Tag: 投资策略

活用《国际观金融理财》

中国企业赴美OTC上市的战略思考

大多数的中概股并不适合在国内上市融资，中国企业的海外上市，实际上是吸引全球资本投资中国，即用海外的钱，来建设中国自己的基础设施，研发自己的技术。【阅读原文】

 

知识产权作价实缴资本助力企业融资

企业主注册公司之后，如何用股权融资？如何用股权融人才？如何用股权融资源？如何用股权去并购？如何将股权拆分?如何用优先经营股得到控制权？【阅读原文】

 

知识产权作价实缴公司资本及其重要课题

如今竞争更加激烈的数字经济时代使得知识产权等无形资产在公司中的地位越发重要。数字行业（包括互联网、软件、技术和IT等）是最依赖无形资产的，制药与医疗等则紧随其后。【阅读原文】

 

新冠疫情期加速元宇宙发展与投资提点

若说成为美国元宇宙的发展元年；中国市场的元宇宙发展元年可说是2022年。互联网行业增速回落，用户规模趋稳，同时商业格局相对稳定，资本正在试图寻找新的盈利增长点。 此外，中国市场的数字经济增速尤为可观，元宇宙便是在这一背景下呈现出发展之势。【阅读原文】

 

新冠肺炎全球抗疫，传统中医防治调理要领 

在积极治疗新冠肺炎的同时，加强对基础疾病的治疗，积极防治并发症，预防继发感染，及时进行器官功能支持，中西医结合，协同施治，辨证论治，密切关注病情情况，全力救治每一位患者。【阅读原文】

 

从巴菲特暨索罗斯视角，赢家金融投资理念与避险策略应用

目前标普500指数中表现最强的10家公司，有三家和巴菲特有关联——首先就是伯克希尔公司，还有伯克希尔公司持股的美国银行和美国运通。今年以来美国银行涨近8%，市值增加230多亿美元，持有该股的伯克希尔公司赢得超34亿美元的财富。【阅读原文】

 

后疫情时期，企业私域流量营销，打造康养爆品

企业私域流量营销是基于移动互联网影响下的产业发展、消费者行为变迁，对整个企业商业模式的重新思考，对内部管理体系及业务流程的再造和升级，遂以数千年前老祖宗传承下来的古方中草药产品「排湿寒」作为企业私域流量爆品营销案例。【阅读原文】

 

新思维、新方法、好数据，提供中医与生医健康产业合作发展机遇

随着中国开始进入人口老龄化社会，慢性病人群将会不断增加。党的十九大作出”实施健康中国战略”的重大决策,将人民健康建设提升到国家战略的高度。【阅读原文】

 

从传统中医视角 经络调理开慧眼 可治愈抑郁症

肆虐的新型冠状病毒肺炎疫情危及人类生命安全和身体健康，大健康产业政策下，后疫情时期中医养生的意识抬头了，笔者梳理老祖宗的健康养生智慧，将中医养生学说所主张“不治已病而治未病”的延年益寿养生智慧传递给华夏民族的读者，身心健康，才是全人健康，请照顾好自己及您们的家人。【阅读原文】

 

为什么健康板块是最具爆发力的产业经济？

新型冠状病毒肺炎疫情，让人类意识到自身的免疫力是对抗新型冠状病毒时最重要的武器，年长与年轻人群的本质区别就在于免疫系统的强弱。在遇到病毒时，免疫系统不佳的就相当于失去了防线，若是本身带有慢性病或是先天疾病，将会面临较大的风险！【阅读原文】

 

企业家办，如何让家族基金投资富过三代？

把家族基金投资看做能庇佑子孙后代的一个传承型资产组合，那么采取保守策略让资产投资组合更加稳健且长久，这才是家族基金投资的真正魅力所在。家族基金投资的基本策略是防守型，永续是家族基金投资追求的首要目标。家族资产管理，需要设置合理的预期收益率，降低操作难度，提高资产投资组合持久成功获利的概率。【阅读原文】

 

成长型金融AI理财企业兴起的契机

进入21世纪以来，随着数据的爆发式增长，计算能力的大幅度提升和深度学习的发展和成熟，人工智能迎来了第三次发展浪潮，人工智能技术走向了全面应用，在全球范围内掀起了一场新的产业革命。而2020年突如其来的新冠病毒疫情，对人类的生命健康，以及全球的经济发展构成了巨大挑战，却也无意中加速了产业智能化的进程。【阅读原文】

 

如何保有新能源汽车市场先发优势？

吉利汽车李书福董事长曾说：“最终全球汽车工业企业存活下来的数量不会太多，只有规模企业才能生存下来。”如何保有新能源汽车市场话语权，如今已经成为传统龙头车企未来发展重中之重的课题。新能源汽车如何在新一轮竞争中维持先发优势，智能网联领域自主研发技术，将成为新能源车企比拼的重点。【阅读原文】

 

医药行业A股投资逻辑及赛道投资组合

随着国内以及国外疫苗接种进度超出预期，新冠疫苗的强需求大概率会持续到明年底，印度等国家的新冠疫情严峻及疫情扰动下中国企业承接能力优势的凸显，A股医药板块的刚需属性第一季季报业绩亮眼。医药行业它最大的特点是长期稳定确定性的增长，绩优、成长A股的中长期投资价值大。【阅读原文】

 

特殊目的收购公司（SPACs）上市议题探讨

伯克希尔·哈撒韦公司2021股东大会中，巴菲特和芒格对股市中的猖獗的投机行为提出了警告，特别是对SPACs（特殊目的收购公司）的投机行为，它是股市的副产品。巴菲特警告说，没有人告诉你这种狂热什么时候会结束。巴菲特为何就此议题会如此说呢？【阅读原文】

 

海南总体政策及投资机遇

2018年4月13日，习近平主席宣布：支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。为打造成为引领中国新时代对外开放的鲜明旗帜和重要开放门户，遂于2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》正式向全球发布！【阅读原文】

 

家族企业财富管理能如何为您创造价值？

中国经过40年的改革开放，高净值人群规模增长迅速。据胡润研究院的数据显示，大中华区高净值家庭（可投资资产超过1000万元）的数量已达到202万户，而2020年仅有7.5%设置家族办公室。随着中国私人财富的日益增长，越来越多高净值客户逐渐意识到实现家族资产保护与传承及投资多样化配置的重要性，以及家族办公室服务人才需求的迫切性。【阅读原文】

 

中国半导体芯片产业是强国之本，不会影响资本走向

今年中国政府工作报告，在2021年重点工作中提到“制造业”5次，制造业被赋予了新的内涵和新的使命：唯有实体经济才是富国之基，唯有制造业，方是强国之本。一旦中国在基础零部件、基础工艺、关键基础材料取得新突破，中国就能比其他国家加快步入第四次工业革命。滬深A股（包括上海科创板），半导体产业链的成长型公司，值得长期关注！【阅读原文】

 

活用《国际观金融理财》：金融期货AI绩效达标仍需靠人机结合

深度学习是机器学习领域中一个新的研究方向，它被应用在金融期货投机交易上，把20年金融期货的历史数据演算后，并让AI机器可以去做多或放空。当隔了一段时间之后，产生的正负报酬都纪录起来。金融期货AI精益求精之处，不是单看回撤率，还要将过往的数据分为用来训练与验证两组，训练出来的交易策略要再到验证区，它在验证区也必须要达到一定的绩效期望值。【阅读原文】

 

活用《国际观金融理财》：进行预测可采卷积神经网络技术精炼数据

金融期货市场存在大量的数据有着非常大的噪声交易，不仅在输入端，更在输出端。这些数据很多时候不能反映真实的期货市场情况，甚至基差还会覆盖掉有用的数据。因此需要人工智能（AI: Artificial Intelligence）去对这些数据进行提炼，从而获得有价值的数据及算法进行预测。【阅读原文】

 

资本增值 vs 租金收益，怎样锁定海外房产投资目标？

进行海外房产投资时，投资者往往看重两点——“资本增值”及“租金收益”。既有强劲资本增长又有高租金回报率的房子，自然是投资者的首选，但是这种“大满贯”的理想情况实属罕见，要看个人机遇。资本增值和租金收益各有优弊，通常情况下，投资者需要在这两者之间做出孰重孰轻的抉择，那么到底是该优先考虑哪一项呢？一起分析看看。

投资者自身特点的不同

追求房产资本升值的投资者一般比追求租金收益的拥有更高的风险容忍度，后者的投资态度更为保守。另外前者也需要花费更多时间在房产市场研究上，随时可以拿到更为即时和准确的资讯。这是因为房产价格比租金更容易随着宏观和区域经济形势变化而波动，而且想要买到价格有较大上涨空间的房产，比找到一个能够产生稳定租金的房产要难很多。

“资本增值”型投资者更多是房产市场的短线投资者，一般买卖周期都比较短，利用市场价格的起伏去低买高卖，希望获取较大收益。而“租金收益“型投资者则是房产市场的长线投资者，偏好长期持有。

现金流和市场风险的考量

房子价值增长的那个部分要到卖出时候然後最终实现，不然只是一个预期收益，面临不确定性。但这种房产获得较高资本收入的潜力很大，带来的未来收益可观。但是投入的资金要到卖出的时候才能获得回报，中间的机会成本和流动性成本也需要关注。如果有房贷的话，持有期间现金流的压力就更大了。

但是租金收益型的房产，可以带来持续稳定额现金流，租金等於是买房投入产生的利息，也可以以租养贷。同时获得的租金也可以进行再投资，产生额外的收益。但是这种类型的房产一般升值潜力不高，产生不了诱人的回报率，同时需要投资者进行长线投资，对於偏好短期交易的投资者来说，这种房产既不符合他们的风险偏好和预期收益，而不符合目标投资周期。

找到未来会快速升值的房产，需要更大功夫的市场研究和精准的投资眼光。而且房价随经济形势的波动性平均来说高於租金的变化。租房市场相对来说刚需更强，也有比较固定的时间周期，但是买卖市场的消费者则更为灵活，刚需的程度没有买房那麽强，所以在市场条件急剧变化时候的反应更大。这也意味着投资资本增值型房产的话，需要对市场风险有更高的承受力。

那么，符合这两种投资模式的房产，在自身特点上各自到底有哪些不同呢？

哪些房产适合追求资本增值？

房屋结构：房间数要满足目标客户类型的需求，但不应该有过多让潜在买家觉得无用的房间，另外要保证足够的公共空间。举例来说，如果当地活跃的买家主体是千禧一代，则小户型容易卖上价。但如果当地买家主体是中年家庭，则房间比较多和面积较大的户型会比较受欢迎。房屋位置朝向和窗户结构带来的采光效果，都会是影响升值潜力的因素。

比如在美国纽约长岛市，自从2015年以来，新建了很多高层住宅，大多数都是中小户型，比较受到年轻白领和家庭的喜爱。很多在曼哈顿金融和科技行业工作的白领涌入长岛市买房，也使得那里的房价一直在稳步上升。根据交易资料，长岛市一座中高端一室一卫的住宅，在2019年初的价格在90万美元左右，但到了今年年中，价格就已经上升到了98-100万美元左右，年资本升值率竟然高达9%。

房屋设施：一个美观又很有私密性的花园、泳池、设计合理的停车空间，和屋内智能现代化的家用设施，都会使得您的房子未来带来更大的资本增值。

地理区位：这里要分公寓和独栋住宅两种房产类型考虑。升值前景良好的公寓一般位于基础设施日益完善，商业经济和就业快速发展，公共交通网络稳步完善的区域。另外一些地方政府重点支持，出台了一系列优惠政策的社区，也会是理想的公寓投资区域。

比如大华府地区的Reston地区，由于新地铁线的延伸，被纳入了华盛顿一小时交通圈，地铁也带动了商业活动的兴盛，周边设施日益完善，房价也是一路飙升。

对于独栋住宅来说，学区好，自然环境好，安全性高是取得较大资本增值的大加分项。另外房地产开发和土地政策严格，新房供给紧张，但教育资源好和人均收入高的区域值得重点关注，这类社区内的房产往往能够保持较快的资本升值，在危机中也有更强的价格刚性。比如麻省的莱克星顿，拥有全美最好的学区之一，同时住房供给十分紧张，新建房屋数量很少，房价一直保持快速上涨。

哪些房产适合追求稳定租金收益？

房屋结构：比较多的房间数量，同等面积的房产，卧室数量越多，往往可以获得更高的租金。公用面积适度不浪费，房间和房间之间有较好的私密性。

比如法拉盛一座2017年落成的公寓住宅，三室两卫的户型价格大约比两室两卫的户型贵10-12%，但是前者的租金却比后者高了差不多20%，原因就是多了个房间。这一点在两室两卫和一室一卫上的体现更为明显。

房屋设施：一般不用添置过多的提升生活品质的增值设施，如景观花园，高级家用设备和家俱等，这些东西会给租客带来超过预期的居住成本。

地理区位：主要都位于较为繁华的城区内。目标租户是白领的房产一般靠近商业区，若定位学生租客，房产一般位于大学校园附近。

比如波士顿的Allston地区，一直以来都是波士顿大学、东北大学、和哈佛大学学生偏爱的居住地，各种超市和餐馆云集，地铁和公交线路发达，虽然那里的房子普遍比较旧，但是租金一直是水涨船高，而且很抢手。

来源：世界新闻网

无论您是追求资本增值，还是偏好稳定租金收益，抑或想两者兼得，我们都可以为您提供最可靠的市场讯息和投资建议。马上在下方私信居外IQI的海外房产投资顾问吧！

中国半导体芯片产业是强国之本，不会影响资本走向｜居外专栏

世界银行预测2021年全球经济增长4%，中国达7-9%；中国科学院预测科学研究中心认为今年中国经济将快速回升，预计GDP增速为8.5％左右。今年3月5日中国政府工作报告对GDP的预期目标设定为6%以上，在GDP目标设定趋向稳健落实，这说明中央保持极为务实的一面，今年是“十四五”规划的开局之年，异常重要，中央留给地方转变发展的空间，给予各省区产业结构调整的抵抗心理空间；同时在任务层层分解的过程当中，避免地方包围债务驱动、投资驱动的发展陷阱。

今年中国政府工作报告，在2021年重点工作中提到“制造业”5次，制造业被赋予了新的内涵和新的使命：唯有实体经济才是富国之基，唯有制造业，方是强国之本。支持制造业的发展，采用利益导向机制促进企业扩大研发投入，对先进制造业企业按月全额退还增量留抵税额，提高制造业贷款比重，扩大制造业设备更新和技术改造投资的优惠政策。

今年中国全力押注制造业，就是为了“增强国家战略科技实力”，“增强产业链供应链自主可控能力” ，以期尽快解决当前中国所面临的“卡脖子”问题，不再让其制约国家安全。该任务非常突出，甚至是一切工作的首要战略目标。一旦中国在基础零部件、基础工艺、关键基础材料取得新突破，中国就能比其他国家加快步入第四次工业革命。

图片来源：Shutterstock

世界第一的中国台湾芯片制造公司：台积电

台积电先进制程的主要厂区，像5nm等最新工艺，主要就集中于南科，从量产时间上，台积电要更比三星强，这是一个层面的马太效应。台积电2021年250-280亿美元的资本支出，将用于先进制程技术上，其中80%将用于3nm、5nm及7nm等先进工艺，10%用于先进封装技术量产需求，10%用于特殊工艺。三星电子预计2022年将大规模采用比FinFET更为先进的GAAFET 3nm，保持与台积电在先进制程上的技术竞争。

美国卡华为“脖子”之处是美国的半导体技术含量高者，非仅针对卡美系的公司；面向芯片供货商, 华为由美商转向欧系公司的机率高。在中国宜多几家像华为这样的好公司，有助形成半导体产业链！

中国当局提出芯片自给率在2025年达到70%的目标，为中国芯片发展指明了方向，显示出中国当局想要实现国产芯片自主可控的决心。除了江苏是中国最强国产芯片生产基地（2020年，江苏省共生产了高达835亿块芯片产品，占到了全国芯片总产量的32%）以外，甘肃、广东也是中国非常重要的芯片生产基地。华为目前积累了很强的芯片设计能力。

中芯国际的28nm、14nm、12nm、N+1等技术均已进入规模量产，7nm技术开发已经完成，今年4月可以进入风险量产，5nm、3nm最关键也是最艰巨的8大项技术也已经有序展开，只等EUV极紫外光刻机到来，就可以进入全面开发阶段。

半导体产的芯片公司属于长期投资，从来没有天使投资人，不会影响资本走向！

EDA指以计算机为工作平台，融合了应用电子技术、计算机技术、信息处理及智能化技术的最新成果，进行电子产品的自动设计，中国有机会在未来5年与美国齐平！半导体设备及芯片高端技术，中国要与美国齐平，未来至少有5年以上的阵痛期，中国在半导体芯片的研发根基需加快数学、物理、化学、材料工艺…等人才的培养。

芯片问题的解决不是设计技术能力问题，而是制造设备、化学试剂等的问题，需要在基础工业、化学产业上加大重视，产生更多的尖端人才、交叉创新人才。华为、中芯国际、中微半导体、上海新阳等半导体产业链企业，都在为此付出努力。中科院肩负起攻克光刻机的重任。

滬深A股（包括上海科创板），半导体产业链的成长型公司，值得长期关注！

列入半导体成长股观察名单：

1. 中微公司（688012）：集成电路、计算机软件产品、半导体刻蚀机。刻蚀设备增长较快，MOCVD 受下游需求影响明显。

2. 北方华创（002371）：具有 ICP 刻蚀、PVD 设备、 氧化扩散设备、清洗设备等商品。此外，公司的半导体设备的营收占比 2/3 以上，是公司最重要的业务和最主要估值逻辑来源。

3. 晶盛机电（300316）：半导体设备再加码，光伏设备迎单晶硅大扩产。

4. 至纯科技（603690）：

  1. 清洗设备国内龙头地位稳固，具备卡位优势，有望率先实现全面国产化；
  2. 传统主业高纯工艺系统，国内龙头地位稳定，为公司贡献稳定现金流；
  3. 晶圆再生业务：至纯竞争优势显着，静待晶圆再生业务空间打开。

风险提示：投资有风险，入市需谨慎；理性投资，风险自担。本文仅代表个人观点，不作为投资建议！

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com

居外IQI看点：在5G时代如何投资海外房产？

作者：何丹尼，居外IQI集团总经理

通过在家庭、工作和外出时创造一个全方位的数字化环境，5G技术将对国际房地产市场产生巨大影响。聪明的全球投资者可以从中受益。

速度快100倍

尽管大家都在谈论5G，但大多数人连基本的细节都不知道。令人惊讶的是，我经常收到这样的问题：’G’代表什么？

所以，首先，’G’代表的是’代’。5G代表着第五代蜂窝网络无线技术，但5G的速度和连接性将产生的影响远远超过短信和电话通话。5G不仅仅是对4G的一个小改进。它将彻底改变我们的生活。

5G的速度可以比现有的4G网络快100倍，相关设备将能够比目前的其他设备多100倍。

随着自动驾驶与道路以及周围所有其他车辆的即时对话，交通事故和交通堵塞可能会成为历史。下载一整部故事片可能只需要几秒钟。5G的响应能力和速度将使你能够将家庭、办公室或工厂的几乎所有东西联网，即万物互联。

在5G世界里，你的冰箱、微波炉、安全摄像头、电力系统、气候控制以及其他几乎所有的东西都可以被链接起来，以降低成本、提高效率和创造新的服务。有远见的医生说要进行虚拟手术和超声检查，为身处偏远地区的人们带来最好的医疗服务。游戏玩家对与其他成千上万的玩家同时玩大流量高逼真度游戏感到兴奋—不会有明显的滞后。

在一栋办公楼里，成千上万的各类传感器将使物业管理者能够减少能源消耗，更及时检测到安全风险，优化照明和温度控制，并主动维护设备。工业家们梦想的是在工厂里，各类传感器能够发现并解决问题，减少瓶颈，加快生产速度。对于中国这样的先进制造业国家来说，在这个领域的领先是非常重要的。

所有级别的5G服务都将比4G有所改进，但最快的速度并不是到处都能用。5G有三种不同的频率。高频段频率mmWave可以提供闪电般的服务，但只能在小范围内使用，而且需要更多的基站来支持。中频段和低频段的5G覆盖面积更大，但速度比mmWave慢。

不平均的分配

尽管5G未来有着闪闪发光的承诺，但在最初的几年里，过渡期实际上不会给你的生活带来太大的改变。随着基础设施的普及和技术的发展，变化会加速，规模会越来越大。十年之内，一些地方的生活可能会因为5G而发生巨大的变化，以至于现在的生活与之相比可能会像黑暗的中世纪。

特别是在5G推广的早期阶段，电信运营商将把关注点放在公众使用最高频的地区，以寻求获得最大的投资回报。人口更密集、更富裕的地区和那些将聚集大量专业办公人员的地区，5G基础设施和网络服务的推出速度将比其他地点快得多。人流较多的地点也更有可能获得高频段5G，而高频段5G的安装成本更高。

5G是一种集中的技术，而不是分散的技术。5G分布不均，很可能会加剧数字鸿沟，在城市和国家内部造成新的不平衡。超高速5G将倾向于提高有它存在的地方的房产价值，而使其他地方的房产变得不那么理想。这将加剧价值差异，并随着时间的推移而加剧。

中国是5G领导者

虽然韩国安装了第一个5G网络，但中国是当今世界5G的领导者。中国拥有的5G基站数量超过了全球其他国家的总和，并占全球移动5G用户总数的80%。中国对5G如此积极的一个原因是，该技术是制造业、技术、交通和通信领域下一代进步的核心。

在中国之后，到2025年，拥有最大5G网络的国家可能是美国、日本和韩国。预计未来十年，美国和中国每年都将在无线网络上投资约250亿美元。新加坡可能要到2025年才会覆盖发达的5G网络。马来西亚要到2022年才会开始向5G过渡。在欧洲，德国在2019年开始提供5G服务，德国电信希望到2021年1月能覆盖三分之二的人口，因为疫情被延迟。

5G房产投资

对于房地产投资者来说，5G既是风险也是机遇。投资者必须正确预测5G的推广将如何影响房地产市场，并适当地部署他们的资本。对于5G房地产投资，你的策略应该是找到那些因覆盖5G而增值的资产。

最常见的5G房地产投资策略之一是寻找安装、拥有和运营蜂窝天线的公司。你可以通过房地产投资信托基金（”REITs”）来投资铁塔公司来实现，REITs是拥有和运营房地产的上市公司。其中一个是美国5G信号塔公司American Tower Corp. (NYSE: AMT)。另一家信号塔公司是SBA通信公司SBA Communications Corp.，它是美国最大的蜂窝基础设施REIT (NASDAQ: SBAC)，该公司在巴西和美国拥有大量的手机信号塔，在中美洲也有分布。

直接投资商业地产是精明的5G投资者的第二个选择。我特别认为，对于资金充足的投资者来说，位于城市中心区的甲级商业写字楼和位于市中心、人流量大的多户型公寓项目是不错的选择。

对于个人投资者，我建议采取类似的小规模策略。在交通基础设施和服务设施完善的中心街区寻找公寓，这些地方最有可能从5G基础设施的早期安装和最高水平的服务中受益。

在纽约市、悉尼、墨尔本、曼谷和旧金山等顶级投资者市场，2020年中心内城社区的房价和租金都在下降。COVID-19促使许多居民转移到户外空间更大、房屋面积更大的地区，并扼杀了外国投资的流动。然而，这是一个暂时的现象，也创造了一个购买机会。到了2021年第二季度，随着对COVID-19的担忧消退，这种机会可能会开始蒸发，未来开始变得更加光明。

5G房产投资的第三种策略是将关注点缩小到一线城市，忽略小城市和区域性城镇。同样，由于5G依赖于基础设施，而这些基础设施不会均匀部署，投资者最好选择那些5G投资最大的地点，从而受益于最显著的价值增长。

瞄准你投资的每个国家中最大、最有活力的商业城市。选择纽约市、伦敦、柏林、阿姆斯特丹、首尔、曼谷、吉隆坡和东京，而不是芝加哥、奥兰多、伯明翰、斯图加特、芭堤雅、水原或京都。

现在断言人们究竟会如何适应这种新技术，以及它对房地产市场会产生什么其他影响，还为时过早。例如，如果有了快速的5G服务，你可能会有能力戴上VR护目镜，与其他地方的同事一起虚拟工作。这是否会让你更有可能从田园乡村的环境中远程办公？还是你会倾向于大城市，那里是最具创新性的公司的总部？我们还没有所有的答案，但我们知道重大的变化即将到来。

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认识英国房产：6大种类 2大投资方式，您要怎麽选？

国人最大梦想，就是买房成家，当决定去英国移民，也一定很想买个英国房子，安心定居。不过英国楼房种类很多元化，跟国内很不一样，不如在英国置业前，先来认识英国房子6个大类：

一、大厦公寓（Flat / Apartments）

在英国城市中，最多的房子类型， 房价也最实惠，如果是新楼房（New Homes）价钱就会比旧楼贵20-30%。英国新楼都会包新装修，而且九成是开放式厨房，而且包送雪柜丶洗衣机丶焗炉等设备，只须买简单家具即可入住。

不过买大厦公寓，一般只有租赁业权（Leasehold），故须要定期交地租（Ground Rent），亦须要交物业管理费，不过英国物业管理水准不差，新楼的清洁与保安水平都可让人安心。

曼彻斯特市的标志性新开发X1 Michigan Tower 1，是全新地标级旗舰住宅项目，提供1,300个豪华的1、2及3房单位。项目将融合多元化的零售，餐饮及娱乐休憩设施，全面满足住户所需。房价仅由约¥ 153万起。

二、房屋（House）

英国房屋可分为独立式房屋（Detached House）和半独式房屋（Semi-Detached House）两大类。

独立式房屋（或别墅），有2至3层，它整楝跟邻户是完全分开，通常有前后独立花园，花园面积可大至100平方米，部分甚至有温室或池塘，另外还有私人车库及独立室外储物屋。

而半独式房屋（或别墅），跟独立式房屋的唯一分别，就是房子的一边会跟邻户相连，故又名双拼房屋（或别墅），私隐度稍逊独立式。

House多位处市郊，故深得爱静丶爱园艺的英国人喜欢，不过房价也相对较贵。

三、单层房屋（Bungalow）

跟House一样，同样分独立和半独立（双拼）两种，但Bungalow一般只有一层，由於不须上下楼梯，出入较方便，故往往是老年居客的首选。

Bungalow多位处环境优美地方，故价格颇高，但租金回报率也是最高。

四、排屋（Townhouse）/ 小排屋（Terraced House）

排屋有大有小，但都是房子跟房子密集相连，一排接一排。大排屋一般有两三层，由5至10楝房子相连，每楝有独立花园和车位（或车房），有睡房2至4个，另有客厅丶厨房。

而小排屋就更密集，每排有10座房子以上，而前花园都很小，后面亦只有后院（Yard），它们大都筑建於维多利亚时代，但结构坚固，多为政府房舍。

五、政府福利房（Council House）

国内有廉租房，英国也有类似的公营房屋，并分多个类型，当中最常见就是Council House。能在私人市场见到的都俗称Ex-council House，都有一定年期，但价钱会低於市价，如非当地人便很易误以为是“笋盘”；由於Council House环境复杂，安全风险较高，日后出售房子也难有好价，故投资者必须紧慎。

六、乡村屋（Cottage）

英国的乡村屋Cottage，可小至只有两三房间，也可大至拥有几十间大房，并大都位处乡郊，是邻近森林丶农场丶湖泊丶海滨等自然景观的老房子，通常都历史悠久。这类Cottage除可自住，很多亦会改建成家庭旅馆，在旅游旺季时可当「B&B」出租。但要留意是老房子维修费不便宜，如是政府保护建筑，更不能随意改动，当中利弊要考虑清楚。

相关【居外百科】内容：英国房市常见的房产类型详解

此外，在研究不同投资策略时，可能会遇到在国内比较少见的术语，今篇先为大家挑选两个较常见的术语，让大家尽快入门。

BTL：Buy To Let

可以理解为以租养房，是买入持有的策略（Buy and Hold Strategy），一般为赚取长期现金流量和资産净值（equity）的最有效方法。

BTL包含的风险最小，比较容易获得贷款，易於管理。对於在英国尚未有信用足迹（credit footprints）的新投资者来说，可能比较难获取BTL贷款，即使有，利率相当高，故此另有策略为Buy in Cash and Rent it out，即是先以现金买入再出租，然后约在6个月后，再对此房产进行再融资（refinance）。

新投资者也可以考虑Buy, Refurbish, Refinance，即是买入-翻新-再融资。同样，先以现金购买物业，再做外观装修工程，甚至大一点的改动例如增设额外房间，然后在数个月内再融资。透过这个策略，投资者可以获得大量资金，因为翻新后的物业的价值会有所提升，尤其如果当初是以低於市场价值（below market value）的价格购买，资产收益（equity gain）就会很大。

要采取这个策略，重点是向Mortgage broker及测量师证明物业增值，可以照片作前后对比，以展示当中的功夫。然而，翻新及增值的房产，不必然要在昂贵地段，只要附近有工作机会，自然有住屋需要，也值得投资翻新。当有了再融资的资本，投资者就可以建立您的投资组合。在技术上，如果以现金购入物业的话，一般不用等6个月，惟这是英国业界不言而喻的规则，所以绝大多数人会等待6个月后才重新融资。

相关【居外百科】内容：英国买房投资buy to let…这10点都做到，可以稳赚不亏

比较起以租养房创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。（GettyImages）

BTS：Buy to Sell

也可以理解为Flip，就是买入物业，然后迅速以更高的价格出售，这策略通常涉及翻新（refurbishing），但并非绝对。有些人以巨额折扣购买房子，再迅速以更高价格放回市场出售。当然，买家需要有充分理由证明为何物业值得有更高售价，答案不可能为资本增值（capital growth），因为由买入到卖出仅仅相隔几个月，资本难以短期增值。这也是那麽多人以翻新来增值的原因。

比较起BTL创造长期现金流的投资者，采取BTS的会希望在数个月内获取一笔过收入。

哪个策略更适合？难以一概而论，倒真要视乎需要而定，毕竟，世界上从来没有什麽一刀切的万用投资策略。


参考来源：东网丶香港01

在英国投资房产，要了解自己的需要及目标，找到适合的策略，这往往建基於不同因素，例如个人财务状况丶风险取态丶目标丶抱负丶可运用时间丶技能丶经验丶信用评级丶短期或长期收益等，因人而异。

居外的英国置业专家乐意为您效劳！留下您的联系方式，免费获取投资咨询服务。

活用《国际观金融理财》：金融期货AI绩效达标仍需靠人机结合︱居外专栏

深度学习（DL, Deep Learning）是机器学习（machine learning）领域中一个新的研究方向，它被应用在金融期货投机交易上，把20年金融期货的历史数据演算后，并让AI（Artificial Intelligence）机器可以去做多或放空。当隔了一段时间之后，产生的正负报酬都纪录起来。金融期货AI精益求精之处，不是单看回撤率，还要将过往的数据分为用来训练与验证两组，训练出来的交易策略要再到验证区，它在验证区也必须要达到一定的绩效期望值。

基于概率论、统计学等学科发展起来的机器深度学习体现了其在数据分析上的有效性，让计算机系统具有人的学习能力以便实现人工智能，进而将机器深度学习应用在金融期货技术分析领域，实现AI算法交易及准确性。

<读友提问题>上海台商大千庄园黄董问到：“金融期货AI研发，会有独占市场的企业吗？”

答：股指期货特定期间历史数据会比股票市场单一个股的数据来的完整。股指期货，AI可以用历史数据来研发。但把它放在现实的股市期货市场，还是会遇到诸多的变量，目前我司已四年在股市暨金融期货之金融AI研发经验，虽绩效稳健，但仍需采人机结合的模式稳健增长绩效，简言之，金融期货AI仍需人机结合，不易有独占市场赢者全拿的企业。

金融AI不会制定策略方向，而是要给AI一个金融期货环境及目标，让AI在环境中去学到交易策略，验证交易策略，然后在金融期货市场使用交易策略。换言之，金融AI透过深度学习，放入金融期货新的数据后，它要可以从新的数据中自动找到可行有效的交易策略。比如，股指期货AI神经网络交易是给AI一个目标环境（金融期货市场），由AI透过深度学习找到可行有效的交易策略及交易决策。其突破点是透过数据辨识特征制定交易策略（比如：在MA6MA12均线死亡交叉关键点放空），让金融期货AI自主推倒与深度学习、从数据中找出达到绩效目标的算法及准确率。

 

【国际观金融理财专栏写作缘起】

笔者“国际观金融理财”理念与居外（Juwai）一致，遂欣然接下专栏写作，分享给您。

理财：金融投资成功的心理素质秘诀：“与神建立亲密关系，以及荣耀神。”（参阅圣经：提摩太前书：6:7~8）

理善：陈锦芳博士14岁时因受梵谷（Vincent Willem van Gogh）画作感动，立志到巴黎当画家。

1960年代获法国巴黎大学美术史博士并在巴黎艺术学院深造7年。
1969年建立“五次元世界文化观”，创立“新意象派”，其艺术画作整合古今中西的文化意象加以创新表现，艺以载道，成为“后现代先驱”；
如今仍以“联合国文化大使”身分持续推动艺术教育及促进全球“爱与和平”之文化的建立。

陈锦芳博士的夫人侯馆长透过纽约“陈锦芳文化馆”及“为人类而艺术基金会”推广以爱为宗的全球新文艺复兴。陈锦芳博士的画作被编入全球33个国家300多本教科书、艺术书籍及杂志；画作广被全球各大美术馆及企业家收藏 。

笔者，遂将陈锦芳博士的“上海世博”百幅画作、“北京奥运”66幅画作以及新意象派的诸多著名画作，传递给中华民族的读者及您们的后代子孙。

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com

活用《国际观金融理财》：进行预测可采卷积神经网络技术精炼数据︱居外专栏

金融期货市场存在大量的数据有着非常大的噪声交易（Noise Deal，在金融期货市场中，现货价格与期货价格之间存在着一个基差，这个基差就是噪声），不仅在输入端，更在输出端。这些数据很多时候不能反映真实的期货市场情况，甚至基差还会覆盖掉有用的数据。因此需要人工智能（AI: Artificial Intelligence）去对这些数据进行提炼，从而获得有价值的数据及算法进行预测。

<读友提问题>上海台商大千庄园黄董问到：“金融期货在人工智能（AI）技术应用层面所面临的挑战有解吗？”

答：金融期货市场和数据的不稳定性所导致的挑战很大程度上是由于金融期货的竞争特性所决定的。同时，激烈的竞争还会让新开发的统计模型和算法渐渐失去它们的有效性，因此，人工智能建模需要非常特殊的人工智能技术来解决。比如用卷积神经网络（Convolutional Neural Networks, CNN）技术去处理数据做预测。

人工智能赋能后，金融期货投资领域就能够对异构数据（比如：基本面与技术面的不同数据）或非标准金融数据进行更精准的分析。这是因为深度神经网络可以很自然地将异构数据整合在一起。随着算法不断改进，以及计算能力不断提升，卷积神经网络技术在金融AI理财发挥关键有解的作用。

金融期货的时间序列通常包含多个维度，不同维度数据的采样频率也不一致。多层的卷积神经网络（Convolutional Neural Networks, CNN）技术，可采用3层卷积，在保证神经网络学习深度的同时，也增加了卷积神经网络对时间序列数据的适应性；对混频时间序列进行特征提取，再去处理数据做价格预测，比如，这在金融期货指数AI就发挥关键有解的作用。

 

【国际观金融理财专栏写作缘起】

笔者“国际观金融理财”理念与居外（Juwai）一致，遂欣然接下专栏写作，分享给您。

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理善：陈锦芳博士14岁时因受梵谷（Vincent Willem van Gogh）画作感动，立志到巴黎当画家。

1960年代获法国巴黎大学美术史博士并在巴黎艺术学院深造7年。
1969年建立“五次元世界文化观”，创立“新意象派”，其艺术画作整合古今中西的文化意象加以创新表现，艺以载道，成为“后现代先驱”；
如今仍以“联合国文化大使”身分持续推动艺术教育及促进全球“爱与和平”之文化的建立。

陈锦芳博士的夫人侯馆长透过纽约“陈锦芳文化馆”及“为人类而艺术基金会”推广以爱为宗的全球新文艺复兴。陈锦芳博士的画作被编入全球33个国家300多本教科书、艺术书籍及杂志；画作广被全球各大美术馆及企业家收藏 。

笔者，遂将陈锦芳博士的“上海世博”百幅画作、“北京奥运”66幅画作以及新意象派的诸多著名画作，传递给中华民族的读者及您们的后代子孙。

 

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
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中国高净值人士的海外房产投资观｜居外专栏

在全球疫情加剧的影响下，各类商业活动和旅行都被高度限制了，也正是由于这个原因，让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈，去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因：大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资，所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目，所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因：稀缺性。在中国，往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅，50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产，并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性，也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为，无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下：

降低投资风险：通常银行会对所需要贷款的房产进行评估，无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本，但也让一部分投资的风险转移到了银行头上；

降低由于外汇管制而造成的限制：鉴于一些政策上的问题，除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外，外汇储备将大大影响到你的选择范围，利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键；

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后，会迅速布局更多的同主题投资，实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素，建议可以将投资本位币设置为美金，紧盯美金和投资目的国的货币走势，这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点，也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士，一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理，提供尽职调查和合规保障的律师，为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪，他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护，在考虑投资回报时，不仅看到房产价值的增值，也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的，往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时，不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录，它能够让你从时间和价格中找到线索，看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时，他们也一定已经准备了一些数据，这是不够的，去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地，而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的，那些在土地之上的建筑并不会增值，反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的，原因很简单，土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的，这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值，也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中，我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了，最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合，似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点，这会大大降低投资的回报，毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”，“以房养学”等等。

当然，我认为一定还有更多因素能够影响到投资者，无法一一在此描述完备，希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

 

投资移民知情者
投资入籍和投资居留的在线门户
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日本房产持有多久合适？｜居外专栏

对于多数海外投资者来说，选择购置日本房产的原因都是出于以下几点：对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好，对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。

在如愿持有日本房产之后，这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益，也就是“收入收益”。

房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”，即租金增加和资本增值。

收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是，将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用，最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。

与此相对，资本收益指的是出售房产所获得的出售利润，也就是通过房屋增值部分带来的收益。

但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算，所以在持有海外房产达到一定年限之后，人们也会考虑将房产售出，赚取一点“出售利润”，再通过这笔资产，更换购置一套更好的日本房产。

因此，房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出，决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么，为了使我们的资产利润最大化，不少投资人都非常关心的一个问题是：我手里的房产是应该长期持有，还是应该一两年之后及时卖掉呢？

诚然，短期来看，日本的房地产一般不被算作高收益资产，更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望，但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益，相对的，日本房地产市场多年来价格稳中有升，一瞬间下跌的可能性几乎为零，可以说是稳健型投资的首选。

投资不动产可以降低通货膨胀的风险，因为现金其价值会因通货膨胀而下降，反观目前日本东京不动产价格稳中有升，如果我们长期持有一套甚至多套日本房产，就算当初无法以最低的价格买入，后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益，为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产，便于以后扩大投资组合，升级海外投资资产配置。

所以，每当有人问起：“我买日本房产是以投资为目的的，那我应该什么时候卖出才最挣钱呢？”，通常的回答是：长期持有是购买日本房产的最好策略之一，建议大家最少也要持有5年的日本房产。

点击查看居外网上在售日本房源

提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关：拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内，增值部分的税率是 30%；5年及以上税率为15%。（增值部分可抵扣）。

例如：王先生购买的1000万日元的东京房产，5年后以1200万日元卖出。
增值部分试算：1200万日元-1000万日元-150万日元（预计可抵扣金额）=50万日元
增值税试算：50日元*15%=7.5万日元

因此，通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产，无疑可以为我们节省一笔开支。

此外，也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”，只要出售价格达到了自己预期的目的，能维持基本的盈利，就可以算是成功的投资了。

再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看，假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产，五年十年后，就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产，仍然可以算作盈利。简而言之，只要能达到盈利目的出售房产，就是划算的。

具体情况都需要具体分析，营销无定式，市场难定性，建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见，了解最新的市场动向，及时升级自己的海外资产配置。

 

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

columnist

 

 

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

长期持有收益依然可观：最近暴跌的悉尼房价五年内涨幅高达97%！

尽管过去一年中房价大幅下跌，但五年多以前购买房产的悉尼房屋业主大多数都获得了可观的价格增长。

达令角（Darling Point）的公寓价格上涨了97.5％至235万澳元

根据Domain数据显示，房价中位数在四年内首次达到100万澳元大关，但几乎每个悉尼郊区均录得强劲的收益。

中央商务区西北59公里的皮特镇（Pitt Town）的中位数在截至今年3月的五年间增长了91.9％，从614,904澳元上升至118万澳元。这是悉尼房价涨幅最大的地区。　

悉尼皮特镇4卧2卫的房产。9英尺高的天花板，宽敞的儿童区休息室和大型家庭影院，都为不断成长的家庭提供了巨大的空间。点击查看房源信息

北部海滩房价在同一时期飙升：曼利（Manly） 增加了78％，从1,660,393澳元增加到2,955,500澳元。费尔莱特（Fairlight）从1,240,135澳元增长到220万澳元，增长77.4％；纽波特（Newport）上涨69.7％，从1,090,159澳元增加到185万澳元。

Domain高级研究分析师妮古拉•鲍威尔（Nicola Powell）表示，在目前的经济低迷时期，大多数房主都不会有任何亏损。

鲍威尔博士说：“这只是强调了拥有房屋或房产应被视为长期投资的事实。过去五年来，悉尼大部分郊区都经历了可观的增长。”

居外网上现有5000多套悉尼房源，立即查看！

只有极少数郊区出现零增长或负增长：Cobbity是唯一一个房价在五年内下跌6.3％至75万澳元的郊区。

仅有的两个在过去五年中公寓价格下跌的郊区是North Ryde，下跌2.3％至$ 63.5万澳元，Punchbowl下跌3.9％至$ 44万澳元。

鲍威尔博士表示，受价格下跌影响最大的房主是过去一年购买了房产的人，但长期来看他们也不会受到房地产市场低迷期的影响。

这再次提醒人们，房屋需要经历价格周期。一些郊区的价格还没有达到顶峰，但其他郊区已经超过了他们的高峰期。”

独立屋房价上涨最快的10大悉尼城区

资料来源：2019年3月季度Domain房价报告

与此同时，过去五年来，城市和东部郊区的公寓价格也显著上涨：达令角（Darling Point）的价格上涨了惊人的97.5％，中位数价格从1,189,873澳元上涨至235万澳元。

沃克吕兹（Vaucluse）增长70.3％，从731,062澳元增加到124.5万澳元。

悉尼达令港3卧2卫的房产。这间现代化公寓享有悉尼海港大桥、歌剧院和城市天际线的壮丽全景，展示了定制设计的内饰和高品质的工艺。点击查看房源信息

对长期的莱恩科夫（Lane Cove）居民凯瑟琳•博伊德（Catherine Boyd）来说，在当前市场上出售并不是什么问题。

博伊德女士35年前以75,000澳元购买了她的两居室公寓，她知道虽然她可能无法获得2017年房地产繁荣的高峰时期记录价格，但她仍然会获得相当大的收益。

博伊德女士说：“这是此时出售和购买的重要动力。无论如何，我们都会赚钱，如果我们将今天的价格与当时的价格进行比较，我们应该感到高兴。”

公寓房价上涨最快的10大悉尼城区

资料来源：2019年3月季度Domain房价报告

在过去的五年里，莱恩科夫的公寓从600,166澳元上涨到72.5万澳元，上涨了20.8％，而郊区的房价从1,199,866澳元上涨到了179.5万美元，上涨了49.6％。

如果从更长的时间节点来看，房屋和公寓的价格仍然高于五年前的水平。”

BIS牛津经济学高级经理Angie Zigomanis表示，相对于五到六年前的收入，悉尼的房产可能被低估了。

Zigomanis先生说：“自2004年以来悉尼没有经历任何实际的价格增长，只是追赶性的增长。除非有独特的情况，否则价格不会回落到他们开始的地方。


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来源：优资海外
责编：Zoe Chan