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2025年香港楼市完成了从复常到复苏的关键转折。差饷物业估价署数据显示，2025年11月私人住宅售价指数已连涨6个月，租金指数更是连续12个月上升，创下历史新高。

根据市场地产数据显示，2025年一手私人住宅成交量突破2万宗；二手市场前11个月成交约3.58万宗，全年预计达3.9万宗，均创近年新高。

这一波回暖的背后，是多重利好因素的叠加。美元贬值提升了实物资产避险吸引力，香港银行跟随美联储减息，加上港股反弹逾40%的财富效应，共同推动了压抑多年的购房需求集中释放。

经络按揭的一项调查反映了市场情绪的转变：近七成市民对2026年楼价走势持平稳或看涨态度。

对于2026年香港楼市走势，多家机构持乐观态度。物业分析师岑颂谦认为，楼价持续攀升反映其已触底反弹，这一涨势在2026年将延续。

施永青预计，2026年香港房价涨幅可能达15%；仲量联行则预测中小型住宅价格将上升约5%。利率环境将是影响2026年楼市的关键因素。

随着美联储主席即将换人，笔者估计继续降息的机会更高，香港银行业有望跟随下调最优惠利率，进一步降低购房成本。

再者，中国买家继续成为市场重要支撑。2025年前11个月，以普通话拼音登记的买家在香港楼市共成交1.255万宗，总金额达1,256亿港元，创1995年有统计以来新高。

本轮楼市复苏最显著的特点是投资逻辑的改变。与过去楼市兴旺期投资者热衷追逐豪宅或工商铺不同，当前市场的投资焦点转向了中小面积的住宅单位。

这种转变主要源于租金回报率的考量。随着香港人才引进计划的推进和大学非本地生名额增加，中小户型的租赁需求持续强劲。

资料显示，香港部分中小户型的租金回报率已达4%以上，超过了当前约3.25%的按揭利率水平，形成了“供比租便宜”的现象。

这也成为投资者重新进入市场的重要动力！这种市场结构性改变，进一步激活了换房链条。

中小户型业主更容易出售物业，从而推动其换房需求，使中价单位成为2026年市场的新宠。

这波由中小户型带动、中价楼接力、豪宅市场点缀的复苏模式，将推动香港楼市实现健康可持续的量价齐升。

随着香港金融市场持续活跃和人才引进计划的深入实施，住宅需求基础将更加坚实。香港楼市正迎来结构性转变的新时代。

2026年首个大型新盘西沙SIERRA SEA的市场表现，更是为新一年楼市提供了重要风向标。

2026年初即录得“双破顶”成交，一个面积1,290平方英尺的单位以每平方英尺2.54万港元的价格招标售出。这一成交价较一年前同类单位，成交金额及呎价分别上升了47%及15%。

西沙SIERRA SEA的登记销售情况非常火热，印证了2026年香港楼市开局即迎来一波“小阳春”行情，值得大家留意！

对于各位住宅物业业主而言，2025年的市场信息纷繁复杂。但纵观全年，多项关键事实已经确认，为市场筑起了坚实的底部。

您所持有的物业，其价值正建立在一个比年初预期更为稳固的基础之上。

首先，市场已清晰找到价格底部。楼价从第一季的低谷走出，在年中形成“双底”形态后，于下半年确立了稳步的上升轨道。

这不仅是指数上5%的回升，更重要的是购买力实质回归，不同板块的住宅均录得成交与价格支撑，个别物业反弹幅度更达10-20%。

这确认了市场最恐慌的“螺旋式下跌”阶段已经结束。

其次，支撑香港楼市的三大支柱已得到数据验证，这是最根本的利好。

1. 国际地位依然稳固

香港国际金融中心角色不仅无损，更在2025年重夺全球IPO集资额首位。超过300家企业排队上市，证明资金与人才持续汇聚。一个能吸引全球资金的城市，其核心资产（如住宅物业）的长期价值拥有坚实支撑。

2. 人口结构成功优化

通过各项输入人才计划，香港有效补充了年轻新血，扭转了人口老龄化趋势。这些新来香港的专业人士及家庭，构成了实实在在的居住需求，无论是租或买，都为市场提供了持久的需求基础。

3. 需求来源更趋多元

中国买家在香港置业的宗数与金额在2025年创下新高，这已成为一个稳定趋势。香港住宅作为大湾区内的国际化高端资产，吸引力明确。这股购买力与本地需求并存，令市场需求基础更为宽广。

最后，政策环境转向对业主更为友善。全面“撤辣”已近两年，市场证明并未出现恶性炒风，楼市由用家及长线投资者主导。

这意味着政策“逆风”已消除，市场在更少干预的环境下依靠基本面寻找平衡。

同时，政府持续通过资助房屋满足年轻人首次置业需求，有助于维持社会稳定，让私人市场健康发展。

总而言之，2025年的市场已用事实说话：价格的“技术底”、城市竞争力的“功能底”、人口与需求的“结构底”，以及政策的“环境底”已相继浮现并得到确认。

对于业主而言，这意味着最坏的时期很可能已经过去。市场正进入一个由真实需求驱动、基础更为稳健的新阶段。

持货者此刻应更有耐心，从更宏观的视角，审视手中物业在一个价值被重新确认的城市中的长远定位。

近期香港银行同业拆息（HIBOR）显著回落至2%水平，原因是香港金管局四次承接美元沽盘，推动银行体系结余超过1700亿港元。随着按揭利率下降至封顶息率以下，为持续调整的住宅市场注入了稳定力量。历史数据显示，拆息与楼价呈反向关系：拆息越低，楼价越容易上涨；反之亦然。

以2022年为例，5月至年底期间，美联储开启激进加息周期，HIBOR在不到半年内从0.2%飙升至5%以上，同期反映楼价的中原城市领先指数（CCL）从180点跌至156点。而到了2022年12月，随着拆息从5%回落至2.2%，CCL在三个月内从156点稳步回升至168点。

此次拆息波动的关键因素主要有两个：首先，美联储已进入降息周期，预计今年将降息50至75个基点，明年还将继续降息，美元独强的局面正在逆转；其次，在特朗普发起关税战的背景下，国际资金对美资产配置开始减少，部分外资重新流向亚洲市场，其中也包括香港的股市、楼市和债市，这些市场自然受益。

值得关注的是，此次拆息回落具备一定的持续性基础。全球投资者正在逐步调整“去美元化”策略，亚洲货币走强趋势已经形成，这将持续吸引资金流入香港金融体系。需要指出的是，“去美元化”并非短期现象，而是一个将缓慢持续推进的长期趋势。

住宅市场对利率变化反应敏感。拆息回落不仅直接减轻购房者供楼负担，同时也降低了开发商的融资成本，缓解开发商降价促销的压力。不过，市场积压库存仍需时间消化。据统计，未来三年私人住宅年均新增供应量仍达到2万套左右，高于长期平均水平。在供应充足的背景下，楼价难以重现快速上涨走势。

但值得注意的是，当前房价已从峰值回落超过28%，调整幅度已充分反映了大部分利空因素。市场数据显示，近期一手住宅成交明显回升，西沙路Sierra Sea项目连续三次推售均告售罄，这一现象在近年实属罕见。而且，投资者入市比例显著提升，反映出市场购买力正在逐步释放。

综合来看，在拆息回落、供应逐步消化和投资者重新入市等多重因素支持下，香港住宅市场已显现企稳迹象。虽然短期内难以出现显著反弹，但最困难的时期可能已经过去，市场将进入成交量回升、价格横盘整理的巩固阶段。对于有实际需求的购房者而言，当前不失为一个审慎入市的合适时机。

在中美贸易战升级、全球经济衰退风险加剧的背景下，香港作为国际贸易港，期转口贸易与金融业首当其冲。在经济前景不明朗的背景下，各大开发商自然避免推出全新楼盘。

然而，新鸿基地产旗下西贡十四乡大型住宅项目“SIERRA SEA”却在2025年4月逆势热销，首轮销售吸引超过3.5万份购房意向登记，超额认购达109倍，上周六开盘即出现”一抢而空”的盛况。

这一现象看似矛盾，实则反映出香港楼市在多重因素作用下独特的韧性和投资逻辑。

虽然中美贸易战引发市场对香港经济前景的担忧，但同时也促使资金寻求避险资产。

香港作为自由港，尽管面临转口贸易下滑的压力，但其资本自由流动与稳定的法治环境，仍吸引资金流入房地产市场。特别是在高通胀与全球利率波动的环境下，不动产被视为抗通胀的”硬资产”。

此次，“SIERRA SEA”的热销，部分反映出投资者将楼市视为避风港，尤其是优质住宅项目更受市场青睐。

另外，“SIERRA SEA”的成功，与其差异化的项目定位和完善的综合配套密不可分。该项目依山傍海，提供超过1万套住宅单位，是新界东近20年来最大规模的开发项目，有效填补了市场供应缺口。

同时，项目还配有130万平方英尺的运动商业综合体“GO PARK”和30万平方英尺的商场，涵盖高尔夫球场、攀岩馆、国际学校和医疗中心，满足了中产家庭对一站式生活的需求。

虽然项目未通地铁，但规划新增多条巴士线路和拓宽西沙路，并且毗邻西贡传统学区，增强了其对家庭客群的吸引力。

当然，价格优势也是关键。项目首批单位折后总价299.88万港元起，折合单价低至每平方英尺9,499港元，较同区域豪宅更具竞争力。

开发商还推出“Super第二按揭”贷款方案，前三年固定利率仅1%，最高可贷至房价的80%，显著降低了首置客和投资者的资金压力。

综合这些因素，“SIERRA SEA”不仅获得自住买家的青睐，也吸引了短期投资者和长线收租客入市。

知名炒房客”Ken Sir”高调购入两套单位并宣称将加价10%转售，带动了市场投资的氛围，而项目40%的登记客户为大手投资者，多数计划购入多套单位用于出租。

作为新界东重点发展区域，十四乡未来将迎来西沙路扩建等基建升级和国际学校入驻，推升了区域租金回报率和资产增值潜力。

此外，市场普遍预期美联储将在2025年年中降息，这更增强了投资者信心。笔者认为“SIERRA SEA”的售价仍具较大上涨空间，其热销态势可谓水到渠成。