定存息高过按息 垄断按揭显手段

过去一年,美国利率提高已经超过5厘,而香港的港元定期存款也普遍在4厘以上,甚至个别VIP客户可以达到5厘。然而香港物业的按揭利率仍然处于3.625至3.75厘之间,主要受益于有封顶的机制,一般封顶利率(最优惠利率)P-2.25%,在过去一年大银行的P利率只由5%加至5.875%,换句话即是升了一厘也没有。相反,银行间的同业拆息(HIBOR) 已经升至近年高位,一个月的利率已经超过5厘,令不少缺乏存款基础的银行要提高定期存款的利率去吸引资金。

这不禁令人奇怪,银行是否在做蚀本生意?客户有钱存入银行,银行要付出4至5厘的利息,而银行借钱给客户买楼则只收取4厘以下的利息。当然银行是不会做赔本生意!首先银行的贷款除了楼宇按揭之外,也有不少工商贸易贷款,大部份都没有封顶的机制,换句话说银行收取的利息是随着HIBOR而提高。而银行获得资金的途径,除了定期存款之外,活期存款也有不少,而活期存款的利率一般与最优惠利率(P)挂钩,所以现在还没有1厘!

最近,某大银行公布中期业绩,在2022年定期存款只占其总存款的7%,而2023年因定存利率提升,不少存户将资金由活期转至定期,比率也只是提升至25% ,可见大银行在此拥有非常好的优势,此类低息存款提供了足够的资金,让此大银行可以将按揭利率保持在较低的水平,提高最优惠利率(P)虽然可以收取较高的按揭利息,但活期储蓄也相应提高,对他们来说并不化算。查看其中期业绩,今年的香港净息差为1.83%,比去年同期的1.32%高出了半个百分点,因此大银行也因利率提升而获利更丰。

除此之外,由于其他缺乏低息存款的细银行,过往都是倚靠同业借资金,当大银行刻意将按揭息率保持低于同业拆息,令此类细银行的资金成本大增,无法与大银行竞争按揭生意,部份银行已经自行提升比大银行更高的按揭利率及取消现金回赠等等,以减少按揭生意成本,但变相放弃市占率。其实,近两年的楼宇买卖大减,银行之间竞争生意也更激烈,大银行掌握了大量低息存款的优势,及刻意保持按揭息率低位,相信会进一步扩大其市场占有率,令按揭业务垄断在少数大银行的手里!

用人民币交易澳洲房产的几个注意点|居外专栏

700x190

由于外汇限制与汇率波动,不少面临澳洲房产交割的客户想了解:是否可以在中国,用人民币来进行澳洲房产购房款交易?

澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易,澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉,就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析,希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资,保障资金安全。

第三方监管账户进行澳房交割注意事项

部分中国银行可以提供房产交易资金监管账户服务,以协助房屋买卖双方完成房屋交割,确保交易顺利与安全。

澳房交割中,倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易,建议在交易前务必确认以下法律问题:

  1. 确认甲(卖方)、乙(买方)、丙(第三方银行)三方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方购买甲方房产的交易中,由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜,并订立相关监管协议。
  2. 确认甲乙双方交易的房产基本信息:澳大利亚_____州_____,产权编号为_____,产权转让人为_____,产权受让人为_____。
  3. 确认甲方在丙方开立账户(户名:_____ ,账号:_____),以此帐户为房产交易收款帐户。
  4. 确认乙方在丙方开立交易资金监管账户(户名:_____ ,账号:_____)。乙方将人民币_____(计澳币$_____,下称“交易资金”)存入监管账户。
  5. 确认监管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户,冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户,则乙方将该账户银行卡交由丙方执管,并承诺在监管协议履行完毕或合法解除,或在甲方及丙方同意前,监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态;同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失,直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议,按照约定向丙方发出授权指令。
  6. 确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息,利息归乙方所有。
  7. 确认非依监管协议约定,甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项,不用于其他用途。
  8. 确认丙方监管期间内,甲乙双方在办理房地产转移登记过程中,经房地产登记机关审核,不符合产权登记条件而导致不能登记,或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的,丙方可凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻。如监管账户为储蓄账户,则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
  9. 确认违约的处理情况:非因丙方原因,房屋无法在监管期间内完成交易的,监管期满后,丙方将监管账户内资金予以解冻;如监管账户为储蓄账户,则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
  10. 确认监管协议适用的是中华人民共和国法律,而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷,当事各方可友好协商解决。协商不成的,可向丙方所在地人民法院起诉。
  11. 确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

印花税、产权登记费与解押资金缴纳问题

尽管用外币完成澳房交割,在澳大利亚法律中存在实践操作空间,但仍然建议在澳洲,以澳币来完成印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款:

1. 印花税缴纳时间

  • 如标的是楼花,买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
  • 如标的是现房,需要注意的是,买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税,即使30天内该房产还没有成交。

未能在规定时间内缴纳印花税,州政府会加罚利息;除非有特殊原因导致晚交印花税,可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费

例:昆士兰州产权登记费计算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押还款

如卖方在当初购房时是贷款买房,他需要在交割前完成解押申请,且在交割时完成解押还款,以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

泰国计划收紧抵押贷款政策 银行高度戒备

泰国央行计划收紧抵押贷款标准,此举将对商业银行的主要业务造成打击。商业银行纷纷为此做好准备。

新政策表示担忧的银行中包括国有的政府储蓄银行泰国的第四大贷款银行。

地方媒体报道称,政府储蓄银行总裁Chatchai Payuhanaveechai表示,泰国央行应该考虑新的贷款政策对房地产行业存在的潜在影响。Chatchai Payuhanaveechai警告称,此举将导致住房市场冷却,进而对住房相关的就业产生连锁影响。

未完工的公寓大楼耸立在曼谷街头。泰国央行计划于明年收紧抵押贷款标准,以打压房地产行业的投机活动

10月4日,央行宣布将实施更为严格的住房首付政策。泰国的住房债台越筑越高,此举旨在解决不良贷款率过高的问题。

新政策规定第二套房产购买者要想获得超过1000万泰铢(约211万元人民币)的贷款,就必须支付至少20%的首付。这一规定意在将贷款价值比率限定在80%的范围内。这一比率越高,贷款方承担的风险就越高。

新政策还规定贷款银行不得出借超过房产价值的预付款。这一规定将在明年1月生效。

泰国央行金融机构政策助理Wajeetip Pongpech表示,“这是一项预防性措施,旨在减少房地产行业的风险,并创造良好的信贷环境,从而鼓励贷款银行适度地向购房者提供贷款。这一政策还将有助于防止住房债务的增加,减少房地产行业过度的款项挪用行为。”

地方贷款银行一面要求央行权衡新政策带来的影响,一面采取行动,为缓冲抵押贷款的减少做准备。抵押贷款业务是泰国银行的主要业务。截至2018年第一季度,抵押贷款占银行业整体贷款数量的17%,占零售贷款的50%。

曼谷银行,泰国最大的私人借贷银行,计划在今年将实现5%的中小企业贷款增长率,比2017的4%有所提高。2017年,曼谷银行的住房贷款增长率从2011年的15%降低至11%。

泰华农民银行计划在小企业贷款业务,特别是旅游、物流、食物加工和建筑业等部门实现4%-6%的贷款增长率,相比去年的4%-5%有所提高。这些部门的贷款增长预计将迎来快速发展,因为政府承诺投资国的重点经济区——东部经济走廊,并以中小企业作为投资重点。

泰京银行,泰国资产规模第二大的银行,将今年的小企业贷款额增长率设定在6%-7%,相比2017年有所提高。2017年,该银行向小企业出借的贷款总额约为2000亿泰铢。三菱日联金融集团主要控股的贷款银行大城银行计划今年实现6%-8%的总贷款增长率,其中超过一半都流向政府大力宣传的泰国4.0经济战略项目和中小企业。

穆迪投资者服务公司在近期的一项分析中指出,如果房价大幅度下跌,抵押贷款政策收紧将对银行产生严重的影响。

泰军人银行经济研究中心(TMB Analytics)负责人Naris Sathapholdeja表示,“央行近期的举动显然是想提醒贷款银行调整其借贷组合。”

房贷款是泰国银行所有消费者贷款中唯一面临不良贷款数额增加的贷款。今年截至目前为止,不良住房贷款增加到总贷款额的3.4%,导致央行介入处理。亚洲证券的分析师指出,信用卡的不良贷款比例为2.5%,汽车贷款的不良贷款比例仅为1.5%。

穆迪公司的报告显示,尽管经济增长有所放缓,但截至6月底,评估泰国人负债程度的指标之一——家庭杠杆率保持在GDP的77%。穆迪公司指出,过去10年来,曼谷相对较低的利率帮助住房价格实现了49%的增长。同期,公寓价格增加了78%。

泰国曼谷40层高端公寓+空中会所,位于Bangkhunsi路MRT站旁,1卧1卫1车库房型仅售约¥57万。一个月内支付总房款30%作为首付款并签约,六个月内支付总房款的70%作为尾款并交房过户。
居外房源编号:40100523 点击查看公寓的更多信息

分析人士对新的政策表示欢迎,认为新政策有助于提高泰国银行的贷款标准。

穆迪在一项声明中表示,“新的抵押贷款政策有利于信贷,因为其有助于减少投机购房的行为,并要求银行以具备良好信用记录的借款方为主要服务对象。


居外网juwai.com
是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询泰国房地产的投资机会。

 

来源:日经亚洲评论
翻译:LPS

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任

如何寻找靠谱的澳洲房贷服务商?

澳洲买房贷款-青莲贷款

过去几年,澳大利亚的房地产吸引了无数海外人士,尤其是受到来自中国的投资者们的追捧。然而,许多中国买家们在购房时只看到了澳大利亚房产永久产权,价格相对便宜等优势,但却对购房过程中至关重要的步骤“房贷申请”的流程知之甚少。

过去12-24个月内,澳大利亚的四大主要银行相继停止了给海外买家进行贷款的业务,政府也提高了印花税等购房额外支出的门槛。这让许多已经在澳大利亚付了10%首付但却还未成交房产的海外买家陷入了巨大的被动之中。许多人不禁发出了这样的感叹:我到底该拿什么来拯救你,我的澳洲房产?

如果您也是处于这种状态下的中国投资者,那么您最好在房屋即将成交之前,仔细选择您的贷款提供方,确保您可以及时获得贷款批准并顺利交房。那么问题来了,作为一名海外投资者,您是否知道在选择房贷产品时,应该注意的关键点有哪些呢?以下我们就为您梳理了您在选择房贷产品时所需要考虑的几大关键要素。

澳洲买房贷款-青莲贷款

如何选择澳洲房贷借款平台?

1、谁是你的借款平台?

海外买家在选择贷款渠道时,首先要问的就有以下一些关键问题:这个借款平台是谁?它的资金从何而来?本身是否是一家可靠的公司?又是否有在澳洲房贷业务的历史?

目前在市场上专门给海外投资者提供房贷产品的平台并不少,但其中不免鱼龙混杂,有一些资金实力并不雄厚的小平台。作为购房者来说,你最不想遇到的情况一定是自己的房产快要成交时,却发现你的借款平台的资金不足。

2、他们的客户服务水平如何?

与许多人想象的不同,作为购房者的你,与借款平台之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化,还是你自己的个人情况发生变化,出现偶尔不能及时还款等情况时,你都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。所以,你们之间的契约关系是长期的,你最好得知道他们的客户服务水准如何。

那么怎样的客户服务水平才可以算是优质呢?参考的标准至少有以下这些:他们的员工可以向你清楚的解释产品细节;客服人员可以用普通话与你沟通;对你提出的任何问题,都能在第一时间快速反应;你至少需要能通过不止一种方式找到他们,哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式,也都会遇到宾至如归的客户体验。

3、房贷申请的速度能有多快?

在澳大利亚,开发商通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。所以,从贷款申请者的角度来说,你最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统,方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复。

比如,借款平台如有一套网上自助材料上传系统,就是一个不错的功能,而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈,那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格,但你填完就再也得不到回音的借款平台,他们只会浪费你宝贵的成交时间!

有一些借款方的内部审核效率非常低,它们通常也没有本地的员工为客户服务。如此一来,花上三周甚至更长的时间才能审核你的贷款,就不是什么意外的事了。在这样的前提下,投资者将会面临损失10%首付款的风险,因此,寻找一个高效可靠的借款平台至关重要。

4、如果你是自雇人士呢?

目前市场上针对海外投资者的贷款产品中,大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者,而许多资金实力并不差,但却属于小生意主,或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。

所以,海外身份的自雇人士在申请澳洲房贷产品时,请务必咨询一下你的借款平台是否可以接受像您这样类别的申请者,千万不要在一个不了解中国收入体系和收入申报系统的借款平台身上浪费太多时间

5、申请的门槛有多高?

对于中国投资者来说,许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时,也给贷款申请者设置了不小的麻烦。

比如,有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久,并且成为该机构的VIP客户,然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率,但同时只给予投资者40-50%的贷款比例。更不用说,还有许多隐形费用,如估价费,申请费等在悄悄地等待着你。这些成本全部加起来对于房贷申请者来说,则是一笔相当大的开支。

澳洲买房贷款-青莲贷款

除了利率,你还应该关注哪些?

说起房贷申请选择,绝大部分人的第一反应一定是“选个利率最低的”,而实际情况远远没有你想像的这么简单。在澳洲申请房贷,除了利率之外还有许多你要考虑的方面,这些都会对你选择借款平台起到决定性的作用。

1、我的房贷有对冲账户吗?

对于还贷者来说,对冲账户(Offset Account)的设立将为你省去大量的利息开支。简单来说,对冲账户就是用来对冲贷款金额的账户,投资者只需要支付贷款余额与对冲账户内资金差额的利息。

我们以一个拥有50%对冲功能的对冲账户来看,如果你有50万的房贷余额,并且你在该对冲账户中存入60,000澳元,那么由于6万元存款中的50%可以被用来抵充利息,你只需要支付以47万为基数的房贷利息即可。在一个25年的贷款产品中,这样的对冲功能总共可以为你节省大约10万澳元的利息支出。

2、我的房贷可以转贷吗?

顾名思义,转贷功能的意思就是用一个新的贷款来代替目前的现有贷款。通常转贷可以帮助投资者将房产中的权益(equity)取出来,用于下一笔投资,这将大大加速投资者扩张房产投资组合的速度。

目前市场上可以让海外投资者进行转贷的产品并不多,所以你要记得,一定要问一下你考虑的房贷产品是否有转贷的功能。

3、可以申请只付利息的贷款吗?

只付利息(Interest Only)的还款方式对于澳大利亚本地的购房者来说,是再平常不过的还款方式了。在澳洲,通常投资者可以在还款期前五年只还利息

以一个20万澳元的房贷为例,当利息为6.5%时,如果选择本息同还,那每月的还款额为1,254澳元,而如果选择只还利,那每月还款额只有1,083澳元,两者之差可以为你省下大约170澳元的开支。

虽然只还利息的方式可以在短期内改善你的现金流,但从长期来说,投资者要注意由于本金没有还,未来可能你会支付的总利息将会增加不少。

 

综合以上我们不难发现,对于海外投资者来说,选择澳洲房贷产品绝不是一件简单的事。借款平台的信誉,客户服务水准,审批的效率,申请门槛等都是你需要考虑的因素;而贷款产品本身的灵活性和功能性(对冲账户,转贷,只还利息等)也是不容小觑的关键。

 

关于青莲贷款

 

青莲贷款成立于2018年,是一家专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品的专业公司,并由Pepper, KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司共同组成。

花旗银行向客户退还3.35亿美元信用卡利息费用

花旗银行是哪个国家的?其主要前身是1812年6月16日成立的「纽约城市银行」。花旗银行根据尼尔森报告,花旗集团在2016年是美国第三大银行。据路透社报导,花旗集团2月23日表示,自2011年以来,因其未能适当降低约175万个信用卡账户的利息费用,促使今年晚些时候向客户退还3.35亿美元。

据悉,平均每个账户收到的退款为190美元,原因在于该银行发现它没有使用适当的方法来降低持卡人在必须支付违约金后恢复及时付款的利息费用。

花旗银行向客户退还3.35亿美元信用卡利息费用

银行表示,这些操作错误的利息费用约占利息减免持卡人应得款项的10%。同时花旗银行也估计,另外90%的利率储蓄已经正确记入账户。

花旗集团2017年的业绩已经考虑了偿付成本。

根据一项名为CARD法案的联邦法律,银行自2011年起要求银行在持卡人恢复及时付款后降低罚款利率。该银行表示,它发现它在计算某些利息减免的方式上存在错误。

花旗集团发言人Liz Fogarty在一份声明中表示:“虽然我们相信我们的方法是合理的,但定期的内部审查发现了用于重新评估某些信用卡账户利率的方法中的潜在缺陷。”

声明补充道:“虽然我们没有发现员工不当行为的证据,但我们应该尽快将这些问题敲定。”

花旗集团在当天早些时候的年度证券申报中披露了这个问题,并在稍后提供了更多细节。

 

来源:凤凰国际iMarkets 

责任编辑:Shelly Du

三大银行提升房贷利率 买房更难了 | 加拿大

早就听说,加拿大即将开始新一度的涨息,没想到,央行还没有具体行动,加拿大三大家银行就已经开始涨涨涨了。

据悉,1月11日加拿大皇家银行(RBC)和道明银行(TD)率先宣布上调固定利率抵押贷款利率(fixed-rate mortgage rates),将五年期固定抵押贷款利率提升15个基点,从4.99%升至5.14%,这是自2014年2月份以来,加拿大第一次有银行五年固定贷款利率超过5%。

RBC与TD宣布提高利率后,帝国商业银行(CIBC)也挂出了上涨通知,将利率上涨至4.99%。

>>>加拿大置业百科加拿大购房流程 加拿大房贷流程 加拿大房产税费

三大银行提升房贷利率 买房更难了 |  加拿大
加拿大皇家银行(RBC)、道明银行(TD)和帝国商业银行(CIBC)纷纷上调利率

点击查看居外网加拿大更多精品房源

目前,五大银行中还未涨息的只剩Scotiabank和BMO,但有消息透露,这两家银行同在为涨息做准备,其中Scotiabank表示,将评估自己的利率,在近期做出相应的改变。

利率升高 买房更艰难

对于此次涨息,CBC财经记者Pete Evans解释道,由于,债券市场的利率持续上升,导致银行的运营成本增加,只能以提高房贷来固定利率。

然而利率上调,对加拿大买房者来说,并不是什么好消息。

随着贷款利率的提升,从一月开始实施的房贷压力也会随之提升,按照RBC的上调后利率计算,借款者的最大贷款额度将减少约1.4%。

举个例子,如果一个家庭年收入7万加元,理论上,这1.4%大概会令该家庭少贷款4,000到5,000加元。而如果将借款人的各种其他因素都计算在内,实际的影响只会更大。

也许5,000加元对于购房者来说不算什么,但是当你在为理想中的房子与诸多买家抢Offer时,当你迫切需要合并高息债务时,这5,000加元恐怕就是非常重要的一笔钱了。

另外,根据市场保守估计,今年加拿大各大银行的贷款利率将跃升50到75个基点。但是,由于加拿大的结构性通胀问题,北美自贸协定的不确定性,以及目前房屋市场的低迷,未来利率变化非常难以确定。

 

来源:约克论坛综述

责任编辑:Shelly Du

西班牙银行明年1月1日起颁布新法,将收紧贷款

据悉,西班牙国家银行下达一条通知,从2018年起,国家银行将改变对各大银行资金储备评估的要求,新评估模式下,各大银行需把原本的一部分流动资金用作储备资金,预计银行储备金会提高13%,而另一方面,为了弥补流动资金的损失,银行将以收紧贷款来应对,也就是说,银行放贷条件或更为苛刻。

据媒体报道,银行一般会为贷款人的账户设定四个风险等级:正常账户、特殊监视账户、可疑账户和无法还款账户。正常账户是没有不良记录的低风险账户,特殊监视账户则为高风险账户,导致的原因例如超过30天未还款。可疑账户风险等级最高,如果户主超过90天未还款就会被列为这一等级。而对于超过2年未还贷款的账户,银行将对其视为无法还款。

银行的储备金就是根据这四个风险等级而评估的,随着贷款风险等级提高,银行将预留出更多资金用于填补赖账账户。现行法律框架下,银行的资金储备评估只需计算放贷过程中那些无法偿还贷款而实际损失的金额。然而从明年起,银行所有放贷金额都将被认为是“损失资金”,为了填补这部分“损失”,银行会预留更多资金用作储备金。被列为正常账户里的贷款,也将在未来12个月的期限里视为银行的损失资金,而其它三类“风险账户”的贷款则视为银行的损失资金,各银行的储备资金要预留出这笔“损失资金”,已备随时填补赖账账户导致的空缺。

根据欧洲银行管理局估计,新法生效后,各大欧洲的银行平均将提高13%的银行预留储备金,这意味着,银行流动资金将会减少。原则上银行会有两种方法来应对,一是从市场上筹集更多资本,第二则是降低贷款金额。欧洲银行管理局同时预计,新法带来的冲击经过5年的调整,银行运转将纳入正轨。

 

来源:西班牙国家报

责任编辑:Lisa Zhu

财商全球化:中外私人银行的区别在哪里?

中外投资者和投资环境的差异究竟在哪儿?由此推导出的中外私人银行的区别又会是什么?这个貌似简单的问题,却困扰着很多理财师和CPB。本文或许能给你一点思考。

一方面,我们会看到境外私人银行(以欧美为代表)业务领域所提到的各类方法和理念。无论是量化模型、投行衍生、家族信托,还是价值投资、时间复利、市场反身性等,我们或具备条件,或熟练掌握。但与此同时,我们却总有一种隐隐的焦虑,觉得不够,似乎还缺些什么。

另一方面,面对自己的私人银行客户和市场,我们经常会感到迷惑或困扰。忽而说高净值客户的财富目标已转为财富安全和财富传承,忽而又说高净值客户很在意收益;忽而说我们的理财工具非常齐全,忽而又说我们的产品同质化非常严重,不能满足客户需求。各种观点,分开看自成一体,逻辑井然;放到一起,左右互博,似是而非。

矛盾的背后,是中外投资者和投资环境的差异。作为理财师,我们怎么理解面前的财富市场和私行客户,并从中找到属于自己的机会和价值?

一、中外投资者差异对比

即便是从最直观的角度的上看,不同国家的百姓在投资上呈现出的差异都是非常明显的,这里不妨列举一二:

中外私人银行的区别在哪里?

1、对待储蓄的态度

爱存钱,似乎已经是牢牢的贴在中国人身上的一张经典“标贴”了,国际货币基金公布的数据显示,中国的国民储蓄率从20世纪70年代起就一直稳居世界前列,90年代初居民储蓄占国民生产总值的35%以上,到2015年中国储蓄率更高达51%,而同期全球平均储蓄率仅为19.7%。

至于美国,则处于排名的另一端,超过62%的美国人从储蓄账户存款不足一千美元,其中三分之一根本没有储蓄账户,其整体居民储蓄率只有8%左右。

2、财富管理行为的理性程度

最近中国央行发布了一份题为《消费者金融素养调查分析报告(2017年)》的报告,里面有一些比价有趣的数据,比如13.03%的人购买金融产品后,对其风险和收益没有清晰的认识,13.88%的人表示不太理解。

即有两成多的人不知道怎么比较金融产品;购买理财产品后,10.18%的人根本不看产品合同,另有15.54%的人表示难以理解;调查中,约65%的人认为自己的金融知识水平不够,对基础金融知识问题的平均准确率只有约59%;61%的人认为要依靠自己的存款、资产或生意收入来保障老年开支。

国外虽没有同口径的数据,但这份调查报告很直接的呈现出了国内投资者财富管理基础理念比较缺乏的现状。

3、财富管理的风格

在中国的投资者身上,还有一个著名的标签—“散户”,数据显示,国内证券市场上,机构和散户的比例大体保持在1.4:8.6的水平,并贡献了市场约90%的成交量;其投资行为,呈现出明显的短线特征,两三年就算长线投资了;而欧美证券市场上,散户比例只有约11%,绝大部分投资者的财富管理重在“稳”字,大多选择周期长(动则几十年)、风险可控、收益目标不高的稳健投资方式,且交由专家打理。

二、差异背后的原因分析

存在即合理,从中外投资者的差异表现里,我们试图挖掘其背后的深层次原因。

中外私人银行的区别在哪里?

1、国家发展阶段不同

在地球村、全球化分工的大格局中,欧美等国整体上属于消费国,中国属于典型的生产国(沙特等典型的资源国不在讨论范围),不同的国家处于不同的发展阶段,不同发展阶段国家的投资者在财富理念和财富行为上也形成了相应的不同特点。

2.产权制度差异

欧美人为什么不储蓄?公共选择理论大师布坎南的一句话道出了其中的部分成因:“是产权保护而不是财富本身带来自由,而自由最终会带来财富的积累;只有私有产权的保护、法治环境和社会安全的完善才能产生真正的自由选择和退出权。”

这句话放在私人财富领域,就能更好地理解储蓄差异问题了。在欧美,相对完善的产权制度(比如土地及私有房产的产权是无限期的,其所有者可以终身拥有并顺畅传承)对于私人财产起到了更好的保护作用,这就使得私人轻松拥有了一个可以对抗长期通货膨胀的工具。

相对于此,中国的房屋产权是有70年上限的,与此同时,老百姓对通货膨胀的体会非常之深刻。这意味着大众对货币形势的财富心存疑虑,但又缺乏一个对抗长期通货膨胀的有效工具,不安全感由此而来。

在尚没有找到一个合适的解决之道以前,焦虑的国人只能把对财富数量的追求放在首位,未来的变化以后再说,现世的财富多多益善。

3.社会福利体系特点不一

在相对完善的社会福利体系的保护下,欧美人整体上“先富后老”,其“重消费低储蓄”的社会行为模式得到了保障。这样,其个体的财富管理目标就转向了一个与中国非常不一样的领域:退休后规划。无疑,这个目标是一个长期投资的概念。

而中国的社会保障体系尚待完善,与之相对的,退休保障却相对稳定。这在一定程度上削弱了中国投资者对于养老规划的需求,反而医疗、意外、财产损失等当下资金需求旺盛,故而对短期收益较为看重。

4.投资理念有差距

设想一下,一个人利用20—60岁(大约40年)的现金流进行财富规划,最大的优势就是能够充分发挥时间复利效应。欧美人通常以退休规划为目标,委托专业人士制定长期的财富管理方案。这也是在欧美的权益投资市场,参与者主要是机构而不是个体的主要原因之一。

对比国内,似乎很少把投资目标放在30、40年之后的,更多的是“只争朝夕”的繁忙景象。三两年之内没有看到较高的收益所得,便开始调整投资方式或者更换服务银行;羡慕权益市场的高收益水平,看到模模糊糊的机会便亲自上阵,追涨杀跌,最终往往以“炒股炒成股东”或者做为“韭菜”被收割为结局;

喜欢听“一夜暴富”的传奇故事,但总记不住“光见贼吃肉,不见贼挨打”的教训,乃致于类似泛亚、金凤凰、外汇平台等“庞氏骗局”事件层出不穷。

这种投资理念上的巨大差别,使国内投资者陷入了一个非良性循环状态,即便各类投资方法和财富理念都有,但是往往缺乏对这些方法和理念的坚持,没有给到足够的验证时间便匆匆进行更换。

投资者处于焦虑之中,总觉得财富管理的方式有问题。高净值客户整体的财富目标发生了明显的切换,但在局部和数量上,大多数人群仍然在追逐更高的收益,期盼更好的产品。

三、理念差距下的私行空间

对比中外私人银行,从二者的区别及思考中,我们看到了中外私行客户在深层次财富理念不同之下所呈现出的财富管理行为的不同。

显然,我们的私行客户在财富理念上还有许多需要完善的地方,这也为我们理财师提供了一个巨大的发挥空间。

中外私人银行的区别在哪里?

1、理财师的职责不是帮客户赢取高收益

这个世界上并不存在一种低风险、高流动性、高收益三者兼备的投资方式。比如股票市场,其根本特点就是充满不确定性。所有的股票投资方式都是在有效的范围内尽可能地降低或分散风险,或者力争略高于平均数的收益。

即便如此,当出现类似2016年股灾的系统性风险时,这些方法下的投资结果也基本都是亏损。要预测不可预测的资本市场,本身就是一个悖论。在低风险甚至保本的水平上,还要尽快实现高收益,这也是一个悖论。

当然,市场上永远不缺传奇,每个人都会听到很多关于某人、某机构取得了如何高的收益的故事。这背后是“幸存者偏差”所带来的不成熟的社会心理,是大众将目光过多地关注于“一将功成万骨枯”中“将”的光环,而选择性地忽略了大概率的失败者。

无论如何,对于大多数人而言,收益预期是不能够过高地偏离整体经济发展状况所能支撑的收益率水平的。

所以,虽然很多客户都抱着让自己的资产尽可能快地增值的想法,但是必须要强调的一个观点是:理财师的职责绝不是帮客户赢取高收益。

2、理财师需要为客户构建正确的投资理念

知道了不该做什么,该做什么就清晰了。理财师最重要的事情就是帮助客户构建起正确且适合自身实际的投资理念,比如瞭解美林时钟背后的周期循环、保险对人生不确定性风险的对冲、基金定投中对长期投资成本的分摊、FOF产品中相反风格选择对风险的对冲、量化产品中对部分收益的放弃等等。当客户深入理解这些投资理念之后,你和他之间的交流也就调到相同频道上了。

3.理财师应该做好预期管理和资产配置

上面所说的,从另一个角度看,其实就是对客户的预期管理。当客户对投资领域的正确理念有了比较深刻的理解之后,结合自身的风险偏好或者说风险承受能力,就能形成比较合适的收益预期了。

对于理财师而言,只要客户有了这个基础,就是你可以合理进行资产配置的大好时机了。因为从正确的投资理念出发来看,资产配置就是天底下唯一的免费午餐。

资产配置的本质就是在管理好资产整体下行风险的基础上,把握住周期里的上行机会,获取安全的资产收益。资产配置的收益必然不是高收益,但是资产配置能够取得长时间的收益,并借助复利的威力实现财富的稳健成长,告别紧张与焦虑,从容向前,为财富人生保驾护航!

 

中外私人银行的区别在哪里?

作者:宁掌柜

来源:麦策家 (微信公众号)

责任编辑:Shelly Du

 

海外商产投资101:搭建决策顾问团队秘诀(上)| 加拿大

Jackie-Jiang-700x190-20150112

在进行重大的商业决策时,组建一个顾问团队往往是非常有必要的。尤其是进行类似商业地产这样的投资时,由于涉及到的专业知识异常庞杂,并且投资成本偏高,所要付出的后续心力也较大。因此一个完善的顾问团队就尤其重要。它能帮你省去不少麻烦,也能节约大量的时间和成本。同时顾问团队还能帮你规避风险,避免许多不必要的开支和可能带来的负债。

了解你的顾问团队必须具备哪些特质,知道他们可能怎样帮助你,这样才能正确发挥他们的作用,并且为制定投资策略提供积极有益的帮助。

顾问团队中的成员必须是专业人士,并且能够花费足够的时间和你一起工作。他们最好要有丰富的商业地产交易经验。如果你有一个长期合作的,深受信任的专业人士,比如一个优秀的商业地产经纪,他/她往往还会向你推荐其他适合的人选。

一般来说,在一次商业地产的交易中,以下人员是必不可少的。

1、商业地产经纪

一个好的商业地产经纪甚至可能成为你能成功投资商业地产的前提。一个好的商业地产经纪,还会十分了解当地的房地产市场。此外,很多优质的商业投资机会都是暗盘,而一个优秀的商业地产经纪往往能得到最一手的独家资源。因此,找到一个好的商业地产经纪,将是投资商业地产不可或缺的一步。

Jackie_J001

而作为投资人,在选择经纪时也一定要注意,除了确保所选择的经纪有足够的资质和能力之外,最好还能确定他/她对你所投资的行业有充分的了解。因为商业地产与一般的房屋买卖不同。不一样的商业类别往往涉及到截然不同的知识,对物业和地段也会有相对特殊的要求。找到充分了解你这一行的经纪,可以让一切事半功倍。

地产经纪可能是顾问团队中最重要的角色,因为他们几乎会从头至尾伴随整个交易的过程。

2、会计师

你的会计师可以检查你公司的财务业绩和战略计划,并帮助你权衡在此时此地购买一处商业地产,究竟是不是一项明智的决定。会计师还能帮助你在财务上做好必要的准备,确保你所制定的预算方案是切实可行的,同时他们还能帮你向银行提交最新的财务报告。如果你想让整个交易更加优化,他们还能提供许多能让你合理避税的建议。

Jackie_J002

3、银行代表

一旦你决定需要购买某处商业地产,那你一般就需要去面见银行代表。他/她能帮助确认你有多少钱可以投资,以避免承担过多的债务,或者每月给你的现金流带来过大的压力。

银行代表还能针对你的预算方案给出“二次建议”,以确保你已经充分了解了你今后可能要承担的所有费用。事实上,这点非常重要。因为这些费用可能会被忽略。而更重要的是,他们会为那些项目提供资金。

通常,这些项目包括了如下内容:

  • 对物业进行翻新或重建
  • 搬家费用
  • 添置设备的费用
  • 搬家时停产所造成的损失
  • 为应对意外情况所预留的经费

特别需要注意的是,有些银行会对某些领域的客户提供优惠政策。比如,你可以获得更高比例的融资;你可以有更多的时间来还款;在你新店开张的头几个月里,如果开支过大,你甚至可以暂缓偿还本金。因此,在选择银行时,最好货比三家。

4、律师

一旦你决定购买某处物业,并决定提出报价,那你的律师就会发挥至关重要的作用。专家都建议,一定要让你的律师审查整个购买方案,以确保其中包含了所有必要的条件。这点非常重要,尤其是当某处房产是为一家公司所持有的时候,这其中可能隐含着多少法律纠纷,只有专业人士才能预料。此外,你的律师还能运用法律知识帮助你和对方谈判。

一旦你达成了一项协议,你的律师还将审查销售合同,并确保你将履行合同和法律中所规定的职责。比如进行产权调查、调查租赁与租户、解决分区问题、解决未偿税,和留置权等方面的纠纷。

你的律师还可以为你提供房产的税务和其他个人财务方面的建议。

5、承包商

如果你打算建造一幢大楼,或者对现有物业进行大规模的修缮,那你最好能雇佣一个建筑承包商。在选择承包商时,你可以从商业伙伴或其他顾问那里获取一些建议。

Jackie_J003

先不要马上敲定某个承包商。最好是给自己多几个人选,从他们那里获得些参考资料,再走访一些他们以前的客户,了解一下他们在行业里的口碑。这点十分重要。一旦你最终选定了一家公司,你就应该制定一份合同,其中包括对要做的工作的详细描述,时间表和价格。

制定合同时,一定要尽可能把每个细节都写清楚。每项条款越是具体,之后可能发生的纠纷就越少。

6、运营效率专家

很多华人投资者可能不是很注重这点,或者一般投资人在事实上自己就兼任了这个角色。如果你是一个非常精通此道的人,这当然是可以的。但如果你想寻求更专业,也更精确的意见,那么找个运营效率专家来评价一下所购物业的潜在价值,就十分有必要了。

这点对于制造业的投资者尤为重要,因为这一行业决定了,他们必须把机器和设备的生产效率提升至最佳状态。

一旦你购买了你所心仪的商业物业,效率专家就会建议你把所有的工作都安排好,以便最大程度减少浪费,并且让时间效益最大化。

Jackie_J004

当然,一个好的商业地产团队并不仅仅止于这六名角色。具体还有哪些,我们会在下期为大家介绍。

责任编辑:Zoe Chan

 

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在加拿大寻求房屋贷款应该考虑的十大问题 | 加拿大

cxz-700x190

在考虑寻求贷款买房时,人们首先都要考虑自己究竟能够贷多少款,能拿到什么样的利率。除此之外,在加拿大房贷款,你还知道多少呢?若要获得比较满意的房屋贷款,至少要对下列十个问题有明确的答案。

1、直接找大银行的贷款专员还是找贷款经纪公司寻求房屋贷款?为什么?你了解贷款经纪公司吗?

目前,在加拿大提供房屋贷款的大银行有:加拿大道明银行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家银行(RBC Bank)、帝国商业银行 (CIBC)、丰业银行(Scotial Bank)、蒙特利尔银行(Bank of Montreal)、以及国家银行(National Bank)。此外,还有好多专门做房屋贷款的银行。这些专门做房屋贷款的银行,不少人都不了解。就房屋贷款业务来说,这些专门做房屋贷款银行的规模也要比这些大银行的房屋贷款业务规模大,贷款产品的类别也丰富。可是,这些专门做房屋贷款银行的产品并不直接对客户销售,而是通过房屋贷款经纪公司销售。所以,在寻求房屋贷款时,不要仅仅把注意力集中在这些大银行,也要考虑贷款经纪公司所代理的房屋贷款银行。

2、你对目前加拿大的房屋贷款市场的了解如何?除了著名的六大银行外,你还知道哪些金融机构都提供房屋贷款?他们的房屋贷款产品有哪些区别?同时找几家银行商谈比较合适?

在加拿大除了这六大银行外,还有数十家专门提供房屋贷款的银行。例如,Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照贷款等级来区分,提供房屋贷款的银行可以分为一级贷款银行,二级贷款银行,和Private lender(但并不是我们中文所理解的私人贷款)。加拿大的贷款经纪公司除了联系个别著名大银行外,还联系这些所有专门从事房屋贷款业务的银行。也就是说,房屋贷款经纪公司(Mortgage Broker)把客户和银行联系在一起。人们在寻求房屋贷款时,大多数人都愿意货比三家,然后选择谁能够提供最低利率的贷款产品。而房屋贷款经纪(Mortgage Broker)正是在货比多家的基础上为客户获得最佳的贷款产品。

3、在商谈房屋贷款时,你是在找最低贷款利率?还是在找最佳贷款方案?在哪里可以找到你的目标?

贷款利率是每个人寻求房屋贷款时最关心的问题;而且尽管各个银行在其网站都公布了其各类产品的贷款利率,但是,寻求房屋贷款时,不要被所谓的低利率所迷惑。因为寻求房屋贷款是为了解决目前购房的融资问题,能否解决问题,或者能否有效地解决问题,其结果就是贷款方案的问题。利率只是贷款方案中的一种因素。贷款经纪公司因所联系银行的面比较宽,可选择的银行数目也多,客户获得最佳贷款方案的机会增加。在加拿大,贷款经纪都是经过严格训练并通过资格考试以后才可以获得执业牌照。

4、在房屋贷款产品中,除了贷款利率和贷款金额外,你知道还有哪些贷款条件吗?你完全理解其意思吗?

房屋贷款,并不仅仅是贷款利率和贷款金额;它还包括了其他一系列贷款条件。例如,贷款利率的条件选择,固定还是浮动;贷款合同的期限选择,2年还是5年,或者7年;贷款合同的类型,开放还是封闭,或者处于二者之间;偿还贷款的时间频度,是按月付款,还是按周付款;是否能够尽快偿还贷款;如何计算违约罚金;缴纳地产税的方式;等等很多条件。当你通过贷款经纪寻求房屋贷款时,贷款经纪会详细给你解答有关问题。一般地,贷款经纪是免费为客户寻求房屋贷款服务,也是代表客户就贷款问题与银行进行商谈。

5、贷款合同期限(Term)和贷款分摊年限(Amortization)有什么区别呢?

在加拿大,贷款合同一般是从最短的6个月到最长的10年。贷款合同到期以后,客户可以与现有的银行续签贷款合同,也可以将现有的房屋贷款转到其他银行。贷款分摊年限指该项房屋贷款在多少年内全部还清。贷款分摊年限的长短决定了借款人每月偿还贷款的金额多少;贷款分摊年限越长,借款人每月所支付的房屋贷款数量就越少;这意味着借款人的实际经济负担就轻一些。在加拿大,目前政府规定所有的大银行所提供的房屋贷款的分摊年限最长为25年;但是,贷款经纪公司所联系的一些银行所提供的房屋贷款分摊年限可以达到30年。

6、你知道每个银行是如何计算贷款合同违约罚金吗?各个银行在计算罚金的方法上都一样吗?

在贷款合同到期之前,借款人因卖房或想把贷款转到其他银行时就会导致终止现有房屋贷款合同。这就是对现有贷款合同的违约。这时银行要求借款人缴纳违约金。在计算违约金的方法选择上,各个银行都有区别。一般是按照三个月的利息计算罚金,或者用贷款合同的利率同当前市场利率的差所计算的利息,并从二者中选择最高利息作为罚金。可是,在用利差进行计算罚金时,很有说头。关键在于如何选择合同利率。所选择的利率不同,计算得出的罚金差别惊人。如果通过贷款经纪寻求房屋贷款时,贷款经纪会给客户详细解释大银行计算违约金的方法与其他银行的具体区别,并给客户提供最佳建议。

7、如果申请房屋贷款都被大银行拒绝了,应该怎么办?放弃申请还是找经纪公司?

在加拿大,因为各个申请人(家庭)的财务状况差别很大,在申请房屋贷款时,被加拿大的大银行所拒绝并不是什么新鲜事情。这时,不要气馁,应该尽快寻找贷款经纪公司。贷款经纪公司可以帮客户解决房屋贷款问题。如果购房者已经签订了购房合同,而且购房合同中所设置的贷款条件(Finance Condition)已经被取消。这时,如果购房者放弃购买该房屋,那么,这意味着购房者对现有购房合同的违约。这时,购房者可能面临着出现违约的罚金。为了解决这个问题,尽快获得房屋贷款才是最佳的解决方案。这时,房屋贷款经纪公司是购房者的最好帮手。

8、房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)是什么意思?房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)又是什么意思?你需要购买吗?

加拿大政府规定,加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申请购房贷款时,如果首付资金低于20%,就必须购买房屋贷款违约保险(Mortgage Default Insurance)。 如果购房者的首付资金仅为房价的5%,购买贷款违约保险的保费为4%;而且保费是一次付清。要知道,当借款人购买了贷款违约保险以后,借款人所获得的贷款利率一般要比没有购买该保险的利率低一些。房屋贷款保险(Mortgage Protection Insurance)是一种人寿保险。当借款人因各种意外导致伤亡而无法继续支付房屋贷款时,该项保险就开始发挥作用。

9、贷款买房对你现在的生活方式影响有多大?你对贷款的经济承受能力又有多大?如何筹集你的购房首付资金(Down Payment)?

在加拿大购买房屋是一种投资选择,也是对自己生活方式的一种选择。购买什么样的房屋,从地点位置和房屋类型来看,购房者需要房产经纪的服务;但是,从经济能力和投资收益方面来看,就需要接受房屋贷款经纪的服务。房屋贷款经纪可以根据目前加拿大的房屋贷款政策,各个银行所提供的房屋贷款产品,以及购房者现有的财务状况和未来的财务发展目标,寻求一种适合购房者的最佳房屋贷款产品。例如,购房者的首付资金应该放多少,购房者的最大贷款金额应该是多少,购房者的每月偿还贷款的金额承受能力是多少等等;房屋贷款经纪可以根据购房者的现有财务状况进行计算,为购房者提供最佳的贷款方案。

就如何筹集购房首付资金,以及首付资金的来源,房屋贷款经纪能够按照加拿大目前的贷款政策和各个银行的具体贷款要求为借款人提供详细的建议。(关于购房首付资金请参见成小洲另文购房首付资金的来源有哪些

10、哪些贷款条件是你自己可以选择的呢?哪些贷款条件又是你无法选择的?按双周付款和按月付款的区别大吗?为什么?

在加拿大,当银行批准了借款人的购房贷款以后,贷款产品所包含的不仅仅是贷款利率和贷款金额,还包括其他贷款条件。例如,贷款合同的年限,贷款合同是开放的还是封闭的,贷款利率是固定的还是浮动的,偿还贷款时间是按月还是按周,或者按双周;是否能够尽快偿还房屋贷款,如何加快偿还房屋贷款等等;很多条件。其中有些条件借款人是可以选择的,有些是不能选择的。房屋贷款经纪会根据借款人的财务状况和生活方式,给借款人提供最佳的建议。当然,房屋贷款经纪会就每个贷款条件给借款人进行详细的解释。一般地,与按月付款相比,按双周付款能够给借款人节约一些成本。具体能够节约多少成本费用,房屋贷款经纪可以根据借款人的状况给出准确的答案。

(本文仅作为一般知识性介绍,不作为任何决策的依据。关于房屋贷款事宜,请联系您的贷款专家)

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

Juwaicolumnist

如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答!

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。