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25万欧元换签证 希腊黄金签证背后究竟能给全家带来什麽？

希腊25万欧元“买房移民”的黄金签证政策推出已久，如今在国内市场逐渐受欢迎，成为国内买家的热门选择之一。居外网将从刚成功申请该签证的实例出发，为大家介绍为何这麽多人开始喜欢希腊黄金签证？

申请者切身感受，黄金签证让妳自由通行欧洲

今年的暑假在张琳看来开始的真是格外早。 6月15日孩子们终于放暑假了， 40岁的张琳决定带着一家老小四口先去巴黎和普罗旺斯度个假，庆祝一下儿子考上上海名牌小学和自己宝贝女儿十岁的生日，再顺道去趟希腊，考察一下“黄金签证”和希腊房市。

无奈，尽管全家都是上海户口，开车到法国上海签证中心也不过半小时，张琳还是担心她的签证是否能够在出发前拿到，更别说法国总理正好本周在中国访问，使领馆的工作人员有多忙可想而知。

只能在繁忙的工作之余去办材料的张琳在出发前1个多礼拜，终于办齐了所有的申请材料， 立刻就约了时间递交了全部的“申根”签证申请材料。

再过8天，她订好的俄航就要一大早出发飞往欧洲了。法国签证中心的办事速度也是欧盟国家里屈指可数的高效，焦虑的张琳还是拜托了单位里外事办的同事去打招呼希望能加急处理。焦虑的一礼拜过去，终于在临行前一天的周一中午得到手机通知，她可以去拿粘好了“申根”签证的护照了，心里还在盘算日程安排的她，真心希望这是自己最后一次为了家人的“申根签证”而焦虑。

这次的欧洲之行的后半段她特意安排了一段希腊行。如果一切顺利的话，明年的夏天再带着全家去欧洲过暑假的话，张琳全家应该已经拿到希腊的“黄金签证”，相当于希腊的永居身份，可以自由出入26个欧洲申根国家了，虽然要入希腊国籍还等再等7年，但这一张“希腊永居”的小黄卡片，能给爱旅行的张琳一家省去多少麻烦可想而知。

经济复式，让希腊黄金签证更受欢迎

欧盟国家推出黄金签证的当然不止希腊一家，此前最受欢迎的是拉脱维亚的买房得黄金签证永居项目在2013年至2016年期间，并发出去5000多张。而被国人更加熟知的是西班牙和葡萄牙的黄金签证项目。 尽管投资门槛是四个国家当中最低的 (25万欧)，但希腊的吸引力直到2017年该国经济增长速度被 IMF报出了2.8%， 穆迪标准普尔也提高了对希腊的评级，希腊的“黄金签证”价值才被更多国人所认同。

（数据源：拉脱维亚国籍移民事务办公室、SEF、Caracuel Abogados, 希腊经济发展部）

根据华语全球房源搜索平台居外网的数据，今年1月至5月，居外网询盘希腊房源数据逐月环比上升，仅5月询盘量就环比上升30%。毫无疑问，很多一部分房产买家是冲着“买房移民”黄金签证而来，由此可见，希腊黄金签证开始在国内投资者中逐步被接受、受欢迎。

居外网独家数据

雅典土地注册局在今年1月到5月，接收到的房屋交易合同数量比去年同期增长了49.2%。为了鼓励海外投资者的投资来推动存量二手房的交易，希腊政府针对2006年以前的房源给出了特别的优惠交易税率3.09%，而2006年之后的次新房交易税则高达24%。正因如此，大多数去投资买房申请黄金签证的中俄以的富裕人士更倾向于选择2006年以前的二手房，也相应促进了希腊房屋装修行业的景气度。

左手绿卡，右手出租获利，黄金签证让妳一举两得

雅典长盛不衰的旅游魅力让希腊成为最受欢迎的旅游目的地之一，为此带来了旺盛的租房市场！2017年是希腊旅游业发展具有里程碑意义的一年，统计数据显示，2017年希腊游客人数高达3016万，连续4年增速超过7%，预计2018年还将增加200万！值得一提的是，由于国内已开通直飞希腊的航班，2017年赴希腊的中国游客达12万人次，同比增长35%！

由于没有移民监的要求， 大多数中小型华人投资者在希腊买房后直接进入黄金签证的申请流程时，同时也将房源挂在 AirBnB 上做短租民宿出租给游客。目前在Airbnb 这类互联网短租平台上挂牌的雅典房产高达7000套！对于大部分申请者来说，选择希腊黄金签证，除了欧洲自由通行的签证外，还可以立刻享受房产出租带来的高收益（净收益可达5-7%），而日益增长的游客数量就是最好的保障！

居外网的上十家希腊房产经纪公司和开发商当中，有一家叫做 G Construction 的雅典房产建造商而转型的房产经纪。这家有40年历史的房产经纪创始人Fotis Gazepidis 于去年9月份开拓了新业务，将自家的雅典房源挂在了居外网上。 “我们装修改造二手房帮着其他的经纪商卖了6套以后，觉得这个生意不错，干脆我们也开起了经纪业务，同时提供 Airbnb 代运营的业务”。

雅典房产界人士表示，投资者对雅典市中心的兴趣，尤其以 Koukaiki, Plaka, Monastiraki, Neos Cosmos, Mets, Keramikos, Metaxourghio, Gazi, Pangrati 和 Exarchia 的房产都被看好。外来的国际投资者相信房价还会涨，这将导致今后的出租回报率降低。而希腊央行的数据显示今年1季度雅典的房价只是同比下跌0.1%,  为10年以来最少降幅。

高性价比国际学校，希腊的另一个吸引点

澳洲霍可家房产中国区总经理王沛告诉居外网， 在这些去希腊投资的华人家庭当中，也有不少是冲着雅典的国际学校去的。雅典有七八知名的国际学校主要是分布在雅典北部的富人区和南部的海滨区，例如圣凯瑟琳（St Catherines）,和圣劳伦斯 St. Lawrence等。

这些学校的生源主要来自于希腊当地中产以及富人阶层，和欧洲其他国家通过黄金签证到当地上学的外籍人士家庭的孩子。“这些国际学校的第一教学语言是英语，大部分第二语言是希腊语，像圣劳伦斯竟然也开辟了中文作为第二语言。学费从一年级到12年级从7000欧元到14000欧元一年不等，跟国内某些国际学校来相比的话，价格更有优势”。

 

作者： HY

责编：VX

 

“以房养房”有技巧！出租房屋该怎样保值？| 加拿大

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众所周知，华人往往喜欢买房。而在买下房屋后，面对诸如地税、按揭之类层出不穷的费用，很多屋主都会选择把房子出租，然后“以房养房”。这样做固然可以在短时间内产生稳定，且收益不错的现金流。然而屋主也需要花费更大的心力来确保房屋不会因为养护不当而贬值。那么今天就让我们来看一下，出租房屋该怎样保值。

养护房屋——房东的责任

一般来说，维护和管理一个出租的房屋会比仅仅持有一套房屋花费更多的心力。然而如果您作为房东，那您首先要明白，保持房屋质量其实是一个房东的责任。从法律上说，房东有责任为租客提供一个“可居住的空间”。所谓的“可居住”，意味着租客所租用的空间必须是适合日常生活的，包括不能有危险或设备缺陷，房屋必须符合当地建筑安全和健康规范。

作为房东，甚至有责任对房屋中的设施，以及房屋状况进行常规的养护。很多华人屋主认为，常规养护费时费钱，尤其是将房子出租之后，更是认为这样做吃力不讨好。这种想法其实是不对的。对房屋进行常规养护，可以及早发现房屋中所存在的问题和隐患。所有房屋或多或少都会存在一些问题，房龄越久，问题可能越多。而这些问题，越早处理就越是可以省钱。

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其实站在房东和屋主的角度上说，养护房屋不仅仅是出于法律上的责任，同时也是为了规避安全风险，也能保证房屋不会贬值。而租客们当然也愿意选择那些养护得更好的房屋。因此养护房屋，最终维护的也是屋主自己的利益。

日常养护的细节

那么当我们把房子租出去之后，应该怎么做才能保证房屋不贬值呢？下面我们就给大家讲一下日常养护最容易被忽视的几个细节。

1、注意门和锁

首先，最容易被大家忽视，但偏偏是最不能忽视的养护细节，就是门和锁。门锁可能会随着时间的推移而磨损。严重的，可能会降低房屋的安全系数，即便不然，也可能会妨碍您的租客开门回家。而门一旦用的时间太久了，也可能会关不紧。一扇不能紧闭的大门同样可能存在安全隐患，在冬天时还会在供热上造成浪费，增加房东或租客的生活成本。

2、检查地毯

地毯一般不会存在什么安全隐患，但是检查地毯能帮你尽可能早的发现许多问题。比如说，如果地毯的边边角角已经磨破了，那就赶紧把这块地毯换掉。尤其是有新租客要来看房子的时候，一块干净整洁的好地毯绝对能给房子加分不少。

3、空气过滤网

如果您的房子有取暖设备，或者有外挂式的空调，那么您必须勤于更换空气过滤设备。一个好的过滤设备能防止灰尘和杂物碎屑进入机器，从而确保它们运作得更加良好。空气过滤网该多久换一次？每个滤网的情况不一样，很难一概而论。但有一条标准是一样的——只要你觉得滤网脏了，那就得换掉。不是说要等到滤网沾满灰尘，脏得不能再脏了，这才想到换。而是说，一旦觉得脏了，就立刻换掉。

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4、检查通风管

房子里的通风管也同样负责将空气从锅炉输送到整个房子，然后再回来。在加拿大漫长而寒冷的冬季，保持通风管的清洁和畅通就尤其重要了。如果它们是脏的，那房屋中的制热效果会非常的差。

5、检查电器

尤其是冰箱、烤箱这些租客经常要使用的电器。房东当然不会，也不可能经常更换它们。但作为房东，应该时常留意这些电器有没有损坏。这不仅仅是说访客使用不当所导致的认为损坏，还有年久失修造成的自然损坏。理论上讲，房东对这些电器是负有维修责任的。如果您注意到冰箱发出些很奇怪的嗡鸣声，那么最明智的做法是在房客向您投诉前先把它修好。

6、检查天花板和屋顶

这点在加拿大特别重要，尤其是在即将到来的冬天。因为加拿大冬天的雨雪天气最容易最对天花板和屋顶造成破坏。而在遭遇雨雪天气时，原有的房屋缺陷也会特别明显的暴露出来，而且还会越来越严重。事实上，很多房屋就是因为天花板和屋顶养护不到位而贬值的。所以建议赶在冬天到来前彻底检查一下屋顶和天花板。这既是作为房东的责任，也是屋主养护房屋的必须。

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7、检查房屋外立面

在检查时尤其要注意有没有大面积的洞。有的话赶紧修好或者堵上。这些不仅仅是安全隐患，也不仅仅会在冬天加重供热负担。更重要的是，这些洞可能让一些生活在外面的小动物有可乘之机。如果屋子里闹了老鼠，或者偷偷溜进一只浣熊，那一定会让租客和房东都感到无比头疼。

8、灭虫除害

如果您的房屋很不幸得招惹了那些不速之客，那么一定要趁早除灭。无论你选择在哪里买你的房子，它都很容易受到至少几种害虫的侵害。除了老鼠，还有防不胜防的昆虫。所以作为房主，不仅要检查房屋外立面有没有漏洞和裂缝，还需要经常检查出入口、地下室、阁楼和其他暴露在户外的区域。同时出租屋的房东也要督促租客时保持房屋的整洁。另外，如果在院子里栽种有树木，那也要注意。绿色植物赏心悦目，但也可能是一些害虫的栖息地。而树木本身也可能受到虫害的感染。治理虫害是一件非常让人头疼的事。所以最好的方式是防患于未然。而一旦虫害发生，那决不能拖延，甚至需要雇佣专业人士来处理。否则可能会带来更大的损失。

9、经常记得检查水管

尤其是秋冬时节！这点对于身在加拿大的独立屋房主尤为重要。因为加拿大的冬季往往寒冷而漫长，一般不利于房屋的养护和维修。尤其是室内外的水管，如果质量不好或保养不当，那么很有可能挺不过一个严酷的冬天。所以具有养护房屋经验的人，一定会选择在秋季天气还算暖和的时候检查水管的工作情况。如果你发现水槽底下存在滴水或者渗水的现象，或者你发现水在管道中的流速异常缓慢，那么你一定引起重视。因为这些细节背后可能隐藏着巨大的隐患。另外，无论您持有的是独立屋还是公寓，作为房主，您也必须确保所有的水龙头、卫浴和供水设备都能正常运转，没有任何泄漏。

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10、检查门窗

作为屋主，一定要定期检查所有的窗户是否干净，还要确保它们都能正常的打开和关闭。这不用花费多少时间，但是收效却很显著。如果一扇窗户被粘住了，或者因为长期不动而卡住了，那么可以试着用一点润滑剂。千万不要觉得这是小问题就放着不管，不然事情可能越来越糟。而且一扇不能正常开闭的门窗，是一个极大的安全隐患。一旦发生事故，房主是可能承担责任的。

最后，有些朋友可能对自己养护房屋方面的能力不太自信。还有一些朋友可能是“空中飞人”，需要经常往返于加拿大和国内，因此没有多少时间来照管房子。在这种情况下，作为屋主可以请专业的房屋管理公司，或者委托一位物业管理员来代为照管房屋。这肯定需要支付额外的费用，具体费用从数百到数千不等。但这也能帮很多屋主解除后顾之忧。

另外，如果您实在太忙，没有办法经常去检查出租的物业，那么最好抽几个有空的日子，一次性把那些重要问题全都检查一遍。对于房屋中的隐患，永远都是越早解决越好。

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新法实施两月 日本民宿量减价涨

6月15日至今，日本民宿新法已经正式实施2个月。作为暑期热门目的地的日本，民宿新法的实施对旅客、民宿经营者以及民宿平台都产生了一定的影响。长期处于灰色地带的民宿业终于得到官方认可，但多个条款也限制了民宿的盈利空间。不过面对日本增长的旅客住宿需求，日本民宿的发展仍然被业内看好。

民宿新法

限制颇多，规定可营业天数上限为180天

6月15日至今，《日本住宿住宅事业法》（以下简称为“日本民宿新法”）正式实施满2个月。在民宿新法的管理之下，日本民宿目前还处于申请许可编号的阶段。根据日本观光厅统计，截至7月13日，各地方政府管理部门已收到5867件民宿受理申请，其中4410件受理完成。日本观光厅表示，可以预见今后申请数还会不断上升。

对于日本民宿业来说，民宿终于取得合法地位，所有居住用住宅可以在不取得旅馆业许可的情况下，仅向政府提出申告就可以运营民宿。不过为了尽量维护本国人居住环境，日本民宿新法对民宿经营进行了严格的限制，比如“可营业天数上限为180天”、“必须通过正式申请登录”、“如果屋主没有同住，必须委托第三方经营公司来管理”，必须经过房屋管理委员会同意等。除此以外，各个地方政府还在此基础上继续设限，比如新宿区周一到周五禁止经营，京都规定民宿只能在每年1月中至3月中期间经营等。

在民宿新法的一系列规定中，营业天数限制被视为影响民宿经营的重要一点，各地方政府在180天的经营天数基础上还在进一步压缩，经营天数的减少也就意味着收益机会的减少。不过在海外的民宿规定中，180天的规定还不算严苛，据了解，英国限制民宿经营最多90天，荷兰阿姆斯特丹的限定时间则是每年60天。

对于民宿行业的各方参与者来说，民宿合法的同时又有种种限制，可以说是喜忧参半。

游客

发现民宿数量锐减，价格上涨20%-30%

“我们住民宿被警察赶出来了”、“我订的民宿在平台下架了，房东通知我取消订单”，有在6、7月份前往日本旅游的朋友在朋友圈发出在日本住民宿的遭遇。日本民宿新法正式实施后，前往日本旅行的自由行旅客也受到持续影响。

一方面，民宿新法实施后，日本各地方政府加强打击非法民宿，日本民宿的数量在短期内下降不少。据悉，截至6月15日民宿新法实施之时，Airbnb爱彼迎上的房源数量已由今年春季时的6.2万，降至约2.7万。民宿作为目前不少中国游客前往日本的住宿选择数量锐减，也就令日本的住宿供应有所减少，在“物以稀为贵”的前提下，日本住宿产品的价格也有所上涨。在日本经营民宿品牌的短住科技创始人韩哲对记者表示，近期日本酒店、民宿等价格上涨了20%-30%。Airbnb相关负责人也对记者表示，在该法生效后，许多大型酒店的价格翻倍。

另一方面，虽然民宿新法在一年前出台，今年3月日本就开启了民宿许可申请，但直至民宿新法正式实施，仍有不少违规民宿存在。旅客在过渡阶段，仍然可能遭遇非法民宿，有些非法房源的订单随时可能会被删除。（比如民宿经营申请中的重要前提，是获得房屋共同管理委员会即邻里居民的认可，但有些公寓明确规定禁止经营民宿，一旦发现有房屋违规经营就可能会阻拦旅客或举报报警。）根据日本观光厅和地方政府的调查，截至6月15日新法正式实施，各民宿中介公司在预约网站上登出的约2.3万个民宿中，至少仍有约一千个是未申请的违法民宿。

平台

将加强房源“许可编号”审核

日本民宿新法实施更为直观的感受还是来自于民宿平台的变化，除日本房源供给明显减少之外，Airbnb和途家等民宿平台都针对民宿新法的规定增加了日本房源上线的流程，主要是加入了登记房源合法编号的流程。据悉，民宿编号是由M加9位字母组成，在途家网站上有日本房源在房屋描述中显示了许可编号。不过，还是有部分民宿业主通过填写虚假的申请编号混过检查，对此各民宿平台表示将加强编号审核的精确度。

合法的房源也应该通过合法的平台预订。日本民宿新法的实施，对预订平台也会进行一系列的资质审核，日本观光厅在近期还公布了一批民宿经营合法资质的中介平台，要求平台对房东和房源进行严格筛选，标注合法房源等，具体的准入门槛不低。那些不受日本政府监管下的民宿预订平台所登载的房源合法性更加难以确认，有可能成为非法民宿的藏身之处。目前，途家、一家民宿等已经获得了日本合法民宿平台牌照。

同时，近期在过渡期被临时取消平台订单的旅客，有些预订平台也做了相应的措施和补偿计划，比如Airbnb进行全额退款，赠送优惠券，设立专项基金赔偿因为受到预订取消影响造成的开支等；对于想要去日本体验民宿的旅客清楚说明房源的合法性。Airbnb相关负责人表示，日本民宿新法的实施必然会使当地的共享住宿行业经历一个调整期，但相信清晰明确的共享住宿法规最终将产生积极的影响。

影响

民宿投资盈利受限 部分房东尚在观望

“民宿半年都在闲置，再加上经营时间只有周末，前期投入的装修资金和精力就像‘打了水漂’。”在日本新宿区经营一家民宿的王女士表示。新法实施后，所有民宿都必须经过严格审查，安装各种消防、卫生等必要设施，投入很大，但不超过180天的限制甚至更少的经营天数打击了一些房东的积极性，尤其是专门投资此种民宿的人。

韩哲表示，民宿新法对于一些房屋本身就空置的日本人来说影响并不是很大，短租可以重新转回长租，即使短租只能运营180天，比起空置也更加划算。但对于一些到日本投资置业后将民宿作为投资方向的华人，申请公寓的民宿牌照要获得公寓管理组合的同意非常不易，但是转为长租的回报率又低于短租，投资回报甚至不及在国内置业投资，所以今年中国人在日本投资房产做民宿的也不如以往火爆。

目前，不少民宿房东尚在观望，担心遇到投诉和记入不良记录。除了接受收益下降，申请继续合法经营和转成长租的民宿经营者，部分中国投资者直接卖掉房产，不过日本房价的涨幅不大，投资回报并不明显。

对在日布局的中国短租企业影响有限

据了解，日本的旅馆类牌照分为酒店、旅馆、简易宿所和下宿，都不受经营天数的限制，其中下宿以一个月以上为单位出租，酒店以大型开发商为主，因此民宿的考虑范围主要是申请简易宿所和旅馆牌照。特区民宿是指安倍政府制定国家战略特区内经营的民宿，目前仅开放东京大田区和大阪两处。据途家海外事业部负责人唐亚杰介绍，途家在日本的房源中，包括民宿、简易宿所和旅馆，只有一部分为受限制的民宿，所受的影响不是很大。

短住科技创始人韩哲也表示，包括短住科技、椰子住宿等旗下的房源大多是独栋楼房，都申请到了民宿牌照以外的简易宿所牌照，虽然对用户都以民宿统称，但日本利用简易宿所或旅馆牌照经营民宿的不少。但他也直言申请旅馆类牌照并不容易，比起民宿牌照的规范要求更加严格，主要也是以中小企业经营为主。

因此，民宿经营者放弃民宿经营的同时，中小企业以及更大的资本反而获得了更大投资空间。根据日本政府观光局的最新调查显示，2017年访日人数已达到2800万，比2016年又上涨了400万，到2030年，日本政府计划将访日人数提升到6000万人次，2020年日本举办东京奥运会对住宿空间也会提出新的要求。现有的旅馆和酒店的数量已经无法满足观光客的需求。对空房率超高的日本来说，民宿新法显然是放开了民宿合法经营的口子，从长期增长的角度来看，有助于日本民宿市场健康发展。

趋势

日本民宿市场或将重新洗牌

面对广阔的日本增量市场，民宿平台也在想办法增加房源，Airbnb在民宿新法实施后，宣布与36家日本企业进行合作，为日本的房东和房地产开发商提供支持，开发日本市场。在民宿货源方面，途家也在加速和日本资源方合作，比如今年年底之前，途家将从乐天获取将近7000套新增房源，在关西地区，途家也在与当地的地产巨头公司宅都集团进行战略合作，通过B端增加房源供应。

除此以外，民宿合法化后，房地产商和旅游行业的资本也入场民宿领域。比如日本乐天与不动产中介网站LIFULL宣布出资成立乐天LIFULL STAY，开设民宿网站。日本的铁路公司京王、在线订房网站Relux、大型旅行社JTB也在民宿法案通过后进军民宿行业。


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原文：新京报
责编：Zoe Chan

出租英国房产，别忘了买份保险｜居外专栏

当你决定将房产出租，从房屋自住者成为房产投资者和房东时，新的责任也就随之而来。其中最关键的一个方面，也是最大的一个改变就是保险。你要考虑的是，如果发生意外，什么样的保险可以为你提供保护？

当房产遭遇火灾、失窃等不幸时，或有人在你的房产中遭遇意外或受伤时，家庭财产保险可以为你提供保护，承担费用。但一旦你的房产成为了出租房产，你成了房东后，家庭财产保险就失效了。这时候，你就要尽快选择能够为房地产投资者和房东的出租房产提供保护的业主保险。

不久前，我的一个客户因调到海外工作而决定将公寓出租，但他却忘了将家庭财产保险换为业主保险。这是一个严重的错误！后来租户在房产中受伤，并向房东索赔。但因为家庭财产保险没有覆盖此类事件，租户发起法律诉讼，房东不得不支付赔偿金。幸好租户没有受到致命伤害，否则房东所要支付的赔偿金可就要贵得多了。

为什么家庭财产保险不为出租房产提供保护？

家庭财产保险主要为独户家庭、屋主自住房产提供保护。一旦出租，房产就不满足上述要求。因此，家庭财产保险部位出租房产提供保护。

房屋一旦出租，承保人承担的风险就相应增加。由于租户不像业主那样对房产保护有加，房屋出租后，承保人常常收到更多的索赔。因此，家庭财产保险不适用于出租房产的房地产投资者。

业主保险

如果你计划出租房产，你需要购买业主保险。一般来说，由于承保范围更广，这一保险的平均费用相比家庭财产保险高出20%。

房东有两种保险组合可供选择：

  1. 业主财产保险组合
  2. 承租人财产保险组合

这一保险为受到大雪、冰雹、风暴、火灾、雷电和其他风险侵袭的房产提供保护。承保范围还包括共租户使用的家庭用品以及割草机、扫雪机等设施。

业主保险还包含责任险。例如，如果租户或其客人在出租房产中受伤，业主保险将承担其产生的医疗和法律费用。在房产因重建或修缮期间而无法出租的情况下，大多数业主保险还会支付这一时间段内的租金。但不同保险承包范围不同，最好的方法就是在买保险前认真阅读具体条款。

如果你想要了解更多信息，咨询哪一款保险产品对你而言最适用，能够为你承担不必要的责任，免除后顾之忧，就请联系伦敦房地产中介Stonelink International。

 


翻译：LPS
责编：Zoe Chan

 

伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集

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加拿大魁省买房交税免税的那些事儿 | 居外专栏

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魁北克完善的福利制度建立在其税收制度之上，生活在魁北克想必大家一定对“税”不陌生。小到吃饭购物，大到买车买房都需要交税。房产作为大多数家庭的一笔重要的投资，自然也成了政府重点关注的征税对象。近年来加拿大房地产交易一直很火热，继温哥华、多伦多之后蒙特利尔的房地产也开始变得越来越热，但随之而来的是关于房地产税务方面的各种问题。不过值得庆幸的是，魁省拥有相当完善的税收制度，在征税的同时，政府也提供了相应的“抵税”和“免税”政策。今天我们就来和大家分享一下那些关于房地产税务方面的信息。

1. 在魁省买房你都需要交哪些税？

在魁省买房不只是付款、签字、过户交房就一劳永逸、大功告成了，拥有住房的居民，除了一次性需要缴纳的欢迎税， 房主每年都需要向政府纳税。每年都需要交的市政税和学校税是随房屋和土地的价值上浮的，各个地区的税率也不完全一样。下面让我们一起来看看在魁省和房产有关的税都有哪些：

  • 欢迎税（Welcome Tax）或称土地转让税（Land Transfer Fee）

说到买房，第一个绕不开的税，就是“欢迎税”，又称土地转让税。这个款项是付给政府的，由买家支付。房屋每转让一次，政府都收取一笔土地转让税。该税项的金额大小与房屋的售价直接挂钩，具体魁省及蒙特利尔计算方法如下：

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中超过$ 251,800加币的部分征收1.5%。

购房款中$50,400加币以内的部分征收0.5%；
购房款中$ 50,400 加币至$ 251,800加币的部分征收1.0%；
购房款中$ 251,800 加币至$ 503,500加币的部分征收1.5%；
购房款中$ 503,500加币至 $ 1,007,000加币的部分征收2%；
购房款中超过$ 1,007,000加币的部分征收2.5%。

  • 例如在蒙特利尔买了一间60万房子的欢迎税：

$50,400以内的部分所需缴纳的欢迎税 =50,400*0.5% = 252
$50,400至$251,800内的部分 = 201,400 * 1%=2014
$251,800至$503,500 内的部分= 251,700 * 1.5%=3,775.5
$503,500至$1,007,000内的部分 = (600,000 – 503,500) * 2% = 1930
则欢迎税总计一共需要交：$252 + $2,014 + $3,775.5 + $1,930 = $7,971.5

税率相关网站：

  • 市政税（Municipal Tax）和学校税（School Tax）

市政税，通常也叫地税，是在魁省拥有房地产的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款，地税每年缴纳的金额会因地理位置、房价政府估价而调整。地税的计算方式是：物业当年的评估价 x 当年的税率 = 地税。蒙特利尔岛上各个城市的税率大约在0.5% ~ 2.5%。

具体税率可以参考以下网址：http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=44,14111603&_dad=portal&_schema=PORTAL

在魁省买房后，除了地税，业主每年还需向政府交纳学校税。学校税主要用于学校的房屋及设备的维护保养、室内供暖照明、校车交通费用及学校委员会的管理费用等。不过相比于地税，学校税则要少很多。

以下是2017-2018魁省主要城市学校税的税率（每100加币的市政房产估价所需缴纳的学校税）：

例如在蒙特利尔购买了一处50万加币的公寓，则每年所缴纳的学校税：500000* 0.17832/100=$ 891.6

学校税计算网址：http://www.calculconversion.com/calcul-taxes-scolaire.html

  • 魁省销售税（Quebec Sales Tax — QST）

此税项仅针对新建房屋。在魁省新建房屋的时候，买家必须给政府交纳销售税，税率为9.975%。购买和销售二手房无须交纳QST。值得留意的是，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳QST。也就是说，卖方需要为经纪人佣金、搬家费等支付QST，买方则要为验房费、公证师费、评估费、房屋保险等支付QST。

  • 商品及服务税（Good and Services Tax — GST）

如果是购买新屋，需要缴纳商品及服务税，税率为房屋售价的5%。如果是购买二手房，则无需缴纳此项税。

房屋资产本身是不用征税的，资产增值税要征收的是资产卖出后的增值部分。对于魁省居民来说，自住屋在出售时是可以免交资产增值税的，但是投资房或是非魁省居民的房产出售时则必须为房产的增值部分纳税。增值的金额也不是全部计算征税，只是按照增值的一半纳入计算，增值部分的一半与该屋主其它收入加起来的当年收入总额，决定了应采用累进制税制中的哪一级税率作为征税标准。

  • 非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax）

2017年4月20日，安大略省出台楼市调控新政：包括征收15%非居民购房税，禁止炒楼花，鼓励开发商建出租屋，严格审查地产经纪职业规范等，称为“非居民投机税”。这一个政策参考的是不列颠哥伦比亚省温哥华出台的海外买家税（温哥华的海外买家税现为20%），主要针对买了房子不住、纯粹投机的非居民购房者。不过目前魁北克省暂时还没有推出海外买家税，因此越来越多的海外买家包括中国买家开始关注蒙特利尔的房产市场，蒙特利尔的房势这两年呈不断走高趋势。

看到这里，可能您已经被魁省繁琐的税收吓到。不用担心，因为除了交税，很多项目是可以拿来抵税的。

2. 哪些项目可以用来抵税？

在魁省房屋出租可以当成是一项生意来经营，而经营过程中发生的不少相关成本、费用都可以被拿来抵税，也就是说将租金收入减掉费用后的剩余金额，才是你的应纳税收入。

如果某人把自住房的部分空间用于个人商用办公室，那么该个体可以根据分租面积占整个住宅的比例，按比例申请房产税抵扣。

  • 保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出（正常且必要的支出，维修总价处于合理范围内）可以在费用发生的当年，全额进行税款抵扣。比如：重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

  • 工资支出

如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务，那么你向其所支付的工资、福利支出亦可从应纳税额中进行抵扣。 

  • 房屋保险

为出租物业所购买的各项保险，基本都可获得税收抵扣，比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务，雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

  • 法律及其它专项服务费用

因出租而发生的，支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用，也可视做运营支出，一并在税收抵扣中进行减免。此外，出租房付出的共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支，亦在可抵扣范围之列。

  • 装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级，创造耗能更少、居住更舒服的环境，政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的，而非常年有效的抵税项目。通常，符合条件的居民只需要保留好相关的装修收据，就可以在报税时来抵税了。

  • 搬家费用可抵税

据统计， 魁北克人平均每五年就会搬一次家，而搬家时所产生的费用，有时也可以拿来抵税。通常，如果你为了开始了一份新工作、新买卖，或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家费用来抵税了。

3. 在蒙特利尔购房的大福利——自住房计划（Home Ownership Program）

近些年不少的年轻人家庭搬出了蒙特利尔市， 流失到了蒙特利尔的南岸和北岸。 为了吸引人们定居在蒙特利尔，蒙特利尔市政府从2010年开始推出了自住房计划。如果购房者符合“置业补贴”计划的申请条件，市政府将以财政补助的方式向这些新业主退还他们在办理房产过户时需要缴纳的欢迎税和给予一定的补助金。自住房计划今年的最新政策将会在2018年6月1日实施。在最新政策中，补助额度将会提高，申请条件也会放宽。

如果你是初次住房买家…

  • 你能得到一笔最高达15000加币的补助金(financial assistance)来购买房产；
  • 如果恰好你有至少一名未成年孩子并且购买了一处房产（注意：如果不是新楼盘，那么这栋建筑所地面上的部分包含的居住单元不能超过三个），那么政府会退还“欢迎税”；
  • 更容易享受自住房装修和翻新计划。

如果你是非初次买家…

如果你已经有一处房产，或者在过去的5年里只有一处房产，政府会将“欢迎税”退还给你，但条件是：

  • 你的家庭至少有一名未成年小孩
  • 你购买的新房产有至少3个房间是带窗户的

除了欢迎税和一次性补助之外，有孩子的购买者在购买一年的OPUS全价通票的基础上，有资格免费享受6个月的公共交通设施。同时这些家庭可以取得两张免费的Accès Montréal卡.

下表是自住房计划的详细条件与标准：

以上是在在魁省跟房产有关的主要的征税项和抵税项及相关政策。希望可以帮助到大家了解到魁省的关于房产方面的税务信息，在未来报税中有所助益。

居外推荐魁北克省房源：蒙特利尔Roccabella豪华公寓

蒙特利尔市中心René-Lévesque Blvd W上的40层豪华公寓项目，别具投资价值。位于顶级地段，临近地铁、火车站和高速公路。步行即可抵达康科迪亚大学、麦吉尔大学、购物商场和餐馆。

高品质的意大利家居装饰，配备众多便利设施，包括室内泳池、健身房、桑拿浴室、按摩浴缸、电影室、会议室、全天候安保和代客泊车服务。朝南公寓可欣赏美丽河景，北向公寓可远眺市景。

售价仅由45.88万加元（约合227.3万元人民币）起，可以购买室内停车位；还提供物业管理和租赁服务。

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责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大释仁地产总裁郭释仁专栏全集

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关于泰国房产租赁你不得不了解的事｜居外专栏

如今在泰国投资房产以赚取租金已经是中国投资者们非常常见的投资手段了，效果也非常不错。在决定加入他们之前，提前了解泰国当地的相关法律及信息是很有必要的。

很多泰国房地产开发商都习惯给他们的项目冠以类似于“首两年年租金回报率保底”这样的极富吸引力的字眼。然而，房产投资的看点往往在于中长期收益，两年以后的情况会是怎样？这其实是非常值得细细斟酌的。

根据众包网站www.numbeo.com今年9月份的数据显示，眼下泰国城郊的平均房屋租金回报率大概在4%左右徘徊。这样的情况，房产中介或许是不愿意透漏给客户的。当然，这个数据仅仅只是作为参考。如果某个单位地理位置极佳，靠近地铁，价格合适，看点又多，获得更高的回报也是理所当然。所以，如何让你手上的房屋比周边的单位更有竞争力，这其实是投资者们很有必要去思考的。

并不是所有的开发商都是会愿意给出保底回报率的承诺的。这个时候，投资者们就不得不借助泰国当地的房产中介或者管理机构来为手上的房产寻找租户了。这是一项有偿服务。通常来说抽取的佣金是出租单位一个月的租金。所以，如果某个单位每月的租金是20000泰铢并且中介公司帮你搞定了租户，一年下来有20000泰铢是需要进到他们口袋的。

值得注意的是，如果你在泰国拥有正在出租的房产超过5处，那么今年5月1日刚刚生效的一项法律条款就和你有关系了。这项新的法令主要针对在泰国当地从事住宅出租的生意人。该法令出台以后，就有些当地屋主认为自己遭受了不平等的待遇并上诉到高等法院要求做出调整。比如说，在新的条款下，一旦条件符合，租户只需支付一个月的押金就可以入住。然而如果屋主名下的房产少于5处，那么他的租户则需要提前支付两个月的押金以及一个月的保险金。如此大的差别是往往会让租户再三考虑一番。

同时如果你名下正在出租的房产少于5处，在此我们也强烈建议与租户签订至少为期一年的租房合同，这将能省下不少麻烦。另外，少于30天的短租目前在泰国仍是不合法的。有些开发商更是明文禁止这样的行为。你的房屋中介或许不会提及，但这是你绝对有必要了解的。

租房合同也是一项需要重点关注的事项。通常泰国的租房合同使用用泰语或者英语。但是无论如何，我们强烈建议你要求一份能够理解透彻的正式合同，毕竟后期所有的相关操作都是以此为依据的。泰国不同于中国，某些在国内可以变通的地方这里可能并不适用。

此外，身为外国房屋买家，泰国当地的法律还是一定要遵守的。这里特别要引起注意的是，房屋出租的收入在泰国是需要缴税的，这与收益人是否在泰国境内无关。整体的税率则是渐进式的，年收入小于150000泰铢的部分不需要征税；对于超过150000但小于300000泰铢的部分，税率为5%。后续的税率则随着收入的增长而不断地提高。如果想在缴税方面做一些优化，我们建议与泰国当地的税务公司寻求合作。他们是有能力在合法合规的前提下实现一定程度上的税务减免的。

还需要提醒的是，由于要求每位租户都将租金汇去中国并不现实，所以拥有一个泰国当地的银行户口也是非常有必要的。开户门槛并不会过于苛刻，基本上将要求的个人及护照信息提供给当地银行就可以了。如果在泰国拥有房产，审批一般会更加顺利。

总而言之，如今在泰国房产投资的租金回报肯定是远胜于中国国内的。然而房市有风险，入市需谨慎。在真正决定入手一处泰国房产之前，最好还是提前将当地房产出租的相关情况了解清楚为好，也希望大家都能在泰国收获一笔成功的房屋投资。

居外推荐泰国房源：曼谷高层豪华公寓Q Chidlom

曼谷Q Chidlom中的最高层东南朝向的转角户型，配有2间卧室。它是33层贵宾楼层唯一出售的住宅单元，独享私人花园。 在此，您可欣赏到无遮挡的曼谷景色以及Phatumwananurak公园景观。 住宅位于中央商务区的绝佳地段，也即曼谷高端住宅区/Chidlom购物区。
居外物业编号：40727654 点击查看房源信息

 

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泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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选择棕榈泉，让你一边享受一边赚钱｜居外专栏

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进入2018年，房地产市场持续走强。从一个加州人的角度来看，棕榈泉（Palm Springs）无论是对国外还是本地房产投资者来说都是一个绝佳选择。

近年来，棕榈泉的房价都一直呈上升趋势，2017年，这里的房价涨幅达到了4%，这个势头预计在2018年将继续保持，达到4.2%。目前，当地房价的中位数为45.9万美元（约307.5万元人民币）。

顶尖房地产经纪人，来自中介公司Douglas Elliman的Josh Reef最近参与了不少棕榈泉当地的大额房产交易。洛杉矶的很多豪宅买卖像是兰乔米拉奇（Rancho Mirage）和贝莱尔（Bel Air）也都是由他一手操办的。在他看来，棕榈泉当地超豪华住宅的需求和房源都在快速增长，因为这里不但可以给业主提供独一无二的居住体验，同时也能为买家带来丰厚的投资回报。

Josh Reef

当地住宅租金一直处于稳步攀升的态势，经历了2016年小幅下挫后，17年的租价开始回暖，并且预计在18年将继续走高。这对于已经在当地持有房产的投资者来说无疑是个重大利好消息，同时也给有意向的潜在买家带来了更大的信心。

在考虑回报时，仅仅考虑常态化的长期租金收益是远远不够的。短期内的升值潜力其实同样重要，有时候某些周期性的国际活动或者事件常常能为一座城市带来可观的人流以及收益。著名的Circuit White Party（俗称“白趴”）就是一个非常好的例子。每年4月，它能吸引大概1万名旅游观光者，极大地带动了短租房的租金价格：当地传统住宅的租金的大概是1,583美元（约1万元人民币），相比之下，Airbnb的租金收入中位数达到了4,503美元（约3万元人民币）！

著名好莱坞影星“小李子”莱昂纳多（Leonardo DiCaprio）就深谙其道。他在棕榈泉的房产就全年面向公众招租。在这里，顾客可以享受到好莱坞般的绝佳居住体验，代价则是数千美元每晚！当然好消息是这里非常僻静，顾客花了大价钱是可以尽情享受的，丝毫不必担心隐私的问题。

莱昂纳多（Leonardo DiCaprio）的棕榈泉豪宅

这处豪宅占地1.3英亩，套内面积约为7,022平方尺，是著名建筑设计师Donald Wexler在1964年为当时的著名歌手及演员Dinah Shore操刀设计的。莱昂纳多在2014年以532万美元（约3,564万元人民币）的价格将其收入麾下，此后就一直对外出租。

棕榈泉当地最佳的住宅区要数位于Catherdral City和Palm Desert中间的Rancho Mirage了，它是Coachella Velley周边9个城市之一，在这里可以找到不少居住体验一流的豪华房产。位于1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage的这处就是其中的代表作，它由Josh经手成交，售价334.5万美元（约2,241万元人民币）。

1 Beach Dunes Ct, Rancho Mirage

这座地中海风格的豪宅坐落在小岛前端，坐北朝南，有着绝佳的视野及采光，同时带有6间卧室、7间浴室、5车位的车库，永利拉斯維加斯（Wynn Las Vegas）风格的私人泳池和独立门禁。当地房产投资的高额回报在它身上可以说是体现得淋漓尽致：夏季在这里住上一周的代价是9,500美元（约63,650万元人民币），要是打算秋天再来，这个数字可以升至14,000美元（约93,800万元人民币）。最为夸张的要数在上一次Coachella音乐节期间，这里的单周租金更是一度高达40,000美元（约26.8万元人民币）！

总而言之，棕榈泉可谓是2018年火爆的房产市场上最为炙手可热的一块宝地，无论是打算自住享受，还是出租投资，这里的房产都绝对都能带来满意的回报。

居外推荐美国加州棕榈泉房源：

欢迎来到世界着名的Rancho Mirage“雷鸟高地（Thunderbird Heights）”门卫山坡社区！当您从圆形车道进入这个美丽的5卧室、6,100平方英尺的单层建筑时，您会惊叹几乎每个房间都可以欣赏到全景，包括私人游泳池、城市灯光、山谷和山脉营造出宁静的氛围。

厨房和起居室无缝连接，提供室内室外合一的用餐和娱乐生活方式。 户外设施包括修剪整齐的草地，周围环绕着闪闪发光的游泳池和水疗中心、内置烧烤岛、2个火坑和多个休息区。

售价仅287.5万美元（约¥1,912万）。点击查看这套居外网房源的更多信息，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

 


翻译：Jing Li
责编：Zoe Chan

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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加州颁新法惠及新移民 华人居民后院建房赚钱

在美国，华人群体的勤奋和智慧是有目共睹的，精打细算的生活理念，更使华人不断从自己的生活环境中挖掘出生财之道——华人可谓最擅长“后院掘金”的一群。“家庭旅馆”、“月子中心”等都是华人后院掘金的方式，但却要躲躲闪闪，因为涉嫌违反地方法规。可自从2017年加州颁布了新法规之后，许多华人即开始光明磊落地利用自家空间建房赚钱了，还服务了不少新移民呢。

ADU新法惠及加州居民

“独立的居住单位”这一个新的法律概念，是2017年1月1日加州政府颁布的新法规，其中将此前居民住宅中后院“招待居室”（Guest House）、给父母居住的房屋（Mother-in Law House）等等归纳为一个统一的概念——附属居住单位（Accessory Dwelling Unit, ADU）。根据加州ADU的新法规， ADU的具体定义为，在有独立地权的土地基础上，合法地增加另一个居住单位，也叫“独立的居住单位”。

洛杉矶华人建造师何先生表示：“在加州尚未颁布ADU法规之前，不少华人为了增加家庭“房屋”收入，在自家的后院建房，或者将车库改造成居住单位，其中设有炉灶、卫生间等生活必备设施，并设有独立于主房子的大门，这么一来便可以将这样的独立居室出租给需要的人，赚取一定的租金。但在此前林林总总的独立屋中，很多在防火、防震以及居住安全方面都有漏洞。从城市管理角度上来说，也严重影响了城市的市容市貌。”

正在建设中的房屋

“随着近些年来，加州经济的不断增长，人口的不断增加，且房租价格也在不断上涨，加州近些年住房的共需矛盾也越来越严重，因此加州在2017年颁布了关于独立屋建造的新法规，让大家有据可循，可以将车库或者在自家后院合法合规地改造和建造独立屋。

专家：切忌自行建造房屋

何先生建议道，切忌想当然地自行改造，因为那样很有可能无法达到所在城市政府的审核标准，几个月前，来自圣盖博谷地区的一位华人物主找到我咨询——他本以为把车库改造成独立屋在技术上并不是一件多么的难的事情，车库中原有的洗衣房管道，只需要稍作调整，再加上橱柜、灶台以及一些生活用品就可以拿来出租了，但是据邻居说还需要找人画图纸，还要拿到市政府去审批，这么复杂工程程序是否一定要遵从？当时，我给出的答案是肯定的，的确ADU在技术上并不是一个复杂、繁冗的过程，但之所以政府要将这一行为合法化，目的在于希望增强管理和规范，毕竟让人来居住的房子与仅仅停放车辆或是用来储物的房屋是不一样的，试想万一起火、地震，可这些ADU没能达到一定防火、抗震要求的话，是一定的会出问题的，而且很多从车库改造而来的ADU很多也都是没有增加过保温层的。因此，如果大家想通过加建AUD而后出租来获得一笔收入的话，一定要遵从建筑规范来做。

申请加建的具体步骤包括，屋主先要将改造的独立屋的图纸画出来，标明已经进行合规的处理，例如有防火、防震、保温等处理，持此向政府递交申请。通常，如果政府认为图纸上标识的内容合规、符合显示情况且标识都很详尽的话，政府则有可能在不经实地检查的情况下审批通过该ADU建造申请。不过，通过情况下，政府都会派出专员到家中进行核查，例如：检查一下房屋下水道的情况、抗震设计是否充足合理等等，同时，政府也很有可能会给出进一步的整改意见，把不尽完善的地方进一步完善。

对此，何先生建议，既然目前加州出台了ADU法规，不仅允许合法加建独立屋，还允许此前那些非法加建的房屋进行合法改造，那么就希望那些愿意通过独立屋出租收入，从“自家后院掘金”的华人朋友们，将自己已经建好的独立屋进行规范化，这既是对日后居住于此的承租人的一种人身和健康的保障，更是规避将来很有可能会发生的政府问责罚款。

原有非法加建也可合法化

根据加州ADU加建规定，在ADU中必须设有完全功能的厨房和卫生间，因而便要求加建房屋的排水管道必须符合所要求的标准。当需要从原有的房屋分出一些ADU可以使用的管道便会涉及到很多改动，以前的在没有政府协助和审批的情况下，屋主通常也只是由着施工方的设计和安排去做，很多情况下也都为日后留下了不少安全隐患。所以在此过程中希望大家务必聘请专业、经加州政府认证的施工方、建筑师、工程师来把关。另外，由于现行ADU法规已经出台，那么希望大家不要再自行聘请工人在家里的偷偷加建，因为这种行为一旦被发现，日后再希望将其合法化，成本是非常之高的。

另外一个与需要与政府积极配合的原因是，政府针对建造的很多要求、规范是住户、甚至很多施工部门所不清楚和没有想到的，例如：所有的在一楼的卧室中，必须设有窗户，且逃生窗可开启的净面积不得小于的5.0平方英尺，如果是二层的话，逃生窗可开启的净面积不得小于5.7平方英尺，但是有些居民家中的窗户是推拉窗，那么这样的话净开启面积则只有一半，那么这么一来很多的房屋便又是不合规的了，这些细节都是要在交到政府的平面图中反应出来的，政府派来的专员也会着重关注这些与人身安全息息相关的细节，其中包括这些可开启面积的净宽度，净高度。这种情况下倘若民众顶风作案，擅自率先建造之后，被政府指出类似细节不合乎规定的话，要求拆除、重装的成本是很高的，因为拆卸、重装窗户的话，房屋的主题结构、内外粉刷、石膏板以及抗震设计都要改动，这个成本是相当高的 。

美国加州阿凯迪亚学区的平层美屋，拥有3间卧室和2个升级的浴室，坐落在约14,202平方英尺的土地上，后院包括遮阳棚以及门控游泳池。
居外物业编号：41104454 点击查看房源信息

后院建房易出租赚钱难

改建的工程不易，出租经营更是不易，曾经华人社区在过去的几十年中 “家庭旅馆经营”、“分房出租”等话题既普遍又饱受争议，由于并非同一家人而同住一个屋檐下所引起的社区和治安矛盾、纠纷甚至恶性事件也是屡见不鲜。

南加州地区圣盖博市（San Gabriel）的华人市长廖钦和（Chin Ho Liao）则表示： “此前，一个来自北加州的华人小伙子，来南加找工作，顶着不小的生活压力，入住了一家分租的家庭小旅馆，不久便和二房东的太太发生了口角，盛怒之下竟然用菜刀砍伤了二房东的太太，好在伤势不重没有闹出人命。不过正是因为这种恶性事件频繁发生，让这种分租、出租式的经营和生活混杂在一起模式一直以来也是饱受争议。”

阿罕布拉市市长沈时康（Stephen Sham）表示，关于私人住宅加件的问题，从建筑法规的角度来说，很难简单按照房屋大小以及卧室数量一概而论，不过最基本的规定是：卧室不能没有窗户；车库不能改建成卧室；加盖洗手间时下水道是必要考虑因素；所有房间的逃生通道必须畅通；房间门打开时，不会影响其他房间。

此外，关于一个住宅内的合法住户，沈时康表示：“按照现有规定，独立屋除了房东以外，最多还可以另租给两个没有家庭关系的人住，他们既可以是两个独立的人，也可以是两对夫妻。然而，在实际操作中，政府只有接到检举信，执法部门才会去检查。但如果屋主不配合，不让人进屋，执法人员也不得擅自闯入。有时，即便是执法人员进入了房屋，但如果他们坚持宣称彼此都是亲戚，执法人员也拿他们没有办法。

因而，面对执法实际操作困难的问题，城市能做到的只有间接规范，例如限制每一户家庭购买夜间在路边停车的停车证数量，以此控制每一户居住人口。但在阿市这个例子中，住客虽然多，他们都将车停在院子后面，这样一来，城市又变得无计可施。”


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来源：侨报网
责编：Zoe Chan

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用｜马来西亚

前两期探讨了“买”和“卖”的策略后，在产业投资四分法的第三期，我们来学习如何“用”你的房地产。

对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬，“用”的策略扮演着举足轻重的角色。

除了市面上的常见方式，这里还有六种方法能让你“善用”房产，来创造更多收入。

  1. 更小的空间，更高的租金

在市场上如日中天的共有工作空间风潮，证明了这个概念是可行的，也反映出市场对此概念的良好需求。以每平方尺租金来看，其实租用一个办公桌的空间，会比租用一个正规的办公空间来得更贵，但以总价来看，租金还算是便宜，因此这有助吸引租户。

根据这个概念，相较于把整间产业出租给一名租户，如果你把该单位的每一间房都出租给不同租户，你可以获得更高的租金回酬。

马来西亚柔佛Nusajaya一间豪华单层小屋，刚建成不久，外观豪华，共有6间卧室。到新加坡边境只需10分钟。居外物业编号：40236066 点击查看房源信息

  1. 灵活的租期

在出租产业方面，国内的惯例是以每月来计算租期，但这并不代表你不能以每日、每周、每季甚至每年的方式，出租给租户。

其实房产业主可以参考酒店营运的方式，以每晚来计算租金，甚至可以出租给学生，并根据学期的长度来制定租期。

此外，屋主可提供一些优惠或奖赏，以事先收取一笔租金，来缓解定时收取租金的困难程度。

  1. 出租多余的空间

共享经济已经成为主流经济模式的一部分，所以投资者应该向Uber、Grab和Airbnb等初创公司学习，利用本身产业的多余空间，来创造收入。

一个办公室总有些多出或少用的空间或房间，而这些石砖制成的空间，在没有恰当的使用，很快会出现老化的迹象。

举例来说，如果你拥有一个办公空间，并将它出租给一名只在白天工作时间使用的租户，其实你还可以考虑把这个空间，出租给另一名只会在晚间使用的租户。

大马是一个很受欢迎的业务外包地点，很多帮外国公司外包业务的企业，会需要在晚间工作，以处理那些生活在不同时区的客户。

这样的做法能够创造出双赢的局面，你可以向两名租户收取较低的租金，但整体而言，你的总租金收入会比只租给一名租户来得高。

如果你是餐馆行业，而只做早餐、午餐或晚餐，或许可以考虑出租给其他人来经营其他时段的生意，也可提高本身生意的收入。

位于槟城首府乔治市的综合发展项目218 Macalister ，涵盖服务式公寓、零售商店、一座酒店以及纪念槟城编年史的重新修缮的古老住宅。居外物业编号：38567552 点击查看房源信息

  1. 达成共识并集体管理

居住在同一个社区的居民，除了一起管理治安，也有很多种方式可以互相帮助。

举例来说，在出租社区内的产业方面，其实业主们可以团结起来并达成共识，通过集体管理的方式来处理有关租户的问题。

假设业主们把产业出租给学生，那么他们可以在事先达成共识，然后再跟租户协商有关的出租细节，甚至可以共同聘请专业的产业管理人来执行，从而降低风险和达到共赢的局面。又或者，业主们可以用一个共同的风格来布置各自的单位，从而吸引租户来集体租下这些单位，来经营比较大的生意规模。

要达成这个目标并不困难，业主们只需推举一名合适的领袖，来集合所有业主的资源、人脉和专业，以执行这个方案。

  1. 探讨更多使用产业的可能

随着科技的进步和环境的改变，房地产在使用方面有着更多的变化，从而带来更多商机。只要没有违法，你可以把一间仓库改造成办公室或共用办公空间，或者把一个SoHo单位变成Airbnb。

在地方政府的分区规划和重新规划方面，业主也可以找到很多新商机，例如一些面向大路的住宅房屋已经允许用作商业用途，所以业主可以把这些房屋出租给那些用来做生意的租户，以赚取更高的租金。

  1. 量身定做的装潢与设计

这是一个非常简单的行销策略，但它能让你在众多竞争者当中脱颖而出，尤其是在这个“买家的时代”。

为你的产业注入一个具有明确主题的设计和摆设，能够吸引那些愿意付高价以享有这个环境的租户。因此，你可考虑跟著名室内设计师和风水师合作，来改善你的产业，从而提升该产业的价值。事实上，你甚至可以让你的产业去参加一些比赛，若能够获奖，就能够借助媒体来提高它的知名度。

豪暻灣坐落于风景优美的海岸线上，周边设施上佳，获奖无数，不但毗邻皇京港，距离马六甲市也是约5公里的车程。居外物业编号：38578218 点击查看房源信息

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以上六点显示，市面上有很多方式让业主“善用”他们的产业，从而提高投资的价值。

这些方式千变万化，因此业主应该多做功课，也可以咨询专业人士，以避免自己掉入违法的陷阱还浑然不觉。

 

责任编辑：Zoe Chan

 

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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居外看点：日本共享住房的现状大公开

作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku

大多数日本人对通过投资增加积蓄的做法心存警惕。他们的谨慎是出于多方考虑的结果，因此大多数日本人选择将存款放入银行，虽然利息奇低，但至少长期看来不会遭受损失。然而，尽管20世纪90年代早期日本房产泡沫破灭后房地产的发展十分有限，但一些工薪族还是选择投资房地产，因为他们意识到仅凭养老金不足以支持其退休生活。

近期，新闻报道了房地产投资诈骗事件。其中就有涉及共享住房的诈骗事件。最初，日本用“共享住房”来形容美国和欧洲常见的住房行为，即一群互不认识的人共住一间公寓或房屋，分摊房租，共享设备。当时，这一形式在日本还不常见。在共享住房中，租客有自己的独立卧室，共享厨房、浴室和起居室。这一住房形式没有在日本火起来的原因之一是日本房屋普遍比较狭小。更主要的原因是，房主不愿意将房屋出租给一群不认识的人。

如今，日本各式各类的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，现代化的“公寓房”（此类房屋在二战后被称为“公寓房”）：同一屋檐下的独立起居空间，设有共享厨房和厕所。20世纪50、60年代，这类公寓房一般没有安装浴室，住户需要到公共澡堂洗澡。现在，这类公寓房都配有淋浴室。但这类公寓房没有提供公共交流空间，如起居室或用餐室，而且厨房一般都是以实用性为主，仅提供煮饭的空间，然后住户各自回房用餐。

换言之，这类共享住房并没有为住户共享生活、交流沟通提供空间。但如果在设计时有意考虑交流功能，共享住房就能够做到这一点。

但互动共享气氛的缺失并不是有意为之，而是因为住宅房屋主要是处于投资目的而存在的。工薪阶级纷纷贷款购买共享住房，房地产公司通过转租收取租金，业主利用租金收入来支付贷款。

这类共享住房的建设耗资高达1亿日元（约588.7万元人民币），这对年轻的工薪阶层来说是个巨大的压力，他们整个工作生涯都要为住房贷款而奋斗，但一旦偿清贷款，接下来的租金收入就成为了纯收益，在业主退休时是一笔不错的收入。大多数房地产公司表示，东京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投资者甚至在还贷款的过程中就可以盈利了。

诸如东京都足立区这样改造公寓的共享住房通常提供有独立卧室、公用厕所和厨房设备，但没有提供公共交流或起居空间，住户间互不了解

但房产经纪公司抱怨称，共享住房相比其他类似的投资方案而言，已经不是很好的投资选择了。朝日新闻发布的一篇文章称，1月，由于租金收益不足，东京800多个共享住房业主在偿还贷款上显得有些吃力。其中约700个业主是通过Smart Days的房产经纪公司进行投资的。该公司从1月起就没有向业主发放租金了。

朝日新闻报道称，Smart Days在业主不知情的情况下，在其递交的银行贷款文件上伪造信息。部分投资者告知骏河银行（Smart Days的贷款机构）由于没有收到租金，他们无法偿还贷款，从而发现他们贷款申请中的信息遭到了篡改。为了通过贷款申请，部分申请中的银行存款余额被提高了10倍之多。

据悉，骏河银行和Smart Days联手进行了这一欺诈行为。3月初，朝日新闻报道称，对Smart Days不满的投资者数量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，这一诈骗行为就不会公之于众。但共享住房的受欢迎程度并不像Smart Days宣传的那么火爆。

Invest in Life博主、房地产投资顾问指出，共享住房的空置率相当高。东京共享住房的空置率达到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地铁站的房屋，其入住率就越高。但该博主发现，即使是距离交通站点5分钟路程的共享住房，其平均入住率也仅为53%。如果距离增加至15分钟，入住率便下降到32%。

Invest in Life还发现了一个有趣的现象：相比租金较低的新共享住房，租金较高的早期共享住房的入住率更高。建于2014年的共享住房的平均空置率达到47%，平均租金为57,000日元（约3,355万元人民币），而建于2017年的共享住房的平均空置率达到79%，平均租金为48,000日元（约2,826万元人民币）。博主将其原因归纳为，早期共享住房所处地段更好，因此租金稍高也可以接受。

共享住房并没有想象中的那么火热，这是因为它们主要是出于投资房产而非居住房产而存在的。在东京，用租一间共享住房的钱可以租到配备独立浴室和厨房的工作室或1卧公寓。实际上，比起共享住房或整栋的公寓楼，单身公寓反而是更好地投资选择。

商业杂志《东洋经济》2016年10月的一篇文章指出，投资公寓的回报不高，但更为可控。尽管投资房产的利率高于居住房产的利率，但其利率仍相当低。投资者可以通过房产经纪公司买下一间公寓，并由经纪人管理转租业务。如果公寓地段良好，就会有较低的空置率。如果贷款期为25-30年，那么每月偿还的贷款金额就会相对较低，这样如果公寓暂时空置，也不会还不起贷款，因此更为可控。

这类住房投资交易以年轻人为目标客户。投资者在短期内不会有大额的收益，但25-30年后，他们就可以拥有公寓，届时就可以选择出租获取租金收益、自行居住或出售。但房产经纪公司常常避而不提的一点是，业主需要花钱来维护其房产。而且，30年后，如果同一栋楼的其他业主决定翻修公寓，那么你也要对你的公寓进行翻修。

朝日新闻指出，高收入人群常常购买多处房产，希望翻倍投资收入。但收入翻倍的同时，风险也翻倍了。对于表现不如预期的房产，投资者可能会选择出售，但既然该房产不受租户欢迎，自然也就不受买家欢迎，因此售出的价格就会低于买入的价格。

在日本这样变化无常的房地产市场中，所有的投资房产，不论是共享住宅或是出租公寓，都有其投资风险所在，投资需谨慎！

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原文：Japan Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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