撰文：吴将
新冠病毒肺炎疫情——这只“黑天鹅”正在肆虐着全球金融市场，随着确诊总数不断猛增，加上美联储迫于压力一口气把利率降至零，市场上的恐慌情绪也被推至了高潮：股市、黄金、比特币、国债收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有现金才能让投资者的内心感到踏实。
在这样的大背景下，全球房地产市场又将何去何从呢？
分析认为，首先，旅行限制导致的海外买家交易量暴跌已不可避免，比如热门投资目的地泰国就深受其害；其次由于房地产行业周期较长，疫情对于房价的影响可能会延后，尚需时间来观察；最后美联储带头的又一轮降息潮虽然短期有利于房市，但也可能会埋下新一轮次贷风险的种子。
旅行限制使交易量陷入低谷
以泰国为例，该国是近年来十分受到国人喜爱的海外房地产投资目的地，一直在居外网Juwai.com的询盘量上高居全球第一。根据泰国官方统计数据，2018年中国买家总数超过所有海外买家一半之多，达到了57.6%。
由于受突发疫情的影响，中国暂停了所有赴海外的旅行团，而泰国方面也暂时取消了包括中国在内18个国家的落地签证，且即使入境也需要自我隔离14天，这不仅对当地旅游业，也对房地产市场带来了巨大冲击。
泰国房地产信息中心（REIC）代理主任维拉特卡普（Vichai Viratkapan）预计，今年上半年来自中国买家的交易量将减少5成，而全年的交易额将减少70亿泰铢（约合15亿人民币），约占总额的25%。
泰国FazWaz房地产集团业务发展总监比穆洪（Marciano Bijmohun）称，当地大量期房公寓项目正接近完工，但部分中国买家由于旅行限制而无法完成最后的交易，因此其中不少人要求退款或者推迟交易。他认为，未来数月这种情况会持续发生，并且将给当地开发商带来一定程度上的财政压力。
亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，受疫情影响，中国和其他亚洲国家买家的跨境房地产投资被按下了暂停键。短期内，交易数量减少，看房、购房活动停滞不可避免，但一旦疫情减弱，交易量的收缩或停滞不会持续太久。奇米尔补充说，中国买家在海外投资房产的驱动力仍将长期存在，疫情只是暂时抑制了这种需求。
此外，他还表示，疫情使得海外房产买家从以投资为主开始转向了投资加自住的趋势。此前东南亚房产的海外买家大多青睐一居室的小户型以便获得较高的租金回报率，但最近越来越多的人开始关注大户型，为了以后遇到特殊情况可以作为自住之用，因此购房目的地国家的公共卫生设施条件也被纳入了买家的考量范围。
短期对海外房价的影响料将有限
疫情引发的交易量下降是否会给海外市场的房价带来冲击呢？
对此，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在接受第一财经记者采访时表示，房地产市场的周期要比股市长很多，交易量下降并不会马上导致房价下跌。通常这种情况下，大多数户主都会选择持有观望，而不是急于出手。如果疫情短期内得到控制，且之后经济得以快速复苏，预计整体房价不会受到太大影响。当然,他也补充道，万一情况失控，引爆全球经济危机，那么房地产市场也难以独善其身。
高纬环球分析师罗基（Rebecca Rockey）也认为：“现在预测疫情是市场的影响还太早，商业房地产市场不是股票市场，租金等基本面因素不会在一两天内就发生剧烈波动。”
不过，近期疫情在欧洲地区大暴发还是让房地产市场蒙上了一层阴影。据德国不动产银行Hypo最新公布的房地产景气指数下跌了10.5个点，跌至100.5点，低于100点则表示未来期望为负。
德国Hypo银行CEO巴特纳（Sabine Barthauer）表示，景气指数下降主要是受酒店行业的影响，新冠病毒的大流行迫使德国大量展会取消或延迟，这让当地的酒店房地产市场跌入了低谷。不过该银行的一份报告显示，目前写字楼市场的情绪相对稳定，迄今为止，对经济衰退的担忧似乎并未传导到酒店业之外的房市领域。
欧洲金融咨询公司Catella的投研经理比耶尔（Thomas Beyerle）表示，第一季度投资者出于谨慎考虑，可能会暂缓交易行为，但预计2020年整年的投资水平仍将高于平均水平。他预测，疫情可能会推动房地产行业数字化的进展。通过网络视频甚至VR看房可能会成为未来的新趋势。
无独有偶，IQI西澳大利亚分行董事总经理Lily Chong也对第一财经记者表示，疫情正让互联网和科技在销售过程中扮演的角色越来越重要。她提到，由于澳大利亚现在也对入境的人士做出了诸多限制，因此她现在主要通过图片和视频的方式与看房者直接沟通，大大减少了无法到现场看房所带来的麻烦。
美联储降息是把双刃剑
另外一个会给房地产市场带来重大影响的因素则是全球央行的先后大幅降息。
美联储在不到半个月时间里将联邦基准利率下调了150个基点，至0.00%~0.25%的水平，并宣布将重启了量化宽松政策。
3月17日，美国银行网站上公布的最新房屋抵押房贷利率显示，10年期的固定利率为2.875%，20年与30年则都是3.375%，皆处于历史低位。
美国房地产咨询网站Realtor的首席经济学家黑尔（Danielle Hale）表示，在美联储大幅下调利率之后，抵押房贷利率预计将创下新低。她认为，较低的利率对房市有明显的刺激效果，“有些人可能会觉得现在需要入场或再次融资，因此他们不会错过，这将使未来的市场需求保持强劲”。
美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）也对第一财经记者表示，3月之前，美国华盛顿特区、波士顿等地区的房市都处于稳定上升的状态。“短期内，疫情可能会带来一些负面影响，但美联储下调利率的行为会刺激大量需求入场，这可以对冲房地产市场潜在的下行风险。”因为他认为，美国房市长期上涨的趋势不会改变。
美国NAR房产经纪协会最新的一项调查显示，只有16%的受访者表示疫情导致了购房者的兴趣明显减少，而78%的受访者则表示，购买兴趣没有发生重大变化。
根据美国抵押银行贷款协会（MBA）的数据显示，在3月初美联储降息50个基点后，之后的一周内，抵押贷款申请数量环比上一周猛增了79%，购房贷款申请数也增加了6%。
当然，并非所有人都持乐观态度。比如美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授沃切特（Susan Wachter）就曾警告称：“货币供应量的巨大增长” 直接导致了上一次美国住房泡沫和房贷危机。
在美国最炙手可热的房地产市场之一，加利福尼亚州的房地产经纪人协会下调了其2020年的预测，因为加州的房价和销量可能会受到疫情的打击。
达拉斯地区房地产经纪人莱曼（Aaron Layman）在网络上警告称，是美联储的“放水”行为支撑了房价。他称：“在过去几年中，抵押贷款的承保标准已经大大放松了，一家较小的贷方公司现在可以给一位FICO信用得分仅为640分（注：属于中低水平）的客户提供200万美元的贷款，这让人们想起了2000年初期的次贷泡沫时期。”
因此，他认为低利率正在造成房地产泡沫，并可能使市场陷入新一轮次贷危机的麻烦之中。
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来源：第一财经
责编：Zoe Chan
