马尼拉 – juwai

菲律宾马尼拉房价现在是多少？

导语：购买海外房产对于全世界的投资人士来说已经见怪不怪，不过大多数投资人士主要以热门城市的房产为主，毕竟热度越高的房产，投资之后可能会有不错的收益，同时还有升值的可能性存在。

海外房产比较热门的地方虽然并不是特别多，但各个区域几乎都有分布。亚洲地区日本房产的保值性较好，美欧国家的房产既具备价值，也有不错的回报率，东南亚地区部分国家城市房产的潜力大，菲律宾马尼拉的房产就是其中之一。

一、菲律宾马尼拉房价现在是多少？

马尼拉是菲律宾的首都，也是极具房产投资价值的城市。马尼拉虽然不处于发达国家，但是它的整体环境非常适宜人居住，并且经济、医疗、生活水平等方面都还不错，选择这里的房产投资，至少能够保证需求量，毕竟主要人口都聚集于此。目前马尼拉的房产价格如何呢？

菲律宾马尼拉的房产价格和大多数城市相比并不是很高，对于中产投资的人来说刚刚好。马尼拉普通房产的均价大约为20000元每平米，并且房价每年的增长幅度是非常大的，比例大约在15%左右。投资马尼拉房产的人之所以多，主要是因为它的升值空间大。

投资马尼拉的大多数房产是公寓，普通20平米-50平米公寓的价格大约需要50万-100万元。马尼拉公寓的配套设施非常齐全，基本上都是拎包直接入住，并且公寓周边的交通便利、基础设施完善，不管是商场、医院还是学校全部都一一俱全。

二、马尼拉各地区的具体房价

马尼拉不同区域的房产价格是有一定区别的，比如赌场区新房产的价格大约在30-34万元/平米。中国开发商在马尼拉新开发的楼盘公寓相对便宜点，房产公寓的均价为23-27万元/平米。当然也有均价比较便宜的新房，均价大约在15-19万/平米。

马尼拉二手房也是有人购买的，不过前提是值得购买，通常这类房产的价格也不低，比如赌场区域的二手房均价大约在19万-22万/平米。和新房相比，马尼拉的二手房并没有想象中的吃香，对于资金不多的投资者来说，二手房是可以考虑入手的。

三、马尼拉的房产是否还具备投资价值？

判断海外市场的房产是否值得投资，通常从房产的市场环境、城市的人均GDP、市场的供需以及房产的价格这几个方面进行判断。菲律宾这几年的经济发展速度是稳涨状态，连续8年超过了6%，且人均GDP达到了3300美元左右。

根据以上趋势的分析，近几年的发展中，菲律宾的房产市场属于黄金增长时期。除去在经济的带动下外，市场的供需和人口也在影响它。马尼拉的人口密度是比较大的，并且年轻人居多，因此对于房市的需求量非常大。

马尼拉房产市场的投资回报是比较可观的，海外投资者的门槛比价低，买到极具优势的房产之后，能够在短期内获得5%的收益回报，当然从长期看，收益比例可以达到10%以上。从数据分析看，它的租金回报率基本维稳在8%。

总的来说，菲律宾首都的房产是比较适合投资的，不过还是需要根据实际资金情况购买。如果你有投资马尼拉房产的想法，可以把联系方式和需求留在下方，或者直接与我们取得联系。我们拥有专业的团队，能够在第一时间为您提供最为合理的方案。

全球第二季豪宅房价升幅收窄马尼拉涨近15%稳坐榜首

7月29日，莱坊推出2020年第二季全球城市豪宅指数，显示截至2020年6月，受到疫情对经济的冲击影响，全球45个主要的豪宅市场的价格平均仅同比上涨0.9%，较2020年3月2.3%的按年升幅低，增幅为2009年第四季以来最弱。

该指数追踪全球45个城市的豪宅楼价。根据全球地区分析豪宅楼价，截至2020年6月，澳大利亚和北美的豪宅楼价韧性最强。

指数又显示，马尼拉、东京和首尔是亚洲表现最好的豪宅市场。菲律宾马尼拉的豪宅在过去一年价格涨幅最高，达到了14.4%；东京和斯德哥尔摩紧随其后，价格分别上涨了8.6%和4.4%。斯德哥尔摩、日内瓦和巴黎的豪宅升幅在欧洲名列前茅。

居外精选马尼拉大都会马卡蒂区5卧6卫的豪宅，透过高层的落地窗，大都市的美景尽收眼底，步行至所有高端酒店和零售店亦仅需数分钟。

第二季度中国香港豪宅楼价与上一季相比下跌了1.6%，较第一季2.6%的按季跌幅略为收窄。

莱坊大中华区研究及咨询部副董事王兆麒指出，尽管在今年第二季市场有些不利因素，但香港的豪宅楼价仍然保持相对稳定。在低息口环境下，中国香港仍然是全球豪宅住宅物业交易最活跃的市场之一，买家继续寻求较实惠的交易。由于市场供应有限，而现有业主持货力强，该行预期豪宅楼价将保持坚挺。

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马尼拉房价涨幅连续两个季度全球第一，疫情后将有哪些重大变化？
多重优势带动菲律宾房产发展房产巨头助您把握投资机遇｜居外精选

来源：观点地产网
责编：Zoe Chan

多重优势带动菲律宾房产发展房产巨头助您把握投资机遇｜居外精选

近年来，中国买家海外投资的焦点从欧美市场转移到东南亚地区，人口过亿、经济快速发展的菲律宾也成为了热门的选择！人口和经济意味着房产市场的规模和潜力，不过，选择菲律宾的原因远不止于此。

过去几年，菲律宾经济迎来经济飞速发展期，GDP增速六年超过6%（2019年增长5.9%），是亚太地区经济增长最快的国家。而最新的动态是，2019年，中国成为菲律宾第二大外国投资者，投资额达17亿美元，并且推动菲律宾开展大规模基础设施建设的“大建特建”计划已与“一带一路”倡议对接，有理由相信未来当地的设施配套更好、经济快速发展更有保障。

目前，菲律宾1.05亿人口（2018年数据）中，14岁及以下人口比例为34.5%，平均人口年龄为23岁，这意味着一直到2050年，菲律宾的人口结构依然会处于增长状态。大量的年轻劳动力进入市场，不仅促进经济的发展，这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。

此外，推动菲律宾房市发展的还有两个重要外部因素：海外劳工（OFW）收入和离岸博彩业（POGO）。众所周知，菲律宾拥有230万海外工人（如常见的菲佣），他们的收入持续汇入国内，是推动房市发展的重要资金来源，且每年至少增长3%。值得一提的是，近年来菲律宾放开禁令，颁发博彩经营许可证，为此造就了规模庞大的博彩业（从业人员近十万），客观上带动了办公、租房市场的火爆。

马尼拉是菲律宾人口密度最大的区域，也是年轻就业人口最集中的地方，因此这类小面积公寓最受欢迎，成为主流户型。

以上因素的叠加，造就菲律宾最大城市、首都马尼拉房产市场的高速发展和高租金。据房地产研究网站Global Property Guide报告显示，马尼拉的租金回报率高达7.53%，在亚太地区排名第一，相比之下，国内一线大城市的租金收益率仅2%左右。如此可观的租金收益，吸引了众多中国买家前来。

怎么样，你也是否也心动，想要在当地买套房，拥有一份收益不错的海外资产呢？要知道，中国买家最集中的城市——菲律宾首都马尼拉现在适合出租的投资公寓单价大概在1.5万-2万人民币每平米左右，大部分投资者都能承担得起！

想要在马尼拉买房，名列菲律宾十大房产开发商第一名的“SMDC”（SM Development Corporation），一定是大家绕不开的选择！事实上，这家开发商与中国颇有渊源——“SMDC”是菲律宾首富、SM集团创始人、华侨施至成先生旗下专门从事房地产开发的企业，成立于1958年，连续多年成为菲律宾房产市场的龙头企业。

事实上，在马尼拉、在菲律宾，在东南亚乃至中国，大家都对“SM”品牌并不陌生，这是因为“SM集团”（SM Investments Corporation, SMIC）是涵盖银行、房产开发、酒店、零售购物、休闲娱乐等诸多行业的超级企业——按市值计算更是菲律宾最大企业。在菲律宾主要城市的每个重要区域，都能看到SM购物中心，其旗下的马尼拉的亚洲购物中心（Mall Of Asia）等多家购物中心进入世界十大购物中心之列。如今，SM Prime Holdings（专门负责购物中心运营）在菲律宾拥有74家购物中心，在中国拥有7家，已成为东南亚最大的购物中心运营商。

SM Prime Holdings旗下有3个购物中心列入世界十大超级商场，其中Mall Of Asia是全亚洲最大的商场，图为亚洲购物中心（MOA）。

由于SM集团创始人施至成先生祖籍中国福建，因此SM购物中心在国内也有，分布在厦门、晋江、天津等地。

在SMDC的项目开发理念中，集团旗下购物中心不只是零售购物的场所，更是住宅项目开发的中心！

购物中心或商业街区一直是SMDC所有开发活动中不可或缺的一部分。即使新冠疫情持续更久，各个项目中的居民仍能轻松满足日常生活需求。

至于SMDC（SM Development Corporation）则是SM集团旗下专门负责房产开发的子公司，经过数十年发展已形成鲜明的特色——围绕SM购物中心进行综合开发（包括办公、商业和住宅）。由于购物中心普遍选址于城市主要的中央商务区和交通枢纽附近，即城市中人气旺盛区域，因此SMDC的住宅项目位置优越，根本不用担心周边配套问题。可以说，选择了SMDC的住宅，就等于拥有了快捷、周到、便利的现代都市生活。在菲律宾，SMDC率先提出并践行这个开发理念，当之无愧地成为当地房产龙头！

今年年初爆发的新冠疫情肆虐全球，菲律宾也为此有过较长的封锁期。不过，此次大封锁在客观上印证了SMDC “以购物中心为中心”的生活方式的成功与重要！尽管与外界“隔绝”，但在SM Prime的支持下，在所有SMDC开发的社区中，居民们都可以轻松、安全地从自带的商业场所或相邻的SM购物中心获得日常所需的各项物资和服务，包括杂货店，药房，服务中心和ATM，日常生活基本不受影响。SMDC开发的社区成为“功能完善、快捷便利”现代社区的典范。

房产龙头SMDC开发众多的优质房地产项目皆兼备位置丶功能和外观的优势。图为亚洲购物中心（Mall of Asia）大型预售公寓项目Sea Residences，2卧1卫房型仅售约¥ 310万。

SM集团屡次被评为菲律宾最佳企业——本次新冠疫情来袭，SM集团也展现出极大的社会责任感，全力协助预防和控制，并提供大批预防物资。

尽管有新冠疫情影响的因素，但今年2020年第一季度SMDC集团的收入从去年同期的93亿比索增长至114亿比索（约合人民币16亿），涨幅达23%！这也表明，当前汇集了诸多优势的菲律宾房产市场（主要是马尼拉），已成为海内外买家重点关注的焦点，想要投资海外市场的您，可千万别错过了！欲了解更多菲律宾市场和SMDC的投资项目信息，请移步到居外网上的SMDC by Franie Maguinay专页，也欢迎拨打+971 56 115 3279咨询。

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

马尼拉房价涨幅连续两个季度全球第一，疫情后将有哪些重大变化？

根据莱坊国际最新的房价指数报告，菲律宾首都马尼拉今年第一季度的房价比一年前增长了22%，全球排名第一。

这也是马尼拉楼市连续两个季度房价同比上涨。

马尼拉房价涨幅，也远远抛开了跟韩国首尔，以及同在亚太的澳洲首府城市之间的差距。这些城市，在2019年都取得了亮眼的涨幅，但都比不上马尼拉。其他排在马尼拉后面的国家和地区，大多数都在非洲、中东欧和西亚。

与之相比，中国排名最高的城市西安，过去一年房价涨幅仅是马尼拉的一半。

马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。供应量还明显追不上更新住房的需求。尽管房价上涨凶猛，菲律宾首都马尼拉热门区域BGC、Ortigas、和帕塞赌场区的房价仍然只在3.5万人民币左右，比周边的吉隆坡和曼谷都还要低，更别提中国的一线城市了。

然而，值得注意的是，这个统计的最新数据也只截至到今年一季度，即3月底。而那个时候，正是新冠疫情全球大流行，各国纷纷进入封锁状态的开端。

疫情对房屋交易价格以及成交量的影响，并没有体现在这份报告之中。

于是，为了知道疫情期间马尼拉楼市的表现，以及对未来趋势做出预判，又分别找到了高力国际（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量联行（JLL）的监测报告，以及本地媒体的相关报道。

在封锁刚开始的时候，价格位于中端的住宅销售量略有放缓。公寓则遭遇了需求的突然疲软，因为外国买家正在重新评估，本地家庭失去了过往的持续汇款。外籍员工也由于对关闭国境的担忧而决定返回自己的国家，提前终止了房屋租约。

高力国际甚至悲观地预测，如果疫情延续到今年底，马尼拉房价将下跌15%，二手公寓市场将回到预售的水平。高力国际提醒，中端价格的公寓的降价幅度需要尤为注意，比如总价320万比索（约45万人民币）到590万比索（约83万人民币）的单位。

然而，降价实际上并不可怕，这一般都是开发商主动打折或者缺乏现金流的卖家急着出手导致的，可以理解。尤其是在全球楼市都遭遇了疫情下的封锁的情况下，比烂更是没有多大意义。

我们更想知道的是，马尼拉楼市何时会恢复甚至反弹？

我们还是先看高力国际的预测。他们的报告指出，假设菲律宾政府可以从2020年第三季度开始控制疫情，那么2021年楼市就将开始缓慢复苏。在2020年可能下跌15%之后，高力国际预测马尼拉房价在2020到2022这三年间的平均涨幅为1.7%，那也就是明年至少会有10%的反弹幅度。

历史上这样的反弹并不鲜见。先前的危机表明，一旦市场情绪和商业活动开始改善，价格就会立即恢复。

在亚洲金融风暴期间，房价从1998年到1999年下降了9%到14%，随后在2000年恢复了增长，上涨了24%。在全球金融危机期间也出现了相同的趋势，当时房价在2009年下降了1.5%，随即在2010年开始恢复，上涨了2.1%。

而如果从当地市场的具体成交情况来看，中国投资者跟过去几年一样，仍然是马尼拉楼市的关键海外买家。

过去几年，随着菲律宾总统杜特尔特努力想挽回跟中国的关系，建立更密切的联系，中国买家一直是菲律宾房产热潮中的领潮者。

菲律宾央行的房地产价格指数显示，大马尼拉地区的公寓价格从2016年底到2019年底，上涨了近40%。而这三年，刚好就是中国买家涌入的时间。

以至于菲律宾最大的房地产开发商Ayala Land表示，由于中国和菲律宾的封锁，今年第一季度对中国的销售额下降了49%，至15亿比索（约2.12亿人民币）。

但尽管如此，中国买家仍然占Ayala Land国际销售额的41%，是最大买家。

根据日经亚洲评论的报道，已经在马尼拉拥有了近100套公寓的叶姓中国企业家说：“疫情过后，我会继续购买马尼拉。”

这跟马尼拉的强投资属性是分不开的。根据高力国际的监测，在疫情之前，马尼拉的平均租金回报率可以到5%以上，高于曼谷的4%和新加坡的3%。

并且，根据世界领先房地产企业（LeadingRE）公布的信息，在封锁期间，大额交易仍在进行。比如一家中国集团与他们达成了一笔55亿比索（约7.78亿人民币）的交易。

LeadingRE的业务总监萨拉斯在接受媒体采访时说：“显而易见，中国买家将留在这里。只要他们能够继续飞行（复航），他们就会继续购买。”

跟马来西亚一样，只要敢入场，现在就是一个难得一遇的窗口期。

伯恩斯坦国际咨询公司表示，马尼拉人对600万套住房的需求仍未得到满足，并且房地产仍然是一项可靠的长期投资。

“我把它归结于两个C：确定性（certainty）和信心（confidence）。当前买卖双方的活动减少只是暂时的，当信心重新恢复时，住宅需求会缓慢回升，尽管它不会像疫情之前那么猛。因为较低的利率以及逐渐趋缓的感染曲线，买房的人将会增加。”

对于我们来说，第一太平戴维斯（Savills）的前瞻值得关注。他们在最新报告中指出，低收入家庭会普遍感受到经济的不确定性，但那些处于中端市场的买家仍然具有购买能力。

而中端市场换算成人民币，也就是我们经常购买的价位。这些潜在的需求，正是开放商当下最需要解决的。

所以，第一太平戴维斯预计，开发商将提供10%到15%的促销折扣，尤其是那些准备出租的准现房。对于愿意低价入场的投资者们来说，机会就在眼前！

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来源：海外掘金
责编：Zoe Chan

出行限制冲击豪宅市场新加坡、中国香港等地跌价

在新冠肺炎疫情笼罩下，吉隆坡豪宅价格今年第一季环比下跌2.1%，是表现最差的城市之一。今年第一季环比跌幅最大的城市是曼谷，下挫5%，新加坡、中国香港和首尔则紧“跌”在后。

总部设于英国伦敦的房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）5月5日发布“全球城市豪宅指数”报告指出，跟去年同期相比，吉隆坡豪宅价格下跌2%。

在15个亚洲城市之中，豪宅价格同比下跌的还有曼谷、新加坡、北京和中国香港，跌幅介于0.1%至4.3%之间。

相较之下，高居榜首的马尼拉豪宅价格同比上扬15.3%，台北、广州、东京、耶加达、首尔和上海也都呈上升趋势，它们的升幅介于1.8%至8.9%。

马尼拉马卡蒂市高端公寓米兰住宅（Milano Residences），设有3间卧室和3间浴室，占地192平方米，现正在居外网上出售。房价仅约¥ 704万。点图查看项目详情

莱坊环球研究部主管贝利指出：“全球多个豪宅市场原有迹象皆表明今年价格有望上涨，但冠病疫情却遏制这股升势。”

莱坊对全球20个城市进行分析结果显示，其中16个城市的豪宅价格今年预计会下跌，只有上海、摩纳哥、维也纳和里斯本这些城市能逆势上升，主要是因为它们历史性供应短缺，又或者在封锁期间仍能持续进行交易、且防疫措施正逐步放宽。

莱坊主要是从供需方面来判断上述城市今明两年豪宅价格走势，并基于冠病疫情对不同市场造成影响以及各国政府所实施的刺激措施做预测。

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来源：中国报
编译：Zoe Chan

2019年第三季度中国买家在菲律宾保持活跃

居外网执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说：

“第三季度，在菲律宾购置住宅物业的中国买家数量实现了稳定的增长，其增幅与上一季度相比仅略有下降。

“经历了四个季度的两位数、三位数增长之后，中国买家对菲律宾房地产的购买询价次数于第三季度同比增长了3.6%。

“自2018年第二季度以来，我们进入了中国买家对菲律宾物业购买兴趣高涨的新时代。需求已经攀升到了新的高峰，并一直保持着当前的水平。

“中国开发商在湾区和马卡蒂启动的新开发项目体现了中国买家不断增长的需求。

“我们对于中国投资者在住宅地产方面的投资没有进行确切的估计，但其规模肯定非常庞大。来自阿亚拉地产（Ayala Land）的数据显示，仅去年一年内，该公司就向中国买家出售了价值255亿菲律宾比索（合35亿元人民币）的物业。

菲律宾：中国大陆买家询价量

“SM开发公司（SM Development Corp）也透露，有数个季度，中国投资者买下的住宅物业占该公司总销售量的30%。2017年，中国买家的交易量仅占10%，2016年更是只占了不到5%的份额，与当前的情况形成了鲜明的对比。

自2015年第一季度以来，中国买家对菲律宾房地产的询价次数从未出现过季度负增长。近年来，中国买家询价量的季度增长幅度高达375.8%。

“目前的增长趋势刚开始显露时，中国人在菲律宾购买的物业数量还非常少。

2014年，菲律宾在中国买家青睐的住宅物业购置目的地排行榜中位居第19——远远落后于其他东南亚国家然而，菲律宾以前那种默默无闻的状态正在迅速改变——2018年，中国买家已经把该国的排名提升到了全球第12位。

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“在中国买家购置的菲律宾物业中，马尼拉的房地产占了将近80%。

“在物业类型方面，中国买家更偏爱一卧室一浴室的住宅单元。海外买家购房的主要动机是投资，而不是添置自住房屋或度假住宅。

鼓励中国买家在菲律宾投资的因素包括表现强劲的房地产市场、领先于地区整体的经济增长、大型基础设施投资、“一带一路”项目参与性、资本控制和海外博彩业的发展。”

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IQI Caliver马尼拉公司的常务董事兼发展部副总裁Emanuel Andrew Venturina说道：

“我们预计，到2019年底，有大量的新商业和住宅物业将被投放到市场中，因此我们认为2020年的房地产供应将继续增长。”

“在湾区、博尼法西奥环球城和马卡蒂城的房地产交易中，有90%的住宅物业交易都与博彩行业有关。我们已经发现，有许多中国投资者正在大量购买预售或期房物业，以及可随时入住的高档公寓。

“离岸博彩公司入驻奎松市和奥提加斯地区后将推高住宅租赁需求，而出租物业占用率将保持稳定。马卡蒂市、博尼法西奥全球城和湾区的低空置率也是中国外包公司和离岸博彩公司的巨大需求所造成的影响。”

IQI-GLOBAL介绍

IQI全球是东南亚和中东地区首屈一指的房地产网络——它在马来西亚、泰国、越南、菲律宾、澳大利亚、阿联酋、柬埔寨、印度尼西亚等15个国家开设了25个办事处，并雇用了6000多名销售人员。2018年，IQI Global的代理销售了价值6.3亿美元的新物业。如需了解更多信息，请访问：https://www.iqiglobal.com

居外网介绍

居外网（Juwai.com）是全球最大海外房地产中文网站。目前平均每月有330万用户查询居外网上展示的来自91个国家或地区的280万条房源。居外网曾获全球科技媒体“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖，曾获中国电子商务协会两度最佳海外房产网站称号。居外网总部设在中国上海和香港，在美国、菲律宾、泰国、马来西亚和澳大利亚设有区域团队。欢迎点击查看居外网上更多菲律宾在售房源，或致电 400-041-7515 谘询菲律宾房产的投资机会。

责编：Zoe Chan

行业巨头畅谈菲律宾房产投资前景

相比以往，近两年的海外房产投资市场呈现出新特点：东南亚国家纷纷进入国内买家的视野，除了大家耳熟能详的泰国，菲律宾也开始成为大家的投资目标，而香港邦外集团（Bonwai Group）作为国内首批海外房产投资企业，早已深耕菲律宾市场多年，并已发展集海外置业、物业管理、商业投资等多业态为一体的综合性产业集团公司。在邦外集团在香港设立首个菲律宾展厅之际，居外网对邦外集团展开对话，了解他们眼中的香港买家和菲律宾房产市场的后续发展。（Q：居外网；A：邦外集团）

Q：请问邦外在中国香港新设展示中心，是基于哪些考虑？预计来自香港的买家增加吗，是否有相关的数据？

A：邦外在香港设置展示中心，一方面是看重香港作为国际大都市的市场地位，一方面是认为香港籍买家会认同菲律宾房产的投资价值。从邦外近期的项目成交量来看，香港籍买家占比达20%，呈现出大幅增长情况。

Q：根据你们的观察，香港买家到菲律宾购房的主要需求有哪些，投资，养老？

A：香港买家对菲律宾房产需求是多样的，首先是认同菲律宾房产的投资价值，这是最基础的。在这个基础之上，才延伸出其他需求。在我们看来，认同菲律宾养老的香港买家不少，菲律宾作为知名的养老胜地，物价低廉，香港人退休后在菲律宾可以享受到非常不错的生活。

也有部分买家主要考虑移民，一是菲律宾移民门槛低5万美金即可，二是菲律宾也是一个机会之地。因此吸引了不少港人移民。

开幕现场，邦外集团高管为现场来宾分享菲律宾置业指南并对项目进行详细介绍，现场氛围相当火热。

Q：香港买家到菲律宾购房主要集中在哪个区域？

A：香港人以及大部分海外买家主要集中在帕赛（Passay）博彩区。这个区域也是过去几年最热的区域，因此也特别容易获得海外投资客的关注。但更多的机会会在一些未被过度关注的地区，如Ortigas地区。

Q：过去一年，菲律宾市场发展得怎样？

A：过去一年，是中菲关系迈入新阶段的一年，两国在各个领域的交流合作持续升温，随着菲律宾人口和经济的双重增长，越来越多的投资者涌入菲律宾房产市场，“一带一路”的政策红利有着很大的溢出效应。

而且，随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾步入“基建的黄金时代”，不计其数的道路、桥梁、铁路，和机场将在未来几年完工。同时，2019年菲律宾房地产市场的办公，住宅，零售和酒店业呈上升趋势，办公室出租率达72%，零售业租金呈正向增长，旅游业保持了积极的发展轨迹。

Q：看好菲律宾马尼拉哪些城市板块？

A：综合多方面的考察和调研，我们认为Ortigas东北沿地铁区域正是投资的不二选择。目前的马卡蒂和BGC开发程度已经非常成熟，中心城区的土地已不能满足开发商，所以大量溢出的人口、资金、企业正流向Ortigas所在的东北部。

相比市区，Ortigas储备了大量待开发的土地资源，片区的房价也相对较低，还有很大的增值空间，也正因此，吸引了大量开发商来抢占布局开发项目。

未来这里将是马尼拉地铁的首通站点，预计2022年正式投入运营。届时“地铁盘”一定是马尼拉甚至整个菲律宾炙手火热的抢投项目。

除了Ortigas，马尼拉的Malate也是不可忽视的重要版块，Malate作为老马尼拉发展最成熟的城市，目前已有陆陆续续的翻新项目正在改建，在乔布斯国际公寓对面的菲律宾国家体育中心，政府正计划翻新重建，建成后将成为菲律宾最大的国家体育馆。

距离乔布斯国际公寓700米距离的马尼拉湾，正在施工建设一项填海工程项目，占地378公顷，预计2年内完工。这个项目规模宏大，未来将产生巨大的经济效益，创造无数就业机会，同时对旅游、房地产和服务业的发展具有不可估量的作用。

乔布斯国际公寓，马尼拉市中心马卡蒂珍稀现房，22平米精装公寓，仅需¥55万起。点击查看房源详情

所以，我们认为Malate和Ortigas的发展潜力同样不可低估。有人说菲律宾就是二十年的中国，而马尼拉就是十年前的上海。

不管从哪个角度考虑，菲律宾的投资潜力都非常巨大，背后的政府和国际资本的双向推动，加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例，菲律宾房地产的黄金期至少持续10年。

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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菲律宾房产投资黄金时代

经济快速发展、人口红利大、房租高回报，这是现在海外买家看好菲律宾房市的3大理由！作为投资者投资菲律宾的首选城市，在大规模开展基础设施项目建设的情况下，房市也有了新的变化，房价在涨、更多区域值得关注！

中国大陆买家现已主导菲律宾房地产销售

房地产服务公司，利超物业咨询（Leechiu Property Consultants，简称LPC）于2019年3月表示，中国大陆的购房者目前主导着菲律宾的住宅销售，在此之前，菲律宾房地产市场上数量排名第一的买家是海外菲律宾劳工（OFWS）。

LPC首席执行官大卫·利超（David Leechiu）表示，部分菲律宾华人社区相邻地区的热门住宅需求项目目前正处于“活跃”期，每月可售出12套房产。

“假设每月的总销售量达到7757套，则这些备受中国大陆买家青睐的项目中國大陸買家現已主導菲律賓房地產銷售的剩余库存将在三个月内出清，”利超说。

这些地区包括海湾地区、马卡蒂、马尼拉、奥提加斯、奎松市和菲律宾离岸博彩业务区（POGO）附近的其他区域，以及当前的菲律宾华人社区。

在过去的三年内，海湾地区的出租住宅单元数量暴涨了80%，而租户数量也显著提升，现在每套单卧室住宅的平均租户人数为四人，而两卧室住宅的平均租户人数为八人。

马卡蒂区域精装公寓Alveo Land 总价50万人民币/ 30平米

此外，利超表示，信息技术业务流程管理（IT-BPM）行业对办公场所的需求也有望在今年内实现更快的增长，预计办公楼的总出售面积将达到45万平方米。

截至2019年3月，信息技术业务流程管理行业对办公场所的需求量已经达到10.2万平方米。

“我们预计这类需求将以更快的速度增长。如果菲律宾经济特区管理局批准进入市场的物业数量增加，那我认为2019年售出物业的总面积将达到45万平方米的预估值，”利超说。

菲律宾经济特区管理局（PEZA）隶属于贸易和工业部（DTI），其职责是鼓励投资者在全国特定地区内开展出口导向型制造和服务设施业务。

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然而，利超指出，鉴于供应有限而需求旺盛，菲律宾经济特区管理局应该释放更多物业。

“看来，我们今年只有21.6万平方米的已获准空间可以投入市场，”他说道。

“我们预计，今年除了办公楼物业市场以外，住宅和工业房地产的交易额也将持续攀升……但前提是获得菲律宾经济特区管理局认可的物业数量持续增加，”利超补充说。

截至3月，在达沃售出的PEZA认证物业面积创下了6000平方米的新纪录，其次是克拉克和塔拉克，分别售出了5000平方米大小的物业。

以马尼拉都会区为中心的离岸博彩业房地产需求在第一季度同样达到了3.6万平方米。

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来源：GMA News
责编：Zoe Chan

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2019年菲律宾房地产10大发展趋势

作者：艾米·R·雷莫（Amy R. Remo）

2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

“在2018年前9个月经济增长放缓的情况下，房地产业仍保持着良好的状态，办公楼和住宅等主要板块在2018年的需求量和供应量均达到了创纪录的高数值。然而，我们发现房地产业即将迎来多项挑战，”高力国际菲律宾公司在题为《2019年十大预测：此次竞赛以灵活性为名（Top 10 forecast for 2019: Flexibility is the name of the game）》中提到。”

高力国际菲律宾公司称，影响房市的不利因素多种多样：在未来12至24个月内，利率上升可能压低中低收入居民的需求，而通胀加剧也许会进一步削减消费支出。

该机构还指出，执行全面税制改革方案（Comprehensive Tax Reform Program）第二部分的规定会引发不确定性。全面税制改革方案是一项旨在降低企业所得税税率并合理调整外国投资者税收和非税收优惠待遇的举措。

高力国际菲律宾公司还补充，其他挑战包括技术工人严重短缺而导致的施工延误，以及阻碍遍布马尼拉都会区的重要基建项目的通行权问题。

尽管存在这些挑战，预计2019年菲律宾房地产业将目睹新的有利因素发挥作用，同时推高各细分市场的需求，促进增长。人们认为，这些新兴趋势将迫使业者适应这些变化，从而更好地适应市场。

“对于2019年的菲律宾房地产市场而言，这场竞赛将以灵活性为名，”高力国际菲律宾公司强调。

“租户的强劲需求和不断变化的偏好让灵活工作空间进入了人们的视野；住宅开发商正在调整他们的项目，以便满足离岸博彩业中国员工和当地职业人士的需求；商场运营商变得更乐于接受外国餐饮（F&B）和家居装饰企业租户，而且我们还发现零售空间吸收的定义在2019年出现了彻底的改变。开发商还积极收购设施较为健全，位于商业区以外地段的土地，试图在繁荣的房地产市场上大赚一笔，”高力国际解释说。

根据高力国际的说法，以下为决定2019年菲律宾房地产发展形势的十大亮点。

1. 以基础设施为重点的政府支出将刺激房地产市场

高力国际表示，预计政府执行的前期基础设施项目计划将决定马尼拉都会区内外开发商所采取的战略。因此它也发现，2019年，马尼拉以外区域的办公楼和住宅开发项目的分散化格局也变得越发明显。

“高力国际认为，房地产企业将更积极地收购吕宋岛北部和南部的地块，并确保它们所在的位置具有战略优势，邦板牙、布拉干、甲米地、拉古纳和八打雁更是他们关注的重点区域。政府应通过在2020年至2022年间修建完铁路、高速公路和收费公路等计划连通这些省份的项目来支持开发商的扩建活动，”高力国际在报告中写道。

2. 马尼拉都会区办公楼的空置率仍低于6%

高力国际表示，预计到2018年底，马尼拉的办公楼空置率将在5%上下浮动。

“我们发现强劲的需求将持续到2019年，而且预计需求会随着新供应的增加而同步变动。在接下来的12个月里，高力国际预计开发商将交付近100万平方米大小的新办公空间，而售出物业的总面积将达到约91万平方米。预计到2019年底，空置率仅为5.4%。在2019年即将交付的办公楼物业中，有约30%已经提前租出，”高力国际表示。

知识流程外包（KPO）行业可以提供健康信息管理、软件工程、财务和会计等价值更高的外包服务，因此预计该行业将在未来12个月推高办公楼的需求。谷歌等顶级科技公司开始入驻菲律宾，而且在索隆斯（Tholons）最新全球外包调查中，马尼拉都会区的排名也有所上升，这些变化也会提振办公楼的需求。

3. 离岸博彩业务将在马尼拉以外地区扩大规模

据高力国际观察，2019年，离岸博彩企业将买下20万平方米到30万平方米大小的办公空间，约占2019年预计售出量的23%。

“我们鼓励那些规模不断扩大的新离岸博彩公司继续在宿务、邦板牙和拉古纳寻找落脚点，因为这些地区仍有大量可用的空间，”高力国际在报告中写道。

“离岸博彩企业不仅需要开阔的办公空间和居住空间，还必须在当地机场提供中国直飞航班或者可以直接进出马尼拉地区的城市内运营。这就是这些企业开始关注吕宋南部部分城市的原因之一，”高力国际补充道。

4. 灵活工作空间将实现10%的年度增长

马尼拉都会区办公物业市场供应紧张，流动劳动力开始形成一股潮流，企业试图降低运营成本——这些因素共同催生了另一个办公物业的细分板块：灵活工作空间。

“我们发现，目前微型、小型和中型企业不断崛起，寻求即插即用型办公室的跨国公司和外包公司大量涌入，而且政府正在进行一系列可能改善国家营商环境的政策改革。在这样的背景下，马尼拉的灵活工作空间库存将在未来三年内每年平均增长10%，”高力国际预测道。

“在未来三年里，我们认为商场、酒店、住宅楼和职场人士专用宿舍将提供更为灵活的工作空间，”高力国际补充道。

5. 马尼拉湾地区主导马尼拉都会区的公寓价格和供应量

2018年第三季度，海湾地区的公寓存量超过奥提加斯中心，成为第三大次级市场。与奥提加斯中心相比，海湾地区可出售的住宅单元数量要多200余套。

高力国际表示，2019年，预计海湾地区已动工的1.5万套新公寓中，有6000多套新共管公寓将竣工。该公司还预计，到2021年，海湾地区将超越马卡蒂中央商务区等其他次级市场。

Arbor Lanes位于马尼拉湾地区塔吉格市（Taguig City）南阿尔卡（Arca South）的东面地区，坐落在34,315平方米的大型混合用途开发项目之中，其完美融合了大自然景观和建筑特色。这是一片发展迅速的中央商务区和生活区，可以通过南吕宋高速公路（South Luzon Expressway）快速前往马卡蒂市（Makati City），还可以通过C5干道通往博尼法西奥全球城市（Bonifacio Global City）。房价约¥400万。
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6. 豪华住宅市场依然表现强劲，其房价即将突破每平方米40万菲律宾比索

高力国际预计豪华公寓需求将继续处于高位，因为马尼拉都会区仍然是该区域内租金收益最具吸引力而房价相对较低的地段之一，富裕的菲律宾人、外国投资者和离岸博彩公司对该地段的物业有着长期的需求。

马尼拉的豪华物业市场规模相对较小，但这类物业的需求在过去几年内一直保持稳定。与此同时，二级市场上此类项目的租用或购买需求居高不下。

积压的需求也促使中等收入公寓开发商在马尼拉海湾地区等新兴商业区扩大业务规模，建设高端项目。马卡蒂的阿亚拉大道（Ayala Avenue）沿线将修建一个豪华物业项目，预计其物业价格将突破每平方米40万菲律宾比索（约5.32万元人民币）的临界点。

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7. 餐饮业将进一步主导零售空间的吸收过程

高力国际认为，在未来12个月内，餐饮（F&B）行业依然是吸收马尼拉都会区零售空间的主要驱动力。这可以归因于海外菲律宾劳工汇款的持续流入和人民可支配收入的增加，而稳定的宏观经济背景也发挥了一定的作用。

据报导，未来12个月内，佰百鸡（Popeye’s）、熊猫快车（Panda Express）和奶昔小屋（Shake Shack）等外国餐饮品牌将在马尼拉开设分店，预计这些品牌的活动将推动马尼拉的零售空间吸收过程。

8. 更多来自家居装饰或奢侈品零售行业的外国公司在海湾地区开设分店

高力国际表示，考虑到马尼拉都会区的公寓越来越受欢迎，人们对家居用品的需求将持续增长。在2018年第三季度启动的开发项目中，开间公寓和一卧室单元住宅项目的占比将近60%。

高力国际指出，自去年年初，填海商业区的预售公寓上市以来，其价格已经上涨了约30%至80%。高力国际称，这反映了该地区游客和外国投资者的支出情况。

高力国际认为，海湾地区已经发展成熟，可以容纳更多高端餐饮、鞋履和服装品牌了。普拉达、纪梵希和萨尔瓦多·菲拉格慕已经在太阳赌场（Solaire casino）开设了店面。该地区将持续吸引更多高端零售商。在未来12个月内，我们将目睹更多奢侈品品牌在填海商业区开店，”高力国际说道。“在海湾地区，阿塞纳购物中心（Aseana mall）等新购物中心即将建成，这为运营商提供了引进奢侈品零售商的机会。”

马尼拉高端商业地段地块，面积2.1公顷。
位于马尼拉的高端主要商业区，靠近马尼拉湾，主要商业道路，如Macapagal Ave，EDSA，Roxas Boulevard。
非常靠近马尼拉着名的娱乐场所，这是亚洲版本的拉斯维加斯，如冈田马尼拉，太阳赌场和附近的购物中心，如MOA或亚洲商城。
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2019年，菲律宾房地产业本可以实现十分强劲的增长，但税收政策提案引发的不确定性和不稳定的利率制度可能会使其增长低于预期水平。

9. 对奎松市更具战略意义的土地储备和乡镇开发项目

马尼拉地铁是政府批准的最高成本项目。按计划，该项目应于2018年12月动工，并于2022年之前在奎松市建成前三个站点：棉兰老大道（Mindanao Avenue）、坦当梭拉（Tandang Sora）和北大道。

“高力国际认为奎松市将从地铁建设计划中获益，因为有13个车站计划建于奎松市内。随着马尼拉地铁、地铁7号线和普通轻轨地铁站的建设工程不断推进，我们认为奎松市内以办公楼、住宅和零售物业为特色的综合用途项目将变得越来越有吸引力，”高力国际说道。

10. 已整修的基础设施可以促进宿务休闲娱乐行业

高力国际表示，除了机场翻新和扩建项目以外，其他基础设施项目也将为农村地区带来新的机遇，从而推动宿务旅游业的发展。这些项目完工后将刺激人们对宿务都会区（包括宿务市、拉普拉普市和曼达维）走廊外地区物业的需求，促使开发商建设更多酒店和服务式公寓。

高力国际预计，在接下来的12个月里，房地产公司将采取更积极的方式来开发可用的土地。曼达维（Mandaue）和麦克坦（Mactan）地区将成为开发商关注的重点，因为人们普遍认为这些地区非常适合建设度假型城镇。

来源：inquirer.net
责编：Zoe Chan

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