房市走向 – juwai

大砍移民之后，澳洲经济和房市如何“变调”？

新冠病毒引发的移民冲击波已经呼啸而来，更大的冲击波或许还在后面。

5月1日，澳总理莫里森在新闻发布上表示，受到因控制疫情需要关闭边境的影响，2019-2020财年澳大利亚净海外移民人数将比上一财年下降超过30%，而到了2020-2021财年，下降幅度将达到85%。

2018-2019财年，澳洲海外净移民数量为24万。2019年联邦预算案预计，到2022年海外净移民数量将增加到26.3万。最新情况是，联邦政府预计2019-2020财年海外净移民将减少7.2万人，2020-2021财年减少20.4万人，仅剩3.6万人，这将是40年来的最低水平。就在不久前，美国总统特朗普宣布，为保护美国人的就业，将暂停发放绿卡，为期60天，之后将根据经济形势决定是否延期。本网随即关注了澳洲是否会随之收紧移民政策的问题，推测在澳洲失业率急剧攀升的情况下，为保护本地就业，澳洲政府有可能调整移民政策。

莫里森政府去年将永久海外移民的年度上限从19万削减到了16万。虽然澳洲政府尚未正式宣布相关政策，但事实上永久移民人数已经“卡”得很紧。4月份内政部签发的两种技术移民永居签证——189签证和491签证已经大幅减少。4月只发出了50个189签证邀请，比3月的1750个邀请暴跌了97%。4月491签证邀请也只发出了50个，远低于3月的300个。

代理移民部长艾伦·塔奇（Alan Tudge）告诉媒体，移民部的一些永久居留境内申请的审批还在进行之中，但是速度有所放缓，原因是移民部的部分职员被借调到其他部门帮忙，“但是现在这种情况已经结束了”。

他没有确认下财年是否会大幅度削减永久移民配额。不过，最近已经有大批临时居民离境，包括留学生、探亲人士、短期技术移民等。

近期的一些报道中，有声音呼吁政府加大引入移民的力度，以帮助经济复苏。但需要注意的是，实际上收紧移民政策已经成为朝野共识，在这个问题上，连反对党工党都表达了与联盟党政府一致的立场。

工党的内政发言人克里斯蒂娜·凯内利（Kristina Keneally）上周末在《太阳先驱报》上发表文章说，澳大利亚应利用关闭边境的这段时间来重新反思经济上对临时移民的依赖，鼓励失业的澳人填补劳动力缺口。

重创经济

移民减少对澳洲房市的影响已经从租房市场中显现端倪。

租房市场特别容易受到海外移民人数下降的影响，因为大多数新移民会在抵达澳大利亚后寻找出租房。

在新冠疫情之前，澳洲的住房租赁市场已经疲软。现在，这个市场的“痛苦”最为强烈。由于澳洲对游客关闭了边境，并且政府政策限制了短期租赁，因此Airbnb的房源正在转变为长租房源。租房房源增加意味着租金下降。

另一方面，需求下降加剧了这一情况。越来越多的工作岗位流失，一些租客与房东和中介商议降低租金或寻找其他住所。留学生和移民下降，造成更多的房产空置，而国内学生则多未返校上课，也不在大学附近租房。

疫情对不同地区的影响会有所不同，具体取决于旅游业、移民和失业对当地市场的影响程度。CoreLogic的数据表明，悉尼和墨尔本内城区的住房租赁市场“受灾”最为严重。

据估计，在截至3月22日的一周至截至4月26日的一周之间，澳洲出租房产数量增长了0.8％。但增幅最大的是墨尔本和悉尼的内城区，在短时期内，这两个市场的房源数量分别增长了36.2％和34.1％。

出租房空置率猛然上升的原因，除了最近完工的房屋数量增加外，还有一个重要原因是就业和防疫限令造成移民需求下降。

墨尔本内城区很好地诠释了这一变化。由于海外移民的快速增长，墨尔本内城区在住房供应增长的情况下一直保持稳定的租赁状况。根据澳统计局的移民数据，墨尔本市内城区人口在2018-19年度增加了8638人，其中5％来自海外移民。这意味着该地区的新租赁需求几乎完全来自海外移民。

失业也对租赁房源有一定影响。不过从CoreLogic的数据看，布里斯班内城区的内西区的失业率也较高，但租赁房源还没有猛然上升。

在租金下降的地区，房价下行的压力也会相应上升，甚至期房可能出现无法交房的风险。

中国买家重返？这一次，中国购房者能否“拯救”澳洲房市？

中国房地产门户网站居外网发现，由于澳元贬值，澳洲疫情控制得利，中国买家对澳洲房产的兴趣超过了本地买家的兴趣。

居外推荐澳新州Stanwell Park 4卧3卫的历史住宅——”Interbane”（意为“山顶”）。图为从本住宅的俯视图——视野开阔丶景观一流，优越地理位置优势一目了然。

但这样的兴趣似乎还多停留在“询问”的层面。Fletchers Real Estate的 Canterbury经纪人、蒂姆·希德赛德（Tim Heavyside）说，当地市场陷入了停滞状态，包括国际买家在内，购房者的数量在下降。

悉尼苏富比国际业务董事总经理迈克尔·帕利尔（Michael Pallier）补充说：“我们现在仍在涉水。总的来说，询问上升了，但是交易下降了。”已经出售给海外买家的房产要么是他们在旅行禁令之前就已经自己看过的，要么是亲朋好友帮助看过的。

Ray White 的冲浪者天堂（Surfers Paradise）首席执行官安德鲁·贝尔（Andrew Bell）表示，黄金海岸的海外买家情况与此类似。去年初，每天都有中国买家进出这家中介的办公室，购买一两套公寓，现在情况完全变了。

他说，这种状况不仅是旅行禁令导致的，而且还有其它因素：更严格的外国投资审查委员会法规、对外国买家征收的高印花税，以及中国政府的资本出境限制。

房产中介们仍然抱有的希望是耐心等待旅行禁令取消，澳洲会因为抗疫“成功”而让海外买家趋之若鹜。

但在人口红利消逝和内需遭遇冲击的情况下，澳洲房市的增长动能、机会和前景还能否“失而复得”，也是海外投资者做决策时会权衡的一个方面。

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居外IQI 是一家控股公司，拥有并运营 IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售澳洲房源，或致电 400-041-7515 谘澳洲留学、移民或房产投资的机会。

来源：澳洲新闻网
责编：Zoe Chan

美国降息50个基点房产交投量创9年多最大增幅

美国二手房签约量1月份取得2010年10月以来最大涨幅，强势扭转前一个月下滑走势，给房地产市场增加了更多动力迹象。

美国全国地产经纪商协会周四发布的数据显示，1月份二手房签约量环比增长5.2%，高于接受彭博调查的经济学家的预期中值。未经调整的二手房签约量同比增长6.7%。

从近十年来最大跌幅中反弹，是住房市场依然受到徘徊在三年低点附近的抵押贷款利率以及强劲的就业市场和稳定的工资增长支撑的最新迹象。住宅房地产的进一步稳定可能预示着更强劲的春季销售季，可能会支持又一个季度的经济增长。

美联储降息帮助推低了抵押贷款利率，而国债收益率的下降可能也有助于保持较低的借贷成本。美国30年期国债收益率本周跌至历史最低点，因为对病毒全球经济影响的担忧日益增加。

最近其他房地产数据，包括建筑和新屋销售，均得到加强。1月份二手房销量依然稳健，而新屋销量达到2007年中以来最强水平。

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非常规降息

北京时间3月3日晚11点，美联储突然宣布下调基准利率50个基点至1%-1.25%，以应对新冠肺炎疫情给经济活动带来的风险。

这次降息的幅度非常之大。美联储一般的降息是25个基点，如今一下降了50点表明危机的严重性。

降息对买家而言无疑是利好，因为房贷利息下降可以减轻他们的还贷负担，这也会使得更多人成为潜在的买家。在市场需要增加，同时供给不变的条件下，这将有助房地产市场的回暖和复苏。

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来源：新浪财经丶金融界
责编：Zoe Chan

房价已连续5年全球最贵香港房产一平米售36.8万元！

作者：罗曼

在香港这个弹丸之地，楼价没有最贵，只有更贵。据美联物业数据显示，香港新盘继续创新高价，新鸿基地产旗下北角海璇一个面积286平方尺（约26平方米）的大单间，折后成交价1090.98万港元（约合948万人民币），约42万港元（约36.8万元人民币）/平方米。

国际物业顾问世邦魏理仕比较全球35个城市私人住宅市场的数据后发表报告，指香港平均楼价达963万港元贵绝全球。

价格虽贵，市场需求依然火爆，据美联物业数据显示，5月4日及5日香港推出三个新盘，涉及约1100个单位，加上此前开售的新盘，两日内销售量约1200套，更是创出2017年6月以来成交量新高。

香港楼市量价齐升

在2018年底出现小幅下挫之后，香港楼市再度出现升温迹象。

一位年初还持观望态度的买家向时报君表示，“后悔了，我当时就应该下手预付定金买下柏蔚山那套50平方米两居室的房子，房子下手宜早不宜迟，等到现在再去看同小区的房子，同一户型的差不多要多花100多万港元，这才几个月而已。”

日前，新世界北角柏蔚山亦以2895万港元总价售出面积约60平方米的两居室，创出港岛东区两房标准户新高价纪录。

事实上，北角新盘楼价频破纪录， 5月8日，距离柏蔚山不远处，同位于北角的海璇楼盘，一套面积286平方尺（约26平方米）的大单间以1090.98万港元售出，平均每平方米价格约42万港元，创下港岛东开放式住宅最高成交纪录。根据一手成交记录显示，这套房定价1346.9万港元，买家选用270日付款方法，连同其他折扣，折后成交价格为1090.98万港元。

美联物业的一位中介向时报君介绍，现在很多楼盘都推出特别优惠——先住后付，即按照付款方式，先交一定比例首付，尾款可以等到2年后再按揭付清，相当于白住两年。比如北角柏蔚山，买家可选择先付清17%的楼价，剩下的尾款可以选择360天成交及720天成交。

根据上述中介提供的资料，柏蔚山一房的成交价1500万港元起，每尺均价在27000-36000港元之间，即每平方米均价在30万港元-39.6万港元之间。

国际物业顾问世邦魏理仕最新《全球生活报告》，重点分析了35个主要城市楼价，发现香港楼价贵绝全球，平均楼价高达963万港元，豪宅平均楼价更达5417万港元，连续第5年成为全球楼价最贵城市，相较之下，排在第二位的新加坡楼价只是682万港元。

关键是贵就贵点吧，单位面积还小，毕竟土地供应不上，该报告指出，新加坡平均单位面积是822平方尺，约74平方米，而上海的平均单位面积更达1281平方尺，约116平方米，相较之下，香港只有591平方尺，约54平方米。

地价升幅更疯狂

由香港差响物业估价署最新公布的官方楼价指数显示，今年3月份私人住宅售价指数报377.5点，按月升2.9%，创30个月单月升幅最大，由去年12月至今年首季度，楼价指数连涨3个月，今年首季累计上升5%。

不止香港楼价升幅惊人，地价升幅也很疯狂。地政总署5月7日公布，超级财团以总价125.9亿港元拿下机场跑道第4C区2号地盘，坐拥无敌维港海景，此块土地由会德丰地产、新世界发展、中国海外、恒地、华懋及帝国集团6家发展商组成的超级财团中标，按照可建楼面计算，每平方尺楼面地价约19636港元，约18.6万元/平方米，也即是说光拿地价每平方米就近19万元，该拿地价较市场预期上限高9%外，比旁边地皮1月时的地价，不足4个月足足贵了13%，跑赢楼价升幅，并创启德一带地价新高。

据时报君了解，香港一些新盘项目的尾盘加价推出，依然吸引大批购房者关注，公开信息显示，长实集团旗下的荃湾海之恋项目，其中4套单位加价11.7%至18.9%，有中介表示，该项目在推出当日共有超过100组客户到场认购，加价推出单位当日全部售出，楼市回暖中介机构似乎也看到了“希望”，美联物业住宅部总裁布少明表示，配合市场回暖，公司上半年可以扩充10家分行。

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香港金融管理局4月30日公布的3月住宅按揭统计调查结果显示，3月份新申请贷款个案较2月份按月增加55%，至15703宗，3月份新批出的按揭贷款额较2月份增加43%，至372亿港元。

对于近期香港楼市回升，香港金管局总裁陈德霖5月6日出席立法会会议时表示，香港楼价对于市民的收入比例相当高，尽管香港目前的放贷利率仍比较低，但贷款年期长，市民需要小心衡量自己的还款能力。

受大环境影响，恒生指数今日跌幅达2.39%，下跌近700点，报28311.07点，恒生地产股全线下跌，但年初至今，恒生地产股除信和置业外，其余个股均有不同涨幅，其中涨幅在20%以上的就有5只，包括九龙仓置业、碧桂园、新世界发展、新鸿基地产、恒基地产。

香港楼价会继续破顶？

花旗银行调查显示，认为香港楼价会在未来12个月上升的受访者比例，由去年第四季的18%上升至今年第一季的42%，虽然市民预期未来楼价会上升，但他们对置业的兴趣不减反增。

据美联物业数据显示，5月4日及5日香港推出三个新盘，涉及约1100个单位，加上此前开售的新盘，两日内销售量约1200套，更是创出2017年6月以来成交量新高。

穆迪改变此前对香港楼价预测，料今年香港楼价升8%至10%，主要由于本地人口增长，土地供应有限等，将支持楼价继续上升。

至于香港未来楼价走势，恒隆地产董事长陈启宗在2017年年报中就已做出判断：我们难以期望香港楼价在可见的将来变得相宜，主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。正如本地许多富人一样，他们会在伦敦、纽约或东京置业，内地朋友的个人财富不断增加，便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋，接着其他的富有一族会跟随，购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业，楼价长远又如何能回落呢？

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来源：证券时报网
责编：Zoe Chan

投资移民收紧在即塞浦路斯房地产销售量创11年新高

根据塞浦路斯土地和调查局的数据，4月份，塞浦路斯房地产销售量与去年同期销售量相比大幅上升，合同数增加了61％。

4月份共有1,057份商业和住宅物业及土地出售合同于土地注册处办公室，而2018年4月为655份，是自2008年9月登记1,157份合同以来的最高月度数字。在1,057份合同中，628份（59％）由塞浦路斯人购买，其余429份（41％）由非塞浦路斯人购买 – 其中123位是欧盟公民，306位是非欧盟公民。所有地区的房地产销售均有所增长，数据显示经济情绪持续改善。

在更严格的标准于5月15日生效之前，外国公民赶着通过通过投资移民计划获得塞浦路斯护照也可能有助于促进销售。

所有地区的销售量都有所增长。按百分比计算，法马古斯塔（Famagusta）的销售量增长了85％，其次是利马索尔（Limassol），增幅为74％，而拉纳卡（Larnaca）、尼科西亚（Nicosia）和帕福斯（Paphos）的销售量分别增长了69％、44％和43％。

2018/2019年房产交易总数比较

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年初至今的物业销售

在2019年的前四个月，销售量与去年同期相比增长了23％。尼科西亚的销售量增长了35％，法马古斯塔的销售量增长了26％。与此同时，帕福斯的销售量增长了33％，而拉纳卡和利马索尔的销售量分别增长了21％和17％。

本地买家

与2018年4月相比，4月份塞浦路斯市场的销售量增长了91％，所有地区都有大幅增长。按百分比计算，法马古斯塔的销售量较去年同期增长383％，其次是帕福斯，销售量增长229％。与此同时，利马索尔，拉纳卡和尼科西亚的销售量分别增长了80％，78％和47％。

在2019年的前四个月，国内销售量与去年同期相比增长了37％。

然而，其中一些国内销售可能是由银行收购的房产作为贷款重组协议等的一部分。

2018/2019年国内买家交易总数比较

海外买家

2019年4月，海外（非塞浦路斯）市场的房地产销售量增长了32％，共有429份销售合同由外籍人士购买，而2018年4月为326份。

尽管法马古斯塔的销量下降了5％，但其余四个区域的销量却有所增长。利马索尔的销售量增长63％，拉纳卡的销售量增长60％，尼科西亚的销售量增长33％，帕福斯的销售量增长14％。

在2019年的前四个月，海外销售量与去年同期相比增长了9％。

2018/2019年海外买家交易总数比较

居外推荐塞浦路斯房源

帕福斯Kouklia的这个独家别墅项目目前进行所有权转让，其包括3间带独立卫生间的卧室，并可饱览地中海和高尔夫球场的迷人景色。别墅区面积为249平方米，整座住宅占地面积近1400平方米。别墅项目已经进行了几次升级项目，所费颇菲。别墅位于维纳斯岩石度假村，基础设施完善，并靠近帕福斯国际机场。
居外物业编号：47325391 查看更多房源信息

欧盟公民买家

4月份欧盟国民的房地产销售量与去年同期相比增长了31％。

除了帕福斯，欧盟国民的销售量下降了2％，其他所有地区的销售量都有所增长。

拉纳卡的销售量增长了200％，而尼科西亚的销售量增长了90％。与此同时，法马古斯塔和利马索尔的销售量分别增长了42％和24％。

在2019年的前四个月，与2018年第一季度相比，对欧盟国民的销售量增长了17％。

2018/2019年外国（欧盟）买家交易总数比较

非欧盟公民买家

与去年同月相比，4月非欧盟国民的房地产销售增长了32％。

虽然法马古斯塔和尼科西亚的销售量分别下降了25％和7％，但其余三个区域的销售量却有所增长。利马索尔的销售量增长了73％，拉纳卡的销售量增长了36％，帕福斯的销售量增长了23％。

在2019年的前四个月，对非欧盟国民的销售量与去年同期相比增长了6％。

2018/2019年外国（非欧盟）买家交易总数比较

自2000年以来的房地产销售分析

2000 – 2019年塞浦路斯房地产交易数量

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来源：Cyprus Property News
编译：Zoe Chan

去年英国哪些城市房价涨最多？

据英国最大房产网站Zoopla的研究，过去一年中，利物浦、利兹和曼彻斯特的房价增长超过5%。其中利物浦的增幅最大，为5.7%。去年全英各城市房价的平均增幅为1.7%，为7年来最低水平。

Zoopla表示，缺乏可负担性和搬家成本过高导致了需求疲软。受惠于就业率增长和更容易负担的价格，北方城市的房价普遍上涨较大。但格拉斯哥和利物浦的价格仍仅高于2008年金融危机期间的峰值。

居外精选利物浦房源：贝丽花园公寓

贝丽花园公寓项目位于利物浦市中心黄金地段，毗邻著名的圣约翰购物中心，距离莱姆街车站仅10分钟路程。由三种不同户型所组成，包括了开间公寓，一房公寓以及两房公寓以供不同需求的客户选择。公寓所在的知识角（Knowledge Quarter）是利物浦五大长期规划区之一，汇集了世界最有影响力的科研，文化和教育企业。距国际知名学府利物浦大学咫尺之遥。管理公司提供包租管理。45平方米，1卧1卫的房价约¥89万。
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4月房价月增0.4% 房市有望走出谷底

抵押贷款业者全英房屋抵押贷款协会（Nationwide Building Society）5月1日公布最新数据显示，英国4月房价增速小幅加快，显示脱欧前的房市放缓可能走出谷底。

英国4月房价较去年同期上涨0.9％，增速较3月的0.7％略快。月比而言，4月房价月增0.4％，3月涨幅为0.2％。

分析师原本预估英国4月房价年涨0.7％，月涨0.2％。

根据全英房屋抵押贷款协会，2016年英脱欧公投时，房价年度涨幅约为5％。

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来源：华尔街见闻、星洲日报
责编：Zoe Chan

美国楼市复苏放缓三大因素拉高房价

美国楼市复苏之路漫长而颠簸，但过去几年来一直在不断升温。2012年楼市触底房价起涨， 2013年开始大幅上升。最近尽管房价两位数增长势头有所放缓，但仍在向更高处冲击。据标准普尔/Case-Shiller全国房价指数，2015年2月房价同比上涨4.2%。

美国楼市复苏放缓

有些地区房地产市场交易红火，竞购战及报价高于要价成交变得很寻常。据报告显示，在旧金山, 今年初期74%上市房屋投入市场两个月内售出。湾区房屋要价中间值为109.9百万美元。该报告发现，西雅图和盐湖城及加州其他几个地区房地产市场也异常繁荣。

丹佛和达拉斯房价已经超越房地产繁荣时期的水平。如果房价上涨继续超过这些地区的通胀率和收入水平，最终会出现一个令人担忧的问题。

“房价上涨——甚至在最理想的地方——永远不能持续超过收入增长的水平，” HSH.com的副总裁Keith Gumbinger说，“因为这段时期没有人能买得起房屋。” 　

推动价格走高的原因:

●房主不出手卖房 目前房主或者为了买更好的房子，或者为了缩减住房面积，才会把房子房到市场上出售，有了房子上市出售才会吸纳首次购房者入市，两者相辅相成，有卖才有买。

但是目前市场还没有充斥房主 “待售”的标牌。因为有些现有房主担心他们找不到新房子，或仍然等待时机收回房屋低迷时期损失的价值，一直在观望，迟迟不卖房。

“考虑要出售的可能仍是处于“水下”负资产或过低净值水平的房屋，” Gumbinger说。

成屋销售虽连续七个月增加，全国住房建筑商协会首席经济学家David Crowe说，但这还不够。“没有额外的库存，首次购房者就很难入市。”

●建商不建新房 房地产业复苏过程中，建筑商一直持谨慎态度。因为他们要明确知道房主会升级到他们新建的房屋。

据Crowe称，正常的房地产市场每年要建造160万新独栋房和多住户住宅，独栋房通常略高于一百万。去年市场新建房屋一百万，但独栋房屋仅为70万，还没达到正常水平。

● 银行仍不放贷 自2008年房地产泡沫破灭以来，严格的贷款标准让买家更难获得贷款。虽然银行最近有所放松，贷款仍比房地产崩溃以前有大幅收紧。

房贷收紧未必是坏事，但Crowe认为标准仍有些过于严格。“贷款承销标准已经超出必需的要求，”这是过去十年中间时段贷款标准明显宽松环境下的一个过度反应。

紧张库存和价格上涨可能是形成泡沫潜在迹象的警告，但是专家说还为时过早。

曾帮助创建S&P / case – Shiller房价指数的经济学家Robert Shiller说，潜在的泡沫 “还不是很明显”。如果有也是与 2008年不同类型的泡沫。虽然供需加速了泡沫的破裂，然而宽松的抵押贷款实践有时推动了买家接受他们负担不起的贷款，因而也提高了需求水平。

“与金融相关产品的推助孕育了泡沫，”Gumbinger解释道。

今天房价上涨靠的是实际市场力量的推进及真正货币的支撑。“你看不到所有那些支持力量造成了无法满足的需求，”他说。“这是一个更好更合格的市场”。此时任何潜在的泡沫将受特定市场的限制，他补充道。“有些市场受制于某些行业，如果这些行业发生变化，可能意味着当地房地产市场随之而变。总而言之，所有的房地产都是因地而异。”

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