出租 – Page 2

日本的新住房共享法律令业主纷纷退出市场

作者：高桥启佑（Keisuke Takahashi）

上周日本将已合法化住房共享业务，但这一期待已久的放松管制举措却令目前出租房屋的部分业主决定退出市场。

住房共享合法化的新法律（日文为minpaku）于6月15日生效。但截至6月8日，在爱彼迎（Airbnb）和其它日本住房网站上，仅有3,000人申请房屋共享登记，距预计的上万申请人数量相去甚远。相关阅读：【日本出台住房共享法律爱彼迎大量房源下架】

33岁的自由职业系统工程师Taro Hamada（应其要求不使用真实姓名）表示，新法律生效当天，他在东京杉并区的房屋将不再接收寄宿者。Hamada指出，“旅游部门告诉我，共享房屋后，我离开家的时间一次不得超过1小时。我做不到这一点。”

住房共享一直以来都处于日本的灰色地带。几十年来，酒店和旅馆适用的法律中一直没有对住房共享作出规定。Hamada表示，“我偶尔会出租房间，就像接待朋友那样接待租客，但现在新法律出台，我觉得我可能一不小心会违背其中的规定。”

新法律的时间要求是针对住在出租房屋的业主提出的。这意味着，如果Hamada作为非住房者业主进行登记，就无需受这一规定限制。但这对他来说也并不是一个好的选择。因为这将产生更多的文书工作和额外的费用。

对首次开展住房共享业务的业主而言，他们必须雇佣第三方来管理相关服务（包括处理投诉）。还需要安装消防探测器，并在疏散路线安装应急照明。除此以外，还会有建筑师前来检测房屋情况，提供详细文件证明房屋满足出租所需的安全要求。

要想满足新法律的所有要求，Hamada必须提高原本相当低廉的租金（小房间25美元/晚）。而这违背了他开展这一副业的初衷。他表示其房屋很受外国游客的欢迎。他说道，“我这么做不是为了赚钱。我只是希望房客开心，并通过了解他们获得乐趣。”

东京大田区的一间房间。在新法律于本月生效前，诸如此类的度假出租房产已经不再对外开放了

新法律还对营业时间做出限定——每年不超过180天，这也打击了租房业主的热情。部分市政府还针对仅供自住的区域出台了额外的规定，这进一步限制了新业主进入住房共享市场。

60岁的东京人Ichiro Sato（应其要求不使用真实姓名）在新宿站附近经营着一家咖啡店。在花费2千万日元（约116万元人民币）对房屋进行翻修后，他从去年7月开始对外出租3间房间。从那时起，其房屋入住率一直保持在90%左右。Sato表示，“通过将咖啡店和住宿结合在一起，我希望打造一个可供交流的环境，为这一区域带来活力。”

但在6月15日新法律生效后，他将不再继续开展住房共享业务。Sato最近得知他的房屋位于仅供自住区域。当地的法律规定，此类区域的住房只能在周末开展住房共享业务。他指出，“大多数外国游客会在这里停留超过一个星期甚至更久。他们不会愿意租住在周末开放的房屋。”

第三个问题涉及隐私。例如，东京港区要求有意将其房屋登记为出租房屋的业主通过张贴传单将这一情况告知其方圆10米内的邻居，传单内容包括业主的姓名、手机号和地址。一位开展住房共享业务的42岁业主表示，“我为什么要把我的姓名和地址告诉不认识的人？”这一规定旨在应对住户对住房共享安全问题的顾虑。但业主表示张贴传单只会让小偷有可乘之机。游客白天出门，他们的东西都放在房间里。

九州大学的法律教授Shinto Teramoto表示，业主没挣多少钱还要受到这么多的限制，他们退出市场也是情有可原。他指出，“复杂的手续和规定打击了业主开启或继续经营住房共享业务的热情。”

法国租客奥雷利安·埃斯塔格（Aurelien Estager）每3个月会来日本一次，或不定期作为译员来日本出差。他认为新法律规定毫无道理。38岁的埃斯塔格表示，将住房共享业务限制在周末，房客就无法融入当地的社区。

他还质疑要求业主时刻呆在出租房这一规定的必要性，因为“一般来说，游客从早到晚都在外面。”

面对低共享住房登记数量，日本政府显示出放宽新法律要求的迹象。最初旅游部门要求业主必须呆在家中，甚至租客出门时也要这么做。但现在，旅游部门表示租客出门期间，业主不必呆在家中。

随着2020年东京奥运会的来临，度假出租房屋的需求将显著增加。

居外推荐日本房源：大阪浪速区新筑民宿

这次介绍的大阪民宿，是已取得当地政府认证的合格旅馆，拥有合法牌照，没有普通民宿最多180天的营业限制，是民宿投资者的最好选择。

建筑面积：51.74平方米
房型：全和风装修的二层二房
特色：以取得合法牌照标准来建筑及设计的独栋，以付款建筑的形式兴建，
买家支付房款後开始动工，可介绍民宿管理公司代管
交通连接：JR环状线芦原桥步行6分钟，千日前线桜川站步行8分钟
房屋价格：3,280万日元（约192万元人民币，已包括了土地及建筑费用）
物业编号：38558787 点击查看房源信息

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原文：日经亚洲评论
翻译：LPS
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日本出台住房共享法律爱彼迎大量房源下架

去年日本政府通过了“民泊新法”，对日本爱彼迎（Airbnb）的就业纳入规范，屋主每年可将其房屋出租房客180天，民众可向地方政府提出申请，而详细规定会交由地方政府自行订定，然而在6月1日，日本政府宣布任何尚未达到注册标准的房源将于6月15日取消所有预订住宅Airbnb认为6月1日的公告与“指导计划”相违例背。

法院将于6月12日裁决是否必须从爱彼迎上删除未注册的房源，该部分房源占日本爱彼迎总量80％以上。日本将很快实施一项法律，要求爱彼迎住宅等租赁业务向日本政府注册，从而促使48,000多家日本的爱彼迎房源被移除，以及最早开始于下周开始取消预订。

据日经新闻称，由于日本“住宅宿泊事业法”的修订，今年春天发布的62,000多条日本房源已经减少至13,800个目前，日本的法规要求房东登记其房源，并将租期限制为每年180天。6月1日，爱彼迎被命令于截止日期6月15日前取消未注册住宅的预订。

爱彼迎表示：“因此，预定在6月15日至6月19日期间抵达日本的客户，若该预订的房源没有许可证，则将被取消。除非政府变换其立场，否则我们将自动取消任何没有获得许可的预订房源，并全额退款（在抵达日期前的10日之内）。”

关于对此事件的声明，爱彼迎表示日本政府的此项举措令人吃惊。6月1日的公告与日本旅游局先前公布的“指导计划”相违背。“非常令人失望的是，经过多次讨论，包括今天的会议，日本旅游局仍不愿意执行原先的指导计划，或者做出合理的妥协来保护前往日本的旅客，”爱彼迎方说道。

对于爱彼迎来说，这不是第一次由于其可能存在的对社群和可用住宅的不利影响而受到审查。日本的政策限制遵循了法国巴黎的注册制和120天租金限制。法院将于6月12日裁决是否必须从爱彼迎上删除未注册的房源，该部分房源占日本爱彼迎总量80％以上。延伸阅读：【全球Airbnb类房东请注意短租面临更严格监管】

值得称道的是，爱彼迎计划透过所谓的“日本旅行响应计划”来支持受影响的旅行者。1000万美元的基金将用于支付被取消预订的客人“基于突然发展的意外和不可避免的费用”。受影响的客人还将获得全额退款，以及爱彼迎体验服务的100美元优惠券。受影响的客人必须透过电子邮件向爱彼迎提交相关收据副本（如酒店住宿和航班改签费），以便在两周到四周内得到补偿。

住房共享服务迅速发展，经常遭遇法律问题。日本的上述情况是该服务困难日益加大的最新例子。爱彼迎预计，随着房东取得营业执照，挂牌量将恢复。预计2019年日本举行橄榄球世界杯和2020年东京奥运会期间住宿需求将高涨。

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来源：inside.com.tw
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马尼拉房产租赁市场价格以及如何出租等问题 | 菲律宾

首先，价格。目前有几个中心区的房租价格都比较高：Makati CBD, Ortigas CBD, The Fort, Mall of Asia旁边这几个区域，一个28平左右的单间，带家具的，租金在2万到2万5披索，相当于RMB三千多一个月。一个两房差不多5万皮索。如果是高端房子，租金就更高了，有些一室一厅的高端楼盘可租到1万RMB一套。

管理费，每个月的管理费可以是租客出，也可以是房东出，这个都是体现在房租价格里面的。如果你长期不在菲，那就让租客出，这样租客每个月去交费，不用操心。
中介收费：如果你自己找不到租客，可以让中介去找。

一般是收取一个月的租金。大的地产公司比如SMDC, AYALA, CENTURY</b>都有自己的租赁中心，客户买房之后可以把房子委托给公司的租赁中心，具体收费每家公司不同（大部分与市场价类似，即每年收取一个月）。

租金如何收取：大部分是客户需要支付一年或者半年的支票，也可以是押二付一，这个看你们怎么谈。

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一般出租的房子都是要带家具的，尤其是这种高档公寓，因为租客大部分是外国人，很少有人会租房的时候买这么多的家具。不过菲律宾的公寓在交房的时候是装修好的，客户只需买家具即可，甚至有些房子是带家具的。交房的时候墙，地板，天花板都是搞好了的，浴室全部弄好，有淋浴，厨房有橱柜。而且基本上卧室会带有一个衣柜。

房子买了之后好出租吗？只要是中心位置，你的定价符合市场范围，那就没问题啦。

再次说到地理位置。位置，房子装修，楼盘新旧都是影响价格的几大因素。位置越中心，租金越高，隔几条街的房子可能租金相差很大，比如Makati，并不是整个makati的租金都很高，可能中心地区2万5，偏一点的街道同样房子只要1万，这个差距是很大的。

如果打算买房出租，一定要了解清楚那个楼盘的房子能租到什么价。

几个黄金地段：

Makati：围绕Ayala大街步行可到的距离

Ortigas：这里有个写字楼区，这附近都可以

Mall of Asia：离mall of asia步行可到的距离或者开车10分钟内，距离附近赌场近的地方

The fort：整个区域都还可以，价格差不多，当然高尔夫景观的会更好。
另外还有一些较小的片区也有写字楼集中的地方，但相对来说，以上几个区域的租金是最高的。

延伸阅读：跟随一带一路去看房（一）菲律宾：迅速崛起的热门投资目的地

排版：Shelly Du

在曼尼托巴省买房省钱升值快，精美河滨住宅的租客都替您找好了 | 加拿大

作为加拿大中南部著名的阳光之都，曼尼托巴省（Manitoba）越来越受到来自于世界各地投资者的追捧。在加拿大多伦多以及温哥华整体的房市已经趋于饱和的情况下，不少的投资者把目光转向曼尼托巴省——那里物业价格不贵，但升值空间很大。居外为大家带来一套精美的2层装房产，地处河滨地区的优雅社区的大块地皮上，带有漂亮景观和郁郁葱葱的花园环境。当我告诉您现任业主卖房后仍然渴望租住这里，您就知道这套房子是如何深受喜爱了。

**投资热地曼尼托巴：人口增长快，房产性价比高，升值空间大**

曼尼托巴省位于加拿大中心地区，素有“加拿大阳光之都”的美誉。2017年9月加拿大统计局的数据显示，曼尼托巴省的整体失业率下降至4.9％，为全国最低。曼尼托巴省的房价随着投资环境的优越性，得到了较高的涨幅。

来自Peg的数据显示，2005-15十年期间温尼伯房屋平均价格的涨幅高于加拿大全国水平

曼尼托巴省省会和最大城市温尼伯（Winnipeg）的房价虽然在2005-15十年内飙升了103％，温尼伯依然是全加拿大价格最实惠的区域市场之一（见下图），曼尼托巴省的房产因其性价比高已经成为投资热地。

众多的投资者看重于该地区作为加拿大交通枢纽的地理优势，大量的选择曼尼托巴省购房置业。现阶段曼尼托巴省的人口数量已超过128.2万人口，房产的供求需求非常高，在曼省投资置业房地产，未来的增长空间不言而喻。

典型的温带大陆性气候以及优质的曼尼托巴大学和温尼伯格大学也得到了众多海外投资家长的高度认可，优质教育资源也是很多人选择居住在此的原因。如此看来，曼尼托巴省地区的房价未来获得骄人的涨幅也是大势所趋。

河滨环境拥有花园美景，占据优越便利位置

住宅是带有炉火池和河水喷淋系统，令这里生态环境很好，拥有可以俯瞰河流的大庭院和使用大型复合材料的屋顶平台，在这里可以饱览迷人的景观，私密性极佳，让人心情舒畅。附加超大3车位带来了生活便利，周边交通也很便利，附近有杂货店、学校、公园、餐馆、市中心和大学。对于有孩子的家庭来说，也是很不错的选择。

这套房产于2014年翻新，至今维护的相当好，这里共有4间卧室，3间全浴卫生间，1间半浴卫生间。另外建有1间铺有实木地板的正式餐厅和1间休闲餐厅区，正式餐厅和休闲餐厅都可以欣赏河景。大厨房有很多橱柜、燃气灶、餐具室和大型独立操作台。厨房俯瞰大型家庭活动室，这里可以待客和举办大型聚会。

另外宅内拥有优雅宽敞的家庭办公室、正式起居区，大型入口区还带一个宏伟的楼梯，美丽的阳光房使这个住宅显得独一无二。其他主要设施包括实木楼层，加热瓷砖楼层和豪华地毯。整体设施都非常精美，带来惬意的现代生活方式。这里的娱乐空间也非常丰富，地下室是全精装的大型娱乐区，有台球桌、浴室，还有大量的存储空间。全精装地下室面积达4,000多英尺。整体设计专业合理，湿吧可俯瞰大型住宅和剧院区，提供更多娱乐选择。

住在这里应有尽有十分方便，此处距离2所大学、温尼伯市中心和机场不到25分钟路程，出行不用花太多时间。这里也非常适合家庭居住或出租，能为你带来理想的租金收入。目前的出售价格包括许多家具物品，如果买方希望将其作为租赁物业，业主愿意留下并租用，可以与业主进行具体的协商。

这套河滨大宅有升值潜力，有眼光的投资者一定不会错过。欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/38588211.htm，或致电居外热线400 041 7515查询。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外签约经纪人Manny Atwal提供

文字：吴洁
排版 & 责编：Zoe Chan

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泰国新租赁法：谁从中获利，谁蒙受损失 | 泰国

泰国将推出新租赁法，对于租金、保证金、租期终止通知以及公共设施费的明确规定应受到各方的欢迎。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

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2月16日《皇家公报》（Royal Gazette）的一则通告引起了许多人的恐慌，包括遍布泰国全国各地的出租房产的公寓业主、开发商和运营商。它详细说明了政府将会颁布一项法律，从5月1日起计划将住宅租赁转变为合同管制业务。（泰国清迈购房）

虽然新租赁法将为租户们提供更多保护，以免遭受不合理的租赁条款，但是出租人担心，这会让他们更难与不配合的租户们协商。此外，开发商们则担心新租赁法可能会吓跑想购买公寓用来出租的投资者。

首先，我们应该清楚地知道，新租赁法只会影响一些个体投资者或企业单位，因为他们将位于一幢或不止一幢楼的至少五个物业单位出租给个人居住。该法所涵盖的物业类型不仅限于公寓，还包括出租供居住使用的房屋和其他类型的房产；宿舍和旅馆除外，这两种均受单独的法律约束。

在新法律提出的许多条款和限制中，仲量联行（JLL）确定了最可能使出租人担心的三个方面：

1、房东不得索取超过一个月的押金和一个月的保证金

按金作为租户在缴纳租金、房屋损坏以及未支付水电费方面的责任担保。目前，出租人通常要求租户支付定金和保证金，金额分别相当于两个月的租金和一个月的租金。

一个月的按金应足以保证出租人能在租赁合同结束时收到最后一个月的租金。然而，在有些情况下，租户无法支付超过一个月的租金，或有些租户在租赁合同期满后未能如期迁出，但这种情况比较少见。

2、出租人有权在合同期满前终止租赁合同，但必须提前在预计的终止日期前至少30天告知租户

新租赁法应该更清楚地向出租人说明，他们有些人误认为出租人无权在租赁期满前终止合同，如果提前终止租赁合同，将会没收租金和押金。

3、出租人不得规定超过公用事业机构设定的水电收费标准

这一条新规定应该最受租户的欢迎，特别是许多经营者自行设定公寓公共设施收费标准，而这些可能因不同的经营者而有所差异。在大多数共管公寓楼和一些公寓中，如果水表不是由公共事业机构直接提供的，公共设施收费标准可以根据共同所有人和法人委员会之间的协议来确定。新的监管条款应有助于提高租户在支付公共设施使用费上的透明度。

还有许多其他限制或条款可能会使出租人担心，但仲量联行更倾向于让法律专家来讨论这些规定。例如，新法律将要求出租人在合同中清楚描述允许出租人终止协议的各种重大违约情形。

居外精选泰国房源：曼谷SUKHUMVIT 87

产权类型：永久产权
地址：Sukhumvit主路, 临近威尔士国际学校（Welsh International School）
使用面积：18,752平方米（建造中）
BTS车站：距离BTS ON NUT 站400米，BTS Bang Chak站450米
层高：净高4.65米，上层层高约2.1 米
建筑定位：25层高端公寓
停车位：148个
单元数：372
主要设施：花园泳池，屋顶花园，大堂，健身中心
装修风格：斯堪的纳维亚（Scandinavian）风格内装
开盘时间：2018年
完工时间：2021年2月
均价：约为160,000泰铢（约32,200元人民币）/平方米
居外房源号码：38303927

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对房地产业的影响

对于租户来说，新法律的目的是为他们提供更多保护，从而有助于他们放心地做出租赁决定和加快交易过程。

预计该租赁法不会吓跑那些正准备在泰国购买房产以获得租金回报的投资者。另一方面，投资者更应该感到安慰的是，租赁安排的最终指南将会出台。

由于租户将受到更多保护，出租人将采取更加谨慎的方法来筛选潜在租户以及介绍租户的代理人。

法人和物业管理人员都需要了解租赁法律的变化，因为共同业主和租户通常都会向物业管理人员提出疑问。尽管如此，必须明确指出的是，法人和物业管理人员都不负责租赁管理，而是物业所有人与其有关租户之间的租赁合同起作用。如果对新租赁法或租赁协议有任何疑问，请雇用或咨询合格的律师事务所。

然而，无论是出租人还是租户，都必须遵守公寓的每一条章程、登记规则以及条例。同样可取的是，双方在订立协议时应了解这些规则和条例。

原文：Bangkok Post
翻译：LSP
责编：Zoe Chan

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爱尔兰步入“租赁时代” 政府多管齐下解决住房短缺 | 爱尔兰

房地产和投资管理公司仲量联行（JLL）爱尔兰分公司最近发表报告，预测2018年全爱尔兰商业和住宅房地产市场情况，认为爱尔兰即将进入“租赁一代”（Generation Rent），未来四成至五成爱尔兰人口将租房住。报告中说：“为保持现有生活水平，20至30岁年轻人愿意妥协继续住在租屋裡。”

对于投资者来说，仲量联行认为爱尔兰2018年房地产市场交易额可达20亿欧元，今年将有更多“成熟买家”进入市场。JLL爱尔兰首席执行官莫兰（John Moran）说：“普遍共识是（2018年）爱尔兰各行业将继续稳定，房地产市场也将回归到更‘正常’水平。需要记住的一点是，房地产是一个周期性的投资，不过到目前为止我们仍处于良性利率的环境。当然我们也不能忽视住房危机的负面影响，以及爱尔兰的国际竞争地位。”

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根据爱尔兰中央统计局的数据，2017年10月爱尔兰公寓价格同比上涨了9.9％（通胀调整后9.3％）; 同期房屋价格同比上涨7.6％（通胀调整后7％）。

为解决首都住房紧张问题，都柏林市议会和地产开发商O’Cualann Cohousing Alliance联手合作，将在城市北部巴裡芒（Ballymun）地区推出一批低价房屋，开放商表示这套以三居室为主的新房价格将普遍在20万欧元以下。

据悉，这批新型经济适用房（Affordable Housing）两居室的价格范围为14万至15万欧元；三居室16万至17万欧元，四居室价格在19.9万至21.4万欧元。

为了让住房价格降下来，拥有地皮的都柏林市议会不仅将每套房屋土地价格从市面上的20,000至30,000欧元降至1,000欧元，而且免除了每平方米86.4欧元的开发税。

负责房屋建设的建筑公司O’Cualann Cohousing Alliance表示：“我们希望能提供大约32套三居室房屋，起始价格为19.8万欧元，也希望能推出类似价格的两居室和四居室房屋。”公司预计今年夏天开始施工，第一批住户预计将在2019年春季入住。

据悉，都柏林市议会和开发商还计划在巴裡芒（Ballymun）兴建约66套经济适用房。

根据至今的公开信息，想要购买新型经济适用房的居民，收入不能超过规定上限，具备10%的首付能力，并能获得余额贷款。

住房部长墨菲表示，O’Cualann建筑提供了“极好的模板”，从此他开发了一个新的全国经济适用房计划

去年11月，爱尔兰住房部长墨菲（Eoghan Murphy）曾表示，正在敲定新型经济适用房计划的最后细节，最终结果迟迟尚未公布。事实上，两年前政府财政预算案中已经引入了该计划，但相关体制一直未建立。

另外，爱尔兰政府的“重建爱尔兰房屋行动计划”（Rebuilding Ireland Housing Action Plan）通过彙集政府和个人资金，投入7,000万欧元购置了370多套闲置房屋，大约能在2020年之前提供1,600套社会福利房。

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100万欧元移民爱尔兰——社会福利房项目下的都柏林的2卧1卫新房。通过购买指定数套房产，出租给政府，签订回购协议。3-6个月获得绿卡，5年后回购商按原价回购。

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原文来源：《爱尔兰时报》( The Irish Times)
责任编辑：Zoe Chan

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中国香港公屋4月起加租8% 9月加推租金减免政策 | 中国香港

据中国香港《大公报》报道，中国香港房屋协会辖下逾3.2万个公屋租户将于4月1日起加租8%，每户每月多缴40至600多港元不等。为舒缓对困难户带来的房租压力，中国香港房协推出租金援助计划，困难户可申请免租一半。富户政策也将于9月同步引入，但只适用于新签约租户，入住10年后才开始每两年申报资产。这次是中国香港房协四年来第三次公屋租金加价8%。

中国香港房协每两年评估一次出租屋租金，这次是2010年以来连续第五次加租。中国香港房协解释，加租是因为工资及维修保养开支上升，房屋老化也增加经营成本，原要加价14%，才可令收支平衡，但考虑到影响及经济状况，压低加价至8%。加租后，公屋平均月租约2,150港元，平均每户加租159港元。相比之下，私人住宅的租金要贵上几倍。根据差饷物业估价署的统计数据，2016年在中国香港岛租住一套40平方米的公寓，月租金达到16,600港元。

中国香港房协将於今年4月1日起调升辖下20个屋邨租金8%，3.2万个出租单位受影响 — 中国香港房协将於今年4月1日起调升辖下20个屋邨租金约8%，3.2万个出租单位受影响

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为照顾经济困难户，由9月1日起中国香港房协将推出租援计划，入息与资产符合规定的住户，可申请免租一半。由于现无掌握租户的入息及资产数据，暂未能评估受惠户数，但估计主要是老人家庭。资料显示，中国香港房协有20%租户是“独居老人”或“老人夫妻”家庭，扣除约1,000个已领取综援的住户，预计有4,000多户可望受惠。

中国香港房协并跟随中国香港房委会引入富户政策，但只适用于9月起新签租约的住户，中国香港房协行政总裁黄杰龙解释，中国香港房协的出租单位不受中国香港《房屋条例》规管，故无法要求租户申报入息及资产，新租约将加入条款以落实富户政策。除了新入住租户，租约转换给非户主配偶的租户也会受富户政策影响，现有租户则不受影响。

中国香港房协富户政策跟随中国香港房委会框架，租户住满十年便需申报入息及资产，其后每两年申报一次，其间如果家庭状况有变，例如转换户主或增加18岁或以上家庭成员，则需提早每两年申报入息及资产。富户租赁将决定于是否在中国香港持有住宅物业、入息与资产超额情况，缴付一倍半或双倍租金，甚至需迁离单位。

举例九龙油麻地骏发花园一个面积逾50平方米的出租单位，4月加租后，月租逾8,200港元；租户若是富户，而需缴交双倍租金，月租升至逾1.6万港元。

同属九龙区的尖沙咀河内道18号高层公寓，实用面积604平方呎，设有一卧一浴，拥有开扬维港景观，家俱配套齐全

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来源：中国新闻网
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中国买家海外购房开始注重租金收益空置比减半 | 海外

外媒称，过去6个月将所购海外房产空置的中国人比例接近减半。

《澳大利亚金融评论报》网站11月6日发表文章称，瑞银证据实验室最新调查显示，过去6个月，将所购海外住宅空置的中国人比例下降近一半，原因是对租金回报的需求使得更多房主将住宅出租。

这家投资银行针对3000多名中国内地买家的最新一次半年度调查显示，购买海外住宅并将之空置的中国买家比例从3月的25%降至8月的14%，尽管声称自己在海外购房仅仅是为了临时使用的中国买家比例有所上升。

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上述报告作者之一、瑞银集团全球地产业务负责人基姆·赖特说：“这可能反映了收益对投资者的重要性提高。”

最新调查还表明，与6个月前相比，因北京对资本转移的严厉态度而取消购买海外房产的人数在减少，而加快或推迟购买海外房产的人数正在增多。

上述报告称：“有点令人惊讶的是，资本管控收紧并未严重影响中国买家在海外购房的意愿，尽管与6个月前相比，目前资本管控影响了更多中国买家。”

过去6个月，全款购房买家——使用自己的积蓄或在家庭和朋友资助下购房——的比例提高至近三分之二，而从中国国内银行贷款的买家比例有所下降。

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上述调查显示，在仍在发展中的中国人海外购房市场上，与此前受青睐的目的地（如新加坡、加拿大、美国和澳大利亚）相比，过去6个月东南亚目的地（尤其是泰国）的受欢迎程度有所增加，这可能是因为这些市场正大力投资于基础设施，而且住宅价格较低且租金回报更高。

根据澳大利亚国民银行2017年第三次季度调查，在澳大利亚购买住宅的外国买家占比约为8%，其中中国买家占其中一半。

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来源：中国新闻网
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智能科技如何提升物业管理的操作效率？| 美国

科技正帮助物业管理者达到以前不可想象的操作效率。在从出租、住户保留到维修的一系列领域中，新工具都在提升物业管理的操作。

总部设于芝加哥的业主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的应用创意总监艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在众多前景光明的新科技中，有一项是高级分析平台。尽管传统系统擅长挖掘具体的网络流量，但总是存在一些盲区会歪曲顾客的全面体验，波特解释道。现代系统能够收集更多数据，采用开放源和专用数据设备，并结合复杂的机器学习算法，“从而更好地理解公寓住户，以及理解操作中涉及到精确至颗粒层面的各种因素。”

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在兰特拉城堡置业公司的力嘉塔·斯隆湖边社区（Castle Lanterra Properties’ Regatta Sloan’s Lake community），住户可用密钥卡进入例如健身房之类的控制区域

因此，业主能够更好地对提升住客体验的投资做出决定，“而非只依赖直觉和经验，直觉和经验总是有层出不穷的偏见和问题，”他补充。

瓦特通公司总部距离芝加哥的技术中心——芝加哥块链中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一个街区，这也让该公司关注了另一项快速发展的相关技术。这种名为“分布式分类帐”的技术是跨多个站点进行数据共享和同步的数据库。

“在多户住宅，能够即时使用不论任何名目的100％防欺诈分类账，将让业主管理公司人员迅速知道，谁搬进了他们的房子，转租者是什么样的人，进行更好的背景调查等等。”波特解释道。

物联网一体化

第三方物联网服务的发展繁荣也利于提升多户住宅的管理操作。产业业主和物业管理人员已经早就意识到智能家庭技术对吸引和留住住客的影响，现在他们也发现了物联网这个高级应用能够提升操作效率。位于纽约西沙芬（Suffern）的兰特拉城堡置业公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的创始人及执行总裁艾力·雷德（Elie Rieder）观察道，物联网曾经只是一个让住户控制他们的居住环境的平台，现在成为多户住宅物业管理人员最重要的操作工具。

在其位于丹佛的拥有369套产业的力嘉塔·斯隆湖边社区（Regatta Sloan’s Lake）中，有着大量的零售商店，这要求物业管理人员严格控制公寓的出入，CLP公司最近投资建设了电子安全系统——银河系统，该系统能让物业全天候远程控制楼房和相关便利设施的出入。住户使用密钥卡进入大楼、自己的寓所、所有的公共区域以及住户专用停车场。

机智的物业管理人员还使用智能科技来提高与住户的交流。“在线门户网站是我们和住客即时交流的一种方式，他们可以选择自己任意的平台进行交流，可以在电脑、平板或者智能手机上操作。”马克·杜拉克维克提到，他是位于芝加哥的第三方管理公司卡司管理服务（Kass Management Services）的主管。

在降低开销的同时，科技方案也帮助业主和管理人员解决无数的操作难题。

CLP公司在商住混合的力嘉塔·斯隆湖边社区安装了银河系统，可远程控制楼房和相关便利设施的出入

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加利福尼亚州千橡市汉斯置业公司（Hanes Properties）的运营总监布莱恩·汉斯（Bryan Hanes）从产业管理软件AppFolio获益匪浅，该软件能够处理租赁、会计、保养以及其他事务。他高度欣赏该产品简化了租赁流程的双向短信功能。该公司之前主要靠电话以及邮件跟进潜在租户的拜访，AppFolio的短信功能“大幅度提高了沟通，让我们能够跟他们全方位沟通并完成交易”。汉斯说。

广告空房也简化成了点一下鼠标的事儿。“即使房间仍然住着人，你也可以在广告里包括该房的细节，照片、视频、以及根据模板建立的房间描述，”他解释说，“一旦你得知现租客的任何停租通知（或暗示），只需要点一下鼠标，广告就能发到20个不同的租房网站上。……AppFolio还能自动整理出（该房）何时租出并撤下广告。”

CLP公司也开始使用一个叫做Rentlytics的产品。雷德介绍，该产品基于房地产和整个投资组合捕捉、维持及分析数据。它能够整理出诸如物业保养、建筑翻新等日常活动对其整体的财务表现的影响，包括收入、单位租金、设施花销、租赁到期管理以及净收益，也表示出了与预算的差异。

长期可负担

可负担型住房的管理者也从使用高级技术工具方面获益匪浅。例如，公司老板卡洛琳·卡西里（Caroline Caselli）说，可负担型住房的管理人员使用了在线应用平台Haven Connect，更容易管理物业的租赁、与申请人交流以及自动化管理等待名单等。“管理人员减少了行政负担，提高了公司监管，而且申请人也不必再打电话来确认他们的申请状态或更新资料，”她说。

Haven Connect的顾客包括C&C公寓管理、Palo Alto房产公司、HIP房产以及加利福尼亚州的圣卡洛斯市（San Carlos）。

像机器学习和人工智能这样的工具也在物业维护方面取得重大进展。波特说，随着现成可定制的人工智能方案数量不断提升和传感器成本不断下降，非技术公司可以获得所需的工具来创建与财富500强制造企业相媲美的复杂的、具有预见性的分析平台。例如，这可以帮助公司确认空调机组故障的平均时间。

物联网传感器的平均成本，包括主动和被动传感器，从2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，这些传感器几乎可以免费使用。“这是一个只会被想象力局限的领域。（只有想不到，没有做不到。）”他指出。

Motionloft公司的传感器能够测量交通情况，帮助业主和物业管理人员优化维护和安全问题

位于旧金山的Motionloft公司生产的传感器，可以区分人、汽车和自行车，为业主和管理人员提供数据，以测量通过其物业的交通量。据Motionloft公司的合伙人丹尼尔·马拉克（Daniel Malak）说，这有助于管理人员优化维护和安全操作，并建立一体化的步行空间。

为控制垃圾，芬兰的Enevo公司将传感器安装于垃圾箱上，与技术连接起来，以产生以前无法获取的废物流数据，从而洞察每栋物业的废物产生情况。垃圾箱装满之后就会被收集，既提高了效率，也减少了成本。

波特说：“是直到最近，新兴的分析平台和物联网平台才能同时被物业管理公司采用的。”

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原文来源：Multi Housing News
发表日期：2017年11月19日
责任编辑：Zoe Chan

居外调查：加拿大买房华人超一半都会考虑可出租性 | 加拿大

你知道吗，中国人在投资加拿大房地产时，有超过一半人会关心房屋是否租得出去。
居外网（Juwai.com）和蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）最近的一份联合调查报告，这一比例达51%。

据BuzzBuzzNews报道，居外网北美销售负责人Byron Burley说，不管他们是否有计划将房屋出租，中国买家都想要了解房屋的可出租性，因为这是房屋质量的一个指标。

Burley说，很多中国买家觉得，成熟的社区提高了房屋的可出租性。区内学校的质量，安全系数，以及交通便利，都是他们在加拿大购房时考虑的因素。

至于其他考虑因素，包括每平方英尺的价格，接受调查的79%买家把这一项作为主要考虑的因素之一。

居外网北美销售负责人Byron Burley早前接受BNN“House of Money”的采访 — 居外网北美销售总监Byron Burley早前接受BNN“House of Money”的采访

中国买房群体的变化

Burley说，媒体一直关注中国买家购买豪华物业，现在情况已经不同。前几年，很多买家来自中国香港丶北京和上海，动辄百万元。现在，你看到的是来自中国小城市的父母们，他们不算很有钱，但是想要为子女在加拿大买下一处房产，交易价格在几十万左右。

这些家庭可能因为预算金额较小，会考虑温哥华以外的市场。此外，去年夏季卑诗省政府针对大温哥华市场推出15%的外国买家税，以及温哥华的房价已经太高，中国买家被迫考虑其他市场。

他说，中国人对加拿大房地产的投资正在全国范围增长，卡尔加里丶维多利亚和蒙特利尔等城市，对于想投资，在温哥华又买不起的买家来说，变得更有吸引力。

与此同时，新建房屋一直受买家亲睐。而买家对二手房的兴趣也有增加，这是因为买家的预算低了，往往二手房的价位较低。

最后，如果是家中有上学的孩子，离学校近仍然是许多买家最看中的因素。有47%的受访者将此列为购房时考虑的一个重要因素。去年，共有13万2300名中国学生入读加拿大的学校和学院，比2015年增加了10%。

居外网总裁罗雪欣（Carrie Law）表示，从世纪之交开始，来加拿大留学的中国学生每年都在增加。此前已有报道称，尽管加拿大温哥华和多伦多先后推行15%的外国买家税，但是教育机会继续吸引着中国买家来加投资。

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责任编辑：Zoe Chan