高净值人士

家族企业财富管理能如何为您创造价值？｜居外专栏

中国经过40年的改革开放，高净值人群规模增长迅速。据中国银行业协会的数据显示，2019年中资私人银行服务客户数量为103.14万人，管理金融资产规模为14.13万亿元人民币（不含外资私人银行）。

据胡润研究院的数据显示，大中华区拥有600万元可投资家庭资产的富裕家庭数量，2020年已达到501万户（分布排名前十的城市分别为北京、上海、香港、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、台北、天津），高净值家庭（可投资资产超过1000万元）的数量已达到202万户，高净值人群（可投资资产超过5000万元）的人数已达32万人，超高净值人群（可投资资产超过1亿元）的人数有13万人，而2020年仅有7.5%设置家族办公室。

随着中国私人财富的日益增长，越来越多高净值客户逐渐意识到实现家族资产保护与传承及投资多样化配置的重要性，以及家族办公室服务人才需求的迫切性。

从四构面观察家族办公室服务的重要性

１、数字面

中国大陆的企业家们当前追求的投资年化回报率大于8%，相当一部分的增长源自股票、基金等投资产生的收益。据瑞士银行2020年对全球121家最大的家族办公室的调研，这些家族办公室平均配置13%的现金类资产，17%的债券类资产，29%的股票类资产，35%的另类投资资产（以私募股权、REITS 与对冲基金为代表）。在有效分散市场风险的基础上平衡风险，提高长期投资组合收益，需要专业家办人才协助筹划。

２、时间面

中国大陆的企业家们当前采大额保险和赠与是最常用的传承方式，未对资本的代际传承做好提前规划。大多数企业家缺乏家族治理意识，没有定期召开家族会议的习惯，面对家族内部矛盾时也暂无明确的争议解决机制。财富传承面临的风险有经营风险、投资风险、政策风险、税务风险等；随自身年龄的增长对财富管理，当前企业家60岁（含）以上的群体47%对财富安全与传承有需求。

３、空间面

中国大陆的企业家们当前极少数（5%以内）全球布局配置私募股权基金、对冲基金或做好境外家族信托，大多数（90%以上）企业家没有善用丰富的理财工具，未采用有效的风险隔离措施对持有的财富降低风险。企业家通过本人直接持有家族财富，而通过设立公司架构、家族信托等间接方式持有的比例在5%以内（仍然较低）。为充分实现风险收益表现，有待家族办公室服务进一步优化企业家财富管理力度。

４、价值面

中国大陆的企业家们当前仅有极少数（5%以内）通过设立慈善基金会或慈善信托的方式践行公益达到自我价值实现。企业家们通过经营企业，从创造营收、贡献税收、带动就业、提高生产力等方面创造价值，然而照护健康、延年益寿在生命的价值里更是重中之重。

企业家群体2020年进行全球资产配置的动因排序

数据来源：《中国企业家家族财富管理白皮书》之问卷调研；本题调研多选题，故比例之和不等于100%

企业家群体2020年财富增值保值与安全传承之比率

数据来源：《中国企业家家族财富管理白皮书》之问卷调研；家族企业财富管理的核心当前是增值

家族办公室服务策略定位参考案例

金融监管机构2018年出台“资管新规”打破刚性兑付，引导资产管理商品向净值化和主动管理转型。企业在顺应国家政策（比如：一帶一路 / 2020年11 月签署的《区域全面经济伙伴关系协定（RCEP）》）“走出去”的同时，需重点关注境外投资流程的合规性。加上根据《中国企业家家族财富管理白皮书》2020年调研数据，B&S家族办公室面向家族企业的服务策略定位有：

1. 资产保护、资产传承与家族信托是家族办公室重中之重的任务。

2. 教育是家族财富传承的源头：用制度让教育发挥功能，提升子女接班意愿；家族的价值观、精神与信仰是家族财富传承的灵魂。

3. 家族企业是资产保护的重点对象，财富管理的核心是增值（上市绩优股、绩优FOF基金、金融AI理财及居外不动产之投资管理）。

4. 企业家资产保护之刑事风险防范。

5. 家族企业财富传承之股权传承。

6. 企业家族治理、调解和冲突管理。

7. CRS（Common Reporting Standard，全球金融账户涉税信息自动交换标准）下的国际跨境税务与国内税务筹划。

8. 企业投资并购（M&A）。

9. 注册资本注资（企业无形资产知识产权技术出资）为实缴资本。

10. 资本运作与上市挂牌。

11. 家办合理运用资产保护的工具（比如：高端艺术画作投资、离岸信托、高额保险等）和慈善基金会、捐赠。

12. 健康管理：合规的免疫细胞、干细胞储存与回输、基因检测（相容率高者，能有效引导用药、减肥、美容、抗衰延长健康寿命）。

李克强总理2019年7月23日在上海考察自贸区扩区后设立的第一家外商独资金融培训机构（IfFP瑞士财富管理专业培训中心）时谈到金融开放合规经营的重要性，特别强调要加强教育培训方面的中外合作，培养更多熟悉国内法规和国际规则、擅于经营家族办公室的金融高端人才，同时加强金融监管和风险防范，推动金融高水平发展。信息来源：央视网

家族财富管理涵盖个人、家族和企业的综合性需求，当前家族企业主群体设置家族办公室极少数（家族资产规模大于一亿元的企业家群体仅有7.5%有设置家办），由于资产类型多样化和财富需求多元化，该领域极具专业性和针对性，家族办公室服务人才有其迫切需求性及重要性。

钟华 Dr.Chung-Peter
《国际观金融理财》
联系邮箱：DoctorChung99@gmail.com

中国高净值人士的海外房产投资观｜居外专栏

在全球疫情加剧的影响下，各类商业活动和旅行都被高度限制了，也正是由于这个原因，让我们有了更多的时间去沉淀和反思一些问题。让我庆幸的是在新加坡能够有了充分的时间访问了来自中国的房产投资前辈，去深入了解到他们是如何看待海外房产投资的。

永久产权永远优于有期限产权。第一个原因：大部分投资会输给时间。绝大多数人没有能力永远在正确的时间点进行投资，所造成的投资损失往往需要时间来弥补。往往高净值投资者拥有超过普通投资者或者金融机构更多的时间来维持一个长期投资项目，所以他们对于投资项目是否能够长期持有非常看重。

第二个原因：稀缺性。在中国，往往可投资类别的房产分为70年产权的民用住宅，50年产权的工业建筑用地和40年产权的商业地产，并不存在有永久产权的类别。这些有期限的房地产让很多投资者担心其未来的稳定性，也造成大部分中国的房地产投资都是一个短期行为，无法满足高净值人群未来财富传承的需求。

优先考虑可以使用金融杠杆工具的房产。目的如下：

降低投资风险：通常银行会对所需要贷款的房产进行评估，无形之中也帮助到投资者来判断房产真正的价值。另一方面尽管付出了贷款利息的成本，但也让一部分投资的风险转移到了银行头上；

降低由于外汇管制而造成的限制：鉴于一些政策上的问题，除非你大部分收入已经在海外或有稳定的海外收入之外，外汇储备将大大影响到你的选择范围，利用银行贷款和其他金融杠杆工具正是解决问题的关键；

可以让投资快速规模化。大部分专业投资者往往在第一次“试水”成功后，会迅速布局更多的同主题投资，实现区域性的复制。

汇率是评判投资时机又一个重要因素。所有的资产配置都不会忽略汇率因素，建议可以将投资本位币设置为美金，紧盯美金和投资目的国的货币走势，这可能会给你带来房产价值之外的收益。

地理位置是永远的主题。我想没有人能否定这一点，也是最不需要花费精力来描述地理位置重要性的。

称职的代理和买房律师为投资带来必要的保障。深谙房产投资的高净值人士，一定会有这样稳定的团队——提供投资情报和完整投资分析的代理，提供尽职调查和合规保障的律师，为售后提供后续服务的专业人士等。我曾经见过一位在新加坡投资超过10套的中国富豪，他提到将不同的任务交给不同专业的人士能够让投资得到最多的建议和更为完善的保护，在考虑投资回报时，不仅看到房产价值的增值，也要能够发现是否有稳定的租金回报来支撑。当然税务因素也是考虑必不可少的，往往通过一些简单的投资结构调整能有效降低成本。

通过参考历史交易记录可以看出投资潜力。当你选择的是“二手房”时，不要忘记问你的代理拿一份历史交易记录，它能够让你从时间和价格中找到线索，看出未来价值投资的趋势。当然如果是向开发商购买时，他们也一定已经准备了一些数据，这是不够的，去调取周边房产的历史交易数据才能够客观地判断。

房产投资的根本是土地，而不是建筑。资深投资者是不会被“样板房”里的豪华装修所迷惑的，那些在土地之上的建筑并不会增值，反而会随着时间折旧贬值。土地的最初价值是投资者根本无法获得的，原因很简单，土地往往是通过国与国付出战争的代价获得的，这也是房产投资为何如此受到投资者追捧的原因。

除了居住需求之外的附加值，也是值得考虑的。有一大部分的房产投资案例中，我们发现很多投资者并不是被投资本身吸引了，最为显著的案例就是移民。投资与移民的完美结合，似乎是一个值得考虑的家庭迁移方案。但请记住一点，这会大大降低投资的回报，毕竟“鱼与熊掌”很难兼得。另外的组合还有“以房养老”，“以房养学”等等。

当然，我认为一定还有更多因素能够影响到投资者，无法一一在此描述完备，希望这些信息能够给准备海外投资的你带来一些帮助。

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如何向国內富豪出售海外豪宅？居外给你五条建议

无论是高耸入云的大厦还是价值数百万美元的独立豪宅，富得流油的中国买家都各有偏好。以下为进行高端物业交易时应该注意的一些要点。

小说家弗朗西斯·斯科特·菲茨杰拉德（F Scott Fitzgerald）曾说过：“听我向你描述一下那些非常有钱的人吧。他们和你我大不一样。”听听这话说得，好像我们不知道这一点似的。

不过，这条真理在房地产领域具有一定的现实意义，因为在替亿万富翁寻觅合适的住宅时（当然，找一座庄园更好），我们需要换一种思路。这类交易要求代理人透过一个拥有无限资金但又不至于愚蠢到大肆挥霍的人的眼睛，观察每一套可能合适的物业。你必须理解一种只有极少数人能够享受的生活方式。记住，你现在打交道的对象经常进行涉及天文数字的交易。他们了解并欣赏金钱的价值。

1. 了解你的客户

你对客户的习惯，家庭情况，娱乐偏好，还有其他的一切了解得越深，你找到完美房产的几率就越大。请牢记一点，千万不要浪费客户的时间

仔细考虑各种问题。需要安置多少工作人员？需要停放多少辆车？客户是否会乘坐直升机出行——如果是，当前的房产是否配有直升机停机坪或者拥有加建的空间？是否应该包含台球室？这家人会不会骑马？你要一直提出问题，直到你已充分完善具体要求清单。

英国伦敦西南部市郊温彻斯特（Winchester）市中心5卧4卫的现代设计豪宅，房价约¥ 1,317万。点击查看房源信息

2. 风水怎么样？

如果一套物业的风水不好，那就根本没有必要让亿万富翁（或他的手下）来参观了。你可能无法进行深入的风水分析，但你可以重点观察一下某些方面的情况。

为了给客户留下良好的第一印象，住宅和地面必须非常干净整洁。如果物业包含水景——海景、池塘、养鱼池等，那就相当不错，要是水景位于东南方向就更好了。还要注意房子的东南角——这是有助于聚财的方位。室内外的植物应该呈现健康又吉祥的颜色，比如紫色和绿色。合适的颜色能给人留下良好的印象。

还有一些会产生直接影响的细节也应该注意：一个含有数字8和/或9的门牌号是最理想的选择，一扇引人注目的前门（例如漆成红色等抢眼的颜色，或者配有一个超大的入口）可以确保有好机遇来敲门。

加拿大安大略省Muskoka罗素湖（Lake Rosseau）湖畔的贝尔维尤庄园（Bellevue Estate）。视野开阔，生机盎然，坐拥着约550英尺的朝南的湖岸线。房价约¥ 7,978万。点击查看房源信息

3. 地段，地段，地段

这是另一条房地产领域的真理。为了实践这条真理，你需要找的并不是最佳街道上的最差住宅，而是最佳街道上、最佳郊区内或最佳乡村中最好的住宅。住宅所在的地段必须具有一定的名气。如果附近有邻居，那他们必须与你的客户处于同一社会阶层。如果客户提出了和游艇有关的要求，则附近必须设有私人系泊区或专用码头。

无论是独立豪宅还是顶层公寓，住户所能看到的应该都是令人愉悦而且毫无阻隔的景观。除此之外，物业的景观不应该存在任何可能泄露业主隐私的缺陷。

场地和建筑物的安全性至关重要。

美国纽约中央公园南1号3卧4卫豪宅，房价约¥ 1.25亿。点击查看房源信息

4. 奢华的历史遗产

和伟大的艺术品一样，一些超高端住宅也拥有悠久的历史。请详细了解住宅的出处。住宅建造于什么年代，其最初的所有者是谁，建造者又是谁？以前有谁在这里居住过？

在欧洲，历史悠久的住宅可能是为贵族而建造的。这些住宅有着丰富多彩的背景，甚至可能承载着著名的传说。这一切都可以增加住在古老住宅里的荣耀感。

此外，由著名建筑师设计的住宅也非常抢手。我们生活在一个建筑界群星闪耀的时代，所以你应该听过贝聿铭（I M Pei），伊格纳·西马斯·莫雷尔（Ignasi Mas i Morell）和彼得·马力诺（Peter Marino）等人的大名。威廉·皮特·苏富比国际房地产公司（William Pitt Sotheby’s International Realty）的英格·斯特林费罗（Inger Stringfellow）表示，伟大建筑师打造的历史遗产住宅可能会获得高达50%的溢价。

电影、电视、音乐或文学界名人居住过的住宅也是值得关注的亮点。在进行高端物业交易时，有名人居住过可以视为一大优势。

美国太浩湖历史湖滨庄园——哈拉别墅（Villa Harrah），是由哈拉太浩湖酒店（Harrah’s Lake Tahoe Hotel）及赌场创始人威廉·F·哈拉（William F. Harrah）于1963年建造的太浩湖畔庄园，富有浓厚的传奇色彩。房价约¥1.8亿。点击查看房源信息

5. 货币因素

投资回报率是一项必须考虑的因素。在正常情况下，你应该根据最近的房屋销售情况来判断物业的相对市场价值。然而，现在价值数百万美元的房产不会像以前那样频繁地更换业主了，所以你无法再以此为依据进行估算。你应该把注意力转向全球，看看世界各地的待售豪宅是什么样的，它们的售价又有多高。

有多个市场的规模已经突破了1亿美元大关。你应该调查在特定地点投资房产时可能受到的税收影响，移民政策，以及当地政府对外国买家的限制。

你还需要开拓视野，因为投资回报率可能会受到整个国家或地区经济前景和政治环境的影响。请务必将风险管理研究纳入需要调查的范围。

由于今年澳央行两次降息，同时澳元汇率大幅下跌，刺激海外买家的购房意欲。图为澳大利亚新州亚姆巴Palm Terrace 4卧5卫海滨住宅，房价约¥2,523万。点击查看房源信息

最后，要快速、及时地回应客户。这些客户不是那种会默默等待结果的人。你应该提高工作效率，而且在对方来电时要持续、及时地做出回应。要始终对情况有充分的了解；要做好随时出发的准备。在沟通时不要花言巧语——一个精明的高资产净值中国买家在一英里以外的地方就能闻到欺骗或拖延的味道。了解你自身的能力——要敢于努力推动谈判过程。亿万富翁从来不怕谈判。

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责编：Zoe Chan

全球高净值人士移民方向：美加澳三国为最大财富流入地

总部位于约翰内斯堡的新世界财富公司（New World Wealth）的数据显示，去年约有10.8万名百万富翁移民海外，较上年增长14%，这一数据是2013年的两倍多。数据显示，澳大利亚、美国和加拿大是最大的高净值移民目的地，而中国和俄罗斯是全球最大的百万富翁输出国。

去年高净值人士净流入和流出的表现（以千计）

美加澳三大富翁移居国

澳大利亚在移民“愿望清单”上高居榜首。长久以来澳大利亚都是公认的安全、干净、适合移民的理想国家，这里没有遗产税，同时与中日韩有着紧密的商业联系。其持续增长的经济，同样引人注目，在过去27年里，澳大利亚几乎毫发未损地躲过了金融危机，避免了经济衰退。

澳大利亚墨尔本市中心West Side Place公寓项目，由丽思·卡尔顿酒店管理。项目位于Southern Cross火车站对面，那是墨尔本地区最大的交通枢纽。高级会所设施除了泳池丶健身房丶SPA丶桑拿丶电影院等豪华公寓标配以外，更配备了模拟高尔夫丶KTV和麻将室等。
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作为全球第一强国，美国备受全球投资青睐。2018年，美国位居最受高净值人士欢迎的目的地第二位，纽约、洛杉矶、迈阿密和旧金山湾区是美国境内最吸引高净值移民安家的首选城市。同时，美国也一直是中国投资移民的热门国家，其强大的经济实力、健全的法律体系，优质的教育资源，以及发达的医疗技术等等，都是高净值人士选择美国的种种因素。

加拿大位居2018年高净值人士移民目的地第三位。该国长久稳定的政治经济一直以来吸引着大量移民前往定居。加拿大的四大城市，多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡尔加里，也常年位列全球各大宜居城市前排。英法双语教育优势，包容多元的社会氛围，以及丰厚的福利也是人们选择在这里安家的原因之一。

迁移的百万富翁：中国、印度

数据显示，中国是百万富翁移民人数最多的国家，2018年有15,000名富翁离开中国。近20年来，中国经济的高速发展成就了一批富裕家庭，其中一部分人选择迁移到其他地区生活。

印度位于全球富翁输出国第三位，2018年共有5000名百万富翁家庭移民海外。

根据莱坊2019年财富报告，创纪录的26%的全球百万富翁将在今年开始计划移民。

黑色：考虑永久移民
淡红：考虑持有第二护照/双国籍
紫色：正在持有第二本护照/双国籍
资料来源：莱坊2018财富报告态度调查

一些富裕的亚洲人转向发达国家，很大的驱动因素是为了寻求更为舒适的生活环境，以及改善下一代的教育。

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不过，从经济角度看，高净值人士从中国和印度流出并不特别令人担忧，因为这两个国家创造的新百万富翁远大于离开者。

新世纪财富研究主管Andrew Amoils表示：“一旦这些国家的生活水平提高，预计不少人还会再搬回来。

亚洲，尤其是中国和印度，是目前世界上生活节奏最快，人口密度最高，发展速度也最惊人的地区之一。

先富起来的人走出国门移居海外，对于减轻国内竞争压力未尝不是一种好事，并且当他们再回去的时候，带来的将是一种新的资源流动与互换，这对于加速全球化进程，国内外经济发展，不无裨益。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

豪宅大卖 2018年悉尼成了世界富豪游乐场

在过去的2018年，悉尼成为了世界富豪们青睐的“游乐场”，豪宅交易兴旺，且出现了第一笔价值1亿澳元（约合4.89亿元人民币）的房屋交易。

今年，悉尼排名前20的豪宅交易成交额共计6.75亿澳元，其中，单笔成交金额超过3500万澳元的就有5笔。凭借如此“傲人”的成绩，悉尼成功超过美国迈阿密、日本东京、法国巴黎和阿联酋迪拜等其他热门市场，登顶2018年全球超豪华房产销售榜。

而从超豪华房产的平均价格来看，悉尼豪宅均价为4380万澳元（约合2.14亿元人民币），超越伦敦和纽约的同等房产。目前，在均价上唯二能超越悉尼的是中国香港和新加坡。

在悉尼，大部分的豪宅交易都发生在“大名鼎鼎”的北部沿海和东部郊区。这些区域有着自然优势和港口海景，自然成为很多富豪购置房产的不二之选。举例来说，摩士曼自治市（Mosman）是悉尼北部沿海的一个自治市，有着壮观的海景和供人休闲娱乐的沙滩。根据金融房地产数据公司CoreLogic的数据，2018年，这里的豪宅成交金额高达14亿澳元。房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的负责人Sarah Harding总结：“悉尼的海景现在是对富豪最具吸引力的优势之一。”而相比世界其它地区，悉尼港毫无疑问为豪宅市场增色不少。“在这里，豪宅的主人可以在家里欣赏港口大桥和歌剧院，视野范围内还有世界上最广阔的水域之一，”Harding补充。

此外，悉尼的生活方式和相对的政治稳定性也使得更多高净值人士进入。

值得一提的是，2018年悉尼“最贵豪宅”榜单再次被刷新。九月，澳大利亚亿万富翁Mike Cannon-Brookes和妻子购置了一栋总价超过1亿澳元的房产，而且他是用现金支付。这栋富丽堂皇的豪宅位于“最矜贵”的豪宅区派珀角（Point Piper），在此之前，这栋房产在澳大利亚女富豪Mary Fairfax名下，直至她去年去世后房产重新出售。

如今，Cannon-Brookes拥有全澳大利亚面积最大，同时也是总价最高的私人房产。有趣的是，他曾经的“竞争对手”就在新宅隔壁。这栋被称为Elaine的别墅在2017年以7100万澳元的价格成交，也打破了当时的记录。

在悉尼外，墨尔本2018年也见证了一些超过3500万澳元的“超豪华”房产交易。郊区图拉克（Toorak）的一栋别墅以3880万澳元成交，而临近的莫尔文（Malvern）郊区的一栋别墅，也将墨尔本豪宅交易记录刷新到5250万澳元。

澳洲著名房产经纪人Ben Collier代理了这一年许多超高豪宅交易，他认为，今年豪宅楼市成交额创新高，是被此前压抑的需求所推动。目前的楼市火热局面，也会吸引更多富豪加入购置新豪宅的潮流中。

“而实际上，这些富豪中的很多人在此之前已经住在非常好的房子里了，” Collier说。

对于这些世界富豪来说，购置豪宅是一个非常“简单”的过程。房产经纪人介绍，现在悉尼的超豪华别墅大多在短短的3到4周内就会售出，而且通常会全额付清，富豪们显然完全不需要房屋按揭和银行贷款。

居外推荐澳洲豪宅房源：悉尼屈臣氏湾（Watsons Bay）滨水房产

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来源：界面
责编：Zoe Chan

谁说高净值人士买房不用贷款？｜居外专栏

无论你的银行存款余额有多少，在英国买房总是伴随着申请按揭贷款的过程。《Abode2第二家》执行主编 Laura Henderson深入研究了那些向富有的国际投资者提供专业抵押贷款的金融机构，并撰写了这篇文章以飨读者。

无论您是打算在市中心买一个临时居所，还是在英国乡村的中央地段买一栋宏伟的豪宅，选择正确的融资方式来确保交易成功都是一个至关重要的环节，而在购置物业组合的初始阶段，这一环节的重要性是其他任何事物都无法比拟的。

很多国际客户在伦敦购置第二甚至第三套住宅作为基本住所，或者供他们的孩子在求学期间居住。然而，如果某住宅的业主显然不会入住且可能将住宅完全用于出租，则贷款机构在审批贷款申请时会保持非常谨慎的态度。

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Enness私人办公室负责人安东尼奥（Antonio Michael）指出，除了购置多处物业以外，高净值个人通常拥有非常规的收入来源：“业界有一个不言自明的假设，即有钱的客户没有理由申请抵押贷款，而那些有理由这么做的人可以轻易获得融资。

“这两种观点都是错误的。高净值人士通常喜欢保留一定的流动性，而不是将财富全部捆绑到某一项资产上。此外，客户越有钱，他们面临的财务状况越复杂，管理财务的难度就越高。”

低利率还起着十分关键的作用——大多数高净值人士会选择只付息的贷款，因为房产增加的价值可能会超过利息费用，而拥有自由出售财产的权利也为自己留出了一条退路。

英国金融市场行为监管局（Financial Conduct Authority）对高净值抵押贷款客户所下的定义是年净收入至少为30万英镑（约266万元人民币）或净资产价值至少为300万英镑（约2,656万元人民币）的个人。然而，如此庞大的资产规模也构成了借贷方面的困难。

对此，私人银行和资产管理机构Coutts抵押贷款部门主管Alex Lyneel做出了如下解释：“为了评估高净值个人的贷款需求，金融机构需要更深入地了解非标准的收入来源，并使用更为复杂的结构、法律、税收影响和客户生命周期模型来进行决策。值得一提的是，由于职业和所处的阶段有一定的差异，不同客户的生命周期模型可能存在很大的区别。

英国银行业的规则已经更改，申请大规模抵押贷款也不再是随便钻进商业街上的某家支行就能办妥的事了。

“在英国，不同的政府政策导致贷款机构评估抵押贷款申请者可承受性的方式出现了彻底的变化，而这对于那些‘情况特殊’的人而言尤其不便，”安东尼奥解释道。“由于审查要求日益严格，自由职业者、外派员工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申请抵押贷款时常常碰壁——即使他们的银行存款可以充分地证明自己的还款能力也不例外。

解决这一问题的办法来自于英国的私人银行所用的幌子。在英国，私人银行可以提供更灵活的方法。比方说，如果借款人同意让某家英国银行管理一定比例的贷款金额，那私人银行就可以提供额度更高的贷款。

同样，英国的高净值按揭贷款经纪人或私人银行所能提供的最大好处就是为其客户量身打造的专属建议。正如人们所预期的那样，当涉及的贷款金额较高时，风险也会相应提升，因此适当的建议也许可以帮客户节省数百万美元。

责编：Zoe Chan

欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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什么是CRS全球税务交换协定？它会对我有影响吗？｜居外专栏

什么是CRS？

CRS（Common Reporting Standard），“通用报告标准”，是由经济合作与发展组织（Organization for Economic Co-operationandDevelopment，OECD）于2014年7月提出的，签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息，税务居民的资料，用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为，也就是我们所说的全球征税。

目前，已经有100个国家率先加入CRS体系中，并承诺在2017年9月首次进行信息交换，其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年，经济合作与发展组织（OECD）在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月，大约50万自然人披露了离岸资产，征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而，彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周，广东地税局据跨境情报交换，成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力，足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息？

海外机构的账户类型：存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构；
账户内容：存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
资产信息内容：账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢？

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民，或者有非居民控制人的消极非金融机构，这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业（包括组织）但是不包括政府机构，国际组织，中央银行，金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产，有海外账户的中国籍税收居民，主要资产在中国，又移民到新的国家的高净值人士。举例说明，如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户，在英国，王先生就会被认为是非居民金融账户，该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构，然后交换给中国税务机构，由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税，如果没有，就要进行追缴。（请注意，我们认为这个识别行为，目前来看，是被动的，抽查性质的，换句话说如果中国政府不提出特殊要求，英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府）

又如果王先生加入了英国国籍，但是资产都还留在中国，中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构，由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。（同样，我们认为交换信息的过程，目前来看，仍然是被动的，换句话说，英国政府需要明确的知道相关信息后，向中国政府提出信息交换要求，然后中国政府响应相关信息给英国政府）。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性，中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流，有现金价值的金融账户，对于非金融资产如不动产，艺术品，贵金属，珠宝等，不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”，很多“出国务工人员”有些担心，是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊？淡定，亲，不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时，通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的，接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国，也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子，李小姐是中国人（持有中国护照），在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元，同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国，但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同：

– 德意志银行：需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人，但是从税法的角度，李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息，因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下，中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行：需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查，中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作，并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定，德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税，那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后，会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税，从而达到打击跨国逃税的目的。

当然，在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民，也就是所谓的双重居民身份，在这种情况下，通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定，来判定自己应属于哪个国家的居民，并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产，且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来，那这里面既不涉及到金融资产的判定，也不涉及到金融账户的识别，这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外，通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构（包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构），如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联，那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同，因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念，也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务，如果是金融机构，则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托，在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的（因为，房产并不属于金融资产的类别，导致规定中的“financial assets test”无法满足）。

案例1：个人持有

李小姐是中国居民，其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构，而这里面根本不涉及到金融机构，因此，李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2：个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民，其在开曼群岛设立一家房产持有公司A，并由当地的管理公司B来管理，通过A公司，李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念，而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与，因此，该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是，如果通过两层或者更多层实体间接持有房产，那么情形就会变得复杂，因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如，如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司，那么B公司是有可能被分类成投资机构的，因为其持有的是B的股权（即金融资产）。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府，从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3：金融机构持有

王先生是中国税收居民，其在开曼群岛设立了一家私人投资公司（Private Investment Company, “PIC”）A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产，20%为非金融资产，其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下，如果该A公司属于金融机构（如投资机构），那么A公司在申报其金融账户（即投资机构的股权权益或者债权权益）时，其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下，金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”，也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息，而并非金融资产信息，因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中，金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关，单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户，那么该账户下所持有的所有资产，不论是金融资产还是非金融资产，均需要申报和交换。

这样看来，购买房产还是在目前执行CRS的情况下，是非常保险的一种投资选择。

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中国9月首次自动交换CRS 征税期或未同步到来

经过一年多准备工作后，CRS（共同申报准则）即将进入倒计时，按照税务总局的要求，中国将在今年9月首次开展金融账户涉税信息的自动交换。

作为一个新事物，到目前为止，全球尚未有任何国家具有CRS涉税信息交换的完整实操经验。对于高净值人群来说，CRS一度被理解成劫富济贫的税收政策，并造成高净值人群的“恐慌”。

根据《中国经营报》记者最新了解到的消息，CRS交换来的信息主要用来核查纳税人是否依法履行了纳税义务，并不是交换回来信息就直接征税。税务机关需要根据这些信息依法判定纳税人是否需要征税，以及按照什么标准，征收多少税的问题。“更为重要的是，9月份我国首次开展CRS自动交换工作，具体的实施进度要依据OECD（经合组织）政策和税务总局的要求进行。”一位国际税务人员解释。

目前已有100多个国家和地区参与了CRS，第一批以英国、德国、法国、意大利等欧盟国家为代表，承诺于2017年9月开展第一次账户信息交换，第二批包括中国、中国香港地区、中国澳门地区等。

税收身份界定

“中国实施CRS 后，信息交换给谁，谁来征税的标准是以税收居民身份来判定的，主要看其是否中国税收居民，而不是根据国籍来判定。”中国国际税务研究院研究员刘爽表示。

一个很简单的例子，假如你是英国国籍，但是多年来都在中国工作、居住，那你就是中国税收居民，在境外的金融账户信息也要交换给中国税务当局。

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的相关规定，我国的个人税务居民分为两类情形：一类是在中国境内有住所的中国公民和外国侨民，但不包括虽具有中国国籍，却并未在中国大陆定居，而是侨居海外的华侨和居住在香港、澳门、台湾的同胞。

其中，在中国境内有住所的个人，指因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住的个人。

另一类是在中国境内居住，且在一个纳税年度内，一次离境不超过30天，或多次离境累计不超过90天的外国人、海外侨民和香港、澳门、台湾同胞。

上述国际税务人员表示，这两类税务居民在中国的金融账户信息不会被交换至其他CRS参与国或地区，但是其在境外的金融账户信息需要交换给中国税务当局。

今年早些时候，中国金融当局已经对此进行了全面布局。

记者了解到，今年1月份，中国资产管理协会向其成员发出通知邮件，提醒各金融机构要做好CRS的应对工作，并使其影响降到最低，邮件特别强调金融机构需要完全遵守规则内容。

澳洲会计师公会大中华区分会理事及大中华区税务委员会副主席刘明扬在接受采访时表示，中国CRS的实施意味着中国可能对非居民金融账户展开摸底调查。今年9月进行的第一次信息交换，中国个人或机构的海外账户信息将被呈报至中国税务机关。

他介绍，目前中国各类金融机构都在按照自己的节奏推行CRS相关工作，但进展不尽相同。“银行等金融机构完成度较高，相比之下，一些金融机构对涉及CRS合规承诺的重视度有待进一步提高，工作进展相对比较缓慢”。

按照国家税务总局的时间表，2017年12月31日前，金融机构完成对存量个人高净值账户的尽职调查。2018年5月31日前，金融机构报送信息。

2018年9月，国家税务总局与其他国家（地区）税务主管当局第一次交换信息。2018年12月31日前，金融机构完成对存量个人低净值账户和全部存量机构账户的尽职调查。

合规性申报

“据我们了解，中国税务机关可能会重点针对公司法定代表人、实际控制人、个人账户等开展税务稽查，因此该类金融账户的尽职调查也将被重点关注。”刘明扬坦言。

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来源：中国经营网
责编：Zoe Chan

美业内人士看好二级城市多户住宅投资而非纽约旧金山 | 美国

由于高净值人士（HNW）投资者和家族办公室（为富裕家族管理财富的私人机构）希望增加房地产的投资组合，美国的多户住宅（multifamily）楼盘将继续提供有吸引力的投资机会。高净值投资者要求从核心物业获得可预测的现金流，或重建项目中获取增值收益，多户住宅的市场板块能够达到他们的这些目标。在这种情况下，有什么市场机会可以帮助高净值投资者掌握符合投资组合目标回报的机会？

多单元房屋投资的风险和回报

旧金山和纽约市等门户市场具有吸引力，这些市场也经历了重大的多单元住宅发展。这种新供应会抑制租金增长，并且考虑到门户市场进入成本高，当租金增长停滞时，回报反响更为迅速。相反，像盐湖城和丹佛这样的二级市场，虽然人口和就业人数都很强劲，但新开发项目相对较少。我们认为这些二级市场能为高净值投资者提供更可预测的回报和更有吸引力的选择。

千禧一代人对租赁住房的需求加大，开发商也正在以设计和设施响应，为他们可预测的行为提供服务。城市小单位开发的增加就是其中的一个例子。也就是说，当某些市场上的这种产品太多时，投资者需要小心谨慎。像他们之前几代人一样，美国的千禧一代最终也将会寻求在好的学区为他们的家庭购买房屋，并且可能趋向郊区。

另外，越来越多的老年租房者想要更高质量的成屋和设施。许多资产，即使是房龄只10年的资产，也不能吸引这些租客，这为精明的投资者创造了实行重建策略的机会。

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如何提升多单元房屋投资的投资回报率？

多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会，但在实现收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，资产质量和强劲的市场基本面必须符合投资策略和良好的承销。资产的管理也是成功的关键。

对房屋装修，设施和技术的进行升级，包括包裹管理，智能恒温器和安全系统，是有效增加价值和提高回报的附加手段。例如，节能升级可以降低运营成本，并在使用代理债务时节省经费。

包裹管理是租户需求转变的另一个例子。随着电子商务的日益普及，租户的收入远远高于几年前，成功的社区能有效地管理这种交付流量。提供针对包裹盗窃问题开发创新解决方案的第三方供应商对在线购物的租户有很高的吸引力。

避免多单元住宅投资的失误

您的目标投资市场是否充斥着过多资本？如果是这样，不切实际的租金增长假设或低估运营费用的增加将影响估值的完整性。回报率能否维持？在回报率下降到4％以下的市场，误差幅度有所放大。在超低回报率环境下评估风险时，准确度是必须的条件。

资本成本的充分承保是另一个需要谨慎的地方。面对租户偏好的变化，特别是在考虑跟上科技发展的成本时，每单位250美元资本储备的旧标准可能无法适用。

结论

我们相信，在合适的公寓市场上，有多种因素会为高净值人士和家庭理财办公室投资者增加机会。随着建设贷款人控制新贷款和股权投资者变得更加谨慎，我们预计现有的发展渠道将会缩窄。结合租房者不断变化的需求，我们认为，增加现有公寓资产和获得有吸引力的回报的机会越来越多。

相关专栏文章：【选择投资美国多单元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文发表日期：2017年10月12日

责任编辑：Zoe Chan

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中国香港超级富豪密度高于全球平均水平20倍

2014年11月19日，瑞银与研究机构Wealth-X联合发布的《2014年世界超级财富报告》显示，中国香港超级富豪密度亚洲最高，全球第三，每100万中国香港人中就有460名超高净值人士，这个占比是全球平均水平的20倍。而中国香港平均每名超级富豪所拥有的净资产达1.78亿美元(13.88亿港元)，高于全球平均的1.41亿美元。

根据报告，全世界超级富豪(财富净值超过3000万美元)人口共211275人，中国香港占3335人，全球排名第13，人数比去年增加155名，共持有5950亿美元资产，平均拥有的资产比去年增加7%，达到1.78亿美元。若按人口比例来计算，中国香港富豪的集中度更是接近全球最高。报告指出，截至今年6月，每100万名港人中就有超过460人为超级富豪，密度为全球第三高，仅次于卢森堡及瑞士，比例更比全球平均水平高出20倍。另外，中国香港女性富豪比例约占25%，亚洲最高。

对于中国香港超级富豪的增加，瑞银财富管理北亚太区首席投资总监蒲永灏分析称，中国香港生活环境较佳，流动比较自由，能吸引更多富翁移民中国香港，也包括内地富人，相信超级富豪仍会增加，但增速或将放缓，主要是中国香港经济已经发展成熟，缺乏新行业崛起。他预期，“沪港通”及离岸人民币业务等将为金融行业提供机会，比其他传统行业有更大机会产生超级富豪。瑞银财富管理大中华区主管卢彩云提到，新一代富豪普遍对投资态度开放，对投资海外市场很感兴趣，特别是购买海外房地产，所以富豪数量增加迅猛。

值得一提的是，中国香港超级富豪的财产横跨多个世代，近45%的超级富豪的部分财富来自继承。行业比例方面，近10%的财富来自房地产行业，比其他国家和地区高。

此外，瑞银报告提到，中国香港超级富豪的增速能否维持，还要看内地政策。至于内地，超级富豪人口为全球第五大，有91%的人的财富来自白手起家。蒲永灏预测，内地经济放缓，白手起家的超级富豪人数将减少，特别是来自房地产及建筑行业的富裕人士数目减少，而来自新经济如互联网、科技等行业的人数或有所增加。