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2018日本房产要闻：

• 东京市中心办公室空置率达27年来新低；
• 前来日本的外国游客人数史上首次超过3000万；
• 全日本标准土地价格自1991年来首次上涨。 

2019年日本楼市发展方向：

• 持续宽松的货币政策可能使利率维持在低位；
• 2019年不太可能出现过热的房产投资情况，但房产价格可能会保持稳定；
• 2018年爆发的投资贷款丑闻（日本骏河银行众多员工伪造贷款文件）的不良影响可能会持续到2019年，这将影响到地区银行、投资公司、质量较差的房产。

尽管我们在2013年和2014年目睹日本房地产市场放缓，但其在2018年创了历史上的高位，推动房价上涨的各个因素持续走强。

写字楼市场的强劲、社区众大规模项目重建、外国游客数量和公寓需求量的持续激增，商业地产和酒店的高需求量带动了房价的走高。据估计，2018年有超过3000万外国游客访问日本，这个数字是日本有史以来最高的，比2013年增长了三倍。旅游业的发展不仅对经济有贡献，对房地产市场也有积极的溢出效应。

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回顾住宅市场

大东京二手房公寓的平均售价连续71个月（截至2018年11月）同比增长。8月，位于东京市中心的千代田区、中央区、港区公寓的平均售价——119.37万日元/平方米创下了2008年以来的历史新高。

到2019年10月，消费税税率或将增加2个百分点至10%，预计那时会临时签订许多新的建筑合同。到2019年4月之前，税率会维持在8%不变。行业专家预计，税率上调不会给房地产市场带来重大影响，因为减税计划可以帮助新置业人士缓解经济上的窘迫。

去年11月，东京市区发售的全新公寓平均价格为123.7日元/平方米，是2017年以来的第二高位。然而，成交比率只有47.1%（比率达到70%说明市场较为健康）。包括高端建筑在内的一些新建筑于建成后的数月里仍未售出，这可能是由于以下几个因素造成的：购买豪宅的买家更为挑剔、定价和产品不匹配、营销活动不足够。为了使自己门下的房产脱颖而出，开发商们需要在房产质量和市场营销上付出努力。

整个2018年，日本住房贷款利率都保持在历史低位，10年期利率在0.80—1.20%左右。值得注意的是，债券收益率降低可能会导致房屋贷款利率的下降。日本央行采取了一项措施，将债券收益率维持在0%左右，它们在2018年12月为0.024%。

从2017年12月到2018年11月，东京23个区的公寓平均租金连续12个月同比增长。根据Homes的数据，东京所有出租房产的平均收益率为5.7%。东京港区在全市平均收益率最低，为4.2%。MLI研究所的一份报告估计，东京中心三区的豪华出租公寓的空置率将达到5.5%，这一比例低于2011年和2012年的12%—13%。一套豪华公寓的月均租金为5495日元/平方米，比2012年年末的最低值上涨了近40%，创下历史新高。

回顾办公楼市场

去年11月，东京五大中央商务区的写字楼的空置率自1991年以来首次下降到1%以下。房地产办公室经纪公司Miki Shoji报告，2018年11月空置率为1.98%，较2017年11月环比下降1.05点，办公室租金连续55个月同比增长。早前对2018年的预测估计为：对于商业办公空间来说，这将是疲软的一年，并会有大量的新办公楼出现。然而，在2018年，新建办公楼已难以满足强大租户的需求，特别是金融和IT公司。

2018年上半年全日本房地产交易总量为2.1万亿日元，低于2013年和2014年的2—2.6亿日元的年度交易量，但较2017年1.8万亿日元的低位有所改善。2018年下半年，40%的交易量集中在东京五大中央商务区，这一数字是2017年上半年的两倍。2018年海外资金收购总额为3100亿日元，不到2017年下半年交易的7200亿日元的一半。

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回顾零售业地产市场

 零售业地产市场，特别是东京、大阪、京都的黄金购物区，受旅游人数的激增而繁荣。京都Shijo街旁的零售业地产的租金在过去五年中翻了一番。2017年购物街的客流量为5900万人，比2015年增长8.3%，这对国内和国际品牌零售商带来了强大的吸引力。

根据日本房地产研究所的数据，2018年上半年银座零售业地产平均月租金为2.04万日元/平方米，比2017年上半年增长42.8%。据世邦魏理仕报道，银座购物区地下零售业地产的空置率截至2018年第三季度为1.7%，较第一季度下降0.1个百分点，但较2017年第三季度上升了1个百分点。

根据日本房地产协会的数据，Omotesando优质零售业地产的平均资本转化率约为3%。2018年上半年，地上一层零售业地产的平均月租金为61.81万日元/平方米，较2017年上半年增长了40.4%。Omotesando大道边的租金在4.54—6.05万日元/平方米。

回顾酒店住房市场

新的minpaku短期住宿法从2018年6月起生效，实际上使得Airbnb在全日本各地的大量挂牌信息下架了。如果日本地方政府实施更为严格的规定，符合条件的房主每年不得租赁超过180晚。以前在该平台上挂牌的许多房产都不符合新的许可条件。希望利用供应短缺这一机会的公司和投资者正在寻找符合新规定的房产，使得自己全年都可营业。从本质上来说，这意味着共管公寓制度已被淘汰，整个地区的建筑都开始被重新正确规划。

回顾土地市场

 全日本标准地价在2018年同比增长了0.1%，是1991年以来的首次增长，商业地产价格比2017年上涨了1.1%。在蓬勃发展的旅游市场的推动下，增长率在全日本排名前十的城市有一半来自京都市。继2017年增长13.5%后，京都商业地产价格在2018年上涨16.6%，住宅地产价格上涨了3.6%。全日本地价最昂贵的地点位于东京银座。东京23个区的住宅地价从2017年增长4.1%后，在2018年增长了5.1%。

土地、基础设施、运输和旅游部Chika-Koji发布报告称，日本、商业地产价格上涨了0.5%，这是自1992年以来的首次增长。从全日本范围内看，所有用途的土地价格上涨了0.7%，比2017年提高了0.3个百分点，为连续第三年增长。

MLIT关于土地价格的报告显示，在2018年第二季度，日本主要城市的100个调查地点中有95个地区的土地价格上涨，超越了上一季度91个地点的纪录。

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翻译：FERN WANG
排版：KYRA WANG

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本国土交通省公布的年度调查显示，截至7月1日的一年里，全国平均土地价格上涨0.1%。这是1991年地产泡沫破灭以来，日本平均地价27年来首度上涨。

另外，上述调查发现，商业用地价格连续第二年上涨，而住宅用地价格下跌速度连续第九年放缓。商用地块的价格增长依然是日本总体地价的驱动因素。

分用地种类来看，调查显示：

商用土地价格上涨1.1%，前一年上涨0.5%，这主要受到旅游热潮及城市地区重新开发所带动，且企业获利强劲也扩大了对办公空间的需求。

住宅土地价格下跌0.3%，前一年跌0.6%。

工业用地价格上涨0.5%，这也是27年来首度上涨，主要受大规模物流设施需求带动。

分城市来看，调查显示，东京、大阪、名古屋的平均地价上涨4.2%，涨幅大过前一年的3.5%。

调查显示，日本地价上涨，很大程度上是由于强劲的入境旅游。访日游客数量不断增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商业地价的主要原因。

据路透社，日本2017年接待的外国游客数量增长19.3%至2870万名，为历史新高。日本希望到2020年日本举办夏季奥运会之时吸引4000万名外国游客。

此外，路透社援引国土交通省的一位官员表示，低利率、工资和就业的复苏有助于地价稳步回升。

在日本的超宽松货币政策环境下，日本央行购买国债、负利率等刺激举措推动长期利率稳步下滑，日本的房贷年利率甚至不到1%。

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土地价格是衡量日本资产价格恢复情况的关键指标。此前，1991年日本房地产泡沫破灭后，日本地价经历了近23年的挤泡沫过程。

0.1%微弱涨幅的背后，是日本楼市泡沫破裂惊心动魄的故事。华尔街见闻此前提及，1985年“广场协议”签订后的10年里，美元贬值，日元平均每年升值5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。

“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。日本政府意识到危机，从89年中期开始提高贴现率并上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止，日本央行一直采用紧缩政策。

货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地价短期内惨遭腰斩。

至于久旱逢甘霖的日本地产之所以突然复苏，主要有几个原因。

首先，是日本经济连续增长的纪录创下28年来新高，经济复苏是房地产市场复苏的基础。其次是东京奥运会的利好因素，使海外投资者将目光投向日本人口净流入的大城市，并投资当地地产。第三，全球政经局势动荡，以日元计价的日本房产自然也成为资金避险的蓄水池。此外，日本房产投资拥有低资金门槛和高租金回报的特点，令众多海外投资者将其纳入选项之中。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan

地价飙涨是构成了17年泰国曼谷房价大幅上扬的关键因素，在建筑工人成本涨幅不高的情况下，缩小户型和提高售价成了地产商保障利润的重要手段。而新土地税可能会在2019年初颁布将会短期加快更多土地供给量。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程  | 泰国房贷流程  | 泰国房产税费

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从17年曼谷市及其周边房价走势看，中高价位房源越来越多，相应的小户型低价位则主要在二手市场上流转。而主城区地铁沿线房源定价基本在500万泰铢以上（折合人民币100万），当然市场主力消费群体仍主要是价位在200-500万泰铢之间的房源户型。

新开盘的楼盘价格不断向上涨的主要原因是开发商拿地价格在过去1-2年内累计上涨了近30%。而这也是导致曼谷中心城区房价偏高的主要原因，因为为了确保投资回报，地产开发商通常会选择提高售价来保障利润空间达到预期目标。当然为了迎合市场消费需求，也会在项目中融入小户型，比如单位面积不到30平米的单身公寓房。

素帕莱地产表示，尽管面临行业内部和争夺客户压力，该公司仍维持长期坚持的公司认定的最低标准户型，没有开发单位面积低于30平米的公寓楼盘。据悉该公司公寓平均售价在每平70000泰铢，约合12000人民币。

随着政府加快地铁线路向主城区意外延伸计划的实施，中低价位公寓项目逐渐被引到了曼谷和周边府的交接区域。像价位在200-500万泰铢左右的中低价位房源基本在捷运延长线，而主城区捷运线房价基本在500万泰铢起。

如果细心的市民很可能会发现，同区两个地块上公寓项目发售时间相差仅1-2年，差价可能就高达30%以上。导致价格飙涨的主要原因就是土地成本，因为这1、2年过来，建筑工人成本上涨并不明显，大约在1.5%左右，但土地价格上涨的幅度高达15-25%。

当然，主城区内还有价格在200-500万左右的公寓房源出售吗，答案是有，但只能是二手房。据悉目前市面上这个价位的二手房源占比大约在20%，很多都是早前几年的公寓项目，当然也有部分房龄可能在10年以上。

至于土地供给紧张问题，估计将会在2019年初新地税实施前出现一个高速释放期。部分屋主为了避免高额的地税以及主城区生活成本压力的增加以及周边基础设施和交通便利，将会吸引部分老城人向城外搬迁。

来源：泰国中华日报12月09日

责任编辑：Shelly Du

日本国土交通省9月19日公布了截至2017年7月1日的基准地价。数据显示，日本全国商业用地的地价同比上涨0.5％，连续2年上涨。2016年7月为同比上涨0.005％，曾时隔9年转为上涨。随着访日外国游客增加，城市的店铺和酒店的用地价格上涨，大城市的再开发也起到拉动作用。东京银座时隔26年刷新了泡沫经济时期的地价。因日本央行实施的货币宽松政策而产生的资金正在为地价提供支撑，但消解资产通货紧缩的目标依旧遥远。

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从日本各个地区的全部用途（商业、工业、住宅）用地来看，三大都市圈上涨1.2％，涨幅提高0.2个百分点。东京圈、大阪圈、名古屋圈均比上年有所上涨。地方圈则降低0.9％，但降幅收窄了0.3个百分点。

商业用地价格上涨的原因主要有两个。一是预测访日外国游客增加的动向的扩大。7月份访日外国游客达到268万，创历史新高，4～6月的旅游消费额也实现了单季度超过1万亿日元。涨幅最高是京都市伏见区深草稻荷御前町，涨幅达到29.6%，祇园地区香的专卖店“丰田爱山堂”地价涨幅也达到27.3％。房地产开发商三井不动产在京都的祇园地区周边开设高档酒店等，旺盛的旅游需求形成了推动。

另一个原因是城市再开发。日本全国地价最高的地块是东京银座2丁目的“明治屋银座大厦”。每平方米地价达到3890万日元（约合人民币229.5万元），超过了日本处于泡沫经济时期的1991年的每平米3800万日元。

东京商业街银座周边的写字楼需求也非常坚挺，通过着眼于东京奥运会的再开发，正陆续建设新的商业设施。美国房地产基金绿橡木地产6月份以超过200亿日元的价格获得了综合商业设施“GINZA SIX”的8层写字楼层。商业用地的上涨率东京圈为3.3％、大阪圈4.5％、名古屋圈2.6％，均比上一年有所扩大。

包括负利率政策在内的日本银行（央行）大规模金融宽松也推动了地价上涨。加上外国投资者的投资动向，资金还流向日本地方，商业用地价格上涨的都道府县增加到了17个。地方圈的跌幅为0.6％，同比收窄了0.5个百分点。

一方面，日本全国住宅用地价格同比下降0.6％。尽管是连续26年下降，但降幅已经连续8年收窄。日本国土交通省分析认为，“在实际需求上显示出向好态势”，认为经济的缓慢复苏对地价形成了推动。不过，在日本全国14656个调查地点当中，近6成的住宅用地价比上年下滑。其中，三大都市圈的涨幅为0.4％，基本维持不变，但地方则下跌了1％。城市与地方的两极化趋势仍难以消除。

（据日本经济新闻中文版）