中美贸易战

居外网与多家北美公司达成销售协议

撰文：吉姆·达尔林普尔二世（JIM DALRYMPLE II）

中国门户网站将出售美国房产中介公司Berkshire Hathaway HomeServices和Engel & Völkers Americas以及其他许多公司的房产。

居外网 Juwai.com是一家大型房地产门户网站，被比拟为“中国的Zillow”（美国权威房地产信息网站）。它与多家北美知名公司达成了一系列推销房产的合作伙伴关系。

通过这一合作关系，居外网的中国用户能够访问Berkshire Hathaway HomeServices、Surterre Properties和Engel & Völkers Americas等公司的房源。这些公司将居外网与逾10万家代理商及其代理房源连接起来。

居外网执行主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）在一份声明中表示，居外网“很荣幸能够与世界上最好的房产经纪人网络成为长期合作伙伴”。

“在最近的全年数据中，中国买家对全球房地产的投资超过1,170亿美元，” Chmiel补充道。“我们很自豪能帮助我们的合作伙伴为这一高端的买家和卖家群体提供服务。”

居外网是中国顶级的房地产门户网站，除了面向世界上人口最多的国家，它还积极走向国际化，以Zillow网站为发展导向。居外网每月有超过330万的中文用户，网站上挂有来自91个国家的280万套房源。

8月26日周一，一份对该网站房源进行简要搜索的结果显示，用户可在该网站查看众多位于加利福尼亚州、纽约州、德克萨斯州、佛罗里达州和许多其他州的房产。该网站上美国房产的价格从数万美元到数亿美元不等。

这家中国门户网站很早之前便与美国公司建立合作关系了。例如，居外网最新宣布的市场协议中，与Berkshire Hathaway HomeServices中介公司达成了新的合作伙伴关系，但其实它们的第一次合作可以追溯到2017年。居外网也和荣富地产公司（Long and Foster）有合作，并在去年年底授予了这家东海岸经纪公司“最佳美国房产公司”的称号。

根据居外网之前的销售协议，比如在与Berkshire Hathaway HomeServices中介公司的合作中，该网站可以将房源信息上传。之前的协议中，居外网的用户还可以得知特定房源的经纪公司信息，以及豪华房产市场的预测，同时还能享受礼宾团队的服务。

鉴于最近中美贸易摩擦等各类外部因素影响，中国买家最近在美国房产市场的投资大幅减少，这样的结果或许并不令人意外。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR），今年春季中国在美国房地产上的支出同比下降56%。

不过，根据NAR的数据，2018年春季至2019年春季期间，中国买家在美国的交易额达到了134亿美元，这意味居外网与北美多家公司之间的合作具有相当大的盈利潜力。Engel & Völkers Americas公司的CEO 安东尼·希特（Anthony Hitt）在一份声明中表示了对新销售协议持乐观态度。

安东尼·希特认为：“居外网能够让我们顾问的专业见解、房产和名称出现在合适的买家面前，这既支持了我们的网络工作，对他们的客户和个人业务都具有很大的价值。”

来源：Inman
责编：Zoe Chan

英媒：中美贸易冲突让大批中国留学生弃美留英

距很多英国大学开学还有段时间，但大多数学生已经拿到通知书正为入学做准备，其中中国学生数量远胜往年。

《泰晤士报》8月18日报道，英国官方数据显示，2018年中国赴英学生比前年上涨30%。今年秋季赴英求学人数还将创下新高。

英媒认为，特朗普贸易战让中国学生弃美留英。2019年将有约7740名中国学生赴英，比2018年高出近2000人，10年前这个数字仅有3480人，人数几乎翻番。

2017-2018年度，美国共有高达36.3万中国留学生。《泰晤士报》称，由于中美贸易战，中国学生留美兴趣降低，今年美国秋季新生人数将有所下降。

四川省成都市的小李（Joseph Li）对《泰晤士报》表示，他曾考虑赴美，但最后决定留英。

22岁的小李称，“中美间政治关系仍然紧张，未来充满不确定因素”，“贸易战肯定是其中一大因素。”

小李曾是伯明翰大学交换生，在英国住过两年，目前他要去剑桥大学修经济学硕士学位。

《环球时报》采访了另一名留学生小张，他没要美国入学通知书，而是选择去英国曼彻斯特大学读研。

小张称他父母坚决反对留美计划，担心特朗普政府会编造间谍指控把小张抓进监狱。

小张说，还有很多中国学生权衡利弊最后选了英国，他们觉得美国不再欢迎中国学生。

留学生小林接受《中国青年报》采访时称，她重新考虑了赴美计划。除了担心特朗普政府以及个人安全，她还担心美国的枪支法。

英国广播公司（BBC）称，2019年共有近2万中国学生申请英国留学，比2018年多出近5000人。不过并不是所有人都能拿到学校录取。

中国是英国海外留学生群体的最大生源。中国留学生仅在曼彻斯特就有5000人。

近期英镑疲软，让留学生更加青睐英国。英国授课型研究生课程仅一年，省钱省时，也比去美国划算。

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英国《卫报》称，中国留学生所选专业主要集中在金融、会计、经济、电子工程以及商科，专业面相对狭窄。

作为国际生，中国学生学费要比英国和欧盟国家学生高很多，能给英国大学带来十分可观的收入。

为吸引中国学生，英国大学每年都会安排市场促销活动。

这几年来，许多英国大学还在中国举办毕业典礼，以方便学成归国的中国学生，节省他们飞回英国参加典礼的路费和时间。

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来源：观察者网
责编：Zoe Chan

香港下半年楼市展望｜居外专栏

差饷物业估价署刚公佈 5 月份私人物业楼价指数创下历史新高，报 396.8 。其实香港楼价踏入 2019 年已经连升 5 个月，累计升幅达 10.4%，完全收复 2018 年下半年的调整！

香港楼价的升跌跟中美贸易冲突的情况息息相关。年初特朗普一直表示协议进展良好，令市场一片乐观，升个不停。但当特朗普在 5 月突然变脸，中美谈判停止，令香港物业的交投在 6 月开始大幅减少，楼价的升势也停止了。相信 6 月份差估署的数字会反映出来。再加上香港在 6 月以来发生的大型群众集会，令香港物业的交投进一步放缓。虽然如此，楼价并没有出现大幅下跌的情况！

展望下半年，中美贸易谈判仍会主导市场情绪。在刚刚过去的 G20 会议，特朗普又再次跟习近平会面，而且宣布重开谈判，并恢复批准美国公司向华为供货，中国亦恢复购买美国农产品。特朗普似乎面对颇大压力，比中方更需要一份中美协议，以增加大选连任的胜算，也急于化解农民因失去中国订单而带来的压力，然而特朗普今日再度宣佈增加关税为楼市平添压力。笔者一向估计中美两国在美国大选前仍然继续打打停停，为楼市添不明确因素。楼市大升的机会很低！

不过长远一点看，时事为楼市带来正反双面的新因素，令楼市有不同的发展方向。对楼价的正面因素是政府处于弱势，已经不会提出任何具争议的法桉。首当其冲是“明日大屿”的硏究拨款被延后、公私营合作发展计划也暂停。在可见的将来，土地的供应更形短缺，土地供求不平衡的情况更严重。

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对楼价负面的因素是今次政治事件，短期难以解决和解，将会长期困扰香港。香港的移民风气会否再度兴起？也是一个值得大家留意的趋势！

最后，随着中美贸易冲突带来的风险，美国联储局在下半年会停止收水之馀，还会有很大机会再度降息放水。港息未必随美息而降低，但起码加息的机会会大减，全球的低息环境会继续。所以笔者估计 2019 年下半年的楼价只会窄幅上落，变化不会很大。

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居外网CEO剖析贸易战对中国人在美购房产生的影响

据中国海外房地产销售网站居外网的数据，2017年至2018年，美国房地产销售给中国买家的销量下降了4％。居外网首席执行官罗雪欣说，事实上，2019年第一季度中国买家对美国房地产的询盘较上年同期下降了27.5%。除了贸易战之外，中国加大对资本外流的控制力度也令境外投资蒙上阴影。

撰文：Grace Shao

随着世界两大经济体之间的贸易战继续升级，去年中国购房者在美国的现金支出大大减少。

由於特朗普总统和习近平主席本周准备会面，人们担心支出下降可能会进一步扩大。

据海外房地产销售网站居外网（Juwai.com）提供的数据，2017年至2018年，美国房地产销售给中国买家的销量下降了4％。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在一份报告中表示，“中美贸易关系不断恶化，可能会导致中国投资者将投资转向其它主要市场。”该公司2019年财富报告中建议，投资可以转向澳大利亚丶日本和英国的主要城市。

美国房地产一直在与国际投资者作斗争：居外网（Juwai.com）的数据显示，2018年外国人购买美国住宅的支出整体下降了25%。

美国住宅长期以来一直是中国海外购房者的最爱。但随着贸易紧张局势不断加剧以及中国加强对资金外流的控制，这一点越来越不确定。

贸易战和旅游警告

由於中美贸易战已经持续了一年多，居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士表示，“中国买家对美国房地产的询盘在过去五个季度中有四个季度出现下降”。

她说，“（2019年）第一季度，中国买家对美国房地产的询盘较上年同期下降了27.5%。与此同时，他们对加拿大丶英国丶澳大利亚和日本房地产的询盘均有所上升，这些国家一直被中国买家认为是除美国之外的其他选择。”

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但贸易战并不是导致询盘减少的唯一因素。官方对美中旅游的警告也可能让中国购房者的投资支出受到压力。

罗女士说，“旅游警告是中美两国整体消极环境的一部分，它打击了中国购房者在美国投资的积极性。”

2019年1月，美国国务院发布了对中国的旅游警告，建议访华公民“在中国更加谨慎行事，原因是中国对当地法律的任意执行，以及对美中双重国籍公民有特殊限制”。随後，中国在6月份发布了安全警告作为回应，要求在美中国公民和企业在美国旅行和做生意的时候“提高警觉意识丶加强防范措施并做出适当反应。

这是使得美国对中国投资者的吸引力下降的原因之一。

罗女士说，“我们称之为特朗普效应。它涉及反华政治言论丶对签证处理的限制，当然还有加征关税”。

她补充说：“特朗普效应削弱了中国对美国房地产需求的一些主要驱动力”，并损害了“该国作为安全投资的声誉”。

资本管制

一些专家表示，中国在美购房量减少也可以归咎於中国的内部压力。

莱坊亚太区资本合伙人主管尼尔（Neil Brookes）上周对CNBC（美国消费者新闻与商业频道）说，中国的出境资本在12个月内下降了83%，“很大程度上是因为贸易战以及中国政府试图阻止资金外流”。

莱坊的一份报告显示，过去两年，中国一直在加大对资本外流的控制力度，“这给境外投资蒙上了阴影”。

实行更严格的资本控制的部分原因是，中国政府担心外汇储备不断下降，因为中国政府需要动用外汇储备来稳定人民币汇率。政府表示，严打跨境资本流动也是遏制腐败工作的一部分。

根据莱坊2019年财富报告，自那时起，海外置业就“被列为敏感行业”。换句话说，投资“海外房地产市场需要经过官方严格审查”，而且可能会引起不必要的关注。

展望未来

尽管房地产支出下降，但中国在美旅游消费实际上有所增加。

美国国家旅游局的数据显示，2018年中国游客数量从320万下降至290万。不过，那些到美国旅游的人比以往花钱更多。

事实上，2018年中国游客在美国的消费支出为364亿美元，与2017年纪录相比增长了3%。

美中旅游业的健康发展可能为中国对美投资起到了重要缓解作用。展望未来，罗女士说，她预计对许多中国人来说，购买美国房产仍然很有吸引力。

她表示，“中国人将永远是美国房地产的重要买家，即便是现在，中国人可能仍然是美国最大的外国买家群体”。

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“最令买家紧张的是不确定性，”罗女士补充说道，“如果贸易战只是成为新常态，或者得以妥善解决，你可能会看到中国人在美国购房量增加。中国人对美国房地产的需求量仍然巨大。美国仍然是世界上流动性最好和最具吸引力的市场。”

当特朗普和习近平本周晚些时候将在日本举行的20国集团峰会上会面，届时投资者将研判中美贸易战未来走向。美国总统表示，他将在之後不久对可能征收的新关税做出决定。

来源：CNBC
责编：Zoe Chan

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业界预测2019年泰国房地产市场将放缓

开发商和专家表示，在新按揭贷款要求、利率增长和中美贸易战等消极因素影响下，未来一年泰国房地产市场将放缓。

住房商业协会主席Atip Bijanonda表示，中美贸易冲突对泰国经济造成影响。如果经济疲软，利率增加，那么消费者信心就会下降。

暖武里府（Nonthaburi）紫线公寓。2018年上半年，蒙县（Muang）和北革县（Pak Kret）剩余未售公寓数量最多。

12月1日，在房地产信息中心举办的房地产市场研讨会上，Atip表示，“经济状况对公寓市场有强大的影响力，因为消费者购买公寓时需要一定信心。购买公寓一般需要24-30个月的时间完成。”

他指出，如果政府缺乏稳定性或党派分裂无法形成统一力量，那么大选也会对经济产生影响。如果政府中止、喊停或放缓基础设施项目的相关政策，投资者热情也会消减。

房地产信息中心代理总干事Vichai Viratkapan表示，房地产开发商应当在做决定前对项目计划开发区的住房供应量展开调查。

Vichai指出，“新的借贷政策将推动2019年上半年入驻率从今年上半年的4.5%增加到4.8%。但这一数据在下半年将下滑至4.2%，因为新政策将于2019年4月1日才生效。“

房地产信息中心表示，截至今年上半年，曼谷大城区至少有6栋住房未售的项目中，总住房供应量同比增加了0.3%，达到452614栋，共1494个项目。

这一增长的关键动力来自公寓，其数量增加了4.5%，达到253899栋，共453个项目。低层建筑供应总量降低了4.6%，达到198715栋。

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2018年上半年，曼谷大城区剩余未售公寓数量最多的地区为暖武里府的蒙县（Muang）和北革县（Pak Kret），剩余总量为9002栋，总价值达235.7亿泰铢。

北榄府（Samut Prakan）的蒙县、帕巴登县（Phra Pradaeng）、帕沙姆佛塔县（Phra Samut Chedi）紧随曼谷之后，共有6645栋未售公寓，价值134亿泰铢。汇权-恰图恰-丁登（Huai Khwang-Chatuchak-Din Daeng）位居第三，共有6493栋未售公寓，价值266.1亿泰铢。

棠林詹-挽奇县-拍司乍能县-农卡姆-打威宛他那县（Taling Chan-Bang Kae-Phasi Charoen-Nhong Kham-Thawi Watthana）共有4954栋未售公寓，价值112亿泰铢。吞武里-孔三-曼谷莲区-曼谷艾县-挽拍区（Thon Buri-Klong San-Bangkok Noi-Bangkok Yai-Bang Phlat）共有4617栋未售公寓，价值149亿泰铢。

在低层建筑市场，蓝卢卡-琅勃拉-探耶武里县-Nhong Sue（Lam Lukka-Klong Luang-Thanyaburi-Nhong Sue）共有13437栋未售房产，价值467.6亿泰铢。

挽艾县-挽磨通县-Bang Kruay-柿莲县（Bang Yai-Bang Bua Thong-Bang Kruay-Sai Noi）共有11367栋未售房产，价值477.2亿泰铢。挽披县-挽莫县-挽捎通县（Bang Phli-Bang Bo-Bang Sao Thong）共有9327栋未售房产，价值372.3亿泰铢。

北榄府的蒙县、帕巴登县和帕沙姆佛塔县地区排名第四，共有5367栋未售房产，价值162.8亿泰铢。孔三洼-民武里-Nhong Chok-莱卡邦（Klong Sam Wa-Min Buri-Nhong Chok-Lat Krabang）共有4704栋未售房产，价值210亿泰铢。

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Vichai表示，“低层建筑市场的前五名地区的房产类型都属于排屋。其中四个地区的公寓售价在2-300万泰铢之间，与公寓市场相同。”

房产咨询公司Nexus Property Marketing的董事总经理Nalinrat Chareonsuphong表示，随着新的借贷政策开始对部分购房者产生影响，公寓开发商可能需要依赖外国购房者的需求。

她指出，“外国购房者因为低价、高收益和资金增益而选择购买泰国房产作为第二房产或度假房产。部分外国购房者希望以此方式将资金从其国家转出国外，以寻求更有利的利率。”

Nexus数据显示，新的公寓供应量达到55000-60000栋/年，而今年的需求为50000栋。其中10%来自外国购房者。

中国购房者是海外购房者中的主力军，其数量在2017-2018年间出现强劲增长。2019年，由于中国购房者发现其购房成本高于泰国人，因此来自中国的购房需求将有所减少。

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原文：曼谷邮报
责编：Zoe Chan

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中美公司将东南亚视为新供应基地越南成为贸易战的主要受益者

针对中美公司开展的调查显示，越南公司成为中美贸易战的最大受益者之一。

中国和美国公司参加了此次调查。位于广州的华南美国商会周一公布了该调查的数据。数据显示，受中美贸易冲突影响，中美公司的市场份额遭受损失，而损失的市场份额被越南公司抢占。

除越南外，中国公司下滑的销售还受到印度、美国和韩国公司的影响，而美国公司的劲敌除越南外则是德国和日本。

7月以来，美国总统特朗普对价值2500亿美元的中国进口品征收惩罚性关税，迫使中国对其产业政策的关键构成部分做出改变。对此，中国也对价值600亿美元的美国进口品加征关税。

接受美国商会此次调查的中国和美国公司都表示感受到了关税带来的消极影响，其中，美国公司对消极影响的感受要高于中国公司。虽然219家受访公司中仅有20%表示销售损失超过1000万美元，但所有受访公司都指出贸易冲突最大的影响就是公司盈利的削减。

由于两国可能向对方征收更多的关税，因此大多数受访公司表示他们考虑将生产、组装和供应转向第三个国家，其中东南亚是首选（调查数据：9月21日至10月10日）。

部分公司已经开始这么做了。例如，松下将汽车电子产品的生产从中国转移至泰国、马来西亚和墨西哥。中国的歌尔（一家负责苹果无线耳机组装的公司）向供应商表明其打算将部分生产工作转移至越南。中国聚酯纤维生产商浙江海利得新材料股份有限公司耗资1.55亿美元在越南建立工厂。

美国商会调查显示，近一半的受访公司感到中美冲突的影响不仅仅体现在关税上。例如，44%的公司表示，货物清关速度变慢。38%的公司表示，进出口审查更为谨慎，许可证的批准周期变长。

几周前，北京和上海的美国商会对430家成员也展开了一项类似调查工作。调查结果与此次调查不相上下。最大的区别在于，在几周前的调查中，近2/3的受访公司表示尽管新关税出台，但尚未计划将生产移出中国。

美国总统特朗普和中国主席习近平预计于11月在阿根廷举办的20国峰会期间会面，但两国的贸易冲突并不会因此获得突破性的进展。

此次华南美国商会调查显示，超过一半的受访公司认为贸易战的影响将至少再持续一年。54%的美国公司表示，特朗普的关税政策不会对美国公司带来任何好处，也不会改善商业环境。而大部分的中国公司表示，关税战将会促使中国加快经济转型和升级。

鉴于贸易冲突的影响，亚洲开发银行近期将其对亚洲的经济增长预期从5.9%下调至5.8%，并指出各国受中美贸易冲突的影响程度不尽相同，因为全球供应链中的贸易重心发生转移，生产相似产品的经济体将从中受益，东南亚尤其如是。

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来源：日经亚洲评论
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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中国香港7月楼价指数连21个月创新高惟升幅放缓新房策影响浮现

中国香港差饷物业估价署8月31日发表的临时数字显示，7月全港私人住宅楼价指数虽已连续21个月创新高，但按月升幅放慢至0.82%，当中以面积较大的单位放缓情况较为显着。业界指出，政府新房屋政策及中美贸易磨擦加剧已窒碍楼价升势。

数据显示，7月全港私人住宅楼价指数报393.5，6月经调整后为390.3；6月份调整后按月升幅为1.85%。与去年7月相比，过去一年住宅楼价累涨近16.6%；今年首七个月累积升幅则为11.6%。楼价此番升浪长达28个月。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，7月楼价指数升幅明显收窄，反映政府6月底公布的新房屋政策及中美贸易战恶化已窒碍楼价升势。

莱坊估价及谘询部主管林浩文预期，未来数月楼价升幅将会收窄及甚或调整；未来六个月影响本港住宅楼市因素主要是政府政策及突发性外围经济或政治问题，然后才是供应及加息走势。但以现时情况，看不到有任何重大因素令楼价在下半年大幅下滑。

政府在6月底公布了六项房屋政策新措施，包括增加资助房屋供应、并向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”等。政府早前数据显示，7月送交注册的所有楼宇买卖合约宗数自上月的21个月高位回落，按月减8.5%；当中住宅楼宇买卖合约宗数亦按月跌9.3%。

由于签署买卖合约至递交注册登记需时，美联物业估计，8月份整体物业注册宗数将大幅减少，或创一年新低。

以面积大小划分，A、B及C类住宅（实用面积分别40平方米以下、40-69.9平方米、70-99.9平方米）7月份楼价指数按月分别升0.72%、1.02%和0.06%，6月份调整后升幅分别为1.77%、1.8%及2.06%。

至于D、E类大面积单位（实用面积分别100-159.9平方米及160平方米以上）月内楼价指数按月分别升0.78%及0.12%，6月份升幅分别为2.4%及1.9%。

住宅租金升幅亦放慢，7月份私人住宅租金指数按月升0.26%，连升六个月，6月调整后升幅为0.9%。月内A、B及C类住宅租金按月平均升0.25%，D、E类单位租金则升1.1%，6月分别升0.87%及0.9%。

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来源：路透
责编：Zoe Chan

中国人引领赴美购房潮新兴中产阶级成为主力军

作者：《中国投资参考》中国区研究和运营经理苏娅

华盛顿早上6点，很多人仍然在熟睡，本地新闻还在播着提醒大家注意商品的标签。因为贸易战的原因，很多来自中国的东西可能要涨价了，但这丝毫不影响Eric在大陆的客户。

Eric Chen是美东最大的房地产公司荣富地产的亚太区总监，每天早上这个时间他已经开始打开微信，熟练地和客户沟通了。他的微信好友已经快接近上限，其中大部分都是他在中国的客户和合作伙伴。按照客户不同的购房需求，Eric将他们分成不同的群组，如学生、投资、自住等，他会在全美各地为客户寻找合适的房产。来自台湾的Eric会用略带台湾腔的国语，通过微信语音解答客户的疑问，通过微信视频、图片等向远在大陆的客户展示房源信息。由于中国赴美购房热的持续火爆，像Eric这样有语言优势并且熟知美国市场的中介越来越受欢迎。

“来自大陆的客户已经是我们最大的客户群，市场上会中文的地产中介都供不应求。连不会中文的经纪人也开始学着用微信和客户沟通。”Eric说。

2017年，中国人在美购房数量同比上升38.9%，购房平均单价降低16.5%，均价78万美金，中产成为主力。

中档房源购买是主流

根据Zillow数据显示，2017年中国人在海外购房排名前10位的目标国家分别是——美国、澳大利亚、泰国、加拿大、英国、新西兰、德国、日本、马来西亚与西班牙。凭借着教育和经济的优势，美国成为了中国消费者投资和教育买房目的地首选。据全美房地产经纪人协会（NAR）统计*，2016年中国买家在美国住宅房地产上投资额已达317亿美元，相比于2015年的273亿美元增长了16%，而这一数字在2012年仅为120亿美元。其中来自中国购房者的购买均价为78.1万美金（约532.4万元人民币），位列第一。尽管总价仍是最高，与2016年相比，中国购房者购买的数量上升了38.9%，平均单价却降低16.5%，大量的中档房屋的购买拉低了平均单价。

蓬勃的新兴中产阶级成为了这一轮购房的主力军。居外网（Juwai.com）的《中国人美国置业焦点》调研报告显示，中国买家的在美国买房的平均预算在39.9万美元，约合人民币268万元。这个价位在北京市东城区仅可购买26平方米，在奥兰多却可以购买一个近300平方米的别墅。随着中国最近三四线城市房价的飞涨，美国奥兰多的这个房价甚至已经低于一些东南沿海的三线城市。从购买者所在城市的分布来看，2016年，除了北京上海和广东，来自其他省市的消费者占到整体消费者的47.8%，而到了2017年，这个数字上升到54.1%。

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“我们的数据显示，这两年中产阶级赴美购房增长十分迅速，主要是受到移民和投资的驱动。鉴于美国的投资回报率并不高，大部分投资美国房产的客户主要是处于资产保值的需求而非着眼于投资回报率。”一家海外地产公司的负责人刘震告诉FT中文网。

豪宅购买增幅减小

来自传统美国豪宅购买地纽约和洛杉矶的数据都显示，超过300万美金（约2,045万元人民币）的豪宅销售放缓，中国买家的比例尽管仍有所上升，但是增速却大大放缓。居外网的数据显示，在美国购买300万美元及以上豪宅的中国大陆买家占2018年全球买家的4.8%，比2017年增长了1.5个百分点。刘震认为豪宅销售增速会进一步放缓，“海外购房从2010年开始快速增长，当时主要是作为超高净值人群分散投资风险的方式，在2015年左右达到顶峰，目前已经出现了放缓的趋势。“居外网董事CEO罗雪欣则认为，目前购买豪宅的中国买家多以自住为主，投资目的占少数：“目前来看，300万美元以上房产的买家更多是用来自住，其比例高达83%。”仲量联行国际部负责人刘艺淇认为，中国的高端房产购买者在购买房产时会注重周边的标志建筑，房屋所在位置以及周边的环境。

以传统豪宅聚集区纽约为例，来自优投房的数据显示，300万美元以上的豪宅在今年的前两个季度市场份额由2017年的18%降低至16%,但是华人购买300万美金以上房产的比例却从6.57%上升至8.12%。其中尤以毗邻中央公园，与新泽西隔河相望的上西区的均价最高，成交量增长最快。这是因为去年有大量的新盘入市，将本地区的房屋均价推高了10个百分点，从550万美元涨到600万美元。与传统的欧美消费者不同，华人对于购买新房是非常有兴趣的。

不过去年豪宅增速最快的要数坐落在西海岸的西雅图。居外网的数据显示，去年西雅图是去年中国消费者买房成交量最高的美国城市。2016年，加拿大对去温哥华买房的外国投资者开始征收15%的房地产购置税，这使得大量的投资者转而投向风景优美，教育和就业资源较好的西雅图。当地媒体的报道显示，来自中国的房地产商也纷纷来到西雅图淘金。去年，来自北京的拓宏集团在西雅图的高端地产一期公寓项目已经封顶。项目的负责人说，这个位于贝尔维尤地区核心的地产混合式公寓项目预计将有约一半的公寓卖给来自中国的买家，而拓宏集团也会联合其他的中国房地产商继续共同开发西雅图。在西雅图靠近湖区的地块，房屋的均价在一年内增长了40%。“对于中国富人来说，1,000万美金（约6,817万元人民币）的房子可以看到优美的湖景，享受到良好的教育资源，而且这个价格对于他们所在的城市，比如北京、深圳来说并不是那么不可接受。”一位当地的房地产中介评价说，“我的客户非常喜欢这里，认为价格十分划算。”

西雅图市中心高科技高层公寓建筑，1丶2和3卧室单位和天空阁楼从90万美元以下到300多万美元。提供礼宾服务丶共同工作空间丶健身中心丶狗跑/休息室丶空中酒吧丶空中俱乐部等。预计在2019年中期入伙。
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关于中美贸易战对于赴美购房的影响，尽管美国的媒体认为由于美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税会导致建筑成本上升，房屋入市速度变慢，从而使房屋销售放缓。Eric却相对乐观：“中低价位的赴美购房受到贸易战的影响有限，出于投资或者移民需求的房产购买可能会下降。鉴于目前主流成交基本以100万美金以下的房源居多，而且很多来自教育和移民的需求，受到政策的影响不是很大。”

刘震则认为对于超高净值人士来说，如果现金流允许的情况下，很多人可能会增加对于美国房产的购买，达到财产保值的目的。“对于很多超高净值人群来说，贸易战可能会影响他们的现金流从而影响他们的购买决策；但是如果有充足的现金流，考虑到美元的坚挺，可能他们会选择加大对美国的投资，只是方向由购买豪宅转换为商业住宅或者容易出租的公寓而已。”

*注：该报告里大部分的华人指的是在美国居住的华裔，纯粹中国投资者为少数。

来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

澳洲房产又是中国买家的香饽饽！“感谢”中美贸易战

尽管最近针对外国买家的税有所增加，但美中贸易战促使澳大利亚的房产市场重新成为许多中国购房者的首选。

根据中文海外房产平台“居外网”的数据，澳元兑人民币下跌正推动中国买家购买意向好转，而此时美元的升值，使得在美国的投资成本相对于世界其他地区显得更加高昂。

居外网的数据显示，一年来中国买家的兴趣跌落之后，今年第一季度，他们对澳大利亚地产的搜索量比上一季度增长了10.1%，6月份季度的搜索量又增长了4.4%。

但在深受外国买家喜爱的悉尼东部郊区和下北岸，这里的知名中介表示，他们尚未确定新的兴趣是否将转化为销售额的显著提升。

自2016年达到峰值以来，外国买家的数量大幅下降，主要原因是中国打击资本外流以及地方金融机构更严格的放贷标准。

房地产行业专家表示，州政府在上个财政年度推出了对外国买家购房征收8%印花税附加费的规定，是对澳大利亚市场的“致死一击”。

今年5月，外国投资审查委员会公布的数据显示，外国买家主导的房地产销售热潮结束。数据显示，2016-17财年，住宅购买审批数量下降了67%。

但中国人仍是澳大利亚外国房地产投资的最大来源，其次是排名甚远的加拿大，再者是美国。

“高净值中国买家在悉尼的活跃程度低于2016年，但这些买家对政治纠纷最敏感，而贸易战似乎已经又把悉尼推到了他们的首要位置，”居外网的CEO罗雪欣（Carrie Law）说。“在发生政治纷争之际，许多人暂停或减少对美国房产的投资，并利用澳元走软以及现在是买家市场的形势。”

“澳元兑人民币汇率仍较去年的峰值水平下跌了约7%，而美元兑美元汇率较近期低点上涨了略高于8%。”

乔安妮·戴（Joanne Dai）来自香港，之前是一位专注于中国大陆的投资银行家，目前负责出售豪华C21 City Quarter房产，她说，“我的客户觉得美国的政治环境不可预测，他们不是很确定特朗普接下来要出什么招。”

戴说，疲软的市场环境也使澳大利亚成为一个更有吸引力的投资机会。

“我的许多手上有大量现金的客户认为，当前的市场放缓是重组其房地产投资组合的绝佳机会，无论是增加持盘还是转向更高质量的房产。”

Ray White Double Bay的克雷格·蓬泰伊（Craig Pontey）表示，这种兴趣要转化为实际销售，将取决于中国是否在今明两年放松资本管制。

“如果是这样的话，中国买家很有可能会回来，因为悉尼仍被视为外国投资的避风港，也是中国家庭在这里入住和享受教育的理想之地。”

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The Agency North的金斯利·耶茨（Kingsley Yates）说，他上周就碰到一种情况，他的一个客户（业务在中国）无法完成交易，因为他无法从中国拿出资金。

耶茨在Mosman的同事迈克尔·库姆斯（Michael Coombs）对此也表示同意，许多在中国国内做生意的买家，对澳大利亚当地房地产的询盘正越来越多，但这未必是为了应对贸易紧张局势。

库姆斯说，“在许多金融渠道被关闭的6个月后，客户们正在寻找将资金转移到澳大利亚的方法，但我们还没有看到这些初始询价能带来任何销售或他们真的就成为实际买家。”

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来源：1688澳洲新闻网
责编：Zoe Chan

资产管理公司预测：无视贸易战危机全球经济增长仍然强劲

作者：Fulcrum资产管理公司董事长兼Prisma Capital Partners联合创始人—加文•戴维斯（Gavyn Davies）

在最近一个月的全球经济活动报告中，Fulcrum预测模型显示继2018年初的经济减速后，经济增长率出现回升。尽管美国和中国的部分预测性商业信心指数出现了一些令人担心的迹象，但美中两大经济体的近期数据呈稳定增长。

如果贸易战会（也的确极有可能）对这两大经济体造成损害，那么这一情况还尚未发生。

欧元区的经济增长远低于2017年下半年。尽管如此，其增长率保持稳定，且面对美国和中国的强劲增长也不会落后太多。

总体而言，全球经济活动增加了4.4%，高于趋势水平0.6%，相比数月前高出整整一个百分点。

但对目前全球经济活动的乐观看法背后存在十分严重的风险。美国的财政刺激和货币紧缩令美联储头痛无比，因为以过往经验来看，这在经济周期晚期无法轻易实现软着陆。

此外，过去几周来特朗普政府强化的贸易保护主义主张令各大新兴市场惊慌失措，并促使了美元的新一轮升值。

尽管理智的经济分析指出相比目前全球国内需求增长率的波动，全球关税税率的增加带来的直接影响相对较小，但金融市场可能会趁势获得控制权并引发经济模型没有预料到的收缩效应。

市场上悲观看法的传播速度则更快（虽然传播范围并不一定比乐观看法来得大），而且新闻标题对贸易战带来恶果的夸张描述也助长了悲观看法的传播。

2015年至2016年期间，在美联储紧缩货币政策的同时，中国金融系统也实行明显的紧缩政策，中国资产和人民币也成走弱趋势。相比2017年，目前人民币兑美元汇率下降了一半。

过去一周，金融市场的资金流动情况与2016年初的危机情况有所相似。全球股票基金外流接近本世纪历史水平，中国又开始出现资金外流情况。4月起，新兴市场货币兑美元的汇率下降了11% ，迫使诸多新兴经济体加强力度紧缩国内金融政策，政策利率和信用价差不断增加，资产价值严重缩水。

尽管只有出现账户赤字的经济体才会上调利率，但此前认为具备较强劲经济要素的经济体目前广泛实施紧缩政策。

而政策利率下降的中国却是一个例外。但总体而言，与此前美元走强的影响相似，此次美元走强，外加保护主义的威胁对许多新兴经济体国内的金融情况带来的危害。

到目前为止，新兴经济体金融环境陷于暗淡，但经济活动尚未受影响，不过很快就会有所反应。

目前，金融震荡、抵消性政策频繁出现，因此Nowcast预测模型显然无法预测目前这一情况下的全球经济活动。Nowcast预测模型模型就不是为这种情况而设计的。

而其他预测方法也同样无济于事。主流的宏观经济模型，如美联储FRBUS模型在预测关键转折期经济活动上向来无能为力。而专家分析则是对历史相似经验的选择性、印象性解读，未免有失偏颇。

特别的结论能够让人脱颖而出，这成为了人们发表博人眼球的结论的不当诱因。或许一些人的能力已经达到专家水准，足以预测此类金融环境下的市场活动。但菲利普·泰洛克（Philip Tetlock）开创性的开就结果表明要做到这一点是很困难的。

经济评论领域总是存在各种陷阱，如今的情况也不例外。这就是为什么Nowcast预测模型能够相对更有效的原因。因为该模型使用的是从大量近期数据中进行筛选的公正方法，旨在得出最新的增长率预测数据。这相比此前预测主要经济体增长率是否将出现重大变化的旧方法而言更为有效。

央行发现，Nowcast预测模型虽然难以避免误导性信号的影响，但对政策制定者和投资者而言都十分有益。

目前，中美贸易战成为了关注焦点所在。任一国家的经济活动出现下滑，都会引发全球资产和信用市场下行风险的显著增加。

目前为止，两大经济体仍然保持强劲。Nowcast模型预测美国增长将达到3.6%，十分接近本日历年的平均水平。这一预测结果并未引起争议，因为其与第二季度国内生产总值增长追踪模型所预测的数据大致吻合（如美国亚特兰大联储CDPNow模型预测数据为3.8%，纽约联储为2.8%）。

Nowcast模型对中国的预测结果更为出乎意料，在大多数经济体的零售额和固定资产形成走弱，国内生产总值增长率下滑至6.5%的情况下，中国却显示出8%以上的增长幅度。

最后，简要说一说欧元区的情况。欧元区主要经济体（包括德国）的增长显著下滑，目前在1.8%左右徘徊。自2017年起欧元区“迎头赶上”的势头看来只是昙花一现，不过其出现经济衰退的危险较小。

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原文：金融时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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