投资回报率

资本增值 vs 租金收益，怎样锁定海外房产投资目标？

进行海外房产投资时，投资者往往看重两点——“资本增值”及“租金收益”。既有强劲资本增长又有高租金回报率的房子，自然是投资者的首选，但是这种“大满贯”的理想情况实属罕见，要看个人机遇。资本增值和租金收益各有优弊，通常情况下，投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择，那么到底是该优先考虑哪一项呢？一起分析看看。

投资者自身特点的不同

追求房产资本升值的投资者一般比追求租金收益的拥有更高的风险容忍度，后者的投资态度更为保守。另外前者也需要花费更多时间在房产市场研究上，随时可以拿到更为即时和准确的资讯。这是因为房产价格比租金更容易随着宏观和区域经济形势变化而波动，而且想要买到价格有较大上涨空间的房产，比找到一个能够产生稳定租金的房产要难很多。

“资本增值”型投资者更多是房产市场的短线投资者，一般买卖周期都比较短，利用市场价格的起伏去低买高卖，希望获取较大收益。而“租金收益“型投资者则是房产市场的长线投资者，偏好长期持有。

现金流和市场风险的考量

房子价值增长的那个部分要到卖出时候然後最终实现，不然只是一个预期收益，面临不确定性。但这种房产获得较高资本收入的潜力很大，带来的未来收益可观。但是投入的资金要到卖出的时候才能获得回报，中间的机会成本和流动性成本也需要关注。如果有房贷的话，持有期间现金流的压力就更大了。

但是租金收益型的房产，可以带来持续稳定额现金流，租金等於是买房投入产生的利息，也可以以租养贷。同时获得的租金也可以进行再投资，产生额外的收益。但是这种类型的房产一般升值潜力不高，产生不了诱人的回报率，同时需要投资者进行长线投资，对於偏好短期交易的投资者来说，这种房产既不符合他们的风险偏好和预期收益，而不符合目标投资周期。

找到未来会快速升值的房产，需要更大功夫的市场研究和精准的投资眼光。而且房价随经济形势的波动性平均来说高於租金的变化。租房市场相对来说刚需更强，也有比较固定的时间周期，但是买卖市场的消费者则更为灵活，刚需的程度没有买房那麽强，所以在市场条件急剧变化时候的反应更大。这也意味着投资资本增值型房产的话，需要对市场风险有更高的承受力。

那么，符合这两种投资模式的房产，在自身特点上各自到底有哪些不同呢？

哪些房产适合追求资本增值？

房屋结构：房间数要满足目标客户类型的需求，但不应该有过多让潜在买家觉得无用的房间，另外要保证足够的公共空间。举例来说，如果当地活跃的买家主体是千禧一代，则小户型容易卖上价。但如果当地买家主体是中年家庭，则房间比较多和面积较大的户型会比较受欢迎。房屋位置朝向和窗户结构带来的采光效果，都会是影响升值潜力的因素。

比如在美国纽约长岛市，自从2015年以来，新建了很多高层住宅，大多数都是中小户型，比较受到年轻白领和家庭的喜爱。很多在曼哈顿金融和科技行业工作的白领涌入长岛市买房，也使得那里的房价一直在稳步上升。根据交易资料，长岛市一座中高端一室一卫的住宅，在2019年初的价格在90万美元左右，但到了今年年中，价格就已经上升到了98-100万美元左右，年资本升值率竟然高达9%。

房屋设施：一个美观又很有私密性的花园、泳池、设计合理的停车空间，和屋内智能现代化的家用设施，都会使得您的房子未来带来更大的资本增值。

地理区位：这里要分公寓和独栋住宅两种房产类型考虑。升值前景良好的公寓一般位于基础设施日益完善，商业经济和就业快速发展，公共交通网络稳步完善的区域。另外一些地方政府重点支持，出台了一系列优惠政策的社区，也会是理想的公寓投资区域。

比如大华府地区的Reston地区，由于新地铁线的延伸，被纳入了华盛顿一小时交通圈，地铁也带动了商业活动的兴盛，周边设施日益完善，房价也是一路飙升。

对于独栋住宅来说，学区好，自然环境好，安全性高是取得较大资本增值的大加分项。另外房地产开发和土地政策严格，新房供给紧张，但教育资源好和人均收入高的区域值得重点关注，这类社区内的房产往往能够保持较快的资本升值，在危机中也有更强的价格刚性。比如麻省的莱克星顿，拥有全美最好的学区之一，同时住房供给十分紧张，新建房屋数量很少，房价一直保持快速上涨。

哪些房产适合追求稳定租金收益？

房屋结构：比较多的房间数量，同等面积的房产，卧室数量越多，往往可以获得更高的租金。公用面积适度不浪费，房间和房间之间有较好的私密性。

比如法拉盛一座2017年落成的公寓住宅，三室两卫的户型价格大约比两室两卫的户型贵10-12%，但是前者的租金却比后者高了差不多20%，原因就是多了个房间。这一点在两室两卫和一室一卫上的体现更为明显。

房屋设施：一般不用添置过多的提升生活品质的增值设施，如景观花园，高级家用设备和家俱等，这些东西会给租客带来超过预期的居住成本。

地理区位：主要都位于较为繁华的城区内。目标租户是白领的房产一般靠近商业区，若定位学生租客，房产一般位于大学校园附近。

比如波士顿的Allston地区，一直以来都是波士顿大学、东北大学、和哈佛大学学生偏爱的居住地，各种超市和餐馆云集，地铁和公交线路发达，虽然那里的房子普遍比较旧，但是租金一直是水涨船高，而且很抢手。

来源：世界新闻网

无论您是追求资本增值，还是偏好稳定租金收益，抑或想两者兼得，我们都可以为您提供最可靠的市场讯息和投资建议。马上在下方私信居外IQI的海外房产投资顾问吧！

在日本买房出租，回报有多高？

导语：和其他国家的房产相比，日本房产成为众多投资者的心头好。之所以成为大多数人的选择，主要原因在于日本房产投资风险较低、具有稳定的收益回报、房产产权永久以及房价范围合理等等。海外人士在日本购房不受限制，只要有足够的钱，买多少套都行。

大多数海外人士比较喜欢投资日本东京、大阪等人口密度高的城市，毕竟这些城市的房源更加受欢迎以及市场需求量更多。如果你有投资日本房产的想法，可以把相关的联系方式放在下方或者直接联系我们，我们会给你有关日本房市最新的讯息，会根据你的需求找到合适你的房源。如果投资日本的房产进行出租，回报率有多高呢？

投资回报率的具体含义

投资海外房产所了解的回报率并不是表面回报率，而是指满室时租金收入相对于物业价格的比率。

如果你在日本购买的房产是1000万日元，年租金回报收益是100万日元，那么你的表面回报率是10%。因为你没有把购买房产时的各种税费、维修费用、管理费用等考虑进去，所以没有得到实际的回报率。想知道日本房产投资后的回报率，必须要区分表面回报率和实际回报率的区别。

日本的房产类型很多，投资购买的类型不一样，所获得的实际回报率也有差别。比如你在日本投资公寓的表面回报率是6%-7%左右，减去其他各种费用比例1.5%-2%左右，公寓实际回报率在4%-5%左右才是正常的。

如何确定不同房产类型的投资回报率？

想要确定所购房产类型的投资回报率，主要是通过确认空房时间和正在募集的房租，通过这两方面可以判断预期的投资回报率。日本各类房产类型的投资回报率都不是很高，但它的稳定性能够维持较长时间。

对于初次投资日本房产的人来说，想要获得稳定的投资回报，在购房时应该注意什么呢？

投资海外房产最忌讳盲目跟风，投资之前一定要确认自己所擅长的投资风格，然后制定投资该房产所要达到的目标及资金预算，根据自身财务运行情况进行自我全面分析。

投资日本房产可以从这几点进行分析：

1、投资房产所在区域的租赁需求

关于区域租赁市场的需求情况，可以进入日本的政府网站了解该地区迁入、迁出的人口变化。时间充裕的情况下，可以亲自去实地考察，然后再询问房地产公司详细的了解情况。

2、了解所购房产周边的竞争物件的情况

所投资房产如果用于租赁，一定要了解周边的竞争情况，这样才能保证房产租赁的概率有多大。在网上一般能够确认正在出租的房产，但无法确认最后成交的租金是多少，想要了解这方面，还是要和日本的不动产公司进行联系咨询。

日本值得购买的房产主要在哪里？

日本值得购买的房产主要集中在两个城市，分别是东京和大阪。这两座城市的人口密度非常大，并且每年新增的年轻人口数量也在不断的增加。租赁市场的需求大，自然房产的租金回报率就比较高。同时这两个城市也是日本房地产保值增值空间较大的存在。从房产价格上来说，目前大阪的房价要比京东的房价更便宜一些。从成本效益上讲，大阪的房产更值得投资。

日本的实际回报率并没有10%这么高，大阪的租金回报率一般在5%-5.9%左右，再加上其他的房产税、管理费、所得税等各方面的因素，房产的实际回报率可能只维持的4%-5%左右。

以上相关内容就是在日本购房所获得的回报率的情况。

买投资房前先看清！澳洲这些地区的租金回报率最高

疫情下在澳洲买房出租，投资回报率有没有受到影响？最新数据显示，尽管在澳洲普遍来说租金回报率受到了房价快速上涨的打击，但也有一些城市和地区的租金收益率正在逆势上扬。

据澳洲Domain房地产网消息，最新季度租金报告显示，在澳洲最大的城市中，独立房的租金回报率已降至3%。今年第一季度全澳的租金收益率中位数为3.73%。

珀斯和达尔文是仅有的独立房总租金收益率同比上升的州府城市，分别为5.11%和5.63%。其它州府城市，除墨尔本外，今年第一季度都比上一个季度略有改善。

独立屋总租金收益率

	2021年第一季度收益率	2020年第一季度收益率
悉尼	3.02％	3.38％
墨尔本	3.12％	3.31％
布里斯班	4.54％	4.67％
阿德莱德	4.46％	4.55％
珀斯	5.11％	4.73％
堪培拉	4.17％	4.44％
达尔文	5.63％	4.86％
霍巴特	4.79％	5.15％
全国	3.73％	3.85％

资料来源：《Domain租金报告》，2021年第一季度

在创纪录的低利率和光明市场前景的推动下，越来越多的投资者准备重返房地产市场。根据澳洲统计局的最新数据，投资者的贷款同比增长了31.6%。

Domain集团的高级研究分析师鲍威尔（Nicola Powell）博士称，随着悉尼的独立房租金收益率创下历史新低，墨尔本的收益率也接近历史新低，投资者可以将目光投向更远的地方。她认为，自去年年中以来，珀斯和达尔文的独立房租金收益率都在加速上升，并接近历史高点，因为这两个城市的租金每年上涨超过14%，比房价上涨得更快。

公寓总租金收益率

	2021年第一季度收益率	2020年第一季度收益率
悉尼	3.54％	3.92％
墨尔本	3.95％	4.53％
布里斯班	5.22％	5.30％
阿德莱德	5.48％	5.42％
珀斯	5.72％	5.34％
堪培拉	5.99％	6.17％
达尔文	7.30％	6.39％
霍巴特	4.71％	5.23％
全国	4.02％	4.32％

资料来源：《Domain租金报告》，2021年第一季度

此外，阿德莱德和珀斯也是仅有的公寓房租金收益率年度上涨的州府城市，分别达到5.48%和5.72%。全国的平均数是4.02%。除墨尔本外，其它州府城市在今年第一季度有微幅上涨。

鲍威尔博士预计，更多的投资者将转向珀斯，因为珀斯的收益率很高，而且在经历了长期的市场低迷之后，那里被认为会有强劲的资本增长。但她对达尔文持谨慎态度，因为那里的中长期资本增长前景不确定。

租金收益上升幅度最大的区域

	地方政府管辖区	2021年第一季度收益率	2020年第一季度收益率
维州	Alpine	5.27％	4.16％
南澳	Port Augusta	7.86％	6.25％
昆州	Western Downs	6.34％	5.36％
南澳	Berri Barmera	8.18％	7.06％
南澳	Clare And Gilbert Valleys	6.00％	5.23％
西澳	Greater Geraldton	5.49％	4.86％
新州	Cowra	6.36％	5.64％
昆州	Burdekin	7.25％	6.43％
南澳	Copper Coast	5.75％	5.11％
西澳	Port Hedland	8.17％	7.27％

资料来源：《Domain租金报告》，2021年第一季度

州府城市之外，澳洲大部分地区的租金收益率也在上升，由于新冠疫情期间，人们纷纷搬离城市，许多次发达地区的租金价格都在上升。

在新州和维州，除悉尼与墨尔本外的半数地方政府管辖区及昆士兰、南澳和西澳的大部分地区，租金收益率都在同比有所增长。其中，维州东北部的Alpine Shire、南澳的Port Augusta和昆州的Western Downs地方政府管辖区的租金收益率涨幅最大。

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Propertyology公司房地产研究部门主管普雷斯利（Simon Pressley）表示，许多地区市场的低空置率意味着租金价格上涨超过了房价的上涨，这将使租金回报保持稳定或上升，他预计这种情况将持续数年，直到投资者活动促进了租房市场的供应。

但他与鲍威尔博士都警告投资者不要追逐最高的租金收益，指出他们应该考虑未来的资本增长，因为这可能带来更大的回报。

虽然珀斯和达尔文的房价上涨姗姗来迟，但普雷斯利说他不会在那里投资，因为当地缺乏足够的经济多样性，难以确保长期资本增长。他认为，投资者的一些最佳机会在霍巴特、阿德莱德、布里斯本和堪培拉。

来源：Domain

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你知道吗？近90％的澳洲房主都赚到了，平均获利超百万！

据市场导报（The Market Herald）报导，2020年12月季度，随着全澳房地产价格持续飙升，近90%的澳洲卖房者都实现了盈利。这个好消息来自CoreLogic最新的“痛苦与收益（Pain and Gain）”报告，该报告分析了截至12月季度的9.8万宗销售的情况。

根据观察，89.9%的销售在12月季度之前出现了名义上的收益，而在截至6月的三个月中，这一比例为87.4%，创下了近期的新低。截至12月季度，全澳转售利润中位数为23万澳元（约合114万元人民币），高于上一季度的20万澳元（约合99万元人民币）。自住业主普遍享有较高的收益率，达到92.2%，而投资者则为84.9%。

新州巴瑟斯特（Bathurst）的房市收益可期，98.7%的业主能在卖房时获利，平均利润达到14.5万澳元。

“受11月之前现金利率下调的提振，12月季度各州和领地的房产价值上涨，利润值也大幅增加。12月季度来自转售的总收益从上一季度的248亿澳元上升至319亿澳元，9月至12月季度来自转售的综合损失也从12亿澳元缩减至10亿澳元。”CoreLogic研究主管伊丽莎•欧文（Eliza Owen）说。

盈利能力增加的同时，全国各地的房市表现也出现了转机。房屋中亏损销售的房产比例从截至9月的三个月的9.3%下降到7.3%，而公寓亏损销售的比例从19.6%下降到18.7%。

从地方政府区域（LGA）的最高获利销售率来看，在各主要州份的五大LGA中，30个之中有20个均位于澳洲的区域市场内。

新南威尔士州和维多利亚州最赚钱的地区都位于区域市场，包括非沿海地区中心，如巴瑟斯特（Bathurst）、米尔杜拉（Mildura）和巴拉瑞特（Ballarat）。这与12月季度巴瑟斯特3.5%、米尔杜拉4.5%、巴拉瑞特3.4%的季度增长率相吻合，也与新州和维州房价较低的区域中心在2020年大部分时间内的广泛升值相一致。在各首府城市中，盈利率最低的是达尔文，有51.4%的房产是亏损出售的。

随着整个澳洲房市价格的持续上涨，CoreLogic预计，获利销售的比例也会随之上升，但也提醒说，非常事件会迅速改变房地产的盈利前景。

延伸资讯：

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加拿大房市“疫”势增长，房价升到多少钱一平？

尽管新冠疫情带来不少的经济影响，但加拿大的房市继续强劲上涨。2020年期间，全国11个主要城市的房价上涨了8.57%，而上一年则下降了0.29%。按季度来看，2020年第四季度房价上涨2.43%。

销售量强劲上升，建筑活动势头良好

根据加拿大房地产协会（CREA）的数据，2020年12月的需求迅速回升，销量较上年同期激增47.2%，创下11年来最大的同比增长。2020年全年，房屋销量接近55.2万套，创下新纪录，同比增长12.6%，比2016年创下的上一个峰值高出2.3%。

2020年房屋开工量按年增长4.4%至217802套，同期竣工量增长6.1%至19836套。

每月房屋销售量 vs 10年每月移动平均数

住宅价格走势

MLS®房价指数（按房型分类）

截至2021年1月，房价高于和低于加拿大平均水平的地区

为了减少投机性购买，央行近年来屡屡采取行动——提高房贷首付要求，缩短摊销期等。这导致2018年和2019年的房价增速大幅放缓。但随着这些抑制措施的影响逐渐减弱，楼市在大势所趋的情况下还是出现了反弹。

租金收益率适中，介乎4%至6%之间

多伦多公寓房价约为每平方米9409加元，而蒙特利尔的公寓房价则为2905加元一平米。

多伦多市中心8 Wellesley楼盘，位于央街的优越地段，可步行到地铁站，靠近世界级购物中心、世界一流学府及商业中心。1卧1卫约售¥268万。点击了解更多

低利率环境下，经济有望化负为正

2020年加拿大经济萎缩了约5.1%，因为新冠肺炎大流行，消费者支出和商业活动几乎陷入停滞。

近日，国际货币基金组织（IMF）在感染率激增导致的新抑制措施下，将加拿大2021年的增长预测从最初预测的5.2%下调至3.6%，增幅不大。但加拿大央行（BoC）仍持乐观态度，预计2021年全年增长约4%，2022年接近5%。

2021年1月，加拿大央行在2020年3月三次降息（累计降息150个基点）后，维持关键利率在0.25%不变。

延伸资讯：

资料来源：全球房地产指南（Global Property Guide）

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多伦多房价的最新发展状况以及未来趋势！

导语：加拿大一直被誉为全球最适宜居住的国家之一，该国家的房产向来比较受欢迎。从整体发展的其实来看，加拿大的房产价格一直处于稳定上升的状态。对于大部分海外投资者来说，加拿大被选择最多的两个城市莫过于多伦多和温哥华。这两大城市各方面的发展不相上下，今天我们来详细聊一聊多伦多房价的最新发展状况以及未来房价的发展趋势。

2020年对于大多数国家来说都是波澜起伏的一年，疫情的原因让很多行业受到影响，上半年的房地产市场也不例外。即便海外房产投资受到了阻碍，也阻止不了房产投资者的各种跃跃欲试。多伦多房产市场备受关注，关于价格我们一起来看看。

多伦多房产市场的价格

2020年初多伦多的房产价格处于迅猛的上涨趋势，价格的增长率预估在1%-3%左右。多伦多公寓类型的房产价格一直都是不断上升的趋势，市中心的公寓价格已经成为工薪阶层无法负担的存在，正是因为房产价格比较高昂，所以该城市的人均负债率比较高。

从多伦多上半年的业绩可以得知，它的销售量并没有因为疫情而下降，反而还在大幅度的上升。2月份的销售数量和去年同时期相比直接上涨了45.6%左右，平均价格的涨幅也达到了16%以上。多伦多大部分地区的房产价格都在上升，上涨幅度达到了10%以上。

2020年多伦多整体的平均销售价格超过了90万加元，一半以上地区独立屋的中位数价格达到了95.5万加元，和去年相比上涨了12%以上，联排别墅的中位数价格达到了61.5万加元，公寓的中位数价格达到了59.5万加元。

从以上数据可以明显的感受到多伦多整个城市的房产价格都是上升趋势，比例在原有的基础上至少上涨了10%左右。多伦多的房产价格上涨幅度虽高，但不影响海外人士的投资，同时也不影响该城市房产类型的租金回报率——连续五年，它的回报率平均保持在4%-5%左右。

（以上图表是销售数据，而非房价）

多伦多房产价格增长趋势

根据专业机构的预测，多伦多房产价格的增长趋势很强劲。在市场需求的驱动下，2020年多伦多大多数地区房产的销售总量直接突破了9万间左右，和2019年的销售数量相比直接上涨了10%左右。销售量之所以如此之大，主要是因为半独立屋等低层中密度和公寓大厦高层中密度的房屋需求量增加。

根据多伦多10月份的数据可知，大多地区的独立屋10月份的中位数价格保持在1204844加元，比同时期10月份价格上涨了33.9%；联排别墅的中位数价格达到了747951加元，比同时期上涨了36.5%，公寓的中位数价格达到了622122加元，比同时期上涨了2.2%。从10月份的增长势头来看，今年多伦多的房产价格可能会一直处于较猛的上涨趋势。

多伦多房产价格的未来趋势

影响房产价格的因素有很多，去年多伦多大多数地区的房产价格上涨幅度只有2%左右，交通设施比较便捷的地段最多上涨了6%，今年在大家都认为不会快速上涨的情况下，2020年初，多伦多的房产价格以及销售量都出乎意料，所以未来房产价格的预测没有明确的数据，只有较大的影响因素。

多伦多是一个综合发展的城市，影响该城市房价的主要因素有人口、市场需求、经济发展、租金以及相关政策等等，就目前的房市来看，多伦多房产价格的主要驱动力来源于人口增长和经济发展。每年移民加拿大的人口比较多，首选置业城市是多伦多，正因为这样投资的人数在不断增加，使得房产价格由此步步高升，当然在未来的发展中，多伦多的房产价格也会因为其他因素致使房产价格下降。

以上就是关于多伦多房产最新价格的相关内容，是否选择投资还是看投资者自己的决策。近期内如果你有投资多伦多房产的想法，可以把相关信息留在下方，或者直接加我们的微信，我们有专业的服务团队，会为你详细介绍多伦多的房市情况，并且帮助你找到合适的房产。

投资洛杉矶房产潜利比您想像大！

从1997年到2006的十年间，全美国住房价格平均增加了124%，2007年底，美国爆发了次级房贷危机，房价大幅下跌，不过近年美国房市稳定复苏，且今年因新冠肺炎疫情下，美国房市在资金行情支撑下也转热络，中国人熟悉的加州洛杉矶的置产投报率，也有不错的表现。

经过几年调整，美国的经济好转，2011年开始美国的房地产市场开始复苏，以加州为例，2012全年的房价涨幅有20%～25%，部分热门地区例如旧金山市区丶南湾的帕落阿图市（Palo Alto City）甚至达到了30%以上。

相关资讯：【美国加州房地产还值得投资吗？】

全球居不动产情报室总监陈炳辰指出，以现况来说，在国内大城市买一间100平米大楼约要580万元，出租投资报酬率不到2%。同样的价钱在洛杉矶却可以买上一间还不错的透天别墅带前后院，投资报酬率6%以上。如果投资专门收租的整栋公寓，基本上可以达到10%的租金年回报率。

从长期的统计中，美国加州房产上升期的涨幅每年10%至15%左右，平均起来，扣除所有持有成本例如地产税丶维修保险费等，长期而言持有十年以上的房价增值率在每年5%～6%左右。

美国南加州本是全美房价表现优质区，其中华人人口约50万人，是全美华人人口第二多区域。国人早有创业及求学需求而移居美国，加上由於全球人力已迈入国际村的市场，90年代以后的学子也需要加值自己的国际观，有钱的家长乾脆赴美置产，而赴美教育若能取得“绿卡（永久居留权）”，子女在学龄前至高中是免费的，大学以上取得永久居留权，可享本籍生的资格，本籍生占外州的三分之一，更是当州的五分之一，也成为中国人移居美国的诱因。

了解美国绿卡，阅览【居外美国移民百科】

近年中国景气转弱，让高资产族开始往海外寻求投资管道，从美国开放的投资移民（EB-5），每年1万个名额，中国大陆就占6,000多人。受到政策压抑的大陆房市，因为热钱需要出口，美国也是投资市场焦点。

陈炳辰说明，随着特朗普上任，虽然经济优先，但与中国关系僵持，加州又是最多华人的地区，过去许多房市亮点价码都由中国人创造，如今环境不友善，前仆后继情况趋少。今年的疫情影响下，美国经济更显下挫，零售餐厅营业受限，失业率也大增，又逢美国总统大选在即，房产市场也处在观望，令加州房地产表现稍嫌不若过往，但也可能是个入场的机会。

陈炳辰提醒，目前美国政治弥漫保守排斥外国人的气氛，置产虽不至於有明显危机，但在移民条件申请上也会相对严格，有意於当地买房民众得在准备时顾虑万全。

来源：经济日报
责编：Zoe Chan

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不确定时期，较为安全的投资避风港在这里｜居外专栏

今年新冠疫情对全球经济的影响无疑是巨大的，在防禦御性投资配置策略下，相对於其他发达国家，日本的收入和资本回报相对更稳定，是一个较为安全的投资配置的避风港。

据仲量联行一份对来自全球38个国家和地区的顶级投资人的调研，约56%的受访者选择在2021年底前，增加对日本的投资。不少投资人认为，日本可以在不稳定时期下，提供相对更多的确定性回报。

从日本房地产市场的基本面来看，也相对乐观。第二季度，东京甲级写字楼的空置率环比下降0.2%至0.7％，为两个季度以来的首次下降；大阪甲级写字楼空置率环比保持不变，为0.5％；东京的住宅类丶物流类和办公类房产的预期收益率出现2个基点至5个基点的下降；而大阪的的预期收益率环比增长了4个基点；而J-REIT指数在3月触底1,145点後，於6月10日回升至1,721点，之後虽出现波动，但基本都维持在1700点之上。

香港基金太盟投资集团（PAG）于近期宣布，将在今后的约4年间向日本房地产最多投入约8400亿日元。PAG认为在新冠疫情的不利情况下，日本房地产市场受到的冲击有限，如面临房地产被出售，或金融机构处理不良债权的增加，投资有望取得相对较高的回报。

风险披露：
本公司提供的环球市场、日本房地产市场等情况和分析，并非以发行的产品为参考，只旨在提供信息给投资者以了解市场和进行投资决策思考。市场情况瞬息万变，上述情况和分析不能确保其内容和引用的数据的正确性，也非作为任何特定投资产品，策略，计划的建议或推荐。

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马尼拉房价涨幅连续两个季度全球第一，疫情后将有哪些重大变化？

根据莱坊国际最新的房价指数报告，菲律宾首都马尼拉今年第一季度的房价比一年前增长了22%，全球排名第一。

这也是马尼拉楼市连续两个季度房价同比上涨。

马尼拉房价涨幅，也远远抛开了跟韩国首尔，以及同在亚太的澳洲首府城市之间的差距。这些城市，在2019年都取得了亮眼的涨幅，但都比不上马尼拉。其他排在马尼拉后面的国家和地区，大多数都在非洲、中东欧和西亚。

与之相比，中国排名最高的城市西安，过去一年房价涨幅仅是马尼拉的一半。

马尼拉楼市繁荣的根本逻辑，仍然是供求关系。供应量还明显追不上更新住房的需求。尽管房价上涨凶猛，菲律宾首都马尼拉热门区域BGC、Ortigas、和帕塞赌场区的房价仍然只在3.5万人民币左右，比周边的吉隆坡和曼谷都还要低，更别提中国的一线城市了。

然而，值得注意的是，这个统计的最新数据也只截至到今年一季度，即3月底。而那个时候，正是新冠疫情全球大流行，各国纷纷进入封锁状态的开端。

疫情对房屋交易价格以及成交量的影响，并没有体现在这份报告之中。

于是，为了知道疫情期间马尼拉楼市的表现，以及对未来趋势做出预判，又分别找到了高力国际（Colliers）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、仲量联行（JLL）的监测报告，以及本地媒体的相关报道。

在封锁刚开始的时候，价格位于中端的住宅销售量略有放缓。公寓则遭遇了需求的突然疲软，因为外国买家正在重新评估，本地家庭失去了过往的持续汇款。外籍员工也由于对关闭国境的担忧而决定返回自己的国家，提前终止了房屋租约。

高力国际甚至悲观地预测，如果疫情延续到今年底，马尼拉房价将下跌15%，二手公寓市场将回到预售的水平。高力国际提醒，中端价格的公寓的降价幅度需要尤为注意，比如总价320万比索（约45万人民币）到590万比索（约83万人民币）的单位。

然而，降价实际上并不可怕，这一般都是开发商主动打折或者缺乏现金流的卖家急着出手导致的，可以理解。尤其是在全球楼市都遭遇了疫情下的封锁的情况下，比烂更是没有多大意义。

我们更想知道的是，马尼拉楼市何时会恢复甚至反弹？

我们还是先看高力国际的预测。他们的报告指出，假设菲律宾政府可以从2020年第三季度开始控制疫情，那么2021年楼市就将开始缓慢复苏。在2020年可能下跌15%之后，高力国际预测马尼拉房价在2020到2022这三年间的平均涨幅为1.7%，那也就是明年至少会有10%的反弹幅度。

历史上这样的反弹并不鲜见。先前的危机表明，一旦市场情绪和商业活动开始改善，价格就会立即恢复。

在亚洲金融风暴期间，房价从1998年到1999年下降了9%到14%，随后在2000年恢复了增长，上涨了24%。在全球金融危机期间也出现了相同的趋势，当时房价在2009年下降了1.5%，随即在2010年开始恢复，上涨了2.1%。

而如果从当地市场的具体成交情况来看，中国投资者跟过去几年一样，仍然是马尼拉楼市的关键海外买家。

过去几年，随着菲律宾总统杜特尔特努力想挽回跟中国的关系，建立更密切的联系，中国买家一直是菲律宾房产热潮中的领潮者。

菲律宾央行的房地产价格指数显示，大马尼拉地区的公寓价格从2016年底到2019年底，上涨了近40%。而这三年，刚好就是中国买家涌入的时间。

以至于菲律宾最大的房地产开发商Ayala Land表示，由于中国和菲律宾的封锁，今年第一季度对中国的销售额下降了49%，至15亿比索（约2.12亿人民币）。

但尽管如此，中国买家仍然占Ayala Land国际销售额的41%，是最大买家。

根据日经亚洲评论的报道，已经在马尼拉拥有了近100套公寓的叶姓中国企业家说：“疫情过后，我会继续购买马尼拉。”

这跟马尼拉的强投资属性是分不开的。根据高力国际的监测，在疫情之前，马尼拉的平均租金回报率可以到5%以上，高于曼谷的4%和新加坡的3%。

并且，根据世界领先房地产企业（LeadingRE）公布的信息，在封锁期间，大额交易仍在进行。比如一家中国集团与他们达成了一笔55亿比索（约7.78亿人民币）的交易。

LeadingRE的业务总监萨拉斯在接受媒体采访时说：“显而易见，中国买家将留在这里。只要他们能够继续飞行（复航），他们就会继续购买。”

跟马来西亚一样，只要敢入场，现在就是一个难得一遇的窗口期。

伯恩斯坦国际咨询公司表示，马尼拉人对600万套住房的需求仍未得到满足，并且房地产仍然是一项可靠的长期投资。

“我把它归结于两个C：确定性（certainty）和信心（confidence）。当前买卖双方的活动减少只是暂时的，当信心重新恢复时，住宅需求会缓慢回升，尽管它不会像疫情之前那么猛。因为较低的利率以及逐渐趋缓的感染曲线，买房的人将会增加。”

对于我们来说，第一太平戴维斯（Savills）的前瞻值得关注。他们在最新报告中指出，低收入家庭会普遍感受到经济的不确定性，但那些处于中端市场的买家仍然具有购买能力。

而中端市场换算成人民币，也就是我们经常购买的价位。这些潜在的需求，正是开放商当下最需要解决的。

所以，第一太平戴维斯预计，开发商将提供10%到15%的促销折扣，尤其是那些准备出租的准现房。对于愿意低价入场的投资者们来说，机会就在眼前！

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来源：海外掘金
责编：Zoe Chan

马来西亚住宅租金收益率有多高？来看最新中介预测

根据最近的一项研究报告，马来西亚房地产经纪人预计到2020年底，住宅租金收益率将平均增长1.7%。

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居外IQI的2020年第一季度马来西亚房地产指数和调查显示，砂拉越和雪隆（吉隆坡和雪兰莪州）的租金增长预测为两年来最强。该调查表示，中介预测这两个子市场的租金将攀升7.9%。该调查访问了全国340多名房地产中介。与此同时，槟城的预测最弱，预计到明年租金将攀升3.8%。

居外IQI集团执行董事Kashif Ansari表示，马来西亚房产中介对未来两年的租金率更有信心。“调查结果显示，2020年砂拉越地区的租金增长预测最高，为5.4%。与此同时，槟城的预测最为负面，预计2020年当地的租金率将下降5.8%。在全国范围内，中介公司预计到2022年1月，租金将攀升7.1%，”他在4月20日发表声明说。

该调查还预测，全国住宅价格今年将以1.1%的涨幅停滞不前，到明年再攀升至8.6%，高于当前水平。Kashif表示，由于禁足令冻结房价，目前全国房地产成交量下降。不过，他补充说，业界对大马房地产市场后市复苏持乐观态度，预计到2021年住宅价格将上涨8.6%。

同时，由于马来西亚的战略位置，马来西亚的房地产市场仍然对外国买家具有吸引力。该国毗邻日本、中国、中国香港和新加坡等国家，是世界上最大的跨境房产买家聚集地，这使得它的吸引力很强。“对于投资者和首次置业者来说，现在无疑是考虑入市的好时机，因为开发商提供的折扣很有吸引力，”Kashif表示。

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来源：The Malaysian Reserve
编译：Zoe Chan