郑爽“代孕弃养”风波刷屏!代孕在澳洲又该如何认定?|居外专栏

近日,郑爽“代孕弃养”的新闻燃爆全网,再次让代孕成为热络的公众议题:代孕会不会使女性成为生育工具、代孕的商业化是否相当于变相的器官买卖和人口贩卖、如何应对代孕的灰黑产业链…… 连续三天,相关热搜占据微博热门榜前茅,录音、回应就不提了,连带周边如“眼泪prada、prada地掉”的Prada都在热门榜上走了好几遭。

央视新闻更是谴责“代孕弃养法律道德皆难容”,那么,代孕在澳洲又该如何被认定呢?

郑爽、张恒旧照

澳洲代孕故事:Lamb and Anor & Shaw [2017] FamCA 769

这是一个真实的夫妻借腹小姨子的案例。与通常代孕的金钱利益驱使不同,这是一个交织绝症,同情心,母爱和契约的家庭交易。

L小姐和S先生二人相识于校园,在交往多年后于而立之年喜结连理。妻子L聪慧能干,并于婚后伊始一直专注于事业发展。眼看年龄渐长二人萌生意念想要孩子,但是无奈天不遂人愿妻子怀孕困难。两人从妻子35岁开始尝试人工授精,历五年而不得;而妻子不幸在40岁体检是被查出患有乳腺癌。

眼看未酬舔犊情,人恐身先死,夫妻二人深陷于绝望和不舍。他们求助于小姨W请求借腹生子。小姨W时年30并育有一子;她虽已和前夫离婚,但是并无证据显示她手头拮据或和姐姐、姐夫之间有任何利益约定。

经过一番就医检查,医生成功从妻子L身上取卵并结合S的精子,然后植入小姨W腹中。眼看成就一番妹妹奉献帮助,姐姐天随人愿的家庭和睦的美事,不料又陡生波澜。

原来,妻子L天性好强,她寄毕生希望于一役力求妹妹顺利生产以了却可能是最后的遗愿,所以在妹妹植胚以后百般关注,希望事无巨细皆由自己掌控安排;而妹妹生性散漫不喜被管,加之孕激素激发母性不想受制于人。此后双方交恶,每况愈下,妹妹由恨转爱,不忍放手自己怀胎十月的孩子。姐姐夫妇当然不同意妹妹夺走他们的骨血,双方理论不成与孩子出生后的第二天就诉讼到澳洲家庭法院。

最终,法院支持了姐姐夫妇以及代表孩子的独立律师的申请,从满足孩子最大利益角度出发,判定由生物学父母分享子女抚养权;而代孕妹妹只有在获得姐姐姐夫同意的情况下,才能和孩子相处。


代孕在澳洲

澳大利亚法律上认定的代孕有两种:利他代孕(altruistic)和商业代孕(commercial)

顾名思义:利他代孕是指代孕妈妈(surrogate mother)并不因为代孕分娩所承担的身体和心理辛劳而要求任何物质形式的回报,以上案例中的小姨从所披露的证据来看就属于此类。

利他代孕在澳大利亚,如果满足特定的要求是合法的。

商业代孕则是指双方约定以代孕而获取任意形式的物质回报,这在澳大利亚是违法行为。

法律约定:任何把孩子商品化,且把穷苦家人暴露于安全隐患以达到富裕阶层的某种利益是刑事罪,与之对应的惩罚可以是高达11万澳币的罚款和3年牢狱

与澳洲立法不同的是,商业代孕在印度、乌克兰和美国的一些州是合法的,并以此形成了一条成熟产业链。以美国为例,不完全统计每年寻求在本国或者海外代孕的实际发生案例达到数千例;而澳大利亚因为在本土只认可利他代孕,所以每年只有数百例,而其中有一部分人远赴海外寻求商业代孕。


代孕立法

随着寻求代孕人数的逐年递增,澳大利亚自2004年以来在除了北领地以外的其他各州均引入了相关法律以约定利他代孕的各种条件和流程,并寻求解决海外商业代孕所获孩子的身份认同和抚养权分配问题。

澳大利亚各州的代孕法虽然各自为政不尽相同,但是在孩子身份认同和抚养权分配问题上都寻求对接适用于全联邦的家庭法(Family Law Act 1975)。其中最重要的部分,就是如何基于满足孩子利益最大化原则,来判定生物学父母和代孕妈妈对于孩子的抚养责任义务。

值得一提的是,这些法院判定而确定的父母和子女身份,并未明确衍生至普通父母子女之间的其他权利义务,比如孩子在成年后是否有继承权和获得其他父母利益赔偿的权利。

截至目前,法院受理的案件大部分是生物学父母寻求判决(parenting order)来有权处置孩子的重大事项决策,居住安排并承担各自照料和抚养义务。代孕妈妈们,则大多被法院要求同意(consent)判决,或者缺席审判。本文案例中的小姨,即使对于怀胎十月的孩子产生了感情并于其姐姐姐夫交恶,也仅仅是向法院寻求能定期探望孩子。


维州操作

利他代孕在墨尔本所在的维多利亚州由辅助生殖法案来约定其相关执行(Assisted Reproductive Treatment Act 2008)。该法案预定:个人或者夫妇可以在自己无法完成生殖时借助代孕来获得孩子

在该法案框架下,生物学父母可以和代孕妈妈签订代孕协议,来预定代孕妈妈在产后放弃孩子抚养权。代孕妈妈需要满足以下条件才能获准代孕:

  1. 年满25岁;
  2. 生养过孩子;
  3. 获取独立的医疗和法律意见;
  4. 无犯罪记录。

维多利亚州规定:生养孩子的妇女的名字将被记录在孩子的出生证明上(birth certificate);所以即使代孕妈妈不是孩子的生物学母亲,她的名字依然会被记录下来。但是,孩子的生物学父母及代孕委托人,可以在孩子出生后28天后,并不晚于6个月向法院申请替换抚养令(substitute parenting order),来修改并登记生父母的名字。法院则需要满足以下条件才会准许抚养令:

  1. 该抚养令符合孩子的最大利益;
  2. 该代孕开始时由特别委员会审核批准;
  3. 在申请抚养令时,孩子已经由代孕妈妈交由生父母抚养。

笔者就职于维多利亚州领先的家庭法专职律师事务所专注于婚姻,遗嘱和物业相关法律领域的分享。法律案件的考量依据个人实际情况出发,笔者分享不作为针对任何个体的法律专业意见,不承担理解并行使相关内容于实践的任何法律后果。

澳大利亚离婚,财产分割,子女抚养以及澳洲遗嘱遗产的相关法律个案咨询请添加微信。

澳大利亚法律执业博士林汇铭
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【视频】澳洲(昆士兰)产权交易法律指南|居外专栏

为使中方投资置业者更好地了解澳洲昆士兰州)投资相关的法律法规,本视频将通过以下四大法律要点进行集中的介绍与分析:

  • 澳洲昆士兰)投资置业的主要流程;
  • 海外人士在昆士兰州投资置业的条件;
  • 投资昆士兰州的主要税务与置业补贴;
  • 昆士兰州置业合同中的必读条款。

 

 

 

澳大利亚法律执业博士林汇铭
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读澳洲名校,但孩子在学校意外受伤该怎么办?|居外专栏

名校是重要!学区房是重要!但最重要的是孩子留学时的人身安全

案例一:Oyston v St Patrick’s College [2011] NSWSC 269

校园欺凌是使幼儿园到大学各阶段校方管理层与家长都非常困扰的话题,特别对于国际学生而言,因为语言与文化的隔阂,往往会引致潜在的校园欺凌,甚是种族歧视的危险。

基本案情:St Patrick’sCollege是新南威尔士州Campbelltown 地区一所知名的学校,并有着完整的反欺凌政策防止学校欺凌事件。Oyston是一名普通学生,但因为饱受长期的校园暴力而引发了严重的心理疾病,其家长随之将学校告知法院。

法院判决:Oyston胜诉,学校需支付54万澳元整作为损害赔偿。判决理由为学校虽然有较为完善的政策,但学校并没有足够有效的措施来落实这些政策并实际保护学生在学校的基本身心健康。

案例二:Graham v NSW [2011]

澳洲有着健全的校园巴士服务系统,但并非每一个学校都是义务提供此项交通服务。倘若意外伤害发生在校外,那么应该如何进行责任判定呢?

基本案情:Graham患有残疾而无法正常行走,需要依赖学校巴士服务。后校方因客观原因中止了校园巴士服务并提早一个学期告知家长需自行妥善安排。一日,Graham在上学途中发生车祸而受到伤害。

法院判决:学校不承担责任。校方合理中止巴士服务,并已传达此讯息予家长,则属父母监护责任范围。

案例三:Trustees of the Roman Catholic Church for the Diocese of Bathurst v Koffman

此案也属于校外意外事件,但判决结果却截然相反。

基本案情:学生经常通勤的巴士车站在学校距离350米地方,曾在高峰期出现过学生意外受伤的事件,学校因此安排了值班老师维持上下车秩序。但之后仍有一孩子在上下车时意外伤害,学校是否有责任?

法院判决:学校本无绝对义务在巴士车站进行秩序维护,但学校之后通过安排值班老师建立了监管行为的义务关系。这个关系具有延续性与依赖性,所以学校应对该受伤的孩子承担注意责任。

澳洲意外学校事故标准与划分

1、学生 

  • 学校意外事故中主体的定义包括公立或私立、走读或寄宿、义务教育学校或校外培训机构。
  • 然而,一旦拥有社会角色的属性即不能定义为学校意外事故中的主体范畴。例如,接送孩子的父母在校园里意外受伤,负责孩子食堂餐饮的管理人员在校园意外受伤等。
  • 也不包括收到学校录取通知书,还没有办理报到手续,已经办理毕业离校的但没有出校门的;

2、时间

  • 校内时间:学校学习期间,上下课期间,补课期间等,但不包括学校已明确通知清校而学生无故逗留期间。
  • 校外时间:校外活动、表演、集会、实习、郊游、参观或实践等。
  • 不属于校方责任的范畴

3、空间

  • 校园里,校园附近且校方建立了监管义务的区域。
  • 校方组织的有管理责任的各类校外活动地点。

4、事故分类

澳洲学校意外事故归责原则

澳洲学校意外事故的主体多为低龄的学生,由于他们表达、判断能力的限制,常常会让责任归属的判断与搜证变得难上加难。因此,你可以不看学区排名,你可以不看购房合同,但你绝对不能不知道如何判断学校意外事故责任的基本原则!

遵循无损害无过错原则

1、损害:即只有孩子受到了实质伤害才能追究过错方责任,同时满足上述文中澳洲学校意外事故的定义标准;

2、注意义务:学校有相关责任,例如管理、说明警示或秩序维护等责任;

3、违反该注意义务:需以普通标准与合理预测来判断过错方是否有过失行为且是否违反了该注意义务。

例如,家长不能要求老师他具有非常高的知识、能力或技能去把每一个孩子照顾得极其周到,这是苛求的。我们只能以一个通情达理的人的标准来看老师是否有违反义务。

4、近因与受伤结果的关联:关联是否是直接关系?是否有第三因素介入?
例如,孩子在去学校之前已经受伤,在学校时又因其它因素将伤势加大,此时则不能追究老师全责,因为在发生学校意外事故前已有直接起因。

澳洲政府法援救济网站

就学校意外事故方面,澳洲政府提供的法援救济网站:

  • https://www.mychild.gov.au/resources/reports
  • http://www.pc.gov.au/inquiries/completed/childcare/report
  • https://www.communities.qld.gov.au/childsafety/protecting-children

 

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澳洲房贷的法律暗礁,你都了解吗?|居外专栏

此文侧重于分析海外投资者在申请海外贷款时应当留意的法律暗礁。希望通过此文的分享与注意点的提醒,能让更多人在对澳洲投资前景充满信心的同时,也带着一份放心。

1、识别和选择有资质的贷款经纪人,必要时请律师审查《贷款合同》

2016年5月起,澳洲本土银行纷纷收紧海外收入贷款后,各类借贷公司、基金公司或开发商旗下的金融公司犹如雨后春笋,遍地开花。参差不齐的贷款机构与迫在眉睫的楼花交付压力让投资者有时忽视了风险所在,从而冒然选择了“杂乱高利”的海外收入贷款项目。

总体而言,汇丰银行是海外投资者目前最好的选择,无论是“费用”、“利息”、“申请流程”方面给予海外客户非常好的申请条件。其中,不少海外投资者也会通过选择贷款经纪人来获得更多更便捷的贷款服务支持与优惠,因此识别和选择有资质的贷款经纪人便是重中之重:

  1. 《贷款经纪从业守则》规定,贷款经纪须为澳洲公民或拥有永久居留权,且持有澳大利亚安全与投资委员会(ASIC)发出的CRN资质牌号(Credit Representative Number);
  2. 在询问过从业5年的贷款经纪后,意外发现很多客户并没有得到过《贷款合同》条款的法律解释,甚至部分客户并不在意《贷款合同》中的条款解读。在目前海贷的严峻情势下,请专业律师审查《贷款合同》无疑能更好地保障客户的贷款申请与物业的顺利交付。

2、银行在物业交付前仍保留撤销贷款的权利

分享本人真实办理过的一个案例,银行的“临阵”通知与处理方式着实让客户损失惨重。

2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。

郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。

该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。

2016年,持有永久居留权的郑先生有着部分海外收入与部分本地收入,在申请贷款时虽有被要求补交证明材料,但也算一路绿灯。最终得到了预先批准(Pre-approval)且顺利签署了《贷款合同》。然而,就在交付的前一日,澳洲四大银行之一的XX银行以公寓面积太小为由在交割前的24小时决定撤销贷款,这让想要在黄金海岸首次置业的郑先生损失了近5万澳元的首付。

郑先生事后不停向卖家解释“银行甚至没有留时间给我再去申请贷款,我的条件在这之前从来没有被拒绝过啊!”无疑,卖家无法替郑先生买单,最终没收首付,终止了合同。

该银行最后解释道,他们一般不批准对50平米以下物业的贷款申请。他们拒绝评论审查贷款的银行经理是否有得到任何名义的佣金。

该案例很好地说明了银行对海外收入贷款政策收紧的同时,也在《贷款合同》中扮演着强势主动的一方,并且保留着在物业交付前可撤销贷款的权利。

另外请注意,以下情况也是导致海外收入贷款可能被撤销的原因:

  1. 个人收入达不到银行贷款申请要求
  2. 电话核查时与雇主信提供的信息细节不一致
  3. 雇主信内容混乱,工资进账记录混乱,不能详细的说明入账来源
  4. 雇主单位资质达不到银行申请要求
  5. 房屋内部面积在45平米以下
  6. 中国信用记录不良等

3、预先批准不同于预获资格,更不同于《贷款合同》的签署

预先批准(Pre-approval)不同于预获资格(Pre-qualified),更不同于《贷款合同》的签署。

一种普遍的解读是,预获资格(Pre-qualified)指贷款机构根据某些信息来推测可以给您提供多少贷款。如果您获得了预先批准(Pre-approval),说明贷款机构已对您提交的信息进行了核实,在一定条件下,给予您确定的活期利率。然而,也有很多贷款机构将二者偏差地理解为同种含义。

因此与贷款机构谈判时,事先一定问明其对预获资格(Pre-qualified)与预先批准(Pre-approval)两个关键词的定义以及额外的贷款申请要求。

此外,无论您是获得预获资格(Pre-qualified)还是预先批准(Pre-approval),两者都不等同于《贷款合同》的签署与生效。需要注意的是,《贷款合同》往往要求太平绅士或律师作为见证人以保障合同签署及交换的真实性。

4、汇率波动及其影响

在汇丰银行官方发布的《汇丰银行外币住房贷款风险说明》中,提及到以下风险:

  1. 还款币种限制及其影响;
  2. 贷款利率波动及其影响;
  3. 汇率波动及其影响(占说明近50%篇幅)。

若收入货币相对贷款货币升值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应减少,贷款申请人的负债收入比降低。若收入货币相对贷款货币贬值,则以收入货币计算的贷款金额和每月还款额相应增多,贷款申请人的负债收入比升高。

极端情况下,借款人的收入可能无法支持其每月还款。虽然汇丰银行实行“澳元贷,澳元还”的政策,但若贷款申请人主要收入来源于人民币,而在澳洲的物业为非投资物业且无稳定收入来源时,汇率波动将无疑成为很大的贷款影响因素之一。

举个例子:(引用《说明》官方情景分析)

若您的收入为人民币,但申请的是澳元贷款,则您将在贷款期间内承担人民币(收入货币)对澳元(贷款货币)的汇率波动风险。

假设您申请等值人民币600万的澳元贷款,放款当时人民币对澳元的汇率为6,即您的贷款金额为100万澳元。按30年贷款期限、4%年利率、每月定额还款方式计算,您每月应还款额为4774.15澳元,按当时汇率计算即为人民币28,644.90元。汇率波动的可能情形为:

a) 假设一年后,人民币相对澳元升值5%至1澳元=5.7元人民币,您每月应还款额仍为4774.15澳元,但相应人民币金额减少至27,212.66元。从人民币角度看,您的每月还款额减少5%;

b) 再假设一年后,人民币相对澳元贬值5%至1澳元=6.3元人民币,您每月应还款额仍为4774.15澳元,但相应人民币金额增加至30,077.15元。从人民币角度看,您的每月还款额增加5%。

5、行政处罚或刑事罪名

通过经修改的或造假的海外收入证明来申请贷款,无疑是一种贷款诈骗行为,并且一度被认为是2016年澳洲各大银行纷纷收紧海外收入贷款的主要原因之一。

在澳洲房产投资最井喷的过去3年,利用经修改的或造假的海外收入证明申请贷款成为不少黑心贷款经纪人敛财的主要手段。

然而,因为所有贷款文件均需申请人签名,被追查时,黑心的贷款经纪可能早就逃之夭夭,而贷款申请人却有可能面临文书造假的行政或刑事处罚。

倘若贷款申请人有着恶意不还钱的主观意愿,根据《澳洲联邦刑法典》第134节规定“行为人以永久剥夺他人财产的蓄意,通过某一欺诈行为,不诚实地获取了他人的所有财产”,那么其很有可能被判处贷款诈骗罪,面临最高10年监禁的刑法。

 

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用人民币交易澳洲房产的几个注意点|居外专栏

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由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户想了解:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?

澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉,就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析,希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资,保障资金安全。

第三方监管账户进行澳房交割注意事项

部分中国银行可以提供房产交易资金监管账户服务,以协助房屋买卖双方完成房屋交割,确保交易顺利与安全。

澳房交割中,倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易,建议在交易前务必确认以下法律问题:

  1. 确认甲(卖方)、乙(买方)、丙(第三方银行)三方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方购买甲方房产的交易中,由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜,并订立相关监管协议。
  2. 确认甲乙双方交易的房产基本信息:澳大利亚_____州_____,产权编号为_____,产权转让人为_____,产权受让人为_____。
  3. 确认甲方在丙方开立账户(户名:_____ ,账号:_____),以此帐户为房产交易收款帐户。
  4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户(户名:_____ ,账号:_____)。乙方将人民币_____(计澳币$_____,下称“交易资金”)存入监管账户。
  5. 确认监管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户,冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户,则乙方将该账户银行卡交由丙方执管,并承诺在监管协议履行完毕或合法解除,或在甲方及丙方同意前,监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态;同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失,直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议,按照约定向丙方发出授权指令。
  6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息,利息归乙方所有。
  7. 确认非依监管协议约定,甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项,不用于其他用途。
  8. 确认丙方监管期间内,甲乙双方在办理房地产转移登记过程中,经房地产登记机关审核,不符合产权登记条件而导致不能登记,或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的,丙方可凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻。如监管账户为储蓄账户,则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
  9. 确认违约的处理情况:非因丙方原因,房屋无法在监管期间内完成交易的,监管期满后,丙方将监管账户内资金予以解冻;如监管账户为储蓄账户,则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
  10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律,而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷,当事各方可友好协商解决。协商不成的,可向丙方所在地人民法院起诉。
  11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

印花税、产权登记费与解押资金缴纳问题

尽管用外币完成澳房交割,在澳大利亚法律中存在实践操作空间,但仍然建议在澳洲,以澳币来完成印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款:

1. 印花税缴纳时间

  • 如标的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
  • 如标的是现房,需要注意的是,买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税,即使30天内该房产还没有成交。

未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;除非有特殊原因导致晚交印花税,可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费

例:昆士兰州产权登记费计算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押还款

如卖方在当初购房时是贷款买房,他需要在交割前完成解押申请,且在交割时完成解押还款,以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

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澳洲婚前财产的5大“隔离工具”|居外专栏

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澳大利亚,有三分之一的婚姻最终以离婚告终,如何保卫婚前财产,应该是财商必修课之一。今天的文章,就来为大家分析一下澳洲的离婚成本和财产保卫措施。

中国离婚需要双方的签字不同,在澳洲离婚,只要夫妻双方分居12个月,一方就可以单方面提出离婚诉求。

此外,澳洲奉行“无过错离婚原则”,即感情没有谁对谁错。《澳大利亚1975家庭法》规定,申请人离婚,无需证明自己或者对方有过错,即无过错离婚原则;这意味着法院不能认为夫妻双方的任何一方在婚姻破裂中是有过失的。

所以在澳洲,不分婚前、婚后的财产,也不存在过错方。即一旦双方结婚或同居(事实婚姻),那么大部分财产都会被视为婚姻共同财产。除非双方有财产(婚前、婚后或离婚时)分配协议,不然法院会将婚姻共同财产统一进行财产分配。

通常,给法院的离婚申请费是900澳元,加上其他费用,一般无纠纷的离婚在2000澳元内就能解决。而有纠纷的离婚,需要花费15000澳元以上,这已经赶上八大一学期的学费了。遵循“无过错原则”,澳洲婚姻法规定夫妻就各付各的律师费。

所以,为了避免因婚姻破裂而产生的财产归属问题,一部分澳洲夫妻会选择设立一些婚前财产“隔离工具”。根据《澳洲金融评论报》披露,目前,越来越多的澳洲父母,也开始为他们子女和另一半的财产分割问题,进行 “强势插足”与“苦口婆心”。

澳洲五大婚前财产隔离工具:

1、婚前财产协议

签署婚前协议/财产分配协议呈绝对性增长趋势。这类协议在澳大利亚的受欢迎程度也日趋上升,目前我们每年受理客户婚前协议达近百起。

当然,婚前协议/约束性财务协议之所以受欢迎程度不断上升,家长希望在子女离婚后保护自己赠予其财产只是其他的一个原因。越来越多的父母也期望自己的子女签署这类婚前协议,以保护自己赠与子女的财产。

很多再婚人士在步入下一段婚姻前签署此类婚前协议呈现快速上升的趋势。尤其是在第一段婚姻失败,有过因财产分配问题身心俱疲经历的群体,他们极有可能在开始下一段婚姻前签署财务协议。

除了婚前协议,很多夫妻在婚姻延续期内签署“财产分配协议”也开始不断增加。这部分群体之所以签署财务协议,是想避免日后就财务问题需要法庭介入进行财产分配的情况。

那么,一份婚前财产协议究竟怎么样才算有效成立呢?

  • 根据法律规定,财产协议必须要双方在 各自的律师的见证下签字,并由律师出具证明,才具备效力。
  • 签署协议时,双方必须公开全部财产信息;否则由于有欺骗或欺诈嫌疑,此份协议很可能在签订后被推翻。
  • 如若在签订后各自的财产产生了重大的变化,也需要咨询律师是否有必要留存证据,或重新签订协议。规范已有的财产关系在操作程序上相对简单,规范未来的财产变化就比较困难,甚至在某些情况下根本不可行。

相比诉讼至法院,由法院来判定财产分配,这类财务协议更方便,也更具成本效益。此外,在夫妻双方签署这份文书并经律师确认的情况下,具有和法院判决同样的效力。

2、代持协议

父母给子女资产的时候签订代持协议,证明子女手上资产的所有权是父母而非子女。这样将来父母过世,子女也无需再交高昂的遗产税。但是在实际操作中,风险也是很多的,比如:代持人身故、资产算遗产、代持人恶意处置等。

3、借款或赠与

如果父母在为子女出资购房时,是以借贷的形式借予子女,则房产这份贷款债务以及利息会在计算夫妻总财产时扣除。即相当于婚前购得的财产是独立于共同财产的。但是这仅包括初始出资,通常并不包括房产的增值部分。如果夫妻正在共同还款,假如双方诉诸法院,法庭很难将房子直接剔除出财产池。

而且,父母对子女的出资到底是馈赠还是借款,经常比较难以判断。父母的不同出资方式将会成为法院判定此婚前财产是否为婚姻共同财产的依据之一。普遍情况下,父母借款给子女不会签订专门的协议。因此,购房的同时,子女签署由律师拟定的借款文件,并由其配偶签署知情书,会使得事情变得更加重要且简单明了。

4、巨额保单做嫁妆,终身守护子女

年金保险(Annuities Insurance)是财产隔离的一个有效工具,且适用于不同国家身份的家庭人士。父母作为投保人为子女配置大额保单,生前受益人写子女,让子女每年领取足够的生活费、满足富足的生活;身故受益人写父母,避免保单所有权外流。其中领取账户都是专用账户,这样就可以实现:保单资产是父母财产,子女婚变对保单归属无影响。

5、巧妙设置信托

通过设置信托也可以达到婚前财产的有效“隔离”。

 

 

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澳洲二手房买卖的防坑秘籍|居外专栏

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澳大利亚外国投资审查委员会(Foreign Investment Review Board/FIRB)规定,如果不具有澳大利亚国籍或者永久居留权的人欲要在澳大利亚置业,需要向外资委员会递交申请(最低申请费为5600澳币/每次置业行为),申请获批后方可进行置业行为。若以物业属性区分,外资委员会对海外人士的置业行为规定如下:

那么,在澳洲进行二手房买卖,有那些“防坑”秘籍呢?

1) 房屋风险转移何时发生?

【规则】:以昆士兰州房地产协会标准合同为例,房屋的责任风险从合同签订日后第一个工作日的下午5 点起从卖方转移到买方。此后房屋如果发生损毁,如遇自然灾害﹑火灾﹑或其他事故等,即使尚未完全成交,造成的损失也将由买方承担。

【评析】:买方需要在合同签订之后尽快安排适当的保险,以保障自己的权益,否则就有可能会造成不必要的经济损失。如果买方需要向银行贷款,多数银行也会要求买方先购买房屋保险。

2) 售房合同生效后,卖方另行签订抵押合同?

【规则】:合同为当事人双方真实意思表示,不违反相关法律法规强制性规定,合同有效,卖方人将房屋另设抵押导致买方无法办理过户的情况并不影响买卖合同的效力。

【案例】: 买卖双方签订房屋买卖合同,卖方将位于新南威尔士州的一处房产出售给买方,该房屋买卖合同为双方当事人真实意思表示,不违反有关法律法规强制性规定,且合同签订后买方已经入住房屋并自住至今,因此买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效。

虽然卖方出售房屋后未为买方完成房屋产权过户手续,并用该房屋抵押在他处另行办理了抵押贷款,但不影响买卖双方签订的房屋买卖合同的效力,买方有权利要求卖方解除所有抵押贷款,完成过户手续。

3) 以贷款条款撤销合同?

【规则】:以昆士兰州房地产协会标准合同为例,房屋买卖可以以买方在"贷款日"到期前成功从"贷款银行"处得到所需"贷款数额"的贷款批准,并且贷款条件令买方满意为条件,前提是合同中"贷款数额"、"贷款银行"以及"贷款日"三项都要正确填写。换句话说,如果买方经过努力仍无法得到满意的贷款,可以以此为理由终止合同。

【评析】:合同同时要求买方必须尽力安排贷款,如果买方不安排贷款,或者在决定贷款条款是否满意时不实事求是,都将被视为违约。在此情况下,卖方将可以没收全部订金,还可以对由此造成的损失要求赔偿。如果在贷款日前买方无法获得贷款批准,则可以通知卖方终止合同。

买方在向卖方确认贷款成功前必须仔细阅读贷款合同上的条款,确定所有贷款条件都是可以接受的。一旦确认了贷款成功,但是银行最后却不能提供贷款,从而导致无法按时成交的话,买方将有可能损失掉全部合同定金,并且被要求赔偿对卖方造成的损。

4) 以建筑及害虫检查条款撤销合同?

【规则】:以昆士兰州房地产协会标准合同为例,合同可以以买方获得满意的书面房屋检察与害虫检查报告为前提条件。和贷款条款一样,"检查时间"、"房屋检查人"和"害虫检查人"三项都必须正确填写,否则此条款无法生效。

【评析】:买方必须尽力安排检查并得到报告,如买方不安排检查,或者在判断检查结果是否满意时不实事求是,都将被视为违约。如果买方在合理考虑的情况下依然觉得报告结果不能使其满意,即可以向卖方提出终止合同。这个要求也必须在合同上规定的检查时间当天下午5 点之前提出。

5) 交割后发现卖方违约,买方可否仍主张赔偿损失?

【规则】:未按约定履行合同义务造成损失的,应当继续履行并赔偿损失。

【案例】: 阳台移门与车库阳蓬属于固定装修,按照约定应随房屋一并转让。卖方若拆除移门和车库阳蓬,损害了买方的合法权益,造成买方损失,买方有权利主张向卖方要求赔偿损失。

6) 合同已经履行,但迟迟无法过户?

【规则】:过户文件是向政府部门提供房屋买卖详细情况的重要文件。卖方必须按照法定要求提供产权转让文件,协助过后;买方缴纳印花税后必须在过户文件上加盖已缴印花税的图章。

【评析】:如果委托律师办理房屋买卖事宜,律师会为您办理其中手续并代缴印花税。如果选择自己完成交易过程,则需要到州政府的财政税务部(Office Of State Revenue)缴纳印花税并在过户文件上加盖印章。成交后买方或买方的贷款银行需要向产权办公室提交过户登记申请,把买方登记为房产的所有人,并将贷款银行登记为按揭权人。

在登记后产权办公室会告知各相应政府部门房屋产权的转变,如市政府及州财政税务部门等。如果您购买的房产是连体别墅或市公寓等有管理公司负责管理的房产,还需要填写相应表格已通知管理公司产权的转变。政府部门不会主动提供实体的产权证明,需要业主主动申请。但是,业主可以通过产权检索(Title Search)找到物业所有权的证明。

7) 房屋被查封会影响合同效力吗?

【规则】:房屋被查封暂时无法办理过户手续,但合同效力并不受其影响。

【案例】: 买卖双方签订的《房地产买卖合同》,系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。虽卖方因违章建筑与税务欠款被州政府部门处于查封状态,暂时无法办理过户手续,但不影响上述《房地产买卖合同》的效力,故买卖双方签订的《房地产买卖合同》有效,卖方应在合同约定的期限内办理过户手续。

8) 卖方要求买方放弃冷静期?

【规则】:以昆士兰州房地产协会标准合同为例,当买卖双方在合同上签字,并且买方或其律师收到签字的合同后,按法律规定,买方享有五个工作日的合同冷静期且可以拒绝卖方的放弃要求。

【评析】:在此期间买方随时可以终止合同,但是卖方可以要求买方缴纳相当于合同目标金额0.25% 的罚金。但是,拍卖达成的买卖合同往往不会附有冷静期。

9) 海外人利用本地人的PR身份挂名买房?

【规则】:若房屋买卖合同被认定为以合法形式掩盖非法目的(例如逃税),合同无效。

【案例】:若双方之间的房屋买卖并非正常交易,其真实目的是为了取得银行贷款或逃税骗税。根据相关法律规定,以合法形式掩盖非法目的的合同无效。

10) 交割日临近,买方只要求一天延期,卖方却“死不答应”?

【评析】:此种情况下,卖方有权利同意无息延期,同意有息延期户或拒绝延期。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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澳洲家庭法纵览(2)离婚申请程序与须知|居外专栏

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相比于很多国家,澳大利亚的离婚率较高,其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。来自于澳大利亚数据局的数据显示,2015年有40%的婚姻以离婚收场有超过5万年龄低于18岁的儿童面临父母离婚的情况

对华人而言,“家”永远是最重要的一个归属,“家和万事兴”也是每一位家庭成员的期盼。然而,若家中产生纠纷,请不要无视、逃避或采取不恰当的方式来处理。必要时,应当寻求法律援助以保护自己、孩子与家庭。

澳大利亚的家庭法 Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。如果您已结婚或正与人同居,《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中,《家庭法》也对与您有关的子女方面的任何纠纷作出了相关规定,例如孩子应在何处居住。

因此,法律专栏的澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章

  1. 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题
  2. 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知
  3. 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配
  4. 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养
  5. 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解

以下与大家分享《澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知》

参考与更多阅读:

  • https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating
  • https://www.lacextra.legalaid.nsw.gov.au/PublicationsResourcesService/

声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。


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澳洲家庭法纵览(1)分居前务必慎重考虑的十个问题|居外专栏

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相比于很多国家,澳大利亚离婚率较高,其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。来自于澳大利亚数据局的数据显示,2015年有40%的婚姻以离婚收场有超过5万年龄低于18岁的儿童面临父母离婚的情况

对华人而言,“家”永远是最重要的一个归属,“家和万事兴”也是每一位家庭成员的期盼。然而,若家中产生纠纷,请不要无视、逃避或采取不恰当的方式来处理。必要时,应当寻求法律援助以保护自己、孩子与家庭。

澳大利亚家庭法 Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。如果您已结婚或正与人同居,《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中,《家庭法》也对与您有关的子女方面的任何纠纷作出了相关规定,例如孩子应在何处居住。

因此,法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章

  1. 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题
  2. 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知
  3. 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配
  4. 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养
  5. 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解

以下与大家分享《澳洲家庭法纵览(1 | 分居前不得不知的十个问题》

1. 什么是分居?

澳大利亚,分居(Separation)是指您和您的伴侣不再作为夫妇生活在一起。

2. 我是否需要别人许可才能分居?

这是您的个人决定,您不需要配偶或政府许可,就可以与配偶分居。

3. 我们能不能分居但住在同一个住房中?

《家庭法》规定,如果您们不再以夫妇的身份一起生活或社交,那么您们即使仍然住在同一个住房中,也可以被认定为分居。

4. 我如何证明自己已经分居?

您不必向法院或任何政府机构提出分居申请,也无需填写任何申请表格。除非您申请离婚,否则您不会得到任何证明您已分居的文件。但为了更好地证明您和您的伴侣“不再以夫妇的身份一起生活或社交”,建议您:

  • 通知您的银行、公积金和保险公司(若有),查询您有多少公积金和保险。这是为了帮助将您的财务与 前配偶分开,并且使您的财务资料保密;
  • 规划好您的财务事宜:弄清楚如何支付债务和贷款以及怎样处理您们在同一银行帐户中共同拥有的钱财;
  • 更改遗嘱;
  • 将自己分居的情况通知Centrelink(社会保障部)、Child Support Agency(子女抚养费收取处)和Medicare(国民保健) 等政府机构;
  • 对子女的照料做出安排,并且告诉家人和朋友、医生或社区工作者;
  • 获得法律帮助。

5. 我们中的一方是否必须从家里搬出去? 如果人身有危险怎么办?

不是必须。您想离开住所或是留下,这由您自己决定。如果您对自己的安全感到担心、受到威胁,或觉得自己无法与配偶平等地做出决定,您可以寻求帮助。如果您或孩子觉得不安全,您就应该迅速致电000报警。 警察的职责是确保您们安全并且在您们不安全时提供帮助。

如果您想留下并且有必要让配偶离开住所,您可以申请合适的法院命令,例如“家事法禁制令”(Family Law Injunction Order),该命令可以保护您和孩子的安全,禁止前配偶做出威胁或接近您们生活和工作的地方。

6. 如果我从家里搬出去怎么办,我是否会失去对财产的权利?

您不会因为搬离住所而自动自己对住房或其他财产份额的权利。但若可能,请在离开之前获得个案的法律建议。

如果您的名字不在产权证上,您也可以采取法律手段来保护自己在家庭住房中的利益。这称为“警告”(Caveat)。对于您持有利益的物业,“警告”是向检查其产权证的人士发出的书面告诫。如果您做此安排,若有人企图登记其利益或者出售物业,您就会得到通知。关于财产分配的详情可稍后阅读《澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配》。

7. 我可不可以带孩子离开家?

可以。如果您感到担心,最好先考虑您和子女的安全。然而,如果您想要和子女一起搬走,而且搬家会使另一方家长难以见到子女,则您需要尽量先获得对方同意。 但如果您尝试得到另一方家长同意让您觉得害怕,而且您担心自己的安全,请在做出决定之前获得个案的法律建议。

8. 当我离开家时,我应该带什么?

建议您带上自己所有的个人法律与财务文件,如:

  • 出生证明、结婚证明及其它证明;
  • 遗嘱;
  • 护照和签证;
  • 银行存折和支票簿;
  • 银行、公积金、税务和其它财务文件;
  • 您不想留在家中的个人物品;
  • 您和孩子可能需要的物品。

9. 分居是否会影响我的居留权

不一定,这取决与您的签证状态,分居或离婚有可能会影响您在澳洲的居留权。如果您正在考虑分居并且对自己的签证状态并不确定, 请在做出决定之前获得个案的法律建议。

10. 如果我们复合然后又分居怎么样?

如果您们作为夫妇复合不到三个月时间,然后再次分居,这不会影响离婚前所需要的12个月分居时间。这三个月必须是连续一段时间,不可以是断断续续的几段时间。

如果您们作为夫妇复合的时间超过三个月,后来又决定分居,那么您们分居的时间必须达到12个月,然后才 可以申请离婚。

参考与更多阅读:https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating

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美国人如何看待刘强东事件|居外专栏

刘强东事件迅速刷屏,由于昨日(美国时间2018年9月3日)是劳动节休假,股市没开。今日(美国时间2018年9月4日)美股一开盘京东迅速下跌7%,市值蒸发32亿美金,到刚才收盘企稳到29.97美元,跌幅达5.97%,而成交量急剧放大到4500多万股,这样大的量价齐跌给近年市场预期一直疲软下行的该股又一沉重打击。由于中美贸易战的影响和京东第二季度业绩:主要是收益增长放缓,市场份额萎缩,该股今年以来已经连续阴跌跌幅达24.43%。

关于京东的股票我们有时间再讨论,今天我们要看的是京东CEO刘强东事件的始末及可能会有的后果。虽然网上有很多文章消费此事件的女性受害者(或者称女性涉事者),在事情真相未明之前,出于保护隐私的尊重,我在这里并不想讨论她。该女性涉事者可能是女性受害人,也可能是女性嫌疑人。在警方正式调查报告没有出来之前,以目前公开的信息,我们没有办法判断。

不过根据明尼苏达的法律,我们可以对此事预后有一个概念,希望能帮助有兴趣短线投资该股或者纯粹是对此事有兴趣的朋友们。

这件事依目前披露的细节有这样两个可能性:

第一:刘强东涉及性侵。 在美国,性侵(sexual assault)的范围非常广,泛指一切种类与性相关且违反他人意志,对他人做出与性关于的行为,可能包括强制性性行为、强迫亲吻、色狼的性骚扰、非礼、性虐待等,露体和窥淫在司法判断上也可能被算是性侵犯。(因为美国时英美法系,又称判例法,法律并不明文规定,所以我们这里提司法判断而不是法律条文,这跟中国的法律法律明文规定的才为罪大陆法系是很不同的,提及这一点有助于刨根问底的读者更好地理解该案。)

就所有靠谱的西方主流官方媒体的报道的细节来看,有女性在高档意大利餐厅哭泣跑出报警,刘随后被逮捕,16小时后在无须保释金的情况下保释出去。

而网上流传的细节则更有声有色:流传着明州留学生中的疑似求援(寻找法律援助或律师)信息,显示可能女方报警性侵。该女生是在当晚吃饭刘强东坐在刘身边那一桌唯一的一位女性。据传她当晚被灌了大量红酒等,网上还有餐厅账单显示当晚总共消费了32瓶红酒等等。如果这些细节属实,该女性被灌大量红酒和假设可能会有的任何肢体接触,都有可能涉及性骚扰或性侵。流传的信息还包括安排行程的旅行社提供的高档SUV的型号,司机种族和语言能力等,因为与案件关系不大,就不在这里提及了。

这些细节如此真实,如果说是真的,相信很多中国人不会感到陌生。如果上述情况属实,刘涉及性侵的可能性是极高的。当然,灌个酒,摸个手,拍个肩或者强吻一下,在中国很多人看来没什么大不了,如果这样就被判定是性侵可能会让中国吃瓜群众眼珠子掉一地。

至于性侵的刑事和民事责任,依目前细节判定,刑事责任可能不会很大或者干脆没有(虽然不会坐牢,给穿上囚服检查等这么一弄,也是精神很大的折磨吧,尤其是太太岳母和孩子都随行在美国的情况下)。但是民事责任就难讲了。如果没有实锤(没有证人愿意出面作证或录影等资料证明),很可能不会有什么责任,因为英美法系的无罪推定(innocent before proven guilty)的主张,他会得以脱身。如果有证人证言或录影等实锤,以刘的身家,民事责任要罚个200万美元也是分分钟。

还有一种可能性,是大家流传的仙人跳。据传谈的价格是200美元,女涉案者一看是亿万富翁,价格瞬间飙升至200万美元。一言不合,该女涉案者反目报警。据传刘每天晨跑、钓鱼、散步、游船等都有大批明大学生相随,到哪儿都是呼朋引伴,风光一时。该女就是陪跑女生中的一员。是否有目的地接近刘某,已经因为这样的大量随行不能简单地判断了(所以需要警方的调查)。如果她真如传闻是所谓的仙人跳,那么刘某有没有在饭桌上灌酒,灌多少酒,有没有在没有该女涉事人的同意或默许下进行肢体触摸,已经不重要了。因为固然该女性会被控刑事犯罪,根据明尼苏达卖淫买法条例条款60932(Minnesota Prostitution and Solicitation Laws Code 60932),刘也会因涉嫌买春(buying sex)而导致行为不当或轻罪(misdemeanor)。对于买春者,如果在公共场合犯案,会被处以最少1500美元的罚款(如果该犯属于低收入人群,可以以社区服务代替。)如果在私人场合犯案,罚款最低为500美元。当然这么点罚款相对于网传的200万的敲诈,对于刘是小意思。只不过他没有料到该女这么决绝地选择了报警,以至于他受到了极大的羞辱以及今天32亿美元的损失。

除了送监被关16小时,可能接受的例牌的搜身、问讯、换囚服、登记指纹、DNA信息等流程,还被拍摄入监照(mugshots),之所以是复数,其实是有正面和侧面两张,大多数媒体用的都是那张正面照。我出于尊重,就不放照片在这里了。美国入监照是公共信息,警方可以随时提供给媒体,如果最后刘被证明无罪,他可以要求警方网站免费撤下。如今的入监照已经不要举名字牌、背景放身高尺寸,而直接是囚服照。实际上刘在网络舆情上也受到了极大的羞辱。在此不再赘言。

因为刘强东事件在美国(财经界)也是个大新闻,我先生也有跟我讨论。他的第一反应跟大部分中国人不同。他说他觉得这是骗局。在美国很多名人被诬告性侵骚扰或强奸,因为他们不愿意打官司大多选择私下赔钱和解,其中最有名的有迈克尔•杰克逊,是真是假也众说纷纭,他都选择的是庭外和解。因为在很多国家性侵的界限很难界定,男人(或者女人)都很小心。

第二,他觉得警方一上来就逮捕给他穿囚服,很不公平,因为根据美国无罪推论的原则,他还是清白的,凭什么给他穿囚服?万一是有人陷害呢?可是因为美国有很多暴力犯罪,这次的报案案情居然发生在正在营业的非常高大上的餐厅(公开场合),大概美国警察第一感觉就是:好大的胆子,没准有枪或暴力倾向。 所以马上逮捕了他。

不仅在美国,在日本的很多成年男性也很小心。因为电车痴汉骚扰,很多日本成年男性在地铁上都选择双手悬空挂在头顶的拉手上,不给任何人有机会说事。我先生在日本就是严格遵守这一点:他说要是给人赖上,他一个外国人,日语又不溜,只会叫天天不应叫地地不灵。即使在美国,我们带孩子去游泳的时候,如果有小女孩过来跟我们的女儿一起玩,我先生也是尽量躲远,或者把双手放在池边人们可以看见的地方,尽量不触碰到别的幼女的身体。这既是避免,也是君子之为吧。

所谓小心驶得万年船,就是这个意思。

文章来自微信公众号:“美国的那些事儿”,介绍美国的经济、文化、生活、艺术等方方面面,欢迎关注。

 

兰登湾地产在居外网上挂牌的一套加州橙县5卧6卫豪宅(点击图片查看房源信息)
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罗文经营的兰登湾地产公司(Lantern Bay Realty)是加州橙县南部最悠久、最大型、最成功的独立经纪公司,拥有30多名专业房地产经纪人。公司见证了橙县南部的巨大发展,但他们并没有因此忘记邻邦传统友好价值。兰登湾地产依靠高科技,高度注重客户的个性化要求,对新兴发展的房市了如指掌,为客户提供住宅与商业房产的销售、租赁、物业管理和投资咨询服务。


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