房屋空置 – juwai

想要日本房产么？这里有大批房子“白送”

最近，日本的房屋空置问题受到越来越多的关注。甚至兴起了一种名为“Akiya银行”的新概念。然而在日本的空置房屋市场里，似乎只有“银行”和“存款”，却没有“贷款人”。

Akiya在日语中的含义就是“空置的房屋”，至于Akiya银行，顾名思义，就是日本各地为了处置空置房屋而专门成立的房屋转让组织。

近年来，由于老龄化和人口萎缩，日本城镇和乡村地区房屋空置的问题愈发严重。有些空置住宅，屋主“低价甩卖”却也少有人问津。在部分地区的Akiya银行网站上，随处可见0元出售的房产。

这些房产大多是集中在乡镇地区的独栋房屋，价格从免费到300万日元不等。它们共同的特点是——较为陈旧，屋主不愿支付高额的房产税以及翻新或拆除费用。

宁可不收钱，也要摆脱它

这些被低价甩卖的房产可能是从长辈手中继承的遗产，也可能是屋主离开家乡后急于处置的资产。

为何屋主如此“嫌弃”自己的房产？部分原因是日本的年轻一代正在不断从乡村向城镇流动。背后是高企的遗产税和资产税，眼前是必须自行负担的翻修费用或拆除费用。这些房屋比起资产，更像是他们的一种负债。

就在人员逐渐从小城市流出的同时，像东京这样大城市的房价涨势却始终保持“该死的温柔”。

不断有乡镇居民涌入东京安家，却没有任何刺激外来人口回归家乡的动力，最终日本乡镇房屋空置现象愈加严重。其背后的原因主要在于日本政府在着力避免房产泡沫的产生。

情况可能还要更糟

据日本富士通研究所的报告，2013年日本有820万个空置住房，空置率达13.5%。

分析日本各地区的数据可以发现，房屋空置问题往往伴随着老龄化一同出现。

数据显示，按照现有趋势发展，到2033年，日本全国房屋空置率将达到28.5%；即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下，该数据也将达到22.8%。

富士通研究所还认为，即使未来新动工住宅的数量减少一半，同时将新拆除住宅数量翻倍，仍然无法有效减少空置率。房屋空置无疑将成为日本经济中非常严重的问题。

另外，据CNBC援引日本时报等媒体报道，虽然当前日本的空置房屋主要集中在乡镇地区，但这种现象正在向大城市及城郊扩散，并开始阻碍城市新设施的建设。

为了鼓励空置房屋的二次销售，目前日本部分地区已经开放了房屋翻新的补贴，但是否能够见效仍未可知。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

美朝互打嘴炮美国房产吓了一大跳！| 美国

2007年8月9日，法国巴黎银行禁止了专门从事美国抵押贷款的对冲基金的赎回交易，标志着一场席卷全球的信贷危机就此开始，这最终导致华尔街著名投资银行雷曼兄弟在一年后倒闭，由此也拉开了半个多世纪来影响最深远的一场“大衰退”的序幕。

十年过去了，美国的房地产业作为受金融危机影响最严重的行业之一，已经基本走出了危机的阴影，亚特兰大、波士顿等地目前的房价指数已超过2006年房地产泡沫时水平。此外，美国房屋和开工许可等数据继续回升，也都基本回升至2008年的水平。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

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出国留学租房买房平台的北京分公司总经理吴志龙表示，美国房价确实来到了高点，但是泡沫没有那么严重，只是很个别的，当前在美国投资房地产行业更应该重视的风险不是放假下跌，而是房产空置。他对远见财讯表示，美国房产税非常高，比如像在德克萨斯州，一套房子房产税大概是2%，也就是说一百万人民币的房，你每年养房成本至少2万人民币，这还不算物业费不算维修费。因此如果房产空置的话，这些成本需要投资者自己承担。

此外，除了房屋的空置成本需要重点考量以外，租售比同样是投资者不可忽视的重要指标。“如果租售比在四以上，房产就可以继续持有。”吴志龙在远见财讯的直播节目中分析指出，如果房产的租售比非常低，同时又有一定数量的房贷，那租金的收益很有可能无法覆盖月供的成本，这样的话相当于持有一个负资产。因此，房屋本身能够带来多少现金流是投资者在投资美国房产时应该重点关注的。

在这个前提之下，吴志龙认为，如果说现在还想去买美国的房子，避免自己资产贬值，那这样的话一定要投资那些不会产生空置的区域，比如学校周边，大学周边。要去选择一些产业多元化的区域，不能选择像奥兰多这样的只有一个旅游业。可以选择像达拉斯、休斯顿、波士顿这些产业比较多元化的城市。

7月底，标普发表的观点指出，预测新屋开工今明两年将达到1200万户和1300万户，过去两年均值为1100万户。压制的需求和人口因素将在中长期支持房地产活动。新屋开工在未来10年将达到平均每年1500万户，与房地产泡沫膨胀前十年的水平一致。同期公布的美国6月房屋开工率为122万套。地产经纪人称，美国需达到历史均值的150万套才能解决目前房地产供应短缺的状况。来自路透的报道也认为，新屋销售较上年同期成长9.1%，仍不到2005年房市泡沫高峰时水平的一半。

但是，来自美国房地产数据平台Zillow发布的数据显示，今年5月全美平均房价为199,200美元，同比上涨7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅图的同比涨幅最大，房价涨幅接近13%，平均房价为440,100美元。此外，美国多个城市的case shiller房价指数，已超过2006年次贷泡沫时水平，包括亚特兰大、波士顿、达拉斯等地。其中，达拉斯、丹佛的房价指数已超出2006年的40%。

（据远见财讯）

加拿大｜温哥华2017年开征空置税税额最高2%

星期三，温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）宣布2017年将向本市的空置房屋，征收最高2%的空置税。

空置税最高2% 仅限非自住房屋屋主自行申报

市府下星期将推出此议案，在举行公听会后，11月份将批准最终的空置税方案，预计2017年将开始实行，以迫使房东将房屋投放入租房市场。

罗品信说，新税旨在鼓励屋主将空置的房屋投放租房市场，“温市出租空置率极低，让租客无法忍受，而空置税将是主要的第一步，将租赁房屋推向市场。”

重点打击第二套房屋

罗品信明确表示，空置率打击的是全年空置的非主要居所（primary residence），只在温哥华居住部分时间的候鸟群或其他居民，不必担心课税，针对的是“第二套，投资性房屋”。

罗品信确信温哥华居民几乎不受影响，而愿意支付空置税的屋主，也是在为改善温市住房可负担性出力。预期每年2百万元的空置税收入，将投入建设温市可负担房屋。“当然这只是象征性的，市府将利用一切工具，创造更多的出租房屋。”

温市社区服务总经理托马斯（Kathleen Llewellyn-Thomas）与罗品信一起参加了新闻会，她说，空置税预计在0.5至2%之间，相当于一百万豪宅的纳税额为5000元至2万元。

屋主自行申报

罗品信表示，房屋主人需要在2017年申报其房屋状况，如果属于空置屋，2018年报税时就需要缴纳空置税。

温市府将采取审核与民众举办的方式，鼓励人们诚实申报。

托马斯说，早期执行该税时，市府将强化审核监督制，确保人们诚实报税。由于目前此空置税仍然在公众咨询阶段，她表示，违法者将面临何种惩罚，仍然有待将来决定，如何有效地督促人们纳税。

居民必须提供住房证明

空置税议案将在下星期呈交市议会，如果获得通过，市府将举行大范围的咨询，预计2017年开始执行。

该议案要求温哥华的所有屋主，申报房屋是主要居住屋（或租赁屋），类似于申请屋主自住补贴（Home Owner Grant），来避免被征收空置税。

另外，屋主为了避免空置税需要：

被审查时，屋主必须证明房屋，是自己或家庭成员的主要居住屋或租赁屋；
需要提供卑诗驾照或卑诗身份证、屋主自住补贴、租赁合同或类似文件；
如果屋主无法证明，过去一年此房屋是主要居住屋，居住时间满足要求（居住时间将向公众咨询后决定），将面临课税；
如果没有申报者，相关法律将自动要求屋主，支付空置税；
等待申报开发许可或遗嘱查验的空置房屋，不在课税范围。
罗品信也承诺，不久将公布具体计划，如何规管短期租房市场，比如Airbnb租房等。

省府批准温市的课税权限

今年6月份罗品信首次提出空置税，敦促房屋投资者出租其空置房。根据温市府的调查，温市出租房空置率仅0.6%，而空置房屋与公寓数量达1.08万套之多。

罗品信最早建议，省府在评估物业价值时，跟踪追查房屋的空置状况，或征收一新商业税，同时也表示如果省府不作为，他们将率先行动。

7月份，省府批准给予温市府权限，可以征收空置税，同时又在8月份，向外国购房者征收15%的物业转让税，阻止房屋投机买卖。

别的城市也在观望，此空置税是加拿大首个，维多利亚市府曾经表示将紧随其后，不过目前尚未提出类似的议案。

（据互联网报道）