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许多华人想在美国置产买房，在贷款环节有哪些需要注意的事项？一起来听业内人士房贷经纪邓晓东（Wilson）的提醒。

许多新移民会苦恼，想买房但自己的信用分数不高怎么办？邓晓东表示：“新移民开启两张信用卡，在准时还钱七、八个月后的情况下，他们的信用分数会涨得挺快的，大概有七百分以上了。”拥有信用卡后，持卡人要注意刷卡额度。邓晓东说：“信用卡公司给你一千美元额度，你尽量刷到50%的信用额就好了，不要太高，太高会影响信用分数。”

购屋时即使有足够现金，他建议有条件者还是可以考虑申请房屋贷款，除了按时付款可提升信用分数，利息和贷款费用也可以抵扣个人所得税，剩余资金还可用作其它投资，避免将鸡蛋放在同一篮子里。2017年银行贷款机构对消费者的信心已经回升，邓晓东说，今年“房屋贷款的上限额度从41.7万上升到42.7万”，这是自2006年以来首次将贷款基准点提升。

他并提醒想买房子的华人，要能顺利取得贷款，一定要先准备好报税记录。他说，许多人贷不出款主要是卡在之前报税报太少了。此外，邓晓东表示近期房贷利率提升，他建议有意购屋者动作要快，避免每月负担变大。他表示：“接下来二年利息可能会涨得很快，要买房子的人要快入手。”

邓晓东建议大家，申请房贷前要避免存入超过千元以上现金，在贷款期间也避免申请其它贷款和信用卡。如果资金来自国外，必须提供资金正确来源，包括汇款者银行资料。

一般常见的美国贷款买房分为30年、15年、5年的分期方式。固定利息贷款 (Fixed-rate mortgage）有10年、15年、20年方式，最普遍的是30年贷款，利率不变，依照贷款金额，每个月偿还一样的本金加利息。专家建议保守型买家选择30年贷款，不用烦恼利息浮动。

另一种浮动利息贷款 (Adjustable-rate mortgage)是前几年的利率很低，但之后会每年调整利率。例如5/1 ARMs，表示前五年的利率维持不变，第六年后开始每年调整利率，调整后的利率有可能比固定利息贷款还高。邓晓东建议如果买家五年内能将房贷付清或五年内要卖房子适合此利率。

对于想节省利息开支的民众，提前偿还本金和重新贷款都不失为好方法。

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人在社会， 有两样东西，你一生是逃不脱的: 一个是死亡，另一个是纳税。在美国，报税是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么做为不是美国人的外国人在美国投资房产后如何报税呢？ 

何谓外国人？

持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人；归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人（Resident Alien），与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人，当然保留外国人（Non Resident Alien）身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为Resident Alien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船隻船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

外国人税务好处

假如在税务上符合外国人（Non Resident Alien）身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的“资金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税（Withholding Tax）。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

个人免税额（Personal Exemption）–– 美国纳税人每人有3千9百五十元个人免税额，已婚共同报税者可得7千9百元个人免税额，家中有受抚养人（dependent）者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

标准扣税额（Standard Deduction）–美国纳税人可而使用起码6千2百元标准扣税额，已婚共同报税者有1万2千4百元标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税（Itemized Deduction）。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

外国人卖屋时的收入

有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA）规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的“长期资金增值”（Long Term Capital Gain），而是当为普通收入（Ordinary Income），要按税率计算税金。

此外，外国人也面对预缴税（withholding tax）的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。扣除的金额是卖屋价的10%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.3%，亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。

目前，遗产免税额是每人5百万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人一万三千元，同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业，逝世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有礼物税。

顺便一提，外国人假如去世，产业一样要通过法庭认证（Probate）的过程，才能由受益人继承，除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说，外国人假如在美国用个人的身份投资房地产，应该由律师设立生前信托，去避免将来需要通过认证。

（据侨报网）

据美国《世界日报》报道，不少没有身份的美国华裔无证客，通过个人纳税识别号进行报税和申请退税；而目前越来越多在美国购屋、投资的中国人，也需以此号码进行报税。美国税局新规，令大批现有个人纳税识别号失效，影响广大。会计师提醒，通过此号码报税的民众应警觉自己的号码是否属于失效之列，并在报税季到来的最后时刻及时更新，避免耽误报税。

华人会计师指出，个人纳税识别号提供给无法申请社安号、但需要申报美国税表的外籍人士，除了无法取得低收入家庭福利优惠的资格外，可享有抚养子女、教育及健保的税务优惠，因此近年来被滥用，不法分子用来骗取退税的案件多发；国税局要求部分个人纳税识别号进行更新的做法，有利规范目前乱象。

另有会计师表示，受新规影响的人群不少，但了解并已及时更新的华裔纳税人并不多。他指出，华人中除了还无法申请社安号的无证移民常通过该号进行报税外，近年来数量剧增的中国投资客与来美购屋者，通过申请个人纳税识别号来对投资房产租金营利进行报税，或进行房产报税和退税的人也越来越多，需密切关注自己的纳税号是否在此次失效的范围内，并及时依法更新，以免耽误即将到来的报税。华人会计师补充说，若因连续三年没有报税，而使个人纳税识别号失效，此次也不更新，恐将会在国税局留下不良记录，未来再申请个人纳税识别号时，可能会被盘问之前未纳税缘由，导致再度申请困难。

因重新申请需要向国税局提交身份文件，作为个人纳税识别号申请人中占一大部分的无证移民，不免担忧是否会因此暴露身份，被移民执法部门发现。华人会计师认为，这种担心没有必要，因为不论是否更新，个人纳税识别号持有者在首次申请时，便已经向国税局提交了身份文件，不会因更新二度提交而产生额外不利。

另有会计师指出，国税局与移民局虽然同属联邦部门，但国税局职权仅在收税，常理来说不可能与移民部门合作透露纳税人身份资料。沈泽宪同时指出，无证移民通过申请个人纳税识别号来纳税，留下自己在美时间上的记录及守法记录，对未来办理移民会是有利的证明。

（据中国侨网）

许多外国人在美买房後会出租，会计师提醒大家，租金收入属个人所得收入，需报税。

随着人民币贬值加上投资美国房地产可以保值，不少中国中产阶层也开始选择在美国置产投资。会计师提醒民众，外国人投资美国房产时不要忘了考虑美国税务问题。

根据美国房地产协会去年一整年度的统计，来自中丶港丶台的中国买家是所有外国人中购房最多的，这些中国买家的平均购买房价为93万美金。

许多外国人在美买房後会出租，会计师提醒大家，租金收入属个人所得收入，需报税。

会计师施启祥：“美国税法上规定，你不管是美国人或不是美国人，都是要报税的。”

外国人在美卖房时需要注意专门规范外国人卖房的税务规定，叫做FIRPTA（外国人投资美国人税务法案），其上明文规定了卖房时需预扣联邦税。

会计师施启祥：“譬如你的房子卖价是一百万以上，从售价预扣15%，如果是一百万以下，从售价预扣10%。”

除了联邦政府的15%或10%的预扣税外，加州州政府也有类似法案，要从售价中预扣3.33%，而此税率各州都不同。

根据FIRPTA法案，缴纳税金的责任人在买家，若Escrow结束的20天内没上交国税局，买家会被罚，联邦政府一个月会罚预扣额的5%。

需要取得税金急用的观众，需要考虑售屋的时间。因为若房子是年底卖出，第二年报税时可很快拿回预扣的税金。

但如果是在年初卖房，预扣税金可能要等一年以上才拿得回来。不过卖家可以请会计师跟国税局申请减免预扣金额，尽早取回税金。

无论是美国人或外国人，若被国税局发现有出租收入而没报税，除了要补漏报的税金以外，每个月可能被罚最高5%税金金额的罚款再加上利息。

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