需求量大、供应不足以及新建3位数租金的项目这三大原因，均拉高了中城南边的统计平均值。Persichetti说，去年是曼哈顿办公室需求创纪录的最强租赁年。尽管曼哈顿的空置率上升至9.2%，但他强调说，空置率已经连续4年多远远低于10%。”


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来源：侨报纽约网
责编：Zoe Chan

想要日本房产么？这里有大批房子“白送”

最近，日本的房屋空置问题受到越来越多的关注。甚至兴起了一种名为“Akiya银行”的新概念。然而在日本的空置房屋市场里，似乎只有“银行”和“存款”，却没有“贷款人”。

Akiya在日语中的含义就是“空置的房屋”，至于Akiya银行，顾名思义，就是日本各地为了处置空置房屋而专门成立的房屋转让组织。

近年来，由于老龄化和人口萎缩，日本城镇和乡村地区房屋空置的问题愈发严重。有些空置住宅，屋主“低价甩卖”却也少有人问津。在部分地区的Akiya银行网站上，随处可见0元出售的房产。

这些房产大多是集中在乡镇地区的独栋房屋，价格从免费到300万日元不等。它们共同的特点是——较为陈旧，屋主不愿支付高额的房产税以及翻新或拆除费用。

房屋空置无疑将成为日本经济中非常严重的问题

宁可不收钱，也要摆脱它

这些被低价甩卖的房产可能是从长辈手中继承的遗产，也可能是屋主离开家乡后急于处置的资产。

为何屋主如此“嫌弃”自己的房产？部分原因是日本的年轻一代正在不断从乡村向城镇流动。背后是高企的遗产税和资产税，眼前是必须自行负担的翻修费用或拆除费用。这些房屋比起资产，更像是他们的一种负债。

就在人员逐渐从小城市流出的同时，像东京这样大城市的房价涨势却始终保持“该死的温柔”。

不断有乡镇居民涌入东京安家，却没有任何刺激外来人口回归家乡的动力，最终日本乡镇房屋空置现象愈加严重。其背后的原因主要在于日本政府在着力避免房产泡沫的产生。

情况可能还要更糟

据日本富士通研究所的报告，2013年日本有820万个空置住房，空置率达13.5%。

分析日本各地区的数据可以发现，房屋空置问题往往伴随着老龄化一同出现。

数据显示，按照现有趋势发展，到2033年，日本全国房屋空置率将达到28.5%；即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下，该数据也将达到22.8%。

富士通研究所还认为，即使未来新动工住宅的数量减少一半，同时将新拆除住宅数量翻倍，仍然无法有效减少空置率。房屋空置无疑将成为日本经济中非常严重的问题。

另外，据CNBC援引日本时报等媒体报道，虽然当前日本的空置房屋主要集中在乡镇地区，但这种现象正在向大城市及城郊扩散，并开始阻碍城市新设施的建设。

为了鼓励空置房屋的二次销售，目前日本部分地区已经开放了房屋翻新的补贴，但是否能够见效仍未可知。


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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

供应上升 悉尼多地租金下降 | 澳洲

据房产网站Realestate报导，新调研揭示，悉尼东部城区、远西及北部城区内多个地区的房租已开始下滑，其他地区房租则保持不变。自全球金融危机以来，悉尼租赁市场一直紧缩且竞争激烈，此次趋势是悉尼市场因供应增加及监管政策调整，而首次偏向租客。

经济师预测，随著明年新建房的上市，租客将有更多住房选择，租金下滑的趋势将得以持续。7月施行的首次置业者印花税减免政策鼓励了不少潜在租房者买房，租客面临的租房竞争也将减少。

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供应上升 悉尼多地租金下降 | 澳洲
悉尼市场因供应增加及监管政策调整，多地房租下降

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这波供需趋势的变化使租赁市场自全球金融危机后形成后的“房东市场”发生了倾斜。在达令角（Darling Point）海港边（Harbourside）地区，招租广告上标注的房租下滑最明显，地区中位房租在过去一年中下跌22.7%，周租从去年此时的2200澳元跌至1700澳元。

彭里斯（Penrith）附近的兰迪洛（Llandilo）的房租也下滑约21%，更北边的博士山（Box Hill）亦如此。上北岸韦斯利（Westleigh）及沃拉维（Warrawee）的中位房租下跌14-15%，周租减少125-140澳元。

市场调研公司SQM Research的数据也发现，在过去一年中，悉尼独栋房屋租金下滑1%，公寓租金上涨2%。SQM Research负责克里斯托弗（Louis Christopher）表示，投资者在过去4年里动作不断，由于担心自己房产空置，不少房东不得不开出更优惠的租金。

他提到，悉尼租赁房产的空置率已达到了较高水平的2.1%。克里斯托弗称，现在正是租房的好时机，并预测一些供应充足地区的房租还或进一步出现下滑。

 

来源：澳洲新快网

责任编辑：Shelly Du

悉尼CBD优质办公室抢手 空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲

面对澳洲目前的营商环境是环球金融危机以来相对较好的日子，澳洲企业对经济的中期前景较先前乐观，那么自然更愿意拓展业务和增聘人手，到头来所需的办公室空间自然亦要增加。

截至今年9月份的3个月里，除了布里斯班和堪培拉之外，其余各大澳洲首府城市的中央商业区（CBD）办公室空置率均见回落；当中，悉尼的CBD办公室空置率更降至9年来最低水平。换句话说，办公室租金未来可能会因此而水涨船高……

物业顾问公司仲量联行（JLL）表示，今年第3季，澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点。所谓的办公室净吸纳楼面就是：新租出楼面面积+扩租楼面面积-退租楼面面积。

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悉尼CBD优质办公室抢手 空置率创下2008年以来最低水平 | 澳洲
澳洲整体的CBD办公室净吸纳4.56万平方米楼面，使到空置率降至10.8%，较高峰时的空置率低了两个百分点

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企业增人手  扩充写字楼

仲量联行研究部主管巴伦坦（Andrew Ballantyne）表示，如今澳洲企业对营商的中期前景更有信心，而澳洲统计局的数据亦显示出今年来的就业职位明显增加。

引伸去看，公司增加人手，当然需要更大的办公空间。在澳洲各大城市中，悉尼的第3季CBD办公室空置率由去年同期的7.2%降至6%，创下2008年以来最低水平，其上季办公室空置率更是各首府城市中最低。在这一年里，较瞩目的办公室租赁项目，包括澳洲国民银行（NAB）将会在2020年中把总部搬到Wynyard Place，一签就是12年合约。

AMP Capital的办公室及工业用物业部董事事总经理布里斯科（Luke Briscoe）指出，悉尼的CBD办公室租赁市场依然非常强劲，明显的供应不足促使核心区、市中心区和CBD以南地段的办公室空置率降至接近纪录低位。

顶级办公室  租务最活跃

布里斯科并称，与那些计划在悉尼CBD物色办公室的客户交谈后，发现优质办公室的确可遇不可求，结果就是降低业主减租的意欲，并刺激优质办公室租金增长。仲量联行澳洲办公室租赁部主管奥康纳（Tim O’Connor）表示，租赁活动主要集中在顶级（Premium）办公室，悉尼和墨尔本的办公室租务查询和活动仍然很强劲，得益于多个行业领域正在扩张之中。

提到墨尔本，CBD办公室空置率从去年第3季的8.9%，降至上季的6.9%，下跌了两个百分点，是2012年初至今首度降至7%以下，大企业如Cbus、AMP和Telstra Super均有所动作。当地的CBD办公室于今年第3季净吸纳5,700平方米楼面，过去2个月里更累积净吸纳多达10.09万平方米楼面。

供应呈不足   租金势上涨

奥康纳指出，在悉尼和墨尔本，办公室租户所面对最大的挑战，就是现有商厦的办公室楼面供应短缺，预计业主于未来12个月会缩减租金折扣，从而推升两地CBD办公室的有效租金。阿得雷德的CBD办公室连续第2个季度录得楼面净吸纳量正数，数字是4,100平方米，当中以来自中小型企业的租赁最活跃，空置率降至15.7%。

就算是在澳洲办公室租赁环境最艰难的柏斯，当地的CBD办公室空置率亦由去年第3季的24.7%跌至今年同季的21.8%，尽管其空置率仍是各大城市中最高。柏斯的CBD办公室上季净吸纳了1.61万平方米楼面，是连第4个季度录得正数，累计净吸纳5.14万平方米楼面。

至于布里斯班的CBD办公室租赁市场复苏则在上季中断了，主因是州政府部门的办公室进行整合，致令办公室净吸纳楼面数字呈现负数，录得-1.84万平方米，把空置率由15.5%推高至15.8%。有一点值得留意的是，布里斯班靠近市中心的优质办公室空置率和折扣优惠保持稳定。

仲量联行的办公室租赁部主管巴尔（Sam Barr）指出，在布里斯班，甲级办公室的供应将越趋紧张，整体空置率提高主要是由于乙级和丙级办公室的空置率上升所致。堪培拉上季同样录得CBD办公室楼面净吸纳量出现负值，但幅度相对温和得多，仅为负3,300平方米，把空置率推上到13.4%。不过，当地优质办公室的有效租金（Effective Rent）其实不降反涨，于今年第3季按季上升0.7%，按年计则上涨2.9%。

（来源：澳洲新快网）

责任编辑：Shelly Du

悉尼住宅空置率上升 租户暂舒一口气 | 澳洲

曾几何时，悉尼租盘难求，每当有单位放租，有时甚至会出现排队看房的“奇景” 。不过，悉尼最近的住宅空置率有所回升，而且业主叫租也略为下调，让租户可以暂时舒缓一下压力。

SQM Research刚发表的一份报告指出，悉尼的住宅空置率由今年5月份的1.8%，升至6月份的2.1%，上升了0.3个百分点；与此同时，业主开出的租金回落，独立屋的叫租按月下跌1.2% ，至于公寓叫租则轻微回落0.2%。

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悉尼住宅空置率上升 租户暂舒一口气 | 澳洲
悉尼最近的住宅空置率有所回升，而且业主叫租也略为下调，让租户可以暂时舒缓一下压力

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租务市场料再趋紧张

除了达尔文的住宅空置率维持在3.2%水平，其他大城市的住宅空置率均告上升。当中又以矿业重镇柏斯的住宅空置率最高，录得5%，凸显出矿产业高峰期过去对当地房市的冲击有多大。

再看悉尼的租务市场，如今一间三卧室独立屋的叫租是每周725元，而公寓周租为522元。

然而，SQM董事总经理基斯杜化（LouisChristopher）指出，尽管最新公布的住宅空置率和叫租数据对租户来说是好消息，但面对人口增长，以及新落成住宅单位将接近顶峰，到时租务市场又会回复紧张，而墨尔本亦将有相同现象。

哪个城市租金回报最佳？

参考CoreLogic RP Data的报告，截至今年6月底的12个月里，八大首府城市的租金平均上升了2%，当中表现最突出的是堪培拉和侯巴特，租金分别按年上涨8.4%和6.2%；至于悉尼和墨尔本受惠于移民增加，两地的租务市场亦见改善，前者的租金上升4.5%，后者涨4.1%，升幅不相伯仲。

那么，租金回报水平又如何？在各大城市中，独立屋租金回报率最高的是堪培拉和达尔文，同录得5.1%；而排行倒数第一和倒数第二的是墨尔本和悉尼，分别只有2.6%和2.8%，这与两地房价高企有莫大关系。公寓方面，租金回报率最佳的城市是侯巴特，达到5.7%，悉尼是3.7%，而墨尔本为4.2%。

相关资讯：新南威尔士州地方城市房价增速超过悉尼

（据澳洲新快网）

美国工业地产投资为何一枝独秀？| 美国

美国工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展，与传统零售商不同，电商需要庞大的物流体系和大量的库存。

消费者对快速配送的需求推高了工业地产的吸纳量，尤其是配送链条末端的小型配送中心。分析显示华盛顿工业地产最有可能因快速配送的迅猛发展而获益。

近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点。尽管媒体对此关注得不多，但中企对美国工业地产的投资已达到了相当大的规模。

仅在2015 年，中企的工业地产投资就达82.4 亿美元，相当于当年对美商业地产投资的52.9%.

中国人寿是较大的买家之一。例如在2015 年11 月中国人寿与工业地产巨头普洛斯集团(Global Logistic Properties)以45.5 亿美元的价格购买了一个拥有193 处物业的资产包。这些物业分布在芝加哥、达拉斯、南加州、巴尔的摩等地。最近几个季度中企的工业地产投资有所回落。投资者的重心又回到了酒店和写字楼上。但总体而言，工业地产仍是个不错的选项。

在酒店、出租公寓、零售物业基本面转弱的背景下，工业地产仍然一枝独秀。在最近一年中，工业地产价格基本上保持着同比增长3%~4% 的势头，净营运收入同比增长接近5%，资本回报率一直保持在6.8% 左右。租金同比增长率仍然在2007 年的高点之上，而5.1%的空置率正处于历史最低水平。

今年一季度美国主要城市的工业地产大多呈现良好势头。休斯敦、波士顿、达拉斯、西雅图、华盛顿等城市的工业地产价格都出现了显著上涨，资本化率相对于一年以前进一步下降。总的来说，我们预计工业地产的价格在未来几年仍将持续稳定地增长。而工业地产的空置率将保持在较低水平，租金增幅或会放缓，但租金水平仍将稳定上升。

而从投资交易角度看，工业地产市场也非常活跃。今年以来美国商业地产的交易量出现了一定程度的下降，仅一季度总体交易量就同比下降了18%。相比之下，一季度的工业地产交易量同比增加了14%。从净买入的角度看，房地产信托基金(REITs)是最大买家。从交易量角度看，大部分的交易发生在私人业主之间。驱动投资者投资工业地产的因素之一是定价相对较低。与出租公寓、写字楼5.0%~5.7% 的资本化率，工业地产6.8% 的资本化率非常具有吸引力。

总体上看，工业地产的供求关系是比较健康的。过去十二个月累计净吸纳量为2.1 亿平方尺，新增工业地产供给仅为1.8 亿平方尺。从具体城市来看，达拉斯、休斯敦、旧金山在过去十二个月中的供给较为紧张，而费城、西雅图、纽约、华盛顿则供过于求。

值得注意的是，今年一季度新增供给要稍高于净吸纳量。这一方面是需求的季节性疲弱造成的，另一方面确实反映了供给在不断增加。越来越多的供给会推高空置率，给租金增长带来压力。尽管如此，工业地产要保持供求平衡还是比较容易做到的。仓库、物流中心等工业地产物业建设周期短，一般在八至九个月左右。在市场火热时，工业地产的供给可以快速增加。而在开发商意识到市场风向转变而减少供给后的八九个月效果就会显现。

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近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点
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工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展。十年前电商销售仅占美国零售销售不到3%。而今该比例已经超过了8%。电商发展的背后是实体零售的没落。这是社会经济的结构性变化，在未来还将持续下去。与传统零售商不同，电商为方便及时配送往往在各地持有大量库存。同时，他们也需要庞大的物流体系以将商品及时地送达消费者的手中。这就极大提高了仓储、转运、配送等工业物业的需求。

消费者对快速配送的需求也推高了工业地产的吸纳量。美国电商的配送速度要远低于国内电商的配送速度，但也在快速提高。在几年前，五天送达是常态，而现在在部分地区已经可以做到当日送达。配送速度增加的背后是消费者偏好的改变和在线零售商品种类的变化。在2012 年，消费者平均能接受的免费送达时间是5.5 天，而到了2016 年该数据已减少到了4.8 天。另外，越来越多的电商通过网络销售生鲜食品。食品的特殊性质要求仓储设施要离消费者足够近，否则货物可能在运输途中变质。在这样的背景下，快速配送的需求在未来只会增加，不会减少。

为了提高快速配送的能力，电商把目光投向了配送链条末端的“最后一英里”小型配送中心。以Amazon 为例，在2009 年之前，末端小型配送中心只占该公司物流设施的11%，而今该比例已经超过了40%。大量承包小型电商物流服务的FedEx 也租用或购置了许多“最后一英里”配送中心。这类物业往往面积很小，且大多位于人口密度非常高的地点。它们的供给十分有限。在需求集中的地方又难以兴建此类设施。这样一来，巨大的需求使得这类物业的租金不断上涨，价格一路走高。商业地产数据提供商Costar 在最近的研究中识别了美国各地超过一万处“最后一英里”物流中心。截至2016 年四季度，这些物业的平均空置率仅为3.5%，远低于6.7% 的工业地产总体空置率。而在2016 年这些配送中心的租金上涨了10.7%，远远比6.6%的工业地产总体租金增长要高。

那么哪些城市最有可能从快速配送的发展中收益？笔者从供给和需求两个维度对主要城市做了比较。以中位数家庭收入来衡量一个城市的消费能力。收入越高意味着消费能力越强。同时，通过比较每单位面积服务人口来比较供给。为了衡量“最后一英里”的物业设施的相对供给，先挑选出面积小于25万平方尺的小型配送中心，并计算此类物业在每个城市的总面积。我们计算这类小型配送中心每平方尺所服务的人数，平均服务人数越多，意味着供给越紧张。

通过比较一季度每个城市的数据，我们发现华盛顿的处境最为有利。华盛顿有着比大部分城市都高的家庭收入，小型配送中心的供给也非常紧张。事实上，金融服务、科技、防务等行业的发展在最近几年给华盛顿带来了大量的就业岗位。在过去十二个月里华盛顿的就业岗位增长了4.2%，远高于1.56% 的全国平均水平。而华盛顿的人口自2000年以来就不断增长，近几年一直保持着较大的人口净流入。根据官方估计，华盛顿较快的人口增长仍将保持到2030年。此外，华盛顿也是平均教育程度最高的城市之一。这也将支撑收入和消费的增长。

当然，投资工业地产也需要注意风险。而最大的风险莫过于投机性供给。早前许多开发商察觉到投资工业地产有利可图，便开始大量修建工业地产物业，这使得工业地产供给快速增加，也许只需要半年时间就会超过总吸纳量。

费城、印第安纳波利斯、西雅图、纽约等城市都存在供过于求的问题。供给过量势必会给租金增长带来压力。如费城、印第安纳波利斯在过去十二个月内的租金增长就远低于全国平均水平。因此，在做投资决定时非常有必要对每个城市做全面仔细的分析。

（本文作者：美国国际集团经济学家蔡哲系）