2020年日本公示地价公布 东京23区重新洗牌了吗?|居外专栏

3月18日,日本国土交通省发布了一年一度的公示地价调查。据日经新闻报道,截至2020年1月1日的公示地价显示,商业、工业和住宅等全部用途平均(全国)上涨1.4%,连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1%,时隔28年转为上涨。

公示地价

日本国土交通省所公告的「标准地」价格。从日本全国各选出代表此地区「标准地」的三千多个地点中,于每年的1月1日由不动产鉴定士进行评估,再由土地鉴定委员会评定,并在每年的3月下旬公布。

公示地价在各个住宅地、商业地、工业地等用地里,公告出标准地每平方公尺的单价。公示地价会成为土地交易的指针价格,也是算出公共用地的价格的标准。此外,每块土地在每年都会有公示地价,也可由此看出土地价格的涨跌变化,是很重要的指针数字。

基准地价

正式名称叫做「都道府县基准地标准价格」,是以7月1日当天的土地价格调查为基准,在日本国内各都道府县进行调查,于9月下旬公布的地价指标之一。与国土交通省所公布的公示地价一样属于官方指标。

基准地价是了解合理地价的指标之一,也是用来掌握地价动向的重要指标。与公示地价相同,会针对住宅区、商业区、工业区等各种不同用途区域,遴选出各地区的基准地,以每平方米单价价格的方式标示。

东京23区の台东区势头最猛

宏观数据能帮助我们了解总体市场趋势,个人投资者最关心的还是具体地区的表现,哪些区域最有投资潜力,地价是最简便、直观的判断指标。

东京地价排名前十的地区来看,时隔半年,有进有退。其中最亮眼的属台东区,2019年7月台东区平均地价上涨率为13.81%,是全东京地价上涨幅度最大的。2020年1月台东区从第七升至第六,超过了池袋所在的丰岛区,仅次于核心六区。上涨率13.98%,目前势头正旺!

2019年7月基准地价:

2020年1月公示地价:

涩谷区超过港区荣登第三,目黑区从第十升至第九。东京大热居住区吉祥寺所在的武藏野市跌出前十,品川区替而代之。

品川区坐拥东京重要中转站品川站,是连接东京和日本其他城市的关键枢纽。山手线时隔半个世纪新设的高轮gateway站前几天刚刚开业,与品川站一站之隔。品川区的磁悬浮列车也在开发中…..交通是城市的血液,随着近几年品川区不断注入新的血液,未来潜力不容小觑。

最关键的是,像台东区、品川区这样的潜力股目前均价还算人性,不似核心三区的均价那么任性。虽说日本房产投资以租金收入为主,地价上涨也并不是马上就能直接关系到投资者的利益,但是长远来看,保值基础上有所增值,未来转手也是乐见其成的。

“顶流”周边地区值得关注

日本全国地价最高的地点是「東京都中央区銀座4-5-6」,东京赫赫有名的“山野乐器银座总店”。但增长幅度从19年的3.1%放缓至基本持平的0.9%。单价达5770万日元/㎡(人民币约371万元/㎡),已经超过泡沫时期的最高价格。商业地价排名第二的「東京都中央区銀座5-4-3」“对鹤馆”涨幅也从4.5%放缓至1.2%,平单价为4970万日元/㎡(人民币约320万元/㎡)。

不愧是金字塔顶端的土地,一平方米的价格能在中央区其他地方买一套一室或两室房了!

地价最高的“山野乐器银座总店”位于东京银座四丁目,与日比谷公园相邻,周围的有乐町、京桥、新富町、筑地、八丁崛、新桥都是值得关注与投资的一等一地段。

地价与房价总体上呈正相关,地价的变动会在一定时间内反映在房价上。不仅是因为它们“本是同根生”,而是因为它们背后的变化动因和内在逻辑是一致的。

投资的逻辑亦是如此。为什么强调看该地区地价涨幅,因为一个简单的数字变动,背后是人口、交通、交易活跃度等综合因素在做支撑。如果无法全面掌握到这些参考因素,地价其实不失为一种直观的参考方式。

 

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想让家人一起到日本生活,该办什么签证呢?|居外专栏

随着中日关系日渐融洽,越来越多的中国人考虑到日本生活、养老。一是地缘较近,文化有相通之处,二是因为日本完善的社会制度。

根据经济合作与发展组织(OECD)的数据,截至2016年,日本已成为世界上接纳外国人的第四大国,仅次于德国(第一名)、美国(第二名)、英国(第三名)这样的移民强国。

这个数据可能会有点让人惊讶,因为像加拿大、澳大利亚这些在移民政策上更加积极活跃的国家,实际却没有低调的日本接纳的外国人多。

顺便说一句,根据厚生劳动省的数据,截至2018 年10月底,日本外国劳动者人数为146万人,远远超过了同期派遣员工130万人。

政策宽松,鼓励人才引进

一提到日本,许多人都会想到整齐干净的街道、亲切有礼的日本人,以及完善的社会福利制度。不过,除了以上几个优点以外,日本政府近年来对外国人才的开放态度,更是让移民日本越来越受到我们关注的关键因素。

以往,日本的移民政策非常严苛,但受到人口高龄化、劳动人口不足的影响,日本政府正在逐年放宽专业外国人才到日本工作的条件。根据去年 4 月开始实施的新法规,只要符合特定技能类别、具有一定日语能力,就能获得最长 5 年的签证,甚至可以将配偶和子女接到日本一起生活。

之所以有许多中国人到日本工作,都是因为看中日本越来越宽松的移民政策,希望能在工作几年之后,顺利取得永久居留权,顺利移民日本。

日本五大长期签证

01 留学签证

在日本的大学以及日语教育机关留学,即可申请留学签证。持留学签证者可以打工,但每周工作时数不可超过28小时。经济条件较紧张的学生可以一边工作一边读书,既保障经济收入,又能在职场上练习日常沟通,学习融入日本社会。

02 工作签证

对于获得公司聘请在日本工作的人可办理工作签证,而工作签证分两类:一类是「人文知识」类,发给拥有大学学历以上的人;另一类是「专业技术」类,虽然没有大学或以上学历,但拥有专业技术,例如厨师便是其一。

2019年4月开始,日本开始接收14种行业的蓝领阶层,包括护理、建筑物清洁、原材料加工、工业机械制造、电力电子讯息相关行业、建筑、造船、汽车维修、航空、住宿及酒店、农业、渔业、食品生产以及餐饮业。

每个行业可归类为「特定技能1号」及「特定技能2号」。「特定技能1号」人士只可在日本居住5年,期间不可带同亲属赴日;而「特定技能2号」人士则不设居住上限,居住满足够年期后便可申请永住权,另可带同配偶及子女到日本。以上签证没有学历要求,但就需接受特定技能评价测验。

03 配偶签证

若配偶为日本籍或有日本永住身份,可申请配偶签证在日本居住,居留年限由6个月至5年不等,到期后就要办理更新,或申请永住资格,或加入日本籍。持配偶签证在日本逗留期间,可以自由工作。

04 经营管理签证

日本没有投资移民,也没有房产投资移民,最接近是经营管理签证。

在日本成立一家公司(株式会社),该公司的法人就可申请经营管理签证在日本居留。维持续签,5年后可以归化入国籍,10年后可以申请永住。

经营管理签证需要可持续的经营来维持续签,能否续签主要看两大要点:

  1. 在日本有无违法行为
  2. 公司经营情况。国管理局会预审公司以后的运营状况、经营管理行为等。

顺便一提,很多人想通过投资不动产,然后运营管理,因为这是对不熟悉日本的外国人来说最简单的方法。然而,以投资房产为由申请移民是行不通的,因这种“放租”投资没有实际经营行为。另外,即便是投资民宿之类的经营性房产,被拒签的可能性也比较大。

05 高度人才签证

2016年11月起,日本政府规定外国经营者和技术人员在日本最短滞留1年就能取得永久居留权。一般的长期签证需要滞留10年才能取得日本永久居留权,但对于拥有专业知识的高级人才只需要3年,对于高级人才中又被认定具有高水平经营能力的外国人,1年就能申请永住身份。

该签证通过评分制筛选出外国专业人才,例如曾经取得奥运奖牌,或者在学术、医疗等专业领域有非常突出的成就。下面是高级人才的评分表,70分及格,大家可以看看自己是否满足要求。

家属也能一起移居吗?

很多人想通过在日本的长期签证,让父母去日本养老,妻子和孩子去日本生活、读书。家属依附于主签证人,可以申请家族滞在签证,在日本长期生活,并享受日本的社会福利政策。然而,并非所有长期签证都能携带家属

不能携带家属的长期签证:留学签证、特定技能1号签证

留学签证针对的是去日本求学的学生或其他人士,一般认为暂无扶养能力,父母、配偶、子女均不能随之在日本长期生活。因为留学生自己尚不能长时间工作获得酬劳,只能有限时间内打工贴补家用,所以更不能携带家属在日本滞留。特定技能1号签证因为门槛较低,也并不适合携带家属生活。

能携带配偶和孩子,不能携带父母:工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证

一般的长期签证都可以让配偶和子女陪同在日本生活,包括工作签证、经营管理签证、特定技能2号签证。签证持有者有一定的经济能力,并在日本尽了纳税义务,家属可以申请「家族滞在签证」在日本生活。但是父母不在此范围内。

能携带配偶和子女,有条件地携带父母:高度人才签证

一般情况下,父母都不能跟随持有长期签证的子女到日本生活,只能通过探亲签证在日本短暂停留,最长不超过180天。如果是已经加入日本国籍或永住,且父母年迈(70岁以上),可以帮父母办理“特定活动”长期签证在日本生活。

但是对于一般的持长期签证的子女,父母想申请「特定活动」签证在日本较长时间居留并不容易,法务大臣自由裁量。如果满足以下条件可以申请。

  • 子女在日本持有高度人才的签证
  • 子女在日本的家庭年收入800万日元以上
  • 子女在日本有未满7岁的孩子

 

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这几种情况,你可能不适合在日本买房|居外专栏

“我想在日本买房。” 一个念头背后可能有一万个契机,理由和动机。或许是在日本旅游后觉得日本房子不错,永久产权,想要拥有一套连带土地和房子的不动产;或许是打算让孩子去日本读书,有个属于自己的居所;又或许是看到全球经济局势不稳定,想让自己兜里的钱不贬值;也可能是周围朋友推荐,大家都买了,我买一套应该也不亏……

不管出于什么原因萌生在日本置业的想法,但并非所有人都“适合”在日本买房。为什么这么说?难道在日本买房有限制吗?并非如此,外国人在日本购房并无身份限制,满18周岁即可。

我说的“不适合在日本买房”,实际上是针对一些对日本房产投资毫无了解,并且固执坚守自己的一套思维理念的投资人。所以何种情形下日本房子会和你有缘无分呢?注意了,如果你持以下观念,可能还要再斟酌斟酌。

1. 过分担心地震灾害

日本是一个岛屿国家,地震和台风时有光顾。很多国内投资人担心地震会给自己的房产带来意外损失,人之常情,可以理解,但是你只知其一不知其二。生于斯长于斯的日本人民经过世世代代的智慧和努力,在房屋建筑安全方面走到了世界前沿。

1981年,日本修改了建筑基准法,新抗震标准要求6级~7级的大规模地震中也不会出现结构性损害。而且在新抗震标准中,除了防止建筑物倒塌外,还要注意确保建筑物内的安全。另外还有地震保险来加一层保障。

新耐震法实施后,建筑的抗震性能更上一层楼。2011年震惊世界的“3·11大地震”中,东京几乎没有一栋楼倒塌,旧耐震也接受住了如此大的考验。天灾不可逆,但是人为力量也不可小觑。

当然了,历史上留下深刻印记的大地震屈指可数,小地震对于构造严密的日本建筑不足以构成威胁,基本就是“挠痒痒”的存在。所以如果因为担心黑天鹅事件让自己的房产受损就举步不前,因噎废食,那就再考虑考虑吧。

2. 炒房升值翻倍赚

国内房产在几十年间的翻倍猛涨让一部分人尝到了甜头,另一部分人眼红。既然没有乘上国内的东风,把目光放到海外,说不定东京是下一个北京呢?

对有这种想法的朋友我想说:你的视野突破了国门,很好但还不够。你也应该回到上世纪90年代看一看,那时候的日本房价怎一个“高”字了得。感受一下当年的豪言壮语:“卖掉东京买下整个美国!”再送你一首歌“全都是泡沫~”

30年后的今天,日本房地产市场经过长时间沉淀才沥干了泡沫,终于开始逐渐缓慢稳步上涨。所以说当今的日本,已经发展出一个比较成熟稳定的房地产市场,短时期内很难有“过山车”式的波动。带有淘金色彩的炒房发大财梦,恐怕在日本是很难实现了。

3. 追求10%以上高回报率

在日本投资房产主要是稳定的租金收益,实现海外资产配置,外加小幅度的房产增值。既然达成了这个共识,再来看看租金回报率。以东京为例,公寓的租金回报率平均在4%~6%(扣期间除费用后的实际到手收益)。

很多人看到这个数字就皱眉头了。与柬埔寨、泰国那些10%以上的高回报相比,东京这个回报率不够诱人。

首先,泰国、柬埔寨是新开发市场,高回报伴随着的必然是高风险,法律制度保障以及后期维护都要打很大的问号。如果你不是想投机的冒险家,成熟稳定的市场才是你的选择之道。

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其次,国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200,回报率即4%~6%。如此看来东京都市圈的房子完全符合房产运行良好的国际水准。(国内一线城市租售比在1.5%左右)

而且回报率不能只看比例数值,一般而言郊区的房子比市区的房子收益率高,二手房的收益率比新房收益率高。收益率因区域而异,所以比较相同区域房子的收益率才是关键。就算将东京都中心和地方城市的房产收益率相比较,孰高孰低其实也没有实际参考意义。

4. 瞄准偏远地区低价房

可能很多人手头资金并不宽裕,但还是想在日本投资一套房产。不是说日本房价不高吗,正好手里有30万元闲钱,在日本买套房子保值,总比握在手里安全得多。

其实有这样的理财规划已经成功了第一步,但不是故意要泼冷水,30万元确实只能买到日本较偏远地区的房子。但如果想用来投资收租,不得不考虑空置风险。因为地方人口流失,租房需求没有那么旺盛。

所以回归到房产投资的核心标准:地段!地段!地段!(重要的事情说三遍)

人口流向教育资源和就业资源好的地方,这是放之四海而皆准的必然趋势。作为日本的首府,东京占据了日本三分之一以上的人口,GDP占据日本全国70%。不管是经济实力,还是人口流动,东京都遥遥领先于日本其他城市,也是国际都市中的佼佼者。

自上世纪90年代中期以来,一方面,为了寻求工作机会而涌入东京的年轻人一直在持续增加。另一方面,来东京求学的各地学生也与日俱增,包括很多外国留学生。在东京并不太需要担心人口老龄化的问题,反而能看到有源源不断的年轻血液注入进来。

截至2020年2月1日,东京总人口估算为总人口13,953,443人,较上个月增长1,807人,较去年同期增长94,718人。东京的15~60岁的人口占绝大多数,以劳动人口为主。另外,2019年7月日本总务省公布的调查数据显示,东京圈是日本唯一人口增长的都市圈。

 

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2020年日本房地产投资前景如何?|居外专栏

为了让投资人能在日本2020年(奥运年)中更好地掌握房地产投资情况,笔者特意总结了2019年日本房地产市场的主要动向,也简单预测了下今后的动向。

2019年房地产投资市场走势

首都圈新建公寓

根据日本房地产经济研究所的调查结果显示,2019年1月~10月首都圈新建公寓的价格在5600万日元~6500万日元之间,10月时维持在5992万日元的高水平,这个金额比去年同月上涨了0.97%。看起来是好事一桩。

但尽管首都圈新建公寓的价格一路高涨,新房的销售量却不尽人意。纵观2019年全年来看,新建公寓的成交率从2019年8月的75.4%到2019年9月份跌到56.8%,10月份直接跌到了42.6%。2019年10月,首都圈公寓新房数量为2007户,比上月(2359户)减少了14.9%,比去年同月(2845户)减少29.5%。

对于日本房产投资者来说,笔者更推荐大家选择二手房。除了新房价格上涨、销售量下降以外,在新建公寓高水平价位持续的情况下,人们开始产生了过热意识。再加上日本10月消费税进一步增税变为10%,的确也打击了一部分投资者的购房意愿。对于选择小户型公寓的海外投资者来说,消费税上涨可能对于其房屋总价的变动影响较小,但是如果购置金额比较大的话,消费税额差异就会非常明显了。

这里也需要明确一点,在日本购房的实际费用其实包含了“房屋价格、土地价格”两部分。而根据消费税增加导致房屋价格变化的只有房屋建筑部分,土地费用不属于购房消费税增加的对象。火灾地震保险等费用也不属于增税对象。因此,消费税增加对房屋总体价格的增幅远远达不到2%。

举个例子,如果我们购置的是一套大约418万元人民币的房屋,由于消费税增加,投资金额会相差4万人民币左右。而这笔支出对比房屋持有阶段的房价涨幅以及房租收益而言尚在可接受范围。

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首都圈二手公寓

与此相对,根据日本不动产研究所的数据显示,在新建公寓价格高涨、成交减少、人口涌入的背景下,首都圈的二手公寓因价格适宜、存量更充足等优势需求坚挺。2019年第三季度的首都圈二手公寓成交件数成为9,406件,比去年同期增长了8.3%,仍旧保持着较高的水平。

2019年11月首都圈中古公寓(70㎡)均价再次上升,与上个月相比上涨了0.4%,为3697万日元。东京23区中古公寓均价为5609万日元,东京都心六区均价与上个⽉月相比上涨0.3%,为8050万⽇日元。

2020年房地产投资市场前景预测

总体来看,首都圈公寓均价处于合理上涨水平。2020年因首都圈新建公寓高价的影响,新建公寓的成交率可能会进一步下跌。但是二手公寓积极的销售情况仍将带动整体房地产市场的上涨。

由于奥运会的原因,2020年首都圈公寓价格在奥运结束后的短期内可能会出现持平或者微跌。奥运会只是一个外部刺激因素,绝不是唯一的判断标准。

奥运会是短期的,为了迎接奥运的准备却是长期的。公共基础设施也随之不断完善,而完善程度直接影响着着该地区在国际市场上的竞争力、吸引力。盛大的赛事引来了人流量,那就需要足够的观光设施承载,再开发的新建项目提高了居民生活的便利度,从而吸引了更多的人才长期居住……当一个城市各方面发展都跻身国际大都市行列时,未来定会有越来越多的海内外人士置身于此。

而最影响土地价格、公寓价格的其实并非奥运因素,而是人口波动。根据东京都官网公布数据显示,令和元年(2019年)11⽉1日,东京都的人口推算为13,953,744人。与前一个月相比,总人数增加了10,888人(+0.08%)。目前东京人口增加的主要贡献区域是东京都23区,人口密度排名前5的区依次为:丰岛区、荒川区、台东区、墨田区、新宿区。

日本的人口趋势呈现出地方人口越来越向东京首都圈内集中的现象,首都圈内外国人人口增幅也很明显。而东京都千代田区,中央区和港区这三个中心区,未来人口仍将持续大幅增加。作为日本当前唯⼀一保持人口净流入的地区东京都,总人口增⻓是推动不动产市场良性发展的重要保障。这也是看好东京23区的重要原因之一。

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总而言之,随着东京城市功能的不断发展,人流、物品、金钱消费、文化、大型企业等会也越来越集中在东京,城市经济规模必将扩大。结合往年的投资分析以及2020年的投资前景展望,推荐大家在日本进行不动产投资时,首要考虑东京。不论是地理位置、还是经济规模、人口密度等各个方面,东京都占据着绝对优势。

 

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2020日本房产投资良机:细数东京在建中的地铁房|居外专栏

地铁一响,黄金万两。距离地铁近的房子始终是各国房地产投资中一个绕不开的话题。无论是买房自住还是买房投资,地铁房都无疑是最便利且最省心的选择之一。

日本,被称为生活在铁道上的国家。1965年,著名的高速铁路“新干线”建成之后,促使沿线区域的人口和活动发生显著变化,新干线附近的土地价格在开通之后增加了67%。足以可见,地铁能够促使沿线房地产业的蓬勃发展。在日本买房的投资者们,必定十分关注地铁线路的规划。

对于那些已经建好并且正式开通的地铁站来说,其实周边房屋的价格大多都趋于稳定了,地铁预期价格早已体现在了房价上。真正让地铁房升值的是:地铁规划、地铁开建、地铁通车这三步,房价会因此涨三波。

通常来讲,交通线的新增和新车站的开通会带来沿线人口和就业率的上升,从而带来租赁需求的增加,周边地区的生活便利性和市场价值也将随之上升。

相信很多朋友都知道了,日本将于2020年奥运会开幕前在山手线增添一个新的车站——高輪ゲートウェイ(高轮GATEWAY站)。此次新车站的设立是山手线时隔半个世纪再次增加新站。新站位于品川站和田町站之间,品川站以北900米处,在东京赫赫有名的富人区港区

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在山手线和港区的双重效应之下,这个地段有多矜贵,很多嗅觉灵敏的企业已经做出了反应。比如装修、展览龙头企业“丹青社”,富士通集团旗下的富士通Systems East,微软日本及尼康公司等等,它们分别自涩谷区、千代田区迁往品川。

与此同时,高轮GATEWAY站周围还将建造五座大型建筑物。自宣布建设高轮GATEWAY站以来,这里的市值便已大幅上涨。

那么,2020年东京有哪些车站即将开建、开通?新的一年里东京地铁线路将发生哪些变化呢?

虎之门之丘(新站)

除了预定在山手线开通的高轮GATEWAY站外,日本还计划在东京都港区再开设一个新站。

2020年春季,东京地铁日比谷线·霞关站和神谷町站之间的新站“虎ノ門ヒルズ駅”计划开通。位于1号国道和环装2号国道的交叉点附近。

这一站最初被称为“虎ノ門新駅”,但于2018年12月5日被命名为“虎ノ門ヒルズ駅”。最终竣工时间是2022年。这一站与山手线新站一样,同属于富人区港区,开通备受瞩目。

银座线涩谷站新站舍

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东京地铁银座线于1927年12月(昭和2年)开通银座至浅草寺路段,是日本最初的地铁,也由此成为了亚洲最早拥有地铁的城市。线路全长14.3公里,是日本首条连接19个车站的地铁。当时的口号和广告语是“东洋唯一地铁”。

银座线涩谷站虽每天约有22万人次使用,不过从1938年投入运营以来便未曾实施过大规模改扩建工程,既无自动扶梯也未配置公共卫生间。

新站舍移建工程伴随着周边再开发,已于2009年启动,预计明日将投入使用。据悉,现站台位于东急百货店3层,新站台将向东移动130米左右,架在JR涩谷站东口广场与明治大道上空,宽度从现在的6米增加至12米。

随着地铁、教育、商业、医疗、产业等利好资源的不断落地,各地地铁新站势必将迎来更好的发展,而新站周边的房屋性价比也将更高。

 

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东京文教区投资置业指南|居外专栏

我们经常说,日本没有学区房。因为日本没有户口制度,只要住在这个片区,且孩子到了适龄阶段,那就都有权利上这个片区的公立学校,因此,日本学区房的概念并不明显,但日本确实有“文教地区”这个概念。简单来说,就是市中心大学附近的一片区域。

另外日本大学没有宿舍,学生要自己解决住宿问题,所以文教地区的房子大部分都是学生住客。而文教地区往往在该区的核心地段,租金不菲,所以很多家长衡量以后直接在学校附近给孩子买一套小户型公寓自住,等以后孩子毕业了,房子出租也不成问题,一举两得。当然,日本的父母没有为孩子买房子的习惯和传统,这其实是为中国家庭量身打造的一种投资模式。

除了有住房需求的学生家长投资人密切关注,文教地区因为地段好租、小户型公寓价格实惠,同样受到其他投资人的青睐。既可以是先上学自住毕业后投资,也可以是先投资,为孩子以后的学业做准备。不仅住宅需求旺盛,店铺也同样火热。一言以蔽之,文教地区的房子是块“香饽饽”。

那么问题来了,东京都心有哪些文教地区呢?都可以买到什么样的房子?需要花多少钱呢?

文京区

代表:东京大学

说到文教地区,大家自然而然就会想到文京区。顾名思义,文京区是东京最负盛名的文教区,集中了日本不少的国私立大、中、高等学校,因而得有文化教育区之美名。教育设施质量上乘,可比拟北京的海淀区。

日本最高学府——东京大学就位于文京区。除此之外,还有御茶水女子大学、筑波大学大塚校区、东京医科齿科大学、顺天堂大学、中央大学后乐园校区、日本医科大学、日本女子大学等共18所大学

文京区因为学校众多,分散四周,整个区都可以叫文教区东京大学与小石川后乐园为直径的周围地区是文京区的中心地段,附近有很多住宅区,是投资的最佳之选。再往南是东京核心区千代田区,往西是新宿区,早稻田大学也在不远处。

2019年7月日本国土交通省公示的文京区平价地价为128万日元/㎡,上涨了7.96%。相比于繁华喧闹的港区、新宿区等核心地区,文京区是个安静舒适的住宅区,地价也比较温和,意味着有足够的上升空间。

在文京区的中心地段能买到什么样的房子呢?可以参考这套房子:

被东京大学等名校包围,紧邻东京巨蛋、小石川后乐园,一室一厨一卫,1410万日元(人民币约90万元),月租金69000日元(人民币约4432元)。

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其他地区的大学附近也有指定的文教地区,大多都集中在市中心。

新宿区

代表:早稻田大学

新宿区有19所大学。除了大家最熟知的早稻田大学,还有东京理科大学、学习院大学等名校。新宿区的文教地区指定在早稻田大学所在的西早稻田、富山和户冢町附近。新宿御苑和神宫外苑也被划分在文教地区之内,以保护周围环境。名校和景点互相加持,这个区域吸引着无数投资人的目光,很多投资人都是直接点名要早稻田附近的房子。

早稻田的地价比想象中温和很多,不奇怪那么多人趋之若鹜。在这里可以买到什么样的房子呢?

可以参考这一套房子:东京都新宿区投资房,名校环绕!紧邻早稻田大学,一室一卫加上餐厅和厨房,售价1780万日元(人民币约114万元),月租金90000日元(人民币约5782元)。

港区

代表:庆应义塾大学

港区有17所大学,包括3所国外大学日本分校,这是港区独有的国际化特色。意料之中,港区指定了庆应义塾大学所在的田町站和三田站为文教地区。

说到港区,大家的印象就是贵。但其实港区的平价地价并不是最高的,但上升幅度是最大的。同样,庆应大学附近的文教地区也是港区的一片“净土”,地价在港区排名中等,但是上升率很高,未来有进一步增值潜力。

在此处能买到什么样的房子呢?可以参考这套房子:紧邻庆应大学,一室一卫,车站步行180米可到,仅售1380万日元(人民币约88万元),月租金67000日元(人民币约4304元)。

千代田区

代表:上智大学

千代田区有19所大学。大家熟悉的上智大学位于此区,但更靠近新宿区。千代田区还有日本大学、明治大学等知名学府。

文教地区位于皇居的西侧和北侧。以地铁站饭田桥站和神保町站为基准,法政大学、明治大学、浅草大学、日本大学等都在饭田桥站和神保町站附近。

千代田区是东京最核心的区域,寸土寸金。这个区的地方都有投资价值,只不过文教地区因为特殊属性,生活环境会更加安静。这个区的平价地价高达504万日元/㎡,但是饭田桥站所在的文教地区地价并没有想象中那么高,只有217万日元/㎡。算是千代田区的价值洼地。

上智大学附近的房子可以参考这一套:东京都新宿区77万电梯房,近庆应大学、上智大学,名校环绕,性价比高!

以上是文京区、新宿区、港区、早稻田区4个区的文教区分布情况,在目黑区、品川区等其他区也有文教地区。

 

 

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移民日本:在留资格、居留卡、签证那些事|居外专栏

日本入国管理局最新公布的数据显示,截至9月日本入境总人数为2208973人,其中中国大陆的入境人数是710783人,约占总人数三分之一。截至2018年12月,在日本获得在留资格的人数为2731093人,其中中国大陆在日本取得在留资格人数为764720人,同样占比最多。

入境人数包括赴日旅游、公务派遣、留学等短住或长居的人口,对于那些相对长时间居住在日本的人来说,必须要取得日本的在留资格。可能很多人都会被一些概念迷惑,在留资格/居留卡是什么?跟移民签证有什么关系?今天跟大家捋一捋这些基本概念,搞清楚规则是去日本生活的第一步。

如何移民

移民日本一般来说采用最多的有两种方式:

  1. 有日语基础的,在日本找一家公司签订劳动合同,直接申请日本工作签证,5年后可以归化入国籍,10年后可以永驻。
  2. 在国内有一定经济基础的,在日本开设一家公司做经营管理,以公司法人身份申请日本经营管理签证,维持续签,5年后可以归化入国籍,10年后可以永驻。

这两种方式都可以携带家属(子女和配偶),获得在留资格之后家人可以申请家族滞在签证,在日本生活、上学,并享受当地福利政策。

经营管理签证适合三类投资人。

第一种是明确想去日本开设公司创业的人,有一定的创业计划。

第二种是想去日本居住的人。也分三种情形:

  1. 在日本有明确的投资项目,并且以此公司在日本居住;
  2. 想去日本居住,但没有明确的投资项目,想先来日本考察;
  3. 子女在日本留学,父母想前往照顾,并投资项目开设公司。

第三种是想在中日之间有更方便的往来的人。这类投资人涉及到中日商贸来往,为了方便在中国和日本来回走动,并且可以把一部分中国的业务拉到日本,把日本的业务拉到中国。

在留资格有哪些?

拿到签证之后就可以在日本生活、发展了。想要在日本长期居住的外国人必须获得在留资格,除了上述两种方式,在留资格还有哪些种类呢?

入管局8月登记的在留资格中,有外交、公用、教授、艺术、宗教、报道、高度人才、经营·管理、法律会计业务、医疗、研究、教育、介护、技能实习、文化活动、留学、研修、短期滞在、家族滞在等24种在留资格。

每种在留资格需要拿到相应的签证就能在日本相对长时间地居住,每种在留资格认定的居住时间(专有名词叫“在留期间”)也是不同的。

就以众多投资人需求最大的经营管理在留资格来说,对应的就是经营管理签证,能在日本停留的时间有5年、3年、1年、4个月或3个月五种情形。入管局会根据申请人经营的项目和个人情况来决定在留期间。

什么是居留卡

取得在留资格的人中,日本政府会向中长期居留者发放居留卡

居留卡作为最新登陆许可、居留资格变更许可或居留期间更新许可等居留资格相关许可结果,由日本向中长期居留者(中长期居留者)发放。

因此,居留卡具备法务大臣用以证明某人具备在日本中长期居留的居留资格,以及是在居留期间合法居留的人员“证明书”的性质,而且在进行登陆许可以外的居留资格相关许可时发放的居留卡,可替代以往被视为护照的各种许可印章等,属于要式格式行为,因此具有“许可证”的性质。

居留卡上记载了姓名、出生年月日、性别、国籍/地区、居住地、居留资格、居留期间、可否就业/劳务等法务大臣所要掌握的重要信息,当记载事项发生变更时,必须进行变更申报,以便随时反映最新信息。此外,16岁以上人员会显示证明像。

这些概念之间的关系是怎样的呢?以经营管理签证为例,先要在入管局申请获得在留资格,随即拿到经营管理签证。拿到签证后可以出入境日本,日本政府会向中长期居留者发放居留卡,这是在日本生活的“许可证”和“身份证”。

 

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日本两大商业街“武藏小山”和“户越银座”贵在哪里?|居外专栏

根据目前最新统计,仅东京就有2000多个购物街。其中,有两条主要的商业街在中原街道上彼此相邻,一条是全长超过800米的“武藏小山Palm商业街”,另一条是全长1.3千米的“户越银座商店街”。 每天这两条街都挤满许多游人,可以在两条购物街中穿梭、漫步。

连接着大型商店街的武藏小山和户越银座,因为方便宜居而受到广泛年龄层的人们熟知及喜爱。如此受欢迎的商店街“武藏小山”和“户越银座”有哪些特店呢?我们不妨换一个角度,以投资的眼光来看,并对其地价进行一下数据分析。

武藏小山拱廊商店街

武藏小山商店街横跨东京都目黑区和品川区,因为车站前的再开发项目也越来越受欢迎。从地铁武藏小山站出来1分钟即可到达武藏小山Palm商店街,其拱顶起码有800米。即使在下雨天和阳光强烈的日子里,也可以不带雨伞尽情逛街。这里几乎没有买不到的东西。

尽管是弥漫着怀旧氛围的商店街,但是在东京都内最长的800m的拱廊里,排列着约250家各种各样新旧相间的店铺。另外商店街有着自制的信用卡和可以提供停车券的停车场,也是受欢迎的原因之一。

东京都最长戸越銀座商店街

户越银座商业街是日本屈指可数的商店街,座落在品川区,是东京都内最长的商店街,在各大媒体也是曝光度最高。这里距离涩谷、新宿、池袋、羽田机场都很近,电车「户越银座」就位在商店街内,一下车就可以开始逛。整条街长约1.3公里,林林总总大大小小的商店大约有400多家。不仅是当地居民经常光顾,也是游客们青睐的热门景点。

户越银座是散布在日本全国各地的“XX银座”的起源。户越(Togoshi)的地名因越过江户的村庄而得名,据说当时住在这个地方的人们叫”Togoe”。1923年的关东大震灾后,把中央区银座的瓦砾运送到这里用作大街排水和下水道工事上,因此命名为”户越银座”。

户越银座除了商店街有名,温泉也名声在外。东京这条最长的商店街内,有一座历史悠久的“钱汤”(日式澡堂)名为“户越银座温泉”,是许多人来到这里必访之地。

点击查看日本东京在售房源

地价数据分析

对于高人气的“武藏小山”和“户越银座”,那么真正要购买房地产时的地价倾向是怎样的呢?

关于武藏小山和户越银座的周边地价,日本国土交通省7月公示的最新地价显示,武藏小山的坪单价略高于户越银座。我们以最新流通的不动产信息为基础再进行一下数据分析。

首先是在武藏小山,2019年8月末出售中的不动产件数为48件,平均坪单价为283万日元。另一方面,户越银座售出的不动产件数为24件,平均坪单价为285万日元。这个差值可以说在武藏小山周边流通的不动产数量更多。

为了进一步观察其倾向,我们将条件缩小到步行10分钟以内。其结果显示:

武藏小山不动产数量是16件平均坪单价是309日元,平均价格是5890日元,平均土地面积是66㎡。另一方面,戸越银座不动产数量是20件,平均坪单价是264日元,平均价格是5567日元,平均土地面积是73㎡,武藏小山的车站附近房子的坪单价高达45万日元左右。这样看来,两边流通的不动产数量相差不多,武藏小山的坪单价略高一筹。

“武藏小山”“户越银座”都是有各自特点的商业街,而且地价的倾向也有所不同。武藏小山是通过再开发得到进一步发展而引人注目的街道,户越银座是积极进行电线地下化和有活力街道建设等获得很高的话题度,这些都是被今后可以期待的有发展前景的街道。

如果去日本,一定要去一次这两个商业街,享受一下一街之隔的两方天地,你一定会发现这不仅仅是商业街,也能感受到宜居的魅力。附近也是居民的住宅区,更是上班族必经之路,来这里绝对可以感受当地生活的氛围。

 

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日本房产持有多久合适?|居外专栏

对于多数海外投资者来说,选择购置日本房产的原因都是出于以下几点:对日本房地产市场房价、房租多年来“稳中有升”趋势的看好,对日本房屋永久产权的青睐以及对日元避险属性的认可。

在如愿持有日本房产之后,这些海外投资家们的确获得了长期稳定的房租收益,也就是“收入收益”。

房地产投资收益大致可以分为“收入收益”和“资本收益”,即租金增加和资本增值。

收入收益是指从每月的房租收入中获得的利益。需要注意的是,将房租收入中扣除修缮费、管理费、托管费等费用,最终能真正进入房东口袋的钱才算实际的现金流部分。

与此相对,资本收益指的是出售房产所获得的出售利润,也就是通过房屋增值部分带来的收益。

但毕竟多数投资人将来没有在日本长期居住和生活的打算,所以在持有海外房产达到一定年限之后,人们也会考虑将房产售出,赚取一点“出售利润”,再通过这笔资产,更换购置一套更好的日本房产。

因此,房地产投资的终点站可以算在房产的售出阶段。房产能否以我们期望的高价顺利售出,决定着我们房地产投资最终的成功与失败。那么,为了使我们的资产利润最大化,不少投资人都非常关心的一个问题是:我手里的房产是应该长期持有,还是应该一两年之后及时卖掉呢?

诚然,短期来看,日本的房地产一般不被算作高收益资产,更相当于是一笔稳定的收益资产。想在日本“炒房”的效果肯定会令大家失望,但日本的房地产虽然不能像股票投资那样追求高回报高收益,相对的,日本房地产市场多年来价格稳中有升,一瞬间下跌的可能性几乎为零,可以说是稳健型投资的首选。

投资不动产可以降低通货膨胀的风险,因为现金其价值会因通货膨胀而下降,反观目前日本东京不动产价格稳中有升,如果我们长期持有一套甚至多套日本房产,就算当初无法以最低的价格买入,后期我们依然能够获得长期且稳定的现金流收益,为我们带来更多的被动收入。资本的保值增值也能为我们提供更多净资产,便于以后扩大投资组合,升级海外投资资产配置。

所以,每当有人问起:“我买日本房产是以投资为目的的,那我应该什么时候卖出才最挣钱呢?”,通常的回答是:长期持有是购买日本房产的最好策略之一,建议大家最少也要持有5年的日本房产。

点击查看居外网上在售日本房源

提出最少5年的这个时间节点是源于持有日本房产期限的时间长短对我们将来想要出售房地产时所支付的税费相关:拥有权限在5年以内和超过5年的增值税税率不同。5年内,增值部分的税率是 30%;5年及以上税率为15%。(增值部分可抵扣)。

例如:王先生购买的1000万日元的东京房产,5年后以1200万日元卖出。
增值部分试算:1200万日元-1000万日元-150万日元(预计可抵扣金额)=50万日元
增值税试算:50日元*15%=7.5万日元

因此,通过税费变动情况来决定什么时候出售房地产,无疑可以为我们节省一笔开支。

此外,也建议大家在最终想要出售房地产时不必一味追求“贱买贵卖”,只要出售价格达到了自己预期的目的,能维持基本的盈利,就可以算是成功的投资了。

再结合房租收入、房产本身的建筑年限、房屋本身的折旧率情况来看,假设我们以一千万日元的价格购置了一套日本房产,五年十年后,就算我们是以低于一千万日元的价格出售了这套房产,仍然可以算作盈利。简而言之,只要能达到盈利目的出售房产,就是划算的。

具体情况都需要具体分析,营销无定式,市场难定性,建议大家在房产买卖前多咨询专业人士的意见,了解最新的市场动向,及时升级自己的海外资产配置。

 

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引以为鉴:富人在日本房产投资中失败模式|居外专栏

众所周知,房地产投资作为一种大宗买卖,需要花费很多时间和精力拥有丰富的资产的人在投资之路上,有时会绕弯路,甚至会摔跤。本文将介绍富人投资日本房产的常见失败模式,让正在走这条路的人以此为鉴,吃一堑,长一智。

No.1 过多地关注已有的土地

这是对于已有土地的人来说的一个最常见的失败模式。通常的房地产投资,都是以寻找好地段颇具收益的房子为主。但如果从上一辈继承、他人赠送或其他方式拥有了一块土地,势必会想办法有效利用自己的土地。很多“地主”都是抱着这样的想法进行房产投资,这也是顺理成章的事。

但关键的一点是,你所拥有的土地是否具有投资效益。如果所拥有土地的地段良好、适合租赁,利用自己的土地进行房产投资当然是两全其美的事,再好不过了。但是大部分情况并不适合出租,比如“离车站距离较远”、“所在地人口流量小”、“租赁需求不足”等情形。

有效利用自己的土地建新房,或者直接收购土地上的建筑,相比直接购买同类型房产成本会有所降低,但是如果房屋空置就得不偿失了。用一句业内的话来说,空置等于负债。当然,如果是自住的话就要另说了。

这时候土地所有者需要三思而后行,要学会适应从“地主”的身份切换到“投资人”的视角。例如,将所有地售出,替换成车站附近的可收益房产,坚持“位置优先”。

No.2 只考虑节省税金

房地产投资时经常能听到这样的话:投资房产可以节省税费。因为不动产遗产税不是以交易价为计算标准,而是以路线价格,而路线价格实际远低于交易价。所以在日本很多人为了避免高额的遗产税都会大量买入房地产,以此来降低遗产税

不动产投资具有节省遗产税的功能是事实,但也只是不动产投资的优势之一。很多富人甚至买空房作为固定资产传给下一代。这样一来,即便会节税,但如果房子维修成本大大超出节省的税额,也会造成损失。为避免这种情况,选择的不动产同样需要具有方便出租的投资价值。

举个例子。X先生立下遗嘱,自己以5000万日元在东京购买的一套带租约房产由大儿子继承,另外5000万日元现金由小儿子继承。根据日本遗产税法规定,该5000万日元的房产评估价低于遗产税基础抵扣额,所以大儿子无需缴纳遗产税(一般而言日本市价1亿日元以上才需缴纳遗产税)。而小儿子继承的5000万日元现金需要缴纳80万日元遗产税。
这样看来大儿子不仅不需要缴纳遗产税,每个月还有固定收益,稳赚不亏。但若经营不善,房子收益寥寥,到后期不得不转手。期间收益不抵成本,资不抵债,其实也并没有占据绝对优势。

点击查看居外网上在售日本房源

No.3 进行低回报的投资

此类型是仅限于租赁经营的失败模式。最典型的情况是,因为持有的房屋有一定年岁比较古老,自然就想到通过大规模修缮来提高房屋的价值,这是老建筑房东的一贯思路。但在决定大规模重新装修之前,是不是也要根据房子的状态和租赁需求,看是否有更简便的操作方法。比如降低房租、完善硬件设施等。

大规模修缮确实对于转售比较有吸引力。但对于租客来说,降低房租或诱人的硬件设施是更实际更直接的手段。修缮工事所花费的成本和整修期间的时间成本,需要多久能收回来也是房东需要考虑的问题。

例如,某房东花费100万日元进行房屋改造,假如月租金能提高1万日元,则需要8年4个月才能够抵消修缮成本。如果在这期间出现了空室状态,可以回收成本的期间又会进一步延长。然而,如果房屋因为老旧发生了长期空置,“降低房租”或“重新装修”,你还是需要选择其中一个。

当然,如果是考虑转售的话,修缮带来的价值提升是立竿见影的。

No.4 沉溺于过去的成功经验

这种模式出自有着丰富经验善于自主学习的专业型房东。大家一般会认为,失败只“青睐”投资新手。但其实失败是公平的,人人都有失误的可能,哪怕你有一定的专业知识和经验。

这是什么原因呢?很简单,盲目自信。在短时间内,租客的需求和不动产投资的经营环境持续变化,今天通用的技巧不一定明天也能适用。在这样的环境下,投资者需要重置已有的成功体验,竖起“天线”迅速地接收租客的最新需求。

这些其实是管理公司必须要做到的。经验再丰富的房东也不会比专门的管理公司更了解最新市场动向,所以管理公司需要不断吸收管理案例,及时对市场做出反应,才是一个合格、优秀的管理者。

如果你对自己的管理水平没有足够的信心,或者根本没有时间亲自管理,选一个合适的管理公司来协助,会让你的不动产投资如虎添翼。

 

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