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当地时间11月13日，在经历了无数次拉锯战之後，英国终於与欧盟就“脱欧”协议内容达成一致。次日，英国首相文翠珊宣布草案赢得了内阁支持，英国议会将於12月中旬对草案进行表决。

在英国脱欧之後，爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国，将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。

行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。

为了继续留在欧盟，部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示，2018年上半年，大使馆共收到约4.5万份护照申请，相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外，原本驻伦敦的不少金融机构，比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。

史密斯谘询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者，他近期刚接待过一位刚需客户――客户打算明年开始在都柏林长居，并把孩子送过去上学。

这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓，为了拿下这套公寓，他们开始竞价，75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元（约合686万元人民币），他的客户终於如愿以偿。

外来人口迁入和工作机会的增加，则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次於里斯本（葡萄牙）和柏林（德国）。

全球最大的中文海外房源门户网站居外网向第一财经提供的数据显示，当前都柏林的询盘热度正处於历年来的巅峰。

｜近6年上涨逾九成

与多数欧洲城市类似，2007-2008年都柏林房价达到了顶峰，但在2008年全球金融危机爆发後，都柏林房价出现了长达3-4年的下跌探底过程，均价几乎遭到腰斩。

房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）爱尔兰新房业务总监布朗（David Browne）对第一财经记者表示，都柏林房价自2012年初触底以後开始稳步上升，年均涨幅达8％；若考虑通胀因素，直到今年以来涨幅才有所放缓。

爱尔兰中央统计局（CSO）数据显示，今年8月，都柏林住宅价格同比上涨6.1%，与2012年2月时的最低点相比，已累计上涨94.5％。

居外网的都柏林询盘指数显示，2017年开始询盘数量增速明显，该年第二季度询盘量环比增加了三倍。2018年第三季度创下了统计以来的最高纪录，同比2017年第三季度翻了两番。

就职於英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者，2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺，无力兴建新房，同时爱尔兰人口保持持续增长，导致房地产市场严重供不应求。

“在2012-2013年左右，爱尔兰经济逐渐复苏，当时是最佳投资期，我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的，”Nina说道。

布朗表示，都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加，主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露，当前都柏林市面上每套新房（含期房）均价为46.7万欧元，每平方米均价约6000欧元，其中最贵的是邓莱里-拉斯当区超过60万欧元。

Nina告诉第一财经记者，她有一位朋友，2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店，目前经营状况良好，不计房价上涨，仅每年的租金回报率已超过了5%。

这座宏伟的格鲁吉亚乡村住宅位于爱尔兰都柏林南部市郊Newcastle，享有优越的地理位置，设有7卧7卫、独立的宾馆和宜人的花园。土地面积达35612平方米，仅售约¥1,930万。
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“在过去两年，大量的中低端楼盘（包括社会福利房）进入市场，拉低了都柏林的均价。根据地区不同，新房价格平均要比二手房高出15%，”布朗说。

梅林资本集团（MerrionCapitalGroup）的首席经济学家麦奎德（AlanMcQuaid）认为，都柏林房价上涨的主要原因是供不应求，这一现像已经持续多年，并且不可能在一夜之间得以修正，因此房价很难停止上涨。

｜人口红利是核心因素

都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示，该国当前人口约485万，较10年前增加了35万，预计到2040年，爱尔兰人口将达到575万。

爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家，25岁以下人口占总人口的三分之一，34岁以下人口几乎占总人口的一半，而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应，除了由於它是首都之外，还因为都柏林有着“欧洲矽谷”之称。

普华永道在报告中提到，世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”，这是为什麽这个相对较小的城市，在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。

11月8日，脸书（Facebook）宣布计划扩大在都柏林的办公室区域，使办公面积翻两番，让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。脸书目前在爱尔兰雇用了4000名员工，但仍然不如苹果和谷歌（Google），这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。

大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习丶工作和生活。李敬利对第一财经记者表示，相对於爆发式的人口增长速度，新屋建成速度远远无法满足市场需求。

Nina对第一财经记者表示，在英国脱欧之後，爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家，因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林，包括中国银行也於2017年6月在都柏林设立了分行。

“经济复苏之後，不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来，去爱尔兰留学的数量也有所增加，其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价，”她说。

据悉，目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学，其中大部分都在都柏林。较为知名的大学有圣三一学院（Trinity College）丶都柏林大学（UCD）和都柏林城市大学（DCU）等。

｜每年租金回报7%-10%

世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5-6年，未来空间还有多大呢？

三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示，爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量，预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%，2019年放缓至8%，2020年为7%，2021年为6%。

爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示，都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平，当前有5000多套房产在售，数量同比有所增加。

Nina对第一财经记者表示，房产投资周期通常为10年左右，现在已进入中後期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期，已全部退出。

Nina认为，“现在的投资机会肯定没有前几年那麽好，但如果有刚性需求，比如孩子在当地上学，仍然可以考虑。”

布朗也认为，保守估计，未来几年都柏林的房价仍将保持每年3％至5％的上涨，取决於当地市场的供求水平。

李敬利则认为都柏林房产仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回报比率。据统计，都柏林房地产每年的租金回报率在7%-10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

9月3日，标准普尔公司称，爱尔兰等欧洲市场的房价均将迎来软着陆。但尽管面临软着陆，在2021年左右市场供应得以满足需求之前，爱尔兰房地产市场的增长在未来三年内仍将保持强劲。

10年前，政治人士、经济学家甚至当时的央行行长都曾十分有把握地预测称当时充满泡沫的房地产市场发展不会出现骤降，而会经历平稳放缓。然而事实是房地产市场经历了暴跌。

如今，标准普尔公司现身说法，预计爱尔兰房地产市场将会迎来另一个软着陆。爱尔兰房市在2012年触底后快速发展。自那时起，都柏林房价几乎翻了一番。上个月，著名报纸《经济学人》称，相对收入而言，都柏林的房价有25%为泡沫。

然而，周一，普尔公司的经济学家表示，随着房产供应逐渐满足市场需求，爱尔兰房价的增长趋势将有所放缓，但不会出现负增长。预计今年的房价增长将达到9.5%，并将于2019年放缓至8%，于2020年降至7%，于2021年降至6%。

“软着陆”

然而，尽管房价增长可能放缓，但2018年售价30万欧元的房产在2021年底仍将增值7万多欧元。对存钱买房的人而言，这仍是一笔不小的数目。此外，标准普尔公司预计，到2021年，爱尔兰经济最为强劲的增长趋势也将消亡殆尽。爱尔兰预计其2021年的经济增长率为6%，这一数据已经远远高于其他9个欧洲经济体，其中，英国为4.5%，西班牙和德国为3%。

标准普尔公司表示，机构投资者的投资行为是支持爱尔兰房价增长的动力之一。2017年，爱尔兰1/5的住宅房产交易由机构投资者（包括小型“买房出租”型投资者）贡献。近期，若干机构投资者进行了数起收购案，如爱尔兰人寿公司以1亿欧元的价格收购位于都柏林Fernbank的262所公寓。

标准普尔公司表示，真正导致房价通胀的原因是房地产市场供不应求的状态。该公司指出，尽管房产供应出现增加的趋势，但早期的产能限制仍然阻碍了新房的投建数量。

标准普尔公司表示，“现有房产供应量太低了，即使以目前如此之高的投建速度（今年上半年年平均投建速度为30%，达到7950栋），要想达到供需平衡（约35000栋每年）的状态也得等到2021年初。”

该公司指出，一旦供应量增加，“房价压力就会逐渐减轻。”

爱尔兰9卧5卫的豪宅Summerhill House，都柏林最好的住宅之一。位于基里尼山路（Killiney Hill Road）附近Marino Avenue West的一个令人羡慕的位置，占地约5英亩或2公顷的宽敞场地提供隐私和Killiney湾的壮丽海景。
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风险何在？

但软着陆有其风险所在。标准普尔公司表示，“英国脱欧”可能会影响其与北爱尔兰的跨境商品和服务贸易，“从而对整体经济发展造成影响”。

然而，标准普尔公司并没有夸大软着陆带来的风险，并称房价增长可能会有所放缓，但不会出现负增长。

该公司指出，“外国投资者的房产投资活动不断增加，这将弥补英国投资者减少带来的影响。”

欧洲市场

标准普尔公司预计在一系列因素影响下，全欧洲的房价通胀将有所缓和。法国房价增长在2017年达到历史新高，于今年放缓至2.7%。而未来一年，紧缩的货币政策和越发难以承担的房价预示着市场将迎来软着陆。在英国，“买房出租”部门不容乐观的行情以及脱欧带来的不确定性都将导致房地产市场发展放缓。英国“今年房价停涨，未来几年内市场将面临疲软。”而比利时过高的房价和不断增长的抵押贷款率可能会遏制其房产需求的增加。

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来源：The Irish Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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房地产和投资管理公司仲量联行（JLL）爱尔兰分公司最近发表报告，预测2018年全爱尔兰商业和住宅房地产市场情况，认为爱尔兰即将进入“租赁一代”（Generation Rent），未来四成至五成爱尔兰人口将租房住。报告中说：“为保持现有生活水平，20至30岁年轻人愿意妥协继续住在租屋裡。”

对于投资者来说，仲量联行认为爱尔兰2018年房地产市场交易额可达20亿欧元，今年将有更多“成熟买家”进入市场。JLL爱尔兰首席执行官莫兰（John Moran）说：“普遍共识是（2018年）爱尔兰各行业将继续稳定，房地产市场也将回归到更‘正常’水平。需要记住的一点是，房地产是一个周期性的投资，不过到目前为止我们仍处于良性利率的环境。当然我们也不能忽视住房危机的负面影响，以及爱尔兰的国际竞争地位。”

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根据爱尔兰中央统计局的数据，2017年10月爱尔兰公寓价格同比上涨了9.9％（通胀调整后9.3％）; 同期房屋价格同比上涨7.6％（通胀调整后7％）。

为解决首都住房紧张问题，都柏林市议会和地产开发商O’Cualann Cohousing Alliance联手合作，将在城市北部巴裡芒（Ballymun）地区推出一批低价房屋，开放商表示这套以三居室为主的新房价格将普遍在20万欧元以下。

据悉，这批新型经济适用房（Affordable Housing）两居室的价格范围为14万至15万欧元；三居室16万至17万欧元，四居室价格在19.9万至21.4万欧元。

为了让住房价格降下来，拥有地皮的都柏林市议会不仅将每套房屋土地价格从市面上的20,000至30,000欧元降至1,000欧元，而且免除了每平方米86.4欧元的开发税。

负责房屋建设的建筑公司O’Cualann Cohousing Alliance表示：“我们希望能提供大约32套三居室房屋，起始价格为19.8万欧元，也希望能推出类似价格的两居室和四居室房屋。”公司预计今年夏天开始施工，第一批住户预计将在2019年春季入住。

据悉，都柏林市议会和开发商还计划在巴裡芒（Ballymun）兴建约66套经济适用房。

根据至今的公开信息，想要购买新型经济适用房的居民，收入不能超过规定上限，具备10%的首付能力，并能获得余额贷款。

去年11月，爱尔兰住房部长墨菲（Eoghan Murphy）曾表示，正在敲定新型经济适用房计划的最后细节，最终结果迟迟尚未公布。事实上，两年前政府财政预算案中已经引入了该计划，但相关体制一直未建立。

另外，爱尔兰政府的“重建爱尔兰房屋行动计划”（Rebuilding Ireland Housing Action Plan）通过彙集政府和个人资金，投入7,000万欧元购置了370多套闲置房屋，大约能在2020年之前提供1,600套社会福利房。

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原文来源：《爱尔兰时报》( The Irish Times)
责任编辑：Zoe Chan

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爱尔兰房价年均增长率超过12％，是2015年以来最高。

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自从金融危机爆发以来，爱尔兰的官方房价指数已经跃升至八年来的最高水平，都柏林的价格自2013年以来上涨了87％。（爱尔兰房地产市场前景）

爱尔兰中央统计局（CSO）的数据也显示，爱尔兰房地产价格的年通胀率已经上升到近13％。

有人认为，这一发现将成为“凯尔特之虎”*再次咆哮的新证据。数据显示，十年前银行业危机和房价暴跌之后，该国房地产市场出现大幅回升。就在最近的2013年1月，都柏林的住宅价格比2007年初高出56％。

据爱尔兰中央统计局称，住宅价格指数已经攀升至2009年4月以来的最高水平。截至9月份，爱尔兰房价上涨12.8％，高于8月份同比涨幅11.8％，更是自2015年5月以来的最高水平。

都柏林的独立屋房价年增长率为12.4％，公寓为11.4％。西部地区年增幅最大，达16.5％。

中央统计局称，自2013年初危机低谷后，爱尔兰全国房价上涨了70％。“同期，都柏林住宅价格上涨了87％，而爱尔兰其他地区的住房价格上涨了61.4％ ，”它补充。

在此期间，房屋中位价格为219,999欧元，尽管都柏林的数字高得多，为34万欧元。而在都柏林地区的一部分——杜伦·莱格雷尔 – 拉斯特宁（DúnLaoghaire-Rathdown）的价格是51万欧元。

注：*外界对爱尔兰1995-2007经济飞速增长时期的形容，2008年遭遇戏剧性逆转，2010年前GDP缩水达14%，失业率达14%。

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Westmeath县马林加（Mullingar）的Knockdrin城堡

威克洛（Wicklow）县多纳德（Donard）的5卧3卫别墅

都柏林的2卧1卫新房

 

原文来源：英国卫报
发表日期：2017年11月9日
责任编辑：Zoe Chan

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