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如何快速查到日本房产最新房价？｜居外专栏

如这几年有留意有关日本地价新闻消息，都会发现数字一直维持上升。而由于日本比较着重保护个人私隐，不动产的交易数据并不公开。一般做法都只能向仲介查询，不然很难知道房价现值多少。那身为日本业主的您，如何靠自己得知持有房产升幅多少？当前房产价又值多少呢？

现在，就提供一些简单方法给大家参考估算房产价格现值！

方法一：根据政府部门公布资料推算

日本不同的政府部门每年都会分阶段公布地价资料﹐我们可以根据资料数据去推算房产价。

地价名称	公示地価	固定资产税评価额	相続税路线価	基准地価
时间	3月	4月	7月	9月
公布机构	国土交通省	各市村	国税庁	各省市

要注意的是，由于评估价是根据全国2万多个地点评估得出，并非所有地区都有公布地价作参考。因此需要找出最近自己投资房产的地点。

方法二：在网站中查看地价走势

大家可以按所属或最近距离的日本房产地址在以下网站找到地价走势：https://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/

例如，您所属的日本房产地址：东京都渋谷区恵比寿１丁目
最近地址：东京都渋谷区恵比寿3-21-2

通过数据纪录计算不同年间地价差价，从而推算出您的房产在这此年间的差价。例如： 2015年买入，至今大概计算出地价上升了31.1%（JPY 1280K / JPY 976K）。

此方法免费简单知道房产价走势，但只可用作参考及计算现价和当年买入的差价。

方法三：AI评估最新价值

我们最新发布了AI智能计算日本房产Fair Value市价，只需要提供基本房产信息，如地址、房产层、房产龄等，便可为您估算日本房产价。系统根据大量日本房产及交易真实资料进行最接近真实情况的职能推算。只需24小时内便可得到评估报告，方便快捷，准确率高，且可预约专门评估人员进行电话讲解，推荐海外投资者使用。

如需了解更多，可以微信我们咨询详情。

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最新数据：新冠疫情如何影响日本房价？

对于希望在日本购买房地产的人来说，现在可能是时候入市“抄底”了——因为日本的土地价格正逐步下滑。

至少，最新的数据表明了这一点。新型冠状病毒爆发使交易停滞，城市地区的土地价格已经下降，这种模式可能在全国范围内扩展，导致明年公布的平均土地价格六年来首次下降。

据日本国土交通省上月底发布的Look地价季度报告显示，今年4月至6月，东京、大阪、名古屋等主要都市圈100个密集开发的商住区中，有38个地区的地价出现下滑，只有一个地区出现上涨。该数据标志着自2012年以来，价格下降的地区数量首次超过价格上涨的地区。

专家表示，最新的下降可能成为市场变革的重要催化剂，规模可能与2008年雷曼兄弟倒闭引发的全球金融危机时相当。

以下是最新的数据，以及在未来几个月可能对房地产价格产生的影响。

这份报告具有什么意义？

该季度调查考察了东京、大阪、名古屋等大城市主要车站附近100个密集开发的商住区的地价趋势。该数据被认为是日本各大城市房地产市场趋势的领先指标。

Look报告显示，由于持续发展和入境旅游需求的增加，今年年初之前，城市地区的房价大多稳步上升。

随后，新冠状病毒疫情爆发。

今年一季度，报告检测到的城市地价出现了2014年以来的首次下跌，反映出消费税从去年10月开始上调，以及入境旅游者锐减导致酒店和百货业不景气。不过在监测的100个城市地区中，大部分地区的地价仍在上涨。

然而，在第二季度，土地升值的城区数量从上一季度的73个锐减至仅有一个——宫城县仙台站前的商业区，那里正在进行大规模的再开发项目。

在接受调查的100个商住区中，有38个地区价值下降，而三个月前的报告中，有4个地区价值下降，六个月前为零。

其余61个地区没有变化，比上一季度增长近3倍。包括东京歌舞伎町、大阪心斋桥和难波等著名商业区在内的8个地区贬值3%至6%，出现了自2011年第四季度以来的首次如此大幅的下跌。

“由于新冠肺炎大流行，潜在的房地产买家保持了’观望’的态度，许多地区的交易停滞不前。对酒店和零售店需求量大的地区受到新冠病毒危机的重大影响，由于利润率可能降低，需求量有所萎缩，”土地部在一份声明中说。

房地产分析师山下和也（Kazuyuki Yamashita）认为，“最新的数据代表了一个戏剧性的变化，显然标志着日本房地产价格疲软的预兆。Look报告是一个领先的指标，在这些主要城市地区检测到的下降将对主要城市的郊区产生连锁反应，然后再到区域城市。”

投资者应该准备迎接多大的跌幅？

在过去的30年里，日本经历了土地价值的急剧下降，20世纪90年代泡沫经济的破灭、2008年金融危机和2011年东日本大地震都给日本带来了重大影响。

有分析人士称，新冠病毒对房地产价格的影响可能会像2008年金融危机或泡沫经济后遗症一样严重，但短期内大幅下跌的可能性很小。

不动产经济研究所8月的调查显示，7月份东京都内的公寓均价仍然很高，在6000万日元（折合约384万元人民币）以上，与30年前泡沫经济破灭时的峰值价格相当。

“房价不会轻易变便宜的原因有很多，但基本上公寓开发商如果降低他们以高成本建造的公寓价格，就会遭受损失，”山下先生说。

那么，准买家是应该现在出手，还是等价格降下来呢？

2008年金融危机后，许多日本银行被迫抑制贷款。这促使许多陷入困境的中型开发商采取清算销售的方式，导致公寓价格急剧下跌。

但由于现在很多中小型开发商纷纷倒闭，公寓的供应量一直比较少，其价格一直稳定在高位。

“现在，所谓的七大公寓开发商——包括三井、三菱、住友、大京、野村、东急等稳定的企业——控制着市场70%到80%左右的份额，即使销售停滞不前，他们也不可能轻易抛售公寓，”山下说。

但有迹象表明，翻天覆地的变化即将发生。

山下说，由于酒店的利润率较高，在购买优质地段的土地（例如距离火车站步行5分钟以内的地段）时，住宅开发商通常会输给酒店。但现在酒店已经受到疫情的沉重打击，住房开发商开始以更便宜的价格收购优质土地。

“在这些高档地块上开发的更便宜的公寓将在一两年内进入市场，”他说。“尽管受到冠状病毒的影响，但日本的基本面并没有那么弱，所以不要指望价值会急剧下降20%、30%甚至50%。如果您有真正想购买的房产，那么我想说，您最好现在就毫不犹豫地买下它。”

延伸阅读：

编译自日本时报
责编：Zoe Chan

转“危”为“机”，现在就抄底日本房产吧！

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曼谷捷运线地价不停涨！绿色北线5季领涨

泰国首都曼谷地价在第二季度上涨了近30%，绿色捷运沿线连续5个季度领涨。尽管受疫情影响整个房地产市场都显得异常疲软，但土地价格却始终坚挺，尤其是捷运沿线地价更是从为停止上涨的脚步。

根据住房银行房地产咨询中心发布的最新一期曼谷市地价指数显示，曼谷及周边未开发空地价格在2020年第二季度环比上涨了5.2%，地价指数录得308.6；而同比价格指数涨幅更是达到了30.3%。

捷运沿线地价仍是开放商重点关注的领域，而这也是捷运线楼盘集中且房价持续上涨的原因之一。当然购房者也将捷运线作为买房重要考量的因素之一。

至于第二季度地价涨幅最高的区域应该是绿色捷运北线。尽管该方向捷运仍未全线通车，但却获得了市场的广泛关注，成为了地价上涨最高的区域，涨幅61.4%。

其次是粉色捷运线，连接公务中心的捷运线，沿线土地价格上涨了不少，涨幅在53.6%。此外，像蓝色捷运沿线地价上涨26.5%，浅红色捷运沿线地价上涨26.5%，绿色捷运南线沿线地价上涨23.1%。

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来源：泰国中华日报
责编：Zoe Chan

曼谷房产交易下降但地价仍涨不停

疫情大流行背景下曼谷大都会圈产权交易同比出现大幅下滑，但即便是这样土地价格也未出现哪怕一点的松动迹象。机构报告指出，土地都在富人手中在没有达到心里价位的情况下他们并不急于出手套现。

对于想在首都曼谷大都会圈置业的购房者来说，疫情大流行的当下应该会是个不错的入手时机，当然前提是你必须拥有充足的流动性资金。

因为，即便是从长远考虑，曼谷大都会圈的房价估计也有下调的可能和空间，因为地产开发占大头的土地价格并没有任何松动的迹象。这还是疫情全球大流行的当下，各行各业都遇到了资金吃紧的问题。

泰国住宅银行地产咨询中心报告指出，2020年第1季度未开发土地价格指数在293.3点，比上季度提高3%，但较去年同期上涨了近27.7%。产权交易大幅下滑的同时并没有影响到地价的涨势。

报告还指出，曼谷大都会圈地价涨幅前5的有城市捷运的概念在里面：

绿色捷运北线（库阔-兰鲁卡）上涨61.3%；
粉色捷运（开莱-民武里）涨45.1%；
红色捷运（大岭昌-沙拉亚）涨20%；
蓝色捷运（挽开-佛教城4大道）涨15.3%；
绿色捷运南线（北榄-挽布，贝岭-北榄）涨11.7%。

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面对不断上涨的拿地成本，开发商也感到很无奈。因为疫情爆发后让本就疲软的泰国房地产市场陷入新的困境。对于很多观望着来说，房子想买，但没有“钱”，贷款银行又不放。

曼谷大都会圈的地价为何在疫情当下仍保持上涨呢，业界人士透露，因为可供地产项目开发的土地资源很多掌握在富人手里，他们没有资金方面的紧迫性，因此，在出价未达到理想价位时他们不会急于出手套现。毕竟主城区内的黄金地段已经越来越少。

对于普通购房者来说，不断上涨的房价将会给他们带来不小的压力。开发商每开发一个项目都有他们自己的考虑，而盈利无疑是最重要的一项。

住宅银行地产咨询中心预测，2020年泰国住房产权交易恐下滑16.7%，这将是5年来表现最差的一年。而各方对疫情重创下的泰国经济则给出中长期低迷的展望。

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来源：泰国中华日报
编译：Zoe Chan

突破疫情停滞点！日本公示地价连续5年上涨

随着新冠肺炎冲击将近一季，不少准备买房或是投资客，纷纷驻足观望，3月18日日本国土交通省发布截至2020年1月1日的公示地价，商业丶公益丶住宅等全部用途平均上涨1.4％，连续5年的上涨应该是后势看好，然而却也担心若是新冠肺炎持续打击经济，影响恐怕马上就会出现。

根据《日经新闻网》报导，官方的公示地价显示，除了札幌以外的4个核心程式之外的地方圈也都上涨0.1％，这是自28年后转为上涨，主要是因为访日游客带动的观光经济丶城市开发拉动，住宅用地有稳定的使用与超低利率支撑，上涨0.8％丶商业用地上涨3.1％，涨幅皆比上一年度多。

而在商业用地部分，东京丶大阪丶名古屋城市圈上涨5.4％，企业渐渐改为选择宽敞办公室丶或能减少交通时间的分布办公室，而市中心则因为观光客多，饭店丶店面交易相对活跃。

而在地方4核心城市，包括札幌丶仙台丶广岛丶福冈等，涨幅也有11.3％，东京虽地价持续上场，但追求更高投资收益的资金流向地方。

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然新冠肺炎疫情持续，其中在被看好名单内的札幌也是北海道疫情严重区，东京都同样也是都市圈疫情严重处，疫情期拉长势必将会影响投资客下手，对此房仲业者虽知道连续5年上涨公示地价，但仍不免忧心。

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来源：ETtoday
责编：Zoe Chan

曼谷捷运线地价涨势不断

曼谷大都市圈捷运线土地价格涨势不减，未开发土地价格指数环比提高11.0%，同比提升27.6%。

根据泰国住宅银行房地产研究中心发布的截至2019年第4季度曼谷大都市圈未开发土地（毛坯底）价格指数显示，19/4季度土地价格指数录得284.7，比19/3季度的256.5提高了11%，同时比18/4季度的223.2提高了27.6%。

也就说曼谷大都市圈土地价格表现为持续上涨。尽管以曼谷为轴心的大都市圈房地产市场持续低迷。但丝毫没有影响到拿地价格的上涨。

预计待房地产市场复苏，放假料会出现大幅上涨的情况。对于地产商来说，土地价格成本将会在销售定价上得到充分体现。其中捷运线土地价格涨幅尤未明显。

像新开通的捷运线莫旗站、新桥站、库空站等地价涨幅更是达到了66%。当然这个片区的地价早在几个季度前就已经出现了明显的涨势。

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其他正在建设中的捷运线地价涨幅情况如何呢，像粉色捷运线土地价格上浮34.8%。浅红色捷运线周边地价上浮15.8%，绿色捷运南线涨幅7.7%。灰色捷运线涨幅7.6%。

从地价上涨的情况看，涨幅较大的主要是人口密度较高的区县，而捷运延长线地价涨幅则明显偏低。

比如正在陆续开通的叻抛5岔口线，目前沿线地价同比上涨了一半。后续还有增长的空间。随着越来越多的捷运线开通，曼谷大都市圈捷运线地价只会继续攀升。

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来源：泰国中华
责编：Zoe Chan

2020年日本公示地价公布东京23区重新洗牌了吗？｜居外专栏

3月18日，日本国土交通省发布了一年一度的公示地价调查。据日经新闻报道，截至2020年1月1日的公示地价显示，商业、工业和住宅等全部用途平均（全国）上涨1.4％，连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1％，时隔28年转为上涨。

公示地价

指日本国土交通省所公告的「标准地」价格。从日本全国各选出代表此地区「标准地」的三千多个地点中，于每年的1月1日由不动产鉴定士进行评估，再由土地鉴定委员会评定，并在每年的3月下旬公布。

公示地价在各个住宅地、商业地、工业地等用地里，公告出标准地每平方公尺的单价。公示地价会成为土地交易的指针价格，也是算出公共用地的价格的标准。此外，每块土地在每年都会有公示地价，也可由此看出土地价格的涨跌变化，是很重要的指针数字。

基准地价

正式名称叫做「都道府县基准地标准价格」，是以7月1日当天的土地价格调查为基准，在日本国内各都道府县进行调查，于9月下旬公布的地价指标之一。与国土交通省所公布的公示地价一样属于官方指标。

基准地价是了解合理地价的指标之一，也是用来掌握地价动向的重要指标。与公示地价相同，会针对住宅区、商业区、工业区等各种不同用途区域，遴选出各地区的基准地，以每平方米单价价格的方式标示。

东京23区の台东区势头最猛

宏观数据能帮助我们了解总体市场趋势，个人投资者最关心的还是具体地区的表现，哪些区域最有投资潜力，地价是最简便、直观的判断指标。

以东京地价排名前十的地区来看，时隔半年，有进有退。其中最亮眼的属台东区，2019年7月台东区平均地价上涨率为13.81%，是全东京地价上涨幅度最大的。2020年1月台东区从第七升至第六，超过了池袋所在的丰岛区，仅次于核心六区。上涨率13.98%，目前势头正旺！

2019年7月基准地价：

2020年1月公示地价：

涩谷区超过港区荣登第三，目黑区从第十升至第九。东京大热居住区吉祥寺所在的武藏野市跌出前十，品川区替而代之。

品川区坐拥东京重要中转站品川站，是连接东京和日本其他城市的关键枢纽。山手线时隔半个世纪新设的高轮gateway站前几天刚刚开业，与品川站一站之隔。品川区的磁悬浮列车也在开发中…..交通是城市的血液，随着近几年品川区不断注入新的血液，未来潜力不容小觑。

最关键的是，像台东区、品川区这样的潜力股目前均价还算人性，不似核心三区的均价那么任性。虽说日本房产投资以租金收入为主，地价上涨也并不是马上就能直接关系到投资者的利益，但是长远来看，保值基础上有所增值，未来转手也是乐见其成的。

“顶流”周边地区值得关注

日本全国地价最高的地点是「東京都中央区銀座4-5-6」，东京赫赫有名的“山野乐器银座总店”。但增长幅度从19年的3.1%放缓至基本持平的0.9%。单价达5770万日元/㎡（人民币约371万元/㎡），已经超过泡沫时期的最高价格。商业地价排名第二的「東京都中央区銀座5-4-3」“对鹤馆”涨幅也从4.5%放缓至1.2%，平单价为4970万日元/㎡（人民币约320万元/㎡）。

不愧是金字塔顶端的土地，一平方米的价格能在中央区其他地方买一套一室或两室房了！

地价最高的“山野乐器银座总店”位于东京银座四丁目，与日比谷公园相邻，周围的有乐町、京桥、新富町、筑地、八丁崛、新桥都是值得关注与投资的一等一地段。

地价与房价总体上呈正相关，地价的变动会在一定时间内反映在房价上。不仅是因为它们“本是同根生”，而是因为它们背后的变化动因和内在逻辑是一致的。

投资的逻辑亦是如此。为什么强调看该地区地价涨幅，因为一个简单的数字变动，背后是人口、交通、交易活跃度等综合因素在做支撑。如果无法全面掌握到这些参考因素，地价其实不失为一种直观的参考方式。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本公示地价连续5年上涨地方城市投资收益更高

3月18日，日本国土交通省发布的截至2020年1月1日的公示地价显示，商业丶工业和住宅等全部用途平均（全国）上涨1.4％，连续5年上涨。除札幌等4个核心城市之外的地方圈也上涨0.1％，时隔28年转为上涨。不过，由於这些增长主要是受访日游客增加和城市再开发拉动，如果新型冠状病毒对经济的打击长期化，影响将难以避免。

住宅用地得到坚挺的雇用和超低利率支撑，上涨0.8％。商业用地上涨3.1％，涨幅分别比上年扩大。

从商业用地来看，东京丶大阪和名古屋这三大城市圈上涨5.4％。企业为争取人才更倾向於选择宽敞的办公室以及能够减少通勤时间的分部办公室，这样的趋势産生了影响。以访日游客众多的地区为中心，用於酒店和店铺的土地的交易活跃。

地方的4个核心城市（札幌丶仙台丶广岛丶福冈）的涨幅为11.3％，达到2位数。着眼於访日游客消费的商业设施和办公室的开发保持活跃。鉴於东京等地的房地产价格上涨，追求更高投资收益的资金流向地方。

地价上涨的趋势还扩大至4个核心城市之外的地方城市。从商业用地来看，香川县转为上涨，在24个都道府县中实现上涨。在秋田市，秋田站周边多个再开发项目正在推进，获得积极评价，时隔27年转为上涨。关於住宅用地，山形和长崎两县转为上涨。

但是，在调查地点中，上涨地点的比例在全国范围为48％，在地方城市仅为37％，欠缺广泛性。自调查後的2月起，新型冠状病毒对经济的打击开始加强，曾是地价复苏火车头的旅游胜地和大城市被投下了阴影。

冲绳县的商业用地的上涨率为13.3％，住宅用地为9.5％，均排在全国首位。由於来自中国等的邮轮取消和航班减少，目前在国际通大街等闹市区，外出人员明显减少。

即使是县内的商业设施，营业时间缩短等趋势也相继出现。当地的房地产评估师滨元毅表示，“如果影响长期化，有可能给房地产的价格造成影响”。

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来源：日本经济新闻中文版
责编：Zoe Chan

柬埔寨淘金热：三年内西哈努克港等地价翻10倍

在柬埔寨，有一条神奇的路，叫洪森大道。它贯穿首都金边，是第一门户大道。而在距离金边230公里以外的西哈努克港，有一条大道，也叫洪森大道。这两条大道，都得名于柬埔寨现任总理洪森。

洪森大道除了是两座城市的门户之外，还是城市发展的经济命脉，周边的土地，成为新一轮资本必争之地。

在金边，洪森大道周边的土地，已经从每平米60美元涨至200美元，“而这还只是对周边土路升级改造之后”的价格。当地的房地产业内人士预测，金边未来的发展目标是曼谷、河内。

作为泰国、越南的首都，目前曼谷和河内的地价已经达到8000-10000美元/平米，而2018年时，金边住宅、商业用地平均售价仅为每平米1300美元和2400美元。

毫无疑问，这是一场疯狂的抢地游戏，大把大把的美元聚集到人均GDP仅1000美元的国家，从2014年开始的过去4年间，金边的地价涨了4倍。

扩张的城区

没有人愿意放弃机会。毕竟越早进入，获取土地的成本就越低。洪森大道是金边城市道路网络中相当重要的连接，路宽60米，全长10公里，是为缓解城市南端交通出入拥挤最宽的“大动脉”，北段接271街，南连2号国道。

越是交通要道，它的价值就越高。深谙此道的广州富力地产，早早拿下了金边市棉芷区上长夏社分区，距离洪森大道不到“100米”的地块。

在金边，因为富力投资7亿美元的消息，使得这个楼盘一跃进入金边高档楼盘之一。破土动工的时候，柬埔寨国土规划和建设部国务秘书潘速坡、洪森总理办公厅副主任盛典等一众柬埔寨高官，都出席了开工奠基仪式。

楼盘还未建好，一批又一批的国内投资客被带到金边售楼处。作为海外事业部的一员，原本负责马来西亚销售的王明（化名），被调派到了柬埔寨当帮手。

在海外销售楼盘，对于王明来说驾轻就熟。一个接一个的团到金边进行实地考察，三天时间，连玩带买，忙得不亦乐乎。买了房的，可以免去团费。团一个一个的接，房子一套接一套的卖。运气好的时候，遇上富豪，一掷千金，连买几套房。王明就遇到一个来自马来西亚的富豪，随身带着十几个保镖，几个“驴牌”包里全是美元。在富力华庭的售楼处，富豪当场拍板买下一层楼（十几套房子），一手美元、一手签合同……这样的场景也刺激了在场的中国买家。

这只是富力地产在金边的一个楼盘，同在洪森大道东南侧的位置，富力·华府紧随其后也于2019年开卖。目前，洪森大道两侧聚集了富力地产、岭南地产、香港金铿集团等诸多中国开发商，其中，岭南花园与富力城合计占地7.6公顷。

金边岭南花园现正在居外网上出售。项目雄踞首都最宽洪森大道重心区域，东揽一线湄公河江景，西临金边ING新城，北靠31国使馆特区，南距金边最大新机场仅10公里，坐拥双机场配套；紧邻皇宫步行8分钟，北面直径1公里是金边ISPP国际学校。4卧2卫房型，面积147平方米，房价约¥178万。点击查看房源详情

洪森大道正成为新宠。一方面是由于沿莫尼旺大道、诺罗敦大道、俄罗斯大道和毛泽东大道区域，正逐渐被高楼所包围；另一方面，因为在金边的城市规划中，在15年内，金边南部地区将成为绿色城市和最重要的高端商业中心，而洪森大道正是贯穿金边城市的主干道。

不过，究其根本，洪森大道能成为新宠，仍是中心地块已经被抢夺、退而求其次的结果。根据《2015年至2035年金边城市规划》显示，未来金边城区面积将由原来的300平方公里，扩大至692.54平方公里，整整扩大了一倍。

有开发商认为，“虽然土地价格有所增加，但与城市部分地区相比，往南的土地成本仍然较低，那里有更大的发展潜力。”

显然，现在的金边空间越来越小，土地在金边市中心变得更加昂贵。事实上，金边最贵的土地价格已经开始逼近曼谷、河内。世邦魏理仕的数据显示，2018年，金边下辖的隆边（Daun Penh）高端商务区的地价，一度超过每平米9000美元。

隆边区已经出现柬埔寨最昂贵的土地，仅次于商务区的土地，集中在主干道周边，最高价为每平米7875美元，次干道的土地最高价为每平米4313美元。

“柬埔寨某些地区的土地在12个月内翻了一番的情况并不少见，这对于任何类型的投资来说都是值得注意的。”Realestate.com.kh的首席执行官Tom O’Sullivan表示，投资土地的主要好处是高回报，柬埔寨等新兴市场的投资回报率为100%。

柬埔寨国土规划和建设部公开数据显示，从2015年截至2019年前11个月，柬埔寨批准的建筑项目额度已经达到303.57亿美元。除2018年数额同比下降19%之外，均达两位数的增速，其中2019年增速达到了78.5%。

疯狂与泡沫

在柬埔寨的另一座城市西哈努克港，土地也是掘金人“一夜暴富”的源泉，这座城市的地价，三年内翻了10倍。

指南针找房网研究中心数据显示，在柬埔寨近20个省在售土地均价排行中，金边以1582美元/平米领跑全国，西港则以1487美元/平米屈居第二，排名第三的暹粒省，311美元/平米的价格，远落后于前两位。

毕竟，金边作为一国之都，近年来保持了良好的经济增速，地价领先全国尚属正常。但西港的土地价格，则呈现出了不切实际的疯狂涨势。

究其原因，更多呈现出人为推高的痕迹。

加怀山，延安人，在西港靠卖凉皮起家，此后摇身一变成了当地的炒地皮大王。2016年，来西港旅行时，加怀山发现了餐饮业商机。回到国内，他就开始找做陕西面食的师傅，用20万的价格从当地挖了一堆面食师傅到西港卖凉皮。

“来了就火爆。每天带来的利润是1000多美金。”加怀山曾这样描述生意的火爆，这也带旺了铺子，有人跑来问这个铺面要不要转租，这让加怀山看到了另一个商机。他将沿街的铺面以1000美元的价格租下来，稍微粉刷一下，转手5000美元出租。第一桶金就这么赚到了。

“与其租商铺，不如自己买地、租地盖楼，成本更低，利润更高。于是就这样介入了土地市场。刚开始低价拿小的地块，然后高价卖出去，赚信息差，循环套利，以地养地，慢慢滚动起来。”加怀山如此介绍自己的成功经验。

赶上了好时候的加怀山，手里囤积了一批机场附近的30公顷土地，以每平米1美元的价格买入，洪森总理连任之后，以每平米30美元卖出，一倒手就翻了30倍。

去西港冒险的人不少，无论是做餐饮、小商品买卖的，还是其他行业，最后发现倒腾什么都不如倒腾地皮来钱更快。

在2018年柬埔寨大选之前，太子集团“all in”地接手了一批“恐慌性抛地”，大选之后地价立刻涨了五倍，而进入2019年后，这批地的价格翻了十几倍。

炒地导致现在的西港“很难找到没有卖出去的地皮，黄金地段的地皮都只租不卖”，而房东早已转了几次手，甚至出现“四手房东”。

“在领海大道一带的地价已经涨至4000美元/平米。”Century 21 Fortuna Investment公司总经理瓦威良坦言，“没有任何国外投资商敢于高价收购土地，只有中国投资商。”

这是西港“一夜暴富”背后的真相，但泡沫很快随着打击网络博彩的到来而破裂。在中介公司的肖骁（化名）最有感触，今年7月底刚交了定金的两名租客，觉得政策风向有变，放弃定金突然毁约，“一个交了2万美元，一个交了3万美元，都不要了。”

幕后推手

正如2008年的金融危机，给柬埔寨房地产业造成的冲击。

根据柬埔寨官方部门数据，2008年，柬埔寨的房地产开发投资为31.9亿美元，2009年下降到19.9亿美元，2010年仅为8.4亿美元。到2010年底，金边的土地价值比2008年年中的峰值下降了40%到50%。

2011年，在强劲的经济增长和新的外资所有权法的推动下，市场开始复苏。在金边，从2012年到2017年，公寓的平均售价翻了一番有余，从每平方米1460美元涨到3212美元。

这一切得益于外资的进入。2005年，柬埔寨政府修改了投资法，允许外国人拥有建筑物。然而，当时这项法律并没有得到实施。直到2010年4月5日，柬埔寨国会讨论并通过了由国土、城市规划建设部和司法部联合制定的《外国人不动产产权法》。由此，外国人将有权按规定在柬埔寨购买房屋并拥有合法产权。

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无冕财经特约研究员整理柬埔寨央行数据发现，2018年流入柬埔寨房地产市场的外来直接投资（FDI），总额为30.83亿美元，比2017年的26.73亿美元增长12%。而流入到房地产市场的外资约为3.68亿美元，占外资总额的10.5%。2014年至2018年，外国人对柬埔寨房地产的投资，已累积达到18.88亿美元。

柬埔寨央行表示，流入到房地产业的外资“继续强劲增长”。房地产业的强势增长，使得其成为继农业、制衣、旅游业之后的柬埔寨第四大支柱产业。根据柬埔寨国土规划和建设部的数据，2009年至2019年，柬埔寨建筑业累计投资额达430亿美元。仅今年前9个月，柬埔寨建筑投资项目达3433个，投资额突破64亿美元，同比增长34.7%。

2015年，柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%。2019年1月公布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》中，金边又以16.7%的涨幅跃居全球房价涨幅第一。

据“斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数”，金边房价涨幅大，投资回报指数较高。图片来源：无冕财经

尽管柬埔寨国民生产总值连续8年保持了7%的增速，但相较人均1511.13美元的收入来说，作为支撑房价飞涨的根基，似乎太过薄弱。房企Keller Williams Russey Keo主任Nhem Sean Sothea直言，土地投资取决于市场需求，但柬埔寨的房地产价格同比继续增长20%至30%，部分地区仍处于泡沫之中。

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来源：无冕财经
责编：Zoe Chan

东京奥运会、有钱、人多的地方，地价是什么水平？｜居外专栏

2020年东京奥运会开幕在即。世田谷区内为了举办奥运会，正在准备美国选手团在大藏竞技场上的集训、马事公苑的马术、驹泽奥林匹克公园综合运动场的田径比赛等。另外，街道的整顿和再开发项目也在顺利进行中。

世田谷区是东京传统的富人区，相比于IT新贵的聚居所，此处住的最多的是企业家、艺人和文化名流。而且以居住环境良好的住宅区而闻名，据说在日本一听你住的是世田谷区，内心深处便油然而生三个字——“有钱人”。

作为东京23区内人口流入最受欢迎的区，什么时候是合适的投资时间呢？我们不妨从世田谷区的地价变化趋势和不动产市场行情来分析一下。

为了确认至今为止的地价动向，将2009 年至 2018年世田谷区的地价动向与其他区进行了比较。下图是世田谷区的公示地价平方米单价以及变动率。

从图中可以看到的是，从2009年至2018年十年中，世田谷区的土地价格相对稳定，有涨有跌幅度平缓。具体来说，2018年世田谷区的地价与2009年相比平方米单价上涨了28,700日元，地价变动率上升了5.12%。根据最新公示地价，世田谷区2019年9月平均单价约为69万日元/㎡，连续6年上涨。

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接下来，让我们来看看作为东京都郊外住宅区而广为人知的八王子市、和在入境人口中人气高涨的荒川区的数据。

与2009年相比，八王子市2018年的土地价格为每平方米4700日元，地价波动率为-3.90％。与2009年相比，荒川区的地价为每平方米5400日元，地价波动率为-1.24％。

自2008年雷曼冲击后土地价格下跌以来，八王子市仍低于2009年的地价水平。在荒川区，由于东京天空树的落成，土地价格在2012年左右大幅波动。随后，由于2015年上野东京线的开通以及近年来入境交通量的增加，土地价格逐渐上涨。（荒川区的外国居民占总数的1％左右）。

另外从人口的角度来看，根据日本的人口普查，2015年世田谷区总人口为903,000人，与5年前相比增长3.0％。

据东京都政府官网8月27日的调查报告显示，截至2019年8月1日，东京人口估计为13,937,670人，比上个月增加7489人，与去年同月相比增加98347人。人口最多的区是世田谷区937,446人，也是与上年同月相比增长最多的区。

可以看出世田谷区在人口流入上的优势所在。特别是从常驻人口(夜间人口)来看，世田谷区是东京都中最多的人口。能毫无压力地通过各条路线通往市中心，区内良好的居住环境和设施，这些都是世田谷区的人气和需求的高涨的原因。

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世田谷区不仅地价稳定，而且从人口的动向来看，可以说是需求和供给的平衡区域。地价稳定，不受市场环境等剧烈影响，可见是踏踏实实地进行房地产投资的好去处。地价稳定有一个独特优点，可以让人们在不被市场动向所迷惑的情况下冷静地寻找房地产。

不动产通常被认为是一生中最贵的消费品，所以考虑其资产价值，在地价稳定的地区考虑购买房产不失为一种明智选择。

日本置业权威/暖灯中国社长桂小科专栏全集

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